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房地产企业开发成本的核算
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房地产企业开发成本的核算
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房地产开发中土地增容费是什么性质的费用
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你好，在原有的土地上增加建筑面积所缴纳的费用就是土地增容费。望采纳
不知道下面这条知识能否帮助到您
大家都知道,房地产行业是赚钱的行业之一,是地方经济的一大支撑,买房应该在购房前期做足准备,房地产开发也是同样的道理,毕竟是一笔非常大的投资,那么房地产开发前期费用有哪些呢,房地产开发前期工作流程是什么?
房地产开发前期费用有哪些?前期工作流程是什么?
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违法信息举报邮箱：漳州市人民政府关于印发漳州市中心城区经营性房地产项目竣工核实增容面积地价征收管理办法的通知 - 市政府文件
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漳州市人民政府关于印发漳州市中心城区经营性房地产项目竣工核实增容面积地价征收管理办法的通知
漳州市人民政府关于印发
漳州市中心城区经营性房地产项目
竣工核实增容面积地价征收管理办法的通知
漳政综〔2016〕62号
芗城区、龙文区人民政府，漳州高新区管委会，市直有关单位：
《漳州市中心城区经营性房地产项目竣工核实增容面积地价征收管理办法》已经市政府2016年第5次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 漳州市人民政府
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2016年5月20日
漳州市中心城区经营性房地产项目
竣工核实增容面积地价款征收管理办法
第一条　为加强经营性房地产项目建设用地批后管理，进一步规范和完善增容地价款征收管理工作，遏制违法建设行为，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规及《福建省人民政府办公厅转发福建省建设厅、福建省国土资源厅〈关于加强房地产开发项目容积率管理意见的通知〉的通知》（闽政办〔2007〕190号）精神，结合漳州市实际情况，制定本办法。
第二条　本办法所称增容面积地价款，是指经营性房地产项目建设用地（以下简称建设用地）经依法批准后增加计容建筑面积，或建成后竣工实测的计容建筑面积超出缴交地价款建筑面积，经批准补办增容手续的，应缴纳相应的。
第三条　建设用地增容建筑面积的认定
（一）增容后计容建筑面积的确认
1.在项目建设过程中经依法批准增容的，计容建筑面积以规划管理部门有效批准文件（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、其他规划批准文件等）为准。
2.在项目竣工申请规划条件核实时发现增容的，计容建筑面积以具备相关资质的测绘单位出具的《建筑工程竣工规划条件核实测量报告》实测计容建筑面积确认为准。
（二）缴交地价款建筑面积的确认
缴交地价款建筑面积根据建设用地批文、土地出让（有偿使用）合同、土地收费凭证、缴款凭证等相关文件资料进行认定。
（三）增容建筑面积的计算公式
增容建筑面积=实测计容建筑面积-缴交地价款计容建筑面积
第四条　建设用地符合闽政办〔2007〕190号文第三点规定条件，准许提高容积率、增加建筑面积的，增容地价征收按闽政办〔2007〕190号、闽建〔2014〕15号文要求的相关程序办理。
第五条& 经营性房地产项目竣工后，实测计容面积超出规划部门有效批准文件规定计容建筑面积的,按照以下规则处置：
（一）建设单位按照规划部门有效批准文件规定进行建设，建筑平面布局、高度、层数符合规划及相关技术规范许可要求，因施工合理误差和测量精度误差造成实测计容建筑面积超过建设项目规划许可核准面积，超出部分面积指标满足下表要求，对城市规划和市容景观基本无影响的，视同容积率符合规划要求，按有关规定补交城市基础设施配套费，超出缴交地价款计容建筑面积部分按该宗土地原楼面地价补缴土地出让金后，由城乡规划主管部门予以办理规划条件核实。
&&& （二）建设项目总增建计容建筑面积占整个建设项目规划许可核准的计容建筑面积超过上述（一）项规定的误差允许范围，认定为未经合法批准擅自提高容积率。对城市规划和市容景观影响不严重、且符合相关技术规范的，对违法部分建设依法予以处罚并按规定补交城市基础设施配套费，国土部门对超出缴交地价款计容建筑面积部分按该宗土地原楼面地价的3倍收取土地出让金后，由城乡规划主管部门予以办理规划条件核实。
（三）建设单位未按照规划部门有效批准文件的规定进行建设，擅自提高容积率、增加建筑面积的，均属无法采取改正措施消除影响的违法行为，按照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定依法处罚。
第六条& 属本办法第五条第（三）项的违法建设项目，对涉嫌违法建设的设计单位、施工单位和监理单位及其直接责任人员，市城乡规划主管部门应将涉嫌违法情况及相关资料及时通报建设行政管理部门依法处理。
第七条& 本办法规定的增容地价款征收，由国土资源管理部门直接受理和核定，并按规定签订土地使用权出让补充合同。
第八条　本办法施行前，市城乡规划主管部门已出具建设工程竣工规划条件核实整改意见通知书，未补缴土地出让金的，增容地价款按本办法第五条（一）（二）项规定执行。
第九条& 本办法自印发之日起施行,有效期五年。
【编辑：信息技术科】
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房地产开发中土地增容费是什么性质的费用
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收楼应注意的问题
无证交楼歪风须防
　　前车之鉴：一证未有竟敢交楼&
　　近日，新快报接获一位周小姐投诉，称她年初时在天河员村买的东X花园住宅，10月份接到了发展商的收楼通知书。一心以为很快就能搬入新家的她，前后楼盘办理收楼手续时却让她如淋冷水、失望非常，对发展商又气愤又无奈。&
　　原来，事事细心的周小姐在收楼时特意将原来与发展商签订的购房合同带到现场，一一对应发展商的交楼条件。谁知不对还好，一对吓一跳，原来发展商根本就还没有取得《建筑工程竣工备案表》，更没有《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，就给她发来了交楼通知。而按合同的约定，这三个证书都是交楼的必备条件。因为担心证书不齐，楼房质量难以保障，周小姐不肯在收楼纸上签字收楼，拿着合同书与发展商论理，发展商答复她，该楼已向有关方面申报资料，正等待建筑工程竣工验收，《建筑工程竣工备案表》等证书，半个月后就能拿到，让周小姐先签了收楼纸再说。那位负责接待的发展商代表还一脸不以为然地向周小姐“强调”：“现在大多数楼盘都这样做啦，这都是行规了，有什么好奇怪的！”&
　　市场现状：无证交楼歪风大起&
　　合同规定的证书没拿到就交楼？这真的是行规吗？是行规就可以不按合同执行、可以不合法也“合理”吗？周小姐实在想不明白。既然三证未齐就可收楼，那楼房的质量如何保障？出了问题找谁负责？最关键的是，像她这种情况，在发展商未取得有关证书前，这样草率的交楼能不能算数？三证未齐交楼算不算“迟交楼”，发展商应不应该承担迟交楼的违约责任？&
　　据悉，今年以来，由于受建材涨价等因素影响，广州不少楼盘都或多或少地出现了迟交楼的现象，一些发展商为了免于承担迟交楼违约赔偿责任，往往在未正式取得《建筑工程竣工备案表》等相关证书时，就急急让业主忙收楼。众多不明就里的业主，也就这么糊里糊涂地将楼收了，能像周小姐这样认真的还真不多见，因此也就助长了业内“无证交楼”的陋习成风。&
　　专家支招：无证交楼房屋质量难保障&
　　发展商无证交楼、消费者不验明证书就轻率收楼，会有什么风险呢？业界行家指出，根据国务院日颁布的《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）第十六条规定：“房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目质量承担责任”，第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”&
　　因此，在收楼时一定要要求发展商出示《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《建筑工程竣工验收备案表》（简称“二书一表”），还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》（房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等）与验收意见表（如《楼宇验收记录表》）等。（按原来的规定，商品房交楼时还要具备《竣工综合验收合格证》，但自日起，广州市建设委员会已下发通知，取消商品住宅建设项目竣工综合验收。）&
　　交楼是要具备这“二书一表”，这是国家的强制规定，如果证书不齐全，建筑质量当然就难于得到充分保障。因此早在签定购房合同之前，消费一定要坚持将“二书一表”齐全列入交楼的必要条件中，这样一来，就算是碰到发展商违规无证交楼的情况，发生纠纷也有据可依。&
　　证件不齐有权利选择不收楼&
　　行家又表示，根据《商品房销售管理办法》等相关条例的有关规定，有下列情况之一者，买家可以不收楼，并可要求解除原购房合同退还房款及利息：由于楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，未取得“二书一表”的楼房，买家可以不收楼；开发商无故比原合同约定延迟交楼（时间超过30天）又未以书面形式提前通知买受者的；开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的；开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的；房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%（不含3%）的；房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的，买受人有权退房。购房人在以上情况之一出现时选择退房，相关违约赔偿责任由发展商承担。&
主要经营TZ91-F,网络仪表
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　　由此可见，当碰到“二书一表”不齐全的情况，购房人可选择拒绝收楼，如果确实被要求收楼，也要在相关文件，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中详细写明“未见《××××》等字样，并妥善保留好相关文件，以备日后万一之需。(李琳)
　　处处可见收费“拦路虎”&
　　前车之鉴：装修竟要挂靠管理处&
　　日前，记者收到居住在东山区中山四路某楼盘业主陈先生的投诉。陈先生称，其所购买的房子是在去年年初收楼的，收楼标准是毛坯房，于是陈先生在收楼之后，马上开始对房子进行装修，并在收楼时向发展商交纳了1000元的装修保证金。谁知后来该盘物业管理公司却通知陈先生：称陈先生找的装修公司必须要具有资质证明，如果是未经有关部门批准的装修公司，楼盘将不予其入内装修。陈先生对装修公司的资质证明一事不太清楚，于是要求解释。后来，该盘物业管理公司又表示，装修公司没有资质证明也可以，只是要将其挂靠在物业管理处，而挂靠的业主每户要收取装修服务费1500元。虽然陈先生对“装修服务费”不解，并且在收楼时发展商所派发的收楼收费明细表上也没有列明该项收费，但由于房子要急于装修入住，所以陈先生就先将“装修服务费”交上。等到陈先生将装修公司的资质证明拿到管理处后，物业管理公司却以“收费已经报批”为由，拒绝将“装修服务费”退回。另据了解，与陈先生有相同遭遇的还有相当一部分业主，要不以“装修服务费”、要不以“装修管理费”的名义向物业管理公司交纳1500元。&
　　另外，收楼之时陈先生已经向物业管理公司交纳了450元的垃圾清理费，但是在装修过程中，有关工作人员又对陈先生表示，装修垃圾中淤泥不算垃圾，只有木屑、纸皮等才算是“垃圾”。于是，装修过程中产生的淤泥清理又要另外交钱，物业管理公司对其计算办法为：选派一些工作人员守在淤泥的收集地点，按每袋淤泥大小进行分别收费。陈先生反映，虽然当时负责交纳淤泥费的是装修公司，但羊毛出在羊身上，这笔额外费用最后还是转嫁到业主身上。&
　　根据有关规定，业主在收楼时一次性缴交费用一般包括水电费周转金、装修保证金、装修垃圾淤泥清运费、公共设施费用等，而所谓装修公司必须具备资质证明所衍生出来的所谓“装修服务费”、“装修管理费”绝对不在收楼时需要交纳的费用之内。并且，按照物价局的有关规定，物业管理公司是无权向业主收取该项费用的。另外，陈先生在收楼时已经交纳了高达450元的装修垃圾清理费，而物业管理公司在其装修过程中没有任何理由按袋收取淤泥清运费，按照物价局规定，该项收费同样属于乱收费。&
　　市场现状：乱收费“猛于虎”&
　　据国家发展和改革委员会最新统计，由于物业管理公司违反规定乱收费，以及物业服务收费项目和标准不透明导致的群众投诉，一直位居各类价格举报问题的第3位。而目前较为普遍的物业管理公司乱收费现象有以下几个：超出物价局核准的价格收取管理费；擅自提高代办项目收费，如代收电话报装费、水电增容费、管道煤气费等，从中赚取巨额差价；擅自增加项目建设，而将费用分摊给业主。&
　　一直以来，人们普遍感到物业管理公司收费“猛于虎”，业主常常感叹买得起楼住不起楼。但最近政府对物业管理公司乱收费现象进行了一系列严有力的监管。首先在今年10月1日全国住宅小区开始实行《物业服务收费明码标价规定》，要求物业管理公司在其服务区域内对物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等进行公示。&
　　另外，广州市物价局、市国土房管局在11月1日起正式实施了《广州市物业服务收费管理实施细则》、《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》、《年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》三个物业管理收费新规。在这三个物业管理收费新规内，有多个收费等级标准都发生了变化，例如“有电梯”和“无电梯”被划分成两个收费等级、水电手续费禁向业主收等等。消费者可以及时参照有关收费标准，对照自己所居住的楼盘物业管理公司有无乱收费现象，如若发现，可以及时提出监督或者举报。&
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　　而值得关注的是，随着市场上商品房装修标准的不断提高，有的发展商推出楼盘装修标准每平方米甚至达到了几千元，相当普通商品房的价格。如何保证最后交楼标准与交楼样板的一致甚至接近，就使人十分关注。&
　　专家支招：交楼标准应书面具体细化&
　　购房者必须与开发商签订一份关于屋内装修的补充协议，在协议中，购房者应与开发商对附属设备与屋内装修项目的标准、品牌、型号、价格、颜色等做出详细约定。如果是进口的材料或设备，还要在合同中写清楚原产地。对开发商承诺赠送的材料和设备，也要通过书面形式明确下来。&
　　有的业主在补充协议中就简单地签一条：精装修标准与样板间一样。这样则容易出现样板间拆除后，业主死无对证的问题。因此，业主签精装修问题的补充协议一定不要一笔带过，要对精装修标准、材质、品牌做一个全面的约定。购房者在接收房屋时可对照合同对装修设施的品牌、型号、质量、标准逐一进行检查和试用，并与样板房进行详细对照，以保障自己的权益。根据有关规定，如果开发商交付的房屋装修标准与实际不符，差价部分将由开发商双倍赔付。&(谢蔓)
　　收楼维修小心一拖再拖&
　　前车之鉴：维修一拖再拖，新屋入住遥遥无期&
　　“一家人盼住进新家特别着急，一早就掐算好日子，订好家具，挑好日子，最后却因为发展商拖着小小的维修问题不解决，给我们原本无比喜悦的心情当头浇下一盆冷水。”说起自己收楼时的心情，陈先生说起来至今仍难以释怀。好不容易盼到新屋入伙，购房者心里总有说不完的喜悦，但像陈先生那样，因新房出现质量问题找物管维修而导致收楼时间一拖再拖的情况，不少买家都可以吐出一肚子的苦水。&
　　原来半年前，家住海珠区的陈先生购买了一套三房两厅的新房。没想到收楼时陈先生却发现房屋地板出现大面积裂纹，他先后给管理处打过多次电话，地板一天不修好，新买的家私等物品一律都进不了场，新居无法乔迁。虽然陈先生心急如焚，但管理处答应维修的工期却一拖再拖。一周后终于人有接手维修，但再次验收时，开门却见到地板裂纹依旧，陈先生几乎当场晕倒。&
　　市场现状：大玩“拖”字诀逃避责任&
　　买房对于大多数市民而言，恐怕是一生最重要的事情。然而让人担忧的却是，现在不少房子都不是现楼发售，等交到消费者手上时，这样那样、大大小小的质量问题一个接一个。于是商品房在收楼验收的时候出现质量问题，导致业主不满的投诉屡见不鲜，其中发展商或物业管理公司推卸维修责任、拖延工期时间更成为引发双方纠纷的热点。&
　　据了解，由于楼盘交楼标准统一由一个装修公司装修的，工程量很大，所以往往会出现小问题多多的情况。购房者收楼时应仔细检查，把所有需要维修的地方登记在册，交由物管公司进行维修。但由于发展商或物业管理公司一般都找回原来的施工队负责维修，没有专门进行监督，造成各部门互相推脱，业主投诉无门的尴尬局面。有时装修工人也大玩拖延战术，令心急入伙的业主最后向发展商屈服，为赶快入伙而不追究责任。&
　　业内人士指出，商品房在普通市民生活中所占的分量远远超过其他商品，交到市民手中的新房出现任何问题都会让业主很难接受，而由于商品房出售时往往还处于建设期间，使得消费者对商品质量的验收成为了商品的“售后”的工作，造成发展商不够重视。&
　　专家支招：业主要采取主动&
　　行家指出，我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因此，在发展商拖延维修时间时，业主可以采取主动，发展商是必须在合理时间内，指示建筑工人将单位修理妥当。业主可以书面形式形式向发展商定出一个最后限期，例如在30天内，把单位修理好，否则，业主自行修理，费用将会向发展商追讨。&(谢蔓)
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　　收楼慎用签名权&
　　前车之鉴：“打死狗讲价”无奈收楼&
　　“‘先验房、后收楼’在我想象中一直认为是天经地义的事情，而实际上现在却都是先签收后交楼。实在是‘打死狗讲价’！”被问到收楼时遇到的问题时，上个月刚刚入住新居的刘小姐便恼怒不已。&
　　先签收楼纸，才能验房收楼。这种明显有失公允的不合理收楼程序，被第一次置业，经历收楼的刘小姐视为买卖双方信息不对称的最大不公平。刘小姐表示，当她收楼时，发展商一再要求她必须先签订收楼纸后，才能带她验楼收楼。当时她提出异议，结果还遭到工作人员的恐吓。当时陪同收楼的工作人员声称，如果业主不先签署收楼书，到时如果房子出现任何问题，后续的跟进问题就要业主自己负责。&
　　市场现状：收楼前要查验有关文件&
　　有常识的人都知道，先验房，再签文件，后交费的收楼程序是较合理的正常程序，但目前发展商能让买家先验楼后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批条，让业主到物业管理处去拿钥匙。&
　　据熟知内情的人透露，发展商采取“先收楼再验楼”的做法，将可以取得更大的主动性，从一开始就已将自己置于不败之地，购房者难以取得实质性的保护。因为买家先签收楼纸，即表示已经认可开发商所交的“商品”，即等于业主还没见到货品就签收了。业主进入单位后一旦发现房间出现质量问题需要维修、甚至需要退房或日后若是出现诉讼，往往会处于被动状态。&
　　有关专家提醒，业主一旦签了有关文件，就视为对楼宇质量的认可。收楼前首先应要求开发商出示：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等文件和证明，这是通常所说的“一证三书”。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致才能签署入住单、收楼，否则业主签名时则更要慎重。&
　　专家支招：将“先验楼再收楼”写入合同&
　　法律界人士认为，购房者在签合同时应将作为附加条款写在合同里，不验房不收楼。如当初合同未有约定的，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样，这样一旦发现楼房存在质量问题，需要维修甚至希望退房等，业主也可以为自己取得主动权。&
　　同时，业主在签署入住单、收楼前，有些业主在跟开发商签合同时，没有约定交楼时间一定要在楼盘通过综合验收后，而只要求通过专业验收或者竣工验收，即使是在这些阶段交楼，开发商也应该具备单体、主体工程质量验收证明、建设用地规划许可证等，业主可以向开发商要求提供这些证明书。&(谢蔓)
　　醒目收楼面面睇&
　　准备篇&
　　1.发展商交楼要提供“三书”&
　　按穗建开（号文精神，发展商向购房者交楼时，必须同时向购房者提供由广州市建委统一监制的《广州市商品住宅交楼书》，购房者在收楼前，应先明确该物业是否已经取得政府核发的《广州市商品住宅交楼书》，方可办理收楼手续。&
　　另外，按穗国房字（号文要求，业主应与物业公司签订由市国土房管局监制的《物业管理服务合同》，并接收由发展商提供的《广州市商品住宅质量保证书》和《广州市商品住宅使用说明书》。&
　　2.要计算好保修期&
　　业主在收楼之前一定要注意计好商品房工程质量的保修期限，因为国家对于工程质量保修有明文规定，业主要懂得用法规保护自己，不要在入住后才发现工程质量有问题，然后再找发展商也是于事无补。&
　　根据国家颁布的《建设工程质量管理条例》（中华人民共和国国务院令第279号）第四十条的规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：&
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　　（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；&
　　（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；&
　　（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；&
　　（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。&
　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。而业主在了解到各种项目的保修期后，最好能与收楼时发展商交付的《住宅质量保证书》的各项内容逐一对照，并根据建委出具的竣工验收文件发出的具体日期，计算出各项的保修到期时间。届时，在保修期限到达之前，可以再把相关项目重新检查一遍，要是属于发展商在保修期内应负责任的部分，业主就应督促其完成修缮工程。&
　　细节篇&
　　业主在收楼时最难的就在于检查房屋质量，当中一些细节就最容易忽略，并且发生问题后再维修就比较麻烦，所以业主要记得留神。&
　　1.门窗&
　　检查门时最主要是看看开启关闭是否顺畅，门四边有否紧贴门框，门插有否插入得太少、门间隙是否太大。而检查窗时首先就是要看玻璃是否完好，检查窗边与混凝土接口有无缝隙：窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。另外，试一试开关窗户是否太紧，开启关闭是否顺畅。最后就是要注意窗台下面是否有水渍，如有则可能是窗户漏水。&
　　2.天花&
　　首先看顶上有无裂缝，如果有，就要懂得判断严重程度：如果是与房间横梁平行的裂缝，就属不妨使用的质量通病，如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那该住宅就有严重结构性质量问题；另外要看顶部有无水渍、裂痕，如有水渍，就有渗漏之嫌；接着就要看顶棚有无麻点、油漆脱落或长霉菌、隆起或凹陷、特别倾斜、弯曲、起浪等等，这些都是容易出现的质量问题。&
　　3.地板&
　　看看地板有无松动、爆裂或撞凹，试试行走时有无吱吱作响；检查一下地板石或材质板的间隙有无太大，特别注意柚木地板有无大片黑色水渍；细看地脚线接口，检查有无松动现象；再就是看看是否有裂缝、起砂现象。&
　　4.厨厕&
　　注意看裂痕，浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象；坐厕、水池龙头下水是否通畅；浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当；要细看卫生间、厨房内有否地漏，坡度有无往门口处倾斜，不然水要流进居室内；厨房瓷砖、马赛克的疏松脱落及凹凸不平也要注意。&
　　5.开关插座&
　　记得要试一下全部开关、插座及总电闸有无问题，连各种电路、闭路电视、电话插座的位置也应仔细了解。国家出台《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。&
　　工具篇&
　　业主要检验以上的细节问题，可以在收楼时带备一定的小工具。&
　　1.电笔或扁形三插头小电器&
　　事前带支电笔逐个检测电路是否畅通，或是可带一个扁形三插头小电器，如电吹风、电须刨等，插入屋内各个电源插座就可知道电源是否已全部接通。&
　　2.小锤&
　　用小锤仔细敲击需检查处，主要用于检查空鼓，如天花、地板、窗台、阳台、瓷片等等。　　&
　　3.备忘贴纸&　　&
　　验楼时发现需要修缮的地方，除了填写维修单外，还可在出现问题的地方贴上备忘贴纸，具体说明问题所在，方便发展商的维修工人现场检修。&
　　费用篇&
　　在收楼时到底要交多少费用，很多业主并不清楚，所以往往助长了发展商乱收费的行为。在这里要提醒，按规定，一次性缴交费用如下：&
　　1.水电费周转金，多层住宅200元/户；高层住宅400元/户；水、电费周转金必须专户储存，专款专用，并定期公布使用情况，接受业主或业主委员会监督。业主直接通过银行自动缴费的，可不收取。&
　　2.装修保证金，多层住宅最高不超过800元/户；高层住宅最高不超过1500元/户。&
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　　3.装修垃圾淤泥清运费，原则上由业主自行清运，需物业公司清运的按实际发生费用收取并报分管物价局备案；业主以书面明确不进行装修的，不必缴交；业主装修完工，经物业管理公司检查验收，没有损坏公共部位和设备设施，装修保证金应于检查合格之日起15个工作日内退回业主。&
　　4.公共设施费用，在销售商品房合同未有明确配套而新增加的设施，可收取下列费用，已明确的配套项目不得重复收取：A、公共防盗门费：按实际支出分摊，并需出示有关费用凭证；B、有线电视初装费；C、管道煤气初装费。&
　　另外，如果物业管理公司向业主收取以下规定不能收取的费用，应引起业主注意：（1）、供水、供电一户一表（含抄表装置）设备；（2）、信报箱、通邮费；（3）、电话管线费；（4）、装修管理费。&(姚泳湫)
　　临水临电手尾长
　　前车之鉴：借用工业用电惨遭拉闸&
　　2003年12月，海珠区某大厦裙楼20多个商铺突然被海珠区供电局拉闸停电，原因是部分楼盘小业主和发展商欠缴了30多万元的电费，停电固然让那些老老实实如期交电费的商铺业主气愤苦恼，但更让人无奈的是该楼盘交付使用多年却一直违章借用工业用电，商铺业主自己交电费给供电局要求供电的愿望也难以实现。&
　　该楼盘的一位业主说，由于该楼盘一直是借用某工地的工业用电，民用电费是0.61元/度，工业用电0.96元/度，中间的差额一直由发展商支付，所以在欠缴的30多万元的电费中，业主共欠电费元，剩下的电费欠款则来自发展商。而部分楼盘业主没有如期交电费，是因为发展商多年未能办理房产证，物业面积缩水，发展商欠下不少业主该退还的房款，所以部分业主不向与发展商同属一家的物业管理公司缴电费和物业管理费。&
　　据了解，因为开发商没有交供电增容费，该楼盘一直使用工业用电，供电局不可能为业主分表供电，所以停电后，商铺业主想自己交电费给供电局，请供电局为已交电费的业主接电的要求被拒绝。许多商铺业主们无法忍受无端被停电，私下再次接通工业用电，但私接电源可能引起的电缆负荷、火灾隐患等诸多问题也让业主们担惊受怕。&
　　对此，发展商方面则表示，从2002年1月到2003年6月，开发商垫付的业主欠缴的电费和民用电、工业用电的电费差额就达67万元，面对供电局开出的电费单，物业管理公司仅从业主处收到不到三分之一的钱款，加上开发商补贴的差额也远未达到该费用，开发商无力支付，最终因为欠费被拉闸停电。&
　　市场现状：3.5万小区住户被迫使用临水临电&
　　据了解，目前在广州有130多个小区的35000住户一直使用“临水”、“临电”的业主。由于开发商在交房时，房子的水、电系统还是工程施工阶段使用的临时水和临时电，并经常导致停水、停电，这种情况已经屡见不鲜。而业主在收房时并不能发现这一点，往往入住一段时间后才发现。&
　　行家指出，临时供电使用的是工业用电，由于原本是短期使用，所以设备比较简单，在用电高峰期，往往因负荷过大而导致断电，而且临时供电的电压往往高于居民用电，也容易把家中的电器烧坏，存在极大的安全隐患。另外，如果断电后相当长的时间内难以恢复供电，还会造成高层住宅供水中断等一系列的问题。&
　　按照规定，在业主收楼入住之前，社区用电应转为正式的生活用电，并在业主入住后按时缴纳电费或安装插卡式电表，但是由于转换一般需要几百万到上千万的资金，所以若发展商资金不足或为节省资金，就会对临电问题能拖则拖。因此，“临水”、“临电”不仅让业主的生活受到影响，业主每月还要交纳每单位比民用水电高出差不多四角钱的水电费用。虽然部分发展商会采用“补差价”进行补偿，但却不是解决问题的有效方法，而一旦开发商“销声匿迹”，临时性水电要转成民用水电，业主还要背负一笔额外的大数额费用。同时也有行家认为，临时性水电问题还将影响到楼盘的投资等潜在价值，不仅不能以理想的价格出租，还会导致降低转手价值，实质上是从另一个层面再次损害了业主的利益。&
　　专家支招：查证分责&
　　行家指出，收楼时要查验小区所使用的水电是否属于临水临电，可从以下几方面着手：&
　　一、查看证件。购买房屋时要向开发商索取永久性水电安装的复函、竣工验收备案表等仔细查看。&
　　二、抓住字眼。购房者可以将一般合同里规定的“房屋交付时，水、电达到使用条件”，改成“房屋交付时，供水系统、供电系统达到使用条件”。因为临时水、临时电也可算作“达到使用条件”，而改成供水、供电系统就意味着市政自来水公司、市政供电公司已对该小区的供水、供电系统出具过一份验收报告。&
　　三、划分权责。购房者在签订合同时，可在合同里强调“交房时，小区应通过市政基础设施验收，小区水电应为市政供电和市政供水，否则买受人有权拒绝收房”。若是现房，购房者最好查看楼盘的供电、供水的工程验收文件。&
　　四、明确时间。如果小区是临时性水电的，购楼前一定要问清什么时候变成市水市电，并作为一个条款列入合同
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