查看: 2261|回复: 0
柬埔寨投资房地产相关问题Q&A（柬埔寨房产土地新人手册）
主题帖子积分
&iframe width=&854& height=&510& src=&/embed/YEK7xf_ay0Y& frameborder=&0& allowfullscreen&&/iframe&
是否排华? 对台湾人是否友善?
友华不排华，且在柬埔寨从事制造业的台商相当多，柬埔寨也时
兴学华文，当地招牌除柬文之外常见华文与英文并列。
柬埔寨是否允许外国人拥有合法不动产产权?
柬埔寨自2010年起开放外国人买卖不动产至今已四年。
外国人凭护照，就可以用自己名字自由买卖大楼公寓。
为什么要投资的?
成长力道强劲:柬埔寨的经济成长率是7%，台湾只有2%。
房价基期低_金边是首都，现在的房价才刚要起涨。
(就像台湾80年代房地产刚起涨一样，涨幅以倍数成长)
租金收入高_以一期度假村为例年租金投报率都超过10%以上
，二、三期是蛋黄区，年租金远超过一期是可期待且合理的。
(一期就像台北的汐止、五股，二期就像台北的信义区，三期就像上海的浦东)
利息收入高_金边的存款利息至少4-5%，远高于台湾的1%多。
经济前景好:明年东协启动:零关税+低基期+40%人口在14岁以
下:人口红利+全球最低廉劳动力+政治稳定+经济开放
买卖会有哪些税金跟费用?
在柬埔寨投资不动产不课征-交易所得税，没有奢侈税及
印花税，不会人力查税，没有遗产税。交易税4%及约1000 元
为什么要投资三期(水净华)?
水净华区就像上海的浦东，是政府规划的新市政中心。
年底前会有三大工程会完工：桥、大圆环及SOKA酒店。
(政府已发给金边的第二张博弈执照)
建案前后可看到湄公河及洞里蕯河，高租金收入是可期待的。
(附近日本人公寓只租不卖，一房的月租金是2千美金起跳)
社区规划完整，拥有生活机能外且有二千多坪的绿地
(市值超过台币6亿)
99年租约跟本案永久房产证的差异?
99年租约是开发商跟政府承租后开发销售(类似BOT)，买主
拿到的是开发商的权状而不是房产证，风险是开发商可能一屋
多卖，万一开发商倒了，买主没有保障。
我们客户拿到的是政府国土部发的房产证(类似台湾的权状)，是
永久拥有且政府挂保证的。
土地跟房屋权状有什么不一样?
柬埔寨跟台湾不同，土地跟房屋权状是二选一。
例如：一块土地上盖了一间房，政府就只会发一张土地权状; 一块
土地上盖了集合住宅，政府会发建照，等完工后再发个别的房产证
(原先的土地权状由国土部收回)。
交屋时要注意哪些事情?
2. 选家具(公司备有不同家具组合套餐可选择，价格比外面优惠很多)
3. 写授权书(委托公司代为租售)
4. 银行开户(含网路开户) (钱要从金边的银行利用网路汇出，需办好当地银行网路授权签属)
5. 交屋手续完成~等着收入高投报租金。
房屋要怎样办理继承?
要由屋主的政府出具继承人与屋主的直系亲属关系证明，国土部
收到证明后进行公告，在规定期(三个月)无异议后方可继承，
需缴交4%交易税跟约1000美元的行政管理费(更名费)。
房屋买卖过户时无法亲至金边盖手印怎么办?
若真的无法到金边，需提供盖手印的照片，证明手印是自己
盖的，金边国土部会对照手印是否正确。
(国土部在每次过户时都会在房屋证上留有指纹资料)
房产证遗失怎么办?
屋主至国土部办理申请公告，在规定期间(三个月)无异议后。
方可申请新的房产证。
建商如何提供代租? 会有哪些费用?
屋主必须填写代租授权书，公司收租房屋9%的管理费。
房屋如有修缮，公司会在租金中扣取并通知屋主修缮项目及费用。
每期租金净收入直接汇入屋主指定的帐户。
房屋管理费是多少? 由谁来付? 水电费用怎么算?
以一期度假村为例，一房的管理费约为30美金，由租屋者支付; 若无人承租则由屋主支付。
每户设有独立的水电表，费用是由租屋者付; 如无人承租则不需付水电费。
房租收入要报所得税? 税金多少?
柬埔寨国家，一般不会收房屋租金所得税，若要缴交，一房的大概
是一年10多块美金。
有没有履约保证? 如何保障购屋者权益?
柬埔寨属于开发中国家，不像台湾有履约保证，我们的建案
没有融资且采工程实作工程款实收的方式，就是在降低买卖
双方的风险(金边一般建案是按时缴款，且要屋款的利息)。
本建商财务健全，没有融资且采工程实作、工程款实收方式，
以降低买卖双方风险。
在金边盖房子也不是易事，建商也是经过20几年的经营才
有现在规模; 纵使银行有履约保证，开发商要恶意倒闭的话
，银行也无能力承接后续工程。
建商盖了美伦美奂villa式的一期渡假村酒店，就是为了让客
户了解我们永续经营的决心。
房屋转手更改产权名(过户)时需要交哪些费用?交多少?何时交?
买方必需缴交售价的4%当作『房屋交易税』。
美元的行政管理费(更名费)
2%仲介服务费
投资后房地产跌了怎么办?
投资一定有风险，没人能保证大环境的变化，但因为房价基期低
，且建案位于水岸蛋黄区，相对的风险性也低。
如果租屋市场起变化，选择水岸建案更容易立于不败之地。
完工交屋前房屋要卖怎么处理?
如果购屋者已找到买主，原购屋者必须亲自与买方一起到本
公司办理换约; 或原购屋者将授权书给本公司，方可与新买主办理换约。
购屋者亦可委托仲介代为销售。
柬埔寨不动产产权注意事项：何谓「软卡」、「硬卡」？
柬埔寨不动产产权的形式:
不动产「产权形式」常容易与「证书」搞混，前者指的是土地(与/或)建物的特定权利；而后者指的是由地政机关或有关单位所印制核发，用以证明不动产之所有权、产权形式及标的特征的书面文件。非正式的英文版土地法草案中不当地采用「形式」(title)这个术语，也导致在翻译成高棉语时与「证书」造成混淆。这是目前土地法的其中一个关键问题，也是土地管理城市规划及建设局(MLMUPC)在起草土地法修正条例时应该要积极处理的。实务上，因为相关法律中之名词尚未统一，人们对不同产权证明文件的称呼也不相同。
一般柬埔寨人所认知的两种产权形式为：「软卡」及「硬卡」，这样的用法不存在于土地法或任何现行的法令之中，人们因为方便而发明这两个词。 「硬卡」 系指政府基于土地法所承认的产权持有形式；相反地，「软卡」系指未经法律所认可，而实务上对于主张该项产权的某些证据，当持有人遭遇法律问题时，视为取得产权的阶段性证明。
由于过去对于法律证明文件的疏失，导致无法取得政府的合法认可及发给「硬卡」文件，已造成大量如产权重叠、产权争端及土地纠纷。为避免这样不幸的状况发生，政府注册单位应尽快寻求适合的处理方案，以便物业所有权人或合法持有者能够取得完全合法的所有权证书，及具体的法律保障。
为什么叫做「软卡」？
软卡实际上印在软质或纸品质的纸张上，有非常多种不同的型式，有些是以凭证方式呈现，可能是地方政府的认证，也可能是仅是一封简单的买卖书或是私人转让合约。
虽然土地法在2001年通过已一段时间了，随后也有相关附属的法令的颁布，但大部分柬埔寨的土地仍未登录。相对于此，软卡文件的概念在柬埔寨社会之风俗及实务上仍扮演着重要的角色。不过，在法律上，软卡的概念是未被文字定义的，表示某个产权的拥有人在法律上只是其占有者，须经法律的裁定及确认，才能认定是否为其合法所有人。也就是说，软卡所载明之土地所有权直到占有者遵照土地法规定之程序申办并符合法定标准始能确定，并且该笔土地亦不得为土地法或其他法令中所规定之国家产权。
以下是软卡文件实际上应载明的资讯：
1.前手持有人姓名(占有人)
2.不动产所在之村/乡、公社、区及省(一般没有特定地点或路名资讯)
3.东西南北四个主要方位接邻之所有权人或占有人
4.标的大约的尺寸(平米、公亩或公顷)
软卡可能会发生什么问题？
当物业以软卡的形卡持有，只要此物业未经法定土地登记单位明确定界，就可能有别人(包括国家当局在内)亦对此物业宣称所有。
另一项常见的问题便是与邻地地界重叠的问题。 2000年之前因为技术落后，测量定界并无可靠的方法，因此地界重叠的问题也大量发生。尽管在1995年后柬埔寨引进了一些试验性的物业登录专案，国家级可靠的登录系统则在2001年土地法通过后才开始正式导入。实际上许多柬埔寨的土地及物业仍然未完成登录而以软卡文件的方式持有。
一些较糟的案例中，被私人占有并且持有软卡文件的物业，甚至座落在国有地上。
有些为帮助农民及小企业的微型经济机构，为了务实及效率考量，接受软卡而不要求硬卡证书做为核放贷款之凭据。然而，绝大多数的金融机构像是商业银行，因为意识到软卡的高风险，放款上大多只接受完整登录而拥有地政单位核发之硬卡证书。
物业与接邻土地间以有效及恒久的邮戳或栅栏做为明确的定界是在地政单位尚未合登录前，减少地界重叠风险的重要步骤。法令中也要求，在土地勘察、鉴界、测量及准备地籍索引图后，正式核发硬卡证书前，将有一个月的公告期。在这段公告期，持有接邻土地的所有权人必须检查这份调查报告，若有疑议需以书面的方式直接向地政机关陈情。在公告期后，若无未解之争议，此份法律文件将做为地政机关核发正式产权之依据。除了极少见的状况之外，在完成法律授权及认证程序之后，任何第三方不得针对此物业进行所有权主张。
为什么叫做「硬卡」？
硬卡产权在实体上及法律上都是较为保障的。硬卡有两种：
1.不动产持有证书(或称土地使用证书)
Certificate of Immovable Property Possession
2.不动产所有权证书
Certificate of Immovable Property Ownership
两者都是依土地法在地政机关登录之凭证，并以官方良好硬质纸张印制。所有权证书通常由各地的地政机关依物业拥有者之申请核发，因为需经MLMUPC透过跨省之国家系统登录的程序，因此也必须课征较高的地政税费。以上两种证书形式统称「硬卡」，在证书纸质及法律地位上都是较有保障的。
严格来说，硬卡形式的所有权是最安全、明确及保障的。所有权在土地法之保障下通常不会有争议，除非该硬卡上所载明之土地大小及界限上有其他第三方提出疑议。
试验性的登录系统在1995年到2001年正式导入后，2002年到2009年间有大约1,500,000笔的土地被登录，同时全国核发了大约一百万张的所有权证书。这样的登录作业仍以「土地管理部门计画」(LASSP)的专案名称持续进行中。
同时，部分地区的地政机关也受理民众申办辖区内之土地登录作业，之前登录失败却仍想获得硬卡证书的民众，必须提出申请并补齐所有规定之正式登录步骤。
不动产持有证书或称土地使用证书(Certificate of Immovable Property Possession)，一般简称「所有权」，证书记载内容如下：
1- 物业编号及登录编号
2- 核发单位及日期
3- 物业之位置：道路名称、乡镇、社区、分区及省份
4- 东西南北四方位接邻之所有权人姓名
5- 土地使用种类
6- 物业尺寸(平米、公亩或公顷)
7- 所有权人资讯：包含双亲姓名
8- 取得物业之依据：包括收据、土地分割文件、买卖合约、赠与合约、继承书或法院判决书…等。
9- 抵押权：若有租约、贷款抵押设定或其他信托资讯将予记载。
10-备注：若所有权为公司，则须记载公司资讯。
不动产所有权证书(Certificate of Immovable Property Ownership)
证书记载内容如下：
1- 物业编号
2- 证书序号
3- 核发单位及日期
4- 物业之位置：道路名称、乡镇、社区、分区及省份
5- 加注GPS资讯之地籍索引图，并显示接邻土地位置
6- 土地使用种类
7- 物业尺寸(平米)
8- 所有权人资讯：包含双亲姓名
9- 取得物业之依据：包括收据、土地分割文件、买卖合约、赠与合约、继承书或法院判决书…等。
10-抵押权：若有租约、贷款抵押设定或其他信托资讯将予记载。
11-备注：若所有权为公司，则须记载公司资讯。
综上所述，不动产的产权形式分为「软卡」及「硬卡」，两者因其法律登录程序之完整与否，而在法律保障程度上有极大差异。
天涯海角也要找到Ni：
扫描关注微信，获取更多服务：
Powered by柬埔寨没有高速公路，房子却有永久产权
柬埔寨的房子拥有永久产权。尽管柬埔寨机场很袖珍，但当地人小黑还是认为机场附近的土地和房产最值得投资。Woody专栏本周木头人Woody跟随两位美女记者的步伐分别去到了柬埔寨和泰国，游山玩水之余Woody还不忘工作，顺便看看当地的房产市场、建筑配套等，还是有不少新的收获。比如柬埔寨房屋价格不算高，但却是永久产权，以及泰国清迈大学内超过大盘综合体的超强配套，都让Woody好生羡慕。前些天，Woody君跟随着记者萧姐姐的脚步，来到了柬埔寨好好玩了一星期。Woody虽然很想和你们分享旅游心得，不过这里还是说说大家关心的房事吧。金边郊区两三百平方米的别墅也就70万不同于中国，在柬埔寨商品房发展还在初级阶段，连工地也鲜少见到。更加不要说去二手中介了解房子值多少钱了。在没有高速只有砂砾的尘土路上颠簸起伏中，萧姐姐和当地人小黑聊起了当地的房产，而英文不咋的的Woody只能在一旁听翻译了。简单点来说，就和世界各地一样，在柬埔寨，首都金边的房产无疑是最贵的，其次当然是客似云来的吴哥。当然，首都也有旅游区、中心区、郊区等分类，在小黑看来，他认为飞机场附近的土地和房产最值得投资———虽然金边的飞机场是Woody看过的最小机场，室内面积估计不及白云机场的十分之一，but&youknow，便宜、方便，看来这样的投资心理和中国人很像。不过他说，在中心区域现在已不能再买了，只能是租，应该是想买也没有的缘故。至于价格方面，小黑也不是干这行的，只能举些例子：例如，apartm&ent，也就是我们说的高层洋房、公寓，按照两房或三房的常规面积来计算，金边的大概就是5万美金左右，折合人民币30万多些，这可是首都房产啊，对比北京30万仅够买一个厕所来说，金边真的弱爆了有没有。如果是金边城郊的villa，也就是我们说的别墅，常规面积大概200-300平方米的两层，大概是10来万美金左右，当然土地面积越大建筑面积越大也相对更贵些，折合人民币就是70万左右的节奏，想想70万在广州仅够买一个大厅，W&oody心中万只草泥马怒过———&太便宜了有没有。如果是其余物业，例如土地，小黑也给出自己的计算公式：例如他推崇的飞机场周边的土地，按照30米×30米的面积大小，即900平方米的话，只需要40万美金，即人民币240万多点，这个价格相对中国来说可能你认为在部分三四线城市也差不多。然后萧姐姐问询小黑是不是和中国一样只有70年产权，然后小黑摆摆手：no，no，柬埔寨房子的产权可是永久的，forev-er。这个连高速公路都没有的国家，居然在土地制度上如此先进地跟上国际土地法的节奏，这不科学吧？！想投资？外国人不能买柬埔寨物业
看到这里是不是很想投资？呃，Woody补刀一句：柬埔寨对于外国人购买房产等物业方面可是比中国的所谓限外令要严格得多。他们的法律规定，外国人不能购买柬埔寨物业，如果你真的很想拥有一套，需要寻找当地的合伙人，也就是把房子挂名到他的名下，再找一个律师起草一个合同，注明其实是你的房产———至于这算不算得上是风险，W&oody不确定，但小黑好像觉得很正常。如果要开设公司，也必须要保证本国人优先，例如公司股份外国人与本国人不能五五对开，只能前者49%后者51%。最后，Woody沿途观察发现一个有趣的事情：虽说中国开发商已开展国外行动，其实韩国也不甘示弱，柬埔寨的工地目测大部分都是yooyoung这个韩国开发商在开发，看来中国开发商要加把劲了。
本文来源：南方都市报
作者：萧倩苑
购房直通车
意向楼盘：
姓　　名：
手　　机：
人　　数：
看房日期：
关键词阅读：
不做嘴炮 只管约到
编辑推荐楼盘
每日成交前十
1黄埔 20000元/㎡起
2南沙 25000元/㎡
3天河 待定
4花都 25000元/㎡
5番禺 待定
6黄埔 23000元/平
7黄埔 待定
8花都 12000元/㎡
9南沙 15000元/平
10佛山 24000元/平
地产大佬们普遍表示，今年房地产市场变化过快，调控非常及时，也非常必要。
热门产品:　　　
:　　　　　　　　
:　　　　　　　　　
热门影院：柬埔寨土地房产投资注意事项
&2010年4月柬埔寨．金边在国会审议《外国人私有房产所有权法》草案之际，部分外国人正担忧之前买下的房地产被没收或强制拍卖，纷纷寻找相关官员谋求“出路”。
在国会会议上，副总理兼奉党议员涅文才表示，已有100多名外国人上门，向他寻求协助，因为他们害怕失去房地产。
副总理兼奉党议员涅文说，这些外国人都是在柬埔寨政府实施《国籍法》前，获得柬埔寨身份证，惟并不是在王令承认下入籍，并购买了房地产。
有100多名持有柬埔寨身份证的外国人来找我求救，他们都是因害怕房地产被政府没收而找上门。
副总理兼奉党议员涅文才透露，“找上门”的外国人大部分为香港与台湾人，当中一部分拥有超过200万美元的房地产产业。
无论如何，副总理兼奉党议员涅文说，一部分上门求救者，部分涉及伪造公共档（身份证），而被法庭下令禁止入境。他说，一旦证实上述人士确实犯法，他支持政府没收上述产业为国有，增加国家收入。
1996年柬国开始实施《国籍法》，外国人是否成功入籍柬埔寨，是以王令为基本法律档，而不是以身份证，所以，惟有获得王令批准入籍者，才可享有本国人民一样的权利，可购买土地和底层或以上的产业。
那些持有身份证却未获王令批准者，将被视为“外国购屋者”，他们皆须遵守《外国人私有房产所有权法》，即只可购买二楼或以上的共管式高楼产业。
然而，他说，那些在1996年《国籍法》生效前，获当局颁发身份证者，即代表成功入籍，他们与本国人享有同等权益，不受《外国人私有房产所有权法》约束。
根据一名资深律师表示，许多外国人通过“投资移民”的方式，经过柬埔寨发展理事会（CDC）审核批准注册成立公司后，申请加入柬埔寨籍。
有关申请必须经内政部、总理府、报总理审批后，最后是国王签发王令批准加入柬国籍，届时便可名正言顺购买柬埔寨房地产。
另一种情况则是，外国人和柬埔寨公民联姻，以取得柬埔寨国籍（必须同样获得王令批准加入柬国籍），且在领取结婚证后，须与柬埔寨配偶共同生活3年以上，这类外国人也可购买房地产。
日柬埔寨国会通过了由国土、城市规划建设部和司法部联合制定的《外国人不动产产权法》。
根据该法律,外国人将有权按规定在柬埔寨购买房屋并拥有合法产权。
根据《外国人不动产产权法》规定，外国人在柬埔寨购买高层建筑第二层以上的房屋，可获得与本国公民相同的房产产权证，并可自主进行房屋租赁及买卖，享有权无年限限制，为永久。（日，柬埔寨内阁会议通过了《外国人私有房屋所有权法》草案，允许外国人在柬购买公寓二层以上（不包括底层）的房产，并拥有100%的所有权（不包括土地所有权）。
柬埔寨国会会议通过了《外国人私有房地产所有权法》草案，为外国人购买二楼或以上共管式高楼产业铺路，以刺激国内疲弱的房地产市场。
国土规划部长黄春林说，法令实施后，它将制止外国人借用或通过本地人，购买柬埔寨产业的现象，这可以为柬埔寨法庭与法律减少许多麻烦。这项法令还加强柬埔寨的房地产管理系统，尤其是推动与鼓励建造豪华与高尚房地产的投资。
《外国人私有房产所有权法》草案第6条文规定，外国人只可购买属于共管式高楼产业的二楼或以上产业；底楼或地下层产业仍只限国人购买。
另一方面，外国人也不被允许在位于边境30公里范围内，以及部份政府禁止的地区购买产业，但经济特区、主要城市，及其他政府准许的地区例外。
柬埔寨土地购卖常见纠纷失利与预防方法
外国人是指柬埔寨自然人、或柬埔寨法人以外的，在柬埔寨投资、居住的人，均称之为外国人。
柬埔寨王国宪法第三章第44条规定：只有柬籍自然人或法人，才能拥有土地所有权；
柬埔寨王国土地法第一章第8条规定：只允许柬埔寨自然人，或柬埔寨法人拥有柬埔寨王国土地所有权。
那么，外国人在柬埔寨怎样才能拥有土地、房产所有权呢？
就目前政策而言，有以下几种途径可以拥有：
途径一： 投资移民。
投资移民是指来柬埔寨王国进行投资，经柬埔寨发展理事会--柬埔寨投资委员会审核批准注册成立的公司、企业，被视为投资公司，简称CDC公司。
外国人取得投资公司资格后，可以申请加入柬埔寨国籍。
经内政部、总理府，报总理审批后，最后是国王签发王令批准加入柬国籍，获得柬国籍后就能名正言顺地投资房地产了。
途径二： 与柬籍自然人合作注册公司。
柬埔寨王国土地法第一章第9条规定：在柬注册公司、企业，并由柬籍自然人或法律认可的柬籍法人持有51%或以上股份的，可成为土地所有人。
在商业部注册这类公司、企业时，外国人持有49%的股份，可以担任公司董事长、法定代表人；柬籍自然人可担任董事或公司股东会成员。
公司注册完毕后，可以用公司的名义购买房地产，属公司拥有的所有权财产。
公司法规定：公司的重大决策要经过公司全体股东的一致同意方能实施。
这样一来，公司的任何人就不能任意动公司的财产了。
然而，如果你在公司、企业的实际持股比例与注册股份比例不一致怎么办？
那么你务必到律师事务所请律师作见证或公证。律师会写一份完善的协议书，保护你的权益。
途径三： 同柬埔寨公民联姻。
法律规定，外国人与柬籍自然人结婚，通过婚姻可以取得柬埔寨国籍。但必须在领取结婚证后，与柬籍配偶共同生活三年以上。取得柬埔寨国籍后，就可以"柬埔寨女婿"或"柬埔寨媳妇"的身份购买房地产了。
以上三种，是外国人合法拥有柬埔寨土地、房产所有权的可行途径。
导演：张太维
这是一个讲述三个阶层不同性格不同的女人为金钱、家庭、地位共同淘金的故事。留学生卢珍溪在美国卖假包被驱逐回国，商场精英文清遭遇小三插足，灰姑娘顾巧音家庭贫寒只想嫁个有钱人。她们从一开始的死对头变成好闺
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。柬埔寨的房产
柬埔寨的房产
Village No.14, National Assembly Street,
Tonle Bassac Commune,
Chamkarmorn District,, Phnom Penh, Phnum Penh, Cambodia
点击图片可以放大
房屋价格：
建筑面积：
土地面积：
10090平方米
房龄（年）：
其他属性：
物业编号：
当前房源已经过期，建议您浏览其他相似房源
贷款计算器
默认为参考首付和贷款金额，您可以更改数值以获得您的专属贷款方案
贷款额不可大于房价
系统默认贷款金额为房价70%
默认贷款利率为4.8%
贷款1年为12期，默认贷款年限为30年360期
房产总价：
支付利息:111万(利率4.8%)
咨询贷款流程即相关手续
<p id="accrual_month" style="display: font-size: 30 color:#ff
询问每月租金可抵扣房贷情况
*以上信息为澳洲各州平均情况，了解更多贷款详情可咨询 400-041-7515
咨询房产价格
物业编号：
对此房源感兴趣？联系我们！
留言咨询或提问
看过此房的人还看了
约人民币 81万
约人民币 47万
约人民币 253万
约人民币 203万
约人民币 148万