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/etc/nginx/nginx.conf.住宅用地商业配套土地权证办理法律分析；无论是招、拍、挂还是协议出让的城镇单一住宅土地，；这种现象几乎在所有住宅项目开发中，都能遇到，但是；一、商业配套的土地性质认定；（1）在住宅土地权证取得之前签署的《国有土地出让；一种是采用老版的出让合同范本（国土资源部、国家工；第二种情形是采用最新的《国有建设用地使用权出让合；第三种情形，也是比较常见的，就是土地管理部门
住宅用地商业配套土地权证办理法律分析 无论是招、拍、挂还是协议出让的城镇单一住宅土地，在发放《国有土地使用证》时的土地性质一般都是：住宅（70年）。实际上大多数的住宅项目开发，都会涉及到有住宅的商业配套、基础设施建设，而这些配套设施建设所涉及的土地性质在进行商品房销售和权证办理时，碰到的问题是：应该发放什么用途的土地使用权证书，商业还是住宅？对于规划部门批准的商业配套应该如何确定权属？
这种现象几乎在所有住宅项目开发中，都能遇到，但是，经查询我国现有的房产、土地方面的法律法规，对这个问题都没有明确的说法；又经咨询当地的房管、土地、规划部门，对于这个问题也没有统一的处理意见，各个地方的做法有很大不同。事实上，因商业用房的销售价位往往高于同区域的住宅房价格，而且，法律规定商业土地的40年出让年限和住宅的70年出让年限的差别也很大，对于开发企业而言，理清里面涉及到的法律关系，对减少销售风险和其他法律风险，意义重大。 一、商业配套的土地性质认定 （1）
在住宅土地权证取得之前签署的《国有土地出让合同》中，对于商业配套的约定，有以下三种情形： 一种是采用老版的出让合同范本（国土资源部、国家工商行政管理总局2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本和《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本），约定允许建造配套设施，但未明确配套的比例和范围； 第二种情形是采用最新的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-），对配套设施等规划经济指标有明确的约定； 第三种情形，也是比较常见的，就是土地管理部门出让的单一住宅用地，在开发的过程中，开发单位经规划建设部门批准，建造一定比例的商业配套，待办理分割权证时，根据该商业配套的规划要求，申请相应的产权证明。 第一种、第二种情形，根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》等法律法规规定，对于超出约定配套比例，或彻底改变用地性质的，需要满足两个条件， 一是要取得出让方和市、县人民政府规划部门的同意。土地使用权出让中土地用途等出让条件的确定，根据《城市房地产管理法》规定，是由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准的。它要考虑城市规划、土地利用政策等多方面因素，它一经确定便具有法律效力，而不能随意变更。 二是按市场价补缴土地出让金。在土地使用权人改变土地用途的申请被有关部门批准后，要按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补缴相应的土地使用权出让金。 也就是说，对于擅自超规划要求或改变土地用途的现象，一般是通过补办出让手续，补交出让金，也就是通常所说的“补地价”的方式解决。 但是，这并不能解决：在约定范围内的土地性质界定问题，也不能解决上述第三种情形所牵涉到的规划认可但土地权属归类的问题。 （2）
住宅区配套公共建筑（简称“配套公建”），指开发商按照国家及地方有关规定在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑，一般包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他八类公用建筑，但各住宅区具体配建项目因住宅区情况的不同会有所区别。 配套公建的修建，为业主居住提供了各项便利条件，提升了楼盘的吸引力，是业主与开发商关注的一个焦点。随着配套公建的修建，其产权归属问题也随之产生。由于此问题关系到开发商与全体业主双方的重大利益，现行有关规定又非常零散、模糊，导致适用法律疑难，开发商与业主往往各执一词，争议由此产生。 我们在此无意于深入探讨配套公建的产权归属，一般而言：国有土地使用权出让合同、商品房买卖合同有具体约定的，按约定执行。国有土地使用权出让合同对于开发商及业主均具备法律约束力。如果出让合同约定受让人应配套修建某些配套公建并明确其产权归属的，或商品房买卖合同约定了某些配套公建的产权归属的，则按约定执行。如果商品房买卖合同约定某些配套公建被列入公用建筑面积分摊范围，则其产权归全体业主。上述情形外，属于商品住宅从属物的，其产权随商品住宅产权一并转移于全体业主。 配套公建的产权原则上归开发商。 （3）因此，开发商在销售中所涉及的配套商业设施，规划部门在审批中注明该项目为配套商业设施，国土房管部门根据规划局明确兼容配套面积及建设部门综合验收的结果，可以做以下处理：属出让住宅土地，按已批准的用地功能发“配套商业”功能证，土地使用年限仍按批准的使用年限不变；若为搭建临时商业设施（临时建筑），须到国土部门办理临时用地手续，再到规划部门办理报建手续。 综上所述，住宅项目开发中涉及到的商业配套用地，有三种解决途径：一是对未按规划要求建造的，通过“补地价”，改变原有土地性质加以合法化；二是在规划允许范围内的商业配套，其土地仍然按照原批准的住宅土地性质和出让年限进行登记，并辅以“配套商业”功能证；三是临时商业设施的土地，通过交纳年租金、临时用地费的形式，办理《临时用地使用证》。 二、
对开发商销售住宅项目商业配套及其权属登记时的几点法律建议 （1）
在“补地价”时的补办出让手续时，需要根据情况“争取”合适的土地用途 日国土资发[号《全国土地分类（试行）》，对于商业类土地，有两种分类方式，一种是“商服用地”（ 商业用地、金融保险用地、餐饮旅馆业用地、其他商服用地）；但还有一种用地性质是住宅用地中的“城镇混合住宅用地” （指城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地）。 应该说，这种分类方式非常混乱，是法律设置上的一个漏洞，实务中我们意识到，商服用地的地价基础很高，此类性质土地的建筑物，其销售价格相对也高，在涉及拆迁、转让时不会有很大的价格风险。而城镇混合住宅用地，属住宅用地范畴，法定最高使用年限为70年，但是其土地价格一般是介于单一住宅土地和商服土地价格之间，偏向于住宅价格，应此较低，而且在涉及转让、拆迁时，在转让底价和拆迁补偿价的谈判上，不存在优势。 因此，开发企业需要根据市场状况、项目的住宅商业比例、销售现状，对通过补办出让手续获取的商业配套土地灵活处理。实际中，有些操作高明的出让手续，通过性质的把握，能够达到：补缴很少一笔费用或不交费用而实现用途改变的目的。 为什么说要“争取”呢？原因有二,一是现行法律对此类情况无明确规范依据，行政管理部门处理的依据性不强，一般会比较尊重原受让人的意见；二是在房地产市场发展的今天，政府的管理目的以规范为主，处理处罚为辅，对于合理的申请和要求，在尊重现实的基础上，也会予以考虑。 （2）
合理利用行政部门在规划管理和土地资源管理方面的政策衔接空间 国家的规划管理和土地资源管理权一般分属不同部门，土地部门在住宅用地配套商业上的权力空间，被规划部门先行确认。也就出现了：规划部门已经批准，土地部门事后追究的现状。但实际上，对于规划部门已经认可的行政决定，国土部门一般也就是在手续上完备一下，这种政策的衔接空间，可以作为开发企业申请商业配套权属登记时的主要依据。 （3）
在与受让方签署《商品房销售合同》时需要对所销售的商业配套详细明确约定 因为商业配套在土地性质上的不确定因素存在，所以在此类商品房预销售、销售过程中，通过完备销售合同，规避潜在的法律风险，在此建议聘请专业的房地产律师予以把关。对于已经销售的商业配套用房，无论最终认定何种土地用途，通过办理《房屋所有权证》时，在房屋性质一栏，注明：非居住。以增强商业配套房屋的法律保护。 以上观点是通过研究现行房产、土地法律法规，结合政府部门的工作实际而阐述，属于个人法律理解，希不吝批评指教。
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　商业用地和住宅用地的区别细则 弊端主要有以下几点: 1、使用年限商业配套 40 年...非住宅建设用地使用权期间届 满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及... 　非住宅 建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的 房屋及...1.使用年限 商业配套 40 年.办公 50 年.比住宅的 70 年缩水严重, 产权时间... 　住宅用地商业配套土地权证办理法律分析 无论是招、拍、挂还是协议出让的城镇单一住宅土地,在发放《国有土地使 用证》时的土地性质一般都是:住宅(70 年) 。实际... 　住宅用地中的商业配套土地... 4页 8财富值 我国权证法律规制不足之评... ...的法律分析 甘培忠 北京大学法学院 教授 关键词: 经理股票期权/法律环境/激励... 　二、住宅用地转商业用地弊端主要有以下几点: 1、使用年限 商业配套 40 年,办公...非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其 ... 　非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规 定办理。该土地上的房规定,满期自动续期的,而商业用地和综合用 地,还没有相关的法规来准确说明使用屋及其他不... 　关于商业用地性质的住宅利弊浅析一、主要弊端: 1、使用年限 商业配套 40 年,...非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。 该土地上的房屋及... 　商业用地、 综合用地、 住宅用地、 工业用地和其他用地...《土地使用权证》两本证给业主的, 若要办理房屋的...《4》.在国家没有法律规定之前,在城市范围内的...荣盛发展1.28亿元聊城买地 土地用途为商服用地
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　　荣盛发展今天刊登公告说，公司于日参加了聊城市国土资源局组织的国有土地使用权挂牌出让活动，以1.28亿元拍得聊城市号宗地使用权。2007-50号宗地位于湖南路北、东昌湖西南岸；用地面积133333平方米，折合200亩，土地用途为商服用地。2007-51号宗地位于站前街西、西关街北，铁路以东；用地面积163982平方米，折合245.97亩，土地用途为商业、住宅用地。
如文中有所提及户型面积均指户型的建筑面积。
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住房用地和商业用地的区分
现在才知道是商业用地，请问，团购房我买了套房子，交了全款，只给了一张发票，没有签认购书：商业用地和住宅用地的区别？没有签认购书，是期房
住房用地跟商业用地的区分如下:1.使用年限商业配套40年.办公50年.比住宅的70年缩水严重,产权时间我理解应该是土地使用权时间.不是房屋产权时间.因为房屋购买后.房屋产权就属于你了.但土地你只有使用权.无所有权.土地所有权属于国有.国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限限最高为70年.商业用地最高出让年限为40年.所以.住房只有40年的土地使用权时间也有可能出现.40年后.国家有权收回土地及地上附着物.50年和70年听起来好象对现业主影响不大.但因为&物权法&对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确.因此.购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险.&物权法&第149条规定:住宅建设用地使用权期间届满的.自动续期.非住宅建设用地使用权期间届满后的续期.依照法律规定办理.该土地上的房屋及其他不动产的归属.有约定的.按照约定,没有约定或者约定不明确的.依照法律.行政法规的规定办理..最可能的方案是:到期后.你再次向国家交纳土地出让金.国家再次出让土地使用权.所以.你不会赔30年.但会多缴一些土地出让金.因为40年后的土地出让金肯定会比现在的贵!2.交易税费初次购买或者转让时的契税按照3%收取.而住宅为1.5%,如果国家开征物业税.土地增值税.商业用房的标准也会比住宅高3.按揭方式大多不能申请公积金贷款.但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到.另50年产权或者40年产权的住宅.如采用银行贷款的方式.只能得到五成或六成按揭.最长贷款年限10年4.日常生活成本如按公建用途规定.其水.电.暖等使用费用都将采取商用价格.所以.对于购房者应该在购房时询问清楚.目前.开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施.能按民用价格缴纳.如水费:3.7(住宅)/5.6(工业商业)/6.1(宾馆.饭店.餐饮业)5.设计标准设计导向不同.公建物业受朝向.采光.进深等限制较少.而普通住宅的要求较高.6.落户问题无法迁入户口优点主要有以下几点:1.关于保值性开发商能将土地建造成本都较高的商用房.改为住宅出售.主要由于住宅可变现性强.风险小.销售速度快资金回笼时间短等因素.当然.最关键的原因在于区域的住宅稀缺性强!能实现较高的利润价值.因此购房者在购买这类住房时.往往也是由于缺乏其他的选择导致的.房产相应的保值性也比较好.2.关于建造标准非住宅的房屋建设标准不同.如果按照公建相关要求.人防和消防等建设标准都较高.对开发商而言.成本将提高.但对购房者的使用影响不大.3.可以注册公司日.北京市工商局正式下文:公司登记注册时凡提交的&房屋所有权证&或商品房购房合同写明房屋用途为&住宅(包括公寓.别墅)&的.房屋用途的表述无法辨别是住宅或商业用的(如商住.综合等).均不予登记注册.因此.非住宅类房产.可以注册公司
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