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房产证逾期办理,业主如何讨违约金
房产证是证明房主对房产的拥有权的凭证，买房之后开发商应在商品房交付使用后60日内，将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。如果开发商没有按时去办理怎么给呢？接下来由的小编为大家整理了一些关于这方面的知识，欢迎大家阅读!对予开发商原因使房产证迟延办理或不能办理时，我的《》第十五约定是这样约定的：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第__项处理：1.《商品房买卖合同》第十五约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第__项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起___日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的___%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的___%向买受人支付违约金。3._________。因此，在商品房买卖合同中的提供了如上的选择给购房者与开发商协商选定。对此，我们一般建议将两项都选择，更有利于购房者。买受人不退房，出卖人按已付房价款的___%向买受人支付违约金。3._________。可见，对于开发商的原因办证迟延或不能要分几种情况不处理;第一种情况，开发商的原因使房证迟延办理时：买受人可以要求开发商继续履行协助办证义务，同时承担违约金。这即是合同十五条处理方式中的第二种，买受人不退房，出卖人按已付房价款的一定比例向买受人支付违约金。这里的违约金数额的多少是由开发商与买受人共同协商来确定，现在一般约定是根据迟延时间的长短按日承担一定的百分比。实践中按日承担万分之一到万分之五的居多。第二种情况，当办证不能时，或逾期达到一定时间后，买受人可以解除合同，同时要求开发商承担违约金。这即是合同第十五的第1种处理方式：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起___日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的___%赔偿买受人损失。对此最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释第十九条也规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。对于解除合同要求的赔偿数额：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第三种情况是由开发商与买受人协商约定。这里就比较灵活了，只要不违反法律规定，都是可以的。从我们参与房产案件的实践来看，买受人如果在签订时能够将合同中的第十五条的前两项均选择，则对买受人来说，如果出现迟延办证的情况，对买受人更有利。合同未约定的房屋权属证书取得日期，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，按房屋交付使用后90日计算;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，按合同订立之日起90日计算。出卖人未按期提交办理房屋权属登记所需材料致购房者未按期取得房屋权属证书的，商品房买卖合同约定了违约金处理办法的，按合同约定处理;商品房买卖合同未约定违约金处理办法的，按已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因出卖人未按期提交房屋权属登记材料，致购房者未能按约定和规定期限取得房屋权属证书超过一年的，购房者可要求解除合同，并可要求损失赔偿，损失可按银行同期固定资产贷款利率计算。因此，因开发商不给办房产证导致房产证纠纷时，购房者可以向法院起诉追究违约责任：1、起诉后，要求开发商办理房产证;2、起诉后，要求开发商支付违约金、赔偿损失等。虽然向法院起诉可以解决开发商不给办房产证的问题，但是毕竟打官司耗时耗力，对购房者造成巨大负担。因此，目前部分地区已经开始允许购房者自行办理房产证，以便及时解决房产证纠纷。需要提醒的是，购房者自行办理了房产证，这并不能改变开发商违约的事实，购房者依然有权要求开发商承担违约责任。延伸阅读：
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遇到延期交房，律师给你支招
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
都很不满意，因为这打乱了业主的购房搬迁计划，那么如何维权呢？接下来有关延期交房怎么办，购房指南为您整理了详尽的办法和法律解释。 不是件容易事，辛辛苦苦地攒够首付，去银行办完贷款，就等着房子竣工封顶的那一天。可这房子似乎羞赧得很，左等没有盖好，右等没有盖好，眼看着的时间越来越近了，去项目地点一看，楼刚盖到一半呢。找开发商一问，答复五花八门，事实都差不离：房子没有盖好，估计只能延期交房，而且一拖就是几个月甚至一年。房子交晚了，买房子的人损失可不小。换房子的卖掉老房等新房，赔了不少房租；等房结婚的，婚期一拖再拖，只怕甜美的爱情也会蒙层灰色。找开发商去讨说法，得到的就是一大堆借口，我们请来律师为遇到延期交房的您支招。 合同没有交房时间 电话录音打赢官司 案例：2005年6月，市民杨先生在李沧区以购买了一套，这套房子是要用来迎娶他的新娘的。售楼小姐明确地承诺了这套房子在2006年5月就可以入住，可是5月份到了，杨先生并没有等来自己的房子，开发商以天气恶劣、材料运输受阻等因素为由称工期要延迟，他的婚期也就被拖了下来。10月底杨先生终于等到的通知，杨先生要求赔偿他的损失，可是开发商很明确地告诉杨先生：合同中没有明确交房时间，售楼小姐的口头承诺不算数，而事先有所准备的杨先生把这些话给录了下来。较后他利用这份录音打赢了官司，法院判定开发商以为标准赔偿杨先生的损失。 律师支招：山东元鼎律师事务所的单正国律师认为，不少购房者，特别是第1次买房子的人，对中的一些条款不是很清楚，更不知道在签订合同前应该仔细核对其中最为重要的一些内容，如交房日期等。他建议，消费者与开发商订立购房合同时，必须把具体的交房时间写入合同，如果可能的话，将延期交房的赔偿标准也写进去。这一约定的标准较好与延期付款的赔偿约定相对等。如果开发商提供的合同并未将交房时间写入，要注意保存一些证据，作为将来维权的依据。比如杨先生拿到的录音证据，比如开发商在广告、楼书等宣传材料上的一些承诺等。 合同未定赔偿标准 司法解释已有规定 案例：2006年市民张先生在本市购买商品住房一套。合同约定，当年6月交付。张先生参照交房时间，在 2006年 5月末将自己原来的房子卖了出去。结果 6月份新房子却没到手，开发商称，房子的手续有问题，耽误了工期。无家可归的张先生只得在工作单位附近租住了一处房子，每月租金 1000多元。当年10月份，张先生终于接到通知，可以来收房子了。可是开发商延期4个月，张先生光房租就花了4000多元，再加上等费用，损失不小。于是他就找到开发商要求赔偿延期交房的和租房花费的费用，可是开发商称合同中没有规定违约赔偿，并且只同意赔付部分租金。张先生咨询律师后，将开发商告上了法庭。后经法院调解，开发商以银行贷款利息为标准支付了延期交房的违约金，并支付了张先生租房花费的租金。 律师支招：山东海利丰律师事务所的国丰华律师解释说，在没有约定延期交房赔偿金的情况下，按照较高人民法院的司法解释，商品房没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。如果消费者要求，也可以按照已交房款乘以同期及延期交房时间来计算赔偿。 明知违约却不赔偿 用抵违约金 案例：2006年7月，市民钟先生在市北区以一次性付款的方式购买了一套商品房。合同中已经写明了“交房日期为2006年10月 1日，若不能按期交房，卖方将按银行贷款利息向买方支付违约金。”但直到日开发商才电话通知他去收房，而延期交房的理由是：银行不予贷款，工期受到影响。由于等房的这段时间，钟先生一家人是租房子的住的，于是钟先生就找到开发商，要求其履行违约责任，并附带补偿租房费用。开发商却坚持要以免收一年物业费的方式来抵掉违约赔偿，对于租房费用，开发商则拒绝支付。根据购房合同，3个月的违约金数额达两三千元，而开发商只同意给住户免去一年几百元的物业费，无奈之下，钟先生搜集了一些证据，将开发商告上了法庭。 律师支招：单正国律师认为，开发商单方要求用物业费抵顶延期交房赔偿，显然是不合适的。因为其中还牵扯到第三责任方物业公司，如果非要这么操作，应该获得业主和物业公司同意，并且赔偿价值应该与约定或法定的损失赔偿价值相一致。而且这种赔偿较好由购房者、开发商和物业管理公司签订一个三方同意的合同，作为证明。
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逾期办理房产证违约金最高人民法院是怎样规定的
我是人，去年全款购买了一套，在约定的时间，开发商没有把办下来，也没有明确说什么时候能够办下来，现在我想咨询下逾期办理房产证最高人民法院是怎样规定的
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|解答问题：37943
以下是最高人民法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释： 第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担： 　　（一）约定的办理登记的期限； 　　（二）商品房的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； 　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自之日起90日。 　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。以上是关于逾期办理房产证违约金最高人民法院是怎样规定地的解答，希望能帮到您
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地区：新疆&乌鲁木齐
|解答问题：35587
根据《商品房买卖解释》18条的规定，开发商逾期不办理房产证时，应当承担赔偿责任，具体赔偿数额的计算方式是：1、支付约定违约金，按照合同约定的违约金数额或违约金计算方法确定;2、赔偿损失，该责任形式适用于买受人损失数额确定，且合同未约定违约金或约定违约金低于损失的情形;3、没有约定违约金或者损失数额难以确定的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。 以上就是对“开发商逾期不如何处理”“开发商不办房产证怎么赔偿”所作的解答。总之，如果约定了开发商代购房者办理房产证，那么开发商就应当及时履行办证义务，否则构成违约责任。购房者因开发商逾期不办理房产证而要求赔偿时，赔偿数额的计算方式根据情况的不同也是不同的。因此，购房者应当选择最有利于自己的赔偿计算方式，但前提条件是必须证明自己符合相关规定，比如购房者必须能证明自己的实际损失，否则可能只能按照银行利率计算损失。
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合同违约责任是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任，那么，合同当事人在合同中应如何约定违约责任，合同违约责任应如何承担？
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逾期交房及逾期办证代理词
作者:苏湖城　　时间:　　 　　浏览量：0　　
逾期交房及逾期办证代理词
受泉州某房地产公司委托，本律师代理泉州某房地产公司与十余户业主逾期交房及逾期办证预售合同纠纷二审成功调解结案，以下为代理词。
案 由：商品房预售合同纠纷上诉纠纷
委托人：泉州市某房地产开发有限公司
代理人：苏湖城律师
审 级：泉州市中级人民法院二审
尊敬的审判长、审判员：
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、《中华人民共和国律师法》第二十八条之规定，福建名仕律师事务所依法接受本案被上诉人泉州市某房地产开发有限公司的委托，指派苏湖城律师作为其二审阶段的诉讼代理人，代理人现针对二审庭审中，上诉人及其代理人提出的问题，根据案件事实和法律规定，提出如下代理意见，请合议庭予以采纳为盼：
一、二审庭审过程中，上诉人代理人提出一审另查明第四点，引用吴某法等人诉某公司的商品买卖合同纠纷五个案件的二审判决书作为确认本案件的交房时间为日错误，理由是因为某公司并未在法律规定的时间内举证不能作为证据使用。
上诉人代理人的该观点错误，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项的规定：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。故2011 年6月14日泉州市中级人民法院已经生效的判决书(2011)泉民终字第79**号民事判决书已经确认因政府的原因而非上诉人的原因导致某商厦商住楼的变配电设施重新设计、施工而顺延交房，交房的时间应当为日，这一事实无须某公司举证证明仍然具备法律效力，故上诉人的观点错误。
二、二审庭审过程中上诉人代理人称是某公司不协助办理诉争房产的权属证书不属实。
首先，应当声明的是，某公司至始至终都在积极协助办证，本案到日为止，已经有71户申请办理某商厦的房产证，其中，有60多户已经拿到房产证，其余的正在办理过程中，按照法律规定及合同约定，上诉人可自行办理诉争房屋的房产证或者提交相关材料及预缴应当交的税费由开发房代为办理，显然上诉人的该诉求已经不具备现实意义，且上诉人并没有任何的证据包括如快件单催告函等证据证明系某公司的原因或者是某公司不配合不提交相关文件给上诉人导致其无法办理房产证，其它的业主都已经办到房产证了是上诉人自己不去办理房产证而在这里起诉某公司不协助办证显然没有道理，且在庭审过程中，某公司也表示，如果上诉人要办证，需要某公司提交什么材料配合办理某公司均愿意配合，因此，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条明确规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，本案，上诉人并没有证据证明系某公司的原因不愿意协助配合办理房产证，因此应当依法驳回上诉人的该项诉求。
三、一审认定的逾期协助办理备案登记的起算时间正确。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。显然，本案《商品房买卖合同》第八条第二款第2项当事人的特殊约定导致了交房时间的顺延,即本案提前转移对诉争房屋的占有不能直接视为房屋已经交付使用,即转移占有与交付使用是两个不同的概念，根据《中华人民共和国建筑法》第61条第2款规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。同时，《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。为此，楼盘取得工程竣工验收报告是作为交房条件的一方面。另一方面，根据《中华人民共和国消防法》第10条规定：按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计建设工程竣工时，必须经公安消防技术标准进行消防验收，未经验收或经验收不合格的，不得投入使用，说明法律对工程建筑的交付使用做了强制性规定。因此，按照《建设法》和《消防法》的规定，未经消防验收的建筑物禁止交付使用，即本案在未通过竣工验收和消防验收的情况下提前交房的行为仅能在当事人之间发生物的转移占有的效力而不能产生物权法上物的所有权转移效力，在不具备交房条件下提前交房出卖人是无法协助办证的，即如本系列案件一审所认定的业主不能即时主张物权登记的权利，而厦门市中级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》第八条亦规定，逾期协助办证的起算点如果是提前交房的，也是以约定的交房日为起算点，显然本案约定的交房日为日已经因政府原因已经顺延至日，故应当以日为交房时间，交房后的365天内协助办理备案登记，故一审认定以日计算为逾期办理诉争商品房权属登记需要由申请人提供的资料向产权登记机关备案的起算时间正确。
四、一审认定逾期协助办理备案登记的截止时间为日正确。
1、根据某公司一审提交的《建设工程竣工验收备案证明书》、《泉州市洛江区房地产权属登记须知》、《暂定资质证书》、《预售许可证》等证据可知，被上诉人在 日通过工程竣工验收备案后即于日已将办理权属登记需由答辩人提供的全部资料完整地向洛江区房地产管理局备案，一审审理过程中，某公司于日向一审法院提出申请要求调查某公司向洛江区房地产管理处提交资料办理备案登记的时间及具体的办理情况，在 日上午，一审法院法官到洛江区房地产管理处进行了调查了解，经调查，证实，某公司在日前确实有向房管处提交办理备案登记的材料，房管处具体经办人为周某玲，当时周某玲对某公司提供的材料进行审核时对某公司需要提供的但未提供的材料进行口头告知，对某公司已经提供的但不需要提供原件的在复印件上核对后盖核对章，核对人签名确认后，将某公司提交的全部材料退还给了某公司。虽然该工作说明提到房管处主任答复说截止2010年 12月24日止，某公司的资料尚未提供完整，如，超建筑面积4.4平方米罚款尚未缴纳给洛江区行政执法局，补交洛江国土资源分局的超土地面积出让金未缴纳。但是根据《泉州市洛江区房地产权属登记须知》规划区内受理要件可知，向洛江区房地产管理处提交资料办理备案登记需要提交的材料并不包括上面所说的两份材料，补交洛江国土资源分局的超土地面积出让金是在办理土地使用权证的的时候才需要提交补缴纳的赁证，实质上，某公司提交的材料已经完整，洛江区房管处当时是接到洛江区政府的通知才不予收件的，理由是因为某公司超规划建设于日将罚款1812324元交到泉州市行政执法局而没有交到洛江区行政执法局，该罚款没有纳入到洛江区政府的财政收入范围故才不予收件，在日某公司向洛江区房地产管理处提交资料办理备案登记需要提交的材料时并不存在超建筑面积的罚款未缴纳的情况，所以该《工作说明》第三点才提到，在洛江区房管处办理某公司房地产备案登记过程中，某公司有向泉州市效能办投诉，后因区政府统一协调，日某公司向洛江区慈善会捐款180万元，洛江区房管处才于日审核受理某公司的备案登记。显然，也是因某公司将罚款缴纳至泉州市执法局而不是交到洛江区行政执法局导致洛江区对该罚款没有财政收入，洛江区政府才通知洛江区房管局不办理某公司的备案登记要某公司到泉州市房管局办理办案登记，后来因同一违法行为不能有两次行政处罚，经区政府统一协调要求某公司要将钱捐献给洛江区慈善会捐款后，在2011年 6月15日洛江区房管局才通知某公司可以办理备案登记，这时候，某公司也是将日准备好的材料全部又拿过去给洛江区房管处周玲辉办理备案登记并且被收件初始登记，同时正式发出《受理通知单》，后来也是洛江区房管处违反法律规定，没有在30日办结，而是直到日才通知某公司领取《办结商品房屋所有权证项目总登记的通知》。
通过以上分析可知，在办理某商厦权属登记需由某公司提供的资料向洛江区房管处备案的过程中，某公司一直都是在积极配合过程中，虽然某公司有超规划建设，但是某公司实际上已经在日办理初始备案登记之前，即在日将罚款全部交清，只是因为区政府及区房管处的原因才导致了直到 日洛江区房管局才通知某公司可以办理备案登记并正式发出《受理通知单》，因此，这系政府的违法行为造成的并非某公司的原因造成的，也是因为洛江区房管处不进行备案收件，某公司迫于无奈才向泉州市效能办投诉最终才收件，在计算逾期提供资料协助办理备案登记的截止时间点，应当以2010年 12月24日为准，故一审判决正确。
而关于因“出卖人的原因”导致买受人不能在规定的时间取得房地产权属证书的逾期协助办证的终止时间，厦门市中级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》第五条、第六条、第八条亦规定，《商品房买卖解释》第十八条和第十九条规定的“出卖人原因”，应理解为：出卖人在履行商品房买卖合同权属交付前应承担的有关办理权属登记的义务，主要包括商品房建设完工以后应履行的初始产权登记的有关手续。非出卖人所应承担的法定义务或约定义务之外的原因造成逾期办证的，不能视为“出卖人的原因”。出卖人已向权属登记机关办理商品房产权初始登记的，视为已完成了办理权属登记相关义务。逾期协助办证的终止时间至出卖人取得权属登记机关出具了办理权属登记的收件收据之日止。因此，本案某公司已经在日向洛江区房管处将办理权属登记需由答辩人提供的全部资料完整地向洛江区房地产管理局备案，只是因政府的原因拒绝收件，故应当以一审认定的日为逾期协助办证的截止点。
五、二审庭审过程中上诉人认为违约金的约定是否过高的问题不属于本案的审理范围错误。
本案违约金的约定过高的问题，某公司在一审的时候就已经以抗辩的方式提出，但是一审并未支持，某公司在二审答辩的时候仍然提出违约金的约定太高，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约超过造成损失的30%为标准适当减少”，第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本代理人认为，依照合同法及合同法解释二的相关规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以要求法院适当减少。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第27条规定：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第114条第2款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。因此，关于违约金的约定过高的问题，虽然某公司没有提出反诉或者上诉仅以抗辩的方式提出，但是人民法院也应当根据合同法解释二第29条的规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对本案的违约金依法予以调低，考虑到本案约定的日违约金的标准确实远远高于洛江区当地的普通工薪阶层和公务员的工资水平及当地的房租水平，同时因为本案的逾期协助办理备案登记造成的损失数额难于确定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本代理人建议二审人民法院按照已付购房款总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，对本案逾期协助办理备案登记的违约金予以调低。
因此，本案违约金的约定是否过高的问题应当也是属于二审的审理范围，二审法院也应当依法予以认定并调低。
综上，请贵院依法驳回上诉人的上诉请求并对本案约定的违约金计算标准予以调低，建议调低为按照已付购房款总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
泉州市中级人民法院
执业机构：北京中银（福州）律师事务所