南洋生活，聊聊新加坡的房地产
本文来自微信公众号：caoz的梦呓（caozsay），作者：曹政，虎嗅获授权发表。讲房产前，先罗嗦几句新加坡的经济形势最近这段时间，国内流传一个文章，说新加坡经济崩溃了，很多小盆友都开心叫好。好吧，先不谈观点，只说事实，崩溃这个词，其实有点言过其实，国内媒体的仇新热情过于高涨了，如果你说增长乏力，经济低迷，市场不景气，或者甚至说陷入衰退，基本还算符合实情，但其实还真没到崩溃的地步。 所谓GDP下跌4.2%是环比数据，同比其实还略微上涨了一点，而环比因为有季节因素在，并不能作为经济走势的严格依据。当然，必须说，新加坡目前经济不太好是真的。要说崩溃，1998年亚洲金融危机，2008年美国次贷危机，那真是新加坡经济崩溃的节奏，那两次的经济数据、就业数据、房产数据，全都是断崖式下跌，和上面两次的问题相比，至少从今年看，还没惨烈到这个地步。比如一个典型的消费晴雨表般的数据，新加坡COE数据（车牌拍卖价格，新加坡严控私家车拥有量，车牌价格世界第一），据传在年一度跌到了1新币，也就是都没多少人买车了，政府的车牌额度都发不完。而过去两到三年一直维持在7万新币左右的高位，最高摸到过8万新币。今年呢，最低 有一次跌到过4万新币以内，目前稳定在5万新币多一些的样子，所以这个数据也能说明一点问题。那么说完这个之后呢，要说另一个数据，就是新加坡房地产的平均售价。按照官方统计数据，已经连跌12个季度。请注意，是季度，也就是整整三年。那么，是不是政府对房地产的下跌束手无策呢？其实还真不是。实际上这轮下跌取决于三年前政府的政策调整，对海外买家征收高额印花税（其实主要就是针对来自中国的买家了。美国和新加坡有互惠协议，美国人在新加坡买房，和公民享受同等税率，但不能购买只限公民购买的房产，后面会有介绍）。&除了这个税费的问题，对房地产开发商也做出了非常严格的规定，严禁捂盘惜售，如果房产不能在有效时间内完成销售，开发商将要给予重罚。所以现在几乎所有尾盘都在降价促销，常见的幅度在10%-22%之间。最近我看到有个地段非常好的楼盘，尾盘的三层连排别墅直降了100万新币促销（和去年对比只是减少了一些赠送电器家具而已，最多几万新币的东西）。在年初的时候，因为当时房产已经连降10个季度，开发商日子很不好过，很多从业者就呼吁政府减少对房产的限制性政策，新加坡每年财政部长都会发表政策讲话，几乎所有老百姓都会收看，因为很多细节和每个人都密切相关（医疗保险、婴儿补助、低收入家庭补助等各种七七八八，还有对雇主发展生产力和提升本地员工能力的一些鼓励和资助条款，以及外劳的限制政策等等）。今年部长面对记者的提问，就特别提到，房产政策不放松，继续坚持现有的控制政策。现在我们说新加坡经济形势不好，但政府没有动利率的主意，也没有动房产的主意，新加坡这样的小国家，其实想要发展GDP容易的很，把海外购房者的税费，条款放松一点，你说一个“新加坡旁”的碧桂园就圈了多少中国人的钱，如果是“新加坡内”呢，你们想想。另外，说新币汇率下跌的事情，话说去年1新币兑人民币最低是4.4，今年这是刚从4.9掉到4.8了，就出来幸灾乐祸了，有意思么。关于新加坡经济为什么衰退，罗嗦几句1、全球大环境不好物流整体低迷，对新加坡港口相关的经济影响比较大。2、中国经济低迷的影响这一点和很多爱国愤青的理解完全相反，很多爱国愤青认为中国，特别是上海的快速发展抢了新加坡的机会，导致新加坡经济低迷，认为是竞争关系，其实整个搞拧巴了。实际上新加坡是在中国投资最大的国家，是中国发展的受益国，可以认为是借中国发展东风最成功的国家（都不记得习马会后新加坡又跟中国签了一个产业园区的事情了）。新加坡这些年的高速增长其实是一直搭中国顺风车，但今年中国整体经济不是很好，新加坡其实受到的负面影响很大。这一点他们政府在做财政报告的时候也特别强调了来着。3、人才流失严重，企业撤出严重本国民粹认为外来人口抢了自己饭碗，对政府的不满程度较高，人民行动党没了强势老李，为保选票，大力收紧人才工作签证的发放，导致不少企业因匮乏人才撤出新加坡，反而带来大量裁员，大量中国籍高学历人才从新加坡回国。我有一个不严谨的观测数据，在坡的高学历人群，特别是博士以上人群，大约50%以上是来自于中国的新移民。而目前一个粗略的数据是，大约有超过20%中国高学历新移民在最近两三年撤出新加坡回国发展，我这边就知道好几个北大毕业的学霸从坡国回国。甚至一些已经定居在新加坡的中国高学历新移民，也选择回到中国发展事业。4、房地产及大宗消费持续低迷房价也在降，COE也在降，这些都算GDP的。08-09年新加坡经济低迷的时候，政府采用了快速大量引入新移民的策略，而且中国富人在新加坡投资的行为也快速上升，结果带来了经济总量的快速上涨。但代价是各种社会矛盾频发，导致执政党在大选中得票率创下新低。所以现在，我们可以看到，GDP毕竟没有选票重要。但我觉得这也不是坏事，毕竟，让民粹份子长点教训，知道遏制新移民带不来幸福生活，知道别人抢你们饭碗其实不需要到你们国家来。5、产业转型一直不太成功，高科技创新型企业匮乏互联网这波浪潮，新加坡基本上没跟上。目前坡国富豪榜前50名都看不到IT行业的人，这一点和中美完全没法比。其实新加坡之前电子行业还可以，但是缺乏核心技术，现在很多电子行业巨头纷纷撤资迁出，或者裁员，这边就很尴尬。这些巨头的撤资，一方面是受中国企业的竞争影响，另一方面是坡国新的准证政策导致人力匮乏，人力成本升高。在产业转型这块，倒是的确间接受到了中国的竞争影响。关于新加坡曾经发展的原因，旧文有提：说完了经济，说说房地产1、新加坡的房地产类型，其实包含四大类型HDB，中文叫做组屋，我们可以理解为保障房。Condo，中文叫做公寓，我们可以理解为商品房。这里又有一个特殊的分支，叫做EC Condo，中文叫做执行共管公寓，我们可以理解为，按照商品房标准建造的中产阶级保障房。公寓的产权，最常见的是99年，少见有103年的，此外有999年和Freehold（永久产权），不过后两者一般不会有太多区分。有些人会觉得，那么长产权有意义么，我这样讲，我见过一些产权999的小区，是从1882年开始计算的，楼盘虽然新的，但是其产权已经延续了130多年，追溯到英殖民时期。（还记得我提过的，政府的信用么？）Landed House，中文名，有地私宅，我们可以理解为别墅。有意思的是，新加坡人没有别墅这个词，房产经纪，会跟中国人说别墅，本国人根本不用这个词。Commercial ，商业地产，这里又分工业地产、铺面类地产、办公类地产，不过今天就不提这块了。（只说一句，由于办公类地产租金较高，其实很多办公室都使用轻工业地产，很多属于轻工业地产类型的大厦环境，和我们中国人所常见的写字楼基本没区别。比如位于one north著名的新加坡IT孵化基地，就是工业地产改建来的。）2、新加坡的房价外面很多媒体说全球房价排名，新加坡一直还是蛮高的，在前几名，大家可能觉得新加坡人买房也很贵，其实这个是一个错觉。这个价格指的是公寓价格，也就是商品房价格，但组屋的价格，远低于公寓。我们做个简单的比较，假如说，同一个地段，同样年份落成的不同类型的房产，其尺价（单位面积价格），如果公寓是1的话（永久产权或者999产权的大约是1.1，但不一定，也可能比1还低），那么EC 公寓是0.7，转售组屋（满五年可以在二手市场交易的）大约是0.5，而新组屋是0.35-0.4，也就是新组屋大约是新公寓价格的1/3。新加坡一套郊区的普通两居室（面积90平米左右，因为新加坡没有公摊一说，相当于国内110平米的样子）组屋，大约35万-40万新币即可（合人民币不到200万，别说北上深，你厦门试试看能买到不）。这个价格还贵么？当然本国人会不屑的说，好偏的有没有，有多偏呢？你大约十分钟走到地铁站，然后乘坐地铁大约四十分钟到市中心。 整个国家面积到不了两个海淀区，你再偏也偏不到通州去。那组屋是不是很难申请呢？首先，只有本国公民才可以申请购买新的组屋，但说个数据，新加坡有80%多的公民是住在组屋的，也就是基本全覆盖了。有人说，剩下的是不是买不起房的？对不起，剩下的是有钱人，住公寓和别墅的。新加坡本国人很少有租房的，我几乎就没见过本国人有租房的。但组屋申请有一个特点，就是歧视单身，必须以夫妻联名申请。如果是单身，必须35岁以上才能申请。 此外，夫妻联名申请的第一套组屋，批准率几乎是100%，此外政府还会根据你申请的户型，地段给予数万新币的补贴。基本上新夫妻买组屋是毫不费力的。但是单身就惨了，35岁以上才能申请还要抽签，中签率特别低。所以新加坡很多大龄单身都是跟父母住的。（离婚后政府强制收回组屋，这个特别狠。不过不知道满五年后是否收回）新加坡没有要房子的丈母娘，因为结婚后才能申请组屋，而组屋申请后算上政府补贴，只要夫妻有工作，基本上都担负的起，所以让女婿先买房的丈母娘，在新加坡人眼里是不可思议的事情。那有些人会觉得，组屋是保障房，是不是很简单很丑，或者很偏很远。来看一下新加坡最牛组屋：感受一下这个组屋的气场，这是绝对的黄金地段，离新加坡最贵的写字楼群，步行距离，楼顶有开放花园，视野极好。周边地铁站、商业中心、学校，一应俱全。当然，这个组屋的价格肯定比郊区的要贵一些，其转售价格甚至会超过公寓，当然，是超过郊区的公寓，和所处地段的公寓相比，依然便宜了一半。组屋的位置并不偏僻，甚至大部分组屋的位置可能比很多公寓都要好。政府的潜台词是，住组屋的人大部分是要做公共交通出行的，而住公寓的人大部分是开车的，一些交通不便，周边配套一般的地方，通常都只盖公寓或有地私宅，没有组屋的。那么其他的价钱，可以按上面说的对比，郊区一套转售组屋的价格，会比新组屋贵，是的，转售比新的贵，因为购买者无需申请，购买者范围也更大一些。但也只限公民或满三年的永久居民购买，而且政府没有补贴。有地私宅，也就是别墅，对不起，只卖给本国公民，特殊情况下永久居民也可以去申请购买，需要找政府要一个批准。我就去问房产经纪可以不可以去申请，他们说你就算了，如果是李连杰肯定可以。不过新加坡国土狭小，有地私宅普遍占地面积很小，院子停两部车就全满了，偶尔有些面积超大的，属于非典型的，这个不能跟澳洲、加拿大这种国家比。有地私宅的价格并不贵，因为只限本国公民购买，所以市场上成交非常不活跃，我住所楼下不远，有个带独立泳池的有地私宅，我看它挂牌出售挂了两年半，最近终于卖出去了。公寓开放给外国人购买，但价格基本相当于同等年份组屋的三倍，而且要交昂贵的印花税，累计下来外国人购买公寓要交的税是18%（3%+5%+15%）。 所以说新加坡房价贵，说的是这块。由于公寓尺价高，最近新加坡的公寓普遍面积变小，比如以前一个公寓的三居室差不多要120-150平米左右，现在很多新公寓都是90-110平米。（不含公摊）新的EC公寓也只有本国人可以购买，其小区建筑标准与公寓基本相当，价格相当于公寓的70%，住满五年可以转售，转售可以卖给外国人。这种房子主要是针对国内中产阶级，收入超过组屋的上限门槛，但不算最富裕阶层的人。此外，新的公寓比旧的贵，大的公寓小区比小的公寓小区贵，因为大的小区配套丰富，不过新加坡的公寓普遍都不大，我数了数，超过1000个单位的不到10个小区，超过500个单位的都算大小区了。公寓房价均含一到两个免费车位（看户型而定）。我注意到很多freehold（永久产权）的公寓小区，因为面积小，单位少，泳池基本只能泡澡，比旁边的99年产权的大型公寓小区还要便宜10%以上。3、新加坡的房租新加坡的房租和房价一样，连续十二个季度下跌。下跌原因主要是，上面提到的，严格限制新移民涌入，导致市场供过于求，此外因人力资源匮乏，商业机构撤离也很严重，商业地产出租率也不乐观。一般来说，同等地段同等面积的房租，公寓只比组屋贵30%左右，你没看错，售价贵三倍，但租金只贵30%，不过组屋你要想出租政府是有很多规矩的，没有公寓那么灵活。（有人会说，我偷偷出租政府怎么知道，真有开Airbnb赚钱，被邻居报警的，新加坡的法律不开玩笑的。）所以回过头来说，组屋真的是新加坡政府给老百姓最大的福利，因为只要你申购到组屋，满五年后，不管是转售，还是出租，回报率都非常好，就住房保障而言，新加坡胜过香港实在太多。此外，多说一句，新加坡建屋局连年亏损，主要亏损来自于给新购房的公民的补贴。一个单位直接补贴2万-6万新币，可以直接用于首付，真金白银。年轻人只要肯结婚，有稳定工作，就没有买不起房一说。此外，小户型出租回报率远高于大户型。新加坡最便宜的房子租金，放在中国都会觉得很贵，比如租公寓里的一个单间都要600-800新币，组屋最便宜的一居室通常也要新币左右。但是豪宅的租金，比如海边别墅，其租金也不会贵到哪里去，放在中国就觉得很便宜。整个消费的档次没有中国分化的那么严重。 所以屌丝去新加坡会觉得生存压力极大，而土豪会觉得比中国还便宜很多。4、配套组屋和公寓最大的区别是，组屋是没有围墙的，基本上人、车，都可以进，可以横穿，有时候马路赛车出租司机就从组屋区里面穿过去。公寓是有围墙，有物业保安的，严格的说非公寓住户，进公寓必须要登记的，但并不是每个公寓都执行的很到位，我经常能大摇大摆的蹭进去。组屋一般有健身设施、儿童设施，而且这些定期有检修，有停车场甚至停车楼，有的有水池等装饰设施，有些甚至有篮球场，羽毛球场，有公共的休息区，一些福利机构比如托儿所或者养老中心（私营承包或政府补贴，具体不清楚了）。&公寓不同的是，有游泳池（基本都有，部分20年前的没有，500单位以上的大小区基本都有一个50米泳道的泳池，小的小区就没这么大了，通常有儿童池、成人池和温水池等等，新加坡四季如夏，全年免费开放），有健身房，有烧烤台，有会所，有网球场，有些大的小区里面还会有一些商业机构如餐饮，超市等，小的就没有。 而且如上健身房，泳池，烧烤台都是免费提供的，会所如果要搞活动，需要预约，有些会适当收一点钱，有些不会。公寓小区经常会有业主请朋友开泳池烧烤party，成本极低，我参加过几次，感觉还不错。在一片组屋里通常有一个社区中心，都是各种小的店铺和商业机构，通常包括食阁（大排档）、菜市场、饮料店、面包店、超市、银行、全科诊所、牙科诊所、家具店、电器店、卖服装衣帽的店、自行车店、宠物店、理发店、按摩美容店等等，基本上是这样一个概念，普通人过日子柴米油盐理发吃饭，在社区中心都可以满足。这样减少了出行成本。&此外更大范围内的组屋区里通常也会有一个运动中心，但新加坡四季如夏，所以也就游泳池会比较有人气。这种收费标准是，平时成人1个新币，儿童0.5新币，周末成人1.5新币，儿童0.7新币。不限时，水质还可以，没有刺鼻的消毒水味道。通常有深水区和浅水区，50米标准泳道是标配。这种是组屋区老百姓游泳的地方。公寓区的用户一般也就是到附近组屋区享受同等配套，还记得么，组屋区是随意穿行不受限制的。组屋和公寓的车位都很充足，加上车牌昂贵，基本上不会遇到说车位不足的情况，很多组屋都有停车楼。5、翻新新加坡的小区，无论组屋还是公寓，到一定时间都会重新粉刷外墙，所以很多三十多年的小区，看上去跟只有十年的一样，非常漂亮。当然里面可能会旧一点。当然，羊毛出在羊身上，公寓的这个费用是业主共同承担的。组屋就不知道了。6、房产经纪这个和中国太不一样了。第一，房产经纪人几乎一水的高学历，名校博士一抓一把。后来我了解了一下，因为房产经纪需要考试，而且很多法律条款还挺难考的（一个新国立大学毕业的新移民告诉我他考了三次才过）。所以基本上只有学霸才有机会当房产经纪人。第二，街边没有房产中介公司，中国满大街都是，新加坡街边真的没有。但有时，有在地铁站有散传单的，有在商场里搭临时柜台的，有在一些展会时期，在展览中心临时租个小房间做演示推介的。主要找中介的方式是通过网上搜索房源，或者朋友介绍，其实房产经纪人在新加坡还是很多的，几乎总有朋友，或朋友的朋友是房产经纪人。房产经纪人其实工作非常自由，属于挂靠在一些知名中介公司，公司只收很少的佣金分成，经纪人没有底薪，靠佣金吃饭。第三，房产经纪分卖方经纪和买方经纪。卖方经纪主要是控制和获取房源，和房东沟通。买房经纪就是到处寻找潜在购房者，带着购房者去看房。所以卖方经纪人，主要在特定区域活动，做特定房产。买方经纪则不同，全岛所有房产都可以带你看，都可以帮你找。当然，卖方经纪自己也在网上打广告，有些客户找上去可以直接成交，但从严格的法律来说似乎新加坡政府不允许这样做，不知道是为什么。大约是要保护双方利益的原因。第四，所有数据公开透明。新加坡所有房产交易和出租都可以在网上搜的到，这个小区的房子之前都多少钱卖的，什么户型多少钱卖的，走势如何，全部都是真实成交数据。出租也是。srx网站都可以查的到，一开始我以为这是个政府网站，后来别人跟我说这其实是个商业公司，真是厉害。中国人可能会觉得，做双面交易，降低成交金额减少税费不就可以了，在新加坡，真没人敢这么干。当然，买卖双方如果是亲戚熟人，或许存在私下交易可能，但从中介而言，他们绝对不敢冒这样的风险来做这样的事情。公开数据有个坏处，就是如果你想获得开发商的特殊折扣，是很难的，这个数据咔嚓一上网，别人都搜得到，他后面的房子就很难卖了。但现在一些尾盘，开发商就顾不上了，因为再卖不掉就要吃政府罚单了。那么，那么多高学历的房产经纪，是不是做事很专业很负责呢，这个，根据我的接触，有些还好，有些就呵呵了。7、学区房新加坡几乎没有学区房的概念，当然理论上离名校（主要是小学，入中学要考试的）越近，录取机会越大，但由于名校基本都要抽签，而且公民抽签都挺难进的。（永居以前可以跟公民一起抽，现在不行了）所以越是好学校，你买学区房其实也就是一个优先抽签的机会，想想就不值得了。8、豪宅最贵的豪宅主要分几个区域，一个是圣淘沙，圣淘沙是唯一外国买家可以买别墅的地方，但是由于外国买家额外印花税的限制，这个区域的豪宅价格跌幅最大，很多小区的跌幅达到了40%以上。乌节路目前垄断了坡国豪宅的前几名。此外是CBD附近。 怡丰城附近，圣淘沙对岸的海湾豪宅我一直以为会超贵，后来发现并没有想象的那么贵，至少比乌节路便宜了不少。非常有意思的是，我经常会在房产新闻里看到哪个中国土豪移民新加坡了，比如去年创下豪宅成交记录的一笔交易，来自于孙彤宇（这是公开新闻，所以我敢说，私下知道土豪的豪宅购买我可不敢讲出来）。今年又看到一个豪华别墅被来自中国的张勇买走，嗯，特别标注，海底捞的创始人。那，还要特别说一下，从这个新闻可以看出，张勇已经拿到了新加坡的公民身份，否则是不可能买别墅的。 （海底捞在新加坡生意很好，刚开了第四家分店了好像）9、银行贷款我刚去ocbc做了一个银行贷款评估，受制于你的收入能力和年龄，银行会评估你可以贷款的额度，那么肯定很多人会关心贷款利率，我告诉你我最新得到的数据，年利率是1.45%，你没看错，房贷的年利率1.45%（头两年更低一些），最高可以贷款三十年，因为我岁数大了，只给24年。而且新加坡有个很有意思的事情，就是银行的贷款package，是每三年一签，也就是三年后你可以免费更换银行，因为不同银行贷款利息还是有差距的，每三年可以根据当时的市场情况选择一个你认为最优的银行来签。据说最近这些年，房贷利率没有超过2%的时候，现在其实也并不是最低点。最高贷款额度是房价的80%。由于贷款利率极低，所以就同等年限同等贷款金额来说，月供压力比中国大概会少1/3到1/4。10、一些杂谈关于房价，按说，现在的降幅，即便算上外国买家印花税，很多楼盘也比三年前要便宜了，为什么外国人依然不来买呢。主要有几个原因，：第一，以前投资移民可以用买房做投资，现在被禁止了。第二，新加坡移民政策对中国投资移民的收紧力度极大，基本上可以说除非是巨头高管或上市公司创始人，否则光是有钱人，基本都不太欢迎了。所以买房不能让你留在新加坡，有钱人也不再受到欢迎。第三，也是最重要的，由于政府坚持遏制房价的政策和力度，让投资者看不到房价上升的希望，你又不能持续去住，又买不到上升空间，这个房子便宜和贵又有什么意义呢？所以，现在也只有乐看一大波中国人去刷“新加坡旁”，那个，我就不点评了。最后，说一句可能让某些人不能接受的实话，其实，新加坡在前段时间的不结盟会议上，并未提及南海仲裁！并未提及南海仲裁！并未提及南海仲裁！并没要求中国执行南海仲裁结果！并没要求！并没要求！意外不，有兴趣的可以去搜一下原文和新加坡外交官的声明。人家提的是南海各方行为准则！这个是2002年中国与东盟签署的协议，这个协议，中国是签署方之一。未经许可，禁止转载。如需授权请联系微信公众号：
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新加坡 | 2017年不容忽视的房产投资热地——新加坡
前言花园城市向来以干净、安全、和稳定而闻名。社会与经济的高度稳定，使得投资者们在新加坡的资产有极高的保障。作为亚洲最西方化的国家，高度的法制与健全的制度让投投资者在各个环节省时省力，轻松获益。2013年开始新加坡政府实行方式产降温政策，抑制房价过高增长。连续2年的房价下滑过后，市场已经来到低点，积压的需求与减少的供给可能意味着市场反弹的时候即将临近，目前正是出手狮城的好机会。居外研究数据表明，2016年第一季度中国买家对新加坡房产的问询量较前一季度翻倍，体现了极大的关注度。经济概况新加坡，一个美丽的城市国家，拥有世界一流的港口和国际机场，具备现代化极高的基础设计与自由开放的经济体系。虽然面积不大，但新加坡凭借其优越的投资政策与环境，吸引众多外来人才与投资，有力地促进当地经济发展，位列亚洲四小龙之一。 今日的新加坡，已经成为名副其实的世界金融和贸易中心。随着与美国与澳大利亚自由贸易协议的签订， 未来新加坡将成为重要的亚洲贸易中转站。2015年新加坡国民生产总值较2014年增长2%，保持了09年后持续增长的态势，但随着全球经济形势日益严峻，涨幅较近年放缓。新加坡2015年全年失业率仅为1.9%，连续五年保持在2.0%以内，就业市场继续保持稳定。 为对抗通缩压力与经济增长放缓，新加坡金融管理局（MAS）在2015年放宽货币政策，降低新元政策区间坡度。在此政策影响下，新加坡私人房贷利率从2015年初开始有所攀升，不过与历史水平相比，目前水平仍处于超低利率区间。 新加坡市场指数对比房市走势相对于稳定攀升的经济总量与人均收入，新加坡私人公寓房价增长势头有些不同。如果以2001年为起始点，我们不难发现新加坡房价在2006年前增幅远低于GDP的增幅。年房价开始大幅增长，却又受到2008年开始的全球经融危机影响再次沉寂，直到2009年之后房价恢复增长态势。随后，为了缩小新加坡房价增幅与收入增幅之间的差距与打击市场投机行为，新加坡政府从2013年开始出台众多房地产降温措施。特别是外国人附加印花税与总偿债率框架政策的推出，成功的影响了新加坡私人公寓市场，房价与成交量纷纷下跌。 2005年至2015年的10年间，新加坡GDP涨幅高出私人公寓价格涨幅不少，从业者收入涨幅也要超过房价增幅。同2014年相比，2015年的房价更是在GDP与月收入继续增长的情况下呈现负增长，这也使得公寓房价累积增幅终于在2015年被月收入累积增幅赶超。截止2016年第二季度，新加坡私人公寓房价已经连续11个季度下行，较2013年的峰值下跌9.4%。而在7月25日的新闻发布会上，新加坡金管局也明确表示不会在短期内取消当地房地产降温措施，这也就意味着新加坡房市将保持目前的调整势态。从以上数据中我们不难分析出，新加坡近期的房价下跌主要是政府调控的有意为之，而非市场基本面走弱的迹象。受到规范制度与政府严格监督，与炒卖盛行、房价高得离谱 、房产泡沫较大的其他海外房市比较，新加坡房地产市场表现平稳。因为房价走势与GDP与收入水平的关系十分合理，房产泡沫成分相对少了许多。相信在在新加坡金管局的调控与稳定的就业情况下，新加坡经济将会继续平稳发展。 从房地产投资的角度来讲，更具竞争力的新币汇率，大量外籍就业人士带来的住房需求，与超低的贷款利率都将为投资者带来更大的盈利空间。投资优势超过80%的新加坡人居住在政府兴建的福利房（政府组屋）内，一小部分人住在私人公寓或别墅。在新加坡，外籍人士不允许购买政府组屋与绝大多数的有地住宅，只能购买私人公寓与升涛湾这一特定地点的有地别墅。在新加坡购买私人房产拥有以下投资优势：租金回报率较高，房价增长潜力巨大最新数据显示新加坡私人公寓租金回报率在3%至4%之间，相比于北上广深高出许多。作为一个城邦国家，新加坡的经济发展离不开外来人才。新加坡政府2013年发布的人口白皮书预计到2030年新加坡人口将达到690万，其中250万左右将为外籍人口。按照目前的人口替换率，新加坡每年需要新增1.5至2.5万名新公民以及3万名新永久居民来了保证人口持续增长。另外，作为一个岛国，新加坡只能靠填海来进行土地扩张，可扩张性十分有限。稀缺的土地资源与不断增长的人口意保证了土地价值。在目前政府刻意压制房价的情况下，新加坡房市上升空间巨大。生态环境优异，城市高度现代化在咨询机构美世（Mercer）最新出炉的全球宜居城市排名中，新加坡蝉联亚洲最宜居城市。对素来以自然环境与城市建设著称的新加坡来说，这个结果并不意外。常年清新的空气、水与食物的安全保证、大量的植被覆盖、完善的交通与公共设施，都让这里成为许多人安居乐业的首选地点。此外，新加坡城市建设中高度的现代化也是另一个吸引人的亮点。不同社会部门的服务联网化，智能居住社区等概念都让居民的生活更加便利便捷。教育医疗设施全球领先根据居外研究最新数据，2016年前半年咨询新加坡房产的中国买家中，超过三分之二的买家表示子女教育是他们的投资动机，他们的选择是明智的。世界经合组织2015年发布的国家教育系统排名中，新加坡名列全球第一。中西结合，全面又不失传统的教育方式正是许多家长希望他们的子女接受的理想教育模式。新加坡的医疗服务以高质量闻名于世。近年来政府更是大力发展医疗经济与医疗旅游，励志将新加坡打造成区域医疗中心。作为重要的是软性竞争力，教育与医疗的高质量证明了新加坡的发达程度与巨大吸引力，必将成为房市发展的助推器。工程品质保证，配套设施齐全新加坡私人开发项目均要经过严格的审批与监督，整个开发、建筑与审验过程长达数年，质量可以得到良好保证。绝大多数的公寓项目配套设施齐全，泳池、健身房、水疗、烧烤区、活动室等均为为公寓标配，这在许多国家并不常见。此外，新加坡的物业管理服务更是全球领先，无论新旧住宅，周到与智能化的服务可以让投资者真正做到无忧盈利。贷款门槛低，额外税费少根据最新的外籍人士购房政策，海外投资者在新加坡购房需缴纳18%的印花税。对外国买家而言， 新加坡的贷款条件相对宽松，无门槛低利率，第一套住宅最高贷款额度为80%。目前处于历史最低水平的汇率也是吸引众多买家的一个有利因素。不过由于高度的城市化，新加坡城区与郊区的分界较为模糊，设施环境方面的差距也很小，房价差距自然也就不大。 加之最近降温措施带来更高的印花税，使得新加坡市场投资门槛偏高。不过分布均匀的城市建设保证了各个区域拥有较为匀速且稳定的房价增长。另一方面，随着近期房价下行，越来越多新公寓项目推出价格折扣，印花税回扣等优惠方案，旨在吸引更多买家。投资建议根据地铁走向选择投资区域房地产投资者有必要认真研究所选房产距离地铁线路的位置。很多买家会发现现有地铁站周围的房价很高，而许多物美价廉的房产却不在地铁沿线。不过如果我们将在建地铁线路以及车站位置考虑在内，就会发现更多物美价廉的房产选择。例如刚开始施工的汤申-东海岸地铁线，从新加坡北部出发, 一路延伸至东海岸，是东海岸沿线的第一条地铁线路。 这条地铁线的建成绝对对沿线房地产价格产 生很大影响，原本已经价值很高的房产（例如东海岸区域）会因为这条线路带来更 好地发展。而巨大的线路跨度,也将为沿线带来很大的出租收益。加之新加坡与马来西亚频繁的人口流动，这条线路的意义也就不言而喻了。在选购房屋时如果可以将这条线路的站点考虑在内，必将为投资回报加上一颗重要砝码。根据租金回报率选择投资区域受到新加坡房市降温措施的影响，销售市场交易量大幅萎缩。但不端壮大的外来人口却为新加坡租赁市场带来了强劲的需求。如果要短期持续获利,那么寻找租金回报率高的地点与楼盘就极为重要。下图标出了新加坡私人公寓租金回报率最高的几个区域，投资者可以当做参考。 新加坡私人公寓租金回报率最高的区域根据政府规划选择投资区域上世纪50年代，裕廊地区在政府支持下由一片荒野湿地发展成为新加坡的第一个工业区，并兴建 廉价住宅。近年来，这一区域已逐渐成为了郊区最大的住宅与商业区。 2014年，新加坡政府宣布要进一步打通裕廊湖区域的交通，休闲， 住宅与商业发展，将其打造成为 领先全国的，环保智能的综合型区域。 2015年，另一条新闻又让裕廊湖地区走进了投资者的视野：新加坡至马来西亚高速铁路，将由建在裕廊湖区域的新车站开出，一路北上到达吉隆坡。周围的配套设施也将同步建设。政府还表示，要将裕廊东建设成为新加坡第二个CBD。这些对投资购房者来讲，都是十分重要的信息。展望 新加坡私人公寓房价指数降温措施作用下新加坡房价连续下滑，让许多准投资者对市场仍抱观望态度。其实，新加坡政府最新公布的2016年2季私人公寓房价显示整体房价下滑幅度已大大减弱，且最受投资者关注的中央核心区（CCR）域其他核心区（OCR）房价均已呈现涨势，整体房价的下滑仅仅受累于自住房集中地非核心区（OCR）。其中，土地价值最高的中央核心区房价已经连续2个季度上扬，触底反弹趋势明显。另一方面，新加坡房地产联合交易网公布的私人公寓二手房价格指数也表明二手房市场已经连续4个月上升，再次印证了新加坡私人公寓房市的反弹形势。可以说，现在正是将目光投向狮城房市的最好时机。 Adam Yang专栏全集 本资讯由腾讯房产战略合作伙伴居外网独家提供，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。