关于加强我县小区物业管理的几点建议
浏览次数：&
　　小区是城市的基本细胞，物业直接关系小区细胞的健康运行，因此良好规范的物业管理是构建和谐社会重要内容。我县小区物业管理起步较晚，服务水平偏低，加之居民意识缺位，使小区管理和服务矛盾始终处于&剪不断，理还乱&的状况。笔者2005年到社区工作，多次接待和配合有关单位和部门开展此项工作调研。
　　现结合近十来的工作实际，将调研情况报告如下：
　　一、我县小区及物管主要现状
　　据不完全统计，我县现有80多个小区，主要有三个特点：一是大小不一。大的小区如惠民、富民小区，每个人口多至4、5千；小的小区如卧龙景弯、中亿小区，每个小区人口不到千人；二是配置不一。主要分为三类：邮电、供电等原机关单位的老小区，惠民、富民等政府安置小区，中兴名都、华厦等商业开发小区；三是居住不一。有的小区是拆迁小区，居民、村民较多；有的小区是老小区、商业小区，机关单位工作人员较多；还有的小区居住复杂，各类人员都有。物业管理基本也有三种状况：一是为数不多的小区物管良好规范，如东城一品、苏源绿洲等；二是少数物管服务低，重收费，如秀水苑、湖滨花园前期物管，进进出出的，换了好几批；三是个别物管拉关系吃政策饭，就是专门专营接收政府安置小区，拿完政府买单的几年物业费后，就借口走人，小区业主和物管同行对此意见较大。
　　二、我县小区物业存在的主要问题
　　尽管我县小区和物管情况各异，但存在有许多共性的问题，反映出我县物业管理的现状不容乐观。
　　1、开发商及政府安置遗留问题普遍存在。主要表现在：一是规划变更导致业主权益受损，房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异，如早期的巴黎花园。二是房屋建筑和附属设备质量差，配套项目缺项甩项，如政府安置的惠民小区，车库、广场、文体用房、管道天然气都没有。三是建筑权属不清。公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。如党校小区在车库产权、二次供水、消防设施等方面留下了不少后患，惠民二期自建设已有10年，至今还有旧厂房耸立其中，未完成规划，无人问津。这些问题是物业和业主双方都无法、无权解决的。
　　2、物管企业管理水平低，整体层次不高。一是我县物管几乎全是私营，实质就几个人，或者挂靠资质，，而没有国有或国有控股的物管（除县资产正在筹建的物管而外），因此大多数物管责任意识不足；而是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足，同时存在乱收费等侵害业主利益的行为。三是某些物业管理企业缺乏专业人员，要求配备的专业人员严重不到位。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位，使业主对物业企业的服务质量常常产生不满，经常出现矛盾。
　　3、不少业主四种意识缺位。一是公共意识差。个别业主只顾自己利益，在公共部位私搭滥建，致使部分公共设施不能正常使用，难以发挥其应有的功能；二是安全意识弱。少数业主认为房子是自己的，属私有财产，便无所顾及在自己的小天地里，私拆乱改。三是法制意识低。一些业主私占绿地，或种菜或做停车位，不仅破坏了小区的整体规划，更侵害了其它业主的合法权益。四是环保意识无。垃圾乱堆乱放，墙壁上乱贴乱画，私养大型宠物，在小区宠物粪便随处可见，甚至将房屋改成饭店或加工房等。
　　4、物管对业主的违规行为处置不力，执法权限不足。政府相应的执法机构又执法缺位，力不从心。比如，对有些业主的私搭乱盖、车辆不按规定停放以及破坏小区设施等行为，只能劝告，下整改单，报告政府执法部门，而无他法。结果常常是业主我行我素，造成恶性循环，以至小区环境和设施每况愈下。
　　5、物业费收缴困难。不少业主以服务不到位等各种理由不缴费，加之，效法者众，物业服务企业收上来的物业费越来越少，导致物管降低成本，而降低成本的直接后果就是服务质量下降，于是更多业主对物业服务企业的服务不满意，从而不交物业费，这就进入了一个恶性循环的怪圈。
　　6、房屋基金缺乏健全机制和有效监督，大修基金保值、增值难。按条例和县相关规定，当确需使用房屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经2/3以上的业主同意后，方可申请使用。但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3的业主通过，给实际使用造成了困难。另外我县尚未对物业公司预算的维修费用进行有效鉴定和监督其使用，容易让房屋公共维修基金造成无法利用。随着不少小区房屋开始进入维修期，当年收取的微薄的大修基金将入不敷出，如何让有限的大修基金保值、增值，都是有待解决的难题。
　　三、几点建议
　　1、提高管理层次。依照《物权法》有关规定和《物业管理条例》，成立我县物管领导工作小组，研究制定我县物业管理各项规定、办法及细则等，提高物业管理层次，做到有法可依，依法行政。
　　2、建立联动机制。整合执法力量，政府及相关执法部门与物业公司、业主委员会三方的联动机制，有效处置小区内的各种违法违规行为，重点在街道办事处一级设立物业管理办公室，作为三方联动机制的行动轴心。
　　3、规范物管行为。出台专门文件和考核细则，规范服务标准，促进物业管理市场的发展，培育物业管理的核心品牌，鼓励有实力的社会实体和国有资本兴办物业公司，在政策上实施优惠政策，并创造竞争氛围，有效清理物管&黑企&，奖励&优企&，做大做强我县物管企业。
　　4、科学管好基金。在确保房屋大修基金安全、高效使用同时，实现大修基金保值增值。凡需动用大修基金时，必须由大修房屋牵涉到的业主们投票表决，委托专业机构对物业公司预算的维修费用进行评估后方可动用维修款项，同时对大修基金的使用过程进行监督，对维修质量进行鉴定。
　　5、强化宣传力度。一是引导业主正确的物业消费观念。按时缴纳物业管理服务费、公共水电费、电梯用电费、二次供水电费及一此相关的费用是每个业主（住户）必须履行的义务。二是全方位公开物业费收费审批文件依据、项目、标准及服务标准，打开业主心结，也还物管一个清白，形成良性互动，努力创建我县和谐的人居环境，为建好&十全十美&洪泽打下好基础。小区电梯物业管理问题及措施-北京搜狐焦点
热门城市：
小区电梯物业管理问题及措施
小区电梯物业管理问题及措施
电梯是现代社会高层住宅小区中极为重要的设备。随着经济的快速发展以及城市居住环境的改善,电梯在商场、住宅中的应用日趋广泛。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
报名成功，资料已提交审核
扫码关注 “焦点生活服务圈” 微信公众号
及时了解最新的楼盘动态
更多资讯，欢迎关注
血拼自住商品房
为您提供及时、准确的共有产权房新动态。
焦点楼市观察
我们只做有深度的房地产新闻报道。
搜狐焦点房谈
致力于为购房者提供专业的购房指导。
点击加载更多
没有更多内容了
正在加载中，请稍后...
北京房地产网站。第一时间掌握北京楼市咨询，为您省时省钱并提供购房服务。
吃草的蘑菇
由搜狐焦点北京新闻中心打造的原创栏目，为行业带来最前线的楼市观察。
搜狐焦点华中区官方运营账号
思考是一种态度，写作是一种分享。
忠叔在这里用地产人的态度与您分享地产圈的故事与事故！
820万元/套
1250万元/套
16000元/平米
299万元/套
630万元/套
开放平台
广告服务
市场合作
帮助中心
微信公众号
扫码关注公众号获取更多最新资讯与楼盘动态
电子邮箱：focuskf@
爱家热线：400-099-0099
每日09:00至18:00点
Copyright (C)
Inc. All Rights Reserved. 搜狐公司关于小区物业管理服务工作存在的问题与建议
发布日期：
视力保护色：
关于小区物业管理服务工作存在的问题与建议民盟宿城总支随着城市化进程步伐加快，越来越多的人住进了住宅小区，物业便成为与每位居民生活息息相关的事、物业管理和服务水平的好与坏，直接影响居民的生活质量。然而由于各方面原因，业主与物业之间矛盾频发，给社会带来不稳定因素，由此引发规模上访事件也屡见不鲜。小区物业看上去是小事，实际上却是事关居民生活的大事，不容忽视。一、目前物业管理服务工作存在的问题1、开发商遗留问题给物业管理服务工作造成的隐患。受利益驱使和有关职能部门监管不力等影响，部分开发商在小区建设时，不能严格按图纸设计施工，特别是绿化、道路、电梯、管道铺设、停车位等公共配套设施不完善，有的房屋甚至出现严重的质量问题，损害了业主利益。问题出现后又不能得到解决，引发业主与物业之间的矛盾，导致业主拒缴物业费等等。另外，一些老旧小区，由于先天规划、设计不足，遗留大量问题，物业管理更是困难重重。2、物业管理服务不规范、不到位。一是有些物业公司自身管理水平较低，追求短期效益，眼前利益，重收费，轻管理。有的物业企业不履行合同约定，擅自降低服务标准和要求，有的连看门、保洁等一些基本服务都做不好。二是物业从业人员素质不高，很多人没有通过专门培训，服务不规范。三是财务收支不透明，特别是物业收费标准、停车位收费、公用水电、广告栏收费、公共房屋设施等收支情况不公开等。四是公共设施缺乏有效地维护，小区内常发生人身安全、财产失窃等案件，物业多以推诿态度来应付业主，造成业主对物业失去信心。更有甚者，只收费不服务或随意收费，引发业主不满，造成业主不愿缴费。3、业主缴费意识不高，物业费收缴率偏低。一是部分业主是刚从农村来的中老年人，没有物业管理观念。二是部分业主把物业管理服务职能无限扩大化，认为缴了费，物业公司就应该什么都负责。如遇到麻烦事情，物业公司不解决，就以此为借口缓缴费或者不缴费。第三，有的业主把物业公司职能虚无化，认为我住的房子用不着物业公司来管理，没有必要花冤枉钱。还有的业主自身素质较低，物管服务照常享受，就是不想掏物业费等等。4、监管重视程度不够，没有各司其责。由于管理不到位，在小区内常常出现乱搭乱建、乱停乱放、破坏绿化、占用公共设施、饭店油烟、噪音超标等现象，影响居民生活，居民反映强烈，物业公司只能口头劝告和协商，缺乏有效的治理手段。一些职能部门监管不力，给物业管理增添难度。5、物业管理法律法规不健全，业主委员会机制不完善。省、市物业管理条例、办法虽然已经颁布，但是，有些规定无法操作。比如，对小区内没有建立业主大会和业主委员会的没有强制性规定等。目前全区共有各类住宅小区112个，成立业主委员会的小区仅有41个。部分已经成立的业主委员会，或运作不规范、或被物业公司操纵，致使业主合法权益得不到有效保障。二、完善物业管理服务工作的建议1、强化职能监督，加大对开发商的监管力度。住建部门要严把质量关，一是严格要求开发商按照设计图纸施工，杜绝偷工减料、降低公共配套设施标准等行为发生，确保工程质量经得起时间和用户的检验。在项目前期规划和设计时，住建部门就应该对小区总体建设、基础设施配套、工程质量提出具体明确的要求，保证居住小区建设不留“硬伤”，为跟进的物业管理服务打好基础。二是严格小区验收交付使用，杜绝把不符合验收条件的房屋提前交付业主使用，出现问题的，对参与验收的单位和个人，实行责任追究和责任倒查制度，从源头上为将来的物业管理服务顺利开展铺好路。2、规范物业行为，提高物业服务水平。住建部门对物业企业要严格资质管理和市场准入，把日常督查、定期考核与信用年审有机结合，形成有效的监管机制。定期对物业公司进行业务指导和培训，提升物业公司管理水平和从业人员职业素质，促进物业企业提供优质服务。对于服务好、住户满意度高、实力强的物业公司给予奖励扶持；对管理混乱、投诉较多、不按标准提供服务甚至损害业主利益的物业公司，给予通报批评，责令限期整改，情节严重的，降低直至吊销资质。监督物业企业在小区设立公告栏、宣传栏，将相关政策、服务标准、收费支出等情况向业主公开；设立投诉举报电话、举报信箱，方便业主投诉，以此规范物业企业按照合同约定的服务标准进行服务。3、创新手段，破解物业费的收缴难题。一是强化物业管理职能，提高物业服务水平，让物业真正成为能做事、做好事、做实事的好物业，成为居民的贴心人，让业主感受到物业服务给他们带来舒适、方便的生活。二是加大物业管理法律法规宣传力度，坚持正确的舆论导向，通过媒体等客观公正地引导居民对物业管理的正确理解。让业主逐步树立“花钱买服务”的消费意识，让业主明白不缴、少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业企业的利益，同时更是损害了自身的利益。对无故拖欠物业费的业主，物业可以上门催缴，催缴后仍不交纳的可以在物业管理服务区显著位置予以公示，督促其限期交纳，逾期不交纳的，物业服务企业可以申请仲裁或向人民法院起诉；对恶意欠费的业主可将其行为记入诚信档案。4、落实责任，形成社会齐抓共管的新格局。要建立起区级、乡镇街道、社区居委会、小区业主委员会四级物业管理体系。相关职能部门要各司其责，联合联动，共同解决物业管理工作中出现的问题和矛盾，要充分发挥属地职能，将物业管理与社区管理有效结合。要重视小区业主委员会的成立和换届选举工作，引导和规范业主委员会行为，促进业主自律和民主决策，依法维护广大业主合法权益。 关于政协宿城区四届四次会议第56号提案办理情况的答复 尊敬的民盟宿城区总支：您提出的关于城镇居民小区物业管理服务工作存在的问题与建议的提案收悉，现将办理情况答复如下：一、开发商的监管权在市住建局，不在我局职权范围之内。对于部分开发商遗留的问题，我们会及时向市住建局反映，由市局出面协调处理。同时，我们也在探讨如何解决因开发商遗留问题，造成物业管理混乱这一局面。目前我市正着手准备对部分老旧小区进行整治，完善小区硬件设施，改善老旧住宅小区居住环境，尽可能解决小区历史遗留问题。对于新建项目收取质量保证金和物业管理储备金，权属为全体业主，专项用于弥补后期物业管理费用的不足和公共部位、设施设备的紧急维修等情况。二、我们每年会配合市住建局对物业公司进行业务培训和指导，提升物业公司管理水平，给广大业主提供优质的物业服务。同时针对不按标准提供服务甚至损害业主利益的物业公司，我局会加大查处力度，情节严重的建议市住建局吊销企业资质，清出宿城区物业管理市场。对于业主委员会的问题，《宿迁市市区物业管理办法》已明确，不具备成立业主大会条件，或具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经区级物业管理行政主管部门或街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，由街道办事处（乡镇人民政府）牵头，组织社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等，成立物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。三、我们将加大物业管理法律法规宣传力度，坚持正确的舆论导向，通过媒体客观公正地引导社会对物业管理的正确理解，逐步树立业主“花钱买服务”的消费意识，避免业主无故拖欠物业服务费，影响行业的正常发展。《宿迁市市区物业管理办法》已明确街道办事处（乡镇人民政府）负责协助物业服务费的催缴工作，对于未按照物业服务合同约定交纳物业费的业主，根据办法，物业服务企业、业主委员会可以上门催缴，催缴后仍不交纳的可以在物业管理服务区内显著位置予以公示，督促其限期交纳，逾期不交纳的，物业服务企业可以申请仲裁或向人民法院起诉；对恶意欠费的业主将对当事人欠交物业费的行为记入全市诚信档案。四、我区的物业管理联席会议制度，现已常态化，定期召开，研究会办物业管理中突出问题，以进一步加强提升我区物业管理工作。
宿城区住房和城乡建设局
扫描二维码收藏本页面链接关于进一步加强住宅小区物业管理的建议（并案提案）
发布时间： 09:11:11
　　提案者：无党派知识分子联谊会、凌　玲、徐苏安、沈逸辛
　　近年来，随着城镇住房制度改革的不断深化，房地产管理迅速转向物业化管理，这一模式既有利于城市综合管理水平的提高，也有利于改善居民的生活环境。小区的和谐是整个社会和谐的基础，而物业管理水平又是体现和谐社会的重要指标。目前，我市物业管理公司达到70多家，管理的住宅小区上百个、物业管理已涉及到千家万户。其行业发展速度非常快，随着新小区的崛起，大量老小区的综合改造以及动迁安置小区的加快建设，这样的发展趋势还会不断延续。但随之而来的是物业公司与业主之间的矛盾也日益突出，物业纠纷数量急剧增长。矛盾主要集中在物业费的收取及物业服务质量问题上。近来从房地产协会处获悉，我市的物业公司曾有准备将数千名拖欠物业费的业主诉诸法律的动向，物业公司与业主的矛盾日益尖锐，因此，加强物业管理已成当务之急。
一、当前物业管理存在的问题
1.部分物业公司服务质量不佳。一些物业公司不能摆正位置，错误地认为自己是管理者，业主是管理对象。现实中，物业公司无视业主的正当权利和合理要求，不认真履行服务合同，处理问题简单、粗暴，经常与业主产生摩擦。如安保措施不到位，任由社会闲杂人员出入小区；对小区内乱停车、乱丢垃圾、涂鸦、破坏绿化带及赌博等社会陋习置之不理或相互推诿；对小区绿化维护、公共设施损坏维修不及时，甚至无人问津；有的物业公司还通过改变小区内公共绿地通道的用途，增加收费项目，此后又不公开使用账目，造成与业主间的矛盾。
2.部分业主公共责任意识淡薄，拒交物业费。我市引入物业管理模式的时间不长，业主尚未真正树立&花钱买服务&的意识。业主群体庞大且分散，素质、想法和做法参差不齐，一些业主社会公德缺失，我行我素，不愿自觉接受物业公司的管理。另一些业主在发生纠纷后完全以个人感受对物业服务进行评价，一旦对服务不满意就拒交物业费。更多的业主将自己当成旁观者，不习惯于通过集体决策表达自己的意愿，而是怀着从众心理，观望事态发展，不主动交费，由此造成欠费之风。近年来，随着市场房价不断上升，众多业主购房后大量空置，他们普遍存在一种错误心态，即我没有接受物业公司的服务，就不应交纳物业管理费，更多的物业费纠纷由此产生。
3.开发商遗留问题加重了物业矛盾。开发商选定的前期物业公司先于业主进驻小区，业主交纳一定数额的物业费后方可领取房屋钥匙。多数业主是从老城区或农村搬迁至小区内居住，本无交费的意识，在购房时开发商又没有很好组织业主与物业公司就今后物业管理问题进行洽谈，业主初次交费的目的不是自愿接受物业公司管理和服务，而是为了更快获得房屋使用权，自始双方就存在相互猜忌心理，这为日后双方发生更大纠纷埋下隐患。一旦房屋在装修或使用时存在开裂、漏水等开发商遗留问题，业主会当然地将问题归结于物业公司，使业主和物业公司的矛盾更加尖锐。
4.物业公司与业主间缺乏有力的沟通平台。国务院出台的《物业管理条例》虽然明确了小区业主委员会的权利、义务、职责，但大部分业主委员会未能真正行使好权利，担负起职责。业主委员会成员的产生未能真正体现民主性、代表性，往往以不愿得罪人的心态处理物业事务，有的甚至根本就是不履行职责。业主委员会的功能未能有效发挥，也是造成当前物业矛盾不能及时排解，大量积压的原因。
二、加强我市物业管理的对策和建议
1.出台相关规范性文件。针对物业管理行业存在的问题，相关职能部门应根据国务院颁布的《物业管理条例》结合本市实际情况充分调研，尽快研究出台物业管理的规范性文件，以规范性文件约束物业公司、业主、政府相关职能部门之间的权利和义务，以及解决纠纷的途径。
2.加大行业监管力度。行业主管部门应履行好对物业公司监管职责，受理业主对物业公司的投诉，及时制止物业公司的违法违约行为，责令其整改或予以处罚。并可以考虑由物业管理协会来制定符合我市市情的行业标准，制定周密合理的小区评估制度，细化物业服务管理的具体内容和标准，增加物业管理规范的透明度和实际可操作性。选聘物业管理专家和有关法律人士组建物业管理仲裁委员会，及时处理好物业管理的纠纷和矛盾。
3.提高公共责任意识。政府相关部门可采取多种形式，多措并举，宣传物业管理的重要性，宣传诚信理念，帮助业主树立&花钱买服务&意识。各行政事业单位党员干部，特别是领导干部，应自觉按时足额交纳物业费，发挥示范带头作用，争做文明业主。
4.发挥基层组织、居委会的媒介作用。物业所在地的政府组织、居委会应积极发挥桥梁媒介作用，为物业公司和业主搭建交流平台，消除双方之间的隔阂。一方面增强业主对物业公司的信任，消除业主的抵触情绪，另一方面加强对物业公司的监督，维护业主的合法权益。所属社区居委会可帮助召开业主大会、组建业委会，让业主开展自治工作；整合各种资源，把物业管理纳入辖区综合治理范围，把创建文明小区、安全小区与优秀物业管理小区结合起来；利用社区居委会的优势，及时处理和调解业委会、物管、业主之间的矛盾和纠纷。
5.加大对物业管理公司的扶持力度。建议每年组织一次评优活动，对优秀物业管理公司予以表彰，树立其在广大业主中的公信度。建议物价管理部门适时对物业费调整进行听证，根据当下居民收入、物价水平、区域特点等，对物业管理指导价进行调整，以提高物业公司的积极性。建议住建管理部门指导企业对房屋买卖合同和物业服务合同进行修订，约定诸如今后房屋转让需由物业公司证明其已结清物业费等内容，对恶意拖欠物业费的业主进行约束，减少物业公司的经营损失。
　　居民小区由于各种原因存在着这样或者那样的问题，如：规划设计标准较低，普遍存在排水不畅；由于业主与物业公司之间有矛盾，导致道路失修、设施不全、私搭乱建严重、小区环境脏乱差等现象，居民反映强烈，迫切要求加大整治力度，巩固整治成果，实现长效管理，特别是近年来城乡一体化建设力度的不断加大，涉及物业管理方面的投诉正在呈逐年上升的趋势，应当引起各级领导的重视。
　　当前居民小区物业管理中存在着这样主要几个问题：
　　一、物业公司方面的问题
　　1.在我市居民住宅小区内的物业企业中相当部分是属于房地产开发商自定的物业公司，有一部分物业公司员工工作没有积极性，自由散漫没有责任心，再加上物业公司在内部管理上存在很多问题，对小区的物业服务上也是不尽心、不负责，在长期低成本运作下，使服务质量难以有本质提高。2、物管企业规模小，成本大 。目前我市物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小,难以发挥群体优势,而且绝大多数企业存在着经济效益差,亏损严重等问题。&麻雀虽小，五脏俱全&,&小而全&的企业必然带来极大的资源浪费。3、物业管理从业者的素质问题 。由于物业企业的薪资待遇、社会地位等问题，导致了物业管理行业从业人员的素质偏低，对自己服务的对象态度生硬、方法单一，管理服务不到位，再加上目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，物业从业人员良莠不齐。
　　二、规划配套方面问题
　　之前小区内公建配套的不完善，使得小区的物业管理用房、居委会用房、物业保安值班室都成了问题，有的住宅小区无物业管理企业用房和业委会用房，给小区的管理带来不便；还有个别小区，一个小区有多个开发商建造，导致门牌号混乱；有的小区内还有不少的商业房，噪音、垃圾影响居民的生活环境；小区内的绿化问题，由于当时的绿化布局的原因没有考虑到绿化的生长导致现在大树等影响了居民的通风采光、安全、影响房屋结构等方面。又由于小区道路的狭窄、停车位的严重缺乏等，造成了停车难、乱停车现象。
　　三、业主的思想观念的问题
　　1.花钱买服务的意识还不强。不认同 &物业服务&是商品这一概念。也有的业主认为&物业服务是公益事业&即使不缴纳物业管理费照样也能享受服务；还有业主不清楚物业服务对小区管理的重要性认为有没有物业公司都无所谓，不会给自己带来直接的好处，不必要花这笔额外的费用。2、业主认识定位有问题。业主把物业管理公司当成了小区的&政府&，凡事都找物业公司。解决不了就是管理不好，动辄以不交管理费相威胁，出了事故就要向物业公司索赔。像有的业主自己在小区里丢失自行车，认为是物业服务企业未尽职责造成的，并因此拒交物业费。物业行业提供的是公共性的服务，不是针对业主个体服务的。不少业主认为我没有直接享受到服务，我就不交费，实际上小区内的共用设施、设备是小区业主的共用财产，共同维护好小区的共用财产，是小区全部业主的事情。3、业主只一味强调权利而忽视相应的义务。有不少业主是只想花小钱享受最大的服务，只想用一级服务的费用享受五级服务的待遇。所以不少业主在小区日常的物业管理服务中，更是以&想当然&的高标准来衡量物业服务企业提供的服务是否到位。还有的业主就是拿出许多对于自己拒缴物业服务的理由，指责物业公司的不足，但是他们却忘了物业公司既然是大家的&保姆&，那就是只有在花钱聘用的前提下，&保姆&才能提供服务，所以也只有业主在履行自己义务的同时才能行使自己的权利。
　　解决问题的几点建议：
　　1.进一步提升物业企业自身形象。
　　（1）从内部着手，加强物业企业自身服务意识的培养。
　　（2）加快人才培养，形成具有专业化服务水平的专业技术力量。
　　（3）规范服务或专业服务行为。
　　（4）强化服务意识，注重人性化。
&2.进一步完善属地化管理。
贯彻属地化管理原则，将住宅小区综合管理落实情况和物业管理居民满意度测评成绩纳入各镇、开发区年度绩效考核体系。通过各单位、各部门协同配合、各尽其责、形成合力，有效化解住宅小区各项综合管理矛盾问题，为物业企业运营创造良好环境。
3.进一步加大物业管理的前期介入。
（1）规划设计阶段物业管理的介入。
（2）工程监理中物业管理的介入。物业管理应积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，有利于保证工程质量，避免物业建成后给使用和管理服务带来缺憾。
（3）设施设备安装阶段物业管理的介入。确保物业建成后一开始投入使用就能为业主提供良好的物业管理服务。
（4）接管验收阶段物业管理的介入。物业管理应在接管验收阶段介入，避免物业建成后引发的使用和管理问题。
4.进一步加大物业执法力度。
（1）加大执法力度，整顿和规范物业管理市场秩序。
（2）加大对住宅小区内违章搭建执法力度。相关职能部门依法查处住宅小区内违法搭建，加大执法力度，做到新帐不欠，老帐逐年还清。
（3）对一些无正当理由拒不缴纳物业费的人员涉及到走法律程序时，建议法院采取支付令的方式，缩短诉讼时期，及时高效地处理物业服务双方债权债务关系。
5.进一步加大宣传的力度。
（1）通过我市&二台一报&大力宣传，力求做到报纸上有&字&，电台里有&声&，电视里有&影&。
（2）充分借助&社会效应&加强对业主的思想教育。
（3）企业做好对外宣传工作，加强与业主的正常沟通。
民生乃国之大事。物业管理是民生工程的重要内容。唯有以法律为准绳，政策为依据，全社会共同重视，采取科学行之有效的管理方法，才能提升我市物业监管工作水平。
&&&&一、我市物业管理领域矛盾突出
&&&&1.有法不依导致责权利不清。目前我市物业管理存在着行政管理体制不协调、有关职能部门管理不到位、部分开发商和物服企业有法不依，这是多年来物业管理工作产生诸多矛盾的根源关键所在。如对业主私搭乱建的违规行为目前还停留在管理职能的划分争议上。
&&&&2.物业监管工作缺乏力度。政府有关职能部门对物服公司的违法违规行为监督不力；街道、社区的综合协调作用有限；业委会工作缺少相关部门考核；按照法律规定，物服公司收费必须实行明码标价，财务状况每半年公示一次，而对此违规行为的监管却长期缺位。对开发商五年内房屋维修质量缺乏监管。物服公司的实际服务水平普遍没有第三方权威评测机构予以评审考核。商品住宅维修基金使用政策可操作性不强。
&&&&3.部分业主拖欠物业费严重。据不完全统计，我市几个较大的新小区2011年的物业收费都在60%以下，彩虹花苑仅有30%的收费率，为历年来的最低，呈逐年下降趋势。很多业主认为物服公司服务质量没有达到&质价相符&的标准、房屋质量问题得不到开发商维修完善解决、开发商规划停车场地欠缺等原因拒交物业费。
&&&&二、建议
&&&&1.以法律为准绳，严格依法管理。所有物服矛盾的产生都离不开&利益&，而确保物业管理领域各方的利益公平公正，必须严格依照法律法规进行，坚决做到有法必依、违法必究、执法必严，这是做好所有物服工作的重要前提和基础。对法律法规尚未有明确的地方，可以依据有关法律立法原则制定相应的政策，如制定《物业服务收费等级考核评定办法》、《物业服务企业成本核算办法》、《开发商商品房维修准则》、《业主委员会规则》，完善《住宅专项维修资金管理办法》有关政策，让广大业主尽早享受自己的合法权益。
&&&&2.明确部门职责，强化监督力度。政府应进一步提高对物业管理的重视程度，加大政府扶持物业方面的支持力度，有关行政执法部门应充分行使行政监督职能，避免行政管理缺位，确保管理工作真正落实到位。加强物业管理市场整顿，对不遵守物业法律法规、不按规定定期公示财务账目的物服公司予以清理整顿规范，对维修、服务不及时不到位、收费不规范的行为予以严肃查处。
&&&&3.创新物管方法，构建和谐社区。建立物业管理联席会议制度。充分发挥物业管理行业协会的服务沟通作用，做好物服企业诚信记录并公之于众。针对我市新老小区实际情况制定出具体的税收优惠、就业补贴、收费减免等扶持政策。明确街道办、居委会在物业管理方面的职责，监督业主委员会合法履行职责，加强物业法律法规宣传力度。培育发展物业服务评价中介行业。对物服企业实行星级服务评定，实施激励奖励制度，优胜劣降。
随着我市城市化建设的推进，新的小区、社区不断建成，与此同时，新的小区建成时，对小区的管理提出了新的要求。在法制日趋完善，人民群众法律意识不断提高的情况下，理顺小区、社区管理中的法律关系是源头，不理顺这种关系，势必造成社区管理中出现不合法，不规范的状态，从而引发矛盾、纠纷，这样必然无法营造社区管理的良好秩序。
&&&&小区管理主要涉及政府对社区及社区居民的管理；小区群众自治组织对小区及居民的管理，和中介组织按受委托而从事的小区管理（服务）工作，这三种管理关系中的法律关系是完全不同的，在法律上的表现形式上前两种为行政关系与自律性规则，后一种为合同关系。两者不能混淆。
&&&&在合同关系中最典型的也是大家普遍关注而目前又比较不规范的是物业（服务）管理。物业（服务）管理是一种委托关系，即由业主委员会与服务企业签订合同，由合同约定具体委托事项，委托费用、双方的权利、义务等，而目前我市在此项工作中尚未达到要求，从而造成了物业（服务）管理水平不高，服务企业收费困难，业主意见较大，这一切均有待于在理顺法律关系后进行规范。
&&&&要做好这项工作，建议按以下几个步骤做
&&&&1.确立合同主体。物业（服务）管理法律关系中的主体为业主委员会与物业管理企业。建议应由负责社区管理的行政机关按小区组建业主委员会，依法成立这一组织，使其能合法代表小区内的业主成为签订合同的一方主体。业主委员会的产生办法，应由政府尽快制定出台。由业主委员会选择认为符合要求的物业（服务）管理企业签订合同。
&&&&2.签订物业服务合同。由合同主体双方在平等、诚信的原则下进行协商，就合同的必要条款，对服务范围、要求、酬金、期限、违约责任等达成一致，签订合同，并由业主委员会将合同分发给业主（或告知），让所有业主都知晓。
&&&&3.明确财产状况。应由开发商将所属小区内的物业管理基金按实移交，应让业主了解，对基金的使用应告知业主委员会，应明确物业管理基金及维修基金为业主的共有财产。由业主交付的管理费用也应公示，管理企业应公布帐目。
&&&&在作好上述三方面工作后，法律关系明确，作为合同双方主体都受到合同的约束，如有违约可依法互相追究法律责任，直至解除合同，从而促进社区物业服务的规范化，逐步解决目前存在的矛盾，确保服务工作顺利开展。小区居民乐得其所。
&&&&4.定期听取业主反映，加强信息反馈工作。
&&&&这样，小区管理进入对双方都有约束，双方都满意，良性的互动状态，为太仓的社会和谐建设增添一抹亮色。