房屋租赁二房东转让费合法吗吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-12-06 06:41 标签： 健身卡转让费合法吗
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房屋租赁合同中的转让费可以得到支持吗
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现实中，商用房屋租赁收取转让费的案例比比皆是，纠纷不断。很多人难以理解，转让费到底在转让什么?
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商用房屋租赁中收取转让费是否合法
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租客的转让费能拿回来吗？发布日期：访问次数:
信息来源：县新闻传媒发展中心
]　　三年租期到了，商铺租客想续租，房东却要收回自己开店，于是租客想让房东返还他付给上家的转让费2.8万，房东不同意，那高价转让费该让谁&埋单&？近日，女装店老板陈琳就遇到了这样的难题。&
　　昨晚，记者在群益街上找到了正在低价处理店内商品的陈琳。陈琳说，2012年6月，她看中了这个商铺，恰巧当时该商铺的租客阿国（化名）还剩4个月租期，且已明确表示不想再续租。经房东阿明（化名）同意后，阿国于当年10月，将商铺转让给了她。陈琳也和房东重新签了一份三年期的租赁协议，同时付给原租客阿国店面转让费2.8万元。&
　　三年来，陈琳的生意还不错，每年都提前一个月支付房租。眼看三年租期满，陈琳打算提前一月支付房租而致电阿明时，对方却说房租到期后，将收回商铺自己开店，要求她尽快搬离。&
　　陈琳表示，如此短的时间，重新寻找店面，显然有些仓促，加上店面搬了，客源也将流失，损失不小。更为重要的是，她三年前在租店时与上家有一笔2.8万的转让费，如今同街差不多的店铺，转让金已涨到近5万元。如果一定要收回店铺，陈琳希望阿明能支付与当初转让金同等金额的2.8万元作为补偿。&
　　但阿明表示，从未答应将房屋长期出租给陈琳，双方签订的租赁合同也已经明确约定了租赁期限，这笔转让费应由租客自己承担。&
　　记者咨询群益街附近相关房屋租赁中介公司后得知，这一带的商铺租赁十分火爆，尤其是人流量大的区域，几乎到了一铺难求的地步，收取转让费也成为行业&潜规则&。转让费主要是作为上家经营所积累的回头客、装修、店内设备等的补偿，由上一任租客收取，一般是一级一级转下去。
　　显然，陈琳的下一级已经回到房东本身，那么这一笔&转让费&该如何处理？法律人士熊律师表示，《房屋租赁合同》是租赁双方的真实意思表示，是合法有效的合同。现合同期限届满，房东不愿意续租，双方的合同权利义务已终结。且在租客与房东签订的合同中，未针对&转让费&作出书面约定。所以合同终结后，租客应当将租赁房屋腾退。房东没有义务支付所谓的&转让费&。
　　我国对此并没有具体的法律规定，属于双方协商范围。在租赁期内，双方协商一致就可以收取，如果没有具体约定，房东收回商铺后，没有义务支付转让费。&
　　采访中，不少有经验的商铺租客分享了他们的承租经验：首先注意房东是否同意转让。同意后再谈转让费，转让费是前店家自己定的价，完全可以讨价还价。再次要弄清楚，接手后剩余的合同期有多少时间。如果所剩时间不多，一定要及时与房东重新签订合同并续租。最后，签合同时，需确定房东是否同意你以后转让，除房租外，其他费用的收取等。为了避免陈琳的情况再次出现，最好在合同中，对房东一旦收回店铺，是否补偿租客上一级转让费等问题进行约定。
作者：实习记者&俞晓勤&记者&王珏收取转让费,为何成“不当得利”
■ 张树光　　因转让店铺收取转让费发生纠纷，承租人诉诸法庭。舒城县法院近日作出一审判决，依法支持承租人的诉讼请求，判令转让人返还承租人转让费6万元。　　黄某某自2009年租赁房东张某某位于舒城县城关镇梅河路的一间门面房经营化妆品。年租金3万元。去年1月，栗某某与黄某某协商转租该门面房经营火锅店。栗某某向黄某某支付剩余6个月租金1.5万元，并向其支付转让费6万元。栗某某要求与房东继续签订租赁合同时，房东予以拒绝，并要求收回房屋，致使栗某某无法继续经营。黄某某向栗某某转租时，其已将自己所有物品搬出。双方就转让费发生纠纷。　　栗某某诉称，黄某某系空铺转让，且双方从事不同行业的经营，黄某某已在其剩余的租赁期限内收取1.5万元的租金，再收取6万元的转让费于法无据，构成不当得利，其应承担返还责任。　　黄某某辩称，自己在承租期限内将房屋转租给栗某某，房东知道此事且未提出异议，转租行为有效，栗某某在剩余租赁期限内对转让费亦未提出异议。至于租赁合同到期后，栗某某与房东之间的纠纷与己无关，栗某某在原租赁期限内正常使用房屋并未造成损失，自己的行为不构成不当得利，请求依法驳回栗某某的诉讼请求。　　舒城县法院认为，没有合法依据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。依据最高法院《关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》的规定，黄某某在自己承租期内将承租房屋转租与原告栗某某，房东知道此事，没有提出异议，此转租行为在原租期内有效，栗某某、黄某某均已按约定履行各自义务。黄某某转让的租赁物只做了正常的简单装修，而且既无具体财物，又无无形资产及工商登记，栗某某、黄某某且从事不同行业经营，黄某某在收取栗某某剩余租期内租金1.5万元的情况下，又收取房屋转让费6万元，无合法依据，使栗某某蒙受损失，构成不当得利，应予以返还，对栗某某的诉讼请求应予支持。【青岛新闻网房产讯】3月12日下午，青岛市国土资源和房屋管理局住房保障和房政管理处孙德海调研员做客青岛政务网“网络问政”，就直管公房行政管理方面的有关政策与网民朋友进行交流。访谈中，孙德海重点对直管公房的转租和购买问题向网友做了详细的讲解。
直管公房可租可购 购买后有合法房产证
“直管公房”是指由国家各级房地产管理部门管理的国有房产。由于对这个名词感到陌生，网友“sophia”留言说，直管公房是不是与老百姓没多大关系？对此，孙德海解释到，直管公房特别是直管住宅，是青岛市广大老百姓满足居住需求的重要形式。目前青岛市实行的住房保障政策，其中的廉租住房和公共租赁住房也属于直管公房，满足中低收入以下的居民的居住需求，因此，直管公房与老百姓的生活息息相关。
他进一步介绍说，在房改之前，直管公房是承租给居住者的，承租人应是在青岛市或各县级市有城市常住户口的具有完全民事行为能力的公民，或在青岛市或各县级市有组织机构的法人及其他组织；1995年房改之后，凡在本市具有常住户口的个人，均可向房屋产权单位按房改购房程序申请购买其原来已分配的公有住房或已租住的公有住房，拥有合法的房产证。关于直管公房地下室（或半地下室）的出售，他表示凡已建立租赁关系，层高在2.2米以上的地下室或半地下室均可出售。
直管公房可变更承租人 违规转租并处5000元以下罚款
有一位承租直管公房的市民提出，他想变更承租人，不知道要走哪些程序。对此，孙德海表示，根据《青岛市城市公有房产管理暂行办法实施细则》相关规定，公有住宅房屋的承租人申请变更承租名义，须符合下列条件：（一）承租人提出书面申请；（二）同户籍的其他具有完全民事行为能力的人出具表示同意的书面证明；（三）新承租人与原承租人是同一户籍的常住近亲属且具有完全民事行为能力。在承租人向所辖区房管所提出变更承租人申请后，房产出租单位对经审查符合前款规定条件的，应当同意并与申请人签订租赁合同，发给《承租房屋证明》。
如果变更承租人时，未经过正规程序会有什么后果呢？孙德海介绍说，根据《青岛市城市公有房产管理暂行办法实施细则》第二十八条规定：未经房产出租单位同意，转租、转让公有房产的，房产出租单位有权解除租赁合同，收回房屋。四十八条第四款规定：擅自转租公有房屋的，没收非法所得；单位转租的，并处以30000元以下罚款；个人转租的，并处以5000元以下罚款。
直管公房购买后属私有财产 符合条件后可进行转卖
访谈中，有网友咨询到，他现在住的是电业局的企业自管房，但是已经被他购买了，他想知道一旦拆迁的话，是否还与电业局有关系。对此孙德海给他吃了一颗定心丸，他表示：“经过房改出售后，房子已变为私有房产，现已不属于企业自管房，如遇房屋征收，与电业局没有关系。 ”
此外孙德海还表示，购买了直管公房后可以转卖，但他提醒到转卖也有一定的条件。根据《青岛市已购、可购公有住房上市交易试行意见》，符合下列条件之一的已购公房可以上市： （一）以房改标准价购买公房后住满5年的； （二）以房改标准价购买公房后未住满5年，但已通过补交差价等形式过渡为房改成本价的； （三）以房改成本价或以解困等其他政府优惠形式核定的成本价购买的； （四）按棚户区拆迁改造政策购买安置房屋获得完全产权的；满足以上条件之一需要转卖可直接到青岛市不动产登记中心办理即可。
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