上海售后公房94、95方案的详细规定-杨东律师文集
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上海售后公房94、95方案的详细规定-杨东律师文集
一、根据法律规定及相关的司法解释，按94方案购买的公房具有特殊性：1、上海市从九四年开始房改，我国《房地产管理法》是九五年生效的。当时的政策规定房地产权证上只能写一个人的名字，由家庭人员协商将某位成员的名字写在房地产权证上。2、后由于关于售后公房的纠纷日益增多，上海市高院在九六年出具了审理该类案件的若干意见。其中明确凡是按照九四方案（通常说按照第一次房改方案）购买的公房，虽然房地产权证上只写了一个人的名字，但是只要其他的家庭成员在当时也具备购房资格的，如果主张房屋共有的，应当予以支持。因此如果是按照94方案购买房屋的话，无论产权证上是否有同住人的名字，同住人（或原在公房内有户口的人）都是共同产权人。
若是按照95、96方案的，那同住人在当初购买该公房时应有内部协议，内部协议应当写清将来产权的归属，否则就不能出资购买。根据上海高院对审理公有住房出售后纠纷的处理意见规定：按94方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人，主张房屋产权的，不予支持。例如：当事人大先生94年与兄弟共同出资用公积金买下售后公房（是同住人），现在产权证上只有兄弟的名字，想把自己名字加入产证。
处理意见：根据法院94方案，95.7以前的同住人都可以成为产权人。建议到法院确权，再到房产交易中心变更登记。
1994年上海市政府《关于出售公有住房的暂行规定》及以后的有关出售规定中都明确，购买公有住房的对象是获得者得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有常住户口的公有住房承租人或年满十八岁的同住成年人，未成年人的同住人不是国家这种优惠政策的当然享受者，不被赋予购房资格，当然也就不能确权为售后公房的产权人。其次，我们认为94方案这一规定也是合理的，因为让公有住房的承租人（包括同住人）以优惠价格购买公有住房，使之成为产权房，成为权利人的一项远远大于买价的私有财产，是基于我国在计划经济体制下，长期以来所执行的高积累、低消费政策，即工资中不包括住房消费，而是以国家福利的形式将住房无偿分配给职工使用。因此，从某种意义上来讲，公有住房出售，是将工资中不曾包含的住房消费返还给职工，作为未成年的同住人，虽然其在公有住房中有居住使用的权利，但是，这种居住使用权是基于多种原因造成的，如父母对未成年子女的抚养义务中，包括为其提供可供政党生活的居住生活空间等。未成年人对父母承租的住房有居住使用权利，正是基于父母的义务，而不是基于其对公有住房的权利，其对公有住房这一财富取得并未付出劳动，所以不能成为当然的权利人。
解析：按94分法购买公房产权后，产权证往往不是记载的所有产权人。这一条高院解答，主要是确认，未成年人虽然户口在房内，但产权售后却不享有产权的份额。这样的争议，在实际中是常常遇到的。
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时间： 13:12:00作者：李小荣新闻来源：正义网
　　内容摘要:随着住房制度的改革及市政工程发展、动拆迁房屋增多,财产权属、婚姻家庭等案件中涉及公房所有权和使用权的纠纷日益突出,检察机关受理此类申诉案件的数量也不断攀升。本文讨论的是售后公房的所有权纠纷和承租公房的使用权纠纷等问题。
　　关 键 词:公房所有权 公房使用权
　　公房是指房屋的所有权属公有,即产权归国家或集体所有。上海自1994年实行房改后,政府开始按照一定的优惠政策把公房出售给职工。据统计,截至目前上海市房改后出售给职工的公房已有近9000 万平方米,还有4000 万平方米左右的直管和系统公房仍然是出租而未出售。因此公房可分为两种,一为售后公房,二为承租公房。所谓售后公房,又称已购公房,是指原租赁的公房通过房改后,城镇职工根据政府的有关城镇住房制度改革的规定,按照成本价或标准价购买的公有住房。虽然仍习惯性地称为售后公房,实际上已经是私人所有权房。本文讨论的是大体围绕售后公房的所有权纠纷和承租公房的使用权纠纷等问题。
　　随着住房制度的改革及市政工程发展、动拆迁房屋增多,财产权属、婚姻家庭等案件中涉及公房所有权和使用权的纠纷日益突出,检察机关受理此类申诉案件的数量也不断攀升。2006年至2009年上半年,上海市普陀区人民检察院共受理涉及公房纠纷类申诉案件20余件。目前由于对公房相关权利纠纷缺乏明确的法律法规予以规范,致使人民法院处理此类案件缺乏统一标准,甚至出现同案不同判的现象。本文就近年来涉及公房权利纠纷案件所反映出的问题进行分析,旨在进一步明确已有相关规定,注意以后类似案件的审查。
　　一、公房权利纠纷案件的特点
　　(一)民事案件占案件类别绝对多数。我院受理的有关公房纠纷申诉案件从法律关系上分为两类,一是民事案件,即指当事人之间对房屋的占有、使用、收益、处分而发生的争议;二是行政案件,即不服行政机关对房屋所有权的所作具体行政行为提起的诉讼。在公房纠纷申诉案件中,民事案件达到九成以上,可见平等主体之间的房产争议是售后公房纠纷的主要部分。
　　(二)公房纠纷案由主要集中在所有权和使用权纠纷,诉讼标的物的金额较大。随着近年来上海市房地产价格的攀升,涉案标的物公房价格也多高达几十上百万元人民币。也有并未涉及钱款,只涉及房屋的居住资格,对于此种不涉及钱款的财产权属案件,当事人为了居住资格或可能会获得的预期房屋动迁款,也意味着较高的经济利益,仍然是据理力争,希望通过法律途径维护自身的权利。
　　(三)案件申诉人与被申诉人通常为家庭内部成员和亲朋好友等特定关系对象。对于大多公房纠纷案件当事人来说,房产系个人最大的一项财产,且随着近几年来随着房价的不断上涨,其在人们生活中位置愈显重要,在财产中的份额比重也越来越大,市民比以往更加关注房产权属的分割和处理。因此一旦发生纠纷,当事人的矛盾激化,给息诉维稳工作提出了较大挑战。
　　二、公房权利纠纷产生的原因
　　(一)房改制度相关法律法规不够完善产生的纠纷。日,上海市人民政府批转了市房改办、市房管局制定的《关于出售公有住房的暂行办法》,同年6月15日,上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局印发了《关于出售公有住房的实施细则》,此后,上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局还颁发了相关问题的系列解答意见等文件。这些构成了公房出售的九四方案。在九四方案中存在着用行政手段控制民事权利,限制购房人权利行使的问题,首先对共有人的房产权利进行了限制。九四方案中要求“凡承租户内有多人的,应协商确定购房人;承租人死亡或迁离本处的,应变更租赁户名后,由同住成年人协商确定购房人”,并填写《购买公有住房委托书》。这表明,符合购买公房条件的人中只能有一人的名字写在房产证上,其他房屋共有人不能进行登记。这一限制共有人登记公示权利的做法不仅可能使家庭成员之间产生产权纠纷,而且会使售后公房在转让的过程中因为共有人的登记缺失而导致纠纷几率增加。
　　其次,在九四方案中对购房人所有权中的收益和处分权能进行了限制。方案指出“购房款未付清或购房后未住满5年的,该房屋不得出售、出租和转让。”这一人为限制购房人权利的做法,既与九四方案中的“购房者拥有全部房屋产权”的提法相矛盾,也使得售后公房的私下交易增加。
　　(二)由于历史遗留问题产生纠纷。一是因私房处理引发争议,如解放时某私房被政府相关部门实行公有化后,系争房屋已作为公有住房由房管部门另行租赁于他人,现又落实私房政策,因房屋权属而产生的纠纷,相关行政管理部门和房产管理部门在处理环节上的不慎是引发该类纠纷的原因之一;二是户籍登记引发争议,如按照落实回沪人员的子女政策,其亲属户口迁入后,与房产权利人共同居住成为该房的同住人,在日后的动迁补偿款的分配和同住人资格的认定上,户籍登记本上的同住人对上述问题的认识不一而涉讼。该类纠纷虽然不多,但案件政策性较强、时间跨度较长,当事人之间积怨也较深,给案件审理和息诉工作有一定难度。
　　(三)当事人关系变化引发售后公房纠纷。此类案件多发生于家庭成员关系恶化和离婚家庭,一旦发生矛盾,极易涉及复杂的房产纠纷。在离婚案件中的财产处理也是引发纠纷的原因之一,由于生活水平的不断提高,涉案的双方当事人已不注重家用物品之类的财产分配处置,而主要焦点针对居住房屋的产权归属和居住权利等问题。
　　(四)当事人对民事证据规则和法律适用认识错误致使实体权利得不到保护,引发纠纷。司法实践中导致当事人败诉结果的重要原因之一就是对民事证据规则不熟悉,对法律法规的适用理解有偏差。在程序问题上比如原告对己方的举证责任只知“谁主张谁举证”的原则,而不知具体围绕事实应该收集什么证据,认为许多证据应当由法院调查而非自己提供。又如有些当事人不理解法院为何不认定一审中未举证而在二审中举证的证据等等等,造成众多实体上的权利人因诉讼技巧不得要领而败诉。在实体问题上表现为当事人对现行房地产方面的法律法规的条款理解单一化和极端化。如《上海市高院审理公有住房出售纠纷的若干意见》中对九四、九五方案产权证上权利人的不同登记作出不同的规定。在司法实践中,当事人往往对于九五方案中同住人不同为产权人产生误解,认为签订此协议仅代表以购房人名义办理产证,而不是对房屋共用权的放弃,导致事后当事人争议不断,败诉后更是缠诉闹访。
　　三、公房纠纷案件处理应遵循的原则
　　鉴于公房纠纷案件的特殊性,又由于相关立法的相对滞后,使得公房的处理问题缺乏相应的配套法律法规和司法解释作有效的调整,此时,强调司法机关遵循必要的处理原则以正确、合理地解决纠纷,无疑具有非常重要的意义。
　　(一)有利于推动国家城市住房制度改革顺利发展的原则。现行的房改房既区别于原有传统的福利分房,又不同于商品房。因此,对于能促进房改发展的,依据有关的法律法规和政策的精神,就要大胆审理,依法予以保护;凡是妨碍房改深入发展的,不应予以保护。
　　(二)照顾老年人妇女儿童合法权益的原则。根据我国的老年人保护法、婚姻法、妇女权益保障法、未成年人保护法的有关规定,处理离婚案件时,在男女双方同等条件下,应特别保护妇女的权益。涉及房屋及其他财产的分割时,要有利于未成年子女的健康成长,对抚养子女方予以照顾。另外,鉴于房屋权属情况的重要性和老年人的认知能力受限等原因,日起施行的《上海市老年人权益保障条例》第十五条专门规定“房屋土地管理部门或者公安部门的承办员在办理老年人自有的或者承租的住房转移、过户、交换和户口迁入等手续时,应当当面征得老年人同意,并查验老年人签名的书面材料”。
　　(三)尽量维护当事人利益平衡的原则。综合系争房屋的取得、购买、居住等因素,注意查明系争房屋的《住房调配单》的记载情况,注意计算购买系争房屋的出资人和出资份额、享受工龄人以及其工龄折抵房款售价的金额。根据《民法通则》的公平原则,对当事人合法合情合理的主张应当予以支持。
　　(四)方便生活、减少矛盾的原则。住房制度改革的目的是切实解决群众住房困难,满足居民的住房要求。在处理案件时,应对实际需要住房的人予以优先照顾,尽量减少因裁判而导致一方无房居住的情况出现。对住房的分割究竟采用何种方式,应防止因房屋分割给当事人的生活带来不便而增加新的矛盾,甚至导致矛盾的激化
　　四、售后公房所有权纠纷若干问题研究
　　(一)售后公房的法律性质及特点。如前所述,售后公房是指根据国家现行房改政策的有关规定,单位将原公房通过优惠的形式出售给已经承租或使用该公房的职工,职工对其享有部分产权或者全部产权的居住用房。具体而言,售后公房又包括部分产权的公房和全部产权的公房,前者指职工以标准价购买住房,从而取得住房的占有权、使用权和有限的收益权和处分权;后者则指职工以成本价购买住房,拥有房屋的全部产权。依现行的有关规定,售后公房具有以下特点:一是主体的特定性。房改政策明确规定,售房对象是具有城镇常住户口的公有住房的承租人或者同住成年人和符合分配住房条件的职工。一般而言,享有价格优惠的购买人仅限于售房单位的职工包括离、退休职工,非本单位职工无权购买。二是房价的优惠性。亦即房屋的出售价格并未完全体现房屋本身的商品价值,而是具有政策优惠和福利补助的双重属性。不管是标准价还是成本价,均是国家对职工传统工资结构不足。即职工工资不包含住房消费资金的补偿以及住宅供给体系带有全社会成员人人皆有的社会福利性质的体现。除此之外,购房者尚可享受工龄折扣、住房补贴、免缴一定税种等等优惠。三是购房的限定性。公有住房的出售对象是家庭,并以家庭成员同意购房为前提,且每个家庭只能享受一次。上海市《一九九五年出售公有住房方案的实施细则》规定“按成本价购买公有住房,每个职工家庭享受一次”、“职工家庭内有多人的,应协商确定购房人,协商不成的,不办理购房手续”、“其住房可进入房产市场出售、出租和转让,收益归己…该住户今后的自住房应自行解决”。五是产权的制约性。购房者对所购公有住房行使占有、使用、收益和处分权时,受到原产权单位的一定的限制。当然,随着房地产市场的深入发展和物权法的贯彻,此种情形将逐渐取消。
　　(二)公房所有权纠纷的相关处理方法
　　一是实物分割。基于当事人对政府给予的一次性优惠均享的精神,加上当前城市住房供需矛盾比较突出的现实,实物分割法仍有存在的必要性,但其在适用时一般要符合以下条件:第一,房屋本身必须可以实际分割、分室居住,且不会破坏房屋主体的结构或影响其他邻房;第二,不给双方生活带来不便或激化双方本有的矛盾。
　　二是经济补偿。即将房改房确定为一方所有,而由取得房屋产权的一方给予另一方经济补偿。该方法在审判实践中所面临最大的、争议最多的问题是如何确定经济补偿的标准。究竟是依购房者以优惠价交纳的购房款,还是依房屋市场价,或者依中间价、比较价作为补偿标准?司法实践中可以这样操作:第一,如果公房已符合上市交易的条件或已进入房地产交易市场的,可以该房上市交易价来确定给予对方一半价值的经济补偿;第二,对于其他类型的公房,可由房改售房评估机构依据当地政府有关部门公布的同类住房房改出售的成本价或标准价,考虑房屋折旧及调整系数如地段、设施、朝向、层次、装修等因素,以确定房屋价格,再由取得房屋全部或部分产权的一方,按所得房屋产权比例给予对方一半价值的经济补偿。这种作法既有法律和政策的依据,又比较切实可行。
　　三是竞价分割。即由司法机关主持,对双方争执的房屋,通过公开相互竞价的方法,由最高出价方取得房屋产权,另一方得到相应的补偿。采用这种方法应具备比如双方争要房屋的态度坚决;双方相互同意;双方住房、经济条件基本相同等条件;以及不违反“在同等条件下,照顾抚养子女方、妇女方、无过错方”的原则。
　　四是暂时居住。未取得房屋产权的一方在一定的时间里难以找到另外的住处,可以依双方协商或法院的调解或判决,由取得房屋方允许其暂时居住,暂住方在该期限内原则上要交纳与房屋租金相当的使用费及其他必要的费用。
　　(三)按照94方案有权主张产权共有的人,其继承人能否主张继承其共有的份额。如李某去世前立下遗嘱将房屋产权分割妹妹和兄弟继承,其遗嘱中涉及的房屋系售后公房,由姐姐出资购买并登记为产权人,工龄人为李某。后因遗嘱继承产生纠纷,遗嘱继承人妹妹和弟弟将姐姐告上法庭,要求依遗嘱继承李某的遗产。本案的争议焦点是被继承人李某是否系争房屋的共有人。有观点认为,系争房屋是按九四方案购买的,作为购房时原同住人李某有权主张产权共有并经相关部门确认后可成为房屋产权共有人。由于李某生前未就房屋产权向相关部门提出主张,因此无法确认他们为房屋产权人,故李某之继承人不能对此主张权利,遗嘱中所涉该部分内容,依法无效。笔者认为,首先李某应是系争房屋的共有产权人,上海市高级人民法院《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》明确指出,按九四方案购买的房屋,“购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的,可确认房屋产权共有。”其次,司法机关是否确权不是认定共有产权的前提条件。房屋所有权依附于不动产,只要不动产没有灭失,权利人的房屋所有权就不会消灭。从本案看,不是当事人自己的行为导致权利登记的缺失,而是九四方案缺陷本身使得李某的房屋共有权权利登记受到限制,让当事人承担管理机关的过错有失公允。既然李某生前没有放弃房屋共有权,那么,这个权利当然可以由其继承人依法继承,以未经司法机关确权为由否认当事人的系争房屋共有权,实际上是对物权的片面理解。再次,认定权利人生前是否提出主张应当符合其认知能力。被继承人李某病情加重后,曾经向镇人民调解委员会和居委会主张系争房屋的产权共有,也与其生前好友、病友谈及房屋产权纠纷。上述事实已经充分说明李某生前主张过房屋产权。因此本案继承人要求继承系争房屋财产的主张应当受到法律的保护。
　　五、公房使用权纠纷若干问题研究
　　司法实践中,公房的使用权主要表现为居住权,主张居住权的通常为售后公房的同住人和承租公房的同住人。对于何谓居住权,法律没有明确的规定,是司法实践中的疑难案件,而根据已颁布的物权法,物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,物权法对物权的这种定义排除了对他人房屋的居住权,物权法在起草过程中,有专家提出把居住权这种具有物权特征的准物权列入物权法的保护范畴,但是物权法定稿时,删去了草案中该条款。这样就使得居住权在司法实践中,出现审判缺乏法律依据的难题。
　　(一)公房共同居住人的理解与认定。先前的《上海市城镇公有房屋管理条例》对“同住人”问题未作明确规定,上海市房产管理局在关于《&上海市城镇公有房屋管理条例实施细则&有关问题掌握口径》中解释:“同住人”是指本处有常住户口且实际居住三年以上(除特殊情况外)、他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。《上海市房屋租赁条例》多处出现“共同居住人”概念,但对此也没有相应解释,上海市房地资源管理局在《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见(二)》第十二条中解释:“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时,在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人,结婚、出生可以不受上述条件的限制。通过比较,上述两个概念的内涵和外延是不同的。“同住人”除强调要实际居住三年以上外,还要求本处必须有常住户口;而“共同居住人”则主要强调实际居住一年以上,未要求本处或本市有常住户口。为明确在本市无常住户口的公民能否成为本市公有居住房屋的共同居住人问题,上海市高院曾作出批复,即“共同居住人”不受有无本市常住户口的限制。因此,“共同居住人”比“同住人”的范围要来得广,条件低。随着《旧条例》的失效,在处理涉及公有住房居住使用权等纠纷时,不应再适用“同住人”的概念,而应统称为共同居住人。
　　(二)承租权利纠纷的前置程序。
　　公民之间为公房租赁户名的变更、分列租赁户名及公房使用部位等发生纠纷,是否可以直接向人民法院提起诉讼?由于理解不一,现在的做法比较混乱。有的直接予以受理,有的则认为应由出租人作出书面处理意见后,法院才能受理。现行的《上海市房屋租赁条例》规定可以继续履行租赁合同者有多人的,应当协商确定承租人。协商一致的,出租人应当变更承租人;协商不一致的,由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。租赁关系变更后,原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。《租赁条例》明确由出租人确定承租人,对于可以继续履行的租赁合同而言,指定变更承租人既是出租人的权利,也是出租人的义务,出租人应当履行该项职责,承租人取得承租权应当得到出租人的认可或指定。出租人逾期不答复或同住人对出租人的指定不服,同住人方可向人民法院提起诉讼。出租人如果不尽指定之责,则该类纠纷大量涌入法院,无疑会增大法院化解社会矛盾的司法成本。在我国目前公房使用权仍含有延续下来的福利性质状态下,在法规亦有明文规定的基础上,出租人进行指定应当是该类诉讼的前置程序。即使个别情况下出租人指定有困难,其也应当出具书面证明文件,澄明系争房屋相关租赁情况,以及不能指定的理由。当事人经过此前置程序,方能提起诉讼。
　　(三)售后公房转让后,原同住人能否主张居住权。如曹某与杨某、范某财产权属纠纷一案,曹某向杨某购买了其所有的一套售后公房,同时双方约定,杨某应当迁出室内所有人的生活物品,将房屋全部移交曹某。范某系杨某的未形成抚养关系的继母,一直在系争房屋内实际居住,事后也未搬出,导致曹某无法入住。曹金龙遂诉至法院,要求杨某、范某迁出系争房屋。原审法院认为,虽然曹某通过与杨某之间的买卖行为,取得系争房屋产权。但鉴于范某一直居住在系争房屋内,且其户籍也已迁入,故范某在系争房屋内享有合法的居住权。且范桂莲目前无其他房屋可供居住,故目前情况下,判决:杨某应迁出系争房屋;对曹某要求范某迁出的诉讼请求则不予支持。检察机关认为,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中,曹某从原产权人处受让系争房屋并经依法登记,已经取得了不动产所有权,且之上没有法定他物权的限制,曹某应对系争房屋享有完整的占有、使用、收益和处分的权利。物权为绝对支配权,理应具有排除他人干涉的效力,当物权的圆满状态被破坏时,物权人可以基于物权请求权予以恢复。范某的居住权并无法律依据,其居住使用的既成事实及其迁离的实际困难,并不能成为其占有使用他人不动产的合法依据。原审判决对曹某要求范桂莲迁让的诉请不予支持,使曹某依法享有的不动产所有权无法得到保护,系适用法律有误。
　　六、检察机关办理公房纠纷案件的对策
　　妥善处理售后公房纠纷不仅是考量检察机关民事审判监督能力,同时也是构建和谐社会、实现社会公平正义的要求。办理售后公房纠纷申诉案件既要严格地执行法律,又要克服机械办案、就案办案的单纯业务观点。要将相关法律法规和房产政策有机地结合起来,把法律上的可抗性同构建和谐社会的现实需要结合起来。既维护当事人合法权益,又体现公共利益和社会稳定,确保法律效果和社会效果的有机统一。
　　(一)严格依据法律法规、按照办案规则进行审查。办案中应始终站在中立地位去分析、审查办理案件,不能因案件一方当事人不服生效判决来申诉,就先入为主,有意无意地倾斜办案思路,支持申诉人的诉请,从而影响案件的正确妥善处理。对于历史原因造成的财产权属纠纷案件,不仅要严格依照法律规定审查案件,还应走访咨询相关职能部门,加强联系沟通,充分掌握相关单位作出处理决定的法律依据,做到心中有数,并可以与有关部门一起共同做好平纷止争工作,使申诉人充分认识和理解案件处理的依据和理由。在处理婚姻家庭财产权属纠纷案件时,对于当事人证据意识均比较淡薄,双方对所提供证据的证明力大小认识不一的情况,办案中应本着公平、公正的原则,依据事实和证据,结合公序良俗和伦理道德,从保护老人、妇女和儿童合法权益的角度,充分运用法理、情理、事理,全面细致地审查案件,保护当事人的合法权益。
　　(二)积极运用民行检察监督职能,通过多种途径处理纠纷案件。售后公房纠纷申诉案件的办理涉及广大人民群众的切身利益,要从保障公民合法产权、保障公民居住权益的角度出发,对确有错误的案件,除加大抗诉力度外,还可向法院发出检察建议,由法院启动再审程序或者依法采取其他方式予以纠正;对违反合法自愿原则的调解案件,向法院发出检察建议要求其自行纠正;对法院判决无误却由于其他部门的工作瑕疵而缠诉不断的案件,检察机关可以运用检察建议的方式建议其在注重实体处理的同时规范工作程序。
　　(三)妥善做好息诉工作。应当看到,绝大多数的售后公房纠纷案件法院判决基本是正确,也有相当一部分的案件是由于考虑到社会效果或者检法两家对法律认识不同而不予抗诉。因此妥善做好息诉工作就成为民检部门处理售后公房纠纷的工作重心之一,由于涉及到当事人切身重大利益,再加上案件矛盾对社会稳定可能产生的影响,为民检息诉工作带来了难度和挑战。对此,一是将息诉工作落实于办案的各个阶段。对于受理阶段或者立案阶段发生需要息诉的情况,需要分情况、有侧重、有步骤地做息诉工作。主动向当事人宣传讲解检察机关的职责、权限,针对申诉案件的具体情况,结合《办案规则》有关规定,向申诉人阐明不立案或者不提抗的理由,注重息诉的说理性。对于息诉难度较大的案件,制作书面答复函,将检察机关不支持申诉请求的审查意见及相关法律规定予以清楚告知,并详细记录接待申诉人的工作情况,同时抄送控申部门等备案,形成息诉工作的合力。对不予支持的案件,不仅要注重办案的质量,更应做好息诉答复工作,本着动之以情,晓之以理的原则,把法律、法规融入通俗易懂的接待话语中,让案件当事人听清楚、听明白。一定要注重针对申诉人的不同特点,制定相应的息诉答复预案,对高龄申诉人,可采取承办人上门答复;对委托律师申诉的,应加强与律师的联系沟通,尽力达成共识,做好疏导化解工作,从而提高息诉效果。
　　(四)对于历史原因造成的财产权属纠纷案件,不仅要严格依照法律规定审查案件,还应走访咨询相关职能部门,加强联系沟通,充分掌握相关单位作出处理决定的法律依据,做到心中有数,并可以与有关部门一起共同做好平纷止争工作,使申诉人充分认识和理解案件处理的依据和理由。主动加强与法院的沟通协调,建立不同层面的联席研讨制度,不定期就办案中的新情况和法律适用中的新问题进行研讨,及时掌握法院业务信息和审判动态,提高办理新类型、疑难复杂案件的能力,统一执法标准,达成共识,避免出现“同案不同判”的现象。
　　(五)加强各类民事法律法规的学习。当前,各类房产纠纷层出不穷、民事法律关系纷繁复杂,民检干部必须具有娴熟的法律业务知识,才能承担各种疑难复杂案件的审查工作。只有在不断学习、不断提高自身业务水平的基础上,才能更好地履行监督职能。
　　(作者单位:上海市普陀区人民检察院)　
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