行胜言: 【错过内房融创恒大，勿失黑马中南建设】续 ——定量分析房地产净利润及其他 老规矩，先说结论...
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行胜言: 【错过内房融创恒大，勿失黑马中南建设】续 ——定量分析房地产净利润及其他 老规矩，先说结论...
——定量分析房地产净利润及其他老规矩，先说结论，但鉴于结论很意外，具体数字放在文中讲更合适：1、中南建设黑马名副其实，不是股价的黑马，而是业绩的黑马！2、所谓股价博弈焦点——净利润率，找到了靠谱的答案。3、公司估值嘛，应该面红耳赤不好意思！说明：1、本文仅对中南建设进行定量分析，不牵涉到其他房地产公司，相信同样分析融创、恒大、阳光城、万科等，差别不会非常大，都很优秀。2、以2011年～2017H年报、半年报的数据为基础，因统计口径差异、内容不够详实等因素，统计分析起来很繁琐，也可能存在一些数据误差。3、财务分析判断大的原则：统计公司的全部项目，各项数据取平均数，以每年销售单价、土地楼面价、融资成本、土建成本，并结合股东权益的增加来判断利润率，尽量做到真实还原。一、上市公司利润构成 说明及分析：1、将上市公司视为两块业务，房地产和施工，其他占比很小，忽略不计（其他业务真实利润率都不如房地产，或前期投入期，如计入，对房地产板块的利润率将是个提升），用总利润减去施工利润，得到房地产净利润；2、上市公司利润基本和这几年房地产情况相对应，施工板块又比房地产板块相对稳定，主要是施工板块基本原地踏步，有进有退，利润2015/16年居然连续倒退；3、施工板块值得一提的是：鲁总今年2月加盟，业务进步明显（难道这么巧合？），上半年利润已接近去年全年，完成产值57亿同比增30%，新签业务207亿同比增70%（中标PPP大项目有关），业绩增长有质量有保证，可推断今年上半年利润率有提升，因上半年冬季施工及春节因素，下半年业绩更加可期！4、建筑板块的毛利率，历年比行业内其他公司要高，反映出施工板块的优秀；5、房地产的毛利率，就是一个大大的坑！究其原因，主要是结算基本延后2年，利息资本化等因素，直观的说，如果某一年销量猛增，但2年前的销量很小，那么惨了，年度甚至可能是亏损的！二、房地产板块 说明及分析：1、因报表数据不全，且每年格式都不一致，表格中有红色字体数据根据报表计算，其他均为报表摘录。2、2013年～2017H年营收663亿与H年销售（2015H销售89亿）647亿基本对应，多结算16亿（下文会用到此数据）。3、2017半年报里的意外发现：半年结算面积78.76万，据此结算单价：9647元/㎡，基本符合2015年平均售价。4、计算单方利息资本化成本时，应考虑从拿地到交房周期2年多甚至3年多（大盘更加如此，资金占用多），不过资金是逐步投入的，应乘以2左右的系数，按1.8计算。5、表格中营业成本和销售收入，近几年呈当年正相关，销售越多，营业成本越高，今年上半年营业成本较低，估计是不想利润做成亏损，预计今年下半年营业成本报表上将明显增加；每年度利润与销售单价减低价和利息资本化×1.8（自创的指标），基本呈滞后2年的正相关，如2015年利润0.56亿，对应2013年的3884。6、想用毛利率出发来推算出净利率，Misson impossible！果断放弃此思路！7、此表主要为判断大的成本、利润趋势提供参考，对房地产有个感性的判断和认识，推算净利润率，还需下一步。亮点及解读：1、三费（报表三费包含建筑施工和房地产，推测都有降低）近年下降趋势明显，折算成平方三费，下降更明显！特别今年上半年管理费6.83亿，比去年同期8.28亿低不少，销售翻倍增加但管理费减少，可喜可贺！有充足的理由相信，管理团队的能力得到的大幅提升！
2、2017H，本期土地储备面积1837.53万平方，按单价12500计算（略保守），货值约2300亿，中南的土地储备，均为未销售面积，货真价实；单价3798，增长明显，说明拿了一些高价地，会对将来的净利率有一些影响，但应该走高周转路线，三费成本将降低。3、2016年的利润率是最高的，对应自创指标单价最高，主要受惠前期较低的地价，今后几年将会下降。4、2016上半年营收约为95亿，下半年175亿，整年营收特别是下半年暴增，一是源于前2年销售增长较好提供了弹药，二是下半年优秀管理团队加入后，明显加速了项目结算和周转！三、房地产利润还原及校核 说明：1、建安成本1800元/㎡为预估数字，近几年人工一直上涨，材料有跌有涨，统一按年增长4%计算，此项费用对于以施工见长的中南来说应属高估。2、配套、基础、间接费等为建安成本的35%，按照一般房地产公司审计项目中的比率参照。3、其他费用为土地成本加开发成本之和的10%，依据税法规定房地产开发项目土地增值税清算时允许扣除的比例计算，此项可能低估。4、税金中营业税比率为5%，营改增后老项目可按简易方法征收增值税，比率也为5%，故统一按5%计算。5、土地增值税统一按普通住宅的1.5%计算，未考虑商铺及车位（商铺为3%，车位为2%），此项可能低估。6、摊到每平方米房子的资本化利息，按×1.8计算，上文有说明。 说明：1、2011年起，股权融资为日的45.8亿（实到账），无其他股权融资。2、房地产的真实利润贡献对于公司股东权益的增加，要到结算期，故计算增加值为2011年～2015H；3、前文中提到H多结算的16亿，应大部分为2015年销售，保守按10%的净利润率，扣除1.6亿利润增加。4、对房地产还原（真实）净利润增加量、股权融资、以及施工利润，减去分红，以与报表2011年～2017H股东权益增加值对比，来反算还原净利润率与理论净利润率的比例（75%），应该非常接近真相！解读：1、房地产公司处在销量高速增长期，不要期待在财报上有什么利润释放（这也是最近孙宏斌提到的融创将放慢速度以提高财务健康度原因，不过本人并不认为融创今后几年的增长会“慢”，但融创的利润将会比较好看，难能可贵，主要加速起步早）。2、陈凯所言：利润率和速度不可兼得，这个理解为降价销售是不合适的，而是会加大去化快的地块（即所谓热点区域，低价将提高）的拿地力度，中南今后受惠土储价格低而躺着赚的钱将在今后几年随着销量的猛增而快速减少，拼速度拼管理的地产白银时代已然来临！这也可以理解好几家二线地产商都喊出进TOP10的目标！也正是那句话“天下武功唯快不破”。3、表3中，房地产还原净利润在2016年达到峰值：18 %，熟悉中海的球友应该清楚，中海常年超20%（利息成本低、施工出身、管理层优秀），中南今年有所降低也有约15%，主要原因是地价提高；4、需要强调的是：表3的还原净利润率一栏，为默认公司2011年起经营效率一直不变的情况下的惯性推算，实际上2016年下半年开始，公司管理团队的改进非常大， 2016年为净利润率18%，销售同比翻番，本年度视为新旧交替的一年，2017年销量继续翻倍，但表格显示上半年利润率下降较快，冰冷的数字推算，并不会反映管理团队的改变，有理由相信，在优秀团队的管理下，净利润率只会比惯性推算的14.9%要更高！5、2016年利润率高的出乎意料，也印证了之前的定性判断：施工出身，对成本控制是内在优势，那么优秀管理层的入驻后，将会更加提高效益！
6、一个粗浅的理解：还原近利润率为理论净利率的75%，可以认为还有25%的提升空间，这个就交给管理层了，希望越来越好。四、公司估值及判断1、2017H报表股东权益：161.95亿，2015年下半年未结算利润15.8-1.6=14.2亿，2016年还原利润90亿，今年上半年67亿，预估今年真实利润130亿（权益），年底净资产396亿，估值来了：PB=0.63，PE=1.92，权益PS=0.31！2、鉴于多家地产商喊出进TOP10，相信行业顶尖企业家们（注意这个“们”，企业家可不是羊群，但单个企业家的判断不足以信）的判断，认为上篇文章估计2020年达到TOP10门槛2000亿，是太保守了，在此修正为2500亿（暂还不敢喊3000亿），那么毛估估接下来几年的业绩，以亿为基数，年化增长超过35%，考虑地价上升净利润下降、权益比可能降低，但管理层提升明显，姑且权益利润增长率按20%：2017年，130亿，2018年，156亿，2019年 187亿，亿。年，年利润保持2～5%增长，可以相信2020年前某个时间可以摸到10PE，也就是今后三年市值最低可以到1300亿（也就是可能很快到，可能很多人希望也有很多人不希望），最高到2200亿，以现在250亿的市值，潜在股价涨幅收益4～8倍。3、今年年报数据仍不会好看，营业成本相对于2017H将有明显增加（可理解为上半年为了不让报表过于难看而有意降低上半年的营业成本，但2015下半年的销售量（225-89=136亿）和单价尚可，且今年下半年销售冲击550亿，全年冲1000亿，股价再下跌也难），报表利润将比较低，具体多少，就看公司怎么做了，预测无意义。4、可以想象今后几年大增的销量也将大量以营业成本的形式吃掉很多报表上利润，冲击top10的目标，能不能达到，其实都不重要，重要的是，2020年销量能不能达到2500亿（以上，今后几年的增长还将很快，业绩释放期还要延后，不过随着结算面积的快速增长，公司净资产将快速增厚！5、公司现在进行股权激励，从二级市场买入，截止目前已经买入8.22亿，上限9亿，均价6.78元，如此种种，这让我联想到了万科，野蛮人进入前的万科！ 不过，也有明显的不同，万科当年杠杆低，现金多，中南并不是此类，但相同的是实际估值都很低，低的离谱，动态看，算上这两年的利润，中南的净资产近400亿，负债1200亿（还有施工部分），真实负债率也够低了，此数据加上连年增长的现金流，也支持公司今后几年高速增长。6、风险： 1)房地产企业家集体吹牛的风险； 2)政府调控房地产政策，变成调控房地产龙头公司，具体啥招无从得知，不过良性的房地产市场是国家倡导去杠杆的重要保证（对，没看错，是去杠杆不是加杠杆）；3）欣闻继重庆、南昌、西安等地楼市新政后，本人所在城市长沙也与半夜颁布新政，这个不解读了，各有各的看法，静观其变。五、几个绕不开的话题 （一）货值问题1、 关注货值本身没问题，但只看量就很有问题！货值最重要的两个问题：性价比，谁来操盘！2、 性价比就是地价与房价的差价或比例大（这两个数字都可以看看），房地产牛市中，货值高大概率是好事，也有弊的一面是利息成本会高一些，相当于融资买股票，赶上一个牛市，但是慢牛还是蛮牛，杠杆率是1倍还是4倍，效果是不一样的，BTW吹个牛：融创如果现在赶上一个房地产蛮牛，股价35港币再涨10倍不足为奇。3、 房地产慢牛，或者稳定行情，货值并不是越多越好，适度就最好。4、 能将楼价买到比周围地段成本差不多的楼盘贵10%，是优秀地产公司的表现。5、 恒大可以做到售价比周边地段同品质地段的单价格低10%但获利，也是优秀操盘能力的体现。6、 融创的货值，确实是相当不错的！中南的货值质与量，毛估估在二线地产的前列，就不对比了，没有对比就没有伤害。（二）定增问题其实在前一篇的回复里已经谈过，这里问几个问题：1、7.9亿股定增，分为5家结构，都一定要退出？一定要不约而同（或者约而同？）近期退出？都一涨就退出？2、2015年7月股灾期间定的定增方案，日实施，彼时（2015.07）公司的经营情况和现在的情况，请参阅前文对比下，定增复权价约5.7元，现在6.7元，获利很多么？退出（清仓式？）的动机很强么？现在地产股流行一句话：越涨越便宜（就价值而言，彼时5.7至少相当于现在的18元），何况相对定增价涨幅才这么一点点，请问中南是不是不符合这个呢？3、既然有传言说定增机构和公司有分歧（机构要卖公司不希望卖），那么请问，为何公司的今年员工持股计划，要从二级市场买入，而不是直接以大宗交易方式承接一部分定增？4、中南置地某位新领导负责调和的传言，就更有意思了，定增方案定的时候，此领导还不是中南的人，是否也参与了方案的制定，然后还代表老板去沟通？以上请各位看官自行判断。 （三）管理团队 1、如果不看好新的管理团队，不建议看这个公司，除去管理层因素，仅仅是一个静态低估的地产公司而已，港股里大量低估地产，随便买。
2、即使看好，也要理性客观，不能人云亦云，过往的业绩能说明一定的问题，与公司的契合度是更重要的问题，可以负责任的说，过来的三大牛人，其中二位（第三位涂子沛本人不了解）鲁总和陈凯，是非常适合中南建设的，现在直观看得到的是陈凯或多或少以自身的影响力，构建了一大批地产牛人的团队。 至于鲁总是否能够再次爆发，不敢绝对肯定，但是大概率可以将底子不错的中南建筑带到一个新的台阶，上篇说估值80亿，肯定是很保守的，带到10个亿的利润要不了几年。 还有人说时代造英雄，属于他们的时代已经过去了，那请参看第1条！
3、这里要提到另一个行业，人的短期作用也非常明显：汽车，且这个行业更加突出，往往一个原本不错的国内车企加一个好的设计师或团队，就能成为三五年内实现快速成长的催化剂。地产公司，管理团队也可以在较短的时间内发挥作用，再一次强调：此时对中南置地和中南建筑的管理团队非常优秀这一判断，对于我们投资人来说，是不需要冒风险的，如果放在去年，我是不敢做这个判断！六、结语1、码字不易（诸多年报摘录文字及说明在此省去以压缩文字），看报表费眼统计劳神，分享为主要目的，如有错漏，请指正！2、利益披露：这两天继续跌，就又加了一点，未来3～6个月有买入可能但无卖出计划。3、对于一个有着优秀团队的高成长地产公司+附送鲁总率领的建筑公司（含工业化建筑），在估值如此低（真实PE＜2，权益PS=0.3！）的时候，很想知道有几位会是柳下惠！4、一个约定：这篇文章基本宣告本人研究中南告一段落，如果今后股价上行许多，本人不会新开篇，如果还继续离谱地低估，不排除继续分享劳动成果（低位不叫吹票，即使吹也安全无害嘛）！ 特别鸣谢：本文写作期间，本人长期从事审计及相关工作的亲姐姐（注册会计师、税务师、房地产估价师）予以的悉心指导！&&&
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中南置地发力旅游地产 唐山湾开启“滨海养生”生活方式
　　和讯房产消息 8月18日，“诗意的生活，不远的远方――中南唐山湾模式新闻发布会”在北京举行。
　　唐山市唐山湾国际岛管理委员会副主任杨利顺、招商局局长戴锡猛、规划局局长张德强，中南置地养生事业部总经理冯士伟、营销副总经理达，中南置地养生事业部唐山湾项目总经理，北京市协会秘书长陈志等嘉宾及300多位客户代表出席发布会。
　　此次发布会以“诗意的生活，不远的远方”为主题，全景展现了中南唐山湾倾力打造的“滨海养生”生活方式，分别对“唐山湾国际旅游岛规划”与“中南唐山湾模式”进行了详细解读，并就“诗意的生活”展开了跨界讨论。
　　多重优势叠加，打造“滨海旅游度假目的地”
　　“唐山湾国际旅游岛将抢抓京津冀协同发展深入推进的重要历史性机遇，以打造‘京津后花园’为目标。”唐山市唐山湾国际旅游岛管理委员会副主任杨利顺在致辞中表示，“中南唐山湾作为最早入驻旅游岛的旅游综合开发项目，充分结合了海岸自然地形特征，与旅游岛优质资源完美融合，衷心希望继续坚守‘打造时代精品，铸就百年基业’的企业使命，建设一流工程，追求一流质量，培树一流品牌，在旅游岛努力为京津人民打造休闲度假胜地。”
　　据了解，唐山湾国际旅游岛地处唐山市东南部，由菩提岛、月岛、祥云岛及北侧陆域组成，规划面积125.64平方公里，是国家级海岛开发利用示范基地、河北省旅游综合改革试验区、唐山市重点打造的生态旅游功能区，坐拥得天独厚的海岛、温泉、沙滩、生态及佛文化资源组合，自然景观独特，区位优势明显，生态环境宜人。2009年以来，通过扎实推进开发建设，唐山湾国际旅游岛先后开工基础设施及景观项目197项，累计投入资金130多亿元，景区整体形象初步形成，聚集力和承载力不断增强，知名度和美誉度日益提高，已成为配套功能完善的滨海旅游度假目的地。去年以来，唐山湾国际旅游岛不断加大招商引资力度，已成功签约重点旅游项目28个，计划总投资393.7亿元；已开工项目15个，总投资134亿元，标志着其开发建设已进入到产业聚集发展的新阶段。
　　唐山市唐山湾国际旅游岛管理委员会招商局局长戴锡猛在以“唐山湾国际旅游岛投资规划”的主题演讲中表示，唐山湾国际旅游岛同时具备区位、资源、产业辐射、发展机遇等四大优势。唐山湾国际旅游岛是距离北京最近的海岛，位于京、津、唐、秦四市环抱之中，为东北亚海陆休闲圈、环渤海休闲圈及京津休闲圈三个层面的重要节点。由北京自驾到达旅游岛仅需3个小时，京曹城际铁路建成通车后，从北京到达旅游岛仅需 80 分钟时间。唐山机场、北戴河机场的通航，与中国香港、日本东京、釜山等城市构成三小时休闲旅游娱乐圈。组合资源优势上，唐山湾国际旅游岛作为高纬度稀缺型海岛，坐拥得天独厚的海岛、温泉、沙滩、生态及文化资源组合，它是全季节出游的海岛，岛上冬季可进行滑雪和冰上运动，特别是岛内地热温泉资源丰富，地下1500米出水温度可达73度。“冰雪项目＋温泉＋佛文化资源”的充分开发利用，有效破解了北方冬季滨海旅游短板。
　　唐山湾模式全景亮相，建立业主情感共同体
　　“通过对客户需求的不断研究，并对产品、配套和运营服务体系持续不断地改进和升级，逐步形成了集选址、产品、配套、平台、社群、服务等六大要素于一体，具有中南自身特色的度假养生地产发展模式，实现了从普通的旅游地产向度假养生地产的转型和升级。”中南置地养生事业部总经理冯士伟介绍，“2013年，经过深入的考察、调研，并邀请国内外知名咨询机构和专家进行评估论证，中南集团做出战略性决策投资唐山湾，并与唐山湾国际旅游岛管委会达成了投资合作协议，在陆域面积9.5平方公里、岛屿面积10平方公里的上计划总投资约200亿元，打造集度假、养生、休闲、旅游、养老、商业、会议等于一体的滨海度假养生旗舰新城。”
　　据了解，从2009年进入旅游地产开发领域开始，中南集团先后在海南、山东、辽宁、河北等地区成功开发了多个旅游度假型地产项目。面向未来，随着传统房地产行业日益成熟，顺应中国经济产业发展的大趋势，尤其是休闲度假、文化旅游、健康、养老等作为未来的蓝海产业，发展度假养生地产，为目标客户提供独特的度假养生生活方式，已成为中南置地未来重点发展的业务板块之一。
　　“‘中南唐山湾’模式的核心价值观就是让生活更美好。”中南置地养生事业部唐山湾项目总经理王毅在以“尊重自己的内心世界”为主题演讲中表示，“对于客户来说，中南唐山湾在开发建设中已经将‘家’的概念深刻植入其中，它建立在客户情感和价值观高度认同的基础上，形成了巨大的能量，而这样一个能量场形成后即显现出了‘家’的概念。”
　　“对于中南唐山湾来说，我们与客户就是一个情感的共同体。”王毅坦言，“从2012年走到现在，项目在开发过程中经历了很多事情，但是从一开始，我们的客户就跟着我们一起成长，一起感受唐山湾的成长与变化，我们能做的就是让志同道合的人汇聚在一起，共同找寻心灵归属的梦想地。”
　　在政府规划中唐山湾旅游岛将形成“一岸拥群岛”的总体格局以及“一区、两片、四心、二轴”的布局结构，而中南唐山湾项目正处于旅游岛的核心区位中，可谓揽尽天时地利人和。潮河西岸一座10万平米的公园正在建设；南边将耸立起一排集装箱餐厅，沙滩烧烤、音乐晚会、篝火晚会在海滩上进行。这些如梦如画的美丽场景的建设预示着全新的旅游度假生活方式体验即将开启。
　　“中南唐山湾”模式的创新体现在开发商运营过程中有效地实现了“搭台唱戏”。以前，以建筑和房地产开发为主营业务的中南集团最拿手的是盖房与建筑，而今要高尚做生活方式的构建者。
　　运营中，中南唐山湾“谋势”在先，建立客户的社群链接、制造社群效应、打造场景效应、营造客户参与感是其“谋势”过程中四大利器。
　　在中南唐山湾的运营中，着力打造客户尊贵感与参与感，并且对旧时的邻里感进行了重塑，通过系列客户活动的组织建立起紧密的社群联系，做好业主联谊会、建立业主微信群，让业主都能在认识的基础上发挥价值，进行有效的邻里互助与邻里共乐。为此专门成立了一支DA团队（dream angel 梦幻天使）团队，该团由一群拥有艺术专长的年轻人组成，核心工作就是“带着领客户玩”，或者给客户创造玩的平台，记录并传播客户欢乐的点点滴滴。此外，中南唐山湾还通过微信方式建立业主“爱好群”，定期组织各类活动，构建和谐欢乐的邻里生活氛围。通过这些点点滴滴的努力，在满足业主物质需求的基础上着力打造精神层面的交流平台，使每位业主在中南唐山湾上得到超越心理预期的价值满足感。
　　发布会高端上，中南置地养生事业部营销副总经理王健达，清华大学国家形象传播研究中心研究员、中国传媒大学教授潘建新，北京市房地产协会秘书长陈志，高端私人医生服务机构颐年康盛董事长、养生专家宋海峰，中国房地产报社长栗文忠等各领域重量级嘉宾一同对“诗意的生活方式”进行了跨界讨论，一致认为中南唐山湾将会成为中国呈现“诗意生活”的最佳平台。
　　发布会最后，唐山湾国际旅游岛管委会及中南置地的领导走上舞台，一同按下了代表着“用心承诺，筑梦唐山湾”的启动按钮，郑重承诺“将以匠心之精神倾力打造中南唐山湾”。
（责任编辑：赵普 HO009）
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　　中南房地产业集团是江苏中南建设集团股份有限公司（简称：中南建设，股票代码：000961）的控股股东，由中南控股集团有限公司于1999年6月投资组建，专业从事房地产开发、销售及物业管理等多种业务。十多年来，“中南地产”品牌，已成为沿海地区房地产界知名品牌之一，先后被评为“中国房地产五十强企业”、“全国十佳房地产企业”，已成为业界的成功典范。
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人力资源经理（招聘方向）
工作地点：南通
1、30-45岁，人力资源类相关专业本科以上学历，5年以上人力资源经理岗位工作经历；
2、掌握人力资源管理各模块，对招聘、培训、考核、薪酬等模块熟悉，熟悉建筑业、房地产行业岗位配置者优先考虑
3、良好的沟通能力、表达能力，能适应很强的工作压力
薪酬绩效副经理（主管）
工作地点：南通
1、28-35岁，人力资源类相关专业本科以上学历，5年以上工作经验，两年以上同岗位工作经历
2、熟悉人力资源管理各个模块工作，尤其对绩效考核模块熟悉，能独立展开工作，并能带领团队进行合作分工。
3、的沟通能力、良好的表达能力，文笔出色。
招聘培训副经理（主管）
工作地点：南通
1、28-35岁，人力资源类相关专业本科以上学历，5年以上工作经验，两年以上同岗位工作经历
2、熟悉人力资源管理各个模块工作，尤其对招聘、培训模块熟悉，能独立展开工作，并能带领团队进行合作分工。熟悉国家、地区的劳动法律、法规及相关政策，对人力资源管理事务性的工作有娴熟的处理技巧
3、的沟通能力、良好的表达能力，能适应经常性出差。
工作地点：南通
1、25-30岁，人力资源或相关专业，专科以上学历。
2、2年以上大型企业同岗位工作经验。具有较强的人力资源专业知识，熟悉国家有关政策、法律和法规。熟练使用各种办公软件。
3、良好的沟通能力，组织协调能力。工作主动性强，耐心细致，有责任心；学习能力强，善于分析、思考问题；思路清晰，独立性强，具备团队合作精神。
▼ 行政管理类
行政部经理/行政主管
1、行政管理或相关专业专科以上学历；
2、三年以上房地产行业行政管理岗位工作经验，一年以上同等职位工作经验；
3、熟悉公司行政管理体系与制度建设，对行政规范管理等方面有丰富的实践经验；
4、良好的团队协作精神，品行端正，有亲和力，具有较强的判断与决策能力，计划和协调能力、组织及公关能力。
▼ 市场开发类
拓展经理（副经理）
工作地点：南通
1、本科学历及以上，性别不限，年龄40岁以下，建筑类、房地产、工程类或经济管理类
2、具备5年以上大型地产公司的投资开发工作经验（主持或参与过较大型项目的投资研究、分析论证工作），具有注册房地产估价师或土地估价师资格的优先考虑
3、熟悉土地管理、房地产政策及新项目投资开发流程；对一、二级土地市场有较深的认识；具有的项目拓展、投资分析和谈判能力及的项目把控能力；具备规划、成本管理技能者优先。
4、为人正直、责任心强、工作细心、保密性强、具备较强的抗压能力。
研究经理（副经理）
工作地点：南通
1、本科学历及以上，性别不限，年龄40岁以下，建筑类、房地产、工程类或经济管理类
2、具有注册房地产估价师或土地估价师资格的优先考虑，具备5年以上大型地产公司的市场研究工作经验（主持或参与过较大型项目的投资研究、分析论证工作）
3、能深入研究行业发展趋势，对市场变化有较高的敏锐度和判断预测能力，能独立组织完成相关项目的市场调研报告和可行性研究报告的编制工作。
4、为人正直、责任心强、工作细心、保密性强、具备较强的抗压能力
副总结构师/主任结构工程师
工作地点：江苏、山东、海南
1、40~50岁，身体好敬业者，年龄可放宽到62岁。
2、学历：硕士、本科及86年（含86年）以前大专；工民建、建筑结构或相关专业。
3、曾在建筑设计单位从事结构设计工作15年以上，硕士放宽到12年。具有高级职称者优先
副总建筑师/主任建筑师
工作地点：江苏、山东、海南
1、35~50岁，身体好敬业者，年龄可放宽到62岁。
2、 学历：硕士、本科及86年（含86年）以前大专；建筑学、建筑设计或相关专业。
3、曾在建筑设计单位从事建筑设计工作15年以上，硕士放宽到8年。高级一级注册建筑师优先。
副总设备工程师/主任设备工程师
工作地点：江苏、山东、海南
1、40~50岁，身体好敬业者，年龄可放宽到62岁。
2、硕士、本科及86年（含86年）以前大专；给排水、建筑与环境（供热、通风、空调）、工业自动化、电气工程或相关专业。
3、曾在建筑设计单位从事电气（给排水）设计工作或大型房地产公司从事电气（给排水）施工管理工作15年以上，硕士放宽到12年。
主任暖通工程师
工作地点：江苏、山东、海南
1、35~50岁，身体好敬业者，年龄可放宽到62岁。
2、硕士、本科及86年（含86年）以前大专；给排水、建筑与环境（供热、通风、空调）或相关专业。
3、曾在建筑设计单位从事暖通设计工作或大型房地产从事暖通施工管理工作8年以上，硕士放宽到5年。
主任电气工程师
工作地点：江苏、山东、海南
1、30~50岁，身体好敬业者，年龄可放宽到62岁。
2、硕士、本科及86年（含86年）以前大专；给排水、建筑与环境（供热、通风、空调）或相关专业。
3、曾在建筑设计单位从事给排水设计工作或大型房地产从事给排水施工管理工作8年以上，硕士放宽到5年。
主任装饰设计师
工作地点：江苏、山东、海南
1、28~40岁。
2、本科及86年（含86年）以前大专；装潢或相关专业。院校优先。
3、曾在设计单位从事装修设计工作或房地产单位从事装修施工管理工作5年以上。
副总规划师/主任规划设计师
工作地点：江苏、山东、海南
1、35~50岁，身体好敬业者，年龄可放宽到62岁。
2、硕士、本科及86年（含86年）以前大专；城市规划、建筑学或相关专业。
3、曾在建筑（规划）设计单位或规划管理单位从事规划设计或规划管理工作15年以上，硕士放宽到8年。高级职称，且具有注册城市规划师资格。
主任给排水工程师
工作地点：江苏、山东、海南
1、30~50岁，身体好敬业者，年龄可放宽到62岁。
2、硕士、本科及86年（含86年）以前大专；给排水、建筑与环境（供热、通风、空调）或相关专业。
3、曾在建筑设计单位从事给排水设计工作或大型房地产从事给排水施工管理工作8年以上，硕士放宽到5年。具有中级职称。
▼ 物资采购类
经理（副经理）/主管
工作地点：江苏、山东、海南
1、28-40岁，相关专业大专以上学历，有3年以上房地产公司采购工作经验；
2、熟悉物资采购招投标程序；能根据房地产招标采购的相关制度和流程进行工作；
3、根据房产项目需求，制定材料采购、招标计划，对招标过程进行监控4、良好的语言表达能力，严谨的思维能力，的学习能力
▼ 工程管理类
土建/给排水/暖通/电气工程师
工作地点：江苏、山东、海南
1、男性，28-35岁，土木工程、电气、给排水、暖通等相关专业相关专业大专以上学历，3年以上工作经验； 2、在房地产或建筑公司工作3年以上，作为专业工程师负责过10万平米以上的项目施工；3、编制计划及处理现场问题能力强，有一定的技术水平和管理项目部经验，能协调好与施工方、监理、设计或供货商等各方关系，对降低成本、保证工期有一定经验； 4、性格坚韧，工作积极，为人诚恳，熟练使用autocad，project,office及相关软件。
工作地点：南通
30~40岁，本科以上，中级职称以上，房地产工作5年，工程部经理满3年，掌握房地产计划的整个流程。完成过2各项目以上计划编制和管控工作。
景观项目经理/工程师（硬景、软景）
工作地点：南通
1、28-50岁，园林、园艺、艺术设计类相关专业大学专科及以上学历；
2、10年以上景观设计相关领域管理工作经验，中级以上职称：需有一定的理论基础，熟悉苗木特性，善于现场布景，能将建筑与园林的知识融合运用于建筑景观与园林景观的设计、规划、施工当中，设计或组织实施过公共景观建设。
3、能有效的控制工期和景观实施效果，熟练使用电脑办公软件及绘图专业软件：具备专业创新能力、掌握高效的工作方法，具备良好的协调能力，具有敬业精神和责任心。
工程部经理
工作地点：江苏、山东、海南
1、男性，35岁左右，工民建类专业本科以上学历，中级以上职称，熟悉建筑施工技术规范。
2、5年以上施工单位现场施工管理全面负责项目施工组织管理、技术相关工作，3年以上房地产公司工程部经理经历，具有独立主持或承担房地产开发项目工程建筑施工管理、物业移交的全过程管理经历，熟悉各工程专业技术并有丰富的现场施工管理经验。
3、较强的原则性，良好的工作计划、组织、推进实施能力，良好的沟通表达能力和公关能力。
▼ 营销管理类
市场调研经理(副经理）
工作地点：南通
1、房地产投资、市场营销、经济管理等相关专业本科以上学历，年龄30-40岁；
2、五年以上房地产行业工作经历，三年以上知名地产企业同等管理岗位工作经验；
3、熟悉国家房地产相关政策、法律法规，房地产开发流程和经营模式，掌握全国重点房地产市场发展动态和规律。；
4、对地产市场有敏税的洞察力和分析能力；
5、具有良好的语言表达能力、组织、沟通、判断、领导能力；
5、有较强的责任心，适应较大工作压力，可经常出差。
▼ 物业管理类
品质部经理（副经理）
工作地点：南通
1、26-45岁，相关专业大专以上学历；
2、5年以上物业管理工作经验，2年以上本职工作经验；
3、持物业管理相关资格证书；
4、具备的语言表达能力，善于协调与沟通；做事坚决、果断，敢于承担责任、条理清晰；
5、有ISO9000认证经验，持内审资格证优先；
6、具备各类标准、制度、流程的制定和项目服务品质监控能力，能独立编写相关培训课件并组织实施。
运营经理(副经理)
工作地点：南通
1、30-45岁，相关专业大专以上学历；
2、8年以上物业管理工作经验；
3、具备的语言表达能力，善于协调与沟通；做事坚决、果断，敢于承担责任、条理清晰；
4、能独立编写大型物业项目管理方案书，制订项目作业指导书文件；
5、熟悉物业管理早期运作，能独立建立早期项目物业管理团队；
6、精通物业管理各项指标的制定、审核工作；
7、具备各类标准、制度、流程，能独立编写相关培训课件并组织实施。
▼ 成本核算管理类
成本经理/主管
工作地点：江苏、山东、海南
1、30-40岁，工民建或造价类专业中专以上学历，5年以上连续工程预结算工作经历，近期3年以上有房地产成本工作经验；
2、熟悉、了解定额的计算规则和计算程序，熟练造价软件的操作与计算，熟悉office软件的使用；
3、有团队协作精神、专业精神、爱岗敬业精神，能吃苦耐劳、工作细心、有责任心和事业心；
4、有造价工程师资格证和熟练广联达软件操作者优先；
5、有较强的领导技巧和才能。
核算经理 /主管
工作地点：江苏、山东、海南
1、30-40岁，工民建或造价类专业中专以上学历，8年以上连续工程预结算工作经历；
2、熟悉、了解定额的计算规则和计算程序，熟练造价软件的操作与计算，熟悉office软件的使用；
3、有团队协作精神、专业精神、爱岗敬业精神，能吃苦耐劳、工作细心、有责任心和事业心；
4、有造价工程师资格证和熟练广联达软件操作者优先；
5、有较强的领导技巧和才能。
▼ 商业管理类
策划经理/主管
工作地点：南通
1、28—40岁，本正规院校本科以上学历,市场营销、策划、广告专业优先考虑；中级及以上职称或相当资质。
2、具备5年以上房地产策划经验，其中两年以上商业地产行业策划总监以上岗位任职经验，有成功案例经验者从优； 具有较成熟的操作与管理流程经验；
3、熟悉房地产策划，理性的分析能力，严谨的逻辑性，卓越的市场研究能力，能够组织和指导市场调查，具备先进的营销理念、较强的市场分析能力和应变能力，
能够完成前期定位报告、项目策划书、营销策划报告、推广策划书等房地产开发过程中的策划和撰写工作；
精于信息检索、挖掘、梳理，熟练应用office软件和数据库系统；
4品德端正，具备的职业道德素质；工作态度积极乐观；的沟通、协调、决策及操控能力,擅长团队合作；对工作高度负责，能够承受工作压力及挑战。
招商经理/主管
工作地点：南通
1、28—40岁，本科以上学历，经济、营销、国际商务或相关专业，中级及以上职称或相当资质，英语听说读写流利
2、具有五年以上商业地产项目招商及或国内知名购物中心相关职位工作经验，有成功之招商案例；曾任职于大型商业房地产运营公司或知名商业地产招商机构者优先。
基本素质和态度：品德端正，具备的职业道德素质；团队意识较强，具有强烈的进取心及积极的工作态度；能承受较大的工作压力。
运营经理/主管
工作地点：南通
1、30—40岁，本科以上学历，商业管理、营销等相关专业教育背景，中级及以上职称或相当资质
2、具有10年以上商业地产或商业物业项目的运营管理经验，5年以上商业地产项目中高层管理经验，有丰富的商家或品牌资源；有一至二个大型商业地产项目成功运作案例；
3、熟悉商业地产项目招商管理流程及运营管理流程，对企业的营运管理、营销策划有丰富的经验，具有较强的沟通能力与组织协调能力；
4、品德端正，具备的职业道德素质；勤奋、敬业、工作态度严紧；为人乐观、勤奋，团队合作力强；承压能力强。
▼ 酒店管理类
运营经理/主管
工作地点：南通
1. 本科以上学历，商业管理、营销等相关专业教育背景。
2. 熟悉高档酒店项目招商管理流程及运营管理流程，具有10年以上酒店项目的运营管理经验，5年以上商业地产项目中高层管理经验。
3. 熟悉酒店行业相关法律、法规，勤奋、敬业、工作态度严紧、具有良好的职业操守。
4. 具备准确判定市场的能力，有良好的个人魅力和团队组织及领导力，准确把握市场动态和发展方向。
招商经理/主管
工作地点：南通
1、大学本科以上学历，年龄45岁以下，性别不限，有大型商场招商经验二年以上，并担任过管理工作岗位者。
2、具有丰富的酒店项目招商经验；具有广泛的社会关系和客户资源，商务谈判经验丰富； 较高的英语水平，相当的文字功底；具有敏锐的市场意识、创新能力，较强的协调、组织与表达能力；善于与行业领先企业管理者沟通，了解行业发展趋势
策划管理/主管
工作地点：南通
1、商业管理、策划相关专业大学本科以上学历；
2、具有3年以上房地产策划、招商、商业管理相关经验；熟悉房地产开发整体运作；
3、负责集团的酒店物业的定位、策划，酒店设计定位，项目前期筹建，协助酒店开业前采购，委托管理公司管理等工作。
请有意应聘者将个人简历及相关证书的复印件E-MAIL至
或邮寄至江苏省海门市中南大厦9楼中南地产人力资源部，
邮编：226124
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