买房小知识：从房契到房产证的演变-中新网
买房小知识：从房契到房产证的演变
房契和地契是一个村子的重要资料清代“白契”新中国初期的房产执照卫B是1975年2月从宝鸡岐山董家村一个铜器窖藏中出土的&&&&前不久，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发了《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》。此前一直甚嚣尘上的“转正”传言之后，小产权房的出路再次被关上了大门。一纸房产证，到底有多重要？古代的人们是如何买卖房地产的？几百年前的“房产证”、“土地证”长啥样？&&&&古代房契强调“无重叠交易”&&&&房产证，是房屋所有权证的简称，是指房屋所有者通过建造、买卖等方式取得房屋的合法所有权，可以依法对相应房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。 &&&&在中国古代，用于证明房屋买卖的凭证是房契。房契是契约的一种，按照今天的标准去看应该属于房屋买卖合同。古代的房契往往只有一份，并且只会写明出卖方是谁，中间人、经手人是谁，一般不会出现买方的名字，并在买卖完成后将房契交由买方收藏。因此，在中国古代，房契一旦丢失，捡到房契的人完全可以以此自称买方，要求房屋的居住者腾退，即便对簿公堂，房屋的实际所有人如果不能请到中间人、经手人，甚至是原房主作证，也可能很难打赢官司。&&&&根据古籍记载可以发现，古代的房契模式基本相同，一般均采用如下格式：&&&&立典卖房屋文契（这里写卖方姓名），今将坐落（这里写房屋具体地址）房屋（这里写明房屋的户型、面积、间数、新旧程度和装修等情况）凭中（这里写房产经纪人的姓名或者见证人的姓名），议价出典，由买方管业（此处写买方姓名，但常只写姓，有时则完全不写），三面议明时值（这里写出售价格），当日一并收足，并无短缺。其房并无重叠交易，亦无他人争执，如有等情，由典卖人理论，与现业者无干。空口无凭，立此文契为证。契约的底下是售房人签字、见证人签字、经纪人签字，并注明签约日期，买方一般不签字。&&&&“白契”变“红契”不是无偿的&&&&为了加强对房契的管理，宋、元、明、清等古代官府都开展了给房契备案的工作。而随着官府的介入，古代契约开始有了变化，按照是否经过官府备案分为“红契”（也称官契）、“白契”（也称草契）两种，其中未向官府备案的称为“白契”，经过官府备案登记的称为“红契”。买卖双方订立“白契”后，经过官府验证并纳税，由官府为其办理相应手续之后，在“白契”上粘贴由官方排版统一印刷的契尾，钤盖县州府衙的官方大印，规正三寸许，方制，篆体，红色赫然，便成了“红契”，并由买方保存，作为房屋所有权凭证。 &&&&但是，在古代契约向官府备案并不是无偿的。首先，买卖双方要去衙门购买官方印刷的格式合同；按照要求签订完毕之后，需要持签好的契约到官府办理交纳契税的手续，而除了需要交纳较高的契税之外，还少不了给官府内办事的胥吏们敬送红包，不然这些人可能会故意刁难，拖沓处理，往往还需要托人求情办理。如此一来，到官府登记办理“红契”，既要交纳契税，还要请托送礼，进而导致买房卖房的人们不愿意到官府备案。&&&&由于到官府登记备案的情况较少，古代房地产市场上的大多数交易都没有在官方留下记录，在这种情形之下，房屋所有人手中持有的“白契”，就变成了房屋唯一的产权证明，一旦丢失，后果不堪设想。&&&&在一些影视作品或文学作品中，往往会有一些贪官污吏、地主恶霸通过伪造一张房契，霸占他人房产的情形出现。也有一些不肖子孙通过抢夺、窃取房契，将房子卖给他人或用于典当贷款，导致老人居无定所等悲剧发生。这就是因为房屋主人手里缺乏正规、权威的产权证明，而官府那里又没有登记认可的交易记录。&&&&清朝时出现分期付款&&&&满清前期朝廷对旗人施行的是免费分房政策，原则上，一品官分20间，二品官分15间，三品官分12间，四品官分10间，五品官分7间，六品官分4间，八品官分3间，九品官和没有品级、没有工作的普通旗人每人分两间，只要是旗人，人人有房住。&&&&后来公房不够分了，旗人内部苦乐不均，清廷开始搞“房改”，免费分房变成了福利购房――朝廷按优惠价把公房卖给旗人，一家只许买一所，不许多买，不许骗购。然而即使按优惠价，也有一些旗人买不起，不能一次缴清房款，于是从乾隆年间起允许分期付款，房款在千两以上的，可以首付一半，剩下的8年之内付清。嘉庆即位后，旗人分期购房成为定例，无论总价多少，都是首付一半，还款期限则视房款而定，500两以上的7年付清，300两以上的6年付清，100两以上的5年付清，如果房款在100两以下，限4年付清。&&&&乾嘉时期旗人分期购买公房无需付给朝廷利息，只要在朝廷规定的还款期限内还清就行了，这也算是朝廷对旗人的一项优惠政策。 &&&&进入民国，分期购房不常见，按揭购房却在上海出现过。民国16年，著名中医陈存仁在上海老城区买房，一幢两层小楼，卖方喊价25000块大洋，陈存仁手头只有5000块，从朋友那儿借了10000块，钱还是不够，只好先签房契，然后拿着房契去某个钱庄求助。钱庄用房契做抵押，替陈存仁付清了余款，陈存仁住进新房之后，再向钱庄还本付息。什么时候清账，什么时候拿走房契，这就是典型的按揭购房，只不过当时办理按揭的是钱庄，而不是银行。也有银行提供按揭服务的，像在上海开设分行的花旗银行和香港国民商业储蓄银行，都有按揭项目。&&&&整个民国，可以按揭购房的城市只有上海，所以日的《申报》评论说：在上海买房跟在其他城市买房不一样，在其他城市买房，必须攒够全款，所以房地产交易量不大，房价也不是很高；而在上海，“以三四成之垫本，即可购置产业，向中外行商押抵六七成之借款”，只需要首付30%到40%，就能去中外金融机构办理按揭，买下房子。民国时期上海的房地产市场一枝独秀，房价畸高，原因之一就是可以按揭。 &&&&现代房产证可指纹加密&&&&凭房契作为房屋所有权凭证的局面，是在民国32年开始出现变化的。这一年，上海市政府仿照租界当局给业主发“土地执照”的做法，在上海全市范围内推出“执业证”制度，土地或房屋的所有人可以拿着地契、房契到土地局办理“土地执业证”或“房屋执业证”。&&&&1949年新中国成立之后，曾经一度颁发过“房产执照”。1950年夏，新中国颁布了《中华人民共和国土地改革法》，在广大农村地区进行了轰轰烈烈的土改运动，1952年土改基本完成，政府开始向房屋所有人颁发“土地房产所有证”。&&&&从上世纪80年代初开始，很多地方开始换发房产证和土地证。1997年，国家要求各地统一发放房屋所有权证。这时候的房产证加设了防伪标志，并开始出现了共有人这一栏。因为以前的房产执照、土地房产所有证等证件上的名字往往只有一个人，该证上所载的人就是该房子的主人。1997年统一换发的房产证则允许有两个以上的名字，共有人一栏有的记载夫妻，有的记载父母子女，还有的记载其他共有人。登记部门在发放房产证的时候，对记载了共有人的还会再发放一个房屋共有权证。&&&&随着科学技术的不断进步与发展，房产证的防伪措施开始不断升级。2008年，北京市开始进行指纹、肖像房产证加密试点，市民可自愿选择是否加密，需要收费120元。如果房产证采用了这些加密措施，那么在房产交易时，工作人员将开启专业设备，查看现场持证人与《房屋所有权证》上密押膜的数码肖像是否一致，并鉴别现场持证人的指纹与房产权属登记的是否吻合。肖像、指纹验证成功后，方可进行房产交易。&&&&2013年4月，北京市住房和城乡建设委员会称，为防止虚假房屋买卖等行为，保障房屋交易安全，今后北京购房人拿到的房产证将可自愿并免费设立密码，房屋如需办理转让、变更、抵押等登记业务时，须提供密码才可办理。&&&&五花八门&&&&国外房产如何买卖？&&&&国外房产交易以二手房为主，那么国外二手房是如何买卖的呢？&&&&美国 旧房子便宜非常抢手&&&&美国人买房子，对周围的环境很挑剔，而所谓环境也无非是交通方便、周围有好学校、社区安全。可以说，符合这些条件的房子基本都在城市的繁华区，在这种地段基本没有新建的房子，都是二手、三手乃至四手的旧房子。即使有新建的房子，那价格也绝对不是一般人能承受的。因此，在美国买房子，大多是买二手房。&&&&在美国，近年来开发的新房大多建在新开发区，距市中心较远，交通多有不便，价格又比旧房子高出不少，因此，二手房市场中的老房子最受消费者青睐。建筑年龄在50年以下的二手房，如果价格在30万美元以内，那么一定非常抢手，因为无论是房屋状况还是价格都符合白领阶层的要求。&&&&在美国，贷款买房是最主要的购房形式。如果你是美国公民，只要能够提交相应的信用证明，比如从来没有拖欠贷款、按时交纳各种费用、没有不良记录等，就可以在银行轻松贷到购房款。&&&&澳大利亚 二手房多为花园洋房&&&&澳大利亚的居住条件居世界领先地位，平均每2.7人拥有一套住宅，平均每套住宅的居住面积是187平方米。澳大利亚典型的住房是带花园的独立住宅，即中国人所说的花园洋房，住宅都有冷热水、灶具、烤炉和抽水马桶、淋浴等基本起居设施。&&&&澳大利亚的住房不管是新房还是二手房，一般都装修齐全，购房人基本不必再额外开支。在澳大利亚买二手房也可通过银行提供的贷款购买，贷款金额可占到整个房价的95%，贷款期限长达25年。&&&&法国 郊区二手房价廉但费事&&&&法国住房紧张，仅54%的法国人有自己的房子，其余都是租私人住宅或者住公有住房。公有住房是政府兴建的低租金住宅，专门提供给那些低收入家庭居住。不过，如果个人购买住房的话，政府会提供住房抵押贷款，并根据各个家庭的收入和人口情况给予补贴。&&&&虽然近年来法国政府加大了新房的建设力度，出现了一批新的住宅，但由于价格不菲，房屋市场还是租赁占了优势。当然，也有部分法国人在城市郊区购买比较便宜的二手房，那些独立小楼式的住宅非常好卖。但是，这样的旧房大多需要经过自己装修才能居住，可以说价格便宜，但很费精力。&&&&英国 七八年就换一次房&&&&在英国，70%的人拥有自己的住房，不过，英国人经常弃旧从新，每隔七八年就要换一次房子，因此二手房市场很活跃。在英国中央银行降息的带动下，住房贷款利率不断下降，任何人，只要有职业和工资收入，都可申请抵押贷款，贷款期限一般为25年，这使得英国的住房市场更趋完善。&&&&德国 租房市场有价目表 &&&&对普通德国人来说，要买一栋房子并不是件容易事。有统计表明，德国有实力购房的人不足半数，大多数德国人选择租房住，因此二手房市场不活跃。为了增加租房价格的透明度，德国多数城市都制定了一个叫“房租明镜”的价目表。这个价目表列出了该城市各种房产的大致租价。虽然房主和租房者可以就具体租金讨价还价，但最后价格必须在这个价目表所规定的浮动范围内。这个价目表很有权威性，就连法院在判决有关住房租金纠纷案中也会参照。&&&&（柯欣） &&&&历史经典&&&&苏东坡烧房契&&&&据《梁溪漫志》记载，苏东坡从儋县向北回来，选择住在阳羡，邵民瞻给他推荐了一套价值五十万铜钱的房子，苏东坡用尽身上所有的钱刚能买下，并选择了个吉利的日子住进新家。&&&&后苏东坡与邵民瞻在月下散步，偶然到了一个村子，听到有个老妇人哭得很伤心，便推开门进去，苏东坡看见老妇人仍然在自顾自地哭泣，就问她为何哭泣。老妇人说：“我有一套房子，世世代代传了几百年，但我的儿子不肖，卖给了别人，现在我搬到这儿来了，住了百年的旧房子永远没了，怎能不痛心？”苏东坡问她的那套房子在哪儿，得知正是自己刚买的房子。&&&&闻听此言，苏东坡立刻安慰老妇人：“你的房子是我买的，不用太悲伤，现在我把屋子还给你。”苏东坡随即叫人拿来买房的凭据，当着老妇人面烧了。第二天苏东坡叫老妇人的儿子接他母亲回到原来的住所，竟然不索取所花之钱。（陆承） &&&&奇闻逸事&&&&古代卖房多为“捎带手”&&&&古代房子的第一代业主，一般都是自主建房，也就是说，这套住房最开始不是从市场上买来的，而是业主自己盖的。房子盖好后，因为种种原因，卖给第二代业主，然后再卖给第三代、第四代业主。总的来说，从战国到明清，中国房地产市场上卖来卖去的主要是二手房，也不存在产权年限一说。&&&&到隋唐时，有人盖好房子后，或租或卖，从某种意义上讲，他们可算是最早的“开发商”了。有个叫窦V的人，就是其中的佼佼者。窦V很小的时候就死了爹娘，跟着舅舅一块儿生活。窦V先通过卖鞋、卖树等生意赚了一些钱，后来有了80万钱的身家，就开始向“房地产”行业进军。当时长安西市有一个废弃的化粪池，面积有十几亩，闲置七八年了，一直没人买。窦V把它买了下来，雇人填平，在上面盖了20间店铺，租给波斯人做生意，平均每天都能收上来几千钱的房租。&&&&再后来，窦V听说当朝太尉李晟喜欢打马球，于是斥资70万钱买下一块地，又花30万钱把这块地建成一片马球场，送给了李晟。李晟很高兴，从此跟窦V结成死党，有求必应。有这种靠山保驾，窦V发得更快了，不到40岁就成了长安首富，人称“窦半城”。&&&&除了像窦V这样的“开发商”，古代的“开发商”还有一些相当于今天的“公务员”、“退休干部”等，甚至官府自己就是“开发商”。比如北宋有个“修完京城所”，这个机构本来只能修筑城墙和宫殿，后来城墙修得差不多了，宫殿也盖得够豪华了，这个机构就开始转型，开始给朝廷搞创收。怎么搞创收呢？“修完京城所”向朝廷请示，划拨给他们大片地皮，他们在上面盖住宅、盖店铺，盖好了，有的卖给老百姓，有的赁给老百姓，给国库做了很大贡献。&&&&这些“开发商”都不专门从事房地产开发，也就是说，他们搞房产开发只是多元化经营的“捎带手”，没有谁只靠卖房子吃饭。从唐朝到清末，中国一直没有职业的“开发商”，都是业余的。&&&&（李开周） &&&&追根溯源&&&&青铜器记载的地产交易&&&&根据考古实物和历史文献证明，中国在西周时就出现了土地交易，在战国时就有房屋买卖。&&&&在一个名字叫“B”的西周青铜器上，就刻有一段关于地产交易的铭文。意思大致是：公元前919年农历三月，一个叫矩伯的人分两次把1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值100串贝壳的几件奢侈品，包括两块玉、一件鹿皮披肩和一条带花的围裙。这是目前发现的最早的一宗不动产交易。&&&&在矩伯和裘卫两人完成土地抵押交易的93年后，也就是周厉王32年，又发生了一宗土地买卖。这宗土地买卖的交易过程也被刻在青铜器上。这次记录的是周厉王买地的事。周厉王为扩建王宫，买下一个叫鬲从的人的地，没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账，周厉王派人对鬲从说：“你别怕，我一定会照价付款的，如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。”这在当时是个很毒的誓。&&&&周厉王买地花了多少钱，铭文上没写。有人买地，有人卖地，说明当时除了有土地抵押，还存在土地买卖，房地产市场已经有了雏形。&&&&（李开周）
【编辑:张慧鑫】
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直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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我父亲现在有房契一张,92年换房产证时把
我父亲现在有房契一张，92年换房产证时把房子的面积换小了，少了的面积划转在邻居家，现在有权问邻居收回吗？
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我家在1987年买了一处前身是公社的公房的房产,只有房契而没有房产证,
我家在1987年买了一处前身是公社的公房的房产,只有房契而没有房产证,应该怎么办理？
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拿买卖合同、乡政府的证明，到房地产交易中心，或者是房地产机构办理。或者是通过法院“确权”的判决书，申请执行，再到房地产机构登记！
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我爷爷出生在1901年，1958年去世，当年的文化大革命去世，我老爸那时候才7岁（虚岁）。至今这么多年家里的房契也没了，当年也没有办房产证，所以去建设局房产档案室里面找不到爷爷的房产证。也知道爷爷现在房子所在处，但也不知道是被政府收走，还是我爷爷以前的徒弟后代在占用房子住着是不是？政府里面是有低案的，我们也有当时爷爷的营业执照，还有当年1979年八十四号中共中央发给我爷爷的平反通知，现在也不知道该如何办理过户给我老爸，请帮忙指导下，非常感谢了！
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这个问题比较难办，现在都不属于法院受理的范围，通常应该找落实私房政策办公室来解决，如果你们手头找不到任何能证明这房子是你爷爷所有的书面的证据，恐怕有难度。
路了现在他的债权人向法院起诉要求拍卖被抵押房子什么直接证据才能让法院不拍卖？
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基于物权的公示公信力，由于产权登记在一个人的名下，那个人可以进行处分，其他人有理由相信他就是产权人，出于对第三人的保护及交易稳定性考虑，你们主张产权的主张很难获得支持，即使获得支持，也不影响抵押权的效力。所以，你们只能寻求其他保护。
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