离婚房产的分割原则？？_潘熙律师-SH_新浪博客
离婚房产的分割原则？？
离婚时夫妻共有房产如何分割，我国婚姻法没有明确规定具体的分割比例，仅做了一些原则性的规定，上海法院审判实践中的做法略有不同，以下做一些简单介绍。
1、尊重当事人共同意愿。我国《婚姻法》第39条规定，对夫妻共同财产的分割首先由夫妻双方进行协商，协商不成时才依法进行判决。这一方面体现了法院对当事人财产处分权的充分尊重，另一方面法院也顾忌到如果强行判决可能给将来的执行带来麻烦。因此，法院会力主推动当事人之间达成一致意见，尤其是在当事人双方仅有一套住房的情况下。
2、男女平等。即夫妻双方对于其共同财产享有平等的共有权，不受双方收人状况、对家庭贡献的影响，双方均有平等分割共同财产的权利。
3、照顾子女和女方权益。首先，应优先考虑未成年子女的利益，根据未成年子女的需要给予必要的照顾。其次，应照顾女方的权益。考虑到相当一部分女性的经济能力相对较弱，在日常家务中的付出很难物化为财产收益，故在分割财产时，有必要照顾她们的权益，使其离婚后的基本生活更有保障。《妇女权益保障法》第48条“夫妻共有的房产，离婚时，分割住房由双方协议解决；协议不成的，由人民法院根据双方的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则判决。夫妻双方另有约定的除外。夫妻共同租用的房产，离婚时，女方的住房应当按照照顾子女和女方权益的原则解决。”《婚姻法》第39条也作了类似规定。因此，在夫妻房产分割中尤其要充分体现对妇女儿童权益的保护，尽量将房产分割和子女抚养结合起来，这是法律的强制性规定。
4、照顾无过错方。对于因一方过错导致离婚的，可在分割财产时适当照顾无过错方，以体现法律的公平与正义。但这种照顾不是民事责任，其性质不同于离婚损害赔偿责任，因此，这里的过错并不限于重婚、姘居、实施家庭暴力、虐待、遗弃等重大过错行为，还包括其他违反婚姻义务或故意以悖于善良风俗的方法损害婚姻关系的过错行为。
5、有利于生产、方便生活。分割夫妻共同财产时，应从充分发挥共同财产的效用和不损害财产的经济价值出发。这一点对法院确定房子所有权归属，解决双方居住问题尤为重要。
总之，对不宜分割使用的夫妻共有房产，应当根据婚姻法、司法解释确定的上述原则，综合考虑房屋的性质、来源、婚姻关系存续时间长短、双方住房情况以及照顾子女和女方原则等因素，分给一方所有。分得房屋的一方应给予另一方相应价值的补偿。
「疑问1」出资多少会不会影响离婚房产分割的比例？
律师答疑：司法实践中，上海法院对离婚房产如何分割经常会考虑双方对房产的贡献，这也是基于公平公正的司法理念决定的。夫妻双方各自对购房的出资比例经常会对离婚房产的归属及分割比例造成影响。由于夫妻婚后购房，无论是哪一方的出资，一般均为夫妻共同财产出资，为此，购房时的出资情况对于此种情况下的房产分割影响较小。出资情况对离婚房产分割的影响主要体现在夫妻双方婚前共同购房的案例中。根据上海高院的规定，如果恋爱期间共同购房，一方未出资但产权登记为两人共有，析产分割的处理应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额，一般以10%到30%的份额为宜。
「疑问2」离婚后的居住问题离婚房产分割时法院会考虑吗？
律师答疑：我国《婚姻法》第42条规定，离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。上海法院认为，住房为一方所有，离婚时住房一般仍归该所有人。如另一方离婚后确实无房，法院可根据具体情况判决允许其暂住；也可判决无房一方另外租房居住，若经济确有困难，享有房屋产权的一方可给予一次性经济帮助。为此，离婚后居住情况不仅会对夫妻一方个人房产造成影响，基于婚姻法第四十二条的立法理念，夫妻一方离婚后居住困难甚至会对夫妻共同房产分割的分割造成影响。
「疑问3」期房、二手房、动迁房房产证还没有办出来离婚时可以分割吗？
律师答疑：根据我国《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。《最高人民法院关于适用&&/span&中华人民共和国婚姻法&若干问题的解释（二）》第21条规定，离婚时双方当事人对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。为此，如果夫妻婚后购买的房屋尚未过户到夫妻名下，其房屋权利归属根据物权法规定尚不能认定为夫妻共同所有，为此法院不能处分房屋的所有权，只能判决房屋的使用权。但根据上海法院的司法审判实践，有时法院为避免当事人的诉累，对夫妻离婚时尚未取得房屋所有权的房产分割，一般会依据已经签订的购房合同，判决由夫妻一方来履行；判决履行购房合同的一方支付另一方一定数额的购房折价款作为补偿。
「疑问4」按揭房贷尚未还清离婚时房产如何分割？一般会判给主贷人吗？
律师答疑：房产是夫妻共同财产，夫妻婚后共同购房的按揭房贷亦是夫妻共同债务，未付清的按揭款应由双方共同偿还。夫妻离婚时，法院通常在判决房产归一方所有的同时，按揭未还清的房贷离婚后亦由得房者负责清偿。由于法院对房产归属的处理可能涉及贷款人和银行签订的住房按揭贷款合同的变更，所以上海法院的常用的分割方法是：谁是按揭贷款合同的主贷人，在双方条件相同的情况下，法院更倾向于把房屋判给谁所有。但也有例外，例外的情况就要参照离婚房产分割的其他原则了。贷款买的房子离婚时房子判给贷款人所有仅仅是审执兼顾原则的派生情形。由于夫妻婚后买的房子一般只有一个主贷人，配偶是共同抵押担保人，为此将贷款买的房子离婚时房子判给贷款人所有可以避免离婚后需要变更贷款抵押合同。当然，这不是离婚房子判给谁所有的决定因素。如果此时非贷款方需要抚养小孩，或者没有居住房屋，或者有能力提前还贷并支付贷款方房子的分割款，或者有其他需要离婚时照顾的情节，那么法院也要首先考虑判给非贷款方所有，并非谁贷款买的房子离婚时房子就一定会判给谁。
「疑问5」离婚房产分割是按出资比例分吗？
律师答疑：根据我国婚姻法关于离婚房产分割的规定，夫妻双方有婚内财产协议或离婚时可以协议房产分割的，依照协议约定。无法协商解决，那么法院将依照照顾子女和女方权益的原则进行判决。其原因在于夫妻共有房产，如果没有约定按份共有，法律推定为共同共有。约定按份共有的房产将根据双方所占份额比例进行分割，但对于夫妻共同共有的房产只能根据婚姻法规定的离婚房产分割原则进行分割。
「疑问6」离婚房产分割可以在法庭上竞价谁出价高判给谁吗？
律师答疑：关于离婚房产分割可以在法庭上竞价取得的问题，《最高人民法院关于适用&&/span&婚姻法&若干问题的解释（二）》第20条对《婚姻法》第39条曾作出补充解释：双方对夫妻共同财产中的房产价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：（一）双方均主张房产所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房产所有权的，由评估机构按市场价格对房产作出评估，取得房产所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房产所有权的，根据当事人的申请拍卖房产，就所得价款进行分割。根据最高法院司法解释我们可以看出，夫妻双方采用竞价方法确定房产所有权的归属有两个基本前提：其一，双方均主张房产所有权；其二，双方均同意竞价取得。如果有一方不同意竞价，法院就不能运用竞价规则处理离婚房产分割问题，法院没有强迫当事人接受竞价的权利。上海市高级人民法院在《关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》中进一步明确：关于离婚诉讼中，当事人提出采用竞价方法确定房产权利归属的处理，应按照《婚姻法》及其司法解释的规定，财产的处理应以照顾女方和抚养子女一方的权益为原则。在处理共有房产时，当事人提出采用竞价方法确定房产权利归属，若符合下列条件的，可予准许：(1)双方同意竞价；(2)双方经济、住房等条件基本相同。上海高院《关于竞价规则司法适用》的指导意见之所以设定夫妻双方采用竞价方法确定房产所有权的归属必须满足“双方同意竞价”和“双方经济、住房等条件基本相同”两个基本条件，原因在于竞价规则排斥了夫妻离婚财产的处理“应以照顾女方和抚养子女一方的权益”的基本法律原则。即便竞价规则从表面上看是公平的，但考虑到子女、女方及生活困难一方的法定利益，那么通过竞价来处理房产分割问题就显的不那么公平了。为此，上海法院适用竞价规则的三个前提条件就是：1、双方均主张房产所有权；2、双方均同意竞价；3、双方经济、住房等条件基本相同。
「疑问7」夫妻只有一套住房离婚时怎么分割？
律师答疑：我们是社会主义国家，我们优越的社会主义制度决定了在离婚案件中，法官不可能把夫妻任何一方赶到大街上。即：法院在处理离婚案件时，都要保障夫妻离婚后的居住问题。在司法实践中，法院正是秉承了这样的原则，使很多离婚案件变得极为复杂。如果夫妻离婚时仅有一套住房，难免在离婚后夫妻一方没有住房居住，此时应当如何处理？上海市高级人民法院认为，夫妻离婚时房子的分割，首先应审查当事人的经济状况，然后根据不同情况分别处理：如果夫妻仅有一套共有房子，且当事人经济状况良好，能自行解决居住问题的，可判决一方得房、一方得经济补偿。若共有房子系以一方当事人名义抵押贷款购买的，一般判决由贷款方获得房子权利，但须支付对方经济补偿（经银行等抵押权人同意变更贷款人等情况除外）。应尽可能促使款项支付到位，调解或判决主文也可明确经济补偿款的支付期限。如果夫妻仅有一套共有房子，而双方均无力补偿对方，又难以分开居住，感情尚未完全破裂的，可不判决离婚。如双方经济状况不佳，且感情破裂、确无共同生活可能的，可判决房子产权归双方共有并确认各自份额，但可明确由一方使用，使用方须支付使用费，以解决对方的居住问题。对经济补偿款的执行，应采用房屋置换、房屋权利人出资租房等方法予以妥善解决。房屋迁让的执行，应审查得房方支付经济补偿款的情况。得房方末支付经济补偿款的，可暂缓执行其迁让申请。
「疑问8」父母可以参与夫妻离婚房产分割诉讼吗？
律师答疑：夫妻离婚诉讼只有两个当事人可以参加，那就是婚姻双方的丈夫和妻子。即便是夫妻离婚房产分割，男方父母或女方父母认为与己有关，也不能参与到诉讼中来作为共同原告、共同被告或诉讼第三人。如果双方父母真想在夫妻离婚诉讼中发表自己的意见，那么只能作为诉讼双方的诉讼代理人或证人。如果诉讼双方任何一方父母认为夫妻离婚所要分割的房产是属于自己的或自己也拥有部分房产产权份额，资深律师认为这要另行起诉处理。一般而言，如果夫妻离婚房产分割所要分割的房屋产权证上有任何一方父母的名字，上海法院会自动在离婚诉讼中对该房产不予分割，告知诉讼双方当事人另行起诉；如果父母仅仅是隐性的房屋产权人，夫妻双方共有的房产证上没有父母的名下，而父母其实是真正的房屋产权人，那么父母应在夫妻离婚房产分割之前尽早向法院起诉，要求确认自己在房产中所享有的权利。如果在夫妻离婚房产分割之后再起诉，案子就将变得很棘手。
「疑问9」夫妻离婚时房子里的户口如何处理？
律师答疑：夫妻结婚时，经常会把户口迁至夫妻共有房屋内，一旦离婚，得房的一方常常会要求对方将户口迁走。关于夫妻离婚房产纠纷中户籍迁移的问题，属于公安局主管，但公安局一般不会强制迁移；如果离婚后对方不迁户籍向法院起诉，上海法院认为该事项不应由法院管辖，一般也不予受理。为此，关于夫妻离婚房产分割可能涉及房屋内双方的户口迁移问题，双方最好在离婚诉讼时或执行时妥善解决。晚了，就真的没有办法了。关于夫妻离婚房产纠纷中可能遇到的户口迁移问题的法律规定：《上海市高级人民法院&&/span&沪高法民一[2003]25号&民事法律适用问答》对此明确指出，对于二手房买卖纠纷，如果当事人以卖方违约为由，要求卖方承担违约损害赔偿责任的，可以作为民事案件处理；买方要求卖方实际履行约定的，将户口迁出并将自己的户口迁入的，法院可以告知该当事人，违约损害赔偿可以作为民事案件受理，但户口迁移问题属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，法院也无权作出此类民事判决，故该请求判决继续履行的主张属于依照法律规定法院不能强制当事人继续履行的事项。当事人坚持迁移户口主张的，裁定不予受理或者驳回起诉。
潘熙律师-SH
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如果是开发商开发的商住楼,土地用途应该为出让才对。如果规划设计中是商业用房,你最好是到当地房屋管理部门咨询一下,看是不是办证时有失误。房产证上的用途应该是规划用途。如果规划的一二层为商业用房,办理转移分割手续时就应该办成商业用房。至于补交出让金那是几十年以后的事情,当然是按商业用途来补交啦。如果办证时办成住宅,那以后拆迁的时候就当然是按住宅来补偿啦。
根据现行的婚姻法的规定,不存在共同生活8年婚前财产转化为共同财产的规定.也就是说,结婚前买的房子,共同生活多少年还是婚前财产...但是根据实际情况会有所考虑...比如说过错方是哪一个,现在有无第二套住房居住等等...你的情况我还不是很清楚,你这套房子还没办房产证,根据规定,是以结婚证和房产证的日期为准,就是只要结婚证的日期在房产证之前,就是夫妻共同财产...你们一起买房子的时候,结婚了没有??在没有婚前单方支出凭证的情况下,100万的房子你用婚前财产付了99.99万,也是共同财产..
如果你母亲以前不知道，他可以从她知道之日起两年内要求分割。下面是相关的法律规定：婚姻法第四十七条离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。婚姻法解释一第三十一条当事人依据婚姻法第四十七条的规定向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产的诉讼时效为两年，从当事人发现之次日起计算。
同意楼上的说法，与户口没有关系，关键是看房产证上谁的名字。如果是爷爷奶奶就是法定继承了。第一顺序继承人平分。
如果没有条约约定，那么根据当时成本部分，属于个人，剩余增值部分，需要分割！
现在有婚姻法规定的根据首付和还款应该是共有财产
1.土地是划拨的倒是没什么但大房本写的是住宅你办不了商业的产权要是大房本上写的商住两用的话就可以办商业产权所以你的小房本应写住宅钱应以住宅来缴纳以后拆钱应以住宅为标准(以房本为准)2。还有就是看你的3种情况的话那此的商业门面没有大产权存在隐形的难办房本的风险你要是看好了此门面的话可以跟开发商商量让他们协助你办理商业的产权商业产权的价值可以延续到拆迁和重新规划
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城市房产：
热门城市房价：关于农村房屋产权证分割的问题_重庆市政府公开信箱
重庆市丰都县政府公开信箱
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发布单位：
丰都县政府
来信内容：
关于农村房屋产权证分割的问题
各位领导好！
我想咨询如下问题：
我父亲在农村老家有一处房屋，三间房（有房产证，去年颁发），其中左侧两间是两层结构，右侧一间，三间相连，可以独立进出使用，因我姐在老家和县城均无住房，现在我父亲想将左侧两间正房分割给她，留下右侧单间自住，同时，也将房产证进行分割，但我致电我们乡镇国土所去咨询时被告知偏房不能进行分割。在我们农村房屋分家的问题上，历来就是家长说了算，以间为单位，想分给那个子女就分给哪个子女的，在这里我想问一下相关领导，这个偏房在房产证上都是以间显示的，也是能独立使用，为什么就不能单独分割？如不能分割，那政策依据出至哪里？
谢谢！望释疑。
办理单位：
县国土房管局
办理结果：
来信人：
您好，首先，非常感谢您对丰都县各项工作的监督、关心和支持！接到来信反映的问题后，按照职能职责，丰都县政府立即责成县国土房管局对此进行调查处理，现将有关情况回复如下：
县国土房管局不动产登记中心工作人员于日电话联系到了您，并通知国土所工作人员配合您一同到现场进行实地勘察，如果申请人符合：“一户一宅原则、属于同一经济组织成员资格、房屋达到入住条件、能独立使用”就可以申请房屋转移登记。
最后，再次感谢您一直以来对丰都县各项工作的关心、支持和理解。同时，欢迎您继续对我们的工作进行监督并提出宝贵的意见和建议。如有其他问题，可致县国土房管局：，也欢迎您再次来信丰都县公开信箱。
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