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买方贷款保险
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第一。9月30号之前要完成过户手续。第二。9月30日之前买方将40万首付款交给中介，由中介转交给卖方！第一条因为国庆节，房产交易中心放假。导致过户的日期逾期半个月！第二条买方，在9月30号之前并没有把首付款给中介！这一点，因为中介，和买家的关系非同一般中介一直都是站在买家一方的！他们说的是要去银行结清贷款的时候。才可以将首付款，给我。但是合同上面并没有这一条，合同上面只是写，30号之前需要将首付款交到我手上。我想问一下这样算买方违约吗？而且合同上面明确规定，9月30号之前如果不过户。买家违约的话，卖家可以直接扣除，定金五万元。现在定金就在我的手上，如果算对方违约的话！我可以直接扣除吗？
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买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？
二手房买卖贷款的流程一般分两种情形，即无资金尽管和有资金监管。无资金监管的流程简述如下：网签—买房人向银行申请贷款—银行批准贷款—过户—买房人和银行签订贷款合同并办理抵押登记—银行放款。 &有资金监管的流程简述如下：网签—买房人向银行申请贷款—银行批准贷款—买房人和银行签订贷款合同—银行放款（至资金监管账户）—过户并办理抵押登记—卖房人持相关凭证去资金监管账户领钱。当然，贷款又分为银行贷款和公积金贷款，公积金贷款需要提前60天左右预约。为行文方便，下文就以无资金监管且为一般商业贷款为例进行阐述。房产中介一般会在办理网签手续前对买房人的资信状况进行相关查证，在买房人的资信状况良好的情况下，一般从买房人申请贷款到银行批准贷款（注意：批准贷款和实际发放贷款是两个概念）只需要大概半个月的时间，而房屋买卖合同和网签协议约定的网签到过户之间的时间（或者买房人申请贷款到过户之间的时间）远远超过半个月，也即房屋买卖合同或者网签合同给买房人留足了申请贷款所需的时间。但是，由于种种原因，可能就会发生买房人虽然按照合同约定积极申请了贷款，却不能在约定的过户时间之前获得银行的批准的情况。在这种情况下，买房人是否需要承担违约责任呢？其实，是否承担违约责任就是要看是否违反了合同的约定。1、如果合同里面约定买房人的贷款申请在约定的过户时间之前不能获得银行批准则需要由买房人自筹资金支付卖房人相应款项（即贷款金额），而买房人又没有支付该款项，则买房人就要承担违约责任。需要注意的是，买房人之所以要承担违约责任，不是因为银行没有批准其贷款申请（在此补充说明，银行没有批准贷款一般不属于不可抗力，除非因发生地震、战争等情形导致银行不批准贷款），而是在银行没有批准其贷款申请的情况下买房人没有按照合同约定自筹资金支付该款项；【本文所附的案例就是此种情形】& 2、如果合同里面约定买房人的贷款申请在约定的过户时间之前不能获得银行批准则买房人需要继续申请贷款，直至银行批准贷款申请，则只要买房人按照约定锲而不舍地申请贷款就不构成违约，不需要承担违约责任。当然，如果由于买房人自身的原因（比如其资信状况有问题）导致银行确定地不向其批准贷款，那么，（如果买房人不自愿并主动自筹资金支付房款）房屋买卖的合同目的就不能实现了，买房人就要承担违约责任了。那么，买房人违了什么“约”呢？有些房屋买卖合同会在保证条款里明确买房人（如通过贷款方式支付部分房款）保证自己的资信状况良好，符合向银行贷款的资信条件，如果买房人的资信状况不符合向银行贷款的条件，那么，买房人就违反了其所保证的资信良好的义务（这其实也属于双方约定的内容）；有些房屋买卖合同虽然没有类似的保证条款，但是既然合同约定了买房人通过银行贷款的方式支付部分房款，那么就隐含了一个命题，即买房人的资信状况符合向银行贷款的条件，这其实也是买房人的义务。此外，还需说明的是，根据一般的二手房买卖的交易习惯，卖房人一般都是在银行批准贷款后才办理过户手续（否则卖房人的风险就太大了），在买房人的贷款申请未获得银行批准的情况下，卖房人有权不在约定的过户之日办理过户手续（卖房人行使的是先履行抗辩权）。&&3、如果合同里面约定买房人的贷款申请在约定的过户时间之前不能获得银行批准则本合同终止，卖房人返还已经收取的款项，双方互不承担违约责任。那么，买房人也就不构成违约了。但是，这毕竟是因为买房人的原因导致的合同不能继续履行而终止，卖房人在合同交易过程中发生的合理费用（不是损失）还是要买房人来承担的。当然，这种免责条款如果造成了严重的不公平的后果，受损方还是可以请求法院判决对方承担相应的损害赔偿责任的。&&& 4、如果是其他的约定，也是要按照上面的分析方法，首先明确“约”是什么，然后看买房人是否守了此约，来判断买房人是否存在违约的情况。&&附：王某某与王某二手房买卖合同纠纷案&案情简介：2013年3月31日，王某、王某某签订买卖合同，约定王某某向王某购买系争房屋，房屋总价人民币(以下币种均为人民币)137万元，在日前向交易中心申请办理转让过户手续，5月31日前交付；买方未按期付款的，应按逾期未付款日万分之五支付违约金，自应付款期限第二日起算到实际付款之日止，逾期7日未付款的，卖方有权单方解除合同；卖方未按期交付房屋(包括交接和权利转移)的，应按买方已付款的日万分之五支付违约金，自约定交付之日起至实际交付之日。买卖合同附件三付款协议约定，首期房款为42万元，第二期房款95万元通过银行贷款支付，买方应于签订合同后7日内向银行申请贷款，若贷款不成或额度不足，买方应于约定的送件过户当日补足；买方贷款经银行审核通过后7个工作日内，买卖双方到交易中心办理过户手续，待银行支付第二期房款并完成过户和抵押手续后于日内，卖方应将房屋交付买方。双方同日签订的中介公司提供格式的《房屋买卖合同》中约定，贷款的发放期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。合同签订后，王某某支付了首付款42万元，并向银行申请贷款。此后，王某某贷款申请一直处于审查阶段，至5月底仍未能获批。日，王某向王某某致函，要求在6月4日前支付第二期房款，否则将解除合同。6月5日，王某致函王某某表示解除买卖合同，要求王某某支付违约金和赔偿金。6月9日，王某某回函称由于银行原因致房款未能到位，不是王某某过错，要求继续履行合同。6月17日，王某某贷款获批，与中国建设银行股份有限公司上海普陀支行签订了抵押借款合同，贷款95万元。6月20日，王某某致函王某，告知贷款已经办出，要求在6月27日前办理过户手续。此后双方就合同履行及违约责任等问题未能达成一致，王某遂于7月5日诉至法院。请求法院判令解除王某、王某某之间的买卖合同，王某某支付王某违约金11,875元和赔偿金274,000元。王某某遂提起反诉，请求法院判令王某继续履行买卖合同，并支付违约金暂计5,040元。本案审理中，双方经协商后同意继续履行合同，并于日办理了过户手续，现合同已履行完毕。王某遂变更诉请为要求王某某支付迟延履行违约金，按未付房款95万元的日万分之五，从日起计算至日止。王某某亦变更反诉诉请为要求王某支付迟延履行违约金，按已付房款42万元的日万分之五，从日起计算至日止。&&一审法院判决【案号：上海市虹口区人民法院(2013)虹民三(民)初字第1546号】王某、王某某之间的买卖合同合法有效，双方应当依约履行。虽然在买卖合同及其附件三付款协议中，确实并无关于王某某贷款最晚应于何时获批的明确约定，但依据常理，显然不能据此认为双方的真实意思是买方应当无限期地等待卖方的贷款审批。结合付款协议中双方应于贷款获批后7个工作日内办理过户手续，以及卖方贷款不成或不足时应在送件过户当日补足的约定，可推知双方的真实意思是贷款获批的最晚时间为约定的过户时间即日，否则双方在买卖合同中约定的过户时间和交付时间都将毫无意义。至于双方约定贷款的发放期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，针对的是贷款获批之后的实际付款时间。在贷款获批时间和过户时间延后的情况下，按银行操作流程进行的实际放款也必然会相应延后。因此，王某某直到日才获得贷款审批通过，已构成对付款义务的迟延履行，应当按约承担违约责任。王某某辩称银行审核贷款时间过长，并非其过错，但法律明确规定，合同一方因第三方原因造成违约的，仍应向对方承担违约责任，故对此抗辩，法院不予采纳。按买卖合同约定，迟延付款应按未付款的日万分之五支付违约金。考虑到贷款审批时间过长导致的迟延付款并非王某某的过错，结合王某的实际损失情况，法院认为合同约定的违约金过高，可酌情调整为未付房款95万元的日万分之三，自日起算至日止，计10,830元。至于王某某反诉王某迟延交付的违约责任，因系王某某迟延付款违约在先，王某当时要求解除合同存在依据，并不构成违约，故对王某某反诉请求法院不予支持。&&二审法院判决【案号：上海市第二中级人民法院（2013）沪二中民二(民)终字第2577号】当事人双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应恪守履行。王某某依约支付了买房首付款，对于第二期房款95万元，双方约定王某某通过银行贷款支付。本案争议焦点系，王某某是否存在迟延支付第二期房款的行为。双方于日签订房屋买卖合同，并约定于日前向交易中心申请办理转让过户手续，5月31日前交付。合同签订后，王某某向银行申请贷款，但直至日，王某某的贷款才获银行批准。尽管合同中并未明确约定第二期房款的付款期限，但依据二手房买卖的交易习惯，若房款中有银行贷款的，买卖双方在进交易中心申请房屋产权过户之前，买受方的银行贷款应当获得银行批准。本案中，在双方约定的申请办理房屋产权过户手续的日期之前，王某某的贷款仍未获得银行批准，故相对王某而言，王某某构成违约，需承担相应的违约责任。此外，双方在中介公司提供的合同文本中约定的贷款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，是针对贷款获批、产权过户后的银行实际放款时间，该约定并不能免除王某某迟延付款的违约责任。原审法院根据本案实际情况酌情调低违约金，判令王某某支付王某迟延付款违约金10,830元并无不当。王某某上诉以其已及时向银行申请贷款，没有迟延付款的违约行为为由，拒绝支付王某迟延付款违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，鉴于王某某迟延付款违约在先，王某致函王某某要求解除合同，符合合同约定，故王某没有迟延履行的违约行为。王某某上诉要求王某支付迟延履行的违约金，缺乏事实和法律，本院亦不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。
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房事3.15，业主毁约买方如何有效维权？——《咚咖房学院》十一期直播回顾（9楼见~）
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房事3.15，业主毁约买方如何有效维权？——《咚咖房学院》十一期直播回顾（9楼见~）
又值“3.15”国际消费者权益保护日，恰逢”楼市新政一周年，过去的一年深圳房价领涨全国（据统计各区普涨近50%，个别楼盘涨幅接近100%），二手房成交量翻倍，业主毁约潮起，买卖纠纷激增，被毁约买方特别是换房族苦不堪言，买房涉诉，至今未决！如何选择最佳维权方案？强制过户是否可行？违约金和差价是否能够支持？各区法院裁判现状如何？前车之鉴，如何反思并汲取教训防范业主毁约？论坛热贴：《咚咖房学院》法律专场——邀请到二手房法律专家张茂荣律师张茂荣律师，23年执业经验，知名二手房法律专家，深圳最早专业从事二手房法律服务与研究的律师，广东信荣律师事务所主任，深圳二手房律师团首席律师，深圳市律师协会房地产法律专业委员会副主任、深圳市罗湖区律师公益联合会副会长，深圳市消费者委员会律师团律师，2015年东方卫视《深圳楼市违约潮调查》专访律师。点评案例先后被央视《新闻周刊》、《中国法治报道》、《第一财经》、深视《第一现场》、《深圳新闻》、东方卫视、凤凰卫视、中国之声、法制日报、中国证券报、中国经济时报、南方周末、南方都市报、南方日报、深圳商报、深圳晚报、深圳特区报等多家新闻媒体报道，并被中国新闻网、中国经济信息网、新华网、搜房、搜狐、网易、腾讯等等各大网站转载。房学院详情【本期主题】：《房事3.15，业主毁约买方如何有效维权 ——未雨绸缪，房价上涨过程中买方权益的保护》【主讲人】：张茂荣律师 【时    间】：日14：00-17：00 【活动形式】：1、二手房法律专家张茂荣律师法律专场讲座2、与张律师现场互动，抽取精彩大奖！3、片区专家淘房哥一对一服务，解答房产投资相关提问4、到场分享有礼【即时直播】：【第一步】：扫码或点击链接，下载【咚咚找房】下载链接：【第二步】：打开首页，注册登录，点击咚圈查看直播。
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本期大咖：二手房法律专家——张茂荣律师本期主讲内容：张茂荣律师——房事3.15，业主毁约买方如何有效维权？ ——未雨绸缪，房价上涨过程中买方权益的保护一、“3.30”政策一周年回顾、现有政策、交易税费1、房价暴涨元凶——“3.30”政策简介；楼市癫狂与业主毁约（交易量纠纷量双双暴增）；2、现有主要政策：限购令、限贷令、限外令、普通住房和非普通住房、个税营业税契税3、二手房交易主要税费二、二手房交易术语详解及法律建议：红本房、绿本房、军产房、小产权房、期房、双拼房、产权式商铺、诚意金、定金、首期款、贷款承诺函、主体变更确认书、红本在手、业主实收、阴阳合同、赎楼担保、全权委托公证、递减过户、核定与核实征收、跳单、ACB单、诉讼仲裁等三、二手房交易流程四、二手房常见纠纷及实践处理明示毁约、怠于履行义务（业主不配合首期款监管、不配合变更主体、不配合入室评估、不提供银行卡、不配合担保公司赎楼、玩失踪等，买房逾期不付款）、终止担保公司授权、限购纠纷（主体变更）、按揭不成不足纠纷、限外纠纷、税费纠纷（纳税申报方式和免税义务）、高贷纠纷、无权代理和无权处分、夫妻产权（登记在双方名下和登记在一方名下）、借名买房纠纷、学位房纠纷、期房纠纷、中介纠纷等五、解约索赔VS强制过户（继续履行）（纠正圆桌会议）1、诉讼方案的选择：三大原则—利益最大化、风险最小化、成本最低化2、解约索赔现状：定金与违约金、违约金的约定（注意中联版本）、法官自由裁量权、升值差价无法支持，成本低获益少；3、强制过户条件：购房资格，一次性付款，抵押权人参加诉讼（配偶参加诉讼）4、强制过户须知：不确定因素多（源于交易流程的复杂性）、诉前障碍赔偿、有迟延履行违约金但维权成本高5、强制过户障碍：1）、夫妻产权方面：共同同意方可；2）、一房多卖方面：多人主张继续履行；3）、非按揭抵押方面：多套最高额抵押、担保借款；4）、房屋查封方面：在先查封，轮候查封；5）、代持房屋方面：代持确权。六、法官自由裁量权1、根据违约阶段确定违约金比例；2、自由裁量权不可期（强制过户中的夫妻异议、解约违约金和强制过户违约金）；律师提醒：未雨绸缪，防范未然：1、增加定金数额，提高违约成本；2、完善合同条款，防止约定不明；3、确保合同有效，切断毁约借口；4、缩短交易期限，尽快完成过户；5、委托律师陪购，确保购房无忧。
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14:10主持人：各位网友，大家下午好！       欢迎参加第十一期咚咖房学院，感谢大家对咚咚找房、咚咖房学院一直以来的支持，本期咚咖房学院 是咚咚找房团队组织举办的，咚咚找房是深圳房地产信息网旗下开发的一款APP找房软件，平常大家可以在里面咨询淘房哥、牛浩思和之前几期的大咖。每期我们咚咖房学院都会邀请各专业领域的大咖与大家分享置业讲座，现在“咚咖房学院”不仅有民间场次，同时也开辟了深圳各大高新企业场次，已经服务过的企业有迈瑞医疗集团、中国电信、卓越地产、工商银行等，可以给企业员工提供房产资讯类服务和金融类支持，比如首付贷，甚至可以跟开发商谈独家优惠给到企业。如果在场有企业高管有意向开办讲座的话，可以联系咚咚找房的企业拓展负责人羊洋。       本期请到的大咖是二手房法律专家张茂荣律师，张茂荣律师有23年执业经验，知名二手房法律专家，深圳最早专业从事二手房法律服务与研究的律师，广东信荣律师事务所主任，深圳二手房律师团首席律师，深圳市律师协会房地产法律专业委员会副主任、深圳市罗湖区律师 公益联合会副会长，深圳市消费者委员会律师团律师，2015年东方卫视《深圳楼市违约潮调查》专访律师，张律师还参加过很多节目，如《 第一现场》。       本期咚咖房学院有三个环节，第一个环节是张茂荣律师的律师讲座，第二个环节是咚咖现场一对一置业咨询，待会儿会有中场休息，这期间我们会组建第十一期微信群，大家可以加一下咚咖房学院的微信号，平常可以在群里交流，互相提意见和建议，还有淘房哥、牛浩思提供置业咨询。第三环节是淘房哥、牛浩思面对面答疑。
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直播14：20 张茂荣律师：很开心在一个星期天的下午，天气不大好，现场还是来了这么多人，首先感谢主办方咚咚找房提供这么好的平台，同时感谢场地提供方提供这么好的场地，由于时间关系，我们直接进入主题。我今天讲的题目是《房事“3.15”：业主毁约，买方如何有效维权》，马上就是“3.15”消费者权益保护日，也是2015年“3.30”房价政策一周年。过去的一年里，深圳房价是如何飙升的？我想在座各位都深有体会，可能有很多家庭因为买房子、因为卖房子，自己房子卖了，新买的房子被违约，搞得无家可归，很凄惨。怎样看待一年来的房价上涨以及当下深圳法院对此类案件的裁判实践？怎样避免将来买房子出现类似的纠纷风险，怎样使我们诉讼利益最大化，选择对我们最有利的诉讼途径，维护我们的合法权益。今天预计将两个小时，中间会有短暂的休息，结束后有一个提问环节，有任何不明白的都可以在这里找到答案。       我今天讲的主要内容是七个方面：       一是“3.30”政策一周年回顾、现有政策、交易税费，为什么说这个呢？因为“3.30”确实是这一波房价的助推器，无论是买方还是卖方，都要对现有楼市政策有所了解，交易税涉及到交易成本，大家都知道，深圳市500万以内都买不到什么好房子了，所以说交易税费是我们购房成本最大的一块，必须要有所知晓。       二是二手房交易术语详解及法律建议，每一个交易术语里都潜藏着很多法律问题，我会给大家讲这些交易术语延伸的法律问题以及风险的规避，十分重要。       三是二手房交易流程，现在二手楼的交易都是通过中介公司完成，可能买方、卖方不了解复杂的交易程序，完全被动地接受中介服务还是有所风险的，我们应该对基本流程有所了解。       四是二手房常见纠纷及实践处理，这就是我们实践过程中出现的，我从业十年来专门做二手楼这一块归纳出来的，对大家很有借鉴意义。       五是解约索赔VS强制过户，大家知道去年房价普涨50%以上，合同版本普遍约定违约金最高是20%，能不能在违约时启动业主强制过户，现在法院的审判状况是什么样的，我会在这里给大家讲到。       六是法官自由裁量权，强制过户包括不是强制过户，要求解除合同，追究违约金，法院在这一块是怎么判的，是不是不同法院存在不同的判法，各个法院的裁判尺度是什么样的，比如说你的房子是在福田法院，那你的案件可能在南山法院不一定能判到这个结果，我们经常会做对比，每个不同的法院确实存在一定的差异性。       七是律师提醒，防范未然。
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直播14：35 一、“3.30”政策一周年回顾、现有政策、交易税费       房价涨的元凶是“3.30”政策。“3.30”政策在去年最初的时候我就讲过，我对媒体是这样说的：我形容“3.30”是两颗手榴弹，但落地是两颗原子弹。简单看一下“3.30”政策是什么东西？“3.30”政策实际上是两个政策，一是二套房6改4，之前官方二套房是最低6成，现在改到最低2成，这个政策自始至终在深圳市都没有实施过，现在的二套房仍然是6成甚至7成，这是一个市场信号。我们的楼市是政策市，任何政策的风吹草动可能都会导致大家预期的升高，房价预期上涨时大家就会蜂拥杀入楼市导致房价上涨；二是免税5改2，就是营业税以前是满5年可以免，现在满2年可以免。但是这两种情况政策所限定的使用范围是普通住宅，深圳市的房子几乎都是非普通住宅，所以我们不要说这个政策能不能落地，即便是能落地，在深圳的适用范围是很窄的，所以我当时觉得这个政策不会在深圳引发很大震动。谁知道后来还是引发地震，形成原子弹，导致房价上涨，其根本原因就是整个国家的楼市是政策市。房价上涨跟股市一样，如果大家都觉得房价会上涨，都去入市的话，跟着中介公司推波助澜房价就会涨，它本身对市场的杀伤力是有限的。       简单回顾一下楼市的乱相，“3.30”政策导致交易量暴增。据我所知，有的中介夜里三四点钟就去排队，引发业主的违约潮，推升房战。在这一波违约潮里还出现了一些新情况，一是买家开始抱团取暖。我们在之前做了十年，没有说在房价违约的时候买方抱团或卖方抱团，都是各自维权，但是这次开始买家抱团维权，据说QQ群已经达到一两千人的买家维权群。这个传票是我们团队做的第一个起诉强制过户，在宝安法院做的，当时很多媒体都采访了，目前经过一审、二审，新买家的产权证已经办下来了。       给大家介绍一下现在楼市的主要政策，我认为其他政策可以不需要关注，但是这四种政策一定要关注。       限购令，限购令已经实行很多年了，大家都很清楚。但是我们仍然会遇到这样的纠纷，比如说非深户13个月连续申报，会出现中间有一个月社保断了没办法购房，连续社保13个月能够买一套房是比较清楚的限购令，大家知道就可以了，非深户一定要注意社保连续满13个月。       限贷令，就是二套房首付现在是要7成，首套房首付要3成。       限外令就是外籍人士在深圳只能买一套住宅，商业物业不能买。我们之前碰到外企人员买商业物业导致不能过户引发纠纷的，所以大家一定要知道，外籍人士不能买写字楼、商铺。
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直播14：50普通住宅与非普通住房，为什么要提到这个呢？因为普通住房和非普通住房在咱们国家楼市政策是不一样的。我们国家鼓励居民购买普通住房，回头我会跟大家说什么是普通住房，什么是非普通住房。普通住房的政策优惠和税收优惠都是明显低于非普通住房的。       契税、营业税，为什么要提契税、营业税呢？因为这一块国家政策很强，有些会减免，有些有优惠政策，另外还有个人所得税，实际上二手老交易过程中可能会去掉很多税费，其他的都可以忽略不计。但有三种税一定要关注，契税、个税和营业税，个税为什么没有说进去？因为个税政策最近没有变化，而契税和营业税最近是有变化的，楼市相关政策要有所了解。       深圳市现在普通住房的标准，一是总价限制，只要是高于这个总价就视为非普通住房。这是2015年10月调整过后的，深圳市政府会不定期进行普通住房标准的更新，罗湖是390万以下，也就是说你买到391万的，它都不视为普通住宅，国家的税费要高，所以你在买房时要先查一下政府的登记价，上规土委网站一查就知道到底是普通住宅还是非普通住宅。如果你选择两套房子，一个是低于390万，如果你选择低于390万就会省很多税费。福田是470万，南山是490万，从总价标准上也能看出深圳市六个区域房价最高的地方肯定是南山，因为南山普遍的都是490万，低的是大鹏和坪山，坪山是200万以上。并不是说房价在这个总价以下就一定是普通住房，它同时还要具备其他两个条件，一是容积率在1.0以下，单套套内面积在120平米，建筑面积是144平米以下。网传今年4月1日要调评估价，我不知道普通住宅的标准是不是也要调，估计是有可能的。非普通住宅的税费明显就增加了。       二手房的交易税费，我刚才跟大家说关注三个税费：契税、营业税附加、个人所得税。国家在最近出台了一个文件，契税做了一个调整，根据这个文件，这是我们团队做的税费一览表，大家可以拍个照，回去算一下，现在都是业主实收，实收情况下税费应该怎么支付。契税分首套房和二套房，首套房以90平米为限进行分割，90平米以下契税是1个点，90平米以上是1.5个点，首套只区分90以上、以下，不区分普通住宅、非普通住宅。二套房是3%，但是按照这个规定也可以降到1.5%，但这个政策北上广深四个一线城市不适用，国家调控防止一线城市房价暴涨，目前深圳的二套房是3个点，1.5%是90平方以上首套，3%是二套房。       营业税附加是不两年进行契税价格全额征收5.6。如果满两年的，分两种情况，这里就有一个差别了，普通住宅和非普通住宅，普通住宅超过2年是免营业税的，非普通住宅超过2年差额征收，就是买入价和卖出价差额的5.6%。现在深圳市个人所得税有两种纳税审核方式，一是核实征收，按照个人所得税法，按照纯获利部分的20%，这是一种征法；二是核定征收，按照契税价格非普通住宅1.5%、拍卖价3%，核定征收不是纯差额，是纯获利。契税价格一般是指再次出售的价格，减去房屋原值，减去转让过程中产生的税金、合理费用，除以20%。之前深圳市老百姓都不想交税，卖家不想交税，买家也不想交税，所以大部分为了逃税都采取阴阳合同的方式，导致最起码在2011年、2013年之前深圳市的个人所得税几乎都没有征收到，所以后来政府说我给你来一个评估价、核定价，你要是不如实申报，我就按核定征收。自住满五年、家庭唯一住房就可以免征收个人所得税。买房子，满两年和不满两年的，你肯定选择满两年的，满五年和不满五年的，你肯定选择满五年的，打个比方，现在有两套房子，一套房子是500万满五年，一套房子是490万不满五年，实际上交易完毕你会发现所有费用远远超过500万的，给大家说税费，一是让大家了解一下，二是买房时不能光看价格，还要看它的年限。
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直播15:00 张茂荣律师： 核定征收和核实征收有两种方式，这两种方式作为我们买房子来说，一般情况是哪个税收低我们选择哪一个，肯定是交易成本最低化，谁有选择权？如果我们要求以核定征收来进行过户，业主说“我要核实征收”，这个矛盾怎么解决？谁有选择权？到底我们买房子有没有权利选择税费最低的纳税申报方式？我们这里面肯定有投资客或已经买过房子的，你们认为应该是谁有选择权？       观众：买家。       张茂荣律师：既然核定征收和核实征收都是现有存在的两种方式，但是刚才我已经给大家说了，为什么产生核定征收？是因为核实征收核实不了，你们买卖双方都欺骗政府，递交阴阳合同，所以在核实征收不了的情况下才出现核定征收。从这个角度来说，应当理解为核实征收为主、核定征收为辅，如果能够证明他的实际成交价差额的话，能够证明计税价格的话，应当进行核实征收，但是这里面有一个问题，就是说差价的20%必须减去税金、合理费用，二手楼交易有的业主都买很多年了，经过很多轮，合理费用查明不了的情况下就视为核定征收，实践过程中出现很多这样的情况。就是签约的时候确实合同里面没有约定是核定征收还是核实征收，所以“3.30”政策导致房价上涨乃至之前的情况下就出现了这么一个情况，房价一暴涨，业主说“我不是毁约，我现在要求核实征收，按照我的买入价和现在卖出价20%，我实收，要求买方承担”，说白了就是损人不利己。说到这里，我一定给大家提示一个很重要的问题，就是说我们签买卖合同的时候，当时让中介核算，到底核定征收、核实征收哪个税费少，然后在合同里明确约定这个交易采取核定征收还是核实征收，双方签字确认，以免房价上涨，业主偏选择核实征收，逼迫买方放弃购买，所以大家要在合同里明确约定。       张茂荣律师：第二个问题，问一下大家，核定征收和核实征收，哪个税费更低？       观众：核定。       张茂荣律师：其实不是必然的，打个比方，业主从开发商买一个房子，500万买的，一个月之前买的，现在取得产权证，加10万卖给我们，10万×20%就是2万元个人所得税，如果按照评估价的话，500万的房子评估价有可能是300万，300万的1%或2%，哪个高？所以说也不是必然的核定征收就高，核实征收就低，要具体去算，有的中介懒得算，说一定是核定高，其实不是，你要看登记价和评估价之间差了多少，有时差的20%比核定的1%、1.5%、3%更低，中介有时候不会考虑这么多。
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直播15:10张茂荣律师： 二、深圳二手房交易术语详解及法律建议       房产证现在叫不动产证，是红色的，所以商品房叫红本房，红本房是可以安全交易的，允许上市的，老百姓都叫红本房。       绿本房是指非商品房，比如说安居房、经济适用房、集资房，经过政府进行合法报建的，但是不允许上市交易的，颜色是绿色的，所以称之为绿本房，绿本房的买卖合同是否有效的问题，很多网友、法律专家认为绿本房交易可能是无效的，但是如果绿本房明确约定办了红本房以后再进行转让，这个合同是有效的，我们在深圳法院已经有过判决了，如果导致不能交易了，以绿本房卖的，你仍然要履行，但是它交易时间比较长，时间长的话风险就比较大，因为市场波动大，房价上涨的情况下业主就容易违约。       小产权房我们也经常听说，小产权房并不是一个法律概念，而是民间对于非商品房、非红本房的俗称，它既包括经过合法报建的绿本房，也包括非法建筑的违章建筑，但是深圳市政府不承认有小产权房，他认为小产权房是在集体土地上建的，深圳市没有集体土地，但是我认为这实际上是深圳市政府规避小产权房太多的现实，实际上小产权房既然没有法律概念，老百姓都认为这是小产权房，你不承认并不代表不存在，深圳市据统计仅仅是违章建筑这一块的建筑量，占所有建筑量近50%的市场份额，所以小产权房是大量存在的，也是在考验深圳市政府的智慧。       期房的意思就是还没有取得产权证，我们经常会遇到这种情况，就是说业主通过开发商买来房子，还没有办产权证，房价就上涨了，然后签买卖合同给卖出去了，先收定金，等房子办下来他的产权证之后再交易，这就是期房交易。期房是与现房相对应的概念，为什么要提到期房交易？期房交易就跟绿本产权证交易一样，它必须要经过期房到一手产权证的过程，一手再到二手，这样的情况下交易流程也是比较长的，也是纠纷的高发领域，所以我们买房子的话，建议有现房就不要买期房。       双拼房的概念实际上是伴随着深圳市之前的国家政策“90、70”政策，这个政策最近被广东省废止了，就是在当初温总理在任时鼓励小户型，一个项目90平米以下的房子必须要占总体量的70%以上，这样导致当时不能建大多数90平米以上，开发商上有政策下有对策，他就建两个90平米以内，中间可以打通成一套实际使用、两本证，所以就产生了双拼房的概念。双拼房是两个产权证，买卖过户、按揭贷款都要两套房子，两个购房指标，所以非深户没有办法买双拼房，深户可以买，但是深户可以买的情况下也必须一套是首套、一套是二套，我们碰到有的买家双拼房在两个银行同时做首套，但也发生纠纷的，比如业主发现以后进行投诉，导致你一个必须一套、一个是二套，所以双拼房现在价格不高，普遍双拼房比单本证的价格低一点的原因是它需要两个购房指标。       产权式商铺，可能大家比较陌生，我觉得必须要讲，产权式是商铺是一个陷阱，千万不要去买，给大家打一个很简单的比方，比如我们现在这个场地有50平米，一个地板砖一个小格子就是一个单本产权证，但是没有中间的间隔，是拼在一块共同使用，商场对外招商，这种你去买了以后基本上是开发商返租经营，如果市场起不来，你就没有办法收回自用，比如宝能太古城和中心城项目，很多商场你一看都是大商场，一个大商场中间有根柱子，其他地方是空的，但是空的地方被切割成10个、20个、50个产权证，一个产权证上的面积只有十几平米甚至三五平米，如果你买去以后经营得好是可以的，如果经营不好，靠返租的话，租不出去就是死铺，如果你能确保返租能做起来，不然就会存在问题，你收回来没法用，让你去商场找你产权证的面积你不能都找不到，有可能它统一经营的话，你的面积正好是在消防通道或者厕所拐角，你卖都卖不出去。所以对于产权式商铺，只有产权，没有办法独立使用，这种情况在南京、广州都已经被禁止了，深圳没有禁止，去年罗湖有一个项目，引发了很多退房纠纷，它做不起来，所以凡是售后包租、大面积统一切割成小块的话就是产权式商铺，大家要慎重，不能买，买了以后真的容易纠纷，转让都转让不掉。       军产房可不可以买？军产房和小产权房有什么不一样？刚才我已经说了，小产权房是老百姓俗称的概念，老百姓认为红本商品房、合法产权房之外都是小产权房，当然也包括军产房，军产房严格来说和违章建筑是不一样的，军产房是经过部队来进行合法审批的，我们国家的房屋是通过两个序列，政府开发的是经过深圳市房管局，现在叫深圳市规土委，办证的叫深圳市不动产登记中心来进行确权登记，但是部队的房产不受地方政府的规制，他是通过部队军区的房地产部门，它也有房地产证，但发证机关是军区，所以他们的开发不受地方政府限制，你管不了他。现在的军产房价格普遍比商品房要低，军产房找理说有专门的法律规定叫《中国人民解放军房地产管理条例》，商品房有专门的《商品房管理条例》，是不一样的，所以说军产房是另外一个序列的，不受地方限制的，但它是合法建筑，本来军产房售房对象只能是军属，是具有经济适用房性质的特定房屋，但是由于房价暴涨，军队也想得一点实际收益，实际上深圳有很多军产房。       军产房买卖合同是否有效要区分一手、二手，如果你买的是一手军产房，直接从部队买的，而且已经过户到你名下了，我们就不追究了，我认为这个还是比较安全的，虽然你不是军属，但是军队认可，地方政府又不能撤，所以还是比较安全的。但如果是二手军产房，我买过来，加价卖给你，这种情况你想去过户，部队不管你的，一手的他给你办证，二手的转让多少次他不给你办证，这种情况下起诉到法院法院是不支持的，你不具备购房主体资格，实际上卖方也不具备资格，但是部队已经给他办证了，法院就不去管了，但是再转让的情况下，他还要审核你是不是具备买方资格，所以一手军产房如果能办证，你买没有问题，二手军产房不建议购买，防止违约。       再笼统地说一下，小产权房包括军产房、绿本房、违章建筑，小产权房到底能不能买？很多律师同行说从法律的角度来说不能买小产权房，小产权房存在种种障碍，种种法律风险，其实这种说法正不正确呢？肯定是正确的，但我认为它是不接地气的，房价这么高，深圳市一平方都5万以上，现在深圳湾都10万以上，你能买得起吗？我张律师都买不起，你非得让人家说小产权房不能买，商品房太高了又买不起，你让刚需买什么？这不是不接地气吗？所以说关于小产权房能不能买，我从来是这样说的，在不同场合甚至在媒体采访时我说你充分衡量低于市场差价的房价优势和风险，你做一个权衡，做一个对比，谨慎选择，而不是说坚决不要买，我也买过小产权房，惠鑫公寓，15万买一套，20平米，现在一个月租1600元，他们合法报建，现在连绿本都没有，但我觉得价格很低，十年不到就把钱收回来，为什么不能买呢？如果房价很低，风险你能承受，你愿意因为房价的优惠承担风险，我觉得是可以的，但是有一种小产权房不能买，就是违章建筑，我说的小产权房是指绿本产权证或者虽然没有绿本，但是有合法报建手续，政府审批同意你盖的，如果你本身就是违章建筑，那就根本没有办法保障你的合法权益。军产房基本上不能贷款，除非有开发商同意你分几年，那是另一回事。小产权房这一块大家还是要慎重购买。
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直播15:20   张茂荣律师：诚意金，诚意金是什么呢？通过名字来说，诚意金不是定金，就是表示诚意，包括我们在开发商那边可能少一点，在中介买二手楼，中介会说你到底买不买？你要是买的话就下一个诚意金，诚意金不具备定金的效力，如果你不买了，随时可以退回，但是如果你交了诚意金，可能中介会给你重点关注，你是有诚意来买的，如果签约以后可以转化为定金。诚意金是否需要缴纳呢？个人理解是这样的，如果是正规中介，你真的想买这个房子，诚意金可以适当交一点，注明是诚意金，如果你不买的话，退回是可以的。       定金大家比较熟悉，购房时先交定金，防止返价，定金不包括成交价的20%，定金具有双刃剑的作用，如果你交了定金以后不购买就会被陌生，对方不出售就要双倍返还。       首期款就是限贷政策的首付款，去掉银行贷款部分，去掉定金部分的差额就是首期款，比如100万的首套房，三成是30万，定金付10万，首期款就是20万，大致就是这个意思。       贷款承诺函，就是在按揭贷款过程中，房款是由定金+首期款+贷款承诺函组成的。       主体变更确认书，等于双方都同意，到时候我可以找另外一个人，以他的名义购买。讲到主体变更确认书，可能有些人会被投资客所利用，比如说我是一个投资客，这个房子是一个笋盘，我200万买了，实际上市场价是250万，我可以签一个主体变更确认书，跟业主说我没有购房资格，给我的朋友，后来我直接把买家填到另外一个家里，250万给他或者加几十万给他，吃差价，也就是我们现在说的ABC单，如果我们是卖家的话，就要确认一下最终买家是不是真实价。       红本在手，意思就是红本的产权证在业主手里，没有抵押，不欠银行贷款，能够买红本在手的房子就不要买按揭的房子，因为红本在手不欠银行贷款，交易比较顺畅，不会再经过赎楼程序。       业主实收，业主卖这个房子，一共多少钱就收多少钱，所有税费我不问，我们刚才说的营业税、契税、个人所得税，个人所得税属于业主交的，但在业主实收的情况下转嫁到买家身上了
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直播15:30&张茂荣律师：阴阳合同，就是价款，一个阴，一个阳，价款不一样。问大家一个事，阴阳合同大家所能知道的深圳市二手楼交易过程中一共有几份合同？&&&&&&&观众：2份。&&&&&&&张茂荣律师：中介一份，过户的一份，还有没有？还有一个，如果在高贷的情况下，存在另外一个合同，银行的合同，就是我们非常高评高贷，成交价200万，正常情况下能贷140万，我虚高成交价到250万，就可以多贷35万，真实成交价的合同是中介的合同，给银行的合同是为贷款用的，价款一般比实际成交价高，过户时为了少交税，又递交一个评估价的合同，比实际成交价低。法律在衡量的时候会考虑到你真实意思表示，就是说我们在和中介签的实际成交价合同为准，而不是经过银行备案的合同为准，所以大家不用担心业主到时候以阳合同为准少付款或者要求你多付款。&&&&&&&担保赎楼就是非红本在手的情况下必须进行赎楼，赎楼就是还清银行贷款，赎楼的方式有担保公司赎楼，有通过其他方式自筹资金赎楼，担保赎楼的情况下又存在一笔款、两笔款，一笔款赎楼就是担保公司担保，比如我买300万的房子，贷款可以210万，业主卖的时候，比如他欠银行100万，我向银行申请210万，用我的210万帮他赎楼，这个时候是买方向银行贷款，借来款帮卖家赎楼。两笔款肯定是两个借款法律关系，买方到银行申请按揭贷款，业主到银行申请赎楼贷款。一笔款是以买方的贷款帮业主赎楼，本来赎楼是业主的义务，但是一笔款的情况下转嫁到买方，如果赎不下来就是买方违约了，所以一笔款的法律风险非常巨大，如果你承担下来赎不出来就是你违约，还有一种情况下就是我们帮他赎楼了，但是房价上涨不卖了，我们赎出来的钱银行已经发放了，房产没过户到你名下，你就要按月供楼了，这个情况下如果你不供的话，信用会受损，如果你供的话，你明明知道对方不卖给你还要给他供楼。两种方式都有，但是业主卖房子倾向选择一笔款，买方倾向于选择两笔款。既然一笔款赎楼有那么大风险，为什么还存在一笔款？因为一笔款可以省短期银行利息，建议大家不要为了省短期利息选择一笔款，你要问担保公司、中介公司到底怎么用两笔款赎楼。&&&&&&&全权委托公证是业主在按揭房非红本房在手的情况下，委托担保公司赎楼，担保公司也担心，如果我帮你赎出来楼，你不卖了，银行要找担保公司的事儿，所以按揭房委托担保公司赎楼的时候，担保公司一定要求业主做全权委托公证，受托人就是担保公司指定人员，如果我赎出来楼你不卖了，我可以直接以你代理人的名义把这个房子出售变现。全权委托公证和主体变更确认书有得一说，前些年有的ABC单的操作就是这样的，全权委托公证就是他取得了物业处分权，受托人干什么都视为业主的意思表示，前些年个别投资客也好，中介公司吃差价也好，做ABC单就存在在全权委托公证上做文章，我200万买的房子，你不是没有授权主体变更确认书，这个受托人里有我一个投资客的朋友，你跟我签200万的，我找一个新买家，230万、250万，我以公证受托人的名义直接跟对方签合同，然后履行，这种情况下，受托人签的视为业主签的，但真实业主是不知情的，这里面就存在差价，不需要买到我名下再卖，而是基于公证委托书的受托人，直接卖到真实的买家，这种情况这些年少一些了，我们如果做业主的时候，我要给大家提示，不要做了全权委托公证以后就不问事了，你要了解全权委托公证的受托人所从事的交易行为到哪一个地步，大致是什么情况你要有所知晓，不然的话真的存在这种情况，你委托卖的房子最终成交价可能高于你实际签约的价格，而且你不知道差价跑到哪里去了。
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直播15:35张茂荣律师：递件过户的意思是业主已经经过赎楼取得了红本产权证，作为买方已经取得了银行的贷款承诺书，这时候把文件递到产权登记中心进行过户，就是签订网签合同以后进行递件过户。       核定征收、核实征收刚才已经说了，核定就是评估价过户，核实征收就是差额的20%。       跳单，中介居间买卖双方进行交易，买方说我不想支付佣金，佣金10万，干脆我给业主5万，咱们自己成交算了，这种情况对中介行业叫跳单，跳单的本质是对中介的根本违约行为，中介可以起诉到法院维权，个人建议在买房子的时候，当然我们作为购房者是想尽量少支付成本，买到心仪的房子，但是你可以跟中介去谈，跳单容易出事，能够把佣金从3%谈到1.5%甚至1%就尽量去谈，跳单是违约行为，如果起诉，法院会判决你支付佣金的。当然，如果中介服务人员不好或者其他原因，那另当别论。       ABC单，A是业主，B是投资客，C是真实买家，无论用主体变更确认书和全权委托公证，本来是A和B的合同，合同显示是A和C直接成交，但之间有差价。       强制过户是“3.30”政策推生出来的概念，所谓强制过户不是法律术语，法律叫“继续履行合同”，一方违约对方可以要求继续履行合同，是不是所有合同都能强制过户？存在什么障碍？回头再说。       诉讼和仲裁是两种纠纷解决方式，诉讼按照老百姓的说法就是到法院打官司，仲裁就是到仲裁委申请仲裁解决，诉讼和仲裁的区别在于诉讼是两审终审制，一审不服可以到二审，比如深圳几个区法院不服的话，你可以到中级人民法院，而仲裁是一裁终决，很多人认为仲裁更快一点，仲裁和诉讼怎么进行选择，到底选择仲裁好还是诉讼好是有争议的，就我个人理解来说，我倾向于诉讼，因为诉讼虽然两个程序，看起来时间长一点，但是仲裁一裁终决以后，如果存在程序上违法，或者完全是正确的，作为败诉的一方还有两个程序的补救，一是他可以向法院申请不予执行，就是你虽然生效了，但是我可以申请不予执行，这是他的权利，不一定法院就不执行了，据我所知，败诉的不会就范的，他一定会穷尽所有途径，会申请不予申请。撤销裁决当然有很严格的条件，又向开庭一样，申请人说一遍，被申请人说一遍，相互再说，这样就是三个程序了，如果真的法院裁定不予执行或者撤销裁决的话，又要重新裁决，重新裁决又取得申请不予执行，撤销侧决，一个仲裁整三五年都解决不了，所以从程序上来说，未必仲裁时间就短，就费用来说，仲裁的费用等于一审、二审加起来，深圳仲裁委打1元的官司起步价是5000元，而诉讼的话就很少，所以从成本来说，一个仲裁程序等于两个甚至超过两个的成本，你的维权成本很高，当你要违约金的时候，诉讼标的就十几万，但它一下就收几万块。              仲裁员基本上都是兼职的，比如律师同行，比如行业内的专家作为仲裁员，他不是长年从事房地产审判的，但是诉讼有专门的房地产审判庭，客观来说，他们长年从事房地产审判，专业性更强。虽然这样说，但是仲裁也有仲裁的好处，仲裁一旦胜诉以后，你可以要求你的律师费由对方承担，深圳市仲裁委规定律师费不要不超过争议标准的10%是可以支持的，如果败诉一方损失就十分惨重，实际上我个人理解稍微有一点赌博的色彩，反正就是你认了，一亏就亏到底了。       这些术语每一个术语都包含了很多法律关系和注意要点，大家可以了解一下。
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直播15:50三、深圳二手房交易流程       张茂荣律师：这个表格涵盖了所有深圳的二手楼交易，无论是住宅还是商业物业，都是这几种情况。表格里面也存在很多的法律问题，我凡是重复两遍以上的一定是很重要的，大家一定要记住，不记住你会吃亏的。       首先，我们大多数都是通过房产中介来进行成交的，正常情况下，卖方卖房子起始阶段会到中介公司放盘，有些中介会让你签一个《售楼委托书》，但现在有些业主就不签了，按照法律手续有一个《售楼委托书》，就是我委托你中介卖房子。这里面出现问题了，《售楼委托书》里面之前有一种性质叫独家委托，我前几天还遇到一家很大的中介公司，业主委托他，他想让他签《独家委托协议》，就是你的房子只能委托我一家出售，不能委托其他家出售，签订售楼委托书独家委托我个人认为是不妥的，打个比方，你委托这家中介给你200万成交，其他中介能给你卖205万，你是不是想通过另外一家中介成交？在这种情况下你要找第二家中介公司，按照独家委托，你就对第一家中介构成违约了。所以我在这里提示的第一点是尽量不建议签订《独家售楼委托》，第二个提示是在我们卖房子的时候能不签就不要签，虽然我估计今天在场也有中介公司，包括中原的，但我这里也是说客观实际的话，能不签就不签，签了以后是约束自己的。       买家看房基本上都到中介看房，中介为了防止我帮你看房子，回头你跳单了，跟业主直接签约了，他会让你签《看楼书》，大致内容就是你委托我买这套房子，我已经带你看了，如果你跟业主直接成交了，必须给我多少佣金，如果跳单都必须给。看楼书本身是没有问题的，通过中介成交支付佣金是正常的，但是这里面也有问题了，我给大家提示一下，中介的《看楼书》，我们了解过有的《看楼书》是没有期限的，也就是说你看了楼，不一定当天就能买下来，你有可能通过其他中介再去比较谁家谈的价格低，然后通过他成交。如果你在第一家签了看楼书，第二家跟你谈妥了，你通过第二家成交了，这时麻烦了，第一家中介说你违约，要给我佣金。所以看楼书能不签就不签，如果要签，务必约定一个有效期限，比如有效期七天，我通过第二家谈价格，你能不能谈到这个价格？佣金能不能达到人家的低折扣？如果可以的话，没有问题，我通过哪家都能成交，如果你做不到，还非常我通过你成交，谁干这个事？我们约定一个有效期，超过那一天，你通过其他中介成交你就没有办法追究我的责任，所以大家一定要注意，不然的话会很麻烦，你成交以后中介不停地给你打电话，到你家找你。       卖家签了合同，中介给他报一个价，他跟我们谈一个价，差不多的情况下，他就会约定买卖双方签订中介版本的合同，一般情况下中介会让我们当天支付小额定金，最起码付一个定金，这个合同就成立了。根据业主的房屋是否尚欠银行贷款，以及买方是不是需要银行按揭贷款，所有二手楼的交易都只有这四种方式，绝对没有第五种方式。一是卖方没有欠款，红本在手，而且买方一次性付款，不需要按揭，这是最简单的方式。二是卖方有欠款，必须赎楼，买方一次付款，不需要按揭。三是卖方红本在手，不欠款，买方需要贷款。四是卖方需要赎楼，我们也要按揭。       如果是第一种情况，最简单，但是我们要防止业主拿着房产证，房价高，卖给其他人，所以需要红本房产证托管，然后定金释放给业主，这个定金是监管在中介处，释放给业主以后，定金之外的资金，总房款去掉定金，委托银行贷款，这时就可以直接到房产局进行递件过户，一般中介的佣金支付时间节点是签网签合同递件过户的时候，现在我知道有一个中介是签约时就让你付定金，其实大多数，包括中原、世华都是在这个阶段支付定金，因为前期支付定金存在风险，房价上涨，业主不卖了，我佣金支付过了，中介又不给退，所以一般情况下佣金的支付时间节点在递件过户，已经递件了，这个风险就比较小了。递件过户以后，一般深圳市是5个工作日就可以拿新的产权证进行银行释放全部放款给业主的账号，然后就是水电煤气直接进行过户，后面还有交楼保证金，然后进行结算，就算交易完毕了，是所有交易流程中最简单的，红本在手，一次付款。       第二种情况是卖方有欠款，必须要赎楼，我们一次性付款，既然我们一次性付款，我们一次性付款的放款肯定也是托管在银行，接着业主要赎楼，做全权委托公证，公证给担保公司，担保公司为了防止将来赎出来楼你不交易，必须要授权给他。为什么做了公证委托以后风险就小一点了？因为业主不履行合同，公证的受托人可以代为履行合同，所以这个情况下释放的定金，一般中介的版本是释放定金都是在做了公证以后，做了公证以后就是担保公司赎楼，赎楼一笔款、两笔款，卖家可以选择一笔款，买家一定要选择两笔款。完成赎楼之后就走这个程序，多一个程序，就是对方要赎楼，这个一次性付款没有，领取产权证，递件过户。       第三个情况就是对方红本在手，我们要按揭，红本托管和之前是一样的，下面我们首付款能不能给对方？肯定不能，也不能放在中介方，2007年之前，深圳二手楼交易首付款基本全部放在中介公司，当时中介公司沉淀了大量的资金，银行都是给中介公司打工，中介公司每套房30%的首付款，中原、世华要沉淀多少资金？基本上他们都是相当于一家银行，那时银行为了拉存款，给中介公司回扣，如果大家在深圳生活十年以上就听说过有一个震惊中外的事件叫“中天事件”，监管的客户资金几千万全部被挪用，以至于中天事件去年才结案。2007年中天事件以后，所有首期款都监管在银行，我们当时是中天事件的见证者，而且我们也是中天事件买方的法律顾问团，所以首期款、房款一定要监管在银行。银行在审批以后，具备了条件，比如限贷令、限购令、流水等等，条件符合之后，银行出具贷款承诺书，贷款承诺书实际上是买方付款的保证，有这个东西以后，业主就放心了，过户以后你不给我钱，我就可以找银行，所以这个时候可以递件过户，递件过户领取新的产权证、纳税，办理抵押登记，因为银行是有条件的，银行肯定是风控最好的，他不可能在没有办抵押的情况下给你贷款，一定是房产到买方名下，办抵押登记之后才会给你放款。       最复杂的就是卖方有欠款，买方按揭付款，就是卖方要赎楼，买方要按揭，买方要出具贷款承诺书，卖方要做全权委托公证。       这一个短暂的表格涵盖所有二手楼交易流程，可能中介跟你们讲的都是碎片式信息，你不能完成清楚，有了这个表格你就大致知道走到哪个流程了，然后去跟受托人、跟中介公司说，免得你迷迷糊糊的不清楚，买房子是大宗交易，可能对于刚需来说一辈子只能买一次，所以我建议大家还是稍微了解一下，你不是法律专家可以，但是房子是你的，你要了解一下基本流程进展。
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直播15:55四、二手房常见纠纷及其处理       这也是我们在深圳市从业十几年来最常遇到的。       1、明示毁约。字面之意就是业主说“我不卖了”，“3.30”政策之后明示毁约的比较多，但是聪明的业主一般不明示，而是第二个，即怠于履行义务，他不说不卖，他一说不卖，凭这一点就构成违约了，所以更多是采取其他方式，明示违约就是明确表示不卖，明确表示不卖有两种，一是口头明示，二是他给你发解约通知函，如果是明示不卖，仅仅是电话里说，你作为买方就终止履行自身义务是很危险的，昨天上海有一个人问我，他说业主不卖了，我可以终止合同起诉他吗？我说你有证据吗？他说对方就说不卖了，我说打官司是靠打证据，法官庭审查明的事实，用法律人的观点来说叫法律事实，法律事实和客观事实是有可能不一致的，真正的客观事实是实际发生的，只有你们双方当事人知道，但是法官不是事件的经历者，律师也不是事件的经历者，时间不可能倒流，不可能还原当时的过程，那么两个人说得不一致的情况下怎么来还原？就是靠证据。所以对于业主明示毁约，没有证据的情况下，比如首期款监管，今天是3月13日，合同约定3月13日首期款监管最后一天，业主说“我不卖了”，买方认为你不卖了，我就不必要监管首期款了，过几天就起诉你或者让你赔偿，一起诉到法院，业主说“我从来没有说我不卖，3月13日是首期款监管，你没有监管，是你构成违约”。所以我们现在对于业主明示毁约，一定要做证据固定工作，怎样证据固定？就是做个电话录音，这个房子你到底是卖还是不卖？我是有诚意要买的，必要的话，手机短信、微信，通过中介公司做两次录音进行固定，这样的话你就有证据了，而不至于开庭时你说他不卖，他又不承认，所以说要做好证据的固定工作。做录音一定不要太多，我们有做案件的，我说你做录音，他一录就是三四个小时，我们整理文字资料一整就是几十页，谁都没有时间看，我们碰到很好的，二十秒搞定，这个房子你卖不卖？不卖了。这个房子你到底卖不卖了？我确定不卖了，你老是打电话给我干什么？OK，搞定，所以说你取证要知道你的目的是什么，你要针对目的去说，有的是拉家常，说我们家卖了房子，我们家有多少人，拉这些家常有什么目的？纯粹是宣泄，我们做律师有时候一方面给他做律师，另一方面还要给他做心理辅导师。       观众：录音时是不是还需要场景？       张茂荣律师：录音分为电话录音和现场录音，电话录音你可以直接说，没有场景，现场录音可以在中介公司指定的，我让你明确你到底是卖还是不卖，有时候你要换一种方式，你不卖不能不表态，你要是不卖，我好选择其他房子，你不表态，我也不知道我要不要看其他房子。不管怎么样，目的是要引导对方说出他的真实意思表示他违约。       2、怠于履行义务。就是业主不说不卖，但是到那个时间他不去做一些事，这种情况也是经常存在的，他不做，也不说不卖，老是拖，这种情况怎么办？怠于履行义务的情况下，首先对方没有明确表示他毁约的情况下，作为买方，一定自己不要违约，对方不表态，好像感觉他不想卖了，但是他又没有说是不是我的义务，首期款是不是就不监管了？不行，确保自己的义务如期履行，自己不要违约，你自己违约会很麻烦。       3、终止担保公司授权。刚才我们说了，业主要进行赎楼，必须做全权委托公证，做了公证以后，房价上涨了，我撤销公证委托，然后他就撤销公证授权，问一下大家，撤销授权构不构成违约？       观众：不构成。       张茂荣律师：十分正确，撤销委托公证严格来说不能认定构成根本违约，因为我可以委托担保公司赎楼，但是能不能我自己筹钱一次性赎楼呢？完全可以，所以终止担保公司授权以后，有的合同约定，撤销合同之后，必须在7个工作日或多少天之内自筹资金赎楼。还有一种情况是没有约定的，没有约定的情况下，你必须委托律师或者自己发一个通知函，你既然撤销了，要么你恢复担保公司赎楼，要么限期自行完成赎楼，有的中介版本是不完善的，没有限期如果撤销以后该怎么做。
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直播16:00张茂荣律师：&&&&&&&4、高贷纠纷&&&&&&&前一段东方卫视又在采访，高贷里面也包括首付贷的问题，高贷的操作模式就是我刚才说的三个阴阳合同里面的一种，银行的评估价往往是高于实际成交价的，所以我作为买方为了获取更长的杠杆效应，用更少的自有资金，会递交给银行一个高于实际成交价的合同，差额部分的70%就是多贷的，这种情况下，这个合同有一个虚假的合同，虚假合同是用于贷款审批用的，但是这很危险，银行出具的所有贷款承诺函里都有这么一个条款，这是所有银行，包括内资、外资银行，就是我发放银行贷款的前置条件是你交易背景真实，提供真实的交易资料，在“3.30”政策导致房价暴涨时，很多业主通过这方面找买家的茬，你提供了虚假的成交价合同，所以贷款承诺函是有风险的，有可能银行发不下来贷款，怎么办？&&&&&&&这种情况下，作为买方可能只有一种办法，第一时间承诺一次性付款，不管你有没有能力，你要承诺一次性付款，不然的话真的构成违约。跟大家说一个六七年前的案件，金泓凯旋城一个业主，当时买家多评了2万元，2万元的70%就是1.4万，但是递交了虚假合同，兴业银行出了贷款承诺函，房价上涨业主不想卖了，就到银行闹说，说贷款承诺函里有递交虚假资料这一条款，对方递交了虚假材料，银行不理他，说这是买方来贷款，跟你没关系，但是业主的真实情况是不想交易，你银行不理我，我就到银监局投诉，整天向银监局投诉，后来兴业银行也是被他搞得头大，我赚你的钱也不知道能赚多少利息，你整天来烦我，后来兴业银行撤单了。买方后来到宝安法院起诉，要求对方赔20%违约金，认为业主构成根本违约，我已经支付定金，取得贷款承诺函，支付了首期款，你不履行合同，宝安法院判决业主构成违约，后来二审时业主找到我们，在现在我们基本上很少代理毁约方一方，但是从法律的角度上，包括杀人犯也可以委托律师，从法律的角度上我们没有拒绝的义务，当时我们接受了这个业主的委托，我只问了他一句话，我说你能不能确认这个贷款承诺书是撤销的？他说是的，我们到兴业银行去调，兴业银行回复说贷款承诺函已经撤销了，因为买方递交了虚假资料，后来导致案件大翻盘，反过来由买方赔卖方的违约金。&&&&&&&所以说高评高贷真的是风险很大，高评高贷的操作模式在实践过程中存在两种，一个是业主配合，有的业主说我只要卖出去就可以了，你高评高贷跟我没关系；还有一种情况是作为买方害怕业主不配合，自己搞银行复印件，把价款修改一下，递交到银行审批。对于这两种情况的处理结果是不同的，如果业主配合导致贷款贷不下来的，双方都不违约，这种情况下，如果贷不下来款，作为买方可以要求卖方配合合规贷款，如果是你单方私自做的，业主不知情，那就麻烦了，所以我们特别是在房价上涨的时候没有必要做高评高贷。
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