“限购”导致购房合同无法履行可否解除合同?
齐鲁晚报网
读者求助:日,针对房地产市场过热、价格上涨过快的现状,济南市政府办公厅2日发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,规定“济南本市户籍家庭已有三套住房的暂不得再购房,非本市户籍家庭在济南市限购一套住房。”政策出台后,由于部分购房人超出当地规定的家庭限购套数,新购住房无法办理合同备案或房地产登记,或支付的购房款、定金、中介费能否返还等问题引起了一些经济和法律纠纷,给购房人带来了重大风险。律师解答:针对这些问题,我们邀请了北京市隆安(济南)律师事务所白金印律师给我们做解答。问题一:因“限购政策”导致合同无法履行,可否解除合同?如因限购政策的出台而无法履行合同,买卖双方可解除合同,买方可退回已付定金或购房款。至于各自付出的交通费、测量费、律师费等等,则各自承担。如属通过中介来撮合成交的,若双方已达成合同,可根据中介提供服务的进程,由委托方向中介支付相应的报酬或其他合理费用。因中介方提供的服务是促成买卖双方达成交易,交易全部完成中介视为中介服务终结,如果由于不可归责于买卖双方的原因导致房屋买卖合同无法履行的,其中介服务也停止了,此时如果全部退还中介费则对中介方不公,毕竟中介方已经提供了服务,只是由于限购政策的原因导致无法继续履行,全部退还中介费损害了中介方的利益。相反如果不退还中介费则损害了委托方的利益,因为中介方并没有完成全部的中介服务,收取委托方的全部中介费对委托方是不公平的。律师认为中介方和委托方应当根据中介方提供服务的多少适当收取中介费用,做到公平合理。问题二:“限购政策”在法律上属于什么样的性质?限购属于购房政策的一种操作方式,限购政策使买卖双方无法过户,交易自然无法进行。而政策的出台是双方无法预见、无法控制,更不能变通,因此属于不可抗力。根据我国《民法通则》第153条及《合同法》第117条第二款规定,不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。限购政策属于政府颁布新的政策或行政措施,并导致合同不能履行,符合不可抗力三个特性,即不可预见、不能避免、不能克服。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定了“因不可归责于当事人双方的事由”未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。问题三:因“限购政策”导致合同解除无法继续履行,定金、首付款能不能全额退?住房限购政策在性质上具有公共政策的性质,确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,当事人要求解除合同的,除合同另有约定外,一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人;当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的,不予支持;经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡,损失方要求对方补偿其所受合理损失的,可酌情予以支持。记者提示:房地产交易各方参与人应当详细了解房地产调控政策,重点是本地区限购住房套数的相关规定,防止因对政策的不了解而产生经济和法律风险。同时,房地产销售机构要加大对限购措施等调控政策的告知力度。房地产开发企业、房地产经纪机构应当在销售现场、经营门店显著位置标示限购措施的主要内容,并加强对员工的管理和培训。房屋销售人员、经纪人员应按照诚实信用原则,如实准确告知每一位购房者相关政策并作出必要的风险提示,避免造成不必要的退房纠纷。齐鲁晚报帮办记者杜壮
正文已结束，您可以按alt+4进行评论
相关阅读：
读完这篇文章后，您心情如何？
均价：均价8400元/平方米
特色：打折优惠
均价：均价17500元/平方米
特色：打折优惠
均价：均价7700元/平方米
特色：打折优惠
均价：暂无价格
特色：打折优惠
Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved房产未过户购房合同能够解除吗
　　房屋转让在现实生活中不是什么新鲜事，当我们在进行房屋转让时房产过户往往是其中很关键的一个环节，当进行房产转让时未办理房产过户的情形下，房产交易合同有效吗，卖房违约房产交易合同能否解除吗?今天咱们通过案例来简单的了解一下。如果您遇到相关问题，可以进行。
　　【案件介绍】
　　1997年9月，原告林某经审批取得国有土地使用权证，1998年9月建造商住楼三层三间，但未领取过房屋所有权证。同月，原告林某与被告张某签订房屋买卖协议，约定价款40万元。协议签订后，被告张某付清房款，原告林某也将房屋交付给被告张某占有、使用，并把土地使用权证一同交付。被告张某未办理土地使用权过户手续，也未申请领取房屋产权证。2001年8月，因房屋大幅度涨价，该房估价已达70万元，林某向张某提出要求增加房款，遭张某拒绝，林某遂向法院起诉要求确认买卖合同无效，返还房屋。
　　【案件审理】
　　一审法院认为，双方签订的合同因违反《城市房地产管理法》第三十七条“未取得权属证书的房地产不得转让”规定无效，双方各自返还已取得的财产，判决由林某返还40万元房款及按银行同期贷款利息，房屋归林某所有。张某对判决不服，提出上诉。二审法院审理后认为，房屋买卖合同违反法律禁止性规定，属无效合同。合同无效后，互相返还财产外，应由过错方承担因合同无效造成的损失。鉴于本案中双方均有过错且房屋已大幅增值，故损失数额可把房屋增值部分(40万元)作为计算依据。判决由张某返还房屋给林某，林某返还房款40万元并赔偿损失15万元。
　　【知识拓展】
　　房产过户注意事项
　　1、若单位购买私房，还需提交单位法人或其它组织资格证明(营业执照或组织机构代码)原件及复印件(加盖公章)，单位法定代表人办证委托书(收件窗口领取)，受托人身份证原件及复印件;
　　2、若非住宅转移，还需提交土地使用权证书;
　　3、若当事人不能亲自办理，需出具委托书或公证书，受委托人需出具身份证原件及复印件;
　　4、房屋若已出租，且承购人非承租人的，需提交承租人放弃优先购买权证明;
　　5、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书;
　　6、若经法院判决的，需出具法院判决和协助执行通知书。
　　去交易中心办理过户手续，带上房产证原件，复印件，身份证，复印件，
　　去办理过户手续需要原房主夫妻双方到场：带上身份证、户口本、房证、契证、结婚证(单身的需要单身证明)买的人只要带上身份证就可以申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：
　　(一)登记申请书;
　　(二)申请人身份证明;
　　(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;
　　(四)证明房屋所有权发生转移的材料;
　　(五)其他必要材料。
　　前款第(四)项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。未过户的购房合同能否解除-法律知识大全|律师)
大家都在搜：
微信扫一扫 免费问律师手机扫一扫 法律兜里装
未过户的购房合同能否解除
来源：互联网整理,仅供参考
房屋转让在生活中经常发生，一个不能避免的问题就是过户，当签订了，未过户时，由于一些原因不想履行合同，那么这个合同能解除吗?法律是如何规定的?律师365为您解答。一、未过户的购房合同能解除吗？日，《中华人民共和国》施行，其中第九条明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力”，这就明确了我国不动产的权属是以登记为准，即判断是否是房屋的所有权人以不动产权属证书为依据。物权法颁布之前，很多签订后未进行权属的变更，大多数仅仅是把产权证转移给买受人，物权法颁布后，加之房价大涨，很多卖房人就产生了这样的念头，认为自己没有过户，房子就还是自己的，自己可以想不卖房就不卖房，妄图收回自己原先“低价”卖掉的房子。殊不知，这是一个法律误区。根据我国《物权法》第十五条的规定，一般情况下，房屋自时生效，未办理物权登记手续的，不影响，这就是说签订了房屋买卖合同，虽然没有办理过户手续，但是不影响合同的效力。另外，房屋买卖时没有将房屋，卖房人享有物权，就有权把房子收回，显然该想法是不成立的。其一，房屋买卖合同合法有效，不能以收回房屋;其二，虽然产权人仍然是卖房者，但是者享有请求权，卖房者应当履行合同的义务，即交付房屋，协助过户。如果卖房者以自己未履行合同义务作为的理由，显然违背了我国《》、《》等相关法律的规定，违背了民法通则“诚实守信”的原则。二、购房的条件1、开发商不能按期交房。在交付房屋日期到来前，开发商明确表示或者以其行为表明其不能按期交付房屋的或者表明不履行主要的，购房人可以解除合同要求。2、开发商将已售房屋私自。订立后，开发商私下将该房屋抵押给第三人导致购房人购房合同目的不能实现的，买房人有权退房并解除合同。3、的。后，开发商又将该房屋私自卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权要求退房并解除合同。4、隐瞒房屋真实情况构成欺诈的。如开发商故意隐瞒没有取得许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，买房人有权解除合同;开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，买房人有权解除合同。开发商故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为屋的事实的，买房人有权解除合同。5、房屋不符合要求的。如因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格;房屋的主体结构、防水、电气、管道等存在严重影响正常居住的;卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与买卖合同约定面积不符，合同没有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同，请求返还购房款及利息。6、开发商迟延履行主要义务。如开发商在交房期满后，经购房人催告在三个月的合理期限内仍未履行的，买房人有权解除合同;商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发条例》规定的办理登记的期限届满后超过一年，由于卖方的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记的，买房人有权解除合同。7、合同中对购房人退房有明确约定的。在标准购房合同中，有协议条款部分，如果在签订合同时，双方对购房人有权要求退房规定了明确的条款，则可以依据该条款要求解除合同。8、双方协商一致。综上，未过户的购房合同不能随意解除。另外，由于现实问题的复杂性，生活中的过户等问题往往牵涉到多方面利益，比如亲属，产权与居住权等等。大家在生活中遇到问题，还是要咨询律师等专业人士，这样才可以具体地解决问题，以免因为法律上的问题，而使自己的合法权益受到损害。延伸阅读：
该文章整理时间“ 01:50:01”，该文章最新更新时间为2017年！内容整理自网络，若内容有误欢迎联系客服反馈修正！
无锡土地房产律师
律所：江苏三诚律师事务所
区域：江苏/无锡/南长区
擅长婚姻家庭
律所：江苏汇方律师事务所
区域：江苏/无锡
擅长婚姻家庭
相关知识推荐
相关咨询推荐
热门房屋买卖法律百科
我们都知道，房产证上的名字是非常重要的，房产证上是谁的名字就意味着谁是房屋的所有权人，因此很多人就非常关心房产证上可以写几个名字呢？关于房产证上可以写几个名字这个问题，律师365小编来为大家解答。
地区找律师
立即提问、免费短信回复
注：我们将对您的联系信息严格保密
专业律师专业解答
一站式服务
案情关键词
400-64365-00
服务时间：周一至周六8：00~22:00，
提供法律咨询解答和找律师服务
最新法律百科
最新法律知识
房屋买卖最新咨询
律师365，优质法律服务平台400-64365-00服务时间：周一至周六8：00~22:00服务指南平台保障律师入驻常见问题|||||Copyright(C) 成都六四三六五科技有限公司 版权所有 蜀ICP备号 增值电信业务经营许可证(川B2-)
652律师在线
428今日解答
您阅读本文耗时：解除购房合同
解除购房合同
(C)2017 列表网&琼ICP备号-12&增值电信业务经营许可证B2-&