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父母将自住房登记在成年子女名下能否认定赠与？
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　　【裁判要旨】　　有证据证明房屋系父母出资建造的，而父母仅将房屋登记在成年子女名下。如果不是为了子女结婚的目的表示赠与，也没有其他明确的赠与意思表示，该登记行为不宜认定为赠与，应属于登记错误，房屋仍属于父母的财产。　　【案情】　　原告：张xx。被告：柯xx。第三人：周xx。　　1986年，被告柯xx的父亲柯在枢、母亲即本案第三人周xx以子女的名义申请在吉水县城购地建造私房。该房于1987年动工兴建，1989年建成，座落于吉水县城黎洞新村xx号。建成之后，柯在枢与周xx即搬入居住，但当时未办理产权证书。1990年，原告张xx与被告柯xx结婚。婚后，原、被告与柯在枢、周xx共同居住至1997年自购新房后搬出，该诉争房屋便一直由柯在枢及第三人周xx生活居住。1992年，柯在枢以其自己的名字办理了该房屋所在地的建设用地许可证，以被告柯xx的名字办理了房屋所有权证。1998年5月，柯在枢逝世，未留有有关财产遗嘱。2006年3月，原告与被告离婚。离婚时没有对上述房屋进行处理。现原告以该房屋系为原告与被告结婚目的建造，并且在婚姻关系存续期间该房屋登记在被告名下，根据不动产物权的取得以登记为准，诉争房屋属于夫妻共同财产，遂诉至法院要求依法分割该房屋价值。被告柯xx辩称诉争房屋的申建手续及建房资金都是其父母办理和提供的，该房屋不属于原告与被告的夫妻共同财产，请求法院驳回原告张xx的诉讼请求。第三人周xx则主张诉讼房屋系其与柯在枢的夫妻共同财产。经法院委托评估，该房屋价值为48.3万元。　　【审判】　　江西省吉水县人民法院经审理认为：本案诉争房屋虽然登记在被告名下，但各种建房手续及建房资金是由被告父亲柯在枢、第三人周xx办理及提供，而且1989年该房屋竣工时原告与被告尚未结婚。故该房屋可认定为柯在枢与第三人周xx的夫妻共同财产.而不属于原被告的夫妻共同财产。原告要求分割诉争房屋价值的诉讼请求缺乏事实依据，法院不予支持。第三人周xx主张该房屋系其与柯在枢两人的夫妻共同财产，其主张符合事实.于法有据，本院予以支持。根据民事诉讼法第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第2条，民法通则第七十一条、第七十五条之规定，判决如下：一、驳回原告张xx要求分割诉争房屋的诉讼请求。二、本案所涉诉争房屋应为第三人周xx与柯在枢(已故)的夫妻共同财产。　　宣判后.原告张xx不服一审判决，向吉安市中级人民法院提起上诉。理由为：1.上诉人、被上诉人和柯在枢均参与了诉争房屋的申请建设手续，但这种参与不具有取得房屋所有权的直接效力。更何况柯在枢只是参与了房屋的建设申报手续，并无证据证明其是出资人2、根据法律规定，不动产所有权的取得以登记为准，这也是不动产所有权唯一的公示方式。为此，请求二审法院改判本案所涉房屋为上诉人与被上诉人的夫妻共同财产并依法予以分割。江西省吉安市中级人民法院经审理认为，本案诉争房屋系柯在枢以子女的名义申请购地建造，被上诉人柯xx所提交的证据较客观地反映了该房屋系被上诉人的父母出资建造，而且房屋建造时被上诉人参加工作也仅有几年。其无能力出资建造该房，截至房屋竣工时，上诉人与被上诉人也尚未结婚。此外，本案所涉房屋一直由被上诉人的父母居住，第三人周xx至今仍居住于该房屋，而上诉人、被上诉人在婚姻关系存续期间居住于该房屋，此后因无自己所有的住房进而取得了单位的房改房，并在该房中居住至离婚。综合以上情况.被上诉人的证据足以证明诉争房屋的真正权利状况与不动产登记状况不一致，即本案所涉房屋的实际所有人为原审第三人周xx与柯在枢。原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。据此.二审法院根据民事诉讼法第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决驳回上诉，维持原判。　　【评析】　　实践中，经常有些父母出于种种原因，如担心若干年后遗产继承要交遗产税或者是怕露富而将房产分散，或者是为逃避债务、转移财产等而将自己建造或购买的房产登记在子女的名下，甚至有些父母是将自住房都登记在其子女的名下。子女名下的此类房产在进行分割、变卖、典当、抵押的过程中经常产生纠纷。　　本案首要解决的问题是确认诉争房屋实际上由谁出资建造，其次是诉争房屋登记在被告柯xx名下的行为应如何认定。　　一、柯在枢与周xx因建造行为取得诉争房屋事实上的所有权。本案中，诉争房屋虽然是柯在枢于1986年以子女的名义申请购地建房，但该房屋系1987年动工兴建，1989年建成，而原告张xx与被告柯xx系房屋竣工后于1990年结婚。而且张xx与柯xx均刚刚参加工作.从客观上来看他俩无能力出资建造该房屋。诉争房屋系柯在枢及周xx出资建造， 自建成之日起，柯在枢及周xx即取得了该房屋事实上的所有权。根据物权法规定.因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时，就当然地取得该房屋的所有权，这种所有权属于事实上的所有权，不以登记和交付为取得要件。　　二、诉争房屋所有权人登记为柯xx.只能推定柯xx为法律上的权利人　　不动产登记，是指国家登记机构将不动产物权的设立和变动的事项记载于不动产登记簿并供公众查阅。虽然我国物权法规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据，但是，登记记载的权利人只是应当推定为法律上的权利人，并不是物权的最终认定，如果其他利害关系人具有足够的证据可以证明登记记载确有错误，登记记载就会被推翻，法院就应当直接根据反证认定争议财产的物权归属。　　三、柯在枢将房屋登记在柯xx名下的行为不宜认定为赠与。　　本案柯在枢及第三人周xx是房屋事实上的所有权人，但柯在枢将房屋登记在柯xx名下是否成立赠与关系这是判断诉争房屋归属的关键。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与人将标的物实际交付给受赠人，赠与合同生效，赠与关系成立.不动产房屋则经过登记即为交付。实践中经常有父母将自己的房屋登记在子女的名下，对这种行为是否能够认定为赠与?笔者认为应从以下几方面来分析：第一，看父母与子女间是否有书面的赠与合同或者口头上明确的赠与与接受赠与的表示，若有，又办理了产权登记，应认定赠与关系成立。第二，没有明确的赠与表示，仅有事实上的登记行为，则要看该房屋是否履行了事实上的交付行为。以及该登记行为是基于什么目的而作为的。如果父母纯粹是为子女结婚而出资建房或购房并且事实上已交付，从行为目的及行为本身来推断，赠与与接受赠与的意思表示比较明确，应认定赠与关系成立。如果父母不是为子女结婚，而是将自己的房屋甚至是自住房屋基于其他种种原因登记在子女的名下，并且没有事实上的交付行为，甚至该父母一直居住于该房屋，则不宜认定为赠与关系，因为仅根据登记行为而在事实上没有履行交付行为，无法明确推断出当事人赠与与接受赠与的意思表示。从充分保护公民最基本的居住权利出发，每一个公民的基本居住权具有根本上的优先性，若将父母所有且一直居住的登记在子女名下的房屋.认定赠与关系成立，即房屋归属子女所有.则严重侵害公民最基本的居住权。故不宜认定为赠与关系成立，这也是法律规则制度建构的基础。　　综上，本案中，柯在枢与第三人周xx在柯xx结婚前建房，并取得了该房屋事实上的所有权，而且建房是为了自住，该房屋也一直由柯在枢及周xx居住至今，而张xx与柯xx结婚后的共同居住只是一种暂时借住.其后张xx与柯xx即搬出居住，可见柯在枢与周xx并没有在事实上将诉争房屋交付给张xx与柯1司，仅仅根据柯在枢将房屋登记在柯xx名下的行为，不能推断出赠与与接受赠予的意思表示，该行为不宜认定为赠与关系，诉争房屋不属于张xx与柯xx的夫妻共同财产，法院应驳回张xx的诉讼请求，确认该房屋系第三人周xx与柯在枢两人的夫妻共同财产。
文章来源：
[广东-深圳]
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址：厦门市软件园二期望海路65号楼之一4楼父母与子女之间可以进行买卖房屋吗
父母与子女之间可以进行买卖房屋吗
09-07-22 &
赠与：主要税费为3%的契税，但缴纳基数为房屋重置价（我们这里普通单元房约509元/平方米）。如果是房改房，还需缴纳2%的土地收益金，缴纳基数为房屋市场价。这两个价值(重置价及市场价）是一定要评估的，评估费为评估值的千分之五（如果是房改房，只需按市场价交一份评估费。）。买卖：1.5%的契税（按市场价征收）。产权登记五年以上房产免征营业税，以下5.5%。按正常市场交易价格填报买卖契约，可不需评估。如过低，会被要求评估，多交一笔评估费。父母之一只要健在，就不可能办理继承，虽然继承的费用很少。房产过户，就只有这几种办法。其费用一般买卖最多，继承最少。具体取费各城市未必完全统一，去当地产权交易中心看一看就知道了。
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父母把房子过户给子女,新政后怎么办才划算?
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
据消息， 如今办理与赠与时， 都不再用强制公证了！ 不仅如此， 从11月开始， 全省过半的公证处 将为70岁以上的老人 提供免费办理服务！
这两项利好的到底为大家省了多少钱？ 小编来帮你算一下吧~ 据了解， 大致支付的费用主要包括： 、 、 个人所得税、 赠与公证费/公证费等。 现在房产评估的收费标准为： 100万以内部分×0.5%； 100万以上至1000万部分×0.25%。 2013年后公证收费为： 受益20万以下：按不超过1.2%收； 20万-50万：按不超过1%收； 50万-500万：按不超过0.8%收； 500万-1000万：按不超过0.5%收； 超过1000万：按不超过0.1%收。 算算账：新政后子女省2.57万
以一套面积为方米，市值300万的为例，一位70岁老人通过继承方式把房产过给子女，在今年优惠政策前进行的，产生各种费用大概为3.7万余元。而在免费办理遗嘱公证后，子女自主选择不公证的方式去房管部门进行过户登记，则一次减少了2.57万元支出，只需要支付1.1万多元。 比比价：买卖赠与房屋不如继承！
有些人听说，父母把子女或让子女继承，还不如卖给子女划算！这到底靠不靠谱？ 据了解，的，无论如何都要缴纳。且面积在90平以内的收取1%，首套房面积90平-144平以内的收取1.5%，不是头次购房、、144平以上的均收取3%。那以一套90平，市值300万的普通住房为例，赠与房产所需的费用大概是6.7万！ 再看看父母把房产卖给子女的方式过户，需要支付的是50元登记费、3万元契税、1万元评估费、540元交易费等，总计4万余元。所以说，如今最划算的房产过户方式应当是继承！ 那么，继承房产需要注意什么问题呢？ 一、确保老人生前立好遗嘱
房产继承中，最常见的纠纷是由于很多人没有事先立遗嘱，导致房屋的产权分割上存在很多问题。如今，办理房产继承时是否公证，可由市民自由选择，使得老人立遗嘱更重要，当中又数公证遗嘱效力较高。因此尽量确保老人在生前有确立遗嘱，这样子也避免许多的纷争。 二、准备好公证书或相应的资料
假如市民办理房产继承时不提交公证书，则需要根据国土部近日印发的《不动产登记操作规范（试行）》提交其他必要材料。之后，登记核心对材料进行检验，对符合办理条件的给予受理；同时，对登记的不动产事项进行公示，公示时间不少于15天。 三、尽早办理房产继承手续
尽管办理房产继承没有时间限制，从房屋所有权人死亡之日起，何时申办都可以。但是时间越久，手续可能越麻烦。因此，较好是尽早办理房产继承手续，避免不必要的麻烦！
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