租房有技巧 年交租金好讲价
　　又是一年毕业季，对于家在外地想留在工作的应届毕业生而言，尽早找到一个适合自己的安身之所是当务之急。现在很多人都会觉得买房子比租房子更划算，认为同样每个月要拿出钱给别人， 将钱交给银行，若干年后还能拥有一套属于自己的房子，而将钱交给房东，到最后却什么都剩不下。 道理虽然很浅显，但对于刚刚毕业的大学生来说，一次性拿出大笔首付款还是十分困难的，此外，工作也还不十分稳定，所以先租房后置业才是最佳的过渡选择。那么租房时究竟该如何选择房源，怎样才能花最少的钱租到一个舒适放心的房子呢？听听专业人士的意见吧。　　其实在房屋租赁市场上也是陷阱重重，而刚刚涉世不深的大学生，由于对租房的过程并不十分了解，其中的风险性就更高了。某大学的应届毕业生王海找到工作后，就准备在单位附近租房，经过几次看房经历，终于碰到了一套地点满意，价格也很优惠的房子。但是有个要求，是租金年交。虽然一次性拿出这笔钱对于刚毕业的王海来说有点多，但考虑到这套房子各方面条件都十分理想就让家里迅速汇些钱，就把房租交了。可是让王海没想到的是，在住了一个多月后，突然有人来敲门，说是房东要收房子。这下王海可蒙了，原来收他租金的人是“二房东”，收了王海租金，人不见了。　　对此，昊灵房地产代理有限公司经理唐明珠表示，在签订房屋租赁合同和缴纳房租之前一定要多留一些心眼，要求房主出示房屋产权登记证，因为产权证是房屋权属的唯一证件，而且产权证上的名字必须与户主身份证上的名字一致，证明房子是他自己的。 此外，如果产权属于二人以上共有的房屋，必须共有人意见达成一致才可以考虑租赁。“除了案例的情况外，还有几种情况的房屋是不能租赁的，比如未办理房屋租赁登记备案手续的房屋不能租赁；房管部门的公有房屋或企事业单位的“自管房”不能租赁；未经国家规划部门批准的违章建筑或私自建造的无证房不能租赁。因为这些房屋在其权属以及其他方面存在问题，所以在承租的时候会存在一定的风险，一旦出了什么问题自己的权益不能得到有效保障。 ”唐明珠说，“这里要跟大家说的是租房要和房主签协议，不能什么都房主的， 要以事实为根据：要看到房产证原件(或商品房购买合同)及房主身份证原件，核对清楚后尽量双方互相留存复印件，尽量避免上当，小心驶得万年船。”　　其实房屋租赁如果掌握其中的技巧也会变得很简单， 例如可以选定一些正规、 有规模的品牌中介机构， 由他们推荐一些合适的房源会免去很多麻烦和不利的风险。此外，要充分发挥身边的资源优势， 通过朋友、 各正规信息网站发布房屋求租信息，增加房源选择储备，让自己有更多的选择。 最后在去看房的时候， 单身女孩最好约一两个好友陪同去看房， 这样在人身安全同时， 也有个伙伴可以帮着自己提一些自己没有考虑到的问题， 进一步规避风险。最后唐明珠表示，在房屋租赁议价时是有技巧的， 一般房主都不愿意租短期的房户， 总一般人都受不了， 所以现在的房主都会把交租的方式定为半年交和年交。“例如房主李先生有房出租，租金每月1400元，刚发出广告，就遇到了两批看房人， 第一批是几个男孩子， 不太宽裕就想季交租金， 不议价；第二批是两个女孩子，也是刚毕业的大学生，钱也不多，选择半年交租金，但想议价。李先生权衡后还是将房屋租给了议价但半年交的女孩。 原因显而易见，房主少收房租，主要是不想跑来跑去地收租金，而且选择半年交租的租户也比较稳定，一般都会长期租住。所以大家在选择交租方式时可以和房东商议，将租金降到最低。 ”唐明珠说。　　重要提示：本页面内容，旨在为满足广大用户的信息需求而采集提供，并非广告服务性信息。页面所载内容不代表本网站之观点或意见，仅供用户参考和借鉴，最终以开发商实际公示为准。商品房预售须取得《商品房预售许可证》，用户在购房时需慎重查验开发商的证件信息。本页面所提到房屋面积如无特别标示，均指建筑面积。　　关于新房、二手房，很多购房人都会纠结买哪个更好这个问题，二者给人的直观感受是，新房小区品质高，绿化、设施更加人性化；二手房小区...[详细]　　8月3日，RET睿意德在长安街W酒店举行“未来的现在”睿意德五周年庆暨中国**商场招商互联网平台发布会。发布会现场今年适逢...[详细]　　万众期待中，新星宇·之新观邸8月5日盛大开盘，1小时售罄，销售，再次创造了高新住宅的热销传奇，这次热潮也在告诉我们，市...[详细]　　——记新星宇集团“安图7.21”募捐赈灾行动日-21日，我省安图县遭受了百年一遇的特大洪涝灾害，全县9个...[详细]　　8月3日上午，伴随着悠悠的音乐，中国()第十届国际民间艺术博览会在国际会展中心启幕。美国驻沈阳总梅儒瑞及夫人马丽虹...[详细]　　进入四季度，银行贷款额度紧张趋势初显。昨日，央行发布金融统计数据报告显示，10月新增贷款仅比去年同期多增119亿元，低于此前市...[详细]　　近期，多家银行密集宣布进军住房租赁市场，其中建行深圳分行还推出了个人住房租赁贷款产品——按居贷。该产品面对符合条件、有长租需求...[详细]　　加息或是楼市最大狠招加息或是楼市最大狠招。主要有两个原因：一是，现在首付款继续提高的空间不大。现在中国的好一点的城市，首套房都...[详细]　　债券评级机构穆迪今年9月发布研报称，在纳入评级的52家房企中，有超过七成债券将于2018年到期或可回售，总额达392亿美元（约...[详细]　　日，上海，航拍上海最大的棚户区——张桥，航拍镜头下，低矮的棚户区密密麻麻，与周边的高端楼盘形成了鲜明的对比...[详细]　　国家发展和委员会日前透露，2017年推进城镇化的首要任务仍然是推动非户籍人口在城市落户，今年将从四个方面推进工作，并且表示...[详细]　　当前，中国房价体系呈现出尖塔形分布，房价体系的城市群特征更加明晰，城市群内部的差异逐渐变小，城市群之间的差异逐渐扩大。要改变房...[详细]　　市将调整城镇职工基本医疗、工、生育保险及灵活就业人员缴费基数、破产企业退休人员一次性缴费标准和城镇居民基本医疗保险缴费标...[详细]　　6月13日，多地银贷利率上浮。广州市内部分商业银行6月初起把首套房贷利率上调5%-20%，市部分银行上调首套房贷款利率...[详细]　　不动产统一登记制度全面实施以来，一些地区分散登记遗留的历史问题逐步出现，比较受关注的即年初时省燕郊地区多个楼盘的“落...[详细]　　易居研究院昨日发布报告，6月份监测的50个典型城市土地成交占地面积为1810万平方米，环比增长72%，同比增长18%。易居研究...[详细]　　6月23日,市国土资源局共推出四土地，分别位于宽城区、南关区、山生态旅游度假区以及国际物流经济开发区，其中包括宽...[详细]　　4月21日9时，新区将出让5商业用地，总占地面积近27万平方米出让地块中，3位于北湖新区，2位于空港新区。这是今...[详细]　　3月31日，新区将出让1科教用地和6工业用地，其中科教用地位于北湖开发区，根据地块“中小学用地、高中用地”用地性质...[详细]　　（乐居讯编辑杜金莉）日，市国土资源局成功出让3经营性用地。9家房企抢滩净月，最后保利地产和大众置业...[详细]　　电视节目制作经营许可证(京)字第05591号京网文【-649号怡生乐居信息服务有限公司 市海淀区北四环西58号理想国际大厦806-810室　　乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房： 家居、抢工长：
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村级土地利用规划将要全面启动了，一大批农民又要富起来了
作者：之家哥
摘要：网贷之家小编根据舆情频道的相关数据，精心整理的关于《村级土地利用规划将要全面启动了，一大批农民又要富起来了》的相关文章10篇，希望对您的投资理财能有帮助。
《村级土地利用规划将要全面启动了，一大批农民又要富起来了》 精选一农村土地利用率偏低，土地资源闲置浪费，农村房屋建设散乱，这样就限制了农业生产，阻碍了农民致富，在这样的情况下，农村土地利用规划已是大势所趋。2017年国家明确提出，要开展农村土地利用规划的工作，现在已经在一些地区开始试点施行。近期国土部门表示，在开展新农村建设的同时，结合当时实际情况，全面启动村级土地利用规划工作。村级土地利用规划就意味着要打破现有的村内土地结构。比如集中建设住宅区，引导农民相对集中居住，适度撤并一些村庄，合理复垦旧的村庄，这样就会多出一部分土地，增加了可耕用的土地，提高土地的利用效率。开展村级土地规划，将会给农民带来哪些好处呢？第一，为农民带来了一定的拆迁补偿。村级土地利用规划，引导农民相对集中居住，对于一些农民而言，退出或搬迁宅基地，会有一定的的补偿款。第二，为农民带来了更高的种地收入。以前农村在划分耕地的时候，耕地都是好坏交叉分配的。这样确实维护了公平的原则，但是农民手里的耕地也就比较分散了。在村级土地利用规划中，或将允许耕地整合，这样就方便了现代化规模化种植，提高了农业生产效益，提升了农民的种地收入。综上所述，村级土地利用规划将会是一项惠农政策，将会给农民带来切实的福利，一大批农民或将会富起来。对此大家怎么看待呢？写在最后：给大家推荐一家3年老平台立即理财拿红包→(年化收益10%)转载本文请注明来源于安全110：/news/147594.html分享到：QQ空间新浪微博腾讯微博微信百度贴吧QQ好友window._bd_share_config={"common":{"bdSnsKey":{},"bdText":"我在【网贷安全110】看到这篇经典的文章，有趣-有料-有内涵！你们看看觉得如何？","bdMini":"2","bdMiniList":false,"bdPic":"/","bdStyle":"1","bdSize":"16"},"share":{"bdSize":16},"image":{"viewList":["qzone","tsina","tqq","weixin","tieba","sqq"],"viewText":"分享到：","viewSize":"24"},"selectShare":{"bdContainerClass":null,"bdSelectMiniList":["qzone","tsina","tqq","weixin","tieba","sqq"]}};with(document)0[(getElementsByTagName('head')[0]||body).appendChild(createElement('script')).src='http://bdimg./static/api/js/share.js?v=.js?cdnversion='+~(-new Date()/36e5)];《村级土地利用规划将要全面启动了，一大批农民又要富起来了》 精选二新华社太原10月22日电(记者王飞航)记者从山西省国土资源厅获悉，为盘活农村闲置土地资产、增加农民财产性收入，这个省日前选定太原市晋源区等5县区开展闲置凋敝宅基地整治盘活利用试点，探索农村闲置凋敝宅基地有偿收回新模式。按照山西省国土资源厅制定的《山西省闲置凋敝宅基地整治盘活利用试点改革工作方案》，确定右玉县、代县、泽州县、长子县、太原市晋源区为试点县区，对空心村、无人村的闲置凋敝宅基地进行复垦整治和调整利用，引导和吸引农户向城镇和中心村集聚。山西省国土资源厅负责人表示，各试点地区要在尊重农民意愿、保障农民权益的前提下，坚持依法自愿、合理补偿、集约利用、用途管制的原则，探索建立符合农民合理需求的农村宅基地退出补偿激励机制，提高农村宅基地使用效率，严禁强拆强建。另一方面，要对收回农户的宅基地集中起来进行储备、开发和复垦，整合盘活农村宅基地资源。据了解，对闲置凋敝宅基地进行复垦达到农用地管理条件的，新增耕地可用于落实耕地占补平衡；通过增减挂钩方式调整利用产生的节余指标可在本地区范围内有偿交易，国家级扶贫开发工作重点县可在全省范围内交易。截至目前，各试点地区已基本摸清了县城范围内的凋敝宅基地底数，确定了试点村，整体工作推进平稳。其中太原市晋源区确定了坪地窑村为试点村庄，全村30户、100人已全部搬迁，项目单位一次性给全村补偿500万元，多数房屋已拆迁完毕，拟就地建设为农家乐，预计明年6月底前完成工程建设。写在最后：给大家推荐一家3年理财老平台立即理财拿红包→无界财富(年化收益10%)转载本文请注明来源于网贷安全110：/news/262422.html分享到：QQ空间新浪微博腾讯微博微信百度贴吧QQ好友window._bd_share_config={"common":{"bdSnsKey":{},"bdText":"我在【网贷安全110】看到这篇经典的文章，有趣-有料-有内涵！你们看看觉得如何？","bdMini":"2","bdMiniList":false,"bdPic":"/","bdStyle":"1","bdSize":"16"},"share":{"bdSize":16},"image":{"viewList":["qzone","tsina","tqq","weixin","tieba","sqq"],"viewText":"分享到：","viewSize":"24"},"selectShare":{"bdContainerClass":null,"bdSelectMiniList":["qzone","tsina","tqq","weixin","tieba","sqq"]}};with(document)0[(getElementsByTagName('head')[0]||body).appendChild(createElement('script')).src='http://bdimg./static/api/js/share.js?v=.js?cdnversion='+~(-new Date()/36e5)];《村级土地利用规划将要全面启动了，一大批农民又要富起来了》 精选三党的十九大报告强调，完善承包地“三权”分置制度。土地“三权”分置，是继家庭承包责任制后农村改革又一重大制度创新，是习近平总书记“”思想重要组成。“三权”分置有哪些创新内涵？有什么制度安排？又有哪些意义？农业部部长韩长赋今天在《经济日报》发表署名文章，为大家解读。习近平总书记指出，新形势下深化农村改革，主线仍是处理好农民和土地的关系。2016年，习近平总书记主持中央深改小组会议，审定下发《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》。党的十九大报告进一步强调，要完善承包地“三权”分置制度。土地“三权”分置，是继家庭承包责任制后农村改革又一重大制度创新，是习近平“三农”思想重要组成。一、“三权”分置具有丰富的创新内涵“三权”分置的演变历程，符合生产关系适应生产力发展的客观规律。人民公社时期，农村集体土地所有权和经营权“两权”合一，土地集体所有、集体统一经营。改革开放以后，农村土地集体所有权和农户承包经营权“两权”分离，土地集体所有、家庭承包经营。党的十八大以来，将土地承包经营权分为承包权和经营权，实行“三权”分置，这是农村改革又一重大创新。一是统筹解决了稳定与放活的问题。土地制度是国家的基础性制度，在土地问题上要有历史耐心。从“两权”分离到“三权”分置，以稳定为基础，以放活为目标，坚持了土地集体所有权，稳定了农户承包权，放活了土地经营权，促进农村资源要素合理配置，推动多种形式的规模经营发展，进一步解放和发展了农村社会生产力。总有人认为，一家一户搞不了现代化，要把承包地收回来，实行集体经营。但回到集体统一经营，这条路早已证明是走不通的。“三权”分置创造性地处理了变与不变的关系，以农村土地集体所有、家庭经营基础性地位、土地承包关系的不变，来适应土地作为生产要素的流动、农业经营方式的多样化，顺应了农民想保留承包权、又想流转经营权的意愿，既没有回到人民公社归大堆的老路，也没有否定家庭承包经营的基础性地位，推动农业生产经营集约化、专业化、组织化、社会化发展，使农村基本经营制度更加充满持久的制度活力。二是统筹解决了公平与效率的问题。土地是财富之母。“两权”分离实行农户平均承包土地，保障每个农村人口基本生存发展权利，解决了十几亿人口的温饱问题。但在土地分包过程中，不少地方实行水旱、肥瘦、远近搭配，导致承包土地细碎化，全国户均耕地7.5亩、5.7块，农业生产效率难以提升。“三权”分置找到了兼顾公平和效率的有效办法，通过土地经营权的流转，促进经营权的协商交换、土地整理，实现小块变大块、连片经营；通过经营权的流转、等，发展多种形式适度规模经营，提高了土地产出率、劳动生产率、资源利用率。三是统筹解决了封闭与开放的问题。我国农村土地承包采取农村经济组织内部的家庭承包方式，只有集体经济组织成员才有资格承包土地。在“两权”分离制度下，土地承包经营权在一起，谁承包谁经营，承包者就是经营者，承包经营权具有一定的封闭性、排他性。“三权”分置后，实现了承包权和经营权分离，承包权是成员权，在集体经济组织内封闭运行，保障了集体经济成员的合法权益；经营权是用益物权，具有开放性、社会性。这样一来，农村土地可以由本村人经营，可以将经营权流转给外村人，也可以流转给城里人，实现了土地资源在更大范围内优化配置。四是统筹解决了外出务工与“谁来种地”的问题。近年来，随着大量农村劳动力向城镇和二三产业转移就业，农村青壮年劳动力大幅减少，加上农业生产成本不断上升，农业经营效益持续降低，农业劳动力兼业化、老龄化、妇女化问题突出。“三权”分置推动了土地经营权流转，全国2.3亿农户中流转土地的超过了7000万户，比例近30%，促进了农村分工分业。外出务工农民安心进城，新型职业农民茁壮成长，农民务工务农各得其所，新型经营主体蓬勃发展，解决了农村“谁来种地”的问题。目前全国各类新型经营主体达到270万家，新型职业农民超过1200万人，成为发展现代农业的生力军和领头羊。五是统筹解决了家庭承包与规模经营的问题。长期以来，我国农民“家家包地、户户种田”，千家万户的小规模分散经营，难以适应千变万化的大市场，也难以容纳现代技术装备，家庭经营效益也难以提高。“三权”分置放活了土地经营权，土地向种田能手、种养大户集中，小规模分散经营在减少，多种形式的适度规模经营在发展，日益成为现代农业建设的引领力量。目前，全国家庭承包经营耕地流转面积达到了4.6亿亩，约占承包地的1/3，经营耕地50亩以上的规模经营农户超过350万户，农民合作社达到190万个。近年来，随着土地流转、土地入股、土地管等多种形式规模经营的发展，农业机械化加快推进，主要农作物耕种收综合机械化水平超过65%。二、“三权”分置是充满政治智慧的制度安排从“两权”分离到“三权”分置，是适应生产力发展、顺应农民意愿、符合农村实际、继往开来的制度变革，是改革开放以来农村土地制度的与时俱进。（一）“三权”分置为合理配置土地资源提供了制度保障。在“三权”分置的制度安排下，进城务工的农户拥有稳定的承包权，可以放心流转出土地经营权；想种地、多种地的农户，可以多种渠道流转进土地经营权，扩大生产经营规模。“三权”分置实现了村组集体、承包农户、新型农业经营主体对土地权利的共享，土地所有者、承包者和经营者各有所得、无有所失，集体土地作为要素在生产经营中实现流动，流出土地经营权的农户增加财产性收入，新型农业经营主体实现规模收益，达到了最大公约数效果。（二）“三权”分置为增加农业农村发展活力创新了制度供给。当年土地家庭承包，实行“两权”分离，这个制度供给打破了大锅饭，极大地调动了农民生产积极性，解决了出工不出力、种地不打粮的问题，一举解决了温饱问题。“三权”分置作为农村土地制度的又一次重大创新，实际也是新时期农业农村发展的又一次带有全局性的制度供给，必将再一次释放出巨大的。土地经营权流转，提升了农业经营规模效益；经营权托管，发展了农业生产性服务业；经营权互换，实现了土地集中连片种植；经营权抵押，解决了新型经营主体融资问题。经营权的放活，还为多元主体农业、创业创新开辟了空间，推动资金、人才、技术等要素加快向农业农村集聚。现在，农村创业创新活力空前迸发，“三权”分置正在为农业农村持续发展提供新的动力源泉。（三）“三权”分置为推进中国特色农业现代化带来了制度绩效。“三权”分置是对“两权”分离的继承和发展，创新了农村土地集体所有制的有效实现形式，丰富了以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制的内涵，使我国农村基本经营制度焕发出新的生机和活力。“三权”分置促进农村资源要素优化配置，推动发展多种形式的适度规模经营，催生了家庭农场、合作社、农业企业等多种类型的新型农业经营主体如雨后春笋般蓬勃发展，为中国特色农业现代化开辟了新路径。“三权”分置使中国的土地制度更好对接农业现代化，现代技术、装备、管理、、人才等可以更好融入农业，促进农业生产性服务业、农村一二三产业融合发展和农产品市场化。“三权”分置植根中国大地，富有中国特色，也为世界上人多地少国家的土地制度创新提供了“中国方案”。三、“三权”分置的意义还在于既解决了农业问题，又解决了农民问题人多地少是中国的国情，人多主要是农民多，这决定了小农户将长期存在。“三农”问题的核心是农民问题，不是农业问题。如果单纯讲农业问题，土地归大堆、人为垒大户、培育“大地主”，地让工商资本来种，农业问题也可以解决，农业的规模、效益、现代手段也可以提高，但会导致大量农民失地失业失权，成为农村贫民或城市贫民。土地承包关系变动也会引起农村社会不稳定，进而动摇党在农村的执政基础。我们不能解决了农业问题，恶化了农民问题，要把农业、农民问题放在一起统筹考虑，不能顾此失彼，防止出现“拉美陷阱”。“三权”分置为统筹解决农业、农民问题找到了新路径。农民作为集体经济组织成员，是土地所有者的一分子。通过土地确权登记颁证，“确实权、颁铁证”，农户拥有稳定的承包权，可以进退有据，合法权益得到保护；通过经营权出租、入股、托管等，农户可以获得稳定的财产性收益。土地经营权流动起来，可以实现规模经营，发展新型经营主体，推进农业现代化，从而实现农业农民“两道题目”一起解。可以说，“三权”分置制度安排，给家庭承包经营制度增添了活力，保障了普通小农户的权益和生计；也为小农户和现代农业有机衔接找到了新路子，开辟了符合我国国情的农业现代化、市场化道路。显然，“三权”分置作为一种长远制度安排，其前提是农村土地承包关系长久稳定不变，基础还是农村集体土地所有权不变，土地家庭承包不变。习近平总书记讲，这是农村土地经营制度的根和魂。所以，要搞土地确权登记，把集体所有权固定下来，把农户承包权稳定下来，在此基础上实行“三权”分置，由此推进中国特色农村土地制度再次创新、更加完善。当然，“三权”分置并没有穷尽中国土地制度创新，也不可能要求一项制度创新解决未来遇到的所有问题。现在，“三权”分置的制度框架已经建立，也需要不断完善和发展，包括需要深入研究农民集体和承包农户在承包土地、承包农户和经营主体在土地流转中的权利边界及相互权利关系；研究赋予经营权享有抵押、担保、入股等用益物权权能，为经营者提供长期稳定的经营；研究探索土地承包权退出的有效办法和途径，引导举家进城的承包户自愿有偿退出承包权，等等。这是改革的必然，也是改革的生命力。来源：经济日报您想更加便捷的理财吗？扫描下方二维码即可！欢迎您关注服务号！随时随地 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编者按： 实现国家现代化，短板在农业，难点在农村。党的十九大提出，实施乡村振兴战略，强调必须始终把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重，加快推进农业农村现代化。实现乡村振兴，如何保证农业农村优先发展？第二轮土地承包到期后再延长30年，传递了什么信号？小农户与大市场怎样才能有机衔接？《新农村》周刊对话种粮大户、基层干部和“三农”专家，倾听他们的故事和期盼，分享他们的观察和思考。
“三农”面临啥形势？
农业结构调整有序推进，农业绿色发展大步迈进，农村改革稳步推进
面临自然和市场双重风险，农民期待更强的政策支持
记者：一边是粮食连年丰收、农民收入持续上涨，一边是成本上升、粮价波动、资源环境约束趋紧，农业农村现代化发展面临的形势有喜有忧。我们应该怎样应对这些挑战？
郑富俊：种了这么多年水稻，这两年才算“挺直了身子，站稳了脚跟”。现在合作社流转了1000多亩地，种的都是有机水稻，全程不用化肥、不打药。我们的稻谷在栽培前，要播种紫云英绿肥，撒菜籽饼、稻糠等农家肥，虽然费力气，但市场欢迎，价格好。
现在种地，不换个种法不行。对普通农户来说，每亩地的毛收入也就1500元上下，但农资、机械等各项成本就超过1300元。大户收益靠规模，但风险也更高。今年汉中市遭遇秋梅灾害，比往年足足多了两个月，对稻米产量影响不小。另外，现在汉中稻米价格每斤1.6元上下，比其他地方好些，但与去年相比，还是降了1角多。农民种粮，要面对自然和市场双重风险，真希望政策能给我们撑起更强的保护伞。
国洪桥：嘉祥是农业大县，县里十分重视农业发展。作为基层干部，我经常与农民打交道，深知一亩三分地对农民的重要性。农业农村农民问题是“饭碗”问题，是发展问题，更是民生问题。尽管今年嘉祥遭受了自然灾害，但在全县干部群众努力下，小麦总产量还是达到34.73万吨，略高于去年水平。
叶兴庆：总体来说，当前的“三农”形势是农业生产稳，农民收入稳。农业结构调整有序推进，农业绿色发展大步迈进，农村改革稳步推进，农业农村发展取得了历史性成就。
这得益于新世纪以来，为了确保广大农村同全国一道在2020年如期实现全面建成小康社会的目标，中央强调要把解决好“三农”问题作为全党工作的重中之重，先后提出了多予少取放活、统筹城乡发展、城乡发展一体化等重大方针，先后采取了取消农业税、实行农业直接补贴、加强农村基础设施建设、建立农村社会保障体系等重大举措。
“重中之重”怎落实？
不能说起来重要，做起来次要
财政资金分配、重大项目安排要向农业农村倾斜
记者：解决“三农”问题是全党工作的“重中之重”，但现实中也存在着“三农”形势一好就忽视农业农村的情况，“重中之重”应该如何落实？
叶兴庆：实现农业农村优先发展，必须要把“重中之重”落到实处。抓“三农”，对做大地方GDP、增加地方财政收入难有明显贡献，导致一些地方不愿意把精力放在“三农”工作上，不愿意把稀缺资源投向农业农村。比如，我们在基层调研时经常发现，尽管农产品储藏、加工项目有利于带动当地农业发展和农民增收，但由于产生的、地区生产总值、税收有限，一些地方不愿意为这类项目安排新增建设用地指标，一些产业园区不愿意引进这类项目。
改变这种状况，关键在于转变政绩观。衡量一个地方工作的好坏，要看工业，更要看农业；要看城市，更要看农村；要看经济总量，更要看民生改善。要坚持农业农村优先发展，在领导决策拍板、财政资金分配、重大项目安排时真正做到向农业农村倾斜。
郑富俊：这些年合作社日子好过，得益于党的政策好。拿农机来说，国家给补贴，我们合作社里有51台“大铁牛”，今年秋收，接了周边区县不少收割的活儿，没闲着。再说科技，我们种有机水稻，每个生产流程都要技术，没有农技部门专家常年在田间指导，肯定干不成。
这几年种地规模越来越大，对硬件条件的要求也越来越高。地多了得用大型农机，但我们这里丘陵多，还有不少泥土路，过去大农机根本进不去。多亏县里修了不少“农机路”。我们发展生态农业，要安装杀虫灯，原来山里不通电，相关部门了解情况，帮我们解决了用电难题。农田水利设施也逐渐完善。种地条件越来越好，就是给我们吃了“定心丸”。
国洪桥：上面千条线，下面一根针，基层干部就是穿针引线的人，要把党对“三农”的重视切实传递到田间地头。虽说粮食连年丰收，农民生活越来越好，但“三农”问题历史欠账多。就嘉祥而言，农业基础设施的短板还要补，农业规模化经营水平不高，农业的结构性矛盾还未完全破解。解决好这些问题，既要充分学习党的“三农”政策，与地方实际充分结合，更要把“重中之重”的地位体现在日常工作中，下真功夫，用真感情，不能说起来重要，做起来次要，忙起来不要。
发展资金从哪来？
要坚持把农业农村作为财政支出的优先领域
，建好机制和机构
降低社会资本进入农业农村门槛
记者：农业农村优先发展，要保障“三农”投入，如何实现投入与农业农村现代化的需求相匹配？
郑富俊：我们这些新型经营主体，最为资金发愁，各种惠农补贴是“”。除了国家的三项补贴外，汉中市规定对规模流转土地的，给流出方和流入方一次性每亩补贴50元，合作社一共拿到了5万元补贴。随着大型农机具增多，合作社想建机库，省农业厅提供了10万元补贴。丘陵地区对农机要求高，合作社从国外进口一台接近50万元的大型收割机，市农业厅提供了20万元补贴。粮食烘干一直是产后难题，南郑区政府提供了20万元补贴，合作社购置了烘干设备。正是这些真金白银，帮助我们渡过难关。
国洪桥：嘉祥在保持农业补贴政策连续性和稳定性的基础上，不断向各类规模经营主体倾斜，提供发展信息、项目扶持等多种帮扶。目前嘉祥规模以上农业产业化龙头企业发展到69家，各类农民专业合作社达到上千家，有序流转21万多亩土地发展规模化经营。但也应看到，农业有效投入还存在不足，惠农项目实施主体分散，农业大较少。
叶兴庆：早些年有个流行的说法，发展农业一靠政策、二靠科技、三靠投入。现在看，仍是这样。要想避免农业凋敝、农村衰落，使乡村得到振兴，使农业现代化与新型工业化、信息化、城镇化同步发展，使农村现代化与国家现代化同步推进，必须建立健全有利于各类资金向农业农村流动的体制机制。
——改革财政支农投入机制。一方面，要坚持把农业农村作为财政支出的优先领域，确保农业农村投入适度增加；另一方面，要把主要精力放在创新使用方式、提高支农效能上。
——加快。既要“建机制”，也要“建机构”。落实涉农贷款增量奖励政策，解决投放“三农”贷款积极性不足的问题。优化村镇银行设立模式、提高县市覆盖面等，解决投放“三农”贷款市场主体不足的问题。
——消除社会资本进入农村的制度障碍。重点是探索建立社会资本进入农业农村的用地保障机制。例如，农村集体经济组织可以将村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地，以入股、联营等方式，与社会资本共同发展乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合项目。
扶持体系咋优化？
政策调整应促进降成本、提效率及可持续发展
突出财政支出重点，提升农业补贴的精准性
记者：各项强农惠农政策在提高农民生产积极性、保障农民利益方面发挥了重要作用，但现在也出现农业补贴激励效用在递减的倾向。农业支持保护政策该如何完善？
叶兴庆：农业补贴政策确实存在激励效应递减的问题。近年来，随着农民收入水平提高，补贴在农民收入增量和总量中的占比都在下降；随着农业生产成本提高，补贴中越来越多的部分被成本上涨“吃”掉了。
郑富俊：对种植大户来说，希望能够得到更多的金融支持。虽然银行部门和我们积极对接，但是限制条件很多，比如农机只能按照30%的价格抵押，贷款的上限不能超过50万元。合作社想建一个大米加工厂，但有80万元的资金缺口，因为拿不到贷款，迟迟不能上马。当然，合作社发展不均衡，效益不好的银行不敢放贷，情有可原。但是对于经营能力好的经营主体，金融机构应敞开胸怀，为我们量身定制贷款产品。
国洪桥：农业支持保护政策的目的是激励农民，增强农业发展的内生动力。下一步，嘉祥将突出财政支农重点，持续增加对农业基础设施建设、农业科技进步、农民技能培训的支持，进一步提升补贴的精准性，引导农业农村现代化发展，提高农业支持保护的效能，坚决不能让种粮的农民吃亏。
叶兴庆：最近两年，国家已开始着手调整完善农业支持保护政策。今后为调动农民生产积极性，保障农民利益，我国农业支持保护政策的力度还应继续加大，但要调整政策的着力点。应突出竞争力指向，加大对农田水利、土地整治、农业科技、职业农民培训等的投入，促进农业降成本、提效率。还应突出绿色生态指向，加大对耕地地力保护、化肥和农药减量、农业废弃物回收、地下水超采和重金属污染地区治理等的投入，促进农业可持续发展。
短板如何补起来？
注重提高脱贫质量，夯实长久脱贫基础
提高农村公共服务供给水平，实现从“有”到“好”
规划好村镇体系，重聚乡村人气
记者：实现农业农村现代化，需要城乡之间、区域之间平衡发展，但目前“三农”领域还有不少亟待补齐的短板，该如何补短板、强弱项？
郑富俊：这些年，村里道路越来越宽，房子越盖越好，娱乐活动越来越多。但也不能说完全没有愁事儿，有的村里还没垃圾桶、垃圾站，满地垃圾影响村容村貌。有些偏远的地方，没有路灯，晚上村民不敢出门。现在，不少村里的年轻人都外出打工，大家都关心以后谁来种地，留在村里的老人娃娃谁管。
国洪桥：补齐“三农”发展短板，增强农业农村活力，关键要促进资源要素在城乡间流动。嘉祥积极引进资本，吸引农民工、高校毕业生返乡创业。大力发展乡村旅游、创意农业，实现“科技+”“教育+”“健康+”等新业态，促进一二三产业融合，提升农业的附加值。
叶兴庆：实现国家现代化，必须补“三农”这个短板；实现农业农村现代化，也不能平均发力，而应抓重点、补短板、强弱项。从目前“三农”领域情况看，应集中力量重点补以下短板：
一是提高脱贫的质量。这几年全国脱贫攻坚取得明显成效，农村贫困人口快速减少。下一步除继续做好剩余贫困人口的脱贫攻坚外，还应从长计议，注重提高脱贫质量、夯实长久脱贫的基础。贫困人口观念改变、能力提高，贫困地区基础设施和营商环境的改善取得实质性进展，这才是高质量的脱贫。
二是提高农村公共服务供给水平。经过多年努力，农村公共服务体系的“四梁八柱”已经搭起来，实现了从“无”到“有”的历史性转变。目前主要问题在于公共服务领域的城乡差距仍然太大，农村公共服务的保障水平太低。应把从“有”到“好”作为主攻方向，继续推动城乡义务教育一体化发展，完善城乡居民基本制度，完善统一的城乡居民基本和制度，统筹城乡社会救助体系。
三是为乡村聚人气、添活力。随着大量农村人口转移进城，部分地方出现了“空心屋”“空心村”，这是现代化进程中的必然现象，也是正常现象。我们要做的，是以县域为单元，规划好村镇体系，把传统民居和古村落保护好，把今后将长期存在下去的村庄建设好。应从目前还在务农的人中培养一批新型职业农民，鼓励部分农民工返乡创业，吸引城市各类人员下乡创业和休闲、旅游、养老。只有这样，乡村才能重聚人气，持久繁荣。返回搜狐，查看更多
责任编辑：《村级土地利用规划将要全面启动了，一大批农民又要富起来了》 精选五文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 周天勇这种立法的思维，就是以农业社会的情况来判定工业化和城市化社会的趋势，就是以农民是“傻子”的视角来担心农民卖地享福的不理性行为，就是以个别吃光败家的例子来得出全体农民都会如此的结论。周天勇：《土地管理法》对农民极不公平！法律是体制的制度性规定，在房地产领域，《土地管理法》安排了权利在地方和中央政府、房地产商、用地企业、农民、城镇居民间的分配。目前的《土地管理法》，从征地制度的安排看，与宪法相矛盾；从权利的分配看，偏重于地方政府、房地产商和城市里的企业和居民，轻农民；从市场结构看，是人为割裂的城乡两个市场，城市市场快速地推高价格，财富溢价，农村市场被“冻结”和“休眠”，变成连贷款资金都不能流入农村和农业的“僵尸”资产。法律实行的结果，极端地拉大了城乡资产性财富和收入的差距，是计划经济农业产品价格剪刀差后的更加不平衡财富从农村向城市的大规模转移。也是这次国民经济下行的重要成因之一。《土地管理法》实在是要修改了，实在是要大改了，实在是再也要不得计划经济、行政管制、城乡歧视等立法思维了！！我们企盼一个与中国社会主义市场经济相一致的《土地管理法》能够诞生出来。一、目前土地法与土地体制对国民经济的危害从农村土地体制看，1978年以来，虽然进行了农户承包制改革，但是，农民的宅地、耕地、林地、经营性建设用地等，使用财产权没有确权清晰，不能交易、出租、抵押、入股、继承，宅地无偿取得，耕地和林地等承包有期限；农村和城郊集体所有土地进入建设市场，必须先强制征用为国有，再经过行政寡头垄断市场招拍挂竞价，出让只是一定年限的租赁使用权。这种体制对人口所造成的后果是，农村人口即使想向城市迁移，却因其各类土地使用财产权无法以市场方式获得价值而退出农业和农村；而农民因不能得到合理的土地使用财产收益，没有创业和购买城镇住宅的，也即没有经济能力进入城市，不能成为市民。图1 现行土地制度使农民无法从农村退出虽然上述体制的初衷是：防止农民大规模进城，以地保障农民失去城市工作后的生计及社会稳定，防止土地兼并和两极分化，保证有农民种粮食，耕地不被占用等等。但是，因与市场经济运行、城市化客观趋势相背，扭曲的体制实际上给国民经济造成了巨额的损失。这种立法的思维，就是以农业社会的情况来判定工业化和城市化社会的趋势，就是以农民是“傻子”的视角来担心农民卖地享福的不理性行为，就是以个别吃光败家的例子来得出全体农民都会如此的结论。韩国、日本和中国台湾地区土地改革后，都放开了市场，现在城市化都90%了，为什么没有出现这些现象呢？从城乡关系的资产利用方面看，农村土地等资产的不能市场化，其实也造成了国民经济的巨大损失。对于农村和农业中的土地，在体制安排上，我们是将其看成自然经济和计划经济中的生产资料，还是市场经济中的可以配置的资产，其对经济增长的推动和影响的财富分配结果都是大不一样。农村和农业不能抵押进行债务融资，也不能通过产权进行融资，无法很好地获利资金和投资，以推动农村和农业的经济增长。在市场经济体制中，如果农村和农业中的土地只是生产资料，而不是可能交易配置的资产，对其投资，或者作为抵押物，风险极高，因此它价值极低，甚至没有价值。一是农民无法将其在银行等机构进行抵押融资，用于农业等经营，这是中国农业贷款长期难的一个重要原因；二是在目前这样产权结构复杂、使用期短暂、法律纠纷繁多的情况下，明智的，意识到去农村和农场、林场、乡村旅游、农产品加工厂等，在土地产权方面的风险太大，民间资金很难投到农村和农业之中。由于没有使用财产权和不能公平交易，随着工业化和城市化进程的推进，农村和农业也没有获得其土地资产在经济发展中溢价形成的财富和GDP。改革开放以来，城市化和工业化过程中，形成的基础设施不动产、住宅、金融商业房地产、工业地产，至少在500万亿元人民币左右，地价大约占到了一半。补偿给农民的，可能不到1%。比如法律禁止农民转让承包耕地和林地等，只能出租流转；农民如果转让其宅基地，现行规定只能在同村村民之间交易。这样，其土地资产，要么价值为零，要么因需求者范围太小，竞争不充分，成交价很低。实际上，中国城乡土地，形成了非市场土地资产和政府行政寡头垄断市场土地资产两类。前者不能交易配置而导致资金不能流入，资产不能溢价，守着巨额的资产不能获得收益；后者却因政府强制低价征地、囤积土地、行政寡头垄断市场、饥饿销售、招拍挂出让、一家卖地、千家竞价，构建以土地为基础的融资平台，加上央行投放人民币和各配合，货币大量流入房地产，将其价格快速推高，大部分购买了与土地有关不动产的投资者，都获得了土地溢价带来的财富，城镇也得到了土地溢价形成的巨额的GDP。1978年后至2016年城市建成区增加了5546万亩，县城建成区新增了2000万亩表1 城市建成区面积及村镇建设用地及其价值的变化数据来源：各年城乡建设公报，城乡住宅与建设部网站；各年国土资源公报，国土资源部网站；城市及县城建设土地价格按照2016年平均出让价每亩186万和80万亩计算；农村村镇土地2016年全国平均价格按照40万元计算。周天勇：《中国向何处去》，人民日报出版社，2010年3月版。计划经济时期，按20世纪70年代末价格，我们从工农产品价格剪刀差转移了农村的1万亿元左右收入。[2]截止2016年底，按当年价格，总计城市和县城转移了农村和城郊集体土地价值119万亿元元。土地体制的不合理，导致了农村和农业没有得到应有的财产性收益，农村的土地资产因体制原因不能体现为农民有价值的财富，农村和农业中也很少有土地资产溢价形成的GDP。这不能不说是农村和农业发展缓慢、城乡收入差距较大、农民和市分配失衡的重要体制性原因。图2 现行土地制度运行机制和后果从农村和农业资源利用看，由于土地资产不能通过市场机制进行配置，农业设施和装备等资金投入较难，推进耕地等规模经营难度较大，比较收益太低而青年人不愿意种地，耕地宅地闲置撂荒较多，农村一些闲置的建设性用地不能用来和从事旅游等经营，农村土地资产不能有效和优化利用造成的国民经济损失，规模也很大。二、土地法修改和土地体制改革的建议前面的分析可以看出，改革开放以来三次将经济增长速度下行扭转为上行，都是突破性和大力度的改革实现的。从目前可以将经济下行扭转为上行的重大举措选项看，唯有产权改革可以启动这一次经济增长速度上行，也唯有通过创新体制和人口生育及流动体制的改革，除了作用于启动第四次经济上行外，储备2027年左右和2037年左右的第五和第六波经济上行，使未来30年中，国民经济增长保持在一个先中高速和后中速增长的水平上。这一波经济增长的目标在于，人均GDP方面，达到发达国家的发展水平。农村和城市中土地产权改革的内容是：（1）走中国特色社会主义道路，坚持土地资产公有制，最终所有权方面，城镇土地国有和农村及城郊土地集体所有不变；（2）设置土地使用财产权，为自然人和法人拥有，确权颁发使用财产权证；（3）土地使用财产权可以转让、抵押、出租、入股和继承；（4）除非极特殊情况时国家行使最终所有权外，土地使用财产权拥有为无期限制；（5）土地不论国有或集体最终所有，其使用财产权，不论为自然人或者法人所有，不论为公有法人或私有法人所有，一律平等进入竞争性的市场，公平交易，政府制定规则，收取有关交易环节的税收；（6）土地用途管制和规划，是土地国有和集体最终所有，以及国家委托政府管理的一种体现。需要具体的改革是：（1）停止对村民无偿供给宅基地，目前承包和使用的耕地林地宅地等基本不变，新生和婚姻进入人口不增，出村去世和出村人口不减，耕地林地宅地可以继承。（2）将农村土地所有制结构简单化，耕地承包剩余时间自动转变为无期限制，对承包地三权分离改革设想进行再调整，只有土地使用财产权才能抵押、出让、入股和出租，鼓励农民以土地使用财产权交易、单独入股、组成土地股份合作社入股等方式实现土地流转集中和规模化经营。（3）废止集体所有土地只有通过政府征用为国有，才能进入用地市场的规定，集体所有性质的土地可以同价同权公平地进入土地交易市场。（4）改革目前土地行政寡头垄断市场体制，废除由政府组织招拍挂进行的土地出让交易；形成城乡统一的各层次土地交易市场，符合规划的土地供需信息自由挂拍，由无数个供需双方自动撮合定价交易；也可由土地财产使用权拥有者，双方谈判协议定价交易，或者入股和出租方式，实现土地资源的优化配置。（5）开征房地产税，扭转城市化和工业化时期政府相当比例收入来自于土地，而工业化和城市结束后土地财政枯竭的局面；开征的原则是，居住则需要当地政府提供服务，服务则需要税收。最为重要的是通过城乡土地使用财产权的深入改革，获得和释放我们未来特别稀缺的最强劲的新动能，以此为主启动国民经济新一轮有可能接近高速度的上行增长。首先，吸引、稳定和扩大民间资金和投资，扩张发展空间和新领域，推动经济增长。有恒产则有恒心，有明确使用财产权和无使用期限的城乡土地，加上对使用财产权的严格保护，改革使土地资源形成吸收资金等要素的海绵体，将对社会和形成巨大的吸收空间。可以稳定住向境外过度转移的资金，吸收相当部分无处民间资金，从战略上疏解人民币汇率下行的资金外流压力，改变投资者和全球对中国经济低迷的判断为上行的预期，使人民币坚挺有个中国经济向好的基础。土地产权改革，盘活和扩大可利用土地资源，增加和领域，增加国民经济产出，同时也增加农民财产性和产出性收入，以扩需求和农民需求，填补人口相对收缩、传统制造业过剩和城市化滞后造成的需求不足。而且，允许农村土地平等和公平地进入建设市场，取消使用年期限制，消除行政寡头市场、增加土地供应、农地入股方式供地等，可以大大降低制造业的土地成本，并避免土地到期财产产权需要重置巨额成本的风险。中国有40多亿亩盐碱、滩涂、废弃、四荒、沙漠等未利用土地，其中8到10亿亩，用现在的生物、物理、化学等技术，滴管、引水、保水等方式，经济成本也不高，完全可以改造成为可利用的耕地、林地、湿地和其他建设用地。过去和目前，对改造盐碱地等，财政也支出不少，但是，许多是找关系接项目，工程又转包，最后钱被骗花了，许多土地没有改造好。如果换一种方式，出台标准、政府监管，谁投资按标准改造，验收后土地使用财产权归谁，确权发证，再配一定比例的建设用地指标，并可以建设农用设施、加工厂和住宅等。仅改造未利用土地的市场，就有40到50万亿的规模。将会调动大量的民间资金进入，将一部分在境外投资农场的资金吸引回中国，既形成投资需求，增加粮食、蔬菜瓜果、林下特产、养殖畜禽、旅游休闲等物质和服务产品，又形成供给，还能给复转军人、转岗职工、大中专学生创造大量的就业机会，降低失业率。农村宅地和耕地撂荒，荒野未利用土地没有资金进入改造，林地和湿地不能得到有效保护、开发和利用，无法交易，没有价值。农村宅地耕地林地确认使用财产产权，以市场经济方式优化配置，土地价值的提高，将使撂荒的耕地、闲置的宅地、经营保护不力的林地、水土流失的荒山秃岭、垃圾覆盖的四荒土地、闲散的其他建设用地等资源，吸引城市民间资金下乡，农村资产可抵押融资，通过资金撬动、加大投入，耕地林地逐步流转集中、规模优化经营，建设乡村旅游、乡村生态健康养老、允许乡间墅舍，深化农产品加工、从事林下经济、发展生态养殖，使农村的综合生产力得到整合和释放，补齐农村经济增长动能较弱的短板。可以看出，通过上述改革，只要资金有新的投入领域，就会扭转投资增长速度低迷的格局，并可以增加新的物质和服务供给，我们可以在扩大需求与增加产出的平衡过程中，良性地推动国民经济强劲和可持续地增长。其次，城乡土地冻结休眠资产，交易盘活升值带来新的GDP。如果深入思考，我们发现过去的城乡土地体制，其城镇极端行政寡头垄断的土地出让，与大量投入的货币相结合，在推高房地价暴涨的同时，也创造了巨额的城市GDP。现在，继续维持这种机制，会更加挤压实体经济，房地产经济泡沫也终会有一天破裂和崩盘。而农村，包括城市中的一些房地产，因市场行政管制的原因，却成了没有价值的僵尸资产，资金无法投入，资源无法盘活。如城市中工业废弃地、停产破产工厂地、疗养院、培训中心、老人住宅等等，均因使用财产权不能灵活交易，年期制限制，民间资金不能投资盘活，不能作为职工改革创业的资产，以房抵押养老有年期长短和到期风险而不能开展。如果能明确使用财产权，永久使用，放开准入，使用永久使用财产权抵押，则城乡这些僵尸资产皆可盘活，引导资金流入，并且使央行投放的促进增长货币流有去出，通过资产可交易、可优化配置而形成另一波新的GDP，成为国民经济增长的新动力。再次，土地使用财产权改革，可以与国有企业改革、行政事业单位改革等配套进行，盘活总体改革一盘棋。（1）去产能、提效率的国有企业改革，变政府财政出钱安置，为产权改革创业实现转岗，资产实现保障。硬化国有企业法人土地使用财产权，取消年期限制，企业拥有的土地使用财产权，可在竞争性的土地市场上挂牌交易转让，可以股份化转让给，可以转让给企业经营层和员工，也可以通过职工持股改革而股份化。可以通过此项改革，将许多去产能改革的煤炭、林业、农场、盐厂、其他矿业等资源性国有企业安置职工的改革，与让出废弃工矿地、林地、农地、盐碱地的方式，给职工转一定的土地使用财产权，鼓励他们自己创业，或者以土地使用财产权合作创业，在创造财富、发展经济中实现转岗。（2）通过土地财产使用权改革，推进行政机构及行政性事业、行政性群团协会、国有企业副业的机构精简、人员分流和副业剥离，以及提高行政事业和国企效率的改革。其实，城市中政府行政机关、事业单位、群团协会、国有企业中，有许多余办公楼、培训中心、招待所、疗养院、车队车辆场、后勤基地、会议楼、体育场馆、展览馆、老干部活动中心等利用率低，甚至闲置的僵尸资产；财政和国企需要其职工、运转、维护花费巨额支出；而且这些机构，有人就要找事做和找钱花，从行政机构分设年检、评估、验审等事项，向企业和居民收费，降低行政效率、提高办事成本、增加企业和居民负担；国有企业的副业还要侵蚀主业而养人，导致一些主业利润很薄、亏损很大、很高，许多主业被副业拖垮。因此，可以将这些机构和副业的土地等资产一部分，甚至全部转让给员工，鼓励一部分行政人员转岗，以资产进行创业；尽可能地鼓励事业单位企业化改革，变以财政赎买转岗为以资产转岗职工；群团和社会组织以资产为基础，尽量压缩规模，与财政拨款脱钩，变成服务社会，经费自理的组织；国有企业副业的员工，如上面所述，尽可能地变政府出钱为转资产，以鼓励创业转岗，实现就业和保障。第四，使城市化潜力人口能够通过土地交易转让或者持有资产产权方式，退出农村和农业具体的生产经营，并有土地财产性收益，有创业和购租居住的经济能力进入城市，配合对农村进城人员放开户籍管制、提供公共服务、逐步供应廉租房、完善多元的社会保障等改革，再次推动市民化的城市化。我们的研究发现，中国过去到目前的城市化，实际上发生了农村人口退不出农村农业和没能市民化地进入城市的问题。[3]本文前面的分析也说明，错过城市化人口在农村和农业中越来多的堆积，其结果既影响了农村和农业经济的效率，又导致中国这种与日本、韩国和中国台湾地区不一样的城市化推动国民经济增长的损失和乏力。而未来由于人口增长率客观性地下降，特别是强制计划生育过度地减少新增人口，使得城市化潜力人口规模收缩。也就是说，未来农村人口城市化推动经济增长的动力也趋于疲软。在这种局面下，更要珍惜农村现存的城市化潜力人口，扩大能够城市化的人口，以及再也不能错过这些城市化潜力人口进入城市成为市民的窗口期。城市化是不等人的。因此，要尽快推动农村土地产权体制改革，要尽快放开户籍管制制度，中央政府与地方政府要合力尽快对进城的农民工家庭提供教育等公平的公共服务，要在目前社保体系的基础上健全和完善进城农民工家庭的社会保障，要严格保护进城农民在故乡的土地产权，从生产资料性的土地保障变成性的土地保障。通过这些体制改革的配套推进，启动能够市民化的新型城市化，成为国民经济增长的很重要来源。我估计，农村过产权改革盘活，城市民间资金进入农村和农业，扩大投资和增加产出，降低实业土地价格和租金等成本，农村人口市民化的城市化启动，综合劳动生产率提高，每年会增加2个百分点左右的GDP增长率。第五，启动土地使用财产权改革，还可以促进开征房地产税、以房以地养老等改革的稳定和顺利推进。中国目前税制中，政府的大部分收入从流转环节征收，税负80%由企业承担，而所得和财产等性质的直接税比例很低，结果使得实体经济成本高，房地产持续涨价得不到抑制，住宅等财富两极分化，房租食利阶层扩大，大量的城镇居住区要提供各种公共服务，但是没有稳定和主要的收入来源。要根治这些问题，房地产税不得不开征。但是，一是向租客承租的不是其本人有所有权的，特别是有租期的财产，其征收财产税性质的房地产税，从法理上是讲不通的；二是租客已经向政府一次性缴纳了规定使用期限中的租金，即土地出让金，如果没有产权的让渡情况下，开征房地产税，实际上意味着政府双重征税收钱。因此，城乡土地财产使用权的确权改革，一定要与开征房地产税同步进行，即用让渡土地财产永久使用权，换取对房地产的征税权。中国的另一大问题是未来的巨额缺口。特别是农村中错过城市化的越来越多的老年人口，养老由财政如果全部包起来，规模太大，肯定会破产。土地是他们的保障，并且将生产资料性质的土地保障，变成资产可经营可抵押可交易性质的土地，是减轻未来国家财政压力，降低整个社会养老成本，筑起农村老人生活安全的重要资产基础。以房以地养老，不能不是一个非常重要和较为靠谱的补充。然而，目前农村土地产权不清，不能变现，城镇住宅年期制，房屋价格按年期价格不一，银行到期产权失效，需要申请补交出让金，风险很大，使得无法使农村和城镇的房地产反向抵押养老。因此，农村和城镇土地使用财产权确权发证，能够抵押交易，废除年期制，使用永久化，是补充中国未来养老金严重不足缺口的一个体制基石。上述土地产权体制改革，其在促进国民经济上行和健康增长方面的作用在于：首先，做强中国经济，提振未来预期，改善对外漏损，助力经济增长。将流向国外的民间资金，通过恒久化产权，加上严格保护，辅之以放开和扩大可，吸引回中国，减少对外资金和投资的漏损，从大的格局下稳定人民币汇率，守住，降低制造业土地成本，减轻国内制造业向外转移的成本压力，提振中国经济预期，增加国内经济增长动力。这里需要指出的是，企业成本高也是一个国内产业和资金向外转移的原因，但是，如果通过土地产权创新这样大力度的改革，投资和消费需求扩大，经济增长上行增长，价格水平宽松，就可以转移一部分税负，可缓解企业成本过重的压力。从而使减税费与土地产权改革之间，在各自的力度和时间先后等方面可以相互配合，为深化其他体制改革，稳定和改善经济赢得时间和空间。其次，推进以供给侧产权结构创新为大力度的改革，挖掘、扩大和提振投资和消费需求，增强国民经济增长的拉动能力。需要清醒认识的是，中国目前主要的矛盾是总需求不足，是生产过剩，是传统的工业化因人口提前老化而提前结束。现有传统的一些措施，已经无法扩大消费和投资需求暴发式增长。而使农村僵尸和半管制的土地和盘活，土地资产增值，能够交易和抵押，农民获得财产性收益，这一次是用土地产权改革来增加农民的财富，提高农民的收入，增强他们的消费能力；而农村土地产权改革后，城市资金能够流入，特别是有上述广阔的其他领域能够流入，扩大投资需求。替补人口下行萎缩和错过城市化人口堆积造成的总需求不足，再与供给侧的结构调整、质量提升、增效降耗，才能在供给与需求平衡，需求对供给拉动的基础上，保持国民经济有一个中高速的增长。再次，缩小财富和收入城乡差距，奠定共同富裕的体制基础。实际上，中国吉尼系数大的原因，60%来源于城乡居民间财富和收入的差距。通过这样的改革，除了耕地资产的规模集中外，再通过房地产税等措施防止房产等资产的集中，使城市土地住宅价格稳定和降低一些，农村农民的宅地耕地林地变为有价值的资产，并且价格提高一些；农民和进城农民工除了农业和务工收入外，还有土地资产的财产性收益，农民的收入水平通过土地产权改革提高一些；城镇中依靠多套房囤积财富和出租获利的人群规模减小一些，农民在城镇居住的成本降低一些，可居住廉租房，城镇中住宅的价格再低一些，农民卖得起房；等等。中国能否共同富裕的问题，就解决了一大半。韩国和中国台湾地区，如同中国的土地改革，当年将地主的土地赎买较平均地分配给了农民。其农民的产权是清晰确定和后来是可交易的。因此，农民的土地不仅是生产和居住资产，而且是有价值资产。他们可以通过抵押获得融资，可以入股获得收益，可以买卖获得交易收入，用来创业和到城市中买房。因而，韩国和中国台湾地区20世纪50、60年代，到20世纪末，其吉尼系数很低，重要原因是农村土地产权清晰、可交易和有土地财产性收入，城乡居民间财富和收入的差距不大。不改革土地产权体制，不推进市民化的城市化，不消除形成农民与市民间财富和收入差距的体制因素，总是想用财政去补贴，总是想政府花大力气建设新农村，总是想以政府的力量推进城市反哺农村、工业反哺农村，是一种传统社会思维定式的设想，根本不可能实现。图3 2018年启动土地产权改革推动经济增长的增长趋势从1978年以来通过突破性改革三次将经济下行扭转为上行的经验看，2018年大力度推进激发活力、牵动全局、聚合动能的土地产权改革，形成经济增长爆发式的推动力，如图6所示，将会先启动一个J型上行的经济增长，总体上形成一个大约到2027年左右的新一轮的S型国民经济中高速增长阶段。（1）[1]这是我在《清华大学国家战略报告》2017年第3期发表的“以产权改革为牵引推进经济中高速增长”论文的节选，正逢国土资源部就《土地管理法（草案）》稿征求意见，看了以后，仍然觉得计划经济、行政管理、农村与城市分割、歧视农民的色彩很浓，特公开发表出来，表达意见。[2]韩永文：“我国农业在国家工业化建设进程中的贡献分析”，《当代中国史研究》，1999年第2期。[3]见周天勇、王元地著《繁荣的轮回—人口变动与经济增长的一个逻辑解释》中“人口退出农村和进入城市的障碍和问题”一章的分析，中国财富出版社，2017年3月版，第198到245页。《村级土地利用规划将要全面启动了，一大批农民又要富起来了》 精选六不得不说，最近国家在农村和土地上大招连攻应接不暇哇！大消息：村里的土地，可以建房出租给白领了！今天（8月28日），楼市又传来大消息，这一次的主角是集体建设用地！28日，国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知。通知显示，未来将在13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点，并规定2017年11月底之前报国土资源部和住房城乡建设部批复。第一批13个试点城市：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都。令人震惊的细节是：农村集体土地不用经过国家征地环节，直接进入了市场！这意味着，政府征地环节没有了，连开发商这个环节也省去了，节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例，土地成本占房价构成的70%，这部分就可以免去。加上开发商环节的省去，农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%（一线城市）到30%（二线城市）。也就是说，很有可能，2到3折的房子即将面世！三个重点据暴财经（icaijing123）分析，本次通知有下面几个重点：1、通过改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。2、村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。3、探索保障承租人获得基本公共服务的权利。承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。关于第一点，此次集体用地进入租赁市场，是我们国家未来建立楼市长效机制的一部分。经过试点的摸索之后，会向全国推广开来，成为一种常态化的机制。关于第二点十分重要，农村集体建设用地的改革可能是未来中国发展最为关键的一环之一。2014年中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，正式提出“三权分离”；2015年年初，国务院办公厅发布了《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》，明确将土地经营权分离出来。此前很多农民兄弟要出门打工，尽管有土地的承包权，但是没有人打理的话，土地是实际使用权是闲置的，不会产生过多的收益；而三权分离之后，农民工兄弟可以把土地的实际经营权转让给别人，通过获得租金或者获得分红等形式增加收益；此外，也可以通过抵押使用权等方式获得贷款。简而言之，实行“三权分置”后，土地可以作为要素要流动起来，集中在农村能人手里，搞现代农业和规模经营。这样，农民收入增加就有了新的制度保证。本次的条文可以说是对经营权的进一步探索。也就是说，在规划之内的这些农村集体用地可以作为租赁市场额组成部分，参与分享租赁市场大蛋糕的利益。从玩法上，可以看到，村镇可以采取：自行开发运营，联营、入股等方式；具体采取什么方式要根据村镇自身的情况而定，让利益最大化。必须提及的一点是，目前已有的符合精神的小产权房，很可能会在今后的租赁市场上大放异彩。尤其当村镇和企业深度合作之后，一方面可以提升小产权房的居住质量和安全性，又可以产生规模效应，成为市场的有生力量。关于第三点，还是赋权的问题。保障租房人的基本权益，也就是说，在买房的时候不能够获得和一般商品房同样权益的这些房屋，在租赁层面大家是权益属性一致的。（深圳等地目前已经有类似的文件精神出来）实际上，《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》等于是一次性解决的两个重要的问题：一个是解决租赁市场房屋的问题，通过集体建设用地补充租赁市场；另一个是集体建设用地使用权探索的问题，通过租赁市场拓宽集体建设用地的使用途径，进而进一步帮助农民朋友们获得更多收益。异曲同工之妙还记得此前住建部联合9部委下发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》吗？据暴财经分析，从试点城市的高度重叠可以看出（仅增加了北京和上海，去掉了土地最为稀缺且在集体用地方面走在前列的深圳），两份文件之间的关系可谓是一以贯之。这个安排可以认为是对于租赁时点城市租赁方案的进一步探索和完善。此前的文件主要是针对国有建设用地，而这次把关注点聚焦在另一个土地大户——农民的集体建设用地。暴财经认为，通过集体用地进入租赁市场，或许从某种程度上，已经在为集体用地入市在做一些铺垫了。全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存解读，方案能否顺利推进，关键点在于如何更好的解决农村集体用地流转的问题。我国的土地制度较为复杂，此次国土部会同住房城乡建设部制定相关方案，应加上农业部联合推进才能更好得到保障。房价、房租影响几何？在房价问题上，这个政策预计影响不大。因为现有的土地和商品房价体系没有本质的扭转；而且这些住房的用途具有唯一性就是租赁住房，和买房体系基本是隔离开的。在房租问题上，影响可是相当大。从供需关系的层面来说，更多的供应显然有利于降低房租；而集体用地因为没有土地成本。所以总体来说，根据房价公式，那么会比由政府主导的公共租赁市场（土地没有溢价）便宜一半左右，比一般的市场租赁房便宜80%左右。中原地产首席分析师张大伟也认为，集体用地因为土地价格相对较低，对于集体产权拥有者来说，可以获得稳定回报。集体用地的出租房，在租金市场化的情况下，可以达到年以上。因此，他认为这一政策落地后，将对这13个城市的租赁市场有非常大的影响。但值得注意的是，尽管成本看似很低，但是集体用地的实际地理位置以郊区偏远地区为主，其成本优势实际上也就不是那么大了，毕竟你要牺牲部分的时间和社区便利性。关乎7亿人的大杀器！无论如何，显而易见，最受益的是两拨人：租房客和农民朋友！这两拨人有多少呢？据链家研究院最新的《租赁市场系列研究报告》，我国的租赁人口只占11.6%，相当于1.1亿人左右；而农民朋友目前约为6亿——加起来就是7.1亿人！先租后买，租购并举，相信20年后的孩子们会过得很轻松，不会再为房子犯愁了。一个以房产为投资中心的时代就要结束了，一个以奋斗者为本的时代就要来了！我们看到了无数的炒房者在哭啼，无数的民众在欢呼。我想辞职了，辞职回农村！今天文件一出，可以预见，大城市郊区农村户口价值大增，将产生一大批新富阶层：这些农民将成为大批租赁租房的股东，长期享受。前不久，国家发改委等七部委才刚联合印发《关于印发国家农村产业融合发展示范园创建工作方案的通知》，短短几天，又有今天这让农民朋友受益的新文件。实际上，在国家大力支持下，大量社会资本涌入农业领域，农业正经历由“分散”向“集中”转变的过程。国家正在用工业理念发展农业，把农业与工业、服务业交叉融合发展，让农业更来钱、农民更有钱、农村更繁荣。换句话说：未来，农民不一定进城，只要你有本事，在当地同样可以施展手脚赚大钱！制度破冰已经开始，资金已经涌入，这一切告诉我们：在中国做农民要趁早了！农民的身份正在发生变化：2012年中央一号文件中首度出现了“职业农民”的字样， 而2013年，“家庭农场”又成为中央一号文件的主题词。农民的结构也在发生深刻变化，“农民”将成为有钱人的职业，传统意义上的“农民”将面临更换淘汰。正如世界级投资大师詹姆斯·罗杰斯说的那样：未来20年，最赚钱的行业不是做房地产，或是做农民！【延伸】中国未来30年，农村或将成为奢侈品1、空心村为中国乡村带来希望中国乡村逐步变成空心村，外出上学、务工，年轻人和文化人流向城市。三十年后，再回到乡村土地上的主人不是曾经走出去的农民，而是从城市奔向农村的大学生和工人。2、农村会变成新的人类家园30年后，种田或将成为最好的一种生活方式。随着高速、地铁、交通、互联网、物流网的异军突起，传统生活方式将逐步消失。农村将成为家园、是生活和享受的地方。3、村长比市长更有荣誉感30年后，乡村不再是亩地的范围，村依然在，可能有很多改为庄园与农场，农业机械化程度达到60%。庄园的面积可能在5公顷到15公顷之间，村里居住的绝大多数是有文化有钱的市民，他们都在村干部领导下。那时，城市生活指数比农村差3—4倍，中国正式步入“农民问题”转入“城市问题”的时代。4、一产(农业)时代的到来30年后，是中国5000年文明史以来最重要的历史时期，农业进入生态与科技、自然与工业化融为一体的一产时代的到来，传统的农耕用具在20年中就基本用不上了。5、“以人为本”改为“以人和自然为本”从人的基本要求来看，“食”，在田园乡村绝对重要，蔬菜基本是有机蔬菜，又开始从有机蔬菜追求本地和原种食品。“住”，开始从内心世界关注土壤，开始把土壤与树木视为自己的孩子，把它们看成有生命的物质。三十年之后，乡村将是未来中国人的奢侈品，中国乡村正如今天的城市让人们向往，城市或将会成为问题与破坏的代名词！来源丨21财闻汇↓戳这里，下载APP，立即获1688元大礼包《村级土地利用规划将要全面启动了，一大批农民又要富起来了》 精选七摘要: 点击上方蓝字，关注21君~
走进经济生活里的一切编者按
一直以来，农村是我国经济发展的薄弱环节，而农村问题的解决，土地改革是必须突破的关键环节。初，中央选择全国33个地区进行“三块地”改革封闭试点。最新的消息是，试点工作将延期至20…点击上方蓝字，关注21君~走进经济生活里的一切编者按一直以来，农村是我国经济发展的薄弱环节，而农村问题的解决，土地改革是必须突破的关键环节。初，中央选择全国33个地区进行“三块地”改革封闭试点。最新的消息是，试点工作将延期至2018年，同时要求力度再大一些，步伐再快一些。这既表明了高层加大改革的决心，也说明当前土地改革还需攻坚。本报特推出专题报道，梳理新一阶段土地改革的方向、趋势，以及地方的探索经验。在法律层面已经做出突破的背景下，集体经营性建设用地同价同权同等入市障碍扫清后，如何分配扩大后的农村土地权能，也就是农村土地增值分配机制的建立开始成为改革焦点。来源丨21世纪经济报道（jjbd21）记者丨宋兴国 北京报道“三块地”改革试点，正进入深水区。近日，21世纪经济报道（ID：jjbd21）记者从多方了解到，经中央批准，原定于今年年底结束的农村土地征收制度、农村集体经营性建设用地入市、农村宅基地制度等三项改革试点工作，将延期至2018年底。9月6日，国土资源部副部长、国家土地副总督察张德霖，在陕西省西安市的座谈会上要求，围绕“三块地”试点，“覆盖面再广一些，力度再大一些，创新办法再多一些，统筹工作再好一些，试点步伐再快一些”。分析人士指出，按照改革试点的实际进度和需要的探索时间，对试点进行延期，反映出中央对“三块地”改革的审慎务实态度，这有利于改革目最终达成。而随着改革的深入，一些需要在下阶段改革试点过程中切实解决的难点，也开始显露出来。“三块地”有望联动改革12月，中央深改组第七次会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，标志着新一轮土改大幕开启。初，根据中央要求和全国人大授权，国土资源部在全国选取33个县（区）进行农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度等三项改革试点。试点任务期限原计划是到2017年底完成。今年8月，在中国国际经济交流中心举办的相关活动上，国土资源部土地利用管理司司长郑凌志曾对于现阶段“三块地”改革的成果，做了相对系统的总结。就完善农村土地征收制度，他指出，一是缩小了土地征收范围，探索制定了土地征收目录，对公共利益用地范围进行了初步建立。二是规范了土地征收程序，从现行的土地征收两公告一登记程序，转变为先与农民达成协议，征地补偿安置资金落实后，方可启动征地。三是完善了被征地农民合理规范多元保障机制。将符合条件的被征地农民纳入城乡居民和城镇职工养老保障体系；用区片综合地价取代年产值倍数法，对征收农民住房不再作为地上附着物，而是作为专门的住房财产权予以补偿。在农地入市方面，建立了农村集体经营性建设用地入市制度，为农村集体经营性建设用地同等入市同权同价扫清了法律障碍；出台了仅适用于试点地区的农村集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金征收使用管理办法和农村集体经营性建设用地入市抵押管理办法。农村宅基地制度改革层面，明确了落实一户一改制度的多种形式，保障农村村民户有所居的权利。简化了宅基地审批制，存量建设用地审批权下放至乡镇人民政府，新增建设用地审批权下放至县级人民政府。通过土地整治等方式统筹利用农村闲置宅基地等方式，对建立宅基地自愿有偿退出的机制进行了积极的探索。稳妥规范推进农民住房财产权抵押贷款，落实宅基地所有权和农户宅基地用益物权。近期，围绕农村三项土地制度改革，国土资源部连续在多地召开座谈会，相关负责人多次就改革的整体性和系统性发声。9月6日，国土资源部副部长、国家土地副总督察张德霖，在陕西省西安市的座谈会上表示，深化统筹推进农村土地制度改革三项试点，要谋划好试点工作，围绕三项试点改革“可复制、能推广、利修法、惠百姓”的目标开展。而9月5日，国土资源部副部长曹卫星在山东济南召开的征地制度改革试点座谈会上同样强调，下一步要深入研究三项改革之间的关联性和耦合性，加强统筹协调。一位土地专家告诉21世纪经济报道（ID：jjbd21），国土部于部署展开“三块地”改革试点，但当时每个试点县域只探索一项改革，全国共有15个县域试点宅基地改革，15个县域试点农村集体经营性建设用地改革，3个县域试点征地制度改革。9月之后，国土部开始在试点地区尝试联动改革，试图将“三块地”改革打通。但时间尚短，这或许是此次改革试点延期的原因之一。土地确权铺开在试点工作走向深化的同时，为了将来农村土地制度改革在全国范围内推广，一些先期调查性工作，则同步在全国推进。“不能把耕地改少了”是此次土改的四大红线之一。据了解，到今年6月，全国有划定永久基本农田任务的2887个县级行政区全部完成落地块、明责任、设标志、建表册、入图库五项任务，其中2663个县级行政区数据库通过了数据库质检。而作为“三块地”改革的基础，针对承包地、宅基地和集体建设用地的确权工作则更为复杂。根据国务院今年初下发的《关于2017年深化经济体制改革重点工作的意见》，农业部负责加快推进农村承包地确权登记颁证，国土资源部负责全面加快“房地一体”的农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作。其中，承包地确权进展顺利。8月8日，农业部宣布，截至7月底，全国农村承包地确权面积已完成10.5亿亩，约占二轮家庭承包耕地面积的80%。但宅基地与集体建设用地的确权颁证工作进度，则并不明朗。共2页:上一页12下一页写在最后：给大家推荐一家3年理财老平台立即理财拿红包→无界财富(年化收益10%)转载本文请注明来源于网贷安全110：/news/240157.html分享到：QQ空间新浪微博腾讯微博微信百度贴吧QQ好友window._bd_share_config={"common":{"bdSnsKey":{},"bdText":"我在【网贷安全110】看到这篇经典的文章，有趣-有料-有内涵！你们看看觉得如何？","bdMini":"2","bdMiniList":false,"bdPic":"/","bdStyle":"1","bdSize":"16"},"share":{"bdSize":16},"image":{"viewList":["qzone","tsina","tqq","weixin","tieba","sqq"],"viewText":"分享到：","viewSize":"24"},"selectShare":{"bdContainerClass":null,"bdSelectMiniList":["qzone","tsina","tqq","weixin","tieba","sqq"]}};with(document)0[(getElementsByTagName('head')[0]||body).appendChild(createElement('script')).src='http://bdimg./static/api/js/share.js?v=.js?cdnversion='+~(-new Date()/36e5)];《村级土地利用规划将要全面启动了，一大批农民又要富起来了》 精选八劳动是财富之父，土地是财富之母。尤其对于中国的广大农民，土地不仅是最重要的生产资料，同时又承担着养老和应对病残的社会保障功能，是农民的“命根子”。农村问题归根到底是农民和土地的关系问题，因此，土地制度成为深化农村改革的关键。据小编了解，《中华人民共和国土地管理法(修正案)》(征求意见稿)日前面向社会公开征求意见，其中对集体经营性建设用地入市的范围、条件进行了原则性规定：土地所有权人可以采取出让、租赁、作价出资或者入股等方式由单位或者个人使用。集体经营性建设用地使用权可以转让、出租、抵押。这就意味着，新一轮农村土地改革的大幕已经徐徐拉开。但是土地改革也有弊端，小编认为，需要农民注意这几点：一农村土地会逐渐集中到少数人手里农村土地改革的最终目的就是实现农业规模化、机械化、现代化，因此农民现在手上闲散的土地会随着土改的深入而逐步被集中到一起，连成一片，规模化的土地就形成了。而这些土地也不再属于各个农民，而是属于新型职业农民、农业种植大户、农业合作社、涉农企业等少数人群。二更多的农业扶持资金也逐渐向少数人靠拢国家为了发展现代农业，不仅是政策上，还是财政方面都是不遗余力的支持。不过农业扶持资金，顾名思义，只有发展农业生产的农业从业者才能获得这些钱，而土地又是农业发展的重要基础资料，因此土地的流向也就决定了农业扶持资金的流向，当土地集中在新型职业农民、农业种植大户、农业合作社、涉农企业等少数人群手中的时候，资金也会流向这里!三农村宅基地申请更加难农村土地改革之后，国家对于农村的土地也将会严格控制;再加上随着新农村规划的开展，很多农民都难以申请到宅基地，尤其现在大部分的农村地区预留的机动地面积很少，甚至在一些农村没有空闲的宅基地，从而导致无地可批的局面。汇商所小编认为，随着土地改革的不断深入，农民能够更加灵活的利用土地创造收益。农民可通过土地流转、出租等方式将农用土地入市，通过土地获得更多的收入;同时农民还能够通过土地抵押获得贷款，用于到创业活动中来，彻底推动农村经济的发展。但是，不管是自己家的承包地、宅基地，还是村集体的各类土地，在处置土地的时候，一定要掂量清楚其中利害关系再做决定!《村级土地利用规划将要全面启动了，一大批农民又要富起来了》 精选九21财闻汇综合自：暴财经（icaijing123）、财经韬略（tttmoney8）、每日经济新闻（nbdnews，记者舒曼曼）、财经内参（mofzpy）等01大消息：村里的土地，可以建房出租给白领了！8月28日，楼市又传来大消息，这一次的主角是集体建设用地！28日，国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知。通知显示，未来将在13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点，并规定2017年11月底之前报国土资源部和住房城乡建设部批复。第一批13个试点城市：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都。令人震惊的细节是：农村集体土地不用经过国家征地环节，直接进入了市场！这意味着，政府征地环节没有了，连开发商这个环节也省去了，节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例，土地成本占房价构成的70%，这部分就可以免去。加上开发商环节的省去，农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%（一线城市）到30%（二线城市）。也就是说，很有可能，2到3折的房子即将面世！02三个重点据暴财经（icaijing123）分析，本次通知有下面几个重点：1. 通过改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。2.村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。3.探索保障承租人获得基本公共服务的权利。承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。关于第一点，此次集体用地进入租赁市场，是我们国家未来建立楼市长效机制的一部分。经过试点的摸索之后，会向全国推广开来，成为一种常态化的机制。关于第二点十分重要，农村集体建设用地的改革可能是未来中国发展最为关键的一环之一。2014年中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，正式提出“三权分离”；2015年年初，国务院办公厅发布了《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》，明确将土地经营权分离出来。此前很多农民兄弟要出门打工，尽管有土地的承包权，但是没有人打理的话，土地是实际使用权是闲置的，不会产生过多的收益；而三权分离之后，农民工兄弟可以把土地的实际经营权转让给别人，通过获得租金或者获得分红等形式增加收益；此外，也可以通过抵押使用权等方式获得贷款。简而言之，实行“三权分置”后，土地可以作为要素要流动起来，集中在农村能人手里，搞现代农业和规模经营。这样，农民收入增加就有了新的制度保证。本次的条文可以说是对经营权的进一步探索。也就是说，在规划之内的这些农村集体用地可以作为租赁市场额组成部分，参与分享租赁市场大蛋糕的利益。从玩法上，可以看到，村镇可以采取：自行开发运营，联营、入股等方式；具体采取什么方式要根据村镇自身的情况而定，让利益最大化。必须提及的一点是，目前已有的符合精神的小产权房，很可能会在今后的租赁市场上大放异彩。尤其当村镇和企业深度合作之后，一方面可以提升小产权房的居住质量和安全性，又可以产生规模效应，成为市场的有生力量。关于第三点，还是赋权的问题。保障租房人的基本权益，也就是说，在买房的时候不能够获得和一般商品房同样权益的这些房屋，在租赁层面大家是权益属性一致的。（深圳等地目前已经有类似的文件精神出来）实际上，《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》等于是一次性解决的两个重要的问题：一个是解决租赁市场房屋流动性的问题，通过集体建设用地补充租赁市场；另一个是集体建设用地使用权探索的问题，通过租赁市场拓宽集体建设用地的使用途径，进而进一步帮助农民朋友们获得更多收益。03异曲同工之妙还记得此前住建部联合9部委下发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》吗？据暴财经分析，从试点城市的高度重叠可以看出（仅增加了北京和上海，去掉了土地最为稀缺且在集体用地方面走在前列的深圳），两份文件之间的关系可谓是一以贯之。这个安排可以认为是对于租赁时点城市租赁方案的进一步探索和完善。此前的文件主要是针对国有建设用地，而这次把关注点聚焦在另一个土地大户——农民的集体建设用地。暴财经认为，通过集体用地进入租赁市场，或许从某种程度上，已经在为集体用地入市在做一些铺垫了。全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存解读，方案能否顺利推进，关键点在于如何更好的解决农村集体用地流转的问题。我国的土地制度较为复杂，此次国土部会同住房城乡建设部制定相关方案，应加上农业部联合推进才能更好得到保障。04房价、房租影响几何？在房价问题上，这个政策预计影响不大。因为现有的土地和商品房价体系没有本质的扭转；而且这些住房的用途具有唯一性就是租赁住房，和买房体系基本是隔离开的。在房租问题上，影响可是相当大。从供需关系的层面来说，更多的供应显然有利于降低房租；而集体用地因为没有土地成本。所以总体来说，根据房价公式，那么会比由政府主导的公共租赁市场（土地没有溢价）便宜一半左右，比一般的市场租赁房便宜80%左右。中原地产首席分析师张大伟也认为，集体用地因为土地价格相对较低，对于集体产权拥有者来说，可以获得稳定回报。集体用地的出租房，在租金市场化的情况下，可以达到年5%以上。因此，他认为这一政策落地后，将对这13个城市的租赁市场有非常大的影响。但值得注意的是，尽管成本看似很低，但是集体用地的实际地理位置以郊区偏远地区为主，其成本优势实际上也就不是那么大了，毕竟你要牺牲部分的时间和社区便利性。05有7亿人或将受益无论如何，显而易见，最受益的是两拨人：租房客和农民朋友！这两拨人有多少呢？据链家研究院最新的《租赁市场系列研究报告》，我国的租赁人口只占11.6%，相当于1.1亿人左右；而农民朋友目前约为6亿——加起来就是7.1亿人。先租后买，租购并举，相信20年后的孩子们会过得很轻松，不会再为房子犯愁了。06我想辞职了，辞职回农村！今天文件一出，可以预见，大城市郊区农村户口价值大增，将产生一