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免费问律师爱土拆迁律师详解农村房屋征收补偿标准计算方法
爱土拆迁律师详解农村房屋征收补偿标准计算方法
爱土拆迁律师团
关于农村房屋征收补偿，一直没有具体的法律条款来规范，于是地方政府在制定农村房屋征收补偿方案时，随意性就比较大。爱土拆迁律师在接受用户咨询时就发现，由于执行的政策不一样，一个西部偏远乡镇的房屋征收补偿标准高于东中部城市近郊的补偿标准的情况是非常常见的。3月15日，全国人大表决通过了《民法总则》，其中第一百一十七条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序征收、征用不动产或者动产的，应当给予公平、合理的补偿。由于《民法总则》并没有对征收的不动产的土地属性进行明确的限制，因此，我们可以理解为，这里的不动产既包括了农村集体土地及土地上房屋，也包括城市国有土地及土地上的房屋。公平、合理的补偿之于农村房屋拆迁，我们可以按照安置方式的不同做如下理解：一、征收农村房屋并安排新的宅基地建房的在这种安置情况下，农民依然拥有宅基地，因此，对于征收农村房屋的补偿一般按照重置成新价格来补偿。通俗易懂地说，拆了你家的原来的房子，我给你一块宅基地让你重新修建，赔给你的钱，可以让你在新的宅基地重建一套一样或者更好的房子，否则，这个补偿就直接导致了你的居住条件和生活水平的下降，属于不公平，不合理的补偿标准。二、征收农村房屋并安排安置房安置的这种安置方式也叫产权置换了，按照这种方式进行安置，一般根据房屋的结构，成新，应该是1:1或更高比例换房。比如，你原来有自建农村房屋300平米，都属于合法产权，二楼一底，当时修建的时候考虑到自己住，所以用的材料都是比较好的，施工上边也做的非常细致。这个时候，要征收你们家房屋，按照一个评估价跟你算出房屋及附属设施的补偿总额，然后给你安置房，也给你一个购买价格，你一算，发现你们家300平方房屋，最终只换得200平的安置房。这样的补偿是一个典型不公平、不合理的补偿案例。三、征收农村房屋直接给予货币补偿的不给你宅基地，也不给你安置房，直接赔你钱，让被征收人自己到城镇购买商品房。这种补偿安置方式，你家的房屋值多少钱呢？简而言之就是按照最近的城镇商品房市场价格给予补偿，如果房子结构较老或者较差的，可以一定的折价。为什么按照这个标准来补偿呢？很简单，征收了你们家的房屋，也不给你宅基地重修，也没有安置房，你不可能睡大马路上，所以，你得买房，买房也不可能买小产权房，只能就近买商品房，那么就近的商品房价格就是补偿依据。一些地方，在跟被征收人谈补偿时，往往把农村宅基地上的房屋说的非常廉价，以此来压低征收补偿价格。而随着时代的变迁，农村宅基地上的房屋价值正在不断提升。具体体现在如下方面：首先、农村宅基地上的房屋的宅基地是一家一户单独拥有使用权，300平米的房屋，你享受到的土地使用权大概有100多平米，而安置房是多户共有土地使用权，你家有200平米的房屋，根据容积率的不同，土地使用权可能就只有十多个平方。其次、农村楼房的居住条件优于安置楼房。我们都知道，现在农村的居住条件已经发生了很大的改变，农村房屋大多属于楼房，装修跟城里房屋没有两样，卫生间、热水器、自来水、wifi、天然气一应俱全，出门有绿地，水泥公路到门前，而且农村空气清新，已经成为很多经济条件较好的城里人独家首选。再次、农村宅基地转让政策或将迎来改变。今年全国“两会”已经有代表提出农村宅基地可以转让给城市居民的建议，国家也在探索农民宅基地有偿退出的政策，目前农村土地承包经营权、宅基地使用权、农村房房屋所有权、山林地承包经营权等均已经进行了确权，为什么要确权呢？就是为了方便流转。因此，未来农村宅基地，尤其是一些地段较好，环境优美的农村宅基地将有很大的升值空间。综上所述，农村房屋以及房屋下边的宅基地远非我们想象的那么廉价，遇到征收，我们即便无法继续保留宅基地和我们的房屋，那么也应该为自己争取到公平、合理的补偿。时代在变革，而变革的红利，理应属于人民群众。（欢迎关注爱土拆迁律师团微信公众号：爱土征地拆迁）
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北京农村宅基地拆迁补偿方式及标准是什么?
对于很多即将要被拆迁宅基地的农村居民来说，农村宅基地拆迁后获得的补偿显得很重要，大家也很想了解这方面的知识。接下来，土流网小编就来为大家介绍相关情况。一、拆迁安置补偿方式及标准征收集体土地住宅房屋的拆迁，可以实行产权调换、货币补偿，或产权调换与货币补偿相结合;特殊情况下，在规划保留村，经区人民政府报市人民政府批准，在统一规划的前提下，也可以采用批宅基地自建的补偿方式。1、产权调换补偿标准及面积计算：(1) 人均合法产权面积小于50平方米的，按50平方米认定产权面积。对人均不足50平方米的部分，已建成无合法批建手续房屋的，按人均50平方米认定产权予以补偿安置;未建成的，按该类区砖混结构住宅(一等)重置价缴款后，按人均50平方米予以补偿安置。人均不足50平方米部分，不给予装修补偿。(2)房屋产权调换按“拆一补一”、不补差价计算。产权调换时所选取的安置房的总面积按超出被拆迁住宅面积最小的原则控制。超出原产权面积部分按安置房市场评估价缴交购房款。安置房市场评估办法参照《厦门市城市房屋拆迁管理规定》的有关规定执行。2、实行货币补偿的，人均50平方米按上季度被拆迁房屋邻近的普通商品房均价补偿，高于上季度区域住宅商品房(不含别墅)平均售价的按平均售价补偿;超过人均50平方米部分，按安置房市场评估价予以补偿。3、被拆迁人选择部分实行产权调换、部分实行货币补偿的，其货币补偿面积不得超过被拆迁住宅面积减去安置房面积的余额，且不得超过人均50平方米。4、批宅基地自建补偿标准：征收集体土地住宅经批准采用批宅基地自建的，被拆迁住宅按重置价结合成新予以补偿。框架结构房屋重置价按每平方米595元;砖混结构房屋重置价按每平方米 510元;其它结构房屋重置价按每平方米340元。根据住宅结构、成新率确定补偿标准及补助金额。新批宅基地的建筑面积控制在人均50平方米以内。5、持有合法批建手续，但在征地拆迁通告之前未建成的部分，实行产权调换时应补交该类区砖混结构住宅(一等)重置价;实行货币补偿的，应扣减该类区砖混结构住宅(一等)重置价。6、转让或赠与集体土地住宅房屋的，其转让或赠与的建筑面积应计入转让方或赠与方的人均住房面积。产权清晰的共有住宅(含祖房)，产权面积应按各自份额合并计算。同一村庄已被拆迁安置住宅面积应合并计算。7、具有合法批建手续的住宅房屋，装修补偿按280元/平方米实行包干补偿。8、凡及时办理农村土地房屋权证的，房屋被拆迁时，给予5000元/户的奖励。9、人均合法产权面积，以被拆迁人在本行政村范围内，具有常住户口且实际居住的家庭成员为依据，属“一户多宅”的，已批合法面积合并计算，属“多户一宅”的，其人口合并计算。二、拆迁无合法批建手续的房屋，不予补偿不过对于日之前所建的房屋，凡被拆迁人在规定的搬迁期限内自行搬迁的，可根据以下情况适当给予补助、奖励，以下补助标准为上限。1、人均合法批建的住宅面积小于50平方米(含50平方米)的，在给予人均50平方米补偿安置的基础上，其无合法批建手续的部分，按人均50平方米，已建部分框架结构按每平方米400元、砖混结构每平方米350元、石木结构每平方米300元(含装修)给予补助，未建部分按每平方米240元给予奖励。2、人均合法批建的住宅面积大于50平方米小于100平方米的，其无合法批建手续的部分，按人均100平方米扣除合法批建面积的剩余部分面积，已建部分框架结构、砖混结构、石木结构、未建部分同上给予奖励。3、人均合法批建的住宅房屋建筑面积大于100平方米的(含100平方米的)，其无合法批建手续的房屋不予补助，没有违建也不予奖励。4、日之后建造的无合法批建手续的住宅和非住宅建筑，一律强行拆除，不给予任何补助，并按相关规定进行处罚。2002 年12月1日以后建造的无合法批建手续房屋的认定：(1)区行政执法部门巡查发现并开具制止违法建设的通知书的;(2)2003年3月快鸟卫星影像图、地形图无影像显示的;(3)经公示后被举报查实的;(4)其他可以证明属日以后建造的测绘资料。以上是土流网小编为大家带来的农村宅基地拆迁补偿的相关知识，宅基地的拆迁关系到广大农村居民的生活居住情况，所以在拆迁的过程中要妥善处理与农村居民之间的关系，对该赔偿的项目及时进行赔偿，该赔偿的金额也足额的支付给农村居民。
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