又一个房地产泡沫破灭了！中国房价还能涨多久？
来源：财经综合报道
作者：微信公众号：金融行业网
　　2016年春节以来，中国一二线城市的房价就一直处在上涨之中，即使出现了一系列的调控政策，仍没有挡住房价上涨的步伐。中国一二线城市的房价就像“日不落帝国”一样，吸引了一批批的投资者。
　　然而，此刻却传出一个地方的市场泡沫破裂了！楼市投资者们怕了吗？
　　迈阿密：又一个房地产市场泡沫破灭了
　　迈阿密房地产市场泡沫正在破灭，尤其是豪华公寓成为了一颗“定时炸弹”。
　　数据显示，今年1月-4月，迈阿密公寓的成交量较去年同期下滑了25%，而同时，每平方英尺均价下跌了6%。以目前的销售速度，要消化掉迈阿密市区3397套待售公寓需要29个月的时间。下图来自彭博：
　　据房地产数据提供商Reis Inc.，迈阿密市中心的公寓空置率一季度上涨了11.8%，较两年前翻了一倍。
　　而导致迈阿密房地产泡沫破裂的主要原因是由于美元持续走强，南美投资者（特别是巴西投资者）的购买力受到侵蚀，他们不得不选择抛售新建公寓，导致迈阿密的公寓库存增加。
　　彭博援引佛罗里达一名房产咨询顾问称，现在的问题就是投资者不再购买房产，他们是要寻求出售房产。
　　甚至一些亿万富翁也在抛售他们的房产。资管公司阿波罗全球管理的创始人Leon Black，对冲经理Ken Griffin，Saks Inc.前CEO Stephen Sadove在迈阿密都有房产在市场上出售。Sadove甚至将其一处房产的开价降低了近11%。
　　那中国的楼市会步上后尘吗？
　　对于迈阿密房地产市场泡沫的破裂，投资者们或许会担忧：2016年以来，中国一二线城市也暴涨了不少，那中国楼市会像迈阿密一样暴跌吗？
　　事实上，迈阿密楼市暴跌主要由两大情况同时存在才会发生：一是许多外国投资者在当地买房；二是本国货币大幅升值。下图显示，过去两年，美元对巴西雷亚尔大幅升值：
　　而中国目前的情况：首先是楼市投资者，多为国内投资者，即使人民币大涨，也不会出现楼市大幅抛售的情况；更何况，目前人民币正在处于贬值通道中。单从这两点出发，中国就不会步上迈阿密的后尘。
　　那从其他方面来分析，中国楼市会大跌吗？
　　李迅雷：中国房价不会暴跌的真实原因
　　目前，房价持续上涨的背后因素，已经从过去的人口现象，转为货币现象，货币的规模、松紧度、货币的流向成为影响房价的主要因素。
　　而当前，货币总量过剩是中国经济的一个显著特色。今后，只要不出现意外事件，货币政策的适度宽松的格局不会变化，房价高位盘整的可能性较大。
　　此外，房价降不下来还有一个原因是“隐形刚兑”在抬高价格。刚性兑付不仅存在于产品、企业债等固定收益类产品的领域，房地产市场也存在“隐形刚兑”现象。楼市最大的“隐形刚兑”是来自政府部门对房地产行业的支持。比如，2010年就推出房产税的试点，迄今仍未实施。今年年初，为了推动房地产去库存，还降低了首套房的首付比例。
　　为何政府一定要支持房地产业的发展呢？这是因为，房地产投资能够带动的行业最多，如钢铁、水泥、有色、化工、家电、家具等，可以带来可观的现金流回报。
　　有统计数据显示，中国购房者采取银行借贷方式购房的，只占所有购房者的18%，远低于发达国家水平，而且，中国目前房地产按揭贷款余额占住宅总市值的比重只有10%左右，这也是非常低的。因此，在居民杠杆率水平较低的情况下，鼓励居民购房是可以让居民加杠杆、企业和地方政府去杠杆，且这是有空间的，不过，前提是房价不能出现大跌。
　　“隐形刚兑”其实就是降低了市场信用风险，使得信用溢价水平大幅降低。尽管政府一直试图打破刚兑，但就目前体制而言，似乎并不支持打破刚兑，更何况在稳增长的既定目标下，必须维持宽松的货币政策以支持低利率，同时财政政策也必然是积极的。
　　总之，短期内看不到导致房价下跌的因素，今明两年估计总体不会下跌。今后，估计管制的力度和范围都会增加，以避免由于经济结构失衡导致的风险。管制导致价格扭曲，这是符合逻辑的，同时，管制也能维持扭曲的价格。但是再多的管制其效果也是挂一漏万，房价的下跌就难以避免。（本文观点仅供参考，不构成投资建议）（中金在线综合华尔街见闻、lixunlei（ID：lixunlei0722））
　　楼市杠杆透支的结果即将到来：不是调整，而是爆仓
　　作者：悦涛 来源：深圳经济观察
　　楼市的信号越来越明确，没有回旋余地。两个月来中央意志+市场边际共同形成的合力，效果不止是调整，而是爆仓。
　　宏观层面，权威人士定调，否定加杠杆去库存，银行的天量放水将收闸，民间金融今年将持续整顿。供给侧的“三去一降”是长期战略，需求侧将由公共投资填补。
　　微观层面，两大龙头沪深的成交量直线下降。“退房潮”、“出租难”、百强房企奥宸地产资金链断裂&&部分二线城市炒得正欢。
　　跟以往的形势不同，此次调控的政策面并不强，相比2010年的调控政策，仅是做做样子。但资金面的影响超过任何一次调控。
　　楼市上涨时的杠杆力度，是以往从未出现过的。专业炒家成为主力。那么接下来的将是一次暴力的去杠杆。
　　一季度杠杆比去年还暴力：单季房贷1万亿
　　中央喊打也是无奈。今年一季度的杠杆比去年还要暴力，炒家想拉升出货，但被冻住了。
　　悦涛曾给深圳去年的楼市杠杆算过账：
　　深圳历史上除了出台“4万亿”的2009年，房贷增量从没超过500亿。
　　2014年：深圳房贷增量452亿元，余额5299亿元。
　　2015年：深圳房贷增量2151亿元，余额7420亿元。
　　2015年的房贷增量几乎是上一年的5倍，比“4万亿”背景下的2009年还高出1倍多！
　　这不是大妈的力量，而是专业炒家成为主导力量的体现。
　　深圳楼市以前的推动主体：丈母娘（刚需）、大户（配置）、港人、二奶和炒家。力量分散，打法粗糙，没有明确预期，持有期长。
　　现在，丈母娘再急，刚需也入不了场；大户手头囤货已多，目标是海外。
　　炒家的打法：连续两次政策确认（930、330），迅速推涨、拉高、概念炒作，集中力量攻一线城市。而且是一线城市中风险偏好最高、概念最强（直辖）的深圳。
　　前面的数据只是表内信贷，实际入市的杠杆资金和操作手法也超出了银行体系，无法估算。链家、世联，实际上都早开始了金融类业务。小散户都在做众筹炒房。
　　今年一季度的杠杆程度超过2015年。一季度个人房贷就新增了1万亿。而2015年全年也不过是2.66万亿。
　　炒家的特征是做短期、炒预期、高杠杆。所以最后一波入场的已经有相当程度的接盘侠了。就像去年这个时间入场的股民一样。拉高出货的手法，也很像股市里的主力资金。但是被“权威人士”打乱了节奏，憋在了山岗上。
　　近两个月的缩量，根本不足以让杠杆资金出逃。接下来的信贷紧缩和预期确认，才会迎来真正的调整，然后是连环式的爆仓。
　　为什么不可持续？中央要的是量，而你做出来的是价
　　1、中央对金融的宽松，是为了托市，不是为了搞事。几十万亿的股市，玩过头了都会严控，何况几百万亿体量的楼市。银行会面临巨大风险。
　　2、中央希望的是量，不是价。一线城市起涨是手段，不是目的。真正关心的是房地产背后的实体产能去库存。能带动家居建材电器的，必须把占比90%的三四线城市盘活。
　　现在证明盘不活。钱只会逃进一线城市，制造一个高高在上的泡沫。三四线城市在这种氛围下反而消化不动。这点与股市的龙头带动效应差异显著。
　　3、中国最好的实体产业，还是在一线城市。再这样炒下去，不要说工厂，连高大上的办公楼经济也玩不下去了。最后不但没能先进带动后进，反而把先进也搞残了。
　　这一点，任正非、马化腾、华大基因的汪建，已经先后代表高端产业呛声房价。
　　4、最近各媒体转发刘鹤的一篇文章《将制造业提升到国家战略高度》。分析了发达国家再制造业化战略将加剧国际投资竞争，在建议中提及“抑制部分地区房地产价格过快上涨的势头，降低生产成本和职工生活成本”。
　　结合工信部长苗圩一再强调的“中国成为制造强国至少要努力30年”，高层对产业形势还是有清醒认知。允许资本投机，但不能影响到实业根基。
　　5、要清醒认识当前杠杆资金的特质：绝不恋战。从美林生物钟被炒成电风扇就能感受得到当前的资金完全是游资打法。而且在资本全球化的背景下，投机资金不止盯着国内，内外资产的收益对比越来越成为影响因素。水位太高，就会往低处流。
　　6、在瑞信全球财富报告中，全球最富1%的门槛也就是深圳一套普通房：500万元人民币。中国入围1%的有160万人，在深圳，500万的房也有160万套了。购买力和资产价格的巨大背离。高盛开始下调中国房地产的评级。
　　楼市的爆仓窗口预计在未来两月内开启。这一波爆仓之后的政策和资金回暖，至少要等到2018年换届之后。
　　爆仓会有多猛烈？参考去年的股市。
　　一句话：游资在玩跑得快，你别当成马拉松。
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(责任编辑：谭玉庆 UFO56)
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李克强已经为房地产泡沫破灭安排了时间表
作者：徐明天
　　十八大以来，习近平总书记和李克强总理没有对房地产做过讲话表过态。开始还涉及这方面的内容，讲得模糊。后来直接不讲了，一字不提。
　　今年以来房价下降，开发商很着急，希望政府救市，地方政府放开限购，采取救市措施，房地产前景如何，大家都在激烈争论，好像房子就要着火了，房地产就要崩盘了，买房的人已经去砸售楼处了。可李克强还是不讲话。
　　我看了一下，6月10日，李克强总理给两院院士报告，就业、上学、医疗、社保，所有的民生问题都讲到了，所有的经济问题都讲到了，就是只字未提房地产。
　　最近有两个座谈会，座谈的人都讲到了房地产，想套总理的话，但李克强总理还是没有接话，充耳不闻。不过虽然没讲，听话听音，还是能听得出一些弦外之音。
　　大前天，李克强主持召开座谈会，就当前经济形势和经济工作，听取专家学者的意见建议。中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长柴强对房地产市场形势进行了分析判断：“房价再像过去那样单边过快上涨，肯定不可持续。上下双向波动才是房价的常态。”柴强给出判断，“但房价总体上不会大跌，也不会崩盘。现在的房价形势不是拐点，而是正常波动。”
　　对这样的说法，李克强并没有直接回答和表态，而是说了这样一段话：我们追求的发展，必须是有质量、有效益、节能环保、去除水分的发展，通过发展要让人民有就业、收入有增长。（房地产肯定不是要追求的发展）
　　李克强系统梳理了国务院“定向调控”的基本思路。他说，定向调控的内涵是保持定力、有所作为、精准发力、统筹施策，是此前“区间调控”的深化。
　　“有人认为，定向调控就是‘降准’，这是一种误解。”李克强纠正道，“定向调控不是‘大水漫灌’，而是‘滴灌’、‘喷灌’，是定向发力，抓住关键环节、重点领域、薄弱地带来进行调控。”
　　李克强没有讲房地产调控，但处处都是讲房地产。
　　再前两天，李克强总理请6位企业负责人进中南海听取意见，透露出一些更明确的信息。
　　一，没有请房地产大佬。
　　记得当年朱总理听企业家意见，请过，王石就提出放开房地产市场化，将房子由政府提供变为商品房。中国的房地产同此开始。以后，重要场合，总少不了房地产大佬的身影，听他们大讲房地产支柱产业。每当就听放炮。
　　这一次李克强没有请深圳王石，请的是珠海的格力的。请的是制造业的企业家。孰轻孰重，自然分明。
　　二、讲市场倒逼。
　　没有请房地产大佬，但请了(,)工程总公司董事长。易军在发言中说，受到建筑和地产两大行业增幅放缓影响，企业发展也出现了不少压力。“我们原来是以高端项目为主，兼顾中低端，但现在，我们已经承接了大量的中低端项目。”李克强点点头：“这是市场倒逼的结果。”
　　从语言环境可听得出，李克强讲的“市场倒逼”，是指房地产倒逼。
　　我认为，不表态，就是已经有了态度，就是态度。连讲都不讲了，态度还不清楚。
　　因此，我认为李克强已经为房地产泡沫破灭安排了时间表。
（责任编辑：HN010）
06/26 08:0606/22 17:0006/21 10:1406/17 08:0406/11 07:2606/05 06:47
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中国房产泡沫何时破灭？《中国房价》
导读：过去十年，中国核心城市房价涨幅普遍在十倍以上，目前正处于加速赶顶阶段。然而，仔细去看，中国的房地产发展历程与东京、纽约、伦敦、香港等全球中心城市房价泡沫产生与破灭的过程又何其相似。
1.中国房产市场去年以来，中国经济持续下行。但就在这个猴年春节过后，一线城市的房地产行情却带头振奋了起来。“上海虹口区一新盘推出当天，352套总价上千万的豪宅就被抢光”的消息开始热传。在首付门槛降低，房地产交易环节契税、营业税优惠等新政策的刺激下，除了上海，北京二手房网上签约量也出现暴增，创下近34个月的新高；而深圳更是去年房价飙涨的领头羊，甚至被认为已经透支了元气。 这轮上涨有多层因素：当前经济下行，股市不振，人们发现一线城市的房子还是保值增值的最好方式；市场普遍预测信贷还将继续扩张；而人均GDP翻番等目标，给本来由供求关系决定的房价，增添了政治动力。结果，本来是针对二三四线城市、旨在帮助它们去库存的刺激新政，却意外引爆了一线城市楼市。2.当年日本人就被房子坑苦了……十年来，中国的一线城市房价究竟涨了多少？清华大学的研究结果是，上海、北京涨幅超过300%，深圳更在500%以上。这么个涨法到底正常不正常？一些投资者希望从邻国日本身上寻找启示。简单说，二战后，日本经济也经历了从飞速增长到逐步放缓的过程。80年代中期，日元对美元大幅升值导致热钱流入，政府又连续降息释放流动性，结果吹大了资产泡沫，房价暴涨。结果当政府采取货币紧缩政策时，伴随房产税的出台，泡沫突然破灭。整个九十年代，房子砸在了手里，日本经济经历了“失去的20年”。 3：如今，轮到中国人？ 吹泡泡的过程看起来相似，但中国和日本国情不同。日本在泡沫快吹破时的1990年，人均GDP就已超过2.5万美元，城镇化率超过90％；而2015年的中国，城镇化率还不到60％，人均GDP才8000美元。因此有乐观者认为，中国的城市化进程还将在未来数十年支撑城市里的房价。
另一方面，日本是市场经济，土地私有，而中国的土归国家或集体所有，房地产市场长期受政府管控。这意味着中国政府可以随时出手“救市”。事实上，最新一轮房价上涨，恰恰就是受到了此前的限购、暂缓审批商品房、减少土地供应等政策的推波助澜。但悲观者则认为，去年经济意外继续下行，股灾频发，熔断等一些政策失当，似乎证明中国政府对经济和市场正在失去掌控力。因此有人说，中国房价最大的危险，甚至不是来自市场，而在于政府的那只手，还能在多大程度上指挥市场走势。
近期中国多个政府部门连续推出一系列房地产业的新政策，例如降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率、降低房地产交易环节的契税和营业税征收比例等政策。在楼市产能过剩情况下，通常以降低价格促进销售作为去库存的主要方法，而在中国近期的经济政策主要以供给侧结构性改革、压缩产能过剩行业的目标背景下，为什么管理部门密集推出上述支持房地产业的政策？本文试着回顾美国和日本房地产市场去产能过剩的过程，观察对经济和社会的影响，希望对当前中国房地产业去库存有所启示。3.美国2008年金融危机与房地产去产能过剩日，美国投资银行雷曼兄弟公司宣布破产，拉开了美国金融危机的序幕。美国最大的两家住房抵押贷款融资机构“房利美”和“房地美”被收归国有，保险公司美国国际集团被美国政府接管。金融市场的全球化使得华尔街的危机迅速蔓延，全球股市大幅下挫，金融市场上的不安情绪也打击了对实体经济的信心。2008年美国金融危机是因房地产次级抵押贷款坏帐而起，致使金融市场出现流动性危机，波及房地产公司、抵押贷款机构、投资银行、保险公司和商业银行等相关行业，导致美国经济衰退。美国房地产泡沫事实上是房地产行业的产能过剩，彼时美国房地产行业产能过剩的发生与其经济背景有关，泡沫破裂后产能过剩的清理经历了漫长而痛苦的过程，期间经济衰退和失业率上升的问题不得不予以思考。2001年美国IT领域泡沫破裂，经济陷入衰退，美联储采取了连续降息的扩张性货币政策。美联储的低利率政策导致市场中流动性过多，多余的流动性流入房地产市场，住房不断升值，房地产市场泡沫逐渐累积。2000年至2005年全美房屋价格指数增长了84%，如图表1所示。2005年美国新建住房200多万套，比2000年增长了31.8%，住房供给过剩。
1986年美国全面实施利率市场化后，银行间竞争激烈，信用评级很低的借款人，也可以凭借不断升值的房地产获得贷款。保险公司、商业银行、养老金等机构也投资于住房抵押贷款，住房抵押贷款市场达到了前所未有的繁荣。次级贷市场迅速扩张，各类金融衍生产品对房地产行业的产能过剩起了推波助澜的作用。在低利率政策的刺激下，美国经济开始复苏，为了防止通货膨胀，2004年到2006年美联储连续上调联邦基金利率从1%至5%，如下图所示，不断升息导致住房贷款市场利率上升，推动了房地产市场的降温，房屋销售量持续下滑，房产价格下跌，信贷违约引起危机爆发。
为应对金融危机的冲击，美国财政部和美联储相继出台了一系列应对措施，采取了积极的财政政策和货币政策，通过国家调控手段进行经济干预，调整市场秩序。美联储连续大幅度地调低联邦基金利率、降低再贴现率，同时采用各种非常规措施，来增加市场的流动性供给，恢复市场信心。美国短期内采取的调整措施释放了一些风险，但经济中的不平衡问题尚未根本解决，特别是房地产行业、失业问题和财政赤字问题。在接下来的几年里，房地产行业产能过剩对美国经济造成了很大损害，产能过剩的清理经历了漫长的过程。新建私人住宅从2005年的206万套下降到2009年的55万套。房屋价格连续下降，Case-Shiller房屋价格指数从2005年的高位下降27%，历时7年直到2012年方才企稳。新建住房销售从2005年的128万套，下降到2012年的30万套，降幅达76%，库存恶化进一步压制房价。在房地产行业调整的过程中，信用环境的紧缩打击了实体企业的融资能力，同时房地产行业的低迷传导到房地产行业的上下游，消费、投资的回落导致实际GDP增速回落，新增非农就业人数和失业率均发生恶化。失业率从2008年4月的5%迅速上升到2009年10月的10%，新增非农就业人数（季调初值）从相对平缓的年间平均约138万人，迅速下降到2009年3月的减少663万人。面对严峻的经济衰退和失业状况，美国联邦政府和各州及地方政府推出大规模的经济刺激方案以提振美国经济和调控失业，方案除了减税、加强基础设施建设之外，重点还在就业方面，救助失业人员，鼓励企业雇佣新员工。美国失业率花了6年时间才从2009年10月的10%逐渐回落到危机前的平均水平。总之，产能过剩的清理会出现销量下降、价格下跌、库存高企、投资下滑等现象，进而通过相关行业的调整影响就业，容易导致经济和社会问题的发生。4.日本房地产泡沫的影响1964年东京奥运会带动了日本经济的高速发展，大规模建设带动了房地产业、服务业、运输业和通信等行业的强劲发展，除了场馆建设之外，日本房地产行业也迎来了大繁荣，直至80年代，日本经济进入了令人炫目的鼎盛时期。为了解决美元升值和美国巨额的贸易赤字，1985年“广场协议”签订之后，世界主要货币对美元汇率均有不同程度的上升，其中日元的升值幅度最大，三年间达到了86%。由于日元升值影响日本产品的出口竞争力，日本政府制定了刺激内需的经济增长政策，利率从1985年的5%降至1987年2月以后的2.5%，大量的资金流向了股市和房地产市场，银行为了业务扩张，利用超低利率发放房地产抵押贷款，同一时期，国际热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀。根据日本国土厅公布的调查统计数据，城市土地价格指数从1985年的91.5上涨到1991年的147.8，上涨幅度61%；建筑投资从1985年的约50亿日元上升到1991年的约82亿日元，上升幅度64%。如下图所示。（由于日本没有类似美国被广泛采用的Case-Shiller房屋价格指数，并且Wind资讯可以查得的日本房价数据从1988年才开始，为了说明问题，我们采用日本国土厅公布的城市土地价格指数。）
1989年，日本政府意识到经济泡沫，开始施行紧缩货币政策，日本央行连续3次提高贴现利率。在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至6%。货币政策的突然转向，首先刺破了股票市场的泡沫，以1990年新年为转折点，日经225指数从日的高点38915点开始大幅下跌，股市陷入了长达20年的熊市之中。日本股票价格的大幅下跌，使企业、证券公司和银行出现巨额亏损，财务压力迫使其拥有的大量不动产涌入市场，房价出现下跌的趋势。与此同时，国际资本开始撤出。1992年日本政府规定持有土地者每年必须交纳一定比例的税收，囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场进入“供大于求”的时代。多种因素的叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃，从1991年开始，日本房地产市场泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。房地产价格的暴跌使大量不动产企业破产，非银行金融机构因拥有大量不良债权而陆续破产，给这些机构提供资金的银行亦无法幸免，日本银行业产生了严重的信用危机，几家大银行如兵库银行、北海道拓殖银行等相继倒闭。在日本房地产行业去产能的20多年里，建筑投资额从1991年的824036亿日元连续下降至2011年的432923亿日元，降幅达47.5%，同期城市土地价格指数下跌62.7%。在这段时间里，日本经济发展缓慢，期间GDP增长几乎没有变化。与此同时，在日本这个有着独特职业文化的国度，失业率从1991年的2%上升到2001年的5%，并在接下来的10几年里保持在平均4%的水平，给民众生活造成了很大压力。对中国房地产去产能过剩的启示据中国国家统计局公布的数据，最近4年商品房库存数量逐年快速上升，截止2015年底，商品房待售面积已超过4亿5000万平方米。与库存快速上升相对应的，房地产开发投资累计完成额月度同比从2014年以前的超过15%，下降到2015年12月的1%。
对照美日两个经济体历史上房地产去产能过剩的过程，可以看出，在去产能过剩的过程中，需要关注价格下行的压力。由于房地产行业在国民经济中占比较大，其上下游关联行业众多，不管是主动还是被动去产能，均会对经济发展速度产生重大影响。由于这些行业大多高负债经营，在去产能、去杠杆过程中，债务问题必然会对企业经营业绩产生压力，企业有可能破产并带来一系列的问题，例如债务违约和失业率大幅上升。而且，美国和日本的历史说明房地产泡沫均与银行等金融机构有很大关联，在去库存、价格有下行可能的情况下，必然对金融机构产生风险，行业风险有可能向金融体系传导。当前中国经济政策正处于实施结构调整的时期，决策层提出对供给侧结构进行改革，房地产行业去库存成为重要的目标。房地产库存的变化由供给端和需求端共同影响。从供给端看，当前政策面应保持房地产开发投资额下降的状态，避免新增供给量给库存造成进一步压力。从需求端看，对需求严重不足的地区，适当降低房价、降低贷款条件，并辅以其他措施来刺激消费需求。重要的是，要对总体房价的大幅度降低保留警觉，美国和日本的历史表明，当市场出现整体大幅度的下跌时，价格下跌与消费需求形成负反馈效应，造成库存增加，可能导致金融和经济的混乱。由此，即使在房地产业去产能过剩的背景下，政府出台一系列政策措施来促进消费是可以理解的，只有在房地产价格相对稳定的基础上去库存，才可以避免出现类似美国和日本的行业风险向金融体系传导，进而影响经济发展的现象发生。（本文节选自《中国房价：末日疯狂还是重获新生？》）
作者简介：英国《金融时报》编著《中国房价：末日疯狂还是重获新生？》等。
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　　()05月12日讯
　　美国经济学家何塞&施可曼在其《谁都逃不掉的泡沫》一书中，探讨了资产价格泡沫的产生以及破灭的问题。
　　作为全球顶级的资产价格泡沫的研究者，对于资产价格泡沫领域的几乎所有焦点问题，无论是什么力量制造了泡沫，以及泡沫何时破灭等公众问题上，他最后都没有给出真正的答案，甚至对于什么是泡沫，他认为经济学家在其基本定义上都没有达成共识。
　　他在书中最后承认，他没有能够回答&我们能否依据与泡沫有关的信号，比如过度的交易量、高杠杆等来发现泡沫甚至阻止泡沫&这个最有价值的问题。
　　泡沫究竟是杠杆?非理性，乐观预期，还是新的科技创新导致的?泡沫究竟应不应该捅破，泡沫有没有积极意义?他也没有回答。
　　他唯一的结论是，认为泡沫不会出现的想法是很危险的，但至于泡沫什么时候出现，迄今为止没有任何办法可以量化和预测。
　　按照以上我的描述，在一般人看来，这本书简直毫无用处!恰恰相反，施可曼关于资产价格泡沫问题的以上研究，其最大的价值就是告诉大家，泡沫不可知!泡沫究竟什么时候破灭，根本无法预测。
　　公众老是看到媒体上吹嘘某个大师预测对了某次金融危机，或者预测对了某次泡沫的破灭，按照施可曼的观点，这不过是吹牛而已。
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