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再谈《关于成都花园选聘物管的建议》
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大家前一段时间一直在关注和讨论的选聘物管问题，现在业委会的多方影响下，成都花园选聘物管的答案已经逐渐清晰的摆在大家的面前，一流的物管万科变成了金科，业委会曾经美好的诺言即将变成谎言。这种结果想必是很多业主未曾预料的，但不可否认这也是业委会少数人无视成都花园的实际情况及物业服务市场的现状，作茧自搏的必然结局。
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我曾在《关于成都花园选聘物管的建议》一文中提到：成都花园通过公开招标选聘外聘物业公司，要考虑到成都花园的实际情况，业主对物管费接受的程度，外聘物管企业操作的可行性，要以成都花园物业管理的长远利益为出发点，防止出现将成都花园的物管陷入“越换越差” 的恶性循环。但是成都花园业委会仍然不顾广大业主利益，无视成都花园十五年老小区的实际情况及物业服务市场的现状，用画饼充饥的方式引导处于信息弱势的部分业主，于日异想天开地向广大业主宣布：三年不变物管费（电梯公寓1.5元/平方米/月；多层住宅1.2元/平方米/月；联排别墅和复式住宅1.8元平方米/月），选聘一流的物管，打造成都花园高档社区的承诺。现在一流的物管万科变成了金科，金科能兑现业委会跟我们广大业主的承诺吗？我想只要大家用心去关注下物管这个行业，想必大家就心中有数了。纵观成都花园周围的小区，除了置信洁华物业管理的花间集小区，卓望嘉物业管理的优品道小区，创意物业管理的中华家园外，剩下的水木光华小区连换三次物管，还有翠提春晓也换过多次物管，结果都是陷入“越换越差” 的恶性循环，所以当现有物管出现问题后我们不找出问题的根本所在从实际出发来解决问题，而是盲目的更换物管，我想这不是最明智的做法。就成都花园选聘物管过程中出现的种种怪象，我们不妨从以下几方面来做个深入的分析，或许我们能从中理出一点头绪来。(一)关于成都花园的现状常言道：“内行看门道，外行看热闹”，成都花园自身的状况又是怎么样的呢？成都花园是一个占地500亩的大盘，建筑面积仅32万平米，容积率0.98， 5道大门，16台变压器设备（线变损均由物业自己承担），62台电梯（不包括商铺的6台），15年的老小区，欠交的物业费高达两三百万（有人讲上千万，这只是传闻），无论哪个物业公司来接管，都得掂量一下这个颇具规模的大盘分量。俗话说得好：“以人为镜可以明得失，以史为镜可以知兴衰”在看成都花园前期的经营状况。据调查，成都花园老物管一年的收入在八百万左右（含停车费，公用土地出租及广告收入，但不含地产留给老物管经营的资产收益，如会所等）。而十五年前一个保安队员的工资才500元（当时是同行业很低的工资），到目前为止一个队员的工资已涨到2250元，加上五险一金，节假日，年终奖，伙食费等等，普通保安队员成本费用接近4000元左右。老物管一百多号人，光一年的员工工资支出就在700百万左右，这一点，业委会应比我更清楚。我在之前的《关于成都花园选聘的建议》一文中提到人工费保守估计应该占物业管理费用总额的40—45%；当时就有很多物业的朋友看后提出应在50%以上，事实也的确如此。还有保洁占物业管理费总额的15%；工程维护占物业管理费总额的13%；园林绿化占物业管理费总额的5%；社区活动占物业管理费总额的3%；管理成本占物业管理费总额的15%。成都花园的收支情况只是一个个列，这些客观的数据是不会以人们的主观的意志而改变的。就以成都花园的绿化为例，15年的树木已长大成材，光绿化垃圾清运费一年就多达十多二十万，十五年来的设备维修更新费逐年呈翻番趋势，就是加上地产留给原物管经营的资产收益，原物管一年的收支缺口也在两三百万。同样是原物管管理的上城项目，占地仅几十亩，建筑面积就20万平米（物管费是按建筑面积来收费的）要选聘物管，上城就比成都花园就要好得多。这些现实的问题，业委会有去深入的研究过且明确的告诉过大家吗？如果大家在清楚这些情况后或许会有思想准备，能出多少钱，能选什么样的物管,大家可以自己评估一下。广大业主在不明不白的情况下去选聘物管会是赢家吗？会从中得益吗？我想这是一场赌注，赢的希望是渺茫的！(二)关于业委会业委会的成立是在当初大家彼此都不是十分了解的情况下成立的，当初大家同意进驻业委会成员的原因是因为你们愿意维护广大业主的利益，为广大业主服务。可是业委会走到今天却把自己手中的权利凌驾于广大业主之上，在选票上公然写出：“业主胡写乱画无法辨认或不按规定符号填写的，视为弃权”一副救世主的面孔，谁给你们这样大的权利来贬低和指责广大业主的智商，来制定“你们说了算”的游戏规则。分析成都花园的业委会的构成，均来自电梯公寓的业主，从专有部分面积来看也只能占一半多一点（成都花园电梯公寓和望郡电梯公寓专有部分面积总计约18万平方米），而占专有部分面积将近一半的广大的联排别墅，花园洋房，多层小区及们商业用房的业主一个没有，故业委会本身就缺乏代表性和区域性，而所作所为又完全和业主的利益背道而驰，越走越远，不能不让广大业主寒心。
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(三)关于为电视台提供的资料日成都电视台播出了一段关于成都花园的新闻，新闻中说： 94%以上的成都花园业主投了占成票，究竟是谁为电视台提供的资料，成都花园1700多户业主，能将赞同的1600多户的名字公诸于众吗？让大家确认一下好吗?为什么不能在电视台上说出真实的情况呢？我想你们内心是明白的。但是这样的说辞能服众吗？可以扪心自问一下。(四)关于统计选票的问题在统计选票上，成都花园业委会也处心积虑的大做文章，违规搞什么“从众规则”，早在日，深圳中院在对泰华豪园业主大会表决是否有效的终审判决中确认：该“从众规则”与特区物管条例的计票规则“相悖而不得适用，应为公知之事实”即便借鉴《浙江省物业管理条例》和《厦门市物业管理若干规定》的“从众规则”，也必须：“将会议表决事项及表决情况书面送达未与会业主。未与会业主应当在规定时间内作出决定并书面回复。规定期满，应当将未与会业主回复情况进行公告。未书面回复的，视为同意与会多数业主表决意见。”业委会按相关规定做了吗？《浙江省物业管理条例》第十条、《厦门市物业管理若干规定》第十五条第四款，明确指出：“有条件地允许采用“从众规则”，并建立提示制度防范业委会滥用“从众规则”损害业主合法权益” 。更奇怪的是业委会发给大家的《成都花园的物业选聘表决票》只能二选一，业主对推选的两家物管都不满意，打“×”时，他们说“就算这样填写，还是会把选票分到其中一家去”这是什么逻辑，他们把业主的合法权利当成了儿戏。(五)关于金科物业我在成都花园qq群里，看到这么多关于金科物业负面的帖子，一些业主对选聘金科物业提出质疑，也有人讲“是正常的，哪一家物业公司没有负面帖子”。我们不妨看一下排名靠前的优秀物业公司，如像华润物业、万科物业、中海物业、龙湖物业，蜀信物业、洁华物业，保利物业，华侨城物业，嘉诚新悦物业，嘉宝物业等等，哪一家有这么多负面的帖子？你们宣称：选任的新物业管理公司入驻成都花园以后，一年后即将调整物业管理费用，将成都花园物业管理费用上调：别墅和双复式（花园洋房）由原来的 1.8 元/㎡上调为 2.4 元/㎡、电梯公寓 1.5 元/㎡上调 2.00 元/㎡，地面车位费也要调高，物管费和停车费到是涨上去了，谁来保证成都花园的业主能享受到一流的物业服务呢？成都花园的业主经历了这么多风风雨雨，从来就不需要救世主，更不能相信一个不为业主谋利益，把自己凌驾于业主之上的业委会。终上所述，不难看出成都花园业委会的所作所为，根本不能代表广大业主的利益，他们无视国家法律法规，随意践踏广大业主的合法权利。成立业委会的初衷是把业主团结起来，以有组织的力量督促管理好小区，通过良好的物业服务让业主安居乐业，让小区房产升值。小区里住的都是有品位、有身份的业主，说说自己的意见和建议就会受到围攻和谩骂，难道这不违背了我们的初衷吗？而现在所谓的“业委会”完全无视法律法规、无视广大业主权益、随心所欲、独断专行，毫无疑问将会把小区推到混乱的境地。让广大的成都花园业主十分担忧，业委会的这场赌博式的物管选举，无论是成都花园广大业主，还是物业公司都很难有赢家。
& &商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。
你就是物管的狗腿子，希望成花物管长期霸占小区公共收益，而且不做事情！等换物管公司后，小区环境改善了，打你自己的脸。
你的数据从哪儿来？
金科是一流的物业
& && & 我只知道，成都花园就是所谓的五大花园之一，好多年没有去那边了。
& &&&从楼主的文章看，有合理部分，但是通篇没有中心也没有解决方法，我估计，你们那里只会越来越乱，将会不可收拾。
关键点没有说：以前的第一个物业怎么了？是被谁赶走了？这个很重要。
& &&&第一个物业最好，可能因为地产老板跑路？破产？遗留问题多？也不能随便换，换来换去，就像楼主估计的，只会越换越差，不会好的。业主有意见？那就是关键了，有意见的，除了个别情况可以谅解，多数情况就是搅屎棍在捣乱，虽知，目前情况下，国民素质非常非常差，搞不得民主，一搞民主，将比台湾要乱十倍。看情况，目前的成都花园物业管理，已经走上了不可收拾的地步。两年后你们翻看我这帖子。
& && & 特此立帖为证。
成都花园物业公司居然有100多人在成花服务，小区怎么会越来越脏？越来越破？这只能说成花物业吃闲饭的太多！铁饭碗被打破，当然说点黑话就不奇怪了！
保利物业一流管理一流服务
业主称物业不行，把物业踢了。小区业主自行管理，能流上岗。这样大家都没有意见。（年轻的去当保安、维修、年纪大的去扫地）这哈成都花园才好看！起码比5大花园还烂！
一派胡言，成都花园物管人工费支出700万，得有多大的队伍啊，100多人吧，你自己去里面看看，数得出100多人吗？
一派胡言，成都花园物管人工费支出700万，得有多大的队伍啊，100多人吧，你自己去里面看看，数得出100多人 ...
你对物业了解有多少？成花500亩的大盘，光正常的保安配置就要七八十人，这不是你想象就可以抹杀的事实。成都花园按园区实际情况应配置安防人员表
根据成都花园园区的实际情况，秩序部应配置的人员探讨如下：
安防点位& & & & 白天& & & & 晚上& & & & 两班倒小计& & & & 备注
一号门岗& & & & 3人& & & & 2人& & & & 5人& & & & 机动车、行人混合通道
二号门岗& & & & 2人& & & & 2人& & & & 4人& & & & 机动车、行人混合通道
三号门岗& & & & 1人& & & & 1人& & & & 2人& & & & 行人通道
四号门岗& & & & 1人& & & & 1人& & & & 2人& & & & 行人通道
五号门岗& & & & 2人& & & & 2人& & & & 4人& & & & 机动车、行人混合通道
五个地下车库& & & & 5人& & & & 5人& & & & 10人& & & &
三个自行车库& & & & 3人& & & & 3人& & & & 6人& & & &
两个监室控& & & & 4人& & & & 4人& & & & 8人& & & & 双人双岗的原则
园区内四个岗亭& & & & 4人& & & & 4人& & & & 8人& & & & 成花两个，望郡两个
电梯片区巡逻岗& & & & 4人& & & & 4人& & & & 8人& & & &
A、B区巡逻岗& & & & 2人& & & & 2人& & & & 4人& & & & 联体别墅
节假日换休人员& & & & & & & & & & & & 9人& & & &
保安主管、队长& & & & & & & & & & & & 2人& & & &
园区外岗亭、巡逻& & & & & & & & & & & & 6人& & & &
主干道巡逻岗& & & & /& & & & /& & & & /& & & &
共计& & & & & & & & & & & & 78人& & & &
id="copy人不算多
你就是物管的狗腿子，希望成花物管长期霸占小区公共收益，而且不做事情！等换物管公司后，小区环境改善了， ...
有理说理，动不动就给人戴帽子、打棍子，这种文革时代思维早已成为历史。我不管你是站在哪一边，是支持还是反对，但你我首先是一位业主，就应该为业主的利益作想。换物管是因为物管做得不好，不得已才换物管，你又看到哪一个小区物管做得好要换物管呢？这本身就是最起码的常识。对于业委会，广大业主就有监督、批评的民主权利，对于出尔反尔，把自己凌驾于业主之上的业委会又如何能代表广大业主的利益呢？既要选聘物业公司，为什么不选聘好一些的物业公司，这不是损害业主的利益又是什么？业委会每人每月1000元津贴外，还有小区公共收益提成5%，既没有通过业主大会同意，又在业主qq和微信群里的筹备组里明确表示只有津贴。这不是欺骗业主，损害业主的利益又是什么？我在《再谈建议》中，列举的事实是有根有据的，你也可以举事实，摆道理，让大家信服。
你的数据从哪儿来？
如果我没有猜错的的话，您也应该是小区的业主吧，只要问一下在成都花园工作过的小区员工，他们都会很顺畅的的告诉你，小区有几道大门，多少部电梯，多大的面积，物管费是多少？稍微动一下脑筋就可以算出能收多少物管费；问一下保洁部，他们也会告诉你，绿化垃圾一年的清运费是多少？这些对于业主来说不一定能讲出来。需要多方面的了解和印证，才可能得出接近真实的数据。我是从97年就开始和物管打交道，物业的中层、底层、高层经常接触，将近20年了吧，耳闻目染对物业这个行业应该比一般人，了解要多一些。在成都最早将住宅小区引入“花园”的慨念，注重绿化及环境卫生建设的开发商应该是成都置信实业（集团）有限公司和他的物业公司，其口碑当时在成都也是最好的。它的物业可以做到：地面道路的清洁要见到本色，玻璃要做到照得见人影，业主搞忘关窗门，可以安排一个保安在窗前守卫，直到业主回家等等，当然开发商对物业的投入也是不菲的，一年几百万。如果想用很低物业费打造一个高档的花园小区，肯定是不现实的，完全是在误导大家，这是不容置疑的。好吧，就说这些。
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（原标题：开放式小区如何管理 物管公司建议开放做到三前提(图)）
丰宁小区内的道路一直都是对外开放的，但非常拥堵 都市时报实习记者 张昊哲　　21日发布的《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《意见》）勾画了“十三五”乃至更长时间中国城市发展的“路线图”。
　　《意见》中提出：“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。”
　　这一提法引发了网友热议。“购房时，小区内的道路都算公摊交了钱，属于小区业主共同所有。如果开放了，是不是违背了现行的《物权法》，是否会损害业主的利益？”“小区开放后安全性如何保障？物业如何管理？”……
　　对此，昨日，记者走访调查后发现，大部分居民对小区道路对外开放有疑虑；物管公司认为，开放式小区管理存在一定难度。
　　现场走访
　　管理难点1
　　路窄乱停乱放 交通拥堵难发挥微循环功能
　　其实在昆明，也不乏开放式住宅小区。比如棕树营小区、白马小区、丰宁小区等老旧小区，都是开放式小区，社会车辆都可以自由驶入小区内部道路。但因为停车场紧缺（占道停车）、安保措施不到位、管理混乱等硬件、软件方面的因素，上述开放式小区也存在很多弊端。
　　昨日下午，记者走访丰宁小区发现，该小区北区共有4个出入口，其中两个通往茭菱路，一个通往近华浦路，一个通往西二环。小区内车多人杂的现象比较突出。由于小区内部只有一个不大的露天停车场，远远不能满足住户停车需求，原本就不宽敞的道路两边停满了私家车，留下的路面只够一辆轿车勉强通过，如果遇到迎头车很难避让。顺着丰宁路在小区内绕上一圈，4米左右宽的道路两边都停放着车辆，人车混行，十分拥堵。
　　此外，丰宁小区内临街一楼有很多餐馆和小商店，店铺门口停满了轿车、电动车，交通混乱，外来车辆如果选择从小区内部抄近道，只会更加“添堵”。
　　丰宁小区内有个小型露天停车场，停车场内已经停满了车辆。看守车辆的师傅说，小区业主的车辆原本就多，而时常有很多外来车辆停放在停车场内，使得很多业主不得不把车辆停放在丰宁路边或者单元楼下的过道上。
　　“小区开放性管理，弊端实在太大。”丰宁小区业主张先生说，“小区内停车位本来就少，业主没有固定的停车位，外来车辆太多，丰宁路上的停车位都被停满了，很多时候找个停车位都很难。”
　　管理难点2
　　环境卫生脏乱差 人员混杂治安隐患大
　　除了交通拥堵、停车难等问题，丰宁小区内的环境卫生也十分糟糕。整条丰宁路上，纸屑、袋子、饮料瓶等垃圾随处可见，绿化带内也有很多垃圾。一些小区内的餐馆门前，还残留着油污、瓜子壳之类的东西。
　　正在小区内打扫卫生的一名环卫工说，小区内每天的垃圾量都很大，一方面是因为很多业主不爱护环境，另一方面也是因为来小区内购物或吃饭的外来人员多。“平时一天至少要打扫5次，有时候要打扫7次，每次都能扫好几筐垃圾，尤其餐馆门口，外面进来吃饭的人太多了，经常乱扔垃圾。”
　　“开放性小区的环境卫生是一个很大的问题，就像我们小区一样，环境太脏乱了，绿化已经被人破坏得不成样，虽然环境卫生差和业主也有很大关系，但由于小区是开放的，从外面进来的人员也难辞其咎。”业主陈女士说，她不支持小区开放式管理。
　　丰宁小区治安差也成为业主诟病的问题。该小区内人流量很大，除了业主之外，还有很多卖东西的小摊贩、过路的人以及一些到小区内吃东西、购物的市民。该小区由于是老旧小区，每栋单元楼几乎都没有安装门禁系统，外来人员可以直接进入单元楼梯。任意挑选小区内的一幢单元楼，走上楼梯看到，楼道内的台阶上和墙壁上，都粘贴着很多的小广告。
　　虽然小区被分隔成多个庭院，每个庭院内大约有3至5幢居民楼，庭院也设有一道铁门，但却并不是每个庭院门口都有保安看守。
　　另外，丰宁小区内的监控设施也不完善，除了小区主干道丰宁路上有少量摄像头外，在小区庭院内，单元门口，几乎见不到摄像头。因此，对于这样的开放性小区来说，盗窃事件是很容易发生的。
　　“小区里面人太杂乱了，外来人员太多，治安管理难度大，上班时间长的话，每个庭院里面有哪些业主还是很熟悉的，但对于刚来上班的保安，就很难分辨业主和外来人员。”保安李先生说。
　　管理难点3
　　小区道路难移交
　　交警很难插足
　　小区内道路对外开放，成为公共道路，发挥城市微循环路网功能。10多年前，昆明就开始尝试这一做法。如今，昆明部分小区的道路已经成为“主干道”，每天车水马龙。但由于小区业主要停车，道路狭窄，拥堵不堪。小区道路开放后，社会车辆多起来，实际上是在发挥公共道路的功能，但管理上还是由小区物管在负责，交警很难插足，因此这些道路大多没有交通信号灯，占道停车现象严重，很大程度上影响了公共交通功能的发挥。
　　最典型的是金实小区内部道路，路口到现在都没信号灯；停车没按照与路沿石平行的方向、而是斜着、横着停放。就是因为金实小区自建的金实路、金菊路、金秋路等属于小区物管公司负责管理，交警很难插足管理。
　　金实小区物管公司表示：“我们这些道路都是为了方便商铺经营，为顾客提供车位，并不是公共道路，现在大量的社会车辆从小区道路通过，才导致交通拥堵。我们曾经向辖区政府提出，要求按照规定办理市政道路的移交手续，但每年上百万元的道路清洁、维护等费用又无人承担，因此，小区内道路还是归物业公司管理，对于停车方式、是否安装路口信号灯，我们可以自己做决定。”
　　大型小区占地面积大，把原有的公用道路涵盖在内的也有。最典型的是创意英国小区，之前有一条从滇缅大道到茭菱路的小道，创意英国小区建起来后，这条小路成为小区主要进出口，社会车辆一开始还能横穿小区而过，后来小区物管在出入口限行杆后，社会车辆进出都要有卡，不能随便通行了。
　　10年前昆明提出打通断头路时，交警提出了一些很好的建议。比如，打通丹霞路连接西苑浦路、打通近华浦路接大观路，就是交警二大队提出来的，现在这两条路成为白马片区的主干道。但是，要让产权属于小区的道路变成公用道路，确实有很多利益纠葛。比如，近华浦路白马小区这一段、丹霞路连接西苑浦路一段，道路两侧斜插式、横向停车，交警也不能开罚单，因为道路的业主是小区。
　　各方声音
　　业主：
　　小区对外开放
　　会影响居住环境
　　记者在丰宁小区内随机采访了10多名业主，大家均认为，开放式小区存在的最大弊端便是治安问题。“小区时常发生盗窃事件，尤其春节前一段时间，每个月都有住户家中被盗。”住户朱先生认为，在开放式小区内居住，最好买份家财险之类的保险，如果发生盗窃之类的事件，赔偿才有保障。
　　太平洋财产保险昆明分公司的工作人员介绍，他们公司设有家财险，业主如果购买该种保险的话，发生盗窃之类的事情，会有相应的赔偿。而中国平安财产保险云南分公司的工作人员也表示，在他们公司的家财险中，有附加保险盗抢综合险，该险种很适合开放式小区。
　　记者随机采访了40位市民，多数市民不支持小区道路对外开放。他们普遍认为，小区开放后，老人孩子的安全问题、人身财产安全问题、噪音污染问题、环境卫生问题很难有保障。
　　物管：
　　小区要开放
　　硬件软件要成熟
　　丰宁小区物管处的工作人员介绍，丰宁小区是昆明较早的开放式小区的试点，但效果却不理想。无论从治安、交通或卫生等内部管理来看，都存在很大的缺陷。“由于小区对外开放，社会车辆、人员可以随意进出，小区内的治安压力很大，虽说小区内有20多名保安，庭院内也有人看守，但全靠人来看守的管理方式还是有很多不足之处，但如果在小区内安装高清监控摄像，光靠业主缴纳的物业管理费是远远不够的。”
　　该工作人员说，虽然小区内有多名保安巡逻，但外来人员较多，无法避免盗窃等事件。“那些乱贴小广告的人，实在是防不胜防，这些问题是很难管理的。”该工作人员表示，小区物业管理费不高，而保安和环卫工有好几十名，除了支付保安和环卫工的工资外，还要配备小区内的很多设施，对于这样一个开放式小区，单靠物管公司来管理很不容易。
　　“小区实现对外开放，必须要有一个成熟的条件，否则很难避免各种问题的出现。比如，要有足够的停车位满足业主停车，让小区道路发挥交通微循环功能；要配备现代化的安防科技措施，每栋单元楼安装门禁系统和高清摄像头，预防入室盗窃。”该工作人员说。
　　都市时报记者 陈蕾 首席记者 黄朝红
本文来源：云南网
责任编辑：黄欢_NN1650
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不做嘴炮 只管约到
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