网签不及时中介惹大祸？ 二手房买卖需谨慎
　　在购房合同上签下自己的名字时，张女士没想到，仅仅几个月之后，自己的480余万元房款会不知所踪。虽然卖家因一房二卖以合同诈骗罪获刑，但是买家几百万元损失该找谁讨还？难道真的是没有在签合同当日网签，中介机构惹下的大祸？
　　一房二卖 房主被判无期
　　2013年，张女士通过某房地产经纪公司联系到了范某，希望购买范某名下的一套房产。经过一番协商，最终两方以768万元的价格成交，并在当天就签订了二手房买卖合同，缴纳了30万元的定金。房地产经纪公司也作为中介方，收取了5万余元的居间费用。
　　顺利成交后，张女士便放下心来。她想着，有合同在手，还有中介公司的保障，应该不会出现纰漏。
　　合同签订后，中介公司除了在不断催促张女士缴纳房款外，并没有提出办理房屋过户手续。但张女士并没有太在意，陆陆续续地向范某缴纳了480余万元的房款。
　　两个月后，房屋迟迟没法过户，张女士这才着急起来。多方询问之下才得知，原来，这套房屋早在张女士签约后的第三天，就被范某卖给了另外一个买家，并随即完成了过户。
　　这下张女士傻了眼，房款已经付了一大半，房子却到了别人的名下。无奈，张女士只好报了警，范某也随后因涉嫌合同诈骗罪而被羁押。
　　2014年9月，北京市一中院经审理认定，范某存在向张女士隐瞒房产实际抵押借款数额和其已委托他人出售涉案房产的事实。由于范某除与张女士签订合同时存在诈骗行为外，还存在另一起伪造房产证进行合同诈骗的行为，北京市一中院一审判决范某犯合同诈骗罪，判处无期徒刑。
　　事后，张女士还得知，这套成交价格为768万元的房屋上，竟然还存在着范某700万元的抵押。也就是说，即使房屋顺利成交，如果这份抵押被债权人主张，这套房屋也将依照法律流程被拍卖。
　　没及时网签 要中介赔偿损失
　　虽然范某因自己的行为受到了法律的惩处，但张女士的480余万元房款仅仅被退还了60万元。由于认为中介公司在其中存在过错，张女士决定起诉，要求中介公司退还居间费并赔偿剩余的房款损失。
　　作为张女士的代理律师，北京国联律师事务所曹恒民律师表示，范某之所以能够完成“一房二卖”的骗局，是由于中介公司没有按照法律规定，在合同签订当天完成网签导致的。
　　“二手房买卖，中介公司是有义务在合同签订的当天，就到住建委的网站完成网签工作的。”曹恒民律师说，网签就是将二手房买卖合同拍照上传到住建委网站的过程，完成网签后，这套被买卖的房产信息就将无法被查询到，也就不会出现再次被卖出的情况了。
　　而张女士所购买的房产，在合同签约后第三天则被第三人网签并完成过户。“中介公司不仅没有按时网签，随后也没有关注房屋的情况，这显然是工作失误。”曹恒民律师表示，其实在这个过程中，只要业务员能够关注一下自己的业务，就不至于直到两个月后才发现房屋已经网签并过户他人。
　　并且在这两个月间，中介公司还在催促张女士支付房款。而曹律师表示，支付的房款，中介公司也并没有按照规定打入二手房买卖的规定账户，而是直接打入了范某的个人账户。“这使得范某能够随意转移这部分钱款而不受监管，导致了张女士更大的损失。”
　　关于本案，记者致电了该房地产经纪公司。该公司表示，他们暂时没有接到诉讼的进一步的通知。并且中介公司称，对于二手房买卖业务的办理，公司有着严格的流程和制度规定，他们的操作流程是符合法律规定的。
　　据悉，本案将于近日开庭审理。
　　第三方律师观点
　　网签需要双方约定 由中介使用秘钥完成
　　北京济和律师事务所赵鸿江律师表示，根据北京市二手房交易实践，通过中介机构完成的二手房屋买卖，网签需要经过如下过程：
　　先由房屋出卖人与房屋买受人签订房屋买卖合同，再由中介机构使用秘钥，将网签合同上传至系统。随后，需要等待北京市住房和城乡建设委员会审核，审核通过后，网签即完成。此时，在住建委网站的相应窗口，就能够查询到房屋被网签的信息。
　　“我们需要注意的是，虽然网签需要由中介机构进行，但关于网签与否及网签时间，是需要房屋买卖双方协商确定的。”赵鸿江律师表示，由于网签一旦成功，出卖方就不能随意撤销，需要双方协商解除。出于这种顾虑，卖方一般会在买方付完首付款，并在贷款办理完成后，才与买方协商完成网签，这也是卖方对自己房屋和资金安全的一种保护。
　　而买方需要注意的是，关于网签问题的具体操作，需要与中介方、出卖方事先约定。如果可能，最好在与各方的合同中写明网签时间。如此，一旦网签出现问题，就可以请求相关的责任人承担责任。
　　通过监管账户划账 防止出卖人“玩消失”
　　赵鸿江律师表示，资金监管账户主要的作用在于防止中介机构将购房资金打入中介机构自有账户，以防止中介机构不诚信，将购房资金挪作他用。同时，它也能够防止出卖人收到部分或全部款项后，不配合买受人过户的情况，更能防止出卖人“玩消失”，从而增加了交易资金的安全性，保障交易的顺利进行。
　　使用监管账户后，买方除贷款外的所有交易资金将全部存入该账户，在双方办理房屋登记后，卖家才能收到房款。
　　目前在北京范围内，并非所有的区县都实施监管账户制度，根据相关规定，也并非强制所有交易都必须使用资金监管账户。在实施资金监管的区县，通过中介公司完成交易的，必须通过监管账户进行资金划转。而如果交易双方并非通过中介交易，就可以协商，是否通过监管账户进行转账。
　　由于监管账户的独立性，使得它能够在一定程度上保证买方的资金安全，防止出现中介或卖方卷款逃走的情况。因此如果可能，赵律师建议购房人使用监管账户进行资金划转，而不要图省事，不给自己的资金“上保险”。
　　中介不做实质审查 二手房买卖需谨慎
　　由于在实践中，中介机构一般仅对交易双方提供的资料进行形式审查，不能也没有能力做到实质审查，因此二手房买卖过程中聘请专业人士进行相应的咨询就十分重要。
　　赵律师表示，作为出售人，要审核买受人有无购房资格，是否有支付能力。而作为买受人，则需要特别注意了解并核实出售人身份，出售人是否有权签订房屋买卖合同，房屋是否存在共有人，房屋是否被查封，房屋是否属于限制出售或不能出售等问题。
　　总而言之，二手房买卖往往关系到买卖双方的切身利益，买卖双方一定要沉住气，先了解清楚，再做决定，不能头脑一热就签合同付款。 刘苏雅 J244
　　法条链接
　　一、自日起，本市行政区域内进行商品房(含经济适用住房)现房销售的，出卖人与购房人签订《北京市商品房现房买卖合同》时，均应按本通知规定，在北京市房地产交易管理系统进行网上签约。
　　——北京市建设委员会关于北京市商品房现房买卖合同实行网上签约的通知（京建交[号）
　　一、由房地产经纪机构(含交易保证机构，下同)居间、代理（含代办转移登记手续，下同）的存量房买卖合同网上签约流程调整为三个阶段：
　　（一）草拟阶段：房地产经纪机构操作人员在存量房网签系统上填写合同……
　　（二）打印合同：打印后交由交易双方签字。
　　（三）完成签约：交易双方在合同上签字（或盖章）后，由操作人员在网上签约系统中点击“签约完成”。
　　——北京市关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知（京建发〔号）
　　今日我坐堂
　　赵鸿江律师
　　北京济和律师事务所合伙人，北京市律师协会房地产与建设工程业务研究会秘书长，房地产经纪人，从事法律工作近十年，专注商事、房地产建筑、刑事法律领域。创办了房地产与婚姻家庭律师网和北京刑事辩护网并担任首席律师。
[责任编辑:二手房交易合同注意事项- 蒋艳超律师 - 110法律咨询网
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二手房交易合同注意事项
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1 &&二手房交易首先应该查明产权状况
首先应当查明产权登记状况，明确产权人有那些。&& 其次，应当查明产权是否有它项权。
& &再次，应当到派出所查明所买房屋的落户情况。&&& 最后，应当明确约定交房及产权过户时间，交易前的相关费用承担和违约责任等问题。
2　二手房交易必须注意的十点
一、双方当事人的基本资料：具体指当事人的姓名、地址、联系办法等。双方应向对方做详细清楚的介绍和调查,通常来讲,应各自出示自己的户口本和身份证原件；属共有财产的,共有人也应到场，并在买卖合同上签字，不能到场的，应出具公证委托书。
　　二、标的：本合同的标的，就是双方欲进行买卖的二手房，在买卖之前，应详细查看房屋的房产证原件，确保出卖人合法拥有房屋。
　　三、价款：价款中应约定总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、订金、尾款等。在二手房交易过程中，存在着出卖人在出卖房屋时有部分银行贷款不能清偿的情况，由于办理过户时要求取消银行抵押，出卖人又无力清偿贷款，而要求买受人替他先行还清贷款的，应注意交易安全，主要是对办理过户手续的时间及房屋交付时间进行明确约定且不宜时间过长。还有一种情况是买方必须在办理房屋过户手续后贷款才能支付房款，此种情况一定要明确约定若银行不同意发放贷款该如何处理。
　　四、履行期限、地点、方式：这里主要写明交房时间；房屋附属物品的归属；水、电、物业管理等的交接；办理房屋过户时相互配合与协调的问题；交易税费、其他费用分摊责任。这里尤其要注意的是税费的分担，通常二手房交易过程中，约定卖方净得款最为简洁。
　　五、违约责任：规定哪些是违约情形；违约责任如何承担；违约金、订金、赔偿金的计算与给付；规定免责条款；如有担保，应规定担保的形式；对违约金或订金的选择适用问题。
　　六、解决争议的方式：这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。如无约定，发生争议则只能向房屋所在地法院起诉。
　　七、合同生效条款：双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。
　　八、合同中止、终止或解除条款：按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。
　　九、合同的变更与转让：主要是约定合同变更与转让的条件，不能进行变更、转让的禁止条款。
　　十、附件：在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。目前，二手房交易合同中的附件通常是约定房屋附属物的归属，列明随屋转让的物品清单。
3 定金合同
　& 从买房签订第一份协议，购房者需要签订的合同可谓是五花八门，下定、交税、办证，样样都要签合同。哪些合同需要引起特别注意？签订这些合同需要注意哪些问题？房产律师表示，每一份协议都是一份有法律意义的有效合同，因此，买卖双方都应该对过程中的合同给予足够的重视。
定金协议细签防违约
有人称“下大定”能防止业主“反水”，但支付定金的金额过大，也会给购房者带来资金风险，购房者在支付高额定金前，须对房屋产权情况作充分了解。
买卖合同仔细写附件
业内人士许先生表示，除了房屋标的、总价、房屋交接、支付房款的时间和方式等基本要素之外，买卖双方还需要对于自己需求的细节在附件中列明。如户口迁移、水、电、煤气、物管等费用的结清与过户等等，凡是你想要但是合同中没列明的条款，都应该在附件里显示出来。
贷款银行可自由选择
才办理完房产抵押的程小姐提醒购房者，当前不少中介公司都有合作的贷款银行，但买二手房你有权选择贷款银行。
　　规避纠纷，12要点看懂二手房合同范本
　　有购房者称，中介公司的合同五花八门，而不少初次购房的人，根本搞不懂哪些方面要注意，哪些条款必须约定，结果导致出现问题后，常常无法索取赔偿。如果二手房交易也像商品房交易一样，使用统一规范的合同文本。肯定可以在一定程度上减少交易过程中产生的纠纷，对于规范市场而言，具有积极意义。
规范二手房合同成都走在全国前列
上月初，建设部、国家发改委、国家工商总局发出了《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，通知中规定，房地产经纪人承办经纪业务，应当采用房地产、工商管理部门制定的房地产经纪合同示范文本，并附有执行该项经纪业务的房地产经纪执业人员的签名。《通知》直指二手房交易市场的文本规范问题，消息披露后，引起了购房者广泛关注。正当购房者翘首以待成都的反应时，市场上已传出新的消息：成都市二手房交易市场已率先试用二手房买卖合同示范文本达半年之久。值得注意的是，这份文本早在2000年就已有初版，经过多次审核修改后，正在进行会审。目前只是在成都二手房市场内试用。成都市二手房交易市场相关负责人称，出于规范市场，目前30多家进入二手房交易市场的品牌中介企业已普遍试用这一文本，目的就是为了尽可能规避交易过程中因合同疏漏而引起的不必要的纠纷。这位负责人表示，在规范二手房市场次序，规范交易文本方面，成都走在了全国前列。成都市二手房交易市场作为区域内惟一的二手房交易市场，管理方此前曾多次出台过类似保障交易安全和便利的措施，比如针对二手房交易市场内的业务，开辟了24小时取件的快速绿色通道；对所有进入市场的公司收取保证金，以便及时赔偿购房者；对入市公司进行资质审核等措施。
　　市场反应积极合同范本将普遍推广
　　二手房买卖合同示范文本露面二手房交易市场后，立即成为购房者关注焦点。尤其是一些曾经在二手房交易过程中产生过纠纷的购房者，希望能够了解到在什么地方可以索取合同示范文本，成都市场什么时候可以全面推行统一规范的二手房买卖合同。一何姓购房者打进热线说，自己两个月前在紫荆南路的一家中介公司买了一套房子，经过层层审查后，交了定金，并与中介公司约定证件齐全，就打全款。结果在进行办证时发现，对方没有国土证，何先生立即提出终止交易，但中介方以国土证不影响交易为由拒绝退中介费，由于合同没有明确约定，何先生只有损失数千元不了了之。读者打进热线反映的类似纠纷不在少数，对此，成都市二手房交易市相关负责人表示，新的合同范本详细的约定了不能成交的责任方，类似纠纷发生的机会很小。这位负责人透露，目前这份合同范本已经在工商局进行会审，相信普遍推广的时间不会等太久。如果购房者和中介公司需要合同范本，可以到成都市二手房交易市场索取，最好能在交易市场内进行交易。因为目前市场内已经全面试用新的合同。
　　购房者要求本报详解合同范本
　　不少购房者打进热线时表示，希望本报能对合同的一些新的内容进行提示和解读，让购房者在以后的交易中学会维护自己的权益。为此，本报走访了成都市二手房交易市场管理办公室相关负责人和四川君合律师事务所邓律师。邓律师表示，设立三方主体是新试用的合同范本最典型的特点，以前的合同多数只针对买卖双方，并不利于保护买卖双方和中介方的利益，对中介方的权利和义务也没有明确约定；由于违约责任规定很简单，但违约的情况、种类很多，中介公司自己的合同很难界定，新文本对违约责任作了明确规定；对买卖双方的税费及支付方式有明确约定，便于交易双方交易之前进行准备和衡量。
　　内容解读
　　合同的前面设置了买方、卖方、中介方的详细情况，必须填写。避免不规范的中介欺骗消费者。就二手房合同内容，律师总结出了12项要点。
　　要点1：详细规定了房屋基本概况。包括房屋坐落、产品、书证号、丘号、幢号、房号、结构、总层数、所在楼层、建筑面积、设计用途、共有人、土地情况、租赁情况、抵押情况、使用年限等。目的在于提醒交易三房详细了解房屋的各方面情况，尤其是以前容易忽略的租赁情况、抵押情况等方面，避免交易后发现房屋已经出租，而承租方不配合的情况出现，也避免所交易的房屋属于抵押资产。
　　要点2：房屋成交价格中，明确规定价格为按套转让价格，包括房屋的附属设施、设备、物品等。这是因为大多数二手房的公滩较小，有的存在使用面积超过产权面积的情况，所以约定按套转让。此外，以前的二手房交易经常出现交易成功后，卖方搬走所有家具，甚至包括门窗等附属物品的问题，新的合同则明确约定了哪些东西是随房屋一起交易的设施、设备、物品。避免过多的纠纷。
　　要点3：明确规定了房屋所有权证过户方式及税费支付的具体方式、办证所需提交的资料，以及办证时间，办证责任方。如果交易因为未能及时办证而失败，可以明确责任方。
　　要点4：房款支付。按照一次性付款、分期付款、担保贷款三种方式，明确支付金额、支付时间、付款条件、余款支付时间、甲方提供贷款资料时间等内容。同时规定了甲方逾期付款的违约责任，以及违约处理情况，违约金的具体比例或者金额。避免因为约束不清，而产生三方因房款无法及时支付、贷款无法按时办理等问题引起的纠纷。
　　要点5：房屋支付。明确规定双方必须填写交房时间，房屋一经交付，乙方和丙方不再承担任何维修责任。约定了交房的三种方式；同时约定交付内容：乙方迁出房屋，结清已发生的全部水、电、气、电话、收视费、宽带、物管费等，交付房屋钥匙；约定了乙方逾期交房的违约责任，以及具体处理方式，违约金比例或者金额，甲方有权要求是否继续合同等。有效防止乙方故意延迟交房等问题引起的纠纷。
　　要点6：佣金。明确要求甲方和乙方都必须填写支付佣金的金额，以提醒乙方也有责任支付佣金，而以前成都的二手房交易多数都是约定成俗由甲方独自承担。
　　要点7：规定了合同履行期间任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知相对方，并征得相对方的同意后，在约定的时限内，签订补充协议，注明变更事项。并明确规定了擅自变更合同的责任承担方。
　　要点8：违约责任。1、明确规定当丙方发生无正当理由解除合同；与他人或其中一方私下沟通，损害委托方利益；其他因丙方过失，导致合同无法继续履行三种情况时，丙方必须对甲、乙方承担违约责任：全额退还佣金、所代收的房款及各项费用、文件资料，同时规定了赔偿金额或比例。2、当甲、乙方发生无正当理由解除合同；相互或与他人私下沟通，损害丙方利益；为按照合同约定提供必要的文件资料和配合手续，造成丙方无法履行合同；其他因甲、乙双方造成丙方无法完成委托事项或无法继续履行合同等情况时，甲、乙方对丙方承担违约责任，全额退还所收取各项费用、文件资料，同时由违约方支付佣金给丙方，同时约定追加赔偿方式。3、约定了甲、乙双方之间的违约情况和赔偿方式和比例、金额。
　　要点9：规定了三方免责的情况。1、因不可抗力致使合同无法履行的；2、因相关政策、法规变动致使合同无法履行的。
　　要点10：约定了合同履行过程中发生争议时的两种解决方式。
　　要点11：提醒合同未尽事宜采取附件形式补充，避免因合同为约束到的问题引起纠纷。
　　要点12：合同规定一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力。
　　合同范本最后明确规定甲、乙、丙三方必须填写相关负责人名字、电话，并分别签章，丙方必须填写注册房地产经纪人名字、注册号、协理、协理号，以保障合同的安全性。
　　首先，法律上要有证据证明中介参与了阴阳合同，才会有责任问题，证据主要指中介在过户价格确认书或补充协议上签字或盖章，或者同时在预约和现售上盖章但两份合同差价悬殊。
　　其次，即便有证据证明中介参与阴阳合同，但现有民事、刑事法律对于中介这一行为并无明确规定，仅有行业规范和行政性处罚规范，故法院一般不会直接判决中介因协助避税而承担责任，最多是依职权建议有关机关追缴税款和进行行政处罚。
最后，行政主管机关和行业协会有权对参与阴阳合同的中介进行行政处罚。
一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。
对一房二卖纠纷，实务中应分别不同情况予以不同的处理：
　　1、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。 　
　　在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经
履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。
前买受人享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。依据《合同法》第一百一十条第\(一\项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。
2、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。 　
　　此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。《合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，.不构成买卖合同的标的物。 关于无权处分制度，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
　　3、两次买卖均未完成过户登记的处理。
　　在两次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。
　　房屋买卖合同买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记请求权。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。
　　故就两个合同的履行而言，首先应当以请求办理过户登记的先后，确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的，应以约定的履行期届至日的先后，确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权；一合同约定了履行期限，另一合同没有约定履行期限，可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权；均没有约定履行期限的，原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权，但订立在先的合同的买受人获得登记申请权的时间在前，应以订立合同的先后，来保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权，而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权，登记机关应优先受理前买受人的登记申请，法院可判决强制出卖人履行前一合同，督促其及时办理登记手续。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
6 房价下跌时买方违约情形
如果买方明确表示拒绝履行合同，那么卖方可以要求按照合同约定支付违约金或要求没收定金。根据《合同法》第116条规定：当事人约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。&此外，在房价显然已经下跌的情况下，如果买方拒绝履行合同，那么卖方能否要求乙方支付双方约定的合同价与房屋现价之间的差价呢？根据《合同法》第113第1款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此，可以认为卖方有权向买方主张差价损失。但是此条款在实际应用中采用较少，毕竟房价波动是市场常态，买方很难论证其房价波动已经超过其预见的范围。不过，房价上涨时卖方违约，判决卖方向买方支付差价的案例已经很多。据此分析，买方违约同样应当承担相应的差价责任。当然，如果卖方主张房屋差价的请求得到认可的话，那么其要求违约金的主张在实践中将很难得到支持了。
7 几种常见的二手房交易避税方法及风险
& &典型案例　房产新政出台后，郭先生由于各方面原因想将已买三年的房子卖掉，但想到要按照房价全额缴纳5.5%的营业税及附加费，郭先生觉得很不划算，于是他与买家约定，买家先以租赁的方式入住，两年之后双方再按约定的价格交易过户，已交租费就计入房价。
&& 特征及风险&& !②&&& 典型案例&& 王女士手头有套房子，有买主愿意出55万买，但是今年新政策出台，让她觉得卖掉房子后除去杂七杂八的税费，落入自己口袋的钱似乎少了不少，于是李女士在中介的帮助下想通过赠与的方式把这套房子转让出去。
&& 特征及风险&
1.5%()3%;()16/14/12/;80 “”
&& 典型案例& 正准备卖房的王女士也是通过中介与买房人约定了一个卖价，不同的是,买卖合同上写的交易价格只是该价格的一半，她想以这种方式少缴纳营业税。
& 特征及风险& , ④
&& 典型案例&& 　张女士今年3月份在城西又购买了一套面积为120平方米的住房，就想把3年前在草金路买的房子卖掉，不巧的是刚好赶上新政出台，这套40万元的房子如果按照46万元卖出，可能要多缴1.5万元的税费。张女士觉得划不来，于是通过中介与买房人约定了一个价格，准备等到房子满了五年之后再办过户手续来避税。
特征及风险& 此种方法不缴全额营业税及附加费了，只缴契税、登记费、印花税等，具有一定可行性。但双方签订合同之后，如果不及时办理交易手续，时间一长，就会有诸多外界因素影响到交易过程，双方都将面临所有突如其来的风险，包括政策风险、市场波动的风险，特别是房地产价格并不是很稳定的情况下，一旦出现大的落差，必有一方会有重大的损失。而且，时间越长所承担的风险越大，而且即使合同办理了公证手续，也不能避免上述风险的存在。同时，卖家还有可能将此房抵押或另外出售。
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