买农村房子怎样买卖合法协议有效吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-11-25 12:20 标签： 买农村房子可以贷款吗
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农村的房屋可以买卖吗,签订的买卖农村房屋的合同有效吗
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农村宅基地房屋买卖，合同有法律效力的吗？
一、 农村房屋买卖合同纠纷产生的背景农村房屋买卖合同之所以被房屋出卖人起诉认定无效，很大程度上是因为农村土地增值以及城中村改造拆迁补偿等因素，房屋现价或拆迁补偿价格高于房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而反悔，有的要求直接收回已交付的农村房屋，有的要求与买受人共沾拆迁利益。从现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为，如果确认买卖合同无效还涉及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用补偿标准难题，甚至遭遇执行难题。二、对农村房屋买卖合同效力的分析农村房屋买卖涉及到宅基地使用权能否转让问题，日开始施行的《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”该规定已经明确了宅基地使用权是可以转让的。但是转让宅基地使用权是有条件的，《土地管理法》等法律虽有涉及，但比较原则，在具体实施方面通常由国家政策和行政规章予以规范和调整。总的来说，转让宅基地使用权须同时具备以下条件：1、转让人与受让人应为同一集体经济组织内部的成员；2、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；3、转让行为须征得本集体经济组织同意；4、宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。因此，在实践中对于农村房屋买卖合同的效力，有两种观点：一种观点认为，因房屋是建筑在宅基地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村村民转让宅基地使用权有一定限制。农村房屋买卖在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，此类行为损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。国务院办公厅日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。由此可见，国家不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让，城镇居民购买农村住房的房屋买卖合同当属无效。本集体经济组织以外的农村村民购买农村住房和宅基地的买卖合同，因违反了集体经济组织的成员权属性，也应当认定无效。法官告诉你，这种情况下购买农村房，合同有效！
法官告诉你，这种情况下购买农村房，合同有效！
家住北京市通州区某村的房主张某，于2012年将本村的农村房屋卖给同为本村居民的姜某。在姜某支付清买房款32万元后，姜某就搬入该房屋居住。四年后姜某提起确认合同有效之诉，要求确定姜某同张某的买卖合同有效，张某不同意姜某的主张，其认为买卖合同无效。近日，通州法院审结了此案，依法认定双方买卖房屋协议有效。日，姜某与张某签订买卖房屋协议，约定：张某将其坐落于北京市通州区某村某处北房五间、厢房三间及地上建筑物、自来水、电以320 000元的价格卖与姜某，合同签订当日，姜某以银行转账和现金的形式分两次将房款给付于张某，张某将房本交付姜某，姜某于当日搬入房屋。日，姜某将涉案房屋进行翻建，并居住至今。张某辩称，协议是无效的，因为姜某及其爱人在该村已经有一处宅基地，姜某又购买我的宅基地，张某就有两处宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定，双方签订的《买卖房屋协议》应该是无效的。法院认为，综合本案的实际情况，本着有利于稳定现有的房屋占有关系及诚实信用原则，确认姜某与张某签订的买卖房屋协议有效较为适宜。理由有二：其一，姜某与张某于日签订的买卖房屋协议，系双方真实意思表示,不违法法律、行政法规的强制性规定，姜某在涉案房屋实际居住已对该房屋形成了稳定的占有关系，且姜某为本村居民，具备拥有本村宅基地的资格；其二，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定农村村民一户只能拥有一处宅基地。该规定为管理性规范，而非效力性规定，不应仅依该规定否定买卖房屋协议的效力。法官提示，虽然现阶段农村宅基地不能在市场上自由流转，但并未所有转让农村宅基地住房的行为都是无效的。农村地区，在本村村民之间转让宅基地住房，是沿革了多年的民间习惯，若将其认定为无效，不利于农村地区住房占有的现状保持。法院在判决农村房屋买卖案件时，会结合当事人双方的身份情况、房屋的历史沿革、房屋的翻建情况等多种因素进行考量。文字：余海
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简介: 网络上的那些人那些事儿
作者最新文章　　城市居民购买农村村民房屋的协议是否有效？
　　是农经济组织成员享有的权利，与享有者特定的集体经济组织成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
　　其中《物权法》规定：使用权的取得、行使和转让，适用于和国家有关规定。《法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。
　　《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：加强农村，禁止城镇居民在农村购买宅基地。有关文件也规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放。
　　【法律政策索引】
　　《物权法》 日版
　　《土地管理法实施条例》 日修正版
114人有用732人有用1635人有用1420人有用土地征收关系到国家、集体和个人的利益冲突和利益平衡，对社会影响深远。中国的土地征收程序还存在着很多缺日前，国家发改委经评审，同意河北省大名县等135个县（市、区）（以下简称&试点地区&rd

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