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合同无效违约条款是否有效
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一、怎么认定合同无效当前对合同效力认定的标准应是《》第五十二条第（五）项：&违反、规的强制性规定&，这一兜底条款的规定可以认为是对无效合同标准的高度概括，是判断一个合同是否有效的法定标准。&法不设责即豁免&。对于一份已经成立的合同，只要合同中不存在阻却合法有效的法定事由，该合同就应依法认定为有效。这样既统一了合同效力认定的标准，也充分尊重了合同当事人的意愿，同时也缩小了无效合同的范围，鼓励了交易，不仅在法学理论上而且在司法实践中都是可行的。
在法院做出合同无效的认定之前，该合同应该是有效的。除非合同必然无效，法官一般应推定有效。
只有当当事人一方向法院提出认定合同无效的请求或主张时，法院才能确认合同无效。
但如果合同损害了国家、集体或者社会公共利益的，由于缺乏合同无效的请求权主体，所以允许法院主动认定其无效。因此这并不是说法院对任何合同都可以主动干预其效力，而是由于请求权主体缺位而造成的。
二、无效合同中的违约金条款有效吗在合同无效的情况下，有三种条款是有效的：
1、合同中独立存在的有关解决争议方法的条款；
2、因合同无效返还由该合同取得的财产；
3、有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应责任。
但违约金条款并不是结算和清算条款，结算和清算条款的意思是有关报酬、费用等方面如何计算的问题。
同时，违约金条款也不是争议解决条款。争议解决条款是指合同中约定的，如果双方发生争议，是选择仲裁还是诉讼等。
无效合同中关于违约金条款，是先有约定，违反约定才会适用本条款追究违约责任，现在&约定&无效了，不存在违约的情形，那么自然也就不可能适用本条款。无效合同自始无效，违约条款在无效合同中也自始无效，只能要求造成合同无效一方承担缔约过失责任或赔偿责任。 责任编辑：仪
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买商铺无产权遭毁约 讨说法有依据获赔偿
[导读]随着房价的节节攀升，现实生活中卖方尚未取得权属证书就与买方订立《房屋转让合同》的现象非常普遍，此类房屋买卖行为能否得到法律的保护？
随着房价的节节攀升，现实生活中卖方尚未取得权属证书就与买方订立《房屋转让合同》的现象非常普遍，此类房屋买卖行为能否得到法律的保护？日前，人民法院就审理了这样一起案件，被告将产权尚不属于自己的商铺出售给原告，最终结果如何呢？购买商铺遭遇毁约赵强与赵丽是玉溪人，两人系亲兄妹，10多年前就一起在农贸市场经营水果生意，经过多年的努力，手里也有了一笔积蓄。2010年，兄妹俩到边境的一个小县城进货时，敏锐地意识到当地的房地产升值潜力巨大，于是通过中介公司介绍，相中了位于该县城的两套商铺。赵强了解到，这两套商铺的主人名叫罗志超，商铺是罗志超从该县一个单位购买来的。后经双方商议，赵强与赵丽最终以88万元的价格购买了这两套商铺。付款方式约定为：“买方于日支付定金1万元，次日把手续办清后付款83万元，尾款4万元待产权登记办完后一次付清。”同时，双方还就违约责任立下了字据：“若任何一方违约，违约方应支付给守约方的违约金为商铺总价的20%。”事实上，赵强兄妹俩的积蓄并不足以支付房款，但想到商铺升值潜力大，兄妹俩还是咬牙通过高息借款来筹措资金，并按时支付了房款83万元。此后，兄妹俩将商铺租了出去，自己则返回玉溪忙于生意。本想着房产过户手续半年内就能办妥，可一年多过去了仍不见动静，让兄妹俩没有想到的是，正当他们催促房主赶快办理移交手续和产权登记时，却突然接到罗志超的通知：“不再履行《商铺购销合同》，只愿意退还购房款……”约定好的买卖行为为何突然变卦？是罗志超见房价上涨不卖了？还是另有隐情？原来，经过了解，赵强得知其与罗志超订立合同之前，罗志超根本就没有取得该房产的产权证书，而是仅与建盖该商铺的单位签订了买卖合同。现该单位的上级部门认为该商铺属于国有财产，下令禁止出售，并解除了与罗志超之间的买卖合同，因上家解除了买卖合同，罗志超才被迫与赵强兄妹俩解约。一审判决合同无效建盖该商铺的单位为尽快收回房子，便召集罗志超与赵强兄妹俩共同协商退款的事情。后在该单位领导的协调下，罗志超在赵强兄妹俩支付房款20个月后退还了购房款84万元，返还购房款后2个月又支付了利息1万元。商铺没有了，而退回来的钱根本就不足以弥补80多万购房款的利息损失。中介公司找过了，可他们根本就负不起这个责任，兄妹俩转而来到法院，可面对如此复杂的法律关系，这官司该怎么打呢？为了使罗志超能够多承担一点损失，赵强兄妹俩只好将他告上法庭，请求判令双方的购房合同有效，并按合同约定赔偿违约金。对此，被告罗志超辩称，双方签订的《商铺购销合同》是一个完全无效的合同，因为合同中的商铺属于国家所有，不允许买卖的，况且他也没有取得商铺的所有权。根据《合同法》规定，该合同为无效合同，既然《商铺购销合同》无效，原告的起诉也就没有法律依据。此外，由于该商铺不允许买卖，被告也不可能取得商铺的所有权，这种情形在《合同法》中属于情势变更，是被告意志以外的原因致使合同目的不能实现，被告是没有过错的，故请法院驳回原告的诉讼请求。一审法院审理认为：原告和被告签订的《商铺购销合同》，因双方约定由被告出卖给原告的商铺并非属于被告个人所有，在被告处分其无权处分的商铺后，也未经商铺的有权处分人追认，被告也没有在订立合同后取得商铺的处分权，故该《商铺购销合同》属无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，被告在自己无权处分商铺的情况下，与原告签订买卖合同的行为存在过错。而原告在未查明商铺所有权人的情况下，即与被告签订买卖合同的行为也存在一定过错。权衡双方的过错程度，被告的过错大于原告的过错，故被告应承担原告的部分损失。最后，一审法院依法判决双方签订的《商铺购销合同》无效，由罗志超赔偿赵强兄妹俩因合同无效而造成的经济损失3万元。二审判决被告违约一审宣判后，原告、被告均不服判决，提起上诉。罗志超称，一审判决在没有当事人诉请的情况下判决其支付经济损失3万元，于法无据。而且此案已被认定合同无效，既然合同无效，其就无需承担任何经济损失。赵强兄妹俩则认为，双方订立的《商铺购销合同》系双方真实的意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，应认定该合同有效。若被告罗志超不能履行合同，就应当按照合同约定赔偿20%（17万元）的违约金。其诉请理由是：本案双方订立的房屋买卖合同的行为不是对物权的处分行为，而是双方之间设定债权债务关系的负担行为。赵强的代理律师认为，此案争议的焦点在于被告出售产权尚不属于自己的房产给原告，双方订立的合同是否有效？若合同有效，则要承担违约责任；若合同无效，则只需赔偿原告的利息损失。据此，代理律师向法院提出了以下观点：订立合同系负担债务的法律行为，而不是对物权进行处分的处分行为，认定合同效力不能适用《合同法》第五十一条关于无处分权人处分他人财产的规定，而应考查合同是否为双方当事人真实的意思表示。二审法院审理认为：本案所签订的《商铺购销合同》，其内容约定涉及到原告和被告之间买卖商铺形成的债权关系，以及商铺的土地使用证及房屋产权证过户到上诉人赵强兄妹俩名下的物权关系。双方当事人之间买卖商铺形成的债权关系，系双方当事人真实的意思表示，并且《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据该条法律，应当认定双方的债权关系合法有效。另外有关物权的关系，由于被告与单位签订的合同不能实际履行，故本案争议的商铺土地使用证及房屋产权证（即物权关系）事实上已经无法变更到原告名下，债权关系和物权关系是两个不同的法律关系，不能因物权变动而否定债权的效力。因此，本案双方之间的买卖合同合法、有效，被告不能完成产权转移登记即为违约，应承担违约责任。据此，二审法院终审判决合同有效，由被告罗志超按合同约定支付赵强兄妹俩违约金17万元。 （本文根据真实案例改编，文中涉及姓名均为化名）【律师点评】云南滇玉律师事务所 宋祥 律师（咨询电话：）私有财产受法律保护、契约自由和过失责任原则是近现代民法的三大基石，也是自欧洲资产阶级革命以来，全球社会生产力能够得到迅猛发展的社会根源所在。随着我国的改革开放，这三大原则也在我国法律体系中逐步得到确立。同时，随着社会主义市场经济体制的建立，我国法律对财产的保护逐步由更加关注财产的静态安全向更加注重财产的动态安全转变，即更加注重保护交易安全、契约自由。从《民法通则》到《民通意见》，再到《合同法》、《合同法解释一》、《合同法解释二》，再到最新的《买卖合同解释》，是一个逐步减少公权力对契约自由进行干预的过程。在这样的背景之下，实质上法律对合同效力的考察与判定所依据的主要因素回归到当事人意思表示的真实性。当事人处分权的有无或完整与否，影响的只是合同能否顺利履行，与当事人的意思表示无涉，不应再作为判定合同效力的依据之一。二审法院能够将当事人之间订立合同的负担行为与进行不动产登记的处分行为分开来看，无疑是具有进步意义的，同时也代表了民法学的最新理论成果。
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Copyright & 1998 - 2015 Tencent. All Rights Reserved土地租赁合同认定无效，出租方应承担主要赔偿责任
李某与苏某土地租赁合同纠纷上诉案
北京市第一中级人民法院
民事判决书
(2013)一中民终字第00952号
　　上诉人（原审被告）李某。
　　被上诉人（原审原告）苏某。
　　上诉人李某因与被上诉人苏某土地租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2012）房民初字第09736号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
　　苏某在一审法院起诉称：日，李某以欺诈的手段用不合法取得的集体土地约3.3亩租赁给我建厂使用，租期为6年，租金每年4.5万元，并于4年后递增5%，违约金为10万元。双方签订租赁合同后，我给付李某租金3万元后开始投资建造所需厂房，已实际投资设计费、安装费、运费、吊装费、材料费及人工费计340
966元。现因我所承租李某的土地属机耕地，同时是专用集体土地，故我在该土地所建厂房属违章建设，被房山区某镇政府于日责令停止建设并限期拆除。因李某用欺骗手段将非法取得的集体土地租赁给我，导致我投资建厂受到严重经济损失。故诉至法院，诉讼请求：1、请求法院依法判决我与李某所签订的土地租赁合同无效；2、请求法院依法判决李某赔偿我的经济损失及违约金440
966元；3、诉讼费由李某承担。
　　李某在一审法院答辩称：苏某陈述与事实不符。苏某与我的中间人是苏某的亲属，中间人曾经在我处工作，目前已经离职了。我不存在欺诈行为，而且在签订合同前苏某也看到了村委会与我签订的合同及土地性质。李某于1996年承租了里院，属建设用地，1999年以里院附属物的形式取得了诉争土地的使用权，租赁期限为30年。我在和苏某签订租赁合同时向苏某出示了相关手续，本案诉争的土地上是没有建筑物的，里院租赁给了苏某一部分，在经过苏某的请求下，又将本案诉争的场地租赁给苏某使用，不同意苏某的诉讼请求。
　　一审法院审理查明：
　　日，北京市房山区某镇某村村民委员会与李某签订《场地租赁合同》，约定北京市房山区某镇某村村民委员会将某村村东场地3264平方米原二队旧场院和该场地南侧附近库房六间出租给李某经营使用，场地南北长68米、东西长48米，场地的东、北、西三面是村集体耕地，南面是村场院；库房为砖木结构，共计157.5平方米，库房位于场地南侧场院的北端；租赁期限为30年，自日起至日止。双方并就租金交纳及场地使用具体事宜、违约责任等问题进行了约定，合同由时任北京市房山区某镇某村村民委员会村主任夏某签字并加盖北京市房山区某镇某村村民委员会公章，李某加盖了印章。日，北京市房山区阎村镇农工商总公司与北京市房山区阎村镇某村村民委员会出具证明：我村村民李某租赁集体场地壹块，场地内有房屋建筑779m2，房屋产权归个人所有，我村特此证明。日，李某与苏某签订《场地租赁合同》，约定李某将场院围墙以西至马路之间的空地南至北80米，东西长28米（最窄处14米），租给苏某使用；租赁期限自日至日，共计六年；苏某每年向李某支付租金45
000元，交纳租金日期为每年的6月1日前，从第四年开始，租金每年复利递增年租金的5%，现金、转账均可；租赁期内，李某只提供场地，不负责施工；因租赁场地地处凹处，又没有排水设施，经双方协商约定，由李某一次性补偿给苏某20
000元，李某不再负责场地的平整施工；施工期间，若执法部门责令拆除，损失由苏某自行承担。如有罚款，李某承担30%、苏某承担70%；在租赁期内，任何一方无故终止合同，违约方应向对方支付违约金10万元，不足以弥补对方损失的，还应支付赔偿金。双方并就该场地使用及其他违约责任进行了约定。合同签订当天，苏某交付了扣除场地平整费用后的场地租金30
000元，李某书写了收条。日，苏某与北京某建材有限公司签订《设计安装合同》，约定安装位于北京市房山区某镇某村的混凝土外加剂复配厂，工程内容包括厂房、锅炉房、循环水池、化验室及辅助工程的设计；安装设备为反应釜二台、锅炉一台，水处理设备一套；苏某为北京某建材有限公司提供水、电、照明及安装必须的人员和吊装设备；安装时间为合同签字后十日内完成，以安装反应釜完毕为终结；设计费为120
000元、安装费为80
000元。该合同签订后，苏某在未从相关建设部门办理审批手续的情况下开始建设厂房，并为建厂购买了有关建筑材料，支付了运费、吊装费等费用。日，北京市房山区某镇人民政府下发某政停字【号责令停止建设通知书，以违法违规建设为案由责令苏某停止施工，通知书内容为：经查，苏某位于北京市房山区某镇某村东南的建设未取得乡村建设规划许可证。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条、《北京市城乡规划条例》第六十八条、《北京市禁止违法建设若干规定》第十五条之规定，现责令你立即停止建设，并于5日内自行拆除违法建设并接受复查。同日，北京市国土资源局房山分局下发京国土房停字[2012]第05034号责令停止土地违法行为通知书，责令苏某立即停止土地违法行为，听候处理。北京市房山区某镇人民政府并以违法建设为事由通知苏某于日进行谈话。
　　本案审理过程中，法院依法向现任某村党支部书记刘某了解相关情况证实：李某转租给苏某的土地不在日某村村委会和李某签订的场地租赁合同涉及到的土地范围内，双方争议的土地属于村集体的机耕地。
　　以上事实，有双方当事人当庭陈述的开庭笔录，苏某向法院提交的李某与苏某签订的《场地租赁合同》原件一份、房山区某镇人民政府谈话通知书原件一份、某政停字【号责令停止建设通知书原件一份、北京市国土资源局房山分局京国土房停字[2012]第05034号责令停止土地违法行为通知书原件一份、租金收条原件一份、设计安装合同原件一份、建厂相关费用票据及收条原件十八张；李某向法院提交的日北京市房山区某镇农工商总公司与北京市房山区某镇某村村民委员会出具的证明复印件一份；法院依法调取的日北京市房山区某镇某村村民委员会与李某签订的《场地租赁合同》复印件一份及与现任房山区某镇某村党支部书记刘某谈话笔录一份在案证实，以上证据，经庭审质证，可以作为认定案件事实的依据。
　　一审法院判决认定：当事人订立合同时，应遵守诚实信用原则。订立合同违反法律、行政法规的强制性规定的，该合同无效。李某与苏某订立的《场地租赁合同》约定承租方可在该场地上建设厂房，但从日李某与北京市房山区某镇某村村民委员会签订的《场地租赁合同》和日李某与苏某签订的《场地租赁合同》对场地位置的描述来看，无法认定两个合同中所述场地为同一块场地，不能根据日的《场地租赁合同》中的土地性质推定日的《场地租赁合同》中的土地性质，且诉争场地经某村村委会确认属于机耕地，不属于可建设厂房的土地性质。故双方签订的《场地租赁合同》因违反国家对于耕地使用的相关规定而归于无效。
　　根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李某在对诉争土地是否属于耕地认识不清的情况下，与苏某签订租赁合同，并对苏某使用该场地建设厂房予以确认，导致苏某为建厂支出相关费用产生损失，其对合同无效的后果存在过错；苏某作为场地承租人，在订立合同过程中没有对场地的性质进行审慎审查，片面听从于出租人的承诺，且在未办理相关审批手续的情况下开工建设厂房，亦对合同无效及建设厂房所发生的损失后果存在过错。苏某，李某应根据各自的过错情况对合同无效的后果承担一定责任。
　　因苏某，李某所签订《场地租赁合同》无效，故苏某为租赁场地支付的租金30
000元，李某应予以返还。苏某为进行厂房建设，于日与北京某建材有限公司签订《设计安装合同》，约定合同签订10日内完成相关工程的设计安装。法院认为，在苏某与李某未签订《场地租赁合同》之前，与他人订立涉及在该租赁场地上施工的合同，应认为是为了尽早的、全面的利用承租场地而进行的前期准备活动。合同的洽谈往往需要一定的时间，在订立书面合同之前双方就标的物的利用已经达成一致并实际交付标的物也属合理，故根据该《设计安装合同》所实际产生的费用也属于苏某所受到的损失范畴内。庭审中，苏某提供了《设计安装合同》原件，但并未就合同中所述的设计费、安装费提供具体票据，无法证明上述费用已实际发生，故法院对苏某主张的设计费、安装费不予支持。因《设计安装合同》中约定苏某提供安装必须的人员和吊装设备，故法院对有票据可证明的实际发生的吊装费、人工费予以认可。在日房山区某镇人民政府向苏某发出责令停止建设通知书、北京市国土资源局房山分局向苏某发出责令停止土地违法行为通知书之前，苏某的建设施工行为是基于对其与李某所签合同的信赖进行，故苏某在日及之前为建设厂房支出费用所致损失应由李某进行赔偿，根据苏某提供的票据，该部分费用包括以下内容：日收款人为王福卓吊装费50T吊车3000元、日商砼款2280元、日角筋200元、日北京某建材销售清单所载900元、日石子、小沙2100元、日水泥款10
500元、日工人工资款30
000元、日钢窗、门款1600元、日彩钢工程款7000元、日水泥款6270元、日吊装费3000元，以上费用共计66
850元法院予以认可；其他发生于日之后的费用，为苏某在接到相关停建通知后继续施工所产生，苏某作为完全民事行为能力人，在政府有关部门下发停建通知后仍继续建设施工，导致自身损失的扩大，应对该部分损失承担责任。
　　违约金是合同一方当事人不履行或者不完全履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱或者其他给付。苏某与李某在《场地租赁合同》中约定了违约金10万元，但是因该合同自始无效，该违约金条款亦归于无效，苏某不能根据该违约金条款主张对方支付违约金，故对苏某要求违约金的诉讼请求法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、苏某与李某于二零一二年五月二十七日签订的《场地租赁合同》无效。二、李某于本判决生效后十日内返还苏某场地租金三万元。三、李某于本判决生效后十日内赔偿苏某经济损失共计六万六千八百五十元。四、驳回苏某的其他诉讼请求。
　　李某不服一审法院判决，以一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误为由，向本院提起上诉。请求撤销一审判决；驳回被上诉人要求返还场地租金30000元、经济损失66850元的诉讼请求；一、二审诉讼费由苏某承担。
　　苏某服从一审法院判决。不同意李某的上诉请求及理由。
　　本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
　　本院认为：从日李某与北京市房山区某镇某村村民委员会签订的《场地租赁合同》和日李某与苏某签订的《场地租赁合同》对场地位置的描述来看，无法认定两个合同中所述场地为同一块场地，故一审法院确认不能根据日的《场地租赁合同》中的土地性质推定日的《场地租赁合同》中的土地性质是正确的，一审诉讼中，诉争场地经某村村委会确认属于机耕地，不属于可建设厂房的土地性质。故一审法院确认双方签订的《场地租赁合同》因违反国家对于耕地使用的相关规定而归于无效并无不妥。
　　二审中，李某也未提供其合法出租该块土地的有效证据。
　　合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《场地租赁合同》无效，苏某为租赁场地支付的租金30
000元，李某应予以返还。李某在对诉争土地是否属于耕地认识不清的情况下，与苏某签订租赁合同，并对苏某使用该场地建设厂房予以确认，导致苏某为建厂支出相关费用产生损失，其对合同无效的后果存在过错；苏某作为场地承租人，在订立合同过程中没有对场地的性质进行审慎审查，片面听从于出租人的承诺，且在未办理相关审批手续的情况下开工建设厂房，亦对合同无效及建设厂房所发生的损失后果存在过错。苏某，李某应根据各自的过错情况对合同无效的后果承担一定责任。一审法院确认苏某在日及之前为建设厂房支出费用所致损失应由李某进行赔偿并无不当，应予维持。李某上诉请求，依据不足，本院不予支持。
　　综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　一审案件受理费三千九百五十七元，由苏某负担三千零八十九元（已交纳），由李某负担八百六十八元（已交纳）。
　　二审案件受理费二千二百二十二元，由李某负担（已交纳）。
　　本判决为终审判决。
审　判　长　刘秋燕
代理审判员　徐　冰
代理审判员　范　磊
二○一三 年 四 月 一 日
书　记　员　林　娜
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