找地宝典｜土地流转合同怎么签才对？小心这些坑！
对于有志经营农业的人来说，土地流转是进入农业的第一步。那么，土地流转过程中要注意什么问题?怎样才能规范地签好合同?地合君将为您详解。
土地流转和多种形式规模经营，是发展现代农业的必由之路，也是农村改革的基本方向。在进行土地流转时，双方应该签订有效的书面合同，以此作为法律依据和权利保障。
农户承包土地经营权是指以家庭承包方式承包的耕地、草地、养殖水面等经营权，可以采取出租、入股等方式流转交易，流转期限由流转双方在法律规定的范围内协商确定。
农村土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：
双方当事人的姓名、住所;土地的四至、坐落、面积、质量等级;流转期限和起止日期;流转方式;流转土地的用途;双方当事人的权利和义务;流转价款及支付方式;流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理;违约责任。
农村土地承包经营权流转合同签订中存在的问题
调查显示，在我国土地流转过程中，普遍存在土地流转过程不规范、手续不健全等问题，或者是双方只定下口头协议，或者是签订的土地流转合同里条款不清、权责不明，使得许多农民心里不踏实，总担心土地流出后自己的权益无法保障，还可能为日后的纠纷产生埋下隐患。
具体来说，土地流转合同管理中存在以下常见问题：
【1】土地流转合同的无效化
流转方未具备土地使用权基础，在签订土地流转合同中，有的是作为土地所有权主权人的农户以及土地发包方的村镇集体对土地进行重复流转，并签订了多份土地流转协议;有的是非农户户主为协议人签订的土地流转合同;有的是签订合同的当事人是限制民事行为能力人或无民事行为能力的人，这都造成土地流转合同的无效化。
【2】土地流转合同内容不规范
在签订土地流转合同过程中，未按规范填写合同的情况并不少见，一是不采用规定的统一格式文本、不按合同条款约定规范填写。受让方自行拟定合同条款，合同的式样和内容与统一格式文本差异较大。二是合同用词不当。
有的土地流转明明是出租，但合同却把“出租”写成“转让”，这其中的差别是，出租承包土地，农民仍享有土地承包权;转让承包土地，农民将失去土地承包权。三是签订土地流转合同没有落款日期，不知合同何时签订，也没有表明合同的生效日期。四是合同手写部分字迹潦草，任意乱画，不整洁，甚至看不清楚。五是合同中未能说明双方能够达成协议变更、合同解除的基本条件，以及对于合同生效期内出现纠纷的处理方法。
【3】未登记
双方签订的土地流转合同未向相关的土地管理部门进行登记。
【4】合同期限超年限
流转合同有效期限严格界定最长不能超过日，而部分合同期不仅超越了2025年二轮土地承包期界限，甚至签到2039年。
农村土地承包经营权流转合同签订内容的规范填写
签订土地承包经营权流转合同时，应注意以下事项：
【1】填写完整
在流转合同中要填写出让方、受让方的姓名、详细住址和联系电话，受让方如果是单位，要注明单位法人姓名，当事人是农户的，一般情况下户主的姓名可代表全家;同时，还要填写流转土地的名称(地块名称)、等级、四至、坐落(东南西北相邻的地块名称)和面积(长宽的长度和面积的亩数)。
【2】注意日期
签订土地流转合同要写清土地承包经营权流转的期限和签订日期。我国《农村土地承包法》规定，二轮土地承包的期限为30年，即日至日，因此，签订土地流转合同时，流转的年限和起止时间要明确，填写时间应从合同签订之日到日计算，合同有效期限最长不能超过日。土地流转合同自签订之日起生效，如日签订合同，则合同自日起生效，因此，合同上一定要写清签订日期。
【3】流转费及支付方式
流转双方协商流转价格，计算年总流转费，并确定流转费于每年几月几日支付，以及是以现金、实物或其他方式支付。
【4】写明纠纷处理办法
规定双方能够达成协议变更、合同解除的基本条件，以及对于合同生效期内出现纠纷的处理方法。
农村土地承包经营权流转合同，签订注意事项及解决措施
【1】流转合同事宜
农户要与流入方签订书面流转合同，如果当地有土地流转服务中心或类似机构，建议在服务中心工作人员的指导下签订规范的土地流转合同，并做好流转价格评估、业主资质审查、土地集中连片协调、合同登记备案以及合同执行情况督查等相关工作。
【2】流转土地用途
农户承包的耕地只能用于农业生产经营，不能用于建筑、商业等其他方面。
【3】违约责任
流转双方在合同履行期间不按合同约定或合同签订违反农村土地流转的有关法律、法规、政策，由此发生争议或纠纷的应按合同的具体条款调解、协商、仲裁或向法院起诉。流转合同违约责任具体条款签订时，流转双方要考虑详尽，完善条款内容，以避免不必要的争议发生。
【4】主体范围及优先权
土地流转双方的主体范围一般限定于本集体经济组织内部。在同等条件下，本集体经济组织成员享有土地流转优先权。采取转包及互换方式的流转必须在同一集体经济组织的农户之间进行，不得向本集体经济组织以外的农户进行流转。以转让方式流转承包地的，既可以在同一集体经济组织内部进行，也可以向集体经济组织以外的农户、单位和个人流转。采取转让方式流转的，应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当依法报发包方备案。
【5】合同到期处理办法
土地流转合同到期后流入方可在同等条件下优先续约。土地流转合同到期后及时续签，对未续签的及时征求农户意见，或办理续签手续，或退还农户土地。对期限过长、补偿过低的土地流转合同进行检查，依据情势变化及时纠正，以维护农民的土地权益。
以村、组为单位统一签订的表式流转合同予以纠正，未纠正的，必须按规范文本及时纠正。土地流转合同应该是农户与流转入土地的一方直接签订，否则予以纠正。
【6】委托办法
农户自愿委托发包方流转其承包土地的，应当出具土地流转委托书，委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。没有农户的书面委托，农村基层组织无权以任何方式决定流转农户的承包地，更不能以少数服从多数的名义，将整村整组农户承包地集中对外招商经营。
【7】其他条款内容
当事人可约定的其他内容，计入双方约定条款中。主要是针对合同条款中约定不详尽的、涉及具体利益必须注明的事项，如灌溉水费由流转的哪一方具体交纳等。这些事项应由流转双方协商而定，并对合同内容进行补充。有些地方就根据本地情况完善了合同条款，如增加了受让方预付保障金、提前支付一年土地流转租金等条款。
除了这些问题以外，农村土地流转合同签署中，还需要注意的这五个问题，不然签的合同无效。
1、违背承包方意愿的强制签订合同，无效；
需要确保承租意愿是真实的。比如未与承包方沟通擅自越权代签订的合同无效（走法院也会认定为无效合同）
2.依法应经发包方同意而未经同意的；
需要确保出租意愿是真实意愿，未经发包方同意同样合同无效。
3.不属于同一集体经济组织的承包人之间互换土地承包经营权的；
如果是土地互换或置换，那么需要确保置换双方在同一集体内，因为互换只能限定在同一集体内才符合法律规定。
4.越权发包土地的；
比如农民个人承包的土地由村集体越权发包的，合同无效。
5.未按规定承包年限发包土地的；
《中华人民共和国农村土地承包法》第二十条对耕地、草地和林地的承包期，分别作了不同的规定，耕地承包期限为30年，草地的承包期限为30至50年，林地的承包期限为30至70年，种植特殊林木的林地，经国务院行政主管部门批准，承包期还可以延长，之所以做出这种区分，主要是考虑到不同性质土地的投资收益期限差别较大。
一般来说，在耕地上进行投资见效比较快，大多数情况下，当年投入当年就能取得收益。草地的投资需要数年时间才能取得收入，一般能够持续多年获得收益，有的林木的生长期长达七、八十年，在幼树成长阶段基本没有收益，必须规定更长的承包期，才能更好地保护承包方的收益权，调动承包方植树造林的积极性。需要说明的是，法律规定的承包期限是法定期限，不得随意改变。
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今日搜狐热点收藏！土地流转签订合同时，这些细节一定要注意！
农村土地承包租赁合同应该注意以下问题
签订农村土地承包租赁合同程序要合法。
一是集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意；
二是选举产生承包工作小组；
三是承包工作小组依照法律法规的规定拟订并公布承包方案，召开村民会议讨论通过承包方案，公开组织实施承包方案，签订承包合同。
农村土地承包合同注意事项
1、发包方、承包方发包方的确定因农村土地所有权不同而不同。
具体分三种情况：
(1)依法属于村集体共同所有的土地，由村集体经济组织或者村民委员会发包。
发包方是村集体经济组织或村民委员会。这里的“村”指行政村，而不是指自然村。如果村有集体经济组织，村集体所有的土地就由村集体经济组织发包，如果村没有集体经济组织，则由村民委员会发包。
(2)依法分别属于村内两个以上集体经济组织或村民小组所有的土地，由村内各该集体经济组织或村民小组发包。
发包方是村内拥有该土地所有权的集体经济组织或村民小组。这里的集体经济组织或村民小组相当于原“生产队”的层次，是村内部的一种组织形式。
(3)国家所有依法由农民集体使用的农村土地，如果由村集体使用的，由村集体经济组织或村民委员会发包，发包方是村集体经济组织或村民委员会。
如果由村民小组使用则由村民小组发包，发包方是村民小组。如果是由村内两个以上村民小组使用的，则分别由村内该土地使用者(集体经济组织或村民小组)发包。
2、土地承包的种类分两类，一为集体土地，二为国有土地，但国有土地承包的前提条件是，该国有土地必须由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，即国有土地必须同时具备该土地由农民集体使用并且该土地用于耕地、林地、草地以及其他用于农业时才允许承包。
3、土地承包方式主要分两类，第一为农村集体经济组织内部的家庭承包，承包的土地主要为耕地、林地、草地;第二为招标、拍卖、公开协商等方式承包，承包的土地主要为荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地。
4、农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。
5、承包方义务
(1)维持土地的农业用途，不得用于非农建设； (2)依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害。
农村土地承包合同注意事项
1、“承包方代表姓名”要与身份证一致；
2、“承包土地人口”为农户现有人口；
3、“土地承包经营权共有人”与“承包方代表关系”要明确；
4、“承包期限”起始日期为签订合同的现时日期；
5、“承包方签章”如无私章的，应由承包方签名并按手印确认；
6、“承包土地地块情况”长、宽可以不填，面积一定要填，地块“田界”必须准确具体，台账登记不准确具体的应予纠正；
7、“地块地类”只分水田、旱地两类；
8、“承包地附着物情况”要实事求是，不能漏填错填。
来源：土地论坛
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土地经营政策及土地流转问题解析十篇收藏
第一篇、以下几种情形可能拿不到种地补贴！现在经营耕地的新型农业经营组织，都是通过流转土地进行耕种，但是要想获得补贴就要明白流转土地的性质，以免拿不到补贴。小编总结了以下几点，可能拿不到种地补贴：1、私自开垦的耕地不能获得补贴，不属于农村集体所有的耕地、如滩涂、行(蓄)洪区、河道等已经围垦、种植作物的土地，不能获得补贴。2、国家已颁发林权证的林地和已享受退耕还林(草)补贴的土地，不能获得补贴。3、弃抛荒的耕地不能获得补贴。4、作为畜牧养殖场，饲草堆放场地占用的耕地不能获得补贴。5、转为设施农业用地并且不耕作的，不予补贴，包括以下情况：
（1）是在设施农业项目区域内，直接用于农产品生产的生产设施用地和附属设施用地。如，水产养殖池塘、工厂化养殖池、工业化作物栽培的连栋温室、育种育苗场所、农业生产中必需配套的检验检疫监测用地和环保设施用地以及没有用于实际耕种的其它耕地。
（2）是农业专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业等从事粮食生产的配套设施用地。如，晾晒场，粮食烘干设施，粮食和农资、农机具临时存放场所用地以及没有用于实际耕种的其它耕地。6、已改变用途的耕地不予补贴。7、国家规定种植者补贴原则上发给实际耕种的农民，但是如果土地流转时合同写的不清楚，甚至只是口头协议的，拿补贴时就会很麻烦。
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第二篇 土地流转合同效力的分析
说到土地流转合同，大家就要先明白什么是合同，
简单的说，就是是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议。
在我国现阶段土地流转主要以农户间流转为主，多数以口头型式订立，即便签了合同也是简易合同，这时“小明”可能要问了，口头合同也有效吗？这里小编可以放心的告诉大家，口头合同也是合同，只要没有违返国家相关法规的规定就都是有效的。
下面简单说下合同效力的分类
合同的效力分为：有效、无效、部分有效和部分无效
有效：不必细说，依法签订的合同都是有效合同，双方都应按合同条款执行。
无效：无效合从签订之日起就没有法律效力，
那么从那些方面确定合同无效呢 ？
首先、确认合同无效要以《合同法》有关规定为依据，主要是看下面几项：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。其次，土地承包、流转合同应属专项合同，所以也不能违返专业法律法规和地方政策法规例如，下面的合同一般属无效合同。1、合同约定，可以改变耕地用途的2、流转期限超过法定期限的3、将非承包地范围内的耕地流转的4、法律规定或承包合同约定，必需经发包方同意的才能生效，而没有获得发包方同意的5、没有获土地承包人同意或授权，他人或村委会代为流转的签字的土地流转合同是否有效，还要结合合同履行情况、签订时的社会状况，等情况综合分析。部分有效和部分无效此类合同在现阶段应是普变存在，而形式多样，这里不作过多分析，大家只要记住，合同部分无效不影响有效部分的正常履行，无效部分从签定之日起就无效，不需要履行。此文属小编根据个人理解所著，只能做为读者的参考，不能做依据使用
第三篇：土地经营权流转形式中的转让与互换
加快土地流转进程，促进土地规模经营，提高农民收入是各级政府最重视的一项工作，因此对土地流转的宣传力度也挺大，但一般都是从宏观角度出发进行宣传，没有从具体事项上进行宣传，那么，今天小编我就给大家简要的讲解一下土地流转的具体形式的转包、出租、入股。重点分析一下互换和转让
转包是指承包方把部分或全部土地承包经营权以一定的期限转给同一经济组织的农户。
出租是指承包方将部分或全部土地的承包经营权以一定的期限租赁给他人从事生产经营。与转包的区别是没有强调同一经济组织
入股就是指将全部或部分土地承包权折成股分后加入合作社或经营公司，从事农业生产经营。与前两项的区别是收益和损失是按股权比例获得。
互换是批农户对属同一经济组织的地块进行交换，重点是必须是同一经济组织（个别地方应是生产队或生产小组）才能互换，互换的同时交换了土地的承包经营权、预期收益和预期损失。互换要及时备案登记，并调整相应材料。
转让是指承包方将全部或部分土地承包经营权让度给其它从事生产经营的农户，由其履行相应的土地承包合的权务和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内土地承包经营权灭失。这里大家还要注意，农户转让的前题是，农户有稳定的非农职业或者有稳定的收入，须经承包方申请和发包方同意，方可进行。
对于前面四种情况流转土地的要签定合同，办理备案，并报告乡镇政府。以转让方式流转应及时办理备案登记，未经登记不能对抗善意第三人。
发包方不同意转让的要书面说明理由。
以上给大家分析了土地流转的几种形式，希望对大家的生产经营有帮助。
第四篇：土地经营权流转备案和委托流转　　 随着土地规模经营范围的不断扩大，越来越多的新型农业经营主体到农村流转耕地，转入方为便耕种一般会成片大面积流转，为了便于和农户沟通，转入方会委托村委会或当地人进行流转，其方式为农户将地流转给村委会或某人，再由村委会或某人将流转来的耕地一次性流转给转入方，因村委会和某人没有经营能力，所以这种方式的流转也应视为中介性质的流转。这种非正规的中介流转形式，加之农村信用体系不健全，备案登记制度的不完善，都是隐藏着的不稳定因素。因此本文将简析委托流转和土地流转备案　　土地流转应遵循的基本原则：　　平等协商、自愿、有偿、不能改变所有权性质和土地的农业用途，不得超过剩余承包期限，同等条件下本集体经济组织有优先权。流转收益规承包方所有，任何组织和个不得截留，扣缴。　　流转备案　　土地流转合同应一式四份，双方各一份，发包方及乡农村土地管理部门各备案一份。　　土地流转合同签订后应由承包方向发包方备案，为保证流转合同的真实性，建议双方到村或乡镇土地流转服务机构现场签订，在工作人员的主持下，现场签定备案。此种方式有利于促进双方积极履行合同，有利于工作人员核实流转真实性，有利于工作人员在合同签订前对流转合同提出修改意见，有利于维护流转双方的合法权益。　　委托流转　　是指承包方委托发包方或中介组织流转其土地　　委托流转时，承包方应向被委托人出具委托书，委托书应裁明事项、权利、期限等，要有委托人的签名和盖章。　　由受委托人代为签订流转合同、进行备案登记、办理经营权证时，都应向相关人员提供委托书原件，便于对方存档。没有书面委托，任何组织和个人都无权决定流转农户的承包地。　　小结，希望通过本文的阐述，可以增加您对土地流转的认知，如果您认为此文对你有帮注，请转给你的朋友，或是请他关注我的公从号“新型农业经营主体联盟”，了解更多“三农”常识。
第五篇，土地流转合同简易文本随着社会经济的发展和人们对契约精神认识的提高，为确保双方按约定履行利力义务，都要形成合同，无论是口头合同，还是纸制合同，只要没有违返法律规定，没有启动解除条款，都应正常履行。本文主要给广大农户提供一种即简单，又能将权利义务基本说清的适合农户间流转使用的格式合同。
土地流转合同依据相关法律法规，经双方平等协商，李某将二轮承包地30亩，以10000.00元（大写：壹万元整）的总价流转给张某经营二年，到2018年12月未，流转价款在合同签订时一次性以现金付清。双方约定的其它事项：一、李某提供的三块耕地四至清淅，无边界争议，三块地均向北收半，如出现纠纷李某负责协调处理，并赔偿损失。二、张某在经营其间，不能改变耕地用途，未经李某同意不能再流转或改变耕地性质，除生产者补贴外，其它补贴均归李某所有。三、合同到期张某应将耕地上的临时设施，杂物清理干净，恢复到合同签订时的状态，同等条件下张某有优先承包权。四、如合同期内，国家征用此地，地上物补偿归张某，征地补偿归李某，李应按征用面积和未使用年限退回承包费。五、合同签订后双方不得违约，单方解除合同和违反本合同第二、三条的付给对方违约金20000万元，合同未约定事宜双可以补充协议的方式再做约定。五、此合同一式三份，双方各一份，村委会备案一份。转出方：李某转入方：张某签订时间：日注：1、第一段为基本情况，主要写明面积、价款及支付方式，期限和截止日期，价款要写清是一次性付款，还是分期 ，还是先交定金等，付款后，要求对方写收据。经营时间和截止日期应一致并符合耕地耕种规律。2、第二部分主要是约定双方权利义务和建约责任，转出方要保证转入方正常经营，不能单方违约或解除合，但可以通过协商协议解除，并对地块面积，宽度，四至情况及耕地收垄收半等情况写清，防止因流转而产生边界纠纷。并对土地再流转、补贴给付，改变耕地性质、国家征用、到期后杂物处理等可能会发生的问题进行约定。最后对，违约责任进行，未尽事项处理，合同备案等进行约定，这 里需要注意的是，违约责任要具体，要要考虑对方的履约能力和可予见的损失等情况，如果约定的违约责任过大，法院也不会全部支持。
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家庭承包地使用权转让是否需要家庭成员共同签字，其中一人签字是否生效
&11-29 14:11&&悬赏 25&&发布者:sunaoj…… &地区:江苏－徐州 回答:(32)
我与乙方签订一块家庭承包地使用流转的协议已经半年，且有村委会的盖章见证，但是现在乙方的其他家庭成员出来反对，说乙方虽然已结婚生子，但并不是户主，我的协议无效，他们要将土地收回，请问我的协议是否有效，应该怎样维权！
问题补充：
这块地属于基本农田，乙方与其父母均属于承包人，其父亲是户主，因当时协议签订时乙方父母不知情，我的合同是否有效，乙方现在不出面配合处理纠纷，是否构成违约，我应如何维权
还有一个情况我要说明：我最近调查下其父母确实不知情，我这块地这半年一直都荒着没用，现在找不到乙方，想让他退还我的转让款是不可能了，我现在就是想保住这块地，请问我应该怎么办，他们起诉可以强制收回吗，我如果可以让法院判决给我吗
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[青海-西宁]
回复时间：日 14时52分
您好，很高兴为您解答。
&&&&&首先，家庭承包地使用流转的协议是有效的。根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第二十一条规定，承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。&农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。
&&&&流转合同的备案制度不同于登记制度，既然登记都不是流转合同生效的条件，备案制度更不能成为合同生效的必要条件。土地权利的变动依当事人的意思表示而产生法律效力，交易完成，土地权利即发生转移，当事人可以登记;也可以不登记，但不登记的，其权利不得对抗善意第三人。当前，我国的农村土地承包经营权登记制度尚不健全，而农户家要求土地承包经营权流转必须登记，既不现实，也不可能。从物权公示的必要性来讲，由于流转的范围都是当地附近的农民，互相比较熟悉，登记的必要性也不大。此外，如果采取登记生效主义，大量的登记费用无疑会加重农民的负担。而备案制度从公示、公信的角度来看，具有与登记相类似的功能，既然登记都不能成为合同是否生效的条件，备案制度更不能成为判断合同是否有效的必要条件。
&&&&因此，您与乙方是在真实意思表示下签订协议，且经过村委会盖章见证，故流转协议合法有效。
&&&&其次，针对上述情况您可以要求村委会出面进行调解，要求对方配合办理相关手续。如果一方不出面配合处理纠纷，那么可以按照你们签订的流转协议约定要求乙方承担违约责任。
&&&&最后，虽然乙方并不是业主，且其户主并不知情，但是其不得对抗善意第三人。因此，该流转协议是有效的。
&&&&希望我的解答您能满意，并采纳为最佳答案，如有问题，可以追问或加好友联系。
追问：现在乙方电话不接，故意躲藏，联系不到他，其父母急于收回土地，目前情况是让乙方赔偿可能性不大，因其外面负债，且不出面，那么我的这块土地是否可以继续使用，乙方父母若是要强制收回应该怎么办
回答：您好，可以继续使用，如果对方电话不接不影响您的起诉，如果对方强制收回，您可以准备材料起诉，胜诉可能性很大。希望您能采纳，后续有问题可以和我联系，给您提供全面法律服务，顺利解决问题。
您好，针对您补充的问题，给您做出回答。
针对对方采取强制行为或者极端行为，您可以报警处理，如果对方不予配合的，您可以主张对方违约，起诉到法院，胜诉很大，如有问题可以后续联系。希望采纳为最佳答案，谢谢
[山西-太原]
576144积分
回复时间：
[广东-广州]
1274958积分
回复时间：
这是诉讼解决的，一人签字是不产生法律效力的
追问：现在乙方电话不接，故意躲藏，联系不到他，其父母急于收回土地，目前情况是让乙方赔偿可能性不大，因其外面负债，且不出面，那么我的这块土地是否可以继续使用，乙方父母若是要强制收回应该怎么办
[湖南-永州]
回复时间：
[山东-青岛]
回复时间：
您好，首先，农村土地承包经营权是可以流转的。您与乙方签订的协议因没有其他共有权利人的同意属于效力待定合同，需要乙方父母的追认，在此种情况下，如果乙方父母不追认，该土地使用权流转协议并未生效。因此，您可以基于该流转协议主张缔约过失责任赔偿，要求其返还财产，并按照双方过错承担损失赔偿责任。合同法第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当
&承担损害赔偿责任：
&　　（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
&　　（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
&　　（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
[北京-朝阳区]
回复时间：
虽然承包地流转应当经承包的户主代表农户行使经营权，但是，因为协议已经履行半年，你也支付了费用。法院会认定其父母知道或者应当知道流转的事实。其父母现在以未经其本人同意或者不知情为由，而主张合同无效不会得到法院支持。
你不要交回土地，他们可以去法院解决纠纷。
[江苏-南京]
回复时间：
合法有效，如果对方反对，让他起诉解决。
[浙江-嘉兴]
回复时间：
你好，很高兴为您解答：
&&&&&&首先，关于从程序上说协议效力的问题。依据《农村土地承包法》第三十七条&土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。所以在手续上双方自愿签订的，经村委会见证备案的，合同从程序上是应该有效的。
&&&&&&其次，从实体上说非户主签订协议的问题。、土地流转只需要承包人签名就行了。如果户主就是承包人，那么不用家庭成员签名。所谓的承包人，就是土地承包合同中签名的那一位。
2、同上面所说的，如果&土地承包合同签署人&和&流转合同签署人&是同一个人，那么流转合同有效。依据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条&土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。&
现在的问题是非户主签订的合同，一句合同法的规定，没有代理权限的人签订的合同属于效力待定的合同，不说有效，也不说无效。
&&&&&&再则，关于合同无效的情况=如何理赔的问题。一，按照民法通则的规定，乙方存在缔约过失责任，存在欺诈行为，对于我方的付款应该按照贷款利率支付本金利息，对已经在土地上花去的成本也应该本息偿还。如不执行，双倍支付请求法院判决。二，从刑事方面讲，以签订合同为手段，骗取转让费用的，数额较大的，应该构成形式犯罪，您还可以向公安机关举报，要求追究其责任。
&&&&&最后，建议你们现在本村进行一个协商调解确定追认有效还是进行赔偿或者别的方案，如果不行的话，就诉讼解决，由法官进行最终裁判。甚至追其刑事责任的。
&&希望我的回答令您满意，并采纳为最佳答案，如有疑问也请您继续追问。
我的补充：
如果对方直接争夺土地的，您可以请求村委出面或者直接报警处理。
对于儿子签订合同效力方面，我方还可以主张善意取得。我不不知道其没有权限，但是我们是支付了合理价格的，应该是认为交易有效的。
所以，我认为您不应该归还，都是自己的辛苦钱，都是一个村的，好说好商量，不行就有法院判决吧。
我的补充：
如有需要，可以联系我，当然我也会在联系你。告诉您我相关类似案子的判决。你的情况不必担心的。应该会有一个明确合适的交代的
[陕西-咸阳]
回复时间：
你好！因为乙方是成年人，而且协议已履行了半年，可以认为其家庭成员是知情默认的．同时，你作为善意第三人，有理由相信他和你签订协议的行为是代表了他们全家人的意思且征得了全家人的同意，属于法律规定的表见代理．因此，你们的协议是有效的．你可以起诉要求法院确认协议有效．
[河南-郑州]
448289积分
回复时间：
可以诉讼的
[重庆-万州]
回复时间：
1、你与对方签订的协议有效；2、可以要求对方承担违约责任。协商无果，向法院起诉解决。
[河北-保定]
回复时间：
您与乙方签订的协议因没有其他共有权利人的同意属于效力待定合同，需要乙方父母的追认，在此种情况下，如果乙方父母不追认，该土地使用权流转协议并未生效。因此，您可以基于该流转协议主张缔约过失责任赔偿，要求其返还财产，并按照双方过错承担损失赔偿责任。
[辽宁-铁岭]
回复时间：
看到你问题及问题补充，现答复如下：
首先，你与乙方的订立农村土地承包合同有效。因为1、合同形式要件齐备，你与乙方是双方真实意思表示，也违法，也按照农村土地承包法规定，经村委会盖章同意，2、你与乙方签订合同未经其父母同意，在法律上，属于效力待定合同，乙方父母未经追认，合同无效，但追认有默示和明示两种，明示就是以书面形式来追认，还有一种就是默示，默示是以其行为表示是否追认，你与乙方的合同已经履行半年，他家地由他人耕种，他们不知道是不可能的，所以，你与乙方签订合同受法律保护。
其次，解决方式，如果双方协商不了，请村委会居间调节，毕竟都是一个村子的，再解决不了，镇有司法所，也可以做双方工作，再不成，那就只好诉讼了，官司赢的几率很大。
我的补充：
更正，“也违法”是“也不违法”
我的补充：
如果满意，敬请采纳！
[青海-西宁]
回复时间：
协仪是有效的
[北京-海淀区]
2209417积分
回复时间：
合同还是有效，但其他人不同意的，有权收回，你可追究乙方的违约责任，但能证明其他人当时都同意的可要求继续履行合同。
[黑龙江-哈尔滨]
回复时间：
[四川-成都]
回复时间：
你好，此协议有效，如对方不配合，可起诉。
[陕西-西安]
回复时间：
&&&&你与乙方签订的流转协议效力待定。如果土地承包经营权承包合同上的签字人是其父亲，那么在土地流转时也应该是其父亲，未经其父亲授权乙方对土地承包经营权的处置系无权处置，需要其父母追认才可以。追认有两种形式，一种是明示也就是事后明确表示其同意无处置权人对权益的处置，另一种是默示，即明知无处置权人处置了权益，但不提出异议，此时视为追认。如果你能够证明与乙方签订协议的内容其父母是知情的，那么协议是有效的。如果其父母对与你签订协议并不知情，现在主张合同无效是有法律依据的。如何界定知情是需要实际情况来确认的，比如该土地以往一直由其父母耕种，后由你来耕种将近半年他们也没有提出异议，那么这时候就可以认为其默许追认。再比如其父母最近两年不在本村居住，回来后发现儿子将土地转让给你，那么这时候就是不知情，就可以主张合同无效。
&&&&鉴于都是同村乡亲，还是建议经过村委会协调解决，如果还是解决不了，那么可以选择法院诉讼，根据你的描述，律师分析你胜诉的机率都是挺大的。
&&&&希望我的解答对您有帮助，如有疑问可追问或直接来电，如满意敬请采纳。
[辽宁-抚顺]
回复时间：
因其父母也是承包人，其有权利决定是否将自己承包的土地转包，乙方只是该块土地的部分承包人，如果没有父母的授权，他是不能决定将整块土地转包给你，如果乙方父母不进行追认，你无法取得整块土地的承包经营权，乙方的行为肯定构成违约，你可以向法院起诉，要求其承担违约责任，赔偿你的损失。
[福建-福州]
回复时间：
这是有效的。
[四川-眉山]
回复时间：
你好，合同有效，如果对方违约，就赔偿你的损失。
[广西-钦州]
电话：&&&&
回复时间：
合同是有效,因为承包地使用流转的协议已经半年，其父母也已知情
[北京-海淀区]
306597积分
回复时间：
关键看与村委会签订合同的是谁。
[四川-成都]
回复时间：
[山西-运城]
回复时间：
有无效，关键是看你的土地使用用途，如果还是作为耕地使用就有效，乙方已经成年，可以视为代理行为，乙方不配合处理是构成违约；如果不是耕地的用途，就可能被解除，乙方也不会构成违约。
[湖南-株洲]
回复时间：
你好，你的情况是该家庭共有一块承包地的使用权流转，我要说的是你的合同是部分有效，部分效力待定；我国现阶段土地流转法律不健全，只能参照相关法律、法规的规定。我国现有法律没有规定家庭承包地是按份共有还是共同共有，这种情况下应推定为按份共有，首先乙方本人将其享有的份额流转了给你，这部分是有效的。应乙方无权处分其父母的份额，却一同流转给了你，这就构成无权处分。无权处分并不必然无效，权利人（即乙方的父母）追认就可以了。若乙方父母不同意该协议，那从另一角度考虑，参照我国房产交易的规定，按份共有人无权处分，应保护善意第三人（即你）的利益。只要在签订合同时，你尽到了审慎义务，合同价格与市场价格差不多，你还将合同交村委会“见证”了，法院处理时也会多半支持整个合同有效。再者，合同已经签订有半年，你若有大量投入，参照《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》第二十五条的规定，法院会认定合同有效但可根据实际情况，依照公平原则，对合同的内容（价款）进行适当调整。总的来说，合同没大的问题，你可以与乙方父母协商租金，或者让乙方父母去找乙方赔偿。我给的建议就是这些！祝你好运！
[河南-郑州]
回复时间：
你好，合同无效，合同目的不能实现，但是乙方承担违约责任。
[陕西-西安]
回复时间：
[广西-桂林]
回复时间：
1.协议已经生效，但是一年内可以主张变更或者撤销？
2.协议经法院判决撤销的，从撤销之日起失效？
3.因“我最近调查下其父母确实不知情，我这块地这半年一直都荒着没用”，继续履行协议已无多大意义？
4.因“现在找不到乙方，想让他退还我的转让款是不可能了”，注意诉讼时效期间的规定，将其父母、村委会作为共同被告，主张赔偿？
5.建议携带相关材料前往律所与律师面谈？
[贵州-贵阳]
回复时间：
首先，承包地流转是受法律保护的，你已经流转半年，且当时已经村委会盖章，你的流转具备了法律规定的形式要件。
你的问题是乙方不是户主（如是户主，你肯定赢），如要打官司，你最好证明土地是乙方在实际耕种和管理，或在已经流转的半年期间，其父母是知道流转的，这样你的胜算就比较大。
[安徽-合肥]
回复时间：
您好，依据《土地承包法》第三十四条、三十七条规定，以转让方式流转土地承包经营权是承包方依法享有的权利，三十七条规定，采取转让方式流转的，应当经发包方同意，采取其他方式流转的，应当报发包方备案。转让与转包、出租、互换等土地承包经营权的流转不同，采取转让方式流转的，应当经发包方同意，采取其他方式流转的，无需发包方同意。发包方是否同意主要看双方转让合同书上是否有发包方签字盖章明示批准同意转让。
&&&&根据《合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准登记等手续生效的，依照其规定。”土地承包经营权转让应当经发包方同意是一种审批权，是实质权利，不是可有可无，不经审批不能默示同意，也不能推定同意，认定发包方同意必须以发包方的明示为依据。
&&&&另外，根据我国《合同法》第49条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”根据您的描述，乙方未经过家庭其他成员的同意，本没有权利代表家庭其他成员处分他们共有的土地承包经营权。但是，乙方作为以承包经营户的主要家庭成员之一，在对外签订土地承包经营权流转协议时，您有理由相信其行为对于其他家庭成员而言，是获得了其他家庭成员授权的，是有代理权对外签订转让协议的。因此，乙方作为承包经营户的主要家庭成员，对外处分家庭成员共有的承包利益，其签订的土地转让协议的代理行为有效，法律后果应由其家庭成员共同承担。且装让协议有发包方村委会的盖章。因此您的转让协议是合法有效。受法律保护的。
&&&&&您现在可以依据转让协议使用该土地，如果对方再加以干涉建议起诉对方，根据您的描述，应该问题不大，希望我的回答能够帮到您，也希望您能拿起法律的武器维护自己的合法权益。如果您满意请采纳。
[甘肃-酒泉]
回复时间：
首先，农村土地承包经营权是可以流转的。您与乙方签订的协议因没有其他共有权利人的同意属于效力待定合同，需要乙方父母的追认，在此种情况下，如果乙方父母不追认，该土地使用权流转协议并未生效。因此，您可以基于该流转协议主张缔约过失责任赔偿，要求其返还财产，并按照双方过错承担损失赔偿责任。合同法第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当
&&承担损害赔偿责任：
&&　　（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
&&　　（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
&&　　（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
问题答案可能在这里 →
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