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二手房交易烦恼多 非房东签订的合同是否有效？
&一家是签意向合同的房东“代表”反悔，不想卖了，一家是买了才听说这房子白蚁闹得凶，不想买了。
&儿媳妇代90岁公婆签约
&&这份意向合同作不作数
买房子的是小林夫妇，新杭州人，想置换一套三居室。把自家房子出手后，他们看中了同小区另一套93平方米的房子，挂价250万元。小林电话打过去，对方是个热心的阿姨——这个蒋阿姨是房东的儿媳妇，房东夫妇90高龄了。这么多年，这套房子的出租事宜都是这家中介办的，也都是跟蒋阿姨联系的，租金打到蒋阿姨账户上。大家都觉得，蒋阿姨能够全权负责这套房产的出售事宜的。
小林夫妇说，他们是这套房子挂卖后第一个去看的，并当即拍板，说250万元要的。蒋阿姨这时候说，不是250万元，是255万元。小林同意了。今年4月15日，双方签订《购房意向合同》，出面的仍是蒋阿姨。蒋阿姨说，房子是回迁房，老人一直没办房产证。意向签订后，由她来跑腿去办房产证。都弄好后，再由老人来签转让合同，老人年纪大了，让他们跑一趟就够了。
当时，蒋阿姨带了房东老两口的身份证原件，还有全套房产资料原件。协议的签名栏里，写的是“蒋某某代”。小林夫妇直接支付了20万元定金。因为房产证还未办出。双方约定30日内签订《杭州市房屋转让合同》。
5月初，小林夫妇接到蒋阿姨电话：“哎呀，我公公的朋友说，这套房子起码值300万元！”小林夫妇懵掉了。他们说，蒋阿姨在电话里也不直接说要涨价，只是说，“我公公婆婆不想卖了”。小林夫妇和中介都想直接找老人沟通，但蒋阿姨拒不透露老人住所。记者这两天也反复致电蒋阿姨，第一个电话她听说我是钱江晚报记者，就直接挂了电话，再也不接。
小林夫妇请了律师给蒋阿姨发了催促函，也接到蒋阿姨律师的电话。律师说，蒋阿姨不是房东，她签的合同是无效的。现在可以退定金，最多再赔定金的这一个月利息。尽管蒋阿姨在电话里反复说自己不是为了涨价而反悔，但小林夫妇在另外一家中介公司，又意外地看到了这套房子，挂价285万元。
&非房东签订的房产合同是否有效？
&&要不要承担违约责任
钱报记者咨询法律界人士碰到这样的纠纷，走向如何。
有人倾向于蒋女士的行为让大家足以相信她有代理权，这就是法律上称为“表见代理”。表见代理一般会被认定该代理行为有效，以维护代理制度的诚信基础，保护善意第三人的合法权益。但也有人认为，蒋女士在签订合同时没有出具房屋所有权人，即老夫妇经过公证的委托协议，那么可以视为中介和买方自己把关不严，没有尽到审慎的审查义务，自己承担不利后果。
浙江丰国律师事务所主任陈松涛认为，蒋阿姨是完全民事行为能力人，她签的合同有效。现在合同不能履行，蒋阿姨要依据合同承担违约责任。但房子，小林夫妇看来是得不到了——因为蒋阿姨不是房屋的所有权人，她无权处分该房产。也就是说，她说卖是没用的。
&&订了套西湖边500万元的房子
&&因为听说有白蚁，她可以不要吗？
余阿姨签订《购房意向书》交了定金后，又跑去看房。不想，一位未来的邻居告诉她，这里一楼的房子有严重的白蚁虫害，尤其卫生间的木质墙檐以及天花板上，住在一楼二楼的邻居都晓得的！
余阿姨这下急了，找了家白蚁虫害公司对房子进行了检查，还去问了白蚁虫害研究中心。对方说，白蚁分泌的蚁酸，会对建筑产生损害，想要彻底根除，至少要三年时间才能够清理完。
余阿姨听了心拔凉拔凉的。签正式的《杭州市房屋转让合同》前，余阿姨要求加一条，如果出现白蚁或者白蚁的痕迹，要房东赔偿房款的20%。房东不同意，余阿姨就拒签：“要么20万元退我，房子不买了，合同撤销。”
房东当然不肯，双方僵持不下。
余阿姨认为，房东应该对白蚁的问题心知肚明，但没把这么重要的事情在签订意向书的时候提出来，属于刻意隐瞒。余阿姨的代理律师还提交了照片，“房东把卫生间拆除得如此干净，就是为了掩饰白蚁的问题。”
房东的代理律师说，房子早就出租了，租客没来反馈过有白蚁的情况，“白蚁是不稳定的自然因素。余阿姨自己也住在附近，应该了解西湖边房子的白蚁情况。就算出现白蚁，也可以找专业除白蚁团队来清除。”
法院邀请了杭州市白蚁防治研究所的工作人员进行现场勘验。勘验结果显示，这套房子里，没有发生过白蚁虫害也没有看见白蚁痕迹。仅有部分门框有些腐烂是由于潮湿产生了潮湿虫。余阿姨找的一家生物技术公司，是一个商业机构，他们的工作人员在现场勘验时，也对房子里发生过白蚁虫害及白蚁痕迹表示不能确认。法院由此认为，原告以此为由认为该房子存在重大瑕疵，及被告故意隐瞒欺诈，缺乏事实依据。原被告签购房意向书是双方意思的真实表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效。所以，一审驳回原告要求撤销购房意向书的诉请。
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2、个人收入调节税:出售价的1%
3、营业税:住宅购入不满五年的:评估价*5.6%;非普通住宅购入五年以上的:(评估价-原购入价)*5.55%;普通住宅购入五年以上的免交。
4、房产交易费:房屋建筑面积*6元/平方米 5、印花税:评估价*0.1% 6、房产证工本费:85元 7、土地证工本费:105元
8、交易评估费:评估价*0.3%二.如果通过中介交易，应支付的中介费: 1、交易中介费:成交价*1% 2、房产权证代办费:每证100元。还有一个需要注意的是，过户费用还有一手房和二手房之分。1. 如果您是首次购房：契税= 评估总价的1%(大于等于90平米就是评估总价的1.5%，面积大于等于140平米就是评估总价的3%)。2. 您如果是二次购房契税就要翻倍，这个房子有个税=评估总价的1%(大于等于90平米的是评估总价的1.5%)。二手房还需要营业税(营业税=评估总价的
5.8%);如果是是划拨的土地就有土地收益金，土地收益金在房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担;核
档费：50元/宗;印花税：税率1‰，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半。3. 你如果您是贷款买房还需要交贷款费用的。这是另外算的!根据贷款的额度不同而不同的!如果你想知道更多，欢迎咨询装修快车网，装修找装修快车网，让你省心省钱省事，还可以上门量房设计。房产不过户会怎样？推荐回答：谢邀！房产不过户，应该主要是指二手房交易，如果是一手商品房，直接从开发商处购买，基本不存在这个问题，除非小产权房等情况。坤鹏论认为，房产不过户，肯定是存在巨大的风险的，下面为大家分析分析。一、存在不能获得所有权的风险从相关法律看，我国对房屋不动产的权属是按照产权证上的登记来确定的，所以，不管是什么原因导致你们没过户，但在法律意义上没有过户的房屋还是属于卖方的。当然，可能有的人会说合同上有相应约定，合同有法律效力，这没错，但打官司总归是麻烦的，而且有些特殊情况打官司也没用，这个后面再说。根据合同法和物权法的条文规定,必须办理完过户登记手续后,双方依法所签订的不动产买卖合同或是经过依法公证的不动产买卖合同才能发生物权变动的法律效力。也就是说，假如你仅仅将不动产买卖合同依法公证,则只能是买卖合同发生生效,房屋的所有权变动的法律效力则不具备。换句话说，即便该房子已经交到你手上,你也只是拥有该房的占有权,不能拥有该房子的所有权。二、一房二卖的风险如果房产迟迟不过户，还可能会出现这种情况。比如即使房权证还在你手里,而卖方完全可以到登记部门办理产权遗失补办，补办房产证后，也有可能卖方会将该房子再转手卖给其他人,一房多卖,这样的话第三人可以随时取得房屋的所有权。当然，这是最不理想的局面，万一出现这样的情况,你有可能较后仍得不到房屋所有权。三、房产权利受到限制房屋权利受到限制的情况属于特殊情况，比如原来的房主由于民事诉讼、刑事案件等，使房子被查封、抵押，卖方权利就不能全面行使。如果购房者购买了这样的房子，将承担很大风险，房子可能被没收、拍卖，对于这样的情况，买方只能向卖房者要求返还本息。即便与卖房者进行了房屋交易公证，也属于无效。　　四、房屋共有人不愿意卖房这个情况坤鹏论的朋友真遇到过，他购买了一套房，这套房是一位老人去世前留给两个子女的，但是，卖这套房是老人的儿子做主卖的，事后老人的女儿不同意卖房，就此产生了纠纷。通常来讲，房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫，购房者在买房时要房主与共有人都同意才行。但本例中特殊就在于是兄妹俩是继承人，而且提前没有给妹妹商量，虽然最后经法院调解，房子还是卖给了我的这位朋友，但是整个过程是曲折的，所以，能尽早过户是最好的。当然，买房时也尽量选择产权比较清晰简单的房屋购买。最后，还要提醒大家的是，联建房、小产权房拿不到产权证。购房者在购买这类房屋后，是无法取得合法房产证的，如不符合城市规划，政府可以对这类房屋进行无偿拆除，所有损失只能购房者自己承担。所以大家购买这类房产之前一定要三思。　　房产过户注意事项有哪些,房屋过户费用多少？问题详情：房产过户注意事项有哪些,房屋过户费用多少?推荐回答：↑点击“罗爷法律”头像，立刻解答你的法律问题！
“要先关注哦，不然以后找不到”一、房产过户注意事项1、若单位购买私房，还需提交单位法人或其它组织资格证明(营业执照或组织机构代码)原件及复印件(加盖公章)，单位法定代表人办证委托书(收件窗口领取)，受托人身份证原件及复印件;2、若非住宅转移，还需提交土地使用权证书;3、若当事人不能亲自办理，需出具委托书或公证书，受委托人需出具身份证原件及复印件;4、房屋若已出租，且承购人非承租人的，需提交承租人放弃优先购买权证明;5、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书;6、若经法院判决的，需出具法院判决和协助执行通知书。去交易中心办理过户手续，带上房产证原件，复印件，身份证，复印件，去办理过户手续需要原房主夫妻双方到场：带上身份证、户口本、房证、契证、结婚证(单身的需要单身证明)买的人只要带上身份证就可以申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)证明房屋所有权发生转移的材料;(五)其他必要材料。前款第(四)项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。二、房屋过户费用1、继承主要费用 继承权公证继承过户与买卖和赠与相比，税费支出是最低的，因为继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管局转名。在实际操作中，因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户，所以这种过户方式的人比较少。同时，继承房产需要满足以下三个条件：第一，房产继承有两种形式，法定继承和遗嘱继承。法定继承即法律规定的遗产继承人，遗嘱继承必须是遗产人死前曾做过公证的遗嘱才有法律效力;第二，遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产;第三，因遗产是所有继承人的共同财产，房产的分割协议，需要每个继承人同意并签字方可生效。2、赠与主要费用 个税+契税+公证费如果以赠与方式过户，是没有营业税的，但因为赠与是被认为无偿受赠的行为，所以需要受赠人缴纳个人所得税，同时还需要契税和赠与公证费，这些费用要远远高于买卖过户的税费。　不过，对于赠与的房产，银行一般会认定受赠方免费接受赠与的行为，没有实际交易产生，因此受赠房屋不能办理按揭贷款。3、买卖主要费用 营业税+个税+契税以该房产满五年和未满五年两种情况计算：第一种，房产满五年，营业税是免征的，同时个税也免征，需要缴纳契税和产权转移登记费;第二种，房产未满五年，需要缴纳营业税和个税，同时缴纳契税和产权转移登记费。法律条文看不懂？不如律师亲自电话解答，关注顶部“罗爷法律”，律师免费解答你的法律问题！房产权如何过户？问题详情：房产证上能写夫妻和儿子的名字吗，还有夫妻亡故后，儿子如何继承房产推荐回答：房产证更名如何办理：房产证更名办理需要材料：提供双方的身份证，户口本，房产证。如果以后不打算再出售的话就直接 签署赠与，那样子费用比较低点，如果以后还打算交易最好是到房屋交易大厅填写买卖契约，然后去房屋交易大厅过户，但是中间会出现费用：如果不满五年面积小于等于144的话，要收取差额营业税5.5%(市场指导价与原始购房价的差额），契税：面积小于90㎡的且是首套住房的话就是收取1%的，第二套住房的话就是2%，个税是1%。其他的都是小费用了。房产证更名也可以通过继承实现，那如何办理房屋继承手续：一、手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明。二、到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证，房产继承分两种:一是遗嘱继承，二是法定继承。需要提交的材料有:1、被继承人死亡证明；2、该套房屋的产权证明或其他凭证；3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件；4、继承人的身份证件；有遗嘱的继承权公证另需提交的资料:被继承人所立遗嘱(该遗嘱必须是已公证过的遗嘱,其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性，因此暂不予采纳)。三、办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。申请人应当向登记机构提交下列文件: 《房地产登记申请书》(原件)、身份证明(复印件)、房地产权证书(原件)、 继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书(原件)\ 契税完税凭证(原件)。四、遗赠和法定继承、遗嘱继承不同，需要支付税收。房地产继承过户所需的费用：办理房地产继承过户有一些费用发生，主要是房地产继承权公证费用、房屋估价费用及房地产过户的税费:1、继承权公证费用；继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，最低不低于200元。2、房地产价值评估费用；根据房地产价值的高低不同采用差额定律累进方式来计算：房地产价格总额(万元) 累进计费率‰100以下(含100)
5101以上至1000部分 2.51001以上至2000部分
1.52001以上至5000部分
0.85001以上至8000部分
0.48001以上至10000部分
0.210000以上部分 0.13、房地产继承过户税费；由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。4、契税；法定继承人继承房地产，免契税，对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的,需要缴纳契税1.5%。如一套100万的房子办理继承过户，要承担5000元的房屋评估费用+2万元的公证费用+500元合同印花税+100元的登记费+5元的权证印花税=25605元，费用可观，所以有的人在购买房地产的时候直接将房屋登记在子女名下。但如果双方申报的房屋价值符合市场价的，一般可以免掉评估费用、而且公证费用如果只公证签名的，仅需要数百元，这样费用就大大的节省了。父母生二胎弟弟，14岁女孩要求把三居房产过户给她，你怎么看？问题详情：刘女士的女儿14岁由姥姥照看，上小学时才回到父母身边。去年刘女士生了2胎。日前，女儿对刘女士说，以后可能要有遗产税，不如先把姥姥家和奶奶家的房子过户到她和弟弟名下，她要姥姥家的大三居，奶奶家的2居给弟弟。你怎么看？推荐回答：呵呵，小姑娘人小主意大，是个小人精。一般家庭老人都会把房产留给儿子，所以小姑娘一看有弟弟了赶快维护自身利益。女儿儿子，手心手背都是肉。呵呵，没毛病，就看她姥姥咋想了。房产过户需要注意什么？问题详情：是这样的，开发商建楼占用了一户人的土地。没钱赔给人家，就给了他一套房子。这个人呢是想要现金，所以现在把房子交给中介给卖掉变现。
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我没有经验，不知道其中会不会存在法律漏洞，怕别人坑我。来问一问有经验的大V们。推荐回答：如果是动迁房的话，这个小区是受当地政策限制交易的，例如上海是动迁房取得房产证起3年内不得上市交易的，一般动迁房是动迁户需要凭动迁安置协议办理产权证的，是不可能从动迁户名字直接更改给买家的....有一定风险，所以才会比市场价便宜！继承房产的过户事项是否可以委托自己母亲去办？问题详情：父亲去世的早，母亲也没有再嫁。祖父母继承给我的房产是否可以委托母亲去办过户事项？推荐回答：民事代理，除了诉讼案件，尤其是婚姻案件外，一般对代理人身份没有额外要求。所以，过户事项委托母亲代理，只要规定的手续和资料齐全，没有问题。
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