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二手房交易需要注意哪些法律问题？
我和我女朋友找了一套两室的二手房,打算把它买下来,我想问一下二手房交易需要注意哪些法律问题?
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二手房交易需要注意以下法律问题 ( 1 )房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以选择有房产证的房屋进行交易。对于房产权证可以凭身份证去房产交易查询。 ( 2 )房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、...
二手房交易需要注意以下法律问题 ( 1 )房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以选择有房产证的房屋进行交易。对于房产权证可以凭身份证去房产交易查询。 ( 2 )房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 ( 3 )交易房屋是否在租 有些二手房在转让时,还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可 “ 买卖不破租赁 ” ,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。 ( 4 )土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利。( 5 )市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能房屋要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 ( 6 )福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 ( 7 )单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 ( 8 )物业费用及公用事业费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,费用买受人有可能要全部承担。 ( 9 )户口问题 有些二手房中会有历史户口问题,可能存在一户两本户口本,更有甚者,还会有上上家的户口存在,没有迁移走。建议购买二手房的买主,聘请律师向公安户籍部门查询买卖的二手房户籍信息。 对于户口问题法院不能受理迁移户口,但是如果在二手房买卖合同中约定,一定期限后上家将现存户口迁移,否则需要支付违约金,则对于违约金索赔法院可以受理。 ( 10 )合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
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二手房交易时无论卖家还是买家均需要承担一部分的税费。由于一些房屋的税费比重较高,也促成了各种“避税”方法的产生。但是避税市场风险巨大,也随时面临着法律的风险。
二手房交易中的避税方法及法律风险有哪些?
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二手房买卖需要注意哪些问题
作者:张峰　　时间:　　 　　浏览量：0　　
二手房买卖需要注意哪些问题
& & 随着新一轮房价涨势来势汹汹，在二手房买卖市场上频繁出现卖主违约的情况，给购房者带来很大困扰。房地产市场的不规范开发，很多不规范的楼盘拔地而起，混杂其中，更是加大了购房者买房的难度。那么，如何买卖二手房，在二手房买卖中需要注意哪些内容呢？
& & 一、房屋手续是否齐全，产权是否明晰？
　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
　　有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
& & 二、土地情况是否清晰以及土地的落宗情况
　　二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，虽然政府不可无偿收回，但每交易一次都需要支付一次土地出让金，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
& & 还要提醒的是在购房之前应去房管局查一下房屋土地落宗的问题，在笔者居住的石家庄市，有很多楼盘土地存在未落宗情况，导致无法交易。
& & 三、市政规划是否影响
　　有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
& & 四、福利房买卖中存在的问题
　　很多二手房是房改房、经济适用房等，房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
　　需要注意的是：一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
& & 五、物管费用是否拖欠
　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
& & 六、中介公司是否违规
　　有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
& & 七、合同约定是否明确
　　二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
& & 八、交易房屋是否在租
　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
& & 当然，二手房交易中的细节还有很多，以上只是对二手房买卖中一些重要条款作一提示，如若购房人对国家相关法律政策不甚了解，建议还是当面咨询律师，或者聘请律师担任购房顾问，以最大限度的维护自己的合法权益。
执业机构：河北明杰律师事务所买卖二手房应注意哪些法律问题？
图片来源于网络住房是关系人民生活的大事。在实际生活中，很多朋友会存在购买二手房的经历，然而，在购买二手房的过程中，由于不熟悉国家的相关法律法规，从而使自己陷入麻烦之中的事时有发生，现就二手房屋买卖中的相关法律问题进行论述。首先，要注意房屋手续是否齐全。房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证的房屋交易时，对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖，所以最好选择有房产证的房屋进行交易。对于房产权证可以凭身份证去房产交易中心查询。其次，房屋产权是否明晰。有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。再次，交易房屋是否在租。有些二手房在转让时，还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到不能及时入住的或使用的房产。因为包括我国在内的大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说，房屋买卖合同不能对抗先成立的租赁合同。最后，合同约定一定要明确。二手房的买卖应对合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等一些细节问题全面考虑并约定清楚。
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