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【郑州调研手记】 现代化商厦式卖场成主流趋势
郑州的新兴灯饰市场如雨后春笋一般，一个接一个的出现，新市场的软硬件越来越完善，卖场规模越来越大，专业的LED市场也开始崭露头角。它们的出现在数倍增加了灯饰卖场体量的同时，也给老的灯饰市场带来了巨大的冲击，使整个行业进入了洗牌期，改变了原先的市场格局，引起了灯饰行业在卖场终端建设和运营模式的革命。
　　郑州市，简称&郑&，是河南省会。郑州在3600年前，成为中国商代早期和中期都城，是商文明的发源地。得益于其独特的地理位置，郑州也是历史上著名商埠，至今仍是中部地区最大的物资集散地，每年都会举办全国性、区域性大型商贸活动。郑州商品交易所是三大全国性商品交易所之一，&郑州价格&一直是世界粮食生产和流通的指导价格。　　卖场面临洗牌阶段 经销商间竞争激烈　　郑州的新兴灯饰市场如雨后春笋一般，一个接一个的出现，新市场的软硬件越来越完善，卖场规模越来越大，专业的也开始崭露头角。它们的出现在数倍增加了灯饰卖场体量的同时，也给老的灯饰市场带来了巨大的冲击，使整个行业进入了洗牌期，改变了原先的市场格局，引起了灯饰行业在卖场终端建设和运营模式的革命。　　在市场经济条件下，郑州各大灯饰卖场经销商达一千多家，竞争是必然的、激烈的、残酷的，但也是必要的，竞争引导行业越来越规范、越来越精干、越来越强大，当然在这个过程中必然有一些会被淘汰，剩下的也必定是那些与时俱进，锐意进取，不断创新的行业品牌、灯具市场和优质经销商。　　新型的专业化、现代化商厦式卖场不断涌现　　纵观河南目前的灯饰市场状况，传统灯具市场依然存在：淮河路金泰成、东建材灯饰广场。另一方面，新型的专业化、现代化商厦式卖场不断涌现，如华丰灯饰界、中部交易中心、升龙&金泰成国际家居广场，此外还有正在招商或者开业的华南城、金马凯旋、凯旋门等综合性、大体量的家居MALL。在郑州，传统灯具市场分布在市中心的淮河路商圈和郑汴路商圈；新兴的专业化、现代化商厦式灯饰卖场全部集中在郑汴路百亿建材市场核心商圈一公里的范围内；综合性、大体量的家居MALL全都分布在三环以外，属于城市郊区。灯饰卖场的专业化、规模化、现代化已然显现。　　不管家居建材行业目前的经营状况如何，现代化商厦式的灯饰卖场是今后的主流和趋势，它不仅能使开发商以最小的成本提供最完善的服务和最便捷的管理；而且能为经销商提供一个好的销售环境，大大提升产品的利润空间和交易概率；同时也为消费者提供了一个体验式的购物环境，满足购物时的心理需求。另外，记者也认为在现行体制下，政府应当充分发挥引导作用，在规划家居建材卖场时，不仅要考虑城市交通等因素，更要考虑市场容量。　　金泰成名灯广场 由传统单一走向现代综合　　提起河南灯饰市场，&金泰成灯饰广场&是郑州市、河南省知名灯饰卖场。金泰成实业有限公司旗下拥有淮河路金泰成灯饰广场、花园北路金泰成灯饰广场和金泰成国际家居广场。　　淮河路金泰成于1997年建成营业，改变了郑州没有专业灯饰卖场的局面，花园路金泰成于2008年建成营业，成为郑州北部区域最集中的专业灯具贸易集散地；这两个灯具卖场走的都是传统卖场的路线，即批发贸易为主、零售经营为辅的老路子，购物环境与消费体验无从谈起。然而，作为金泰成实业集团的扛鼎之作&&金泰成名灯广场的横空出世，改变了金泰成实业集团以往的运营方式和商业模式，使金泰成这个品牌得到了质的飞跃。　　金泰成名灯广场，位于郑汴路百亿建材市场核心商圈，拥有无可复制的地段优势。36万平方米的超大体量，7万平方米的品牌灯饰综合馆，3万平方米的品牌精品灯饰馆，1万平方米的工矿、LED馆，400余家品牌专卖店，此外还拥有国际厨卫家居体验馆、国际饰品家居馆和欧美进口品牌家居馆，名副其实的以灯饰为主题的泛家居商业综合体。金泰成国际家居广场于2012年开始营业，豪华的软硬件配置、良好的购物体验，给消费者带来的购灯时心理上的无上喜悦之情。加之与家装相关的涂料油漆、壁纸窗帘、卫浴厨具以及家装设计公司等配套产品和服务，真正的实现了一站式购物需求。金泰成广大的市场影响力，于2015年秋季灯博会期间被授予&中国灯饰之都直销基地培育单位&。　　华丰灯饰界：稳中求变 蝶变中原　　华丰灯饰界灯饰卖场位于郑州市郑东新区商都路与七里河路交汇处，是郑州建材家居商贸物流成熟商圈和新兴中原建材大道。占地面积180余亩，规划面积30万平方米。其中，A、B、C三区已于2010年建成营业，在业界首次引进了&五星级灯具商场&的业态，并打破了中原地区没有高端灯具商场的局面。A区定位为五星级灯饰卖场，面积达9万平方米，主要针对高端零售；B、C区定位为针对批发渠道的工程商照采购基地。截至2015年12月，D/E区已完成招商工作，D区定位为精品灯饰馆；E区定位为针对灯饰及其配套产品的物流中心。也将引进商务酒店、四星级酒店、商务写字楼、高档公寓、设计创意总部、超市、银行、物流、餐饮等综合商业配套服务设施。至此，项目整体面积将达到32万平方米。届时，华丰灯饰界将成为国内以灯饰展示交易为主线，规模最大、品种最全、经营档次最高，集批发、零售、展览、办公、仓储加工、物流配送、电子商务、休闲娱乐为一体的多功能、现代化、多业态、复合性的综合类专业灯饰市场。　　2015年古镇灯博会期间，郑州华丰灯饰界荣获第二批&中国灯都直销基地培育单位&，并与日（华丰灯饰界五周年生日）举办盛大的中国灯饰之都直销基地培育单位授牌仪式。
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河南郑州建材市场调研报告 目录 1 河南建材家居市场调研报告 11 第一章、河南建材家居市场发展历史进程 11 第一节、卖场区位的变化 12 第二节、从规模效应到精品家居 13 第三节、品牌的演变 14 一、卖场品牌先于产品品牌得到发展 14 二、产品品牌百家争鸣 15 三、竞争与洗牌 17 第二章、河南建材家居市场分析 17 第一节、市场行情 17 一、市场供给现状 17 1、近些年郑州建材家居供给市场急剧扩容 18 2、市场总供给与总需求基本平衡 19 3、市场供给秩序混乱 19 二、市场需求现状 21 1、总需求持续快速增长 21 2、个性化需求增多 21 3、房地产调控与建材家居市场需求 22 三、市场发展趋势 24 1、产业趋于精细化规模化品牌化 24 2、网络营销兴起 25 3、环保低碳家具将成为市场新宠 26 四、河南建材家居行业困局分析 27 1、企业战略困局 28 2、产品开发困局 28 3、价格控制困局 29 4、组织实施困局 29 5、服务保障困局 29 6、广告推广困局 30 7、品牌建设困局 30 第二节、建材家居品牌竞争策略与实例分析 31 一、明星代言策略 31 二、联合营销策略 33 三、精细定位策略 37 四、技术创新策略 40 五、低价策略 44 六、渠道创新策略 48 七、服务竞争策略 55 第三节、广告促销 59 一、郑州市场建材家居广告促销现状概述 59 二、时下流行的主要促销模式 61 1、折扣促销 61 2、名人促销 64 3、抽奖礼品促销 67 4、套餐促销 69 5、会员制促销 72 6、增值服务促销 75 7、旧换新促销 77 8、文化促销 78 9、联合促销 81 10、签售促销 86 11、团购促销 89 12、返券促销 91 三、建材家居市场促销建议 94 第三章、重点细分行业分析 95 第一节、建材家居行业发展现状分析 95 一、我国建材家居行业的现状 95 二、河南建材家居市场分析 101 第二节、木地板行业发展现状分析 106 一、我国木地板行业的现状 106 二、河南木地板市场分析 109 第三节、洁具行业发展现状分析 113 一、我国洁具行业的现状 113 二、河南洁具市场分析 116 第四节、木门行业发展现状分析 121 一、我国木门行业的现状 121 二、河南木门市场分析 125 第五节、橱柜行业发展现状分析 128 一、我国橱柜行业的现状 128 二、河南橱柜市场分析 134 第六节、灯饰发展现状分析行业 137 一、我国灯饰行业的现状 137 二、河南灯饰市场分析 141 第四章、河南市建材家居市场（卖场）介绍 147 第一节、总体市场现状 147 一、家居巨头扎堆郑州抢市场 147 二、建材市场有重复建设之嫌 148 三、竞争激烈、行业洗牌 148 第二节、实地调研市场介绍 149 一、郑州东建材市场群 149 二、凤凰名优建材城 149 三、天荣国际建港 150 四、新家园建材超市 151 五、郑州西建材大世界 152 六、北建材市场 152 七、沙口路建材市场 152 八、北环建材市场 153 九、金三角陶瓷城 153 十、中原陶瓷城（墙、地砖） 154 十一、郑州陶瓷城 154 十二、金海马建材家居城 155 十三、集美洁具城 156 十四、南三环水暖洁具批发市场 157 十五、五州陶瓷市场 157 十六、家得宝建材超市 158 十七、郑州中博建材家居城 158 十八、红星美凯龙 159 十九、郑州居然之家 159 二十、欧凯龙连锁建材家居广场 160 二十一、东方国际家居广场 161 二十二、好易家建材装饰商场 161 二十三、好百年家居郑州店 162 二十四、郑州板材市场 163 二十五、金泰成灯饰广场 163 二十六、华丰·灯饰界 164 二十七、南三环钢材市场 164 第三节、网络调研建材家居市场卖场信息 165 一、信阳市 165 二、南阳市 166 三、驻马店市 168 四、漯河市 170 五、平顶山市 170 六、许昌市 171 七、周口市 172 八、商丘市 173 九、开封市 173 十、洛阳市 174 十一、三门峡市 176 十二、安阳市 176 十三、濮阳市 177 十四、新乡市 178 十五、焦作市 179 十六、济源市 181 十七、三门峡市 183 十八、开封市 183 第五章、领先品牌企业分析 184 第一节、美克股份（家具巨头） 184 一、公司基本情况 184 二、经营与财务状况分析 185 三、发展规划与战略 186 第二节、大亚科技（地板巨头） 188 一、公司基本情况 188 二、经营与财务状况分析 189 三、发展规划与战略 190 第三节、罗莱家纺（纺织巨头） 191 一、公司基本情况 191 二、经
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郑州高层住宅调研报告
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【郑州高层住宅调研报告】郑州航空港区住宅市场调研报告营销策划部 唤醒生活之美一、区域宏观环境概述自2013年3月份港区发展规划获国务院批复、上升至国家战略以来， 港区经济增长、招商引资、城市规划、交通规划、配套建设等各方面的利好消息持续释放，为区域房地产市场的发展提供了极为有利的外部环境。唤醒生活之美区域战略定位2013年3月，国务院正式批复《郑州航空港经济综合实验区发展规划（ 年）》，标志着郑州航空港区规划上升至国家战略。这是全国首个上升为国家战略 的航空港经济发展先行区。? 战略定位国际航空物流中心以航空经济为引领的现代产业基地 内陆地区对外开放重要门户 现代航空都市 中原经济区核心增长极唤醒生活之美区域经济发展在强有力的招商引资、政策倾斜、规划利好等支持下，港区主要经济指标 近几年持续高速增长，在全省经济中占据着举足轻重的地位。? 2013年全区完成工业总产值1740亿元，增长42.6%；? 电子信息业产值占全省的70.2%；? 地区生产总值285亿元，增长33.0%； ? 固定资产投资200亿元，增长73.0%； ? 进出口总额357亿元，增长27.9%； ? 实际利用外资4.2亿美元，增长58.2%； ? 财政总收入35.2亿元，增长116%。唤醒生活之美区域人口发展? 2010年，港区常住人口已经达到15万；? 截至2012年底，港区常住人口已经达到40万；? 根据规划，到2020年，郑州航空港区人口规模将达到90万，2030年 达到190万，2040年达到260万。唤醒生活之美城郊铁路连接主城区与港区，2014年5月开工、2016年底竣工地铁2号线南延项目计划2014年5月开工,2016 年12月底前竣工,定名为”城郊铁路”. “城郊铁路”全长约42.1公里，共18个站点。起点为一期工程的终点南四环,终点位于郑州 新郑国际机场T2航站楼东6公里处的郑州高铁南站.终 路为从南四环出发向南经龙湖镇、华南城、孟庄镇、 航空港经济综合实验区北部片区后自西向东下穿郑州新郑国际机场，继续向东，止于高铁南站。唤醒生活之美二、区域土地市场由于港区市场的基础数据不足，此处仅针对2013年以来港区挂牌成交的商品房用 地进行分析，以此对未来的住宅市场供应情况进行把握。唤醒生活之美2013年港区商品房用地成交情况类别 住宅用地 成交幅数 25 5 30 用地面积 （平米） 74 1011624 建筑面积 （平米） 551 2707492 成交金额 （万元） 9 145408 单价 （万元/亩） 97.3 78.7 95.8 楼面价 （元/平米） 550.0 402.4 537.1商服/商务金融 用地总计?据统计，2013年港区商品房用地共成交30幅，总用地面积1011624米（1516.7亩），总建筑面积 约270万米。?其中，住宅用地为成交主力，成交25幅，用地面积930650米（1395亩），总建筑面积247万米； 在总成交用地面积和总建面积中所占的比例均超过91%；?唤醒生活之美商服、商务金融类用地成交5幅，总建筑面积约23万米。2013年港区各开发商土地获取情况开发商 河南正弘实业有限 名门地产（河南）有限公司 郑州航空港区航程置业有限公司 郑州航空港区万科美景置业有限公司 郑州航空港山顶房地产开发有限公司 郑州悦港置业有限公司 郑州中建大观置业有限公司 河南南航房地产开发有限公司 河南育林绿化工程有限公司 好想你枣业股份有限公司 土地用途 住宅 商服 住宅 住宅 住宅 住宅 商服 住宅 住宅 住宅 土地幅数 5 1 2 3 6 2 1 2 4 1 1 用地面积（平米） 74 91 50
97 18933 建筑面积（平米） 96 182 350
494 37867 平均容积率 3.1 4.0 2.7 2.0 2.6 3.0 4.5 2.3 2.5 2.5 2.0 成交总价（万元）
2699 霄云里项目 万科魅力之城项目 备注 正弘中央公园项目商服商务金融 商务金融中国联合网络通信有限公司郑州市分公司中国南方航空股份有限公司 总计11
22.02.5 2.年，港区住宅市场土地获取较多的项目主要有正弘中央公园项目、万科魅力之城项目、名门地产项目、河南南航房地产公 司项目、霄云里项目、山顶御和园项目等，这些项目也将是未来区域住宅供应的主力项目。唤醒生活之美重点项目土地成交情况-万科美景?魅力之城土地编号 郑港出(2013)26号 郑港出(2013)25号 土地位置 郑港三路南侧，祥 和街西侧 郑港三路北侧，郑 港二街东侧 郑港二路南侧，郑 港二街西侧 郑港二路南侧，郑 港五街东侧 郑港二路北侧，郑 港四街东侧 郑港三路北侧，祥 和街西侧 土地用途 住宅 住宅 用地面积（平 米）
容积率 大于1并且小于2.5 大于1并且小于3 建筑面积 69 竞得人 总价（万元）
每亩地价（万 楼面地价（元 元） /平米） 103 103 618 515郑港出(2013)24号住宅18588大于1并且小于355763 郑州航空港区 万科美景置业 有限公司郑港出(2013)14号住宅34041大于1并且小于3773郑港出(2013)13号住宅43235大于1并且小于2.03618郑港出(2013)12号 合计住宅 （274亩）大于1并且小于3 2. 6022013年，港区万科魅力之城项目共获取6幅土地，均为住宅用地，总用地面积274亩，总建筑面积约46.8万平米。该项目 2014年将形成有效供应，成为区域内强有力的竞争项目。唤醒生活之美重点项目土地成交情况-正弘?中央公园土地编号 郑港出(2013)9号 郑港出(2013)8号 土地位置 土地用途 住宅 住宅 用地面积 （平米）
容积率 大于1并且小于3.5 大于1并且小于3 建筑面积 291 竞得人 总价（万元）
每亩地价（万 楼面地价（元/ 元） 平米） 97 87 416 436郑港二路北侧，郑港三街东 侧郑港三路南侧，郑港四街东 侧 郑港三路南侧，郑港三街西 侧 郑港三路北侧，郑港五街西 侧 郑港二路南侧，郑港五街西 侧郑港出(2013)23号住宅48136大于1并且小于3144409 河南正弘实 业 有限公司郑港出(2013)10号住宅48955大于1并且小于8441郑港出(2013)11号住宅29095大于1并且小于441牟政出(号 郑港三路南侧，琴台街西侧 合计商服（331 亩）小于4 3.141 0 3年，正弘中央公园是港区土地获取最多的商品房项目，共获取6幅土地，总用地面积220822平米（331亩），总建筑面 积面积69.9万平米。6幅地块平均容积率3.17，其中5幅住宅用地的平均容积率达到了3.11，高于其他住宅项目。唤醒生活之美重点项目土地成交情况-名门?景郡土地编号 土地位置 土地用途 用地面积 （平米） 65461 容积率 建筑面积 竞得人 总价（万元） 每亩地价 楼面地价（万元） （元/平米） 70 389牟政出(号龙中公路南侧，郑港四街东侧住宅大于1并且小于2.7176745名门地产6874（河南）有牟政出(号 龙中公路南侧，郑港五路东侧 住宅
（182亩） 大于1并且小于2.7 150898 限公司 合计2.年，名门地产港区项目成交住宅用地2幅，总用地面积121349平米（182亩），总建筑面积约32万平米，平均容积率2.7。唤醒生活之美重点项目土地成交情况-中建大观?霄云里土地编号 土地位置 土地用途 用地面积 （平米） 25534 容积率 建筑面积 竞得人 总价（万元） 每亩地价 楼面地价（万元） （元/平米） 103 773郑港出(2013)7号郑港一路南侧，郑港二街东侧住宅大于1并且小于251068郑州中建大3946观置业郑港出(2013)6号 龙中公路南侧，郑港二街东侧 住宅 （118 亩） 大于1并且小于2.5 133688 有限公司 合计年，中建大观置业获取港区2幅住宅用地，总用地面积79009平米（118.5亩），总建筑面积约18万平米，平均容积率仅约2.3， 是港区目前住宅项目中平均容积率较低的一个项目。唤醒生活之美北部商务区土地技术指标共性?单块土地均在3.5-7公顷（50-100亩之间） ?容积率均在2-2.5之间 ?限高普遍为60米?建筑密度在20-28%之间?土地价格成本较低（不含BT及代建指标）豫发?大运城?白鹭源唤醒生活之美润丰?锦尚万科魅力之城正弘?中央公园? 港区未来住宅市场供应项目增多、供应总量增大、供应产品形态多样化的趋势，从2013年成交 土地数据中可见一斑。仅2013年新成交土地的住宅可建面积就达到247万米，而据估算，港区2013年住宅总成交量应在40万米以下，未来区域市场容量需快速扩张，方可吸纳未来庞大供应量。? 港区早期项目的开发商普遍知名度不高、品质力一般，未来随着省内乃至国内主流房企的纷纷进驻，品质、品牌、实力的竞争将明显加剧，市场格局将重新划定。? 港区住宅用地容积率普遍在3.0以下，更有大量地块容积率低至2.5乃至2.0，住宅的低密度、相 对高舒适度将成为港区市场相比于其他区域的明显优势，有利于吸引市区及周边刚需外溢型客 户和有改善居住需求的客户。唤醒生活之美二、区域住宅市场整体分析唤醒生活之美区域住宅市场发展概述2013年之前，区域内房地产市场以面向富士康的商铺、公寓（商业性质）为主，住宅 市场仅有裕鸿世界港、润丰悦尚等少数项目在售，总体供应量小、产品分化明显、市场竞争程度 较弱，区域住宅市场的受关注程度较低。2013年3月，港区规划获得国务院批复，正式上升为国家战略，区域规划建设明显提速，极 大地带动了区域住宅市场的发展。2013年下以来，随着润丰锦尚、正弘中央公园、豫发大运城、富田兴和苑等项目的陆续入市并普遍实现较好的销售业绩，区域市场热度明显增加，成交量明显放大，新项目的入市积极性也明显增加，未来将有万科、绿地越来越多品牌房企进驻港区市场，品质、品牌的竞争将愈 演愈烈。唤醒生活之美住宅市场整体分析从成交量来看，港区住宅市场6个月累计签约1442套、14.17万米；其中成交高峰位于2013年12月份，主要由 于正弘中央公园项目于11月底开盘、12月份集中签约。从价格上看，随着润丰锦尚、正弘中央公园、富田兴和苑等项目的陆续入市，区域市场整体均价上涨较快，近几 个月保持在约6200元/米。航空港区各月住宅成交情况：月份 3.11 4.01 2014.02 成交套数 86 43 972 146 54 141成交面积 （平米）
成交均价 （元/平米）38 05成交金额 （万元）成交套数航空港区各月住宅成交量价0 97 00 00成交均价：元/平米 0 26 94860 成交套数 3.11 14. 成交均价唤醒生活之美区域在售及潜在项目概况案名 位置 郑港三路与郑港四 街 开发商 正弘置业 正弘实业 规模 总占地1600亩，总建 200万平米 产品形态 户型面积（平米）当前售价 （元/平米） 6400正弘?中央公园一期为18F住宅首批76-120裕鸿世界港四港联动大道与郑 港六路交会处河南裕鸿置业占地1500亩，总建150 万平米多层、小高层、商业、 酒店、办公小高层90-170 多层170-450多层电梯洋房 豫发?大运城郑港四街与郑港六 路交会处 郑港二街与郑港六 路交汇处 新港大道与空港三 路交会处 四港联动大道与郑 港三路交会处西 1500米河南豫发置业分22块地，总占地 1700亩，总建360万方 占地148亩，总建31万 方 占地400亩，总建50万 方 首期占地5.8万平米， 总建14万平米首期18F住宅88-0润丰?锦尚河南保利置业 河南振兴房地 产 郑州君利建安 房地产开发有 限公司15层住宅87-0富田?兴和苑一期7层电梯洋房80-0君利?悦城11层的小高层住宅、公 寓、酒店、商业88两房 89、120三房4月26日开盘，均 价5300唤醒生活之美区域在售及潜在项目概况案名山顶御和园位置郑港七路与郑港六街 交会处 银河路（南水北调运 河）以西，盛锦路以 北，郑港二街以东， 鸿运路以南 郑港一路与郑港二街开发商山顶地产规模5栋15层住宅、10 个单元约 用地约500亩，总 建82万平米 总建约40万平米， 首期18.5万平米。产品形态15层住宅 精装修高层、 小高层、多 层 18层、31层 高层住宅户型面积动态69-90平米两房， 2014年5月认筹、 98-124平米三 6月开盘 房两厅一卫 ―― 预计首批2014 年8月份开盘万科魅力之城万科美景霄云里中建大观 地产――未开放绿地项目根据相关报道，2013年底至2014年初，绿地与航空港区签订郑州空港大都会项目，总体量800余万平米，总投资约 400亿元。唤醒生活之美不完全统计，2014年港区住宅推售将近150万方2013年 2014年 ……郑报置业：29万方 正弘〃中央公园：预计2014年推售20万方 万科美景〃魅力之城：28.47万方 名门〃景郡：约18万方 润丰〃锦尚：8万方 豫发〃大运城：约22.25万 裕鸿〃世界港：6万方 霄云里：18万方福田〃兴和苑：10万方不包括航程置业（高庄、薛店改造）等不确定市场供应。以及空港置业等小型开发商的供应体量唤醒生活之美港区主要住宅楼盘分布图霄云里 18万方 万科? 美景魅力之城 16.37万方 康桥? 孟庄改拆 29万方 郡利? 悦城 5万方 郑报集团 29万方 裕鸿? 世界港写字楼 29万方 裕鸿? 世界港 5万方 润丰? 锦尚 8万方 富田? 兴和苑 30万方 区域投放超过 120万方唤醒生活之美在售或加推商业在售或加推住宅名门? 景郡 18万方 正弘? 中央公园 12.4万方 万科? 美景魅力之城 16.76万方 正弘? 中央公园 11.7万方 豫发? 大运城? 22.25万方 豫发? 大运城? 白鹭源 7万方 山顶? 住宅，2.4万方22产品形态楼盘名称 正弘?中央公园 润丰?锦尚 润丰?悦尚 豫发?大运城 裕鸿?世界港 富田?兴和苑 君利?悦城 ★ ★ ★ ★ ★ 高层 （&18F） 中高层 （13-18F） ★ ★ ☆ 小高层 (9-12F) 多层 （花园/电梯洋房） ☆ 别墅类霄云里万科项目 山顶御和园☆☆☆ ★ ☆ ☆上表中，★ 为在售产品类型， ☆ 为非在售（含已售罄或未推）产品类型 从产品形态看，区域内在售住宅有5-7层的洋房、9-12层的小高层、13-18层的高层，其中13-18层的高层产品 供应体量最大；暂无别墅类产品和18层以上的高层产品供应。唤醒生活之美23产品面积楼盘名称 一房 两房 三房 四房 五房及以上正弘?中央公园润丰?锦尚 裕鸿?世界港 富田?兴和苑 豫发?大运城 君利?悦城 山顶御和园暂无暂无 暂无 50-60 暂无 ―― ――76-77、85--122 88 88-89 88 69、85-房1卫） 119-121（3房2卫）108（3房1卫），124、 130（3房地2卫） 140-175，185-200 110-125暂无暂无 200-250 暂无 暂无 ――暂无暂无 300-450 暂无 暂无 ――88（2变3） 129（3房2卫）87-89、125 98、106、118、124如上表所示，除裕鸿世界港项目面积以140平米以上的改善型产品为主外，其他项目在售产品均以刚需产 品为主，户型以75-90平米的两房、85-90平米小三房、110-130平米的三房为主。唤醒生活之美24销售价格区域内在售项目中，裕鸿世界港改善型大宅产品报价较高，达到9000元/米以上；其他项目价格都在元/米范围内；富田兴和苑项目虽为6-7层电梯洋房产品，但由于位置偏离目前核心区域，价格水也不足6300元/米。楼盘名称 正弘?中央公园 润丰?锦尚 润丰?悦尚 豫发?大运城 富田?兴和苑 君利?悦城 裕鸿世界港唤醒生活之美在售产品价格情况 首批房源开盘，整体成交均价6145元/平米 元/平米 整体实现均价5800元/平米 18层住宅，元/平米 6-7层洋房成交均价6300元/平米 11-13层小高层成交均价5300元/平米 主推5层电梯洋房，报价元/平米25趋化情况至2014年3月累计去 化量（万平米）楼盘首次开盘时间累计销售周期年均去化量（万平米）正弘中央公园润丰?锦尚 润丰悦尚 裕鸿世界港 富田?兴和苑013.9.14
2012年初 个月（3.12）7个月 3.01 （3个月） 约2.5年7.8―― 208套、2万方 约15万平米（估算） 3.415―― 8 6 7自2013年10月开放并认筹至2014年3月共6个月唤醒生活之美26二、区域主流个案分析? ? ? ? ? 正弘? 中央公园 裕鸿世界港 润丰? 悦尚 润丰? 锦尚 富田? 兴和苑 ? ? ? ? ? 豫发? 大运城 君利? 悦城 万科魅力之城 山顶? 御和园 霄云里27唤醒生活之美正弘?中央公园位置 开发 航空港区郑港三路与郑港四街交会处 投资商：正弘置业组合规模 产品开发商：河南正弘实业有限公司占地1600亩，总建200万平米；一期住宅共约8万平米、 848套。一期为5栋18层高层住宅类型配套 双气；中央公园；轻轨户型所有单元均为2梯4户，户型有75-88平米2房2厅1卫、8890平米2+1房2厅1卫、118-121平米3房2厅2卫 一期住宅成交均价约6150元/平米价格动态一期2013年11月底开盘，已售罄；二期预计2014年下半年 开盘。唤醒生活之美正弘?中央公园?已冠名7月26日莫文蔚演唱会（经济公司：嘉信传播) ?5月启动认筹，7月开盘，去年成交价6250元/平米，现报价6500元/平米 ?推售节点为8#地块（8万方），面积为75-120平米，主力88两方，115三房样板区进度正弘中央公园8#地块，已开始场地平整8#共11万方，因土地证分属中牟、新郑，此次加推为新郑部分的土地8号地位置正弘中央公园售楼部施工进度售房部总占地约9492平米，售房部（未来商业出售）占地月3000平米； 景观示范区涵盖建筑、部分水面、景观示范区等。唤醒生活之美8号地块施工通道正弘?中央公园预计5-7月首批产品，成交价格将在元/米；一、13年首批入市成交良好，达到港区标杆位置；14年比以市场占有率为目标的营销目的明确 13年9月认筹11月底开盘，认筹1600个号，934套房源当日售罄，当日成交均价6250元/平米； 二、其成交占比显示，市区投资客与关系介绍为成交的主要渠道；14年将以开拓客源渠道为支撑; 金水区52%，港区35%的成交客户占比；以及占比41%的介绍成交占比； 14年冠名莫文蔚演唱会，支撑其整合与开拓渠道的销售业务。三、项目整体的资金压力已经呈现；14年以保销售任务为核心目的;?14年3月底，其成为以负一层5.2万/个负二层4.2万/个加推，供应600余个，成交350个；?其位政府代建60万方回迁房（薛店南部），且兰河公园由其代建，仍未有任何实质性进展； ?售房部+景观示范区（公园商业用地）占地9300平米，局部湖景+5000平米售房部，投资数千万元； ?其以2014年任务目标为15亿元。至今仅完成1500万（车位） 四、14年区域刚需住宅供应超百万房，万科、康桥、中部大观的加入，势必加剧竞争态势。唤醒生活之美正弘?中央公园唤醒生活之美正弘?中央公园-户型-1/2/3#89平米2+1房2厅1卫 120平米3房2厅2卫76平米2房2厅1卫唤醒生活之美76平米2房2厅1卫正弘?中央公园-户型-4/5#典型户型90平米2+1房2厅1卫90平米2+1房2厅1卫85平米2+1房2厅1卫85平米2+1房2厅1卫唤醒生活之美33正弘?中央公园-销售情况? 正弘中央公园开盘以来各月签约情况：月份 4.01 4.03 累计 签约套数 755 61 13 14 843 签约面积（平米）
350 均价（元/平米） 43
签约金额（万元）
707 812 47537唤醒生活之美34正弘?中央公园-项目分析?项目占据港区北区宜居住宅区的优势地段，整体规划气势宏大，各地块自成一体而又完整围合，独享350亩市政公园，在整体规模、规划、外部环境等方面较其他项目有明显优势； ? 品牌方面，本项目较本地的豫发、裕鸿、名门、山顶等开发商在住宅开发方面有一定的优势，但2014年开始，随着万科以及未来其他国内一线开发商的进驻，项目在港区的品牌光环将有所减弱； ? 本项目已获取的住宅地块容积率在2.8-3.0，高于其他项目；相比之下，在产品形态（产品类型多样化、层数等）或规划舒适度（如楼间距）上可能会弱于其他项目。唤醒生活之美35名门?景郡-进度及概况场地平整 33F位置 郑港一路北侧；郑港四街东侧??总建筑面积256728平米，地上住宅174631平米，无商业，共1562户； 其中33F高层9个单元，6+1F洋房33 个单元；130平以上198户，130平以 下1364户，洋房为160平四方，高层 为85两方，118两房，120三房。规划6+1F 会所售房部高层1-3层采用石材，主体采用褐石 立面 面砖+氟碳漆，洋房1-3层局部石材， 主体褐石面砖、顶部深灰面砖造型 ? 进度 景观示范区+会所售房部已经开始施 工，由中建五局承建，预计7月下旬 主体达到开放条件，目前会所主体已 建两层。推售 其推售节奏目前未定，其营销暂无动作， 据了解，计划待景观示范区开放后加推会所售房部唤醒生活之美裕鸿?世界港位置 开发 组合 规模 产品 类型 项目定位 航空港区四港联动大道与郑港六路交会处东北 开发商：河南裕鸿置业；建筑设计：上海中星志成； 景观设计：上海北斗星 占地1500亩，容积率2.0，总建150万平米 涵盖住宅（5层电梯退台洋房、10层小高层）、商业、酒店、写字 楼的大型综合体项目。千亩大盘空港城市聚合体配套集中商业，五星级富豪酒店，、小学、中学，双气小高层面积90-170平米，多层电梯花园洋房户型面积以170 O到 户型 200O为主，也有部分300平方米-500平方米平层及复式大户型。复式层高3.6米、洋房3.3米、小高层3.1米。小高层（2012年开盘价格），多层电梯洋房元/平米，商铺均价1.7万/平米 目前主推大面积电梯洋房产品价格 动态唤醒生活之美37裕鸿?世界港-整体规划万科?住宅位于项目东侧位置，占地面积约 800 亩，整体容积 率约2.0，共分A、B、E3个地块，其中A地块规划为电梯 花园洋房，B地块规划为10层小高层住宅，E地块为富士 康定向公寓，F地块为万科项目用地。?商业大一期商业位于 D 地块，占地 200 亩，容积率 1.5 ，地 上总建筑面积约11万O，规划为6万O独立4层集中商业， 4万O奥特莱斯购物中心。项目富士康公寓沿街底商面积约 2万O，大二期商业地块位于四港联动大道以西位置，目前 暂未规划。?办公、酒店规划4栋10层低密写字楼和两栋酒店式公寓。唤醒生活之美38裕鸿?世界港-小高层产品项目一期一批（B地块）――丽园，规划17栋10层小高层住宅，1梯2户或1梯3户设计，住宅面 积约10.5万O，总户数约720户，户型面积区间90-190O，主力户型为140―175O三房。于2012年1 月开盘，开盘成交均价5500元/米，现已去化95%以上。主要销售期内月均去化约60套。? 小高层户型大致配比如下：户型 两室两厅 三室两厅 四室两厅 合计 户型面积 90-122O 140-175O 190O 总面积 2.1万O 6.8万O 1.6万O 10.5万O 面积占比 20% 65% 15% 100%唤醒生活之美39裕鸿?世界港-小高层产品唤醒生活之美40裕鸿?世界港-5层洋房产品项目一期二批（A地块）――丽宫，规划22栋5-6层电梯多层住宅，1T2户设计，住宅面积约 18.4万O，总户数760户，户型面积区间186-396O，主力户型为186―220O四房。容积率0.9，层高3.3-3.6米，30-46米楼间距，外立面采用石材。大致户型配比如下：面积 占比 21%楼层户型面积总面积顶层复式四室三厅三卫240-250O3.8万O2-4层四室两厅两卫186-220O9.9万O54%首层带负一六室两厅三卫313-450O4.7万O25%合计18.4万O100%唤醒生活之美41裕鸿?世界港-花园洋房户型-大层唤醒生活之美42裕鸿?世界港-花园洋房户型-顶层复式唤醒生活之美43裕鸿?世界港-趋化分析? 首批地块的小高层产品供应相对稀缺、入市价格低，去化速度相对较快，整体去化速度呈现 为：两房&三房&四房的关系，面积越大、去化速度越快，去化最快的为90-120米两房户型。? 二批的多层产品面积大、单价高、总价高，购买门槛较高，加上面临着如龙湖、中牟等区域 的竞争，去化速度较慢，面积越大去化率越低。? 项目作为港区入市最主的住宅项目，主要面向改善型居住客户，与港区的区域属性和发展规 律不匹配，定位超前于港区市场，户型面积明显大于区域市场的主流需求，导致整体去化缓 慢。唤醒生活之美44润丰?悦尚润丰?悦尚项目位于四港联动大道与云港路交叉口，用地面积约146亩，总建筑面积20万米，规划为15栋8层的住宅、1栋8层的SOHO 办公及底商，容积率1.89。住宅仅2栋公开出售（16-17#），共208套，户型为88-114米的两房、三房；其他住宅为面向富士 康员工的定向销售房源；SOHO办公共4个单元，3梯16户，共446套，面积44-92米。商业共约5万米，以两层为主，局部一层。唤醒生活之美45润丰?悦尚-销售情况及产品分析该项目对外出售的住宅为16、17号楼，均为10层，1-2层为商业。其中16号楼为5个单元，1 梯4户（其中3单元为1梯2户），17号楼为3个单元，均为1梯4户。住宅于日公开，2013 年1月12日开盘，成交价元/米，均价约6000元/米，开盘当天售罄。项目对外销售住宅的户型配比如下：户型 两房两厅 三房两厅 合计 面积（平米） 88-89 114 套数 184 24 208 比例 88% 12% 100%户型分析：整体面积偏小，户型无明显附加值。90米以下两房占总套数的88%，三房比例偏小，销售中三房较为抢手、供不应求。唤醒生活之美46润丰?悦尚-户型组合16#标准层17#标准层以1梯4户为主，个别单元为1梯2户；纯南向两户为88米方正两房，边户为不方正 的89米两房或114米三房。唤醒生活之美47润丰?悦尚-户型-189两房89两房88两房唤醒生活之美88两房润丰?悦尚-户型-2114三房一 卫89两房88两房唤醒生活之美88两房润丰?锦尚位置 郑港二街与郑港六路交会处 开发商 投资商：北京润丰集团；开发：郑州保利置业有限公司S 占地148亩，容积率为2.5，住宅19.4万平米，商业2.0万平米，采用石 材立面，双气配套，配双语幼儿园。港区臻品，88-140平米全家庭别境 全石材社区 88平米两房，108-130平米三房；40-50平米SOHO 日开盘成交价为6300元/平米（不含一层），一层跃层 均价为9250元/平米； 2013年9月开盘当天去化192套，去化率为57%，其中87平米南向两 房去化最好。6 5 7 3项目简 介 定位语 卖点润丰锦尚户型 边户两房 南向两房 边户 三房两卫 南向 三房一卫 一层跃层 合计唤醒生活之美户型面积（平米） 87-88 87 124-130 108 87-130套数 78 78 110 55 16 337成交均价（元/平米） 74 00销售套数 38 64 51 38 1 192去化率 48.7% 82.1% 46.4% 69.1% 6.3% 57%价格 去化 情况动态日，40-50平米空港SOHO、25-350平米商铺会员招募。50润丰?锦尚-户型分析-1两室两厅一卫 87平米两室两厅一卫 87平米? 87米纯南向两房户型方正全明，布局合理，为本批最优户型，需求量最大? 87-88米边户两房户型不方正，南向面宽小，空间利用率低，客户接受度低唤醒生活之美51润丰?锦尚-户型分析-1三室两厅两卫：130平米三室两厅两卫：124平米三室两厅一卫：108平米? 108米三房一卫户型为纯南向大面宽设计，采光好，在三房户型中去化率相对较高 ? 124、130米户型南北通透、全明设计，但厨房的位置设计影响了南北通透的实际效果，也未实现动静区合理分区；加上面积大、总价偏高，导致去化率偏低。唤醒生活之美52润丰?锦尚-日开盘销售情况分析?产品分析纯小高层社区，容积率2.5，双气配套、全石材立面、双语帅儿园，产品规划、配套有一定优势；整体户型设计较差， 无突出优势 ?价格分析：此次为润丰锦尚项目住宅首次开盘，实现均价约6300元/米，相比于2013年1月份润丰悦尚项目住宅开盘5800元/米的实现均价，价格涨幅约为500元/米 ?客户分析 排号周期为8月11日至9月13日共34天，累计排号340组、日均10组； 从开盘现场看，购房客户主要为港区周边村民、商户及少量上班族，购房目的主要用于自住，部分客户来自该公司 润丰悦尚项目积累的住宅意向客户；来自郑州市区的客户比例较低。?去化分析 投放337套，认筹340组，去化192套，去化率57%、解筹率56%；排号量相对不足，首次开盘去化率不理想。其中，87米纯南两房户型最好，去化率最高；边户两房及大面积三房因户型差或总价偏高，导致去化率偏低。唤醒生活之美53富田?兴和苑位置 开发商 新港大道与空港三路交会处 外展点：郑东新区CBD丹尼斯新天地 河南振兴房地产（集团）有限公司；代理：深圳泰辰 ? 规模 ? ? ? 产品 ? ? 总占地360亩，总建50万方，一期占地128亩，容积率1.7，绿化 率35%，规划住宅13.4万方，商业0.32万平米 一期为30栋电梯洋房、4栋公寓 首期推出16栋6-7层法式洋房，一栋12层公寓 洋房产品为1梯2户、3户，面积为81-125平米，户型为2房、3房， 整体定位为刚需洋房，立面为真石漆； 洋房产品亮点为营造4.5米层高，15平米的入户厅 公寓产品为12层，2梯13-15户，户型面积为57-84平米，层高3.2 米 配套 双气、幼儿园；周边：紧邻郑州一中、公立实验小学 项目日售楼部开放并启动会员招募，11月2日样板区开动态放，12月份首次开盘。洋房均价约6300元/平米；小公馆成交价元/平米价格唤醒生活之美富田?兴和苑-户型2室2厅1卫 88平米3室2厅1卫 111平米3室2厅1卫 112平米唤醒生活之美55富田?兴和苑-户型唤醒生活之美56富田?兴和苑-户型8#3室2厅1卫101平米3室2厅1卫101平米唤醒生活之美57富田?兴和苑-销售情况?富田兴和苑开盘以来各月签约情况：月份 4.01 4.03 合计 签约套数 179 42 38 84 343 签约面积（平米）
276 均价（元/平米） 03
签约金额（万元）
792唤醒生活之美58豫发?大运城豫发大运城白鹭源 1 4 6 7 2 3 8位置 开发 组合首期位置：郑港四街与祥顺路交汇处 投资商：河南豫发置业；开发商：郑州港发置业；景观 设计：深圳奥雅；建筑设计：上海现代华盖；品牌运营广州炬作 ? 项目共分22幅地块（北区20个、南区2个），总占 地1700亩，总建360万方； 首期住宅占地91亩，容积率2.26，规划12栋18层法 式高层，其中4栋2梯3户，8栋2梯4户，共1150套 房源；9 10规划?5 1211立面 配套 户型法式风格 ；住宅1-3层采用石材，主体采用砖红色面砖 双气社区，内部配幼儿园、小学、初中、高中一站式教 育，邻近轻轨12、17号线。88-129平米的2房、2房变3房、3房 ? 首批3栋，分别为1、2、9#，其中1、9#为2梯4户， 2#为2梯3户，共450套房源 ? 户型主要有88平米的2房、2房变3房，以及129平米 的舒适3房，其中90平米以下房源占52%首批房 源 价格唤醒生活之美元/平米59豫发?大运城-户型11#、4#、5#、8#、11#、12# 标准层户型组合129平米三室两厅两卫129平米三室两厅两卫88平米两室两厅一卫88平米两室两厅一卫唤醒生活之美60豫发?大运城-户型22#、3#、6#、7# 标准层户型组合130平米三室两厅两卫130平米三室两厅两卫88平米两室两厅一卫（2+1）唤醒生活之美61豫发?大运城-户型29#、10# 标准层户型组合89平米两室两厅一卫（两变三）89平米两室两厅一卫（两变三）88平米两室两厅一卫88平米两室两厅一卫唤醒生活之美62豫发?大运城?白鹭源-户型配比户型 两房两厅一卫 两房两厅一卫 面积 88 88 套数 324 144 套数比 29% 13%(两变三南户)两房两厅一卫 (两变三边户) 三房两厅两卫 合计89 129、166%52% 100%项目户型构成较为简单，主要包括5个户型。从各面积段配比来看，130米左右的大三房的比例达到52%，处于区域内较高水。88-89米的两变三户型占比共19%；88米常规两房占比29%。唤醒生活之美63君利?悦城位置 四港联动大道与郑港三路交会处西1500米 （地铁孟庄路站） 开发商：郑州君利建安房地产开发有限公司； 代理：伟业顾问 首期占地5.8万平米，总建14万平米，规划11层的小高层 住宅、公寓、酒店、商业等，容积率1.9。一期雅居悦为11-13层小高层住宅， 二期雅熙悦为洋房 88平米两房，89平米三房，120平米三房 元/平米 日，雅居悦VIP会员招募；3月29日，VIP会 员定制升级；4月26日开盘，均价5300元/平米。开发 组合规划产品 形态 户型 价格动态唤醒生活之美君利?悦城-T4125平米三室二厅二卫125平米三室二厅二卫89平米二室二厅一卫89平米二室二厅一卫唤醒生活之美65君利?悦城-T387平米三室一厅一卫87平米三室一厅一卫88平米二室二厅一卫唤醒生活之美万科美景?魅力之城位置 1、郑港三路与郑港二街交会处；2、银河路（南水北调运河） 以西，盛锦路以北，郑港二街以东，鸿运路以南 郑州航空港区万科美景置业有限公司 魅力之城是万科在郑州开发的第三个项目，也是万科在全国 项目 概况 布局的第十三座魅力之城。项目总占地面积约500亩，规划 总建筑面积82万O，是一个集洋房、小高层、高层等多形态 建筑的纯生活住区。产品开发商类型户型 价格 动态唤醒生活之美精装修的多层洋房、小高层、高层住宅75平米两房，89-130平米三房 暂无 首批预计2014年8月份开盘万科美景?魅力之城-市区外展点唤醒生活之美万科美景?魅力之城?七千元的销售报价，涵盖装修，装修标准为简装不含电器； ?装修成本约500元，在开发商集中供货施工条件下，成本控制约350-400元/平米； ?整体港区元/平米的价格，其装修的概念对投资客会带来更大的吸引力； ?品牌效应明显，且其与市区多盘联动的模式，在降低综合成本的同时，可追逐更高的溢价预计其6-7月入市，现报价7000元/米以上万科美景龙堂 （均价12000元/平米，管城区） 外墙 门窗 供暖 燃气 客厅餐厅天花 客厅餐厅地面 卫生间干区地面 卫生间五金 地下室电梯厅唤醒生活之美万科城 （均价7500元/平米，高新区）外墙涂料 塑钢型材+双层中空白玻 客厅、餐厅、卧室、卫生间安装暖气片 燃气管入户 “立邦”乳胶漆 “圣象”强化复合地板 “蒙娜丽莎”地砖 “摩恩”淋浴花洒，“摩恩”冷热水龙头 墙面乳胶漆，地面水泥砂浆找平4层及4层以下局部石材+外墙涂料，4层以上外墙涂料 断桥铝合金型材+双层中空玻璃 客厅、餐厅、卧室、卫生间安装地暖系统 燃气管入户，安装燃气泄漏报警探测器 局部吊顶，“立邦”乳胶漆 入户玄关局部石材，其余部分“圣象”强化复合地板 “圣象”强化复合地板 “摩恩”淋浴花洒，“摩恩”冷热水龙头，“摩恩”厕纸架，“摩恩” 毛巾挂杆 天花“立邦”乳胶漆；墙面局部墙砖，“立邦乳胶漆”；地面地砖万科美景?魅力之城-项目相关信息根据万科公司内部相关报告，万科魅力之城项目，位于航空港区银河路（南水北调运河）以西，盛锦路以北，郑港二街 以东，鸿运路以南； （一、二期）用地面积约22万米，总建筑面积约56万米。2014年计划开工面积118721米。万科新增项目简报? 2013年12月，公司新增郑州航空港区项目。该项目位于郑州市航空港区银河路（南水北调运河）以西，盛锦路以北，郑港 二街以东，鸿运路以南。项目净用地面积约17.3万米，综合容积率2.5，计容积率建筑面积约44.7万米，万科拥有该项 目51%权益。? 2014年2月，公司新增郑州魅力之城二期项目。该项目位于郑州市航空港区，银河路西侧，郑港二街东侧，盛锦路北侧，鸿运路南侧。项目净用地面积约3.8万米，容积率3.0,计容积率建筑面积约11.8万米，万科拥有该项目51%权益。唤醒生活之美70山顶?御和园位置 郑港七路与郑港六街交会处河南省山顶房地产开发有限公司； 物业管理：河南省山顶物业管理有限公司 5栋15层小高层住宅（7-11#） 双气 配套 商业配套：山顶福都商业广场、丹尼斯港区购物中心； 交通：2号线郑港六路站就在家门口 69-210平米，70平米两房一厅一卫、90平米两房两厅 一卫，124平米三房两厅一卫 未开盘，对外报价6000元/平米左右 日首批房源认筹，预计6月份开盘开发商产品户型价格 动态唤醒生活之美71山顶?御和园-7#东单元唤醒生活之美72山顶?御和园-7#西单元唤醒生活之美73山顶?御和园-8、9#主力单元124平米三房两厅一卫106平米三房两厅一卫90平米两房两厅一卫90平米两房两厅一卫唤醒生活之美74山顶?御和园-10#单元118平米三房两厅一卫124平米三房两厅一卫98平米三房两厅一卫唤醒生活之美75山顶?御和园-11#99平米三房两厅一卫106平米三房两厅一卫90平米两房两厅一卫90平米两房两厅一卫唤醒生活之美76山顶?御和园-顶层复式户型唤醒生活之美77附件：港区2013年10月至2014年2月 网签备案信息唤醒生活之美THE END & THANKS79唤醒生活之美
【郑州高层住宅调研报告】建业城市花园社区调研报告1 区位 建业城市花园社区位于郑州市区东隅，东临中州大道，南临郑汴 路，西邻建业路。熊儿河流经地块西北角。小区北面为郑东新区 CBD 积绿地。小区东南角即为建业外国语中学，配备有楼，体育场， 篮球场。其他周边配备情况如下幼儿园：新阳光幼儿园、英协幼儿园、省直第二幼儿园、小先锋双语 幼儿园 中小学：金燕小学、郑州师专附小英协外语小学、河南省实验小学、 郑州二十三中大学：中南财经政法大学河南继续教育学院、河南中医学院、河南广 播电视大学、河南检察职业学院 2 定位 建业城市花园社区为具有欧式风格的智能型环保高档居住社区。(小区入口) 3 规模 小区占地 187,061 平方米，居民 1813 户，总人口 5500 人。4 规划结构 建业城市花园社区主要为片块式布局， 以居住组团为基本组 织居住区， 即由若干个组团形成居住区， 居住区由若干住宅组团组成。住宅组团相当于一个居民小组的规模。住宅组团内设有居民小组办公 室、卫生站、青少年和老年室、服务站、小商店（或代销店） 、 托儿所、儿童或成年人活动休息场地、小块公共绿地、停车场库等，这些项目和内容基本为本组团居民服务。(小区内道路及 建筑排布) 5 交通 中州大道和郑汴路均为城市主干道，交通流量大，小区处在两条 道路交汇的区位，郑汴路立交桥位于小区东南方约 350m 处，周边有 多辆公交车通行。小区周边通行的公交车有 15 、66 、86 、305 、 310 、52、 77 、218 、 60 、 215 等。其中一期为人车分流模式， 车行道沿基地周边布置，中间为水体绿化，建筑围绕中间绿化布置。二期小区内部道路纵横布置，建筑布置较为均匀，无较大绿地景观部 分，人车混行。（中州大道，位于小区 以东）6 建筑群体 小区建筑以多层为主，小区主干道南有两栋高层建筑，容积率较 低，建筑类型为塔楼和小高层。其中一期的容积率为 2.0，绿化率为 40 ％ （ 小 区 为 1998 年 开 始 破 土 动 工 ）。7 绿地 一期绿地较为集中在中间部分，并设计有中心景观水体，因建 筑围绕绿地布置，绿地使用率较高。二期绿地被小区道路纵横切割成 许多块，建筑和绿地结 合更为紧密，建筑排布 更为紧密。（一期被建筑 环绕的中心景观水体）8 公共设施小区的各类设施配套齐全， 设有居民活动室、 图书室、 健身房、 室内篮球馆、游泳馆、社区文化站、医疗服务站、便民服务站、购物 超市、幼儿园、学校等服务机构。周边设施具体如下幼儿园：新阳光幼儿园、英协幼儿园、省直第二幼儿园、小先锋双语 幼儿园（位于小区东南角 的建业外国语中学）中小学：金燕小学、郑州师专附小英协外语小学、河南省实验小学、 建业外国语中学、郑州二十三中 大学：中南财经政法大学河南继续教育学院、河南中医学院、河南广 播电视大学、河南检察职业学院 商场：金博大购物中心、亚神超级市场、永乐生活电器金水店 ：郑州新华中医院、河南省中医学院第三附属医院、河南省胸科 医院 邮局：金水花园邮政所、商城东路邮政所 ：上海浦东发展银行郑州分行、中国工商银行顺河路分理处、中 国交通银行燕庄支行、中国光大银行未来路支行其他：德亿大酒店歌剧院、燕庄水上温泉 小区内部配套：幼儿园、超市、健身中心（小区所在的银行）（小区周边商业） 9 建筑风格 建筑主要为欧式风格，一期建筑开窗简洁，二期建筑屋顶为拱 形屋顶，欧式风格较为强烈。一期建筑主要为七层，最前排建筑为底 层沿街商业，上层建筑，最后一排建筑为十二层。二期则主要为六层 和七层建筑，其中六层布置在建筑在小区南北向主干道东侧，七层建筑在西侧。（三期和四期则主要为高层建筑，并且在建）。色彩上小 区一二期建筑以黄色为主，以红色，浅灰色为辅，部分住宅楼刷有蓝 色屋顶，建业外国语中学则以红色墙体为主。以简洁风格为主，开窗 规律。材质主要为建筑漆，部分建筑屋顶贴有面砖。户型上以两房， 三方和四房为主，少一居室的户型。其中三房较多，如三室一厅和三 室两厅。（小区建筑黄色为主色调） 10 调研总结 对住宅小区的调研使我加深了对小区规划的认识,住宅小 区的规划是一个整体的系统设计,它涉及到很多方面,而在我们的设 计中则简化为小区建筑,道路和环境的设计。而在实际的项目中则是 关乎方方面面的，一个小区设计的成立要建立在周围有学校，医院， 银行，商业的基础上。还应考虑到交通的便利性，通过调研使我可以 借鉴这些小区的规划优点, 吸取其设计的不足之处,在我们的设计中,扬长避短,为居民经济合理地创造一个满足日常生活和文化生活需要 地舒适、卫生、、宁静和优美的居住环境。调研报告―城市居住小区调研2013 年 4 月 25 号
【郑州高层住宅调研报告】珠宾花园住宅小区及任务书地形 参观分析报告调查时间调查地点：2012 年 11 月 10 日 珠海市香洲区情侣南路 吉大万科珠宾花园调查对象：拱北情侣南路周边环境实地 吉大万科珠宾花园高层住宅小区参观调查内容：我们做每个设计之前都要出去参观，去调研，首先是充分了解我要做的住宅小 区具体是怎么样的，在现实中去感受它的氛围、空间尺度以及它的灵魂，其次对于现有住宅小 区的现状要有充分的了解，如市场，政策，发展趋势，时代特征等等，最后，通过参观，思考 我们如何结合地形周边环境做出一个怎么样的设计，通过分析现有小区的优缺点，思考从什么 方面去改进，以及创新。1 高层住宅小区设计作业分析1)这次的设计作业难度比以往的都要高，我们更多要考虑现实，规范，很多各方面的限制 要考虑，要兼顾多方面的因素，不能太自由的发挥，不过曾老师曾经说过，也有很多好的建筑 方案，都是在地形，规范等等的限制中生长出来的。由于是住宅我们更多的是要考虑合理，实 用，外形的方面是根据这些诞生的， 。2)由于高层住宅有较大的小区的活动广场，景观设计很重要。高层视野较开阔，住得高望 得远，做我们的设计任务时候更要考虑周边环境的因素，尽量避免遮挡，采光要好。在户型设 计的取景方面，要避免不好的景观，更好地利用自然景观比方如说我们此次情侣南路的海景。由于是居住的环境， 所以在地形上选这位置时也要注意空气质量以及动静分区等问题；珠海市 自然风大，高层尤其大，设计时我们尽量避免直线通风，采光较好，但是低层部分可能会有遮挡，这就要考虑与周边建筑物的退让，住宅楼与住宅楼的间距，住得高望得远，有开过的视野 城市的灯火尽收眼底。3)我们设计的时候由于要考虑结构还有空间的利用所以，很难做到每个户型设计的朝向、 采光、通风都合理。不过我们可以尽量从平面构成上考虑，尽量做到三面采光，比方说我参观 的珠宾花园，里面有几栋在平面上是 T 型的，分布三个户型，中间一厅，各户型都可以三面采 光，要着重考虑垂直交通的问题，多设计走道和门窗，还要有安全出口，电梯一出问题上下就 很麻烦所以也要设计人行楼梯，同时尤其要注意消防安全性的设计，由于近年的汶川大地震， 人们对结构的坚固抗震也提高了。此方面也要充分考虑，由于是居住小区，所以对营造一个相 对和谐的宁静的舒适的气氛很重要，增大了设计难度，还要考虑底层车位布置问题。必要时考 虑设地下车库 4)由于我们还要做底商设计交通流线的组织就显得尤为重要，车行的流线尽量做到互不干 扰，动静的分区，热闹与安静要区分开来，地形有高差，这方面我们要设计坡道，初步考虑底 商上部做一个空中花园式的广场设计，通过桥等来连接各栋住宅。1.1 珠海吉大万科珠宾花园地址：吉大景山路177号，九洲城博物馆旁 总占面积：11万O 总建面积：15万O绿 化 率：40% 容 积 率：1.31 车位：830个（地面：60个地下两层：770个） 小区配套：会所、游泳池、健身房 商 业：珠海免税商场、珠海百货商场 医 疗：珠海延年医院、广东省中医院珠海医院 银 行：工行、建行、农行、交行 教 育：珠海吉大小学此次我主要调查的是位于吉大的万科珠宾花园， 这个小区里的内容很丰富， 有居住区， 商业街，酒店，风景非常优美，有一个大湖，居住区靠着山，各种设施很齐全，花园是现代建 筑和古典景观融合的建筑风格， 湖景部分运用了一些古典园林的手法，而商业区和居住区则是 现代化的建筑，呈现了一种开放性和融合性，据查资料这个花园是现代岭南建筑风格。居住区分析1）上图是红圈是其中的一种高层住宅类型，应该属于塔楼，29 层，为 T 字的屋顶平面， 编号 1、2、3，分别都是户型也就是说每栋楼有三种户型，满足每个户型三面采光。2）中间为厅，和垂直交通的布置。3）篮圈是凸字平面，23 层，只有两个户型，两栋由空中露台广场相连，板楼结构，同样满 足三面采光。4）每个户型至少设一个公用洗手间，主卧室一般都配独立卫生间，厨房都配有阳台，各 户型都配有空中花园（大阳台）观景阳台，户型实用率高。红圈内 01 户型蓝圈内左边 01 户型小区设计分析1）根据动静分成两个区域，商业区和居住去，外是商业区，丰富多彩，现代岭南风格商 业街的设计，内为住宅区，有别墅，有超高层洋房。2)设施齐全，甚至连酒店也有。3)环境利用：该地方有山景，海景，湖景，根据不同户型分配，满足不同的顾客需求， 4）尊重自然，没有大幅度的改造，我们做设计时也不要为了景观做大幅度改造，应该结 合所处位置的自然景色进行别致的修饰，成了一些引人入胜的景观享受。更好地利用原有自然 景观 我们的任务书地形也有山景和海景。而珠宾花园的湖和山是其最大的特色，该小区根据 湖和山来组织空间，结合原有的珠海宾馆特色建筑环境建造成这个有魅力的小区。5）该小区是以历史为线索来设计设计，改造原有珠海宾馆的项目，让现代，先进的，潮 流的， 国际化的元素扎根于城市内， 很好地融合进去。这点在我们的作业中应该好好学习借鉴。万科花园湖景观商业区总平面1.2 实地：情侣南路龙园雅苑情侣南路情侣南路地形1 ）地处珠海市，气候宜人、只是风有点大，环境优美、很多旅游的景区、是最适合人类 居住的城市之一，也是中国最早设立的特区之一，城市前景很好，很有发展潜力。珠海市有机 场有港口，各种交通便利发达。离澳门，广州，深圳等地也不过要两三个小时。2）该地形依山傍海同样有山景，海景，设计时候需要巧妙利用，另外地形有高差，要结合高差组织流线。3）情侣南路附近各种配套设施齐全，生活氛围良好，人文素质良好，有一定文化资源。4）距离拱北口岸很近，交通发达便利。5）情侣路本身就是一个旅游文化资源，景色优美。6）情侣南路现有的龙园海湾雅苑小区进不去。只能在外面观摩。感受在本次调研注意到学会结合历史， 文化，自然环境来让我们的设计建筑富有生命力的重要 性。了解了关于塔楼，板楼的区别，有时候，我们更要注重一种传承的理念，在这个万科珠宾 花园中，我看到了一种融合，融合其实就是一种创新，一个好的方案不一定要很夸张，很有特 色，很超现实，我们知道无论设计什么建筑，之前的商业街也好，现在的高层住宅也好，最重 要的就是以人为本， 因为无论出于什么功能， 建筑本身就是为人服务的， 居住型建筑更是如此， 在这个设计作业推敲方案的时候，我们要更多考虑人的感受，把自己代入进去，多角色切换， 去体验自己做的方案， 住宅应该给人一种安定安稳舒适的精神感受，记住精神才是最尊贵的享 受。参考资料[1].住宅设计原理[2].万科珠宾花园资料
【郑州高层住宅调研报告】说到郑州商业的发展，印象中最为深刻的要数上世纪 8、90 年代火遍全国的“二七商战” 了，全国排名前 20 的百货公司有近一半都云集在郑州，当年红遍大江南北的“红太阳” （亚 细亚）看起来更是傲视群雄不可一世。但好景不长，郑州商业的发展随着亚细亚、金博大、 郑州百货大楼的陨落而放慢了前进的脚步， 犹如一辆出了故障的轿车， 只得打开双闪缓慢的 靠边行驶。在随后的 10 年里，丹尼斯、正道花园、大商等一批“老百货”充当了“临时 引擎”，带着郑州商业这辆老旧破车继续向前行驶。直至 2011 年万达集团的进驻，郑州商 业才算是真正意义上的迈进了“购物中心”模式的新商业时代。之后的两三年里，随着国贸 360 广场、万达广场、曼哈顿商业广场、深国投印象城（已被华润收购并入万象城 2 期）等 一批新秀的崛起，以及华润万象城、丹尼斯大卫城的蓄势待发，“郑州商业”这头沉睡已久 的狮子终于要起来梳展一下筋骨了。接下来，小编就为大家奉上几个具有代表性的商业项目调研情况 购物中心 东：丹尼斯七天地、升龙曼哈顿、绿地原盛国际 南：二七万达广场、升龙国际中心 西：锦艺城 北：郑州国贸中心 中：丹尼斯人民店 东区1、丹尼斯七天地 项目介绍 丹尼斯七天地位于位于郑东新区内环 30 座 22 层高层建筑与外环 30 座 30 层 高层建筑之间，南起商务西八街，北至商务西一街，正处 CBD 核心区。丹尼斯 CBD 步行街， 总建筑面积约 26.5 万O， 其中经营面积 21 万O， 停车场面积 5.5 万O （约 1200 个停车位） 。品牌招商 主力店 丹尼斯大卖场、七天地国际影城 零售PORTS、六福、周大生、PRICH、odbo、渔 、ochirly、ONLY、VERO、 MODA、 耐克生活、阿迪生活、ROEM、江南布衣、亦谷、拉柏家雅、 JACK JONES/思莱德/LEE/LEVI'S 餐饮 1 天地 必胜客 2 天地 麻辣新语、土大力、鹿港小屋、花千代、北角秀味、 虢国羊肉汤、阿三生煎、银鼎轩、重庆小天鹅、南翔小笼 3 天地 龙宫 4 天地 彩粤轩 5 天 地 豪客来 6 天地 百岁拉面、本福回转寿司、彼酷里烤全鱼、高丽烤肉、泰飨、阿利茄汁 面 7 天地 九回香、 趣趣锅、 米乐居、 皮皮鲁西餐、 KFC、 花千代、 鱼乐、 塔吉锅、 Zoo Coffee、 川之味、老港记 娱乐休闲 美丽田园、李嘉子形象设计、鹅塘酒吧/M（曼）qSPA 运营点评 七天地商业全部由丹尼斯持有经营，自 2010 年起整体分三批陆续开业。运营 采取租金、扣点等合作方式。零售类 1 层月租金可达 100-150 元/月/O。目前在 CBD 区域， 凭借其超大体量及多年专业运营能力， 已成为当之无愧的龙头。但不足之处小编也要狂吐一 下：1 地下停车场导视系统不给力；2 除去二、六、七天地由餐饮、超市业态撑着以外，其 余均可谓是不折不扣的“鸡肋”。2 、升龙曼哈顿广场 项目介绍 曼哈顿广场位于燕庄旧址，地处金水路与未来路交汇处。曼哈顿广场是郑州 市首个大型城市综合体项目，也是郑州东门户最具标志性城市建筑群，项目总投资额逾 40 亿，地上总建筑面积约 80 万平方米，定位于大型城市综合体，规划涵盖住宅、商业、写字 楼、酒店及精装公寓等多种物业类型。曼哈顿广场以金水路为轴线分为南北两个区域，金 水路南侧为高档住宅、商业配套区，金水路北侧为金融、办公区。主力店 沃尔玛、国美电器、赛博数码广场、奥斯卡影城 零售 屈臣氏、利郎、九牧王、奔驰展厅 餐饮 星巴克、肯德基、必胜客、德克士、土大力、汉堡王、绿茵阁、拉芳舍、 娱乐休闲中体倍力健身中心、乐界潮会所 KTV、英途外语 运营点评 升龙曼哈顿广场为升龙在郑的首个项目，2009 年开业至今一直未有大起色。主力店招商为该项目亮点。由于部分街铺采用返租模式， 故在返租到期也曾发生商户集体罢 市情况，对项目产生不良影响。目前租金水平为 1F：80-180 元/月/O，2F：80-160 元/月/ O。项目弊端：室内步行街由于商铺产权问题，一直无法进行统一定位与招商。3、绿地原盛国际 项目介绍 绿地?原盛国际项目位于金水路与东风东路交汇处东南角。项目总建面积约 38 万平方米，是以多种办公形态的商务空间为主，集“商业、办公、酒店”于一体的大型 综合性商业项目。项目一共有 8 座办公楼，1 座酒店，其余部分为商业。绿地?原盛国际项目的 商业定位为：以目的型消费顾客为主要消费客群，以中、高档消费为主，引进以餐饮为主， 娱乐、健身 SPA、展贸型业态，并配以少量零售业态的格局。零售 光大银行、兴业银行、丹尼斯、宝马展厅、宜家代购、美乐家 餐饮 青莲酒家、迪欧咖啡、杭州望江门、小馆子、甘思咪哚、西堤岛咖啡、 娱乐休闲 美格菲健身、盛世豪门 KTV、足浴会所 运营点评 原盛国际为绿地在郑第一个综合体项目，于 2009 年开业面市。项目整体采用 租售并举模式。项目亮点在于招商先行，以租促售，兼顾了开发商资金链及项目商业品质的 平衡。因项目销售中投资客比重较大，故对后期招商及开业运营也产生了不良影响。目前租 金水平为 1F：80-150 元/月/O，2F：60-100 元/月/O。南区 1、二七万达广场 项目介绍二七万达广场位于大学路与航海路金十字交汇处，是万达集团在郑州开发的 第二个项目，项目占地 165 亩，总建筑面积 62 万平米，是集高尚住宅、商业、高级酒店、 精装 soho 于一体的大型城市综合体项目。主力店 万达百货、万达国际影城、大歌星 KTV、大玩家游戏厅、华润万家超市、国美 电器、艾博健身会所、苏园酒楼 零售 ZARA、C&A、优衣库、TOMMY、GUESS、CK、ESPRIT、LEE、I DO、热风、西遇、 WHO.A.U、GAP、P&B、G2000、屈臣氏、天梭、APPLE 数码、新秀丽 餐饮 星巴克、必胜客、肯德基、麦当劳、仟吉、松本楼、蜀江烤鱼、蓉李记、麻辣 香汇、汉拿山、哈根达斯、Double Seven 法式餐厅、Caffebene 运营点评 二七万达广场为万达在郑第二个综合体项目，于 2012 年开业面市。依靠万达 成熟的综合体管控模式，项目在主力店招商、后期运营企划、租售互动等方向显示出万达在 此产品上的专业性。同时，随着二七万达的开业，对周边项目升龙国际中心已产生了较大影 响。目前该项目平均租金水平为 200 元/月/O。2、升龙国际中心 项目介绍 升龙国际中心位于郑州市大学路与政通路交汇处，项目总建筑面积 120 万平 方米，涵盖大型商业、高档商务办公、五星级酒店、高档公寓及高档住宅等多种物业形态。升龙国际中心拥有自身 28 万平方米的商业中心作为商业配套，定位于“新都市时尚消费体 验中心”。主力店 大润发、国美电器、奥斯卡国际院线 零售 屈臣氏 餐饮 西湖春天、鼎鼎红、肯德基、迪欧咖啡、老庄火锅 、鑫狮麟、 京福华、道 礼家娱乐休闲 红馆娱乐 运营点评 受股东分散、散售、返租到期等一系列因素影响，升龙国际中心在 2011 年 开业后经历了短暂辉煌，而目前随着二七万达的竞争，经营有所下滑。目前租金水平为 1F120-130/2F:80-90/3F:80-90/4F:50-60 元/月/O。西区 锦艺城 项目介绍 锦艺?国际华都位于中原区棉纺西路与桐柏路交汇处(原国棉一六厂)， 是锦艺 集团开发的总规模 120 万平方米大型海派新古典主义国际风情特区， 由高层住宅， 综合性商 业建筑群、九年一贯制学校、幼儿园、综合性会所等组成。主力店 王府井百货、世纪联华旗舰店、国美电器、成龙国际院线 零售 优衣库、H&M、ONLY、Jack & Jones 、Very Moda、Selected、拉夏贝尔旗舰 店、小谷小晶主题儿童商城、莎莎 餐饮 星巴克、肯德基、必胜客、味千拉面、德克士、永和豆浆、虢国珍如意、康师 傅牛肉面、小天鹅、面包新语、汉拿山 休闲娱乐 好乐迪、SPA 会所 运营点评 锦艺城在中原万达开业后，于 2012 年开业。由于其体量相对较大，且引入王 府井百货（郑州首店）， 故从目前来看，其零售类品牌规模及档次高于中原万达，人气较旺。但锦艺独立运营的购物中心部分，在品牌组合、后期运营方面仍落后于中原万达，租金及人 气相对较差。该商业项目对于住宅销售及价值提升达到了较好效果， 锦艺国际住宅售价及销 售进度一直领跑区域。北区 1、郑州国贸中心（360 广场）项目介绍 郑州国贸中心位于农业路和花园路交汇处，以 40 万平方米超大规模，融合街 区 MALL、酒店式公寓及甲级写字楼多种业态成就郑州史无前例的全业态复合地标。郑州国 贸中心的定位为“城市金融和商业中心”，集展示、商务、购物、娱乐、休闲、餐饮、旅游、 文化、康体、 情感交流十大商业功能于一体。主力店 大商新玛特、家乐福 零售 H&M、优衣库、ONLY、Jack & Jones 、Very Moda、Selected 、C&A、CK、热 风、速写、MUJI、CHOCOLATE、ENO、UR、RAPA、屈臣氏、798 造型、城市之光书店、儿童乐 园 餐饮 星巴克、 必胜客、 味仟拉面、 哈根达斯、 DQ、 仟吉西饼、 多乐之日、 caffe bene、 面包新语、满记甜品、麻辣新语、韩林炭烧、比格披萨、棒约翰、I TEA、PAPABUBBLE、赛 百味 运营点评 国贸中心项目于 2011 年开业，虽引入大商、家乐福等主力店，但主力店经营的平庸， 使该项目并未胜出隔路相对的丹尼斯花园店。而新田全力运营的 360 购物广场则成为本项目 的亮点，成为区域乃至郑州的“潮 BUY 地”。360 购物广场在品牌组合（星巴客、H&M、优 衣库、MUJI、面包新语等郑州首店）、企划推广等方面一直保持较高水准，使得“潮街”优 势一直保持。目前租金水平为-1F:220-260 /1F:300 /2F:180 /3F:100 元/月/O。中心区1、丹尼斯人民店 项目介绍 丹尼斯人民店位于郑州市核心商圈二七商圈， 由 1 号馆百货店、 2 号馆大卖场及 进口超市、3 号馆动感 365 馆组成，总体建筑面积达 10 万O。1 号馆 精品百货 GUCCI、Ferragamo、MaxMara、Cartier、HUGO BOSS、Paul Shark BALLY、Coach、 Montblanc、Armani Collezionin、Canali、SWAROVSKI、MAX&CO、ESCADA、PORTS2 号馆 大卖场、拜特进品超市、同仁堂 3 号馆 动感 365 JEEP、斯可非得、万宝路、添柏岗、法鳄、暇步士、小帆船、HUNT、哥伦比 亚、THE NF、AIGLE、沙乐华、狼爪、诺诗兰、哥仑布 运营点评 丹尼斯人民店为丹尼斯入豫首店，台商独资，当年在传统国有百货包围中实 现中央突破，一举树立了郑州流行百货的地标地位。后在经营中一直保持领跑，在经营坪效 上远超百盛、大商。近年，随着裕达、华润等竞争，通过扩大规模，引入 GUCCI 已调整为精 品百货。合作方式为：租金+联营；联营扣点：17%-30%(珠宝化妆品及主力店不含在内）； 租金水平为：250-1000 元/月/O。郑州商业现状 1.由两强对抗到多极发展 随着诸多商业地产项目的面市，郑州商业格局由大商、丹尼斯的两强对抗进 入万达、华润、升龙、锦艺、绿地、建业、新田等多极发展时代，市场竞争更加激烈。2.由单核拓展到多核汇聚 随着城市框架拉大及交通升级，郑州各区域商圈核心成员快速增加，商圈成 员由单核增至多核，并逐步汇聚。以建设西路商圈为例，商圈成员由 CC MAIL 增加了锦艺 城、中原万达。商圈核心成员的增加，带来了区域的发展与升级。3.项目体量与品牌档次同步升级 以二七商圈为例，随着万象城、大卫城入市临近，金博大二期项目也已开始 规划，而丹尼斯人民店则早已通过扩 3 馆、引入 GUCCI，早早完成了经营面积增长及品牌升 级调整，以应对新一轮的竞争。4.商业竞争源于模式之争 纵观郑州商业地产发展，从丹尼斯人民店的中心突破，至升龙曼哈顿、国贸 360 的异军突起，到目前万达广场、万象城的攻城掠地、快速复制，无不验证了“商业竞争 源于模式之争”。
【郑州高层住宅调研报告】高层住宅调研报告组员：王晨 王野 曹铁汉 程子龙实际项目：地王国际花园地王?基本信息 区域：沈河区 板块：青年公园 物业公司：银基物业 物业费：1.5元/平米/月 绿化率：50% 停车位：128个 总户数：1531个 建筑面积：232096平米小区简介地王国际花园，坐落于沈阳市沈河区文 艺路19号，是由Ⅰ期大户型、Ⅱ期精致 小户型、地王国际俱乐部、地王大厦生 态写字间所构成的国际化生活圈，地王 国际花园，以先锋的生活阵容为沈城人 居带来全新的国际化风尚。地王Ⅰ期大 户型，空间开敞，规划科学，从居住角 度出发，人性化的空间设计深度贴合主 人的生活起居习惯；从美学角度出发， 艺术化的空间规划全然合乎品位人士的 审美眼光，装修精良的品味空间融汇了 全球万千生活气象。周边配套公交：222、134、257、800、330、225、224\212\333\3 34 学校：音乐学院药科大学行知小学鲁迅美院 小学文化路小学 五爱小学 沈阳市中小学电子阅览室 文 艺路第2小学 中学沈阳市第七中学 沈阳二中 医院：陆军总医院 盛京医院 金秋医院建筑细部图片该住宅 区的特点 就是空间 开敞，规 划科学， 小区绿化 程度高， 居住舒适。优秀? ???? ?泰国曼谷的38层公寓楼 建筑师Somdoon Architects 地点：Sukhumvit 38, Phra Khanong, Khlong Toei, 曼谷 10110, 泰国 首席建筑师：Punpong Wiwatkul, Puiphai Khunawat 项目面积：37043.0 sqm 项目年份：2013 摄影：W Workspace, Spaceshift Studio?来自建筑师的描述。本案项目远离高密度区域和素坤逸路的拥堵， 处在一个令人心情愉悦的、绿意盎然的低层住宅区之中。这个开发 项目被分成两座塔楼，最大限度地增加了容积率，两座塔楼分别面 向不同的潜在租户。?两座塔楼在视觉上通过折叠 的“树皮”外围护结构相连， “树皮”包裹着后面32层高 的塔楼（Ashton）和前面10 层高的复式塔楼（Skyle）。这层外表皮由预制混凝土板、 膨胀金属网和植物结合而成， 表皮不但能遮阳，还能遮挡 空调。西侧和东侧的“树皮” 根据热带阳光的照射方向， 策略性地被设计成绿色墙体。前后两座塔楼的绿色墙体高 度分别为65米和130米，为 住户和周边居民提供了舒适 的视觉环境和自然环境。与此不同，Ashton塔楼强调水平的悬臂式空间，它面向的是家庭。单元尺寸和类型 各不相同，有的只有一张单人床和一间阅览室，有的不但在八楼有私人游泳池和花园， 还在顶层拥有一间四室的复式单元。每个单元在北面都有一个2.4米的悬臂式起居空 间向外悬挑。这个空间由三面是玻璃的封闭结构构成，视野最佳。南面每个单元都有 一个半露天的阳台，这是一个灵活的空间，双层推拉窗可以使其从一个传统的阳台转 变成延伸的室外起居空间 。?IDEO Morph 38公 寓楼是一个高层建 筑项目，与周边低 层的住宅建筑形成 了鲜明的对比。该 项目与环境有着共 生的关系。由于采 用了敏感的设计语 言和植被茂密的立 面，建筑有一种天 然的美感，不但成 为地标性建筑，还 为周边居民和城市 提供了一个令人愉 悦的环境。
☆区位分析 ☆周边情况☆交通分析 ☆功能分析☆总结一丶区位分析?城市位置：沈阳，辽宁省省会，别称盛京，奉天，沈阳 位于中国东北地区南部，是长三角、珠三角、京津冀地 区通往关东地区的的综合枢纽城市。城市地位：沈阳是国家历史文化名城，有2300年建城史， 素有“一朝发祥地，两代帝王都”之称。是中国最重要 的以装备制造业为主的重工业基地，有着“共和国长子” 和“东方鲁尔”的美誉，跻身国内最具竞争力城市行列， 成为东北地区最具吸引力的投资地区之一。基地位置 ：此基地位于沈河区青年大街165号，是沈阳 市南北金廊的纯正核心区。南北面是沈阳市的中央金廊。地处金廊核心至金节点处的五里河CBD商务区中心，正 西面临沈阳市南北交通要道――青年大街，东接沈阳陆 军总院，北承文化路，与辽宁工业展览馆、省市电视台 等城市中心文化设施仅一道之隔，集中体现了中心商务 酒店、娱乐产业带与文化、会展产业带的核心交汇处。??
二丶周边状况三丶交通分析?盛华苑正西面临沈阳市南北交通要道DD青年大街，东接沈阳陆 军总院，北承文化路，与辽宁工业展览馆、省市电视台等城市中 心文化设施仅一道之隔。盛华苑，沈阳市南北金廊至金节点处经 典名宅，4.5万平方米环境空间，10万余平方米占地面积，38万平 方米建筑规模，全方奠定盛华苑都心生活的上流基地。四丶功能分析周边建筑：幼儿园丶中小学丶大学 商场丶医院丶邮局丶银行丶五里河体育场、 科普公园、市图书馆?五丶总结? 基地周围拥有众多商业丶金融业丶教育及居住类型建筑，地段环境相当复杂。能满足各 类人群的在不同时间段的使用要求，适应现 代生活的需求。