增城从化撤市改区并入广州 区域楼市或涨价_网易财经
增城从化撤市改区并入广州 区域楼市或涨价
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被誉为“中国温泉之都”与“荔枝之乡”的从化与增城两个县级市，终于如愿并入广州市。2月12日，广东省政府将《国务院关于同意广东省调整广州市部分行政区划的批复》（以下简称《批复》）转发至广州市人民政府，《批复》称，国务院同意广州市将原萝岗、黄埔两区合并为新的黄埔区，撤销原县级从化市与增城市，设立广州市从化区与增城区。广东省体制改革研究会副会长、广州市社科院高级研究员彭澎对《每日经济新闻》记者表示，设区后，广州成为没有县级行政区划单位的纯城区式一线城市，是广州城市化的重要里程碑。记者发现，消息刚落地，增城与从化楼盘趁着政策利好抬高房价的势头暗涌。克而瑞研究中心分析师李莹预计，如果市场出现暴涨行情，或将导致限购政策出台的可能性大增。撤市改区终圆梦根据国务院的《批复》，国务院同意撤销广州市黄埔区、萝岗区，设立新的广州市黄埔区，以原黄埔区、萝岗区的行政区域为新的黄埔区的行政区域，黄埔区人民政府驻萝岗街道香雪三路1号；撤销县级从化市，设立广州市从化区，以原从化市的行政区域为从化区的行政区域，从化区人民政府驻街口街道新城东路99号；撤销县级增城市，设立广州市增城区，以原增城市的行政区域为增城区的行政区域 ，增城区人民政府驻荔城街道惠民路1号。这意味着，自1993年成为广州代管的县级市至今，增城与从化为并入广州市付出的漫长努力最终如愿以偿。“在调整区划后，广州的城市化进程将直追深圳，全面城市化正加速实现”，彭澎如是说。最新公布的广州主要经济指标显示，2013年增城实现地区生产总值871.49亿元，在原十区二县中排名第九位，P增速为12.3%，排名第五。从化则实现地区生产总值284.15亿元，排名末位，增速为12%，排名第六。北京大学公共经济研究中心研究员韩世同向 《每日经济新闻》记者表示，增城经济特色十分鲜明，除了素有“牛仔之乡”的美誉，汽车产业集群日益形成、农产品品牌亦是特色鲜明，拥有较强的经济基础。从化产业基础相对薄弱，但作为生态保护区，具备极好的旅游资源与休闲度假资源，发展旅游、会议、住房等产业成为重要方向。区域楼市涨价暗涌值得注意的是，尽管撤市设区尚未执行，但记者发现增城与从化的房地产市场已出现躁动，区域楼盘涨价势头暗涌。“增城设区了，要买的赶紧买了，接下来我们的楼盘肯定要涨价。”位于增城新塘镇的敏捷锦绣天伦项目销售中心，售楼小姐迫不及待地告诉每一位前来看房的人。售楼小姐向《每日经济新闻》记者表示，随着增城宣布撤市设区，项目有可能在未来数天内涨价1000元/平方米。位于从化的大盘富力泉天下售楼小姐表示，虽然目前尚未收到调价的通知，但由于撤市后，本地人和此前购房入户的外地人户口就变成广州户口，是实实在在的政策利好，房价上涨只是时间问题。
李莹认为，行政区划的变更直接促成了增城、从化人口转变为广州户口居民，间接增加增城、从化的房地产市场需求。此外，随着两区战略地位大幅度提高，区域内的服务配套设施以及区域间的交通配套将得到改善，吸引人口流入，提升房屋价值，起到推动房价增长的作用。中原地产项目部总经理黄韬表示，由于增城与从化原为代管县级市，一直没有纳入到广州限购政策范围内，在撤市改区后，虽然增城与从化房价水平较低，有助于降低广州整体均价水平，但值得警惕的是，在政策利好下，开发商必然会乘势抬高房价，或迫使管理部门出台限购政策，最终导致利好变成利空。
本文来源：每日经济新闻
作者：区家彦
责任编辑：王晓易_NE0011
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【导语】：3月30日19时，广州政府网站发布最新楼市政策《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，调控政策中“新购住房满两年才能交易”“商住房不能转让个人”等政策向厦门、北京看齐。　　金羊网讯记者 赵燕华 距3月17日广州限购升级版出台刚过半月，广州再出楼市调控“加强版”——3月30日19时，广州政府网站发布最新楼市政策《》(以下简称“通知”)，调控政策中“新购住房满两年才能交易”“商住房不能转让个人”等政策向厦门、北京看齐。　　解读　　二手交易量或缩减　　条文 (一)居民家庭新购买(新购买是指自本通知施行之日起购买，下同)的住房(含新建商品住房和二手住房，下同)，须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续;企事业单位、社会组织等法人单位(简称法人单位，下同)新购买的住房，须取得不动产证满3年后方可转让。　　解读　　方圆地产首席市场分析师邓浩志：此轮新政最引人关注的是对二手交易时间的限制，出证后至少两年以上才能再次交易，相当于锁住了市场的游资，威力颇大。这或将降低二手房市场交易量，预计二手交易量可能从即日起明显收缩。二手中介机构的寒冬或将到来。　　房价点评网高级分析师肖文晓：想卖房的人要等两年才能卖，粗算一下，买期房要等两年才拿到证，还要再过两年才能卖掉，短炒客不可能等得了四年的时间，这就断了他们的路。　　增城从化成交或减10%　　条文 住房赠与他人的，须满2年后方可再次购买住房;接受住房赠与的，须符合本市的现行限购政策。　　解读　　肖文晓：这可以防止假离婚买房。另外也限制了赠与，赠与也是有条件的。　　条文 非本市户籍居民家庭在从化、增城区内限购(含受赠)1套住房。　　解读　　邓浩志：增城、从化对外地人限购一套。一直以来，两地限购呼声极高，此次调整也算是众望所归，但力度适中，并不算太紧。新政主要为了打击大资金炒家，对刚需还是留了一个口子。个人认为，这是十分合理的，否则两地增人口目标难完成。目前两地外地客约占20%-30%，新政实施后，预计两地楼市成交量或萎缩10%-15%左右。　　假离婚买房办不成了　　条文 对离婚一年以内的住房贷款的申请人，银行业金融机构按照居民家庭在本市拥有1套住房的信贷政策执行。　　解读　　邓浩志：对房贷进行了精细化的调控。对于假离婚买房、以儿女名义买房等均予以限制。整体而言将会降低楼市杠杆率，也让房贷市场整体利率水平有所提升。此政策属于抑制需求，但力度不算太强，相信对一手市场影响未必造成明显冲击。　　条文 对已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，银行业金融机构应进一步严格住房贷款条件，按照居民家庭在本市拥有1套住房的信贷政策执行。　　解读　　邓浩志：想用子女的名义买首套房的将被严格限制了。　　商办房源租金或降低　　条文 加强商服类房地产项目管理。　　解读　　肖文晓：公寓也限购了，而且未经批准不能商改住，不能建造低于300平方米的办公产品，这跟北京楼市新政很类似，堵截了开发商的变通手腕。　　邓浩志：这是广州首次明文规定抑制公寓产品。与此前市场传闻不同，原有公寓仍能继续销售，但因后续不允许再批建，所以公寓可能买少见少。　　这一新政或产生两大影响，一是真商办类物业广州库存本来就多，如果不做公寓，商办产品会有所积压，此类产品无论租金还是出租率未来都有可能降低;第二个影响是可能让居住需求回归住宅市场。一直以来，公寓充当类住宅产品分流了不少购买力，如果公寓限购严格，未来住宅需求可能增加。至于公寓，由于后续无货，或有人赶搭末班车，但其盈利空间不见得会提升。　　业内表示，市面满足拿证两年条件的房源会变少　　影响　　房价或趋于平稳或回调　　房价点评网高级分析师肖文晓认为，此轮调控升级，几乎是断了炒房者的路，预期广州市场接下来必定有所降温。　　“本次新政策，叠加上次的限购收紧，再加上打击‘双合同’、规范市场秩序，会对市场的氛围、需求造成一定压制。”中原地产项目部总经理黄韬预期，未来成交量或明显下跌，价格微跌5%-10%。如此严厉的政策下，某些开发商也可能顶不住。黄韬预计，未来调控政策会“一松一紧”，“紧”的是对买家、对开发商。“松”的是政府会加大土地供应。　　链家研究院院长周峰表示，接下来成交量肯定会有所萎缩。因为新政不但限制了买家，也限制了卖家，市面上满足拿证两年条件的房源会变少，因此，对于供应量不足的区域，价格走向预计平稳。相反，供应量充足的区域例如增城、从化，接下来价格会有所回调。　　不过，也有相对乐观的看法。合富辉煌首席分析师黎文江认为，对于自住性需求的买家来说，影响不大。但对投机投资行为的买家，是一个很大的打击。从这次新政来看，一方面是断了投资客的炒房念想，另一方面也防止了他们利用银行的钱去炒房。　　观点　　新政给投资客“泼冷水”　　对于新政，方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，此次楼市政策调整主要针对几个方面：一是进一步抑制各种变相购房的投资需求;二是延迟交易周期;三是降低房地产市场杠杆率;四是增城、从化限外一套;五是切断公寓后续供应。　　中原地产项目部总经理黄韬则认为，此次政策全部针对投资客，发力精准。黄韬此前就对增城、从化目前的房地产市场持谨慎态度，表示投资客跟开发商都要保持理性。但另一方面，增城、从化的新政，对刚需来说是个好事，市场降降温，好接手。“总而言之，广州新政的力度媲美北京。投资客们可以收手了”。　　首次　　新建商业房产禁卖个人　　1　　商服类(商业和办公)项目未经批准，不得改变为居住用途　　2　　新报建商服类项目最小分割单元不得低于300平方米，严打违规将商服房改为居住用途的　　3　　个人不能购买新建公寓、写字楼;只能转让给法人单位;本通知施行之前，已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人;个人取得不动产证满2年后方可再次转让。　　注意　　昨天前签合同按老办法　　●“取得不动产证”时间是指不动产登记时间。　　●3月30日24：00前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行。　　●3月30日24：00前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同，并且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。　　限购　　“假赠与”不灵了　　●居民家庭新购买的住房(含一手和二手，新购买是指自本通知施行之日起购买)，满2年才能转让;法人单位需满3年才能转让　　●住房赠与他人的，须满2年才能买房　　●非本市户籍居民家庭在从化、增城区范围内只能购买(含受赠)1套住房。本市户籍居民家庭在从化、增城区范围内住房不限购，但在取得不动产证之日起满2年，方可转让或办理析产手续　　在从化、增城区拥有住房，不影响其在其他9区住房限购政策的执行　　限贷　　“假离婚”没用了　　●离婚1年内再买，首付按已拥有1套房执行　　●本市户籍职工连续足额缴存1年以上，非本市户籍职工连续足额缴存2年以上，方可申请住房公积金贷款　　对已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，按照居民家庭在本市拥有1套住房的信贷政策执行，无住房贷款记录或住房贷款已还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于50%;住房贷款未还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于70%;购买非普通商品住房首付款比例不低于70%　　本版制图/何晓晨相关消息：3月17日限购升级
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从化购房入户政策到期 一周成交量立马暴跌近九成
　　新浪乐居讯(实习生 余智杰)从化楼市近日成交暴跌，以元旦为分水岭，网签套数大幅度下滑。据新浪乐居对阳光家缘的最新监控显示，从化市2012年第一周合共网签25套，而上上周(日-31日)的网签套数则为181套，环比暴跌156套，计86.19%近九成。从化购房入户政策到期，一周成交量立马暴跌九成。又或许这只是年初买家不愿出手而致？从化楼市今后走势值得关注。
　　链接：七成网友不会到从化买房 从化楼市面临考验
　　一直以来，购房入户是从化楼市最大的卖点之一，当这一政策取消后，从化楼市影响又将如何？在去年12月初，新浪乐居就针对从化取消购房入户政策后，消费者对从化楼市的购房意向，而调查结果显示，取消购房入户后，七成的购房者表示将不会选择到从化买房，而近一半到从化买房的购房者首要考虑因素是购房入户。这一周的网签数据似乎正印证了当时的调查结果。
从化市近14日住宅网签情况
销售套数(套)
销售面积(平方米)
19
1491
5738
30
2870
5972
34
3280
5811
35
3265
6371
26
3324
7631
23
2578
7222
14
2438
7298
小计
181
19246
6616
3
314
6631
2
139
6521
7
759
7514
8
854
6932
1
223
9398
3
371
6365
小计
25
2698
7161
　　赶搭入户末班车&“最后期限”内成交节节上升
　　购房入户的政策确实会对从化的楼市有一定的激励作用，吸引了不少外来人口到从化购房，解决入户广州的问题。在去年10月从化将取消购房入户政策的消息传出后，特别在在“最后期限”前的一两个月内，为赶搭入户末班车，从化楼市成交节节上升。
　　据新浪乐居对阳光家缘的监控数据显示，从化去年9月成交359套，10月初传出取消入户政策的消息，10月网签448套略有上涨。而最后两个月内，成交开始急升，11月网签668套，较10月暴涨49.17%，足近五成。年末，12月依旧成交759套，较11月仍在上升。
　　去年从化的网签交易量一直稳居广州十区二市前列，力压以往的销售旺区花都与增城。而近日则从化屡次垫底。粗略计算，自去年9月始，从化日均成交套数从未低于10套，11月及12月日均成交更高于20套以上。而1月第一周成交，最高一日成交也只有8套。
从化市去年9月-12月住宅网签情况
网签套数(套)
销售面积(㎡)
均价(元/㎡)
日均成交套数
2011年9月
359
46682
7779
12
-
2011年10月
448
48992
6683
15
24.79%
2011年11月
668
75363
6451
22
49.17%
2011年12月
759
90172
6700
25
13.62%
　　链接：【求证】买从化房仍能入户广州？有楼盘称政策或放宽一年
　　近日，乐居编辑发现从化有楼盘承诺短期内买房仍能入户，有楼盘甚至表示，正在申请政策延期，购房入户政策或将放宽1~2年。有业内人士透露，是从化几大开发展联名向政府实压，购房入户可再延期半年。&&&点击查看原文
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