新房价格破1.5万元后 海口二手房价迈入万元时代_网易海南房产频道
新房价格破1.5万元后 海口二手房价迈入万元时代
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（原标题：新房价格破1.5万元后 海口二手房价迈入万元时代）
“海南商品住宅库存去化期已降至约11个月”，短短一行字，似乎表明海南已经走出高库存的泥沼，但，海南却又陷入了另一场困境中。一场激烈去库存运动：多项目开盘去化近90%这场轰轰烈烈的去库存运动始自2016年，当时海南库存量逾千万方，消化周期高达45个月，去库存迫在眉睫。2月23日“两个暂停”政策出台，拉开了这场去库存运动的序幕，并在今年初演进至高潮。据海南省统计局数据显示，前4月海南商品房销售面积910万㎡，相当于2014年全年销售面积的90%。行至6月，海南商品住宅库存去化期已降至约11个月。同时，据海南链家统计，海口库存消化周期降至10个月。△重点市县库存去化周期，来源：海南链家旅居产业研究院网易房产走访发现，金隅大成西溪里、海域阳光、天利龙腾湾等多项目都存在库存不足或即将清盘的情况，售楼中心也较为冷清，“限购后影响比较大，我们项目刚好在限购区，基本无缘岛外客户。”金隅大成西溪里的一位置业顾问对网易房产表示，但即便如此，西溪里在本月推出的75套房源，开盘当天去化近90%。据网易房产了解，类似这种去化情况的项目在海口并不少见。海南省统计局也直言不讳地发文表示“随着房地产调控力度不断加大，部分房地产企业处于房屋售罄、无地开发的状况。”△2014年上半年-2017年上半年海南土地供求走势图，来源：海南链家旅居产业研究院海口房价进入“双万元”时代：二手房悄然越线受新房市场影响，海口二手房交易频次加速，一位准备购置二手房的购房者表示，“便宜点的二手房十分抢手，今天刚看完房，第二天再打电话咨询，就被告知已经卖掉了，这样的情况已经不止一次。”摆在刚需面前的难题不仅是好房难抢，还有来自二手房价格不断上涨的压力。继海口一手房价格突破15000元/㎡后，二手房价格也悄然破万。网易房产在查阅中国房价行情网及赶集网中发现，近一月海口二手房报价均价已超过1万元/㎡，直追新房价格。但这2份价格表中存在不少“水分”，网易房产观察发现，近期网上挂出的不少新房源，都是房龄较短的全新二手房，拉升了二手房整体价格，但对购房者而言，市场并不友好，“低于1万元/㎡的二手房，要么是房龄将近20年的老房子，要么是远在郊区的地方。”房价依然是购房路上的拦路虎。△海口二手房近一月成交均价，来源：赶集网△海口二手房近一月成交均价，来源：中国房价行情网落子海口：巨头入侵和三亚房企北上“抢食”在政府力求经济转型的同时，却有更多的房企在加注海口市场。融创、万达、雅居乐、金地、华侨城等品牌房企正在海口上演一场“巨头入侵”运动，而西海岸已然成了外来房企抢滩海口的开发重地：2月28日，雅居乐18.06亿摘金沙湾564亩地块、4月20日，华侨城12.3亿摘西海岸南片区250亩用地。7月21日西海岸160亩地块拍卖，将这场“运动”带入白热化阶段，万科、中海、雅居乐、华润等16家品牌房企，站在了同一个竞赛场，但最终却被“新面孔”北辰以总价23亿，楼面价11164元/㎡竞得地块，并一举将海口楼面价带入万元时代。同时，经过这一战，海口与三亚的最高楼面价仅相差720元，但两地房价却相差万元。耐人寻味的是，在三亚深耕多年的全国二线房企，也开始谋求“北上”。据一位在三亚从事多年投资拓展业务的知情人士告诉网易房产：“三亚近年来土地出让少，但价格越来越高，拿地越来越难，公司开始有意向去接触海口的棚改地。”这不是个例，雅居乐、华侨城都是先在大三亚片区落子的房企，都于今年在海口顺利拿地，成功“北上”。房地产做减法：祛除房地产依赖症激烈的去库存运动后，海口不少楼盘供不应求，但海南仍在坚持对房地产做“减法”。在全省限购政策出台前，新任海南省代省长沈晓明参加海南省一季度经济形势分析会议上就曾表示“海南房地产一业独大，产业结构很不合理，产业基础非常脆弱。”之后，一系列的限购政策开始出台，琼海、海口、三亚、五指山、琼中、白沙、保亭等7个市县还出台了更严苛的限购细则，限制省外户籍居民购房。壮士断腕的决心还表现在今年的招商大会上，海口市签约的104个项目中没有一个是纯地产项目，金融、教育、医疗、文化等补短板产业占大多数。
但经济转型是一个漫长的转型过程，短期内难以扭转经济对房地产的依赖。据海南省统计局表示，今年上半年，全省房地产开发投资占固定资产投资的比重为50%，海南省固定资产投资增长依靠房地产开发拉动的情况依然没有改观，投资结构的调整优化任重道远。相关推荐：
本文来源：网易房产
责任编辑：卢才珍_NO636
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海南房价或涨至90年代“泡沫价” 百姓抱怨多
来源： 新华网海南频道
　　“2008博鳌房地产论坛”召开之际，记者调研海南房地产现状时发现，在广州、深圳、北京、上海等国内一线商品房价格下跌之时，海南房价却呈快速上涨态势，三亚市新建商品房均价已超过每平方米8400元，海口市均价超过4500元，距离上世纪90年代初期海南房地产泡沫时的最高房价越来越近，老百姓对房价快速上涨的抱怨也越来越多。受多重因素影响，海南房价近期可能仍将继续上涨，房地产和谐发展问题应予以关注。
　　海南房价快速上涨百姓抱怨越来越多
　　随着2006年底处置海南积压房地产的税费优惠政策结束、2007年处置积压房地产工作基本完成，以及岛内购买力持续增强，宜居环境改善，海南房价呈现快速上涨态势，涨幅连续位居全国前列。
　　海南省价格监测中心今年4月上旬公布的监测情况显示，海口房产的建筑面积约占全省总量的70%，海口房价新建普通住宅商品房、非住宅商品房集中成交价格已分别达到4547元／平方米、5433元／平方米，距离1993年的历史最高价6000元越来越近。国家统计局三亚调查队数据显示，今年1月三亚新建商品房均价已达8416.56元／平方米。据了解，三亚市三亚湾的商品房“蓝色海岸”均价12000元／平方米；大东海的“半岛龙湾”均价16000元／平方米；亚龙湾的“亚龙湾会”均价15000元／平方米。海口市滨海大道的商品房“浪琴湾”均价12000元／平方米。在海口市区内滨河路1号新开盘的“圣来?领寓”商品楼，记者看到这仅仅是一栋单体建筑，没有小区配套，房型也不是南北通透型，起价却已在4998元／平方米。
　　面对快速上涨的房价，百姓的抱怨正越来越多。2007年海口市城镇居民可支配收入为12288.96元，如按套均面积90平方米、平均价格4500元／平方米、户均3.4人计算，房价收入比为9.69：1。2007年三亚市城镇居民可支配收入为11642元，如按房价8400元／平方米计算，房价收入比为19.1：1，均比世界银行认为合理的房价收入比5：1高出许多。
　　张光海是海南鞍钢实业总公司的一名司机，孩子已上小学二年级，一家人月均收入低于4000元，住在20多平方米的集体宿舍，正准备买房。他说：“海口物价越来越贵，房价这么高，根本买不起嘛，贷款利息都付不起。”？海口白领阶层赵叶苹近日贷款21万元买房，贷款10年，月还贷2600元，占月收入的一半以上。她说：“海口的衣食物价与北京、上海相当，贷款买房倍感还贷吃力。”三亚市民对房价的抱怨声也越来越大，认为房地产的发展与百姓的实际购买能力相背离。一位网民在“南海网”发帖说：“1500元一个月的工资，在海口要30年不吃不喝才能买一套房，比如一个人25岁就开始工作，也要不吃不喝工作到55岁才能买一套房，这种现象太不正常了。”
　　海南房地产业高利润率将吸引更多投资
　　海南省统计局的数据显示，1995年-2006年，海南竣工房屋的造价成本为2000元以下。2007年建筑成本提高，例如处置积压房地产的税费优惠政策取消，土地、水泥、钢筋、玻璃、砖头、劳力等都在涨价，但造价成本不会超过2500元／平方米，而房价格已超过4500元／平方米，由此推算，海口房产的利润率已超过40%，远远高于全社会的平均利润率。三亚市房价更高，利润率可想而知。如果政府调控不到位，将导致国内外趋利资本再次涌入海南，再度掀起新一轮炒房高潮。
　　“2008博鳌房地产论坛”召开之际，记者调研海南房地产现状时发现，在广州、深圳、北京、上海等国内一线商品房价格下跌之时，海南房价却呈快速上涨态势，三亚市新建商品房均价已超过每平方米8400元，海口市均价超过4500元，距离上世纪90年代初期海南房地产泡沫时的最高房价越来越近，老百姓对房价快速上涨的抱怨也越来越多。受多重因素影响，海南房价近期可能仍将继续上涨，房地产和谐发展问题应予以关注。
　　海南房价快速上涨 百姓抱怨越来越多
　　随着2006年底处置海南积压房地产的税费优惠政策结束、2007年处置积压房地产工作基本完成，以及岛内购买力持续增强，宜居环境改善，海南房价呈现快速上涨态势，涨幅连续位居全国前列。
　　海南省价格监测中心今年4月上旬公布的监测情况显示，海口房产的建筑面积约占全省总量的70%，海口房价新建普通住宅商品房、非住宅商品房集中成交价格已分别达到4547元／平方米、5433元／平方米，距离1993年的历史最高价6000元越来越近。国家统计局三亚调查队数据显示，今年1月三亚新建商品房均价已达8416.56元／平方米。据了解，三亚市三亚湾的商品房“蓝色海岸”均价12000元／平方米；大东海的“半岛龙湾”均价16000元／平方米；亚龙湾的“亚龙湾会”均价15000元／平方米。海口市滨海大道的商品房“浪琴湾”均价12000元／平方米。在海口市区内滨河路1号新开盘的“圣来?领寓”商品楼，记者看到这仅仅是一栋单体建筑，没有小区配套，房型也不是南北通透型，起价却已在4998元／平方米。
投资者一般认为，投资海南房产比一线城市风险要小。由于前几年海南房价出现滞涨，与内地一线房价相比，有一定的炒作空间，在国内一线房价纷纷下跌时，国内外投机资本或将流入海南炒作。
　　事实上，外资在海南的动向值得关注。2006年国家出台《规范房地产市场外资准入和管理的意见》后，海南外资占房地产投资总额的比重迅速下降，由2006年的16.97%(220613万元)，降到2007年的0.4%(9715万元)，降幅巨大令人怀疑。记者调查发现，一些外商试图通过投资工业和农业的途径，绕道进入房地产业，一些港商为此提供过桥服务，直接兑换人民币进入岛内，因此外资占比究竟有多大，需要进一步调整统计口径。据省统计局的数据，今年一季度外资进入4791万元，占比0.6%，虽然总量不大，但与去年同期相比增幅较大，达122.8%。据了解，截至2007年底，已有200多家外资企业在三亚投资旅游房地产，全市已建成开业或在建的五星级酒店超过20家。预计未来2-3年，外资房地产投资总额将超过100亿元。
　　多重利好因素支撑海南房价快速上涨 应谨防炒作
　　房地产再度成为海南经济支柱的迹象日趋明显。今年一季度，房地产投资额占全社会固定资产投资的比重为32.16%，成为拉动一季度经济增长的重要力量，又呈现上世纪九十年代初期一枝独秀的局面。
　　从宏观环境看，海南的实体经济已经进入加速发展的轨道，对房地产起到了很大的支撑作用。海南金融环境持续改善，上世纪形成的金融高风险区的“帽子”，已因处置积压房地产完毕而被摘掉。另外，海南生态省和环保的概念越来越吸引人。三亚房地产协会最新统计数据显示，2007年已经有多达27个国家和地区的人到三亚购房，这一数字比两年前几乎翻了一番。排在前五位的是美国、俄罗斯、加拿大、德国和瑞典。海南大学中国现代经济理论研究所所长王毅武认为：“目前海南房价和国内一线城市比，不是很高。从海南的环境、生态，海南的发展走向看，房价还有上涨的空间。”
　　岛内政策利好不断，也是吸引购房者的重要动力。海南继洋浦成为保税港区之后，以“免签证、零关税、放航权”为内涵的“国际旅游岛”发展战略，近期获得国务院同意，其目标是到2013年，入境游客人数达到150万人次、旅游外汇收入达到10亿美元。到2020年，入境旅游人数达到500万人次、旅游外汇收入超过35亿美元。此外，以“公路铁路两用通道”为标志的琼州海峡跨海通道工程，勘查、论证和研究工作正在积极推进；海南东环高速铁路正在建设当中。这些大型项目都将促进海南旅游房地产的发展。未来海南一旦获批成为自由贸易区，房地产将向全世界开放。自由贸易区建设，将加速新时代的移民，直接带动了现代服务业的发展，改善经济结构，间接影响金融、保险、通讯、医疗、农业、环保、印刷等58个部门，覆盖海南省从传统服务业到现代服务业的所有行业和门类。
　　从楼市本身发展来看，目前岛内房价已失去存量房和税费优惠的制约。海南从1999年7月开始处置积压房地产，截止到2007年底，处置闲置建设用地2.34万公顷，占闲置总量的98.1%；批准复工建设的停缓建工程项目面积1608万平方米，涉及原规划报建面积的98.6%；销售或出租原空置商品房445万平方米，占积压总量的97.6%，处置积压房地产工作基本完成。在处置之初的几年，因为大量存量房上市、岛内购买力较弱、政府给予开发商税费优惠等原因，房价涨幅一直低于全国平均水平。从2004年以来，房屋销售面积超过竣工面积，房地产市场由复苏阶段进入旺盛阶段。
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提问者：周鸿志| 地点：
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