物业管理用房的权属确认 最高人民法院公报
17:56:42 来源：良翰房地产诉讼
物业管理用房依规划定点建造，为区分所有权建筑物管理人进行管理维护业务必须的场所。在建筑物竣工验收交付后，物业管理用房的分割、转移、调整和重新配置，应当由业主共同或者业主大会决定，业主委员会对此具有诉讼主体资格。
【裁判要旨】
业主委员会依照《中华人民共和国物权法》规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，是《中华人民共和国民事诉讼法》规定的“其他组织”。业主委员会依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事法律行为，具备诉讼主体资格。
物业管理用房依规划定点建造，为区分所有权建筑物管理人进行管理维护业务必须的场所，依照《物权法》规定为业主共有。在建筑物竣工验收交付后，物业管理用房的分割、转移、调整和重新配置，应当由业主共同或者业主大会决定。
【案件当事人】
原告：徐州西苑艺君花园(一期)业主委员会(以下简称：艺君业委会)
被告：徐州中川房地产开发有限公司(以下简称：中川公司)
【案情简介】
位于徐州市泉山区黄河南路369号艺君花园(一期)是被告中川公司于2000年开发建设的居民小区。2001年8月交付使用，被告中川公司仅提供2间车库供物管使用。后得知，被告出租给他人经营幼儿园的房屋系本小区的物业管理用房。
2008年8月，艺君业委会起诉要求中川公司交付物管房时，被告出示了物管用房已变更为营业房的规划变更手续。
2008年12月，艺君业委会提起行政复议，徐州市人民政府撤销徐州市规划局的前述变更规划决定。后被告对此提起行政诉讼，经过徐州市中级人民法院、江苏省高级人民法院的审理，均判决维持了徐州市人民政府的复议决定。
判决生效后，双方就物管用房的交付问题协商未果，艺君业委会诉至法院，请求判决归还物管用房，并由被告承担诉讼费用。
【争议焦点】
1.业委会是否具有原告诉讼主体资格。
2.行政机关的规划定点对本案当事人产生何种效力。
3.被告开发商重新调配物业用房的效力如何。
4.案涉建筑物的属性是物业管理用房还是经营性用房。
【法院裁判】
一、业委会原告诉讼主体适格
业主委员会依照《中华人民共和国物权法》规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，是《中华人民共和国民事诉讼法》规定的“其他组织”。业主委员会依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事法律行为。
依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，业委会在主张确认物业管理用房所有权时，具备原告诉讼主体资格。
二、行政机关的规划定点对本案当事人产生拘束力。
建筑物建造规划定点是建筑物地域及其范围、公共设施面积及负担率等特定事项的确定。规划定点为建筑物施工前，行政机关对土地使用人的权利义务的确定，属于行政许可行为。
本案中，被告中川公司在行政机关核发建设工程规划许可证后，未对规划定点提出异议，故被告应当遵守规划定点确定的义务建造物业管理用房。根据该小区规划定点的物业管理用房为：2层物业用房260平方米，即包括案涉幼儿园用房范围。后虽经徐州市规划局变更，但该变更决定已被依法撤销。
因此，被告中川公司在申请建设工程规划许可，行政机关在其申请进行核准规划定点时，被告未向行政机关提出异议，应当认定被告认可该行政机关的规划定点。规划定点在建筑物竣工验收后，作为物业资料移送管理人，即成为管理规约的一部分，对业主、管理人等产生约束。
三、被告开发商重新调配物业用房的行为因违法而不具有效力
根据《江苏省物业管理条例》规定，物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。
同时，徐州市人民政府日公布实施的《徐州市城市住宅区物业管理暂行办法》规定，开发建设单位应当按照规划要求，建设物业管理用房，并在住宅区整体移交时，将物业管理用房移交给住宅区业主委员会，尚未成立业主委员会的，移交给物业管理行政主管部门。物业管理用房产权属住宅区全体业主共有，由物业管理企业使用，任何单位和个人不得擅自转让物业管理用房或者改变物业管理用房的使用性质。”
根据上述规定，本案中被告在艺君花园竣工验收交付后，既对艺君花园物业管理用房无处分权，而其申请行政部门对物业管理用房变更，违反《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定，当属无效。
四、本案诉争房产属性应当确认为物业管理用房。
虽然徐州市规划局曾核准将原规划的物业管理用房大部分变更为营业房，因该变更规划行为被徐州市人民政府撤销，故应当恢复原状。
因物业管理用房在于促使管理人对居住环境进行管理，满足全体业主对居住环境安全、健康、便利、舒适需求所必需的场所，其分割、转移、调整或重新配置，依照《中华人民共和国物权法》规定，须经过业主大会决议。故被告辩称其以车库重新调配物业管理用房，已满足原告实际需求。这种减损原告停车需求而填补原告物业管理必须用房的利益，实为侵害原告利益而不当。
综上，原告艺君业委会请求转移案涉建筑物所有权登记的诉请符合法律规定，予以支持。
(案例摘自：最高人民法院公报，2014年第6期)
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用房、经营用房和物业维修资金，由市人民政府另行规定。第四十五条业主、住用人应按月向物业管理公司交纳物业管理综合服务费。普通住宅的物业管理综合服务费标准，由市物价部门会同市物业管理主管部门制定；高标准住宅的物业管理综合服务费标准，由物业管理公司与管委会协商确定，向当地物价部门备案。其他服务项目的收费，除物价部门有统一规定外，由物业管理公司与管委会或者业主、住用人协商确定。第四十六条物业管理的各项资金，必须按规定建帐立制；各项经费的收支情况应当定期公布，接受业主、住用人监督。财政、审计和物价等部门应当依法加强对物业管理收费的监督、审计、检查。第七章法律责任第四十七条违反本条例规定，未经物业管理主管部门资质审查擅自从事物业管理业务的，由物业管理主管部门责令其限期补办资质审查手续；逾期不补办手续的，责令限期补办，并可处二千元以上二万元以下的罚款。第四十八条物业管理公司不履行物业管理服务合同义务或履行合同未达到规定标准的，应当承担相应的违约责任；造成业主、住用人损失的，应当承担赔偿责任。物业管理公司违反本条例情节严重的，物业管理主管部门可以作出降低资质等级的处理，直至吊销资质证书。第四十九条对业主、住用人或其他单位、个人违反本条例第三十二条规定的行为，物业管理公司有权予以制止，并通知责任人限期改正或提请有关部门处理；造成损失的，责任人应承担赔偿责任。第五十条住宅小区开发建设单位违反本条例第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十二条规定的，由物业管理主管部门责令其限期履行；对违反第四十二条规定的，可按日加收应缴额千分之二的滞纳金。第五十一条业主、住用人未按物业管理服务合同规定交纳物业管理综合服务费的，应当承担相应的违约责任。物业管理公司违反规定收费的，由物价部门按照相关法律、法规的规定处罚。第五十二条违反本条例规定，截留、挪用、侵占物业管理各项经费的，除责令退回款项外，由有关部门按规定权限对有关责任人给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第五十三条对违反本条例的行为，管委会、业主、住用人可以向区物业管理主管部门投诉。区物业管理主管部门受理投诉后，应当进行调查、核实，并自受理投诉之日起三十日内，答复投诉人。投诉人对区物业管理主管部门的答复有异议的，可以向市物业管理主管部门提出复核要求。市物业管理主管部门应当自受理之日起三十日内将复核意见答复投诉人。第五十四条物业管理公司与管委会发生争议，双方不能协商解决的，可向物业管理部门申请调解，也可根据合同规定的仲裁条款或事后达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁，或直接向人民法院起诉。第五十五条市或区物业管理主管部门违反本条例规定的行为，由市人民政府或者市物业管理主管部门责令改正或者撤销其决定。市或区物业管理主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第五十六条当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院提起诉讼。当事人在法定期限内不申请复议、不提起诉讼，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。第八章附则第五十七条本条例中业主、住用人公约、管委会工作章程的示范文本，由市物业管理主管部门制定；物业管理服务合同、初期物业管理服务合同的示范文本，由市物业管理主管部门会同市工商行政管理部门规定。第五十八条市人民政府可根据本条例制定实施细则。第五十九条各县（市）的住宅小区物业管理可参照本条例执行。第六十条市区非住宅小区的其他住宅实行物业管理的，可参照本条例执行。第六十一条本条例具体应用中的问题由市房地产管理局负责解释。第六十二条本条例自日起施行。&&&&
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