1月连发3政策 被低估的广州租赁市场要变天了_网易广州房产频道
1月连发3政策 被低估的广州租赁市场要变天了
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楼盘价格：
1.3万-1.7万
地　址：广州市番禺区钟村街105..
开发商：雄峰集团
开盘时间：
全国楼市正迎来一个新的租赁时代，广州来得尤其迅猛。
7月17日，广州出台租赁16条措施，提出保障租购同权，租房人子女可就近入学；允许商业用房按规定改造成租赁住房等。7月18日，广州入选国家首批住房租赁试点城市。8月14日，广州公布年住宅用地供应计划，未来计划租赁住房15万套！
短短1个月的时间，广州连发3大推动租赁市场的大计划。在限购严控环境下，租购同权、允许商业用房改造租赁住房等利好，令广州商办类产品有了更多的市场发展和想象空间。
万科董事会主席郁亮认为，中国的房地产行业真正到了一个新阶段。在这个新阶段，住宅消费大有可为，租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔，房地产行业面临重新洗牌。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，租赁权益大增对于大城市的租房者来说，无论是经济价值和社会价值角度，都能够看出租房的性价比在提高。此外，租赁权益大增有助于房地产市场的转型，对于很多企业来说，在存量资产的运营中租赁市场是一个较好的介入点。
敲黑板！大佬们的评论总结一句话就是租赁市场大有可为！广州的租赁市场潜力如何？
据阳光家缘网公布的《2017年6月广州房地产运行情况》报告显示，广州11区住宅租金均价，天河区最高，55元/平/月，其次是海珠和越秀，最低的为增城区，仅10元/平/月。
相较于这些区域的房价，天河区一手住宅成交均价为40391元/平，即使增城，均价也已达11759元/平，租金远远被低估。
广州的租赁市场有待开发，一起来关注潜力租赁项目。
雄峰城：千亿南站商圈
@@AUTODEALER="雄峰城"ADDRESS="番禺区钟村街105国道钟村新城区路段西侧" TEL="" EXT="20744" LINKURL="http://xf./gz/BLdC.html"PRICE="13000元/㎡起 "@@
主力户型：36-108平LOFT产品
产品价格：13000元/㎡-17000元/㎡
项目特色：雄峰城毗邻广州南站、长隆旅游资源圈，独享超2亿的高铁和旅游客源。项目交通便捷，20分钟畅连珠江新城、30分钟互联珠三角，地段价值潜力无限。
富力天海湾：雄踞粤港澳大湾区
@@AUTODEALER="富力天海湾"ADDRESS="南沙区南沙街环市大道西工业一路" TEL="" EXT="20630&" LINKURL="http://xf./gz/0SYa.html"PRICE="17000元/㎡"@@
主力户型：40-110㎡单位
产品价格：17000元/㎡ (商办物业价格)
项目特色：富力天海湾临近地铁4号线塘坑站，2017年通车后快捷接驳天河市中心，同时坐享明珠湾立体交通网络，1小时通往珠三角各大城市。
@@AUTODEALER="同创誉城" ADDRESS="广州番禺万博板块兴南大道（国泰路口）" TEL="" EXT="&20893 " LINKURL="http://xf./gz/BRdN.html PRICE="28000元/平"@@
主力户型：46-90㎡高拓空间
产品均价：28000元/平
项目特色：同创誉城地处兴南大道与国泰路交界，属于番禺万博CBD与思科智慧城的交汇处，坐享万博商圈成熟配套的同时，又可以享受思科带来的经济利好，以及整个番禺区的红利辐射。项目主推46-90㎡高拓空间，投资、自住皆宜。
本文来源：网易房产
责任编辑：李碧娇_NO8792
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售楼处电话
当前已有485人参加团购
胡先生:150****0731
邓先生:138****8083
蒋女士:186****7681
陈先生:159****3332
杨先生:134****5158
章先生:159****7226
周先生:138****8967
林女士:136****3668
郑先生:136****9618
谢女士:135****3735
魏女士:138****0324
吴先生:139****9780
韩女士:158****2390
蔡女士:138****2322
魏女士:183****9105
赵先生:139****8548
吴小姐:139****6438
钱先生:139****7316
姚先生:137****6367
黄先生:138****7263
于女士:182****8478
黄先生:136****3612
均价(元/㎡)
周围区域板块参考（近一周）
周边楼盘参考（近一周）
　　南站商圈商业综合体，配套齐全，交通便利，进驻品牌商家众多。
　　建材装饰城，环境可能会比较嘈杂。
楼盘名称当前价格所在区域
120000元/㎡南沙
29800元/㎡带装修从化
312500元/平起南沙
44-4.5万/㎡番禺
5200万/套起
7价格待定南沙
86-10万元/㎡海珠
932000元/㎡黄埔
1018000元/㎡天河
楼盘名称套数当前价格
同价格楼盘
同区域楼盘
楼盘名称楼盘价格
楼盘名称楼盘价格
37000 元/㎡
28000 元/㎡
70000 元/㎡
1300 万元/套
2000 万元/套
30000 元/㎡
地产大佬们普遍表示，今年房地产市场变化过快，调控非常及时，也非常必要。
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吉屋网月覆盖3000万购房人群，中文房产网站排名第4。
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租售同权、共有产权会导致楼市变天？恰恰相反，这是开发商的大机会！
来源：吉屋网 &&发布时间：
前不久，由甩出的“租售同权”瞬间刷爆朋友圈，掀起一股舆论风暴。紧接着，又曝出九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》推进“购租并举”，并选定了12个城市开展住房租赁试点……更早的还有推出全国头个租赁住宅用地。前天，又宣布，允许符合条件的人才以5年前的价格买房；则宣布，北京拟变为房！每次政策出来，就有一群人高呼：楼市要变天了！明源君也认为，确实会变，将来的玩法会跟现在不一样，但不是不少人理解的“死定了”或者“楼市要了”之类的变天。其实，类似的政策是一场城市间新的人口争夺战。对于房企来说，这不仅不是坏事，反而是一个新的机遇。01租售同权、租房落户、共有产权等是一场新的人口争夺战胜利的城市大有可为?租赁市场正在快速崛起。根据链家研究院的数据，未来5~10年，中国租赁市场将进入快速发展阶段，2020年的市场体量约为1.6万亿元，2025年将达到2.9万亿元，2030年有望超过4万亿元。显然，这是一个巨大的市场。一定程度上，7月17号政府在官网上挂出《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》是先下手为强。新政出来后，不少人吐槽大多数人依然享受不到政策的好处，还极有可能推高房租。吐槽当然不无道理，但也凸显了公众的急躁，总希望一个政策就能一劳永逸地解决所有问题，而这显然是不现实的。广州对于租售同权设定了较高的门槛，只有“符合条件的承租人”才能享受到这一权益，社会底层的人确实仍然享受不到好处！但这至少可以在一定程度上解决高素质人才子女上学的问题。更重要的是，广州的这一举措，就像亚马逊热带雨林里那只煽动翅膀的蝴蝶，引发了新一场人口争夺的风暴。紧跟广州新政之后，媒体就曝出九部委推进“购租并举”，并将广州、、、成都等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位！在7月28日出台新政，宣布从今年9月1日起，外地居民只需要满足一定条件，就可以实现租房落户。8月1日，河南住房城乡建设厅印发《关于进一步推进住房租赁试点工作的意见》，要求郑州市完善试点方案并由市人民政府印发后实施。8月3日，成都宣布，租住由政府提供的人才满5年后，可申请按入住时的市场价格购买，购房后5年内不得出售……同日，北京新制定的《共有产权住房管理暂行办法》公开征求意见。简单来说，共有产权就是一套房子，政府和购房人各持有一定比例的产权，购房者只需支付较少的房款，就可以买下一套自住的房屋。……可以预见，未来还会有更多城市会推出此类政策。因为首批确定的租赁试点城市，改革尖兵广东就占了4个，而广东本来就是人口净流入的大省，其他地方不跟进，甚至祭出更有利的武器就会在这场人口争夺战中落后，而落后是要挨打的！02租赁市场的崛起将帮助部分城市储备大量潜在购房者开发商持有优质物业也可以对冲风险?不少人认为，涌入大城市的大量刚需群体为了落户而购房，容易煽动市场情绪，非理性推高房价。北京和成都等的政策，类似于租住并举、错峰出行，可以分流购房人群，抑制买房需求，对高房价是实打实的打击。明源君并不认同这一观点。目前一线城市的房子其实已越发化，非一般的刚需群体所能承受。当前，北上广深的首置年龄都在36岁左右，这意味着一个大学本科毕业生，到一线城市工作，要租十几年房才能买得起房。大举推行住房租赁政策是势在必行的，否则年轻人活都活不起，谈何买房？！至于购房群体，市场永远存在。孙宏斌就说过，M2原来增长13%，现在可能变成12%或者11%，但还是在增长，对开发商没有什么影响。融创做的是高端和改善，如果算老百姓整体的收入房价比，怎么算都买不起房，但你算30%那是买的起的；如果算10%更买的起；如果算5%的话，那他什么房子都买得起！租赁市场需求量集中于一二线城市，而这些地方房价已经高企，开发商的目标客群与租房的客群重合度极小，影响不大。何况，租房终究只是一个过渡，等买得起的时候还是会买（下文会深度剖析），潜在的需求并不会减少，反而会因为租赁市场的崛起，吸引了更多的年轻人进入，储蓄起更大的潜在客群。就租赁市场本身来说，对开发商来说，也未尝不是一个新的蓝海。名列前茅，目前商业和住宅的价格倒挂，让不少开发商苦不堪言，而广州「租售同权」的新政规定商业用房可以改造成租赁房，这样既可以盘活商业用房存量，又可以给租赁市场提供更多房源，一举两得。第2，自去年以来，不少开发商拍了自持用地，其实还没想明白怎么办，但对房企来说，土地是少有，政府推出一块地，你不抢别人也会抢，不拿地就会失去市场。而且，对于实力开发商来说，拿几块自持租赁住宅用地对现金流的影响不大，也不担心经营问题。随着租赁市场的崛起，大城市的租赁市场也会形成层次感，加上政府如此大力度的扶持租赁市场，后续必然会有配套的扶持政策出来，比如减免自持租赁住宅租金税费，甚至会降低租赁住宅用地的地价。今天算不过账来，明天可能就算过来了。这就跟一线城市拿地一样，去年在一线城市拿的地，今年卖，是怎么也算不过账来的，但是这么多开发抢破了头，为啥？赌明天！第三，住宅市场迟早都会见顶，目前的高周转模式也会随之改变，今后无论你是做住宅、商业地产，还是其他，都要放慢脚步，学会从冲刺增量转向挖掘存量，从开发模式转向运营模式，将是未来房企的生存法则——持有一定的经营资产是可以做风险“对冲”的，也可以熨平业绩的波动。郁亮就表示，北上广深等城市，住房租赁市场需求很大，因此万科计划今年将长租公寓做到10万间。此外，龙湖、旭辉等，都宣称未来几年内都要将公寓的规模做到10万间，甚至更多。其他目标小一些的也有两三万套。融信集团执行总裁吴剑告诉明源君，自持也并非全是坏事。也在积极寻找潜在的业绩增长点，持有一些优质的，可以持续产生现金流的物业，可以对冲销售市场波动的风险，增值到一定水平，还可以溢价转让。如果未来政策在资本和税收方面进一步给予支持，会更有前景。融信将在政府政策的要求下，积极探索自持物业的运营模式。另一百强房企总裁则表示，企业要么做大规模，否则不发展，企业的人才就留不住。可是行情不可能一直这么好，因此，自持一些优质的物业，在低谷期，是有助于帮助企业留住优秀员工，助力企业穿越周期的。第四，当前行业集中度跳跃式提升，实力房企还在奋勇冲刺、四处挖人，而大部分的中小房企已经很艰难了。这类企业如果还想在泛地产领域做的话，类似长租公寓这样的存量市场运营，是个机会。最近一两年，已经有不下十位中小房企的高管向明源君表达了此类观点——小房企拿地没有优势，一旦拿错一块地就会陷入万劫不复的深渊，风险越来越大，生存越来越艰难，想在存量市场上找一些机会。而且，明源君也确实见过不少几个从开发商出来做长租公寓，干得不错的。03一线城市限制人口可以吸纳更多人口的二线城市机会更大特使是对中小开发商?除却繁荣租赁市场，助力开发商自持资产运营，这些政策导致的人口战争，对胜利城市增量市场上的开发商也是利好，特别是对二线城市。现实中，租房和购房不可能完全同权，因为像优质的教育资源，哪里都很少有。想要获得此类少有资源，还是得买房。而且，诸如大学毕业生这样的年轻群体，到大城市奋斗若干年之后，有了购买能力，自然而然地会想要买房。推行租赁政策给力的城市，会在未来的人口争夺战中占据优势，而导入的大量人口，就是未来购房群体的巨大蓄水池。以上海为例，其只租不售的租赁用地，基本位于张江、漕河泾、嘉定新城、临港等产业园区集聚地，目的很明确，就是要解决园区内的青年人才的居住问题。可是，一旦这些租房群体有了购买实力，还是会买房，对房价反而有进一步支撑。那为什么说二线城市的机会更多一些呢？首先，一线城市更多的是腾笼换鸟（用高素质人才替换低端人口），二线城市则更有兼收并蓄的巨大空间。根据此前公布的各地十三五规划纲要，到2020年，北上广深分别给自己设定的人口目标是2300万、2500万、1550万、1480万人。如果用这个目标数据减去2016年的常住人口数量，会发现北上广深到2020年的人口增量指标分别是：129万人、85万人、145.65万人、289.16万人，深圳人口增量指标是一线城市较大的。相比之下，二线城市可吸纳人口的空间要大得多。比如武汉，2016年末其常住人口为1076.62万人。而由武汉市发改委委托武汉大学课题组完成的《武汉市人口发展综合设计研究报告》预测，到2020年，武汉人口规模达1300万;2030年达到1700万；到2049年，这一数字会升至2500万！这并非天方夜谭，近年来，武汉的净流入人口快速增长，2015年净流入超230万，同期常住人口与2014年相比，有26.97万的增量。这在政策上也体现得比较明显，相比广州的“租售同权”比，二线城市无锡的租房落户政策显然更给力。因为小孩在大城市入学，落户是关键。广州的“租售同权”避开落户问题谈平等，等于将租房的关在城门外，然后承诺给他们居民的权利。不过，这也是逼不得已，就路径选择而言，中国的“租售同权”在大城市，特别是一线城市推动的难度太大。相比之下，像无锡这样的城市，经济发达，处于高级别城市圈的周边，通过户籍制度的突破，可以在人口争夺战中抢占一定的先机。其次，一线城市的土地资源少有，不少二线城市的土地资源也紧缺，但比一线城市还是好很多，这一点在住宅土地的供应上表现得尤为明显（如下图所示）。这一波都在搞改善，已经收割得差不多了，接下来的机会可能反而是刚需房比较有机会。而一线土地少有，物以稀为贵，已经难以支撑开发商去搞刚需房了。以深圳为例，其今年上半年供应的土地中，没有一块是住宅用地。历年供应的住宅用地也十分有限。较后，对于中小房企来说，二线城市拿地会更容易一些。我国之前的土拍，一般都是“价高者得”，中小房企只要肯出钱，也能分一杯羹。而目前情况下，“限地价+竞自持”、“招标+拍卖”已经在多个一线城市落地，拿地门槛升高，中小房企根本没有资格拿。这样的规则下，中小型房企与巨头PK，必败无疑。非上市房企，50强以后的房企，没有做过装配式、绿色住宅项目的房企，基本都没戏。比如今年上半年，深圳供应的12宗商服地块中，深圳湾超级总部基地的5宗地块对竞买企业的主体资格和土地出让条件均设置了严格要求，针对性强，最终全部底价销售。而剩下的自由竞争的商服地块则由平安、华侨城等大房企拿下。至于旧改，除了在本土有优势的房企，比如深圳的“旧改专家”佳兆业，以及恒大、碧桂园这样的巨头。其他的中小房企也没戏，即便拿到了，拆迁无经验、现金没办法支撑，也是九死一生。相较而言，广大的二线城市，选择更多，竞争稍微没那么激烈，中小房企目前还是有点机会的……
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广州：个人房屋出租不纳税 小心受罚担责
来源： 中国新闻网作者：
现在街道对出租屋管理相当严格，每隔一段时间就会去小区挨家挨户了解房屋居住情况，而且也会向物业管理公司进行了解，所以现在想以“亲戚”名义逃税不是那么容易。
　　家住天河的阿芬投资有一套两房商业公寓，但之后她因为家庭关系，随先生到上海工作，因此就把这个公寓出租了。近期她收到一条短信：根据《广州市个人出租房屋税收管理办法》，出租人未按规定期限缴纳税款的，从滞纳税款之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。阿芬告诉记者，由于她第一个租户要开发票，所以去了街道出租屋管理中心进行登记纳税，有记录在案。后来那个租客退租后，她的房子也空了一段时间。现在她又打算出租，但由于商业公寓的税率比普通住宅又要高些，她就萌生了逃税的念头，“如果到时租客不要求开发票，就算街道上门查，就说是亲戚住是否可以呢？”
　　记者为此咨询了多家中介公司的相关负责人，有负责人表示，现在街道对出租屋管理相当严格，每隔一段时间就会去小区挨家挨户了解房屋居住情况，而且也会向物业管理公司进行了解，所以现在想以“亲戚”名义逃税不是那么容易。即便暂时没有明文规定不纳税会对个人以后的个人信用记录、贷款申请等方面有影响，但如果不备案不纳税不仅有可能会被罚款，而且一旦租客在出租屋从事不法行为，业主也有可能受到波及。
　　租房不缴税，被罚更散财
　　合富置业相关人士表示，据《广州市个人出租房屋税收管理办法》的有关规定，新发生的出租行为，出租人应自发生出租行为之日起20日内，到房屋所在地的代征单位办理出租房屋的申报登记；申报登记后，出租人变更租金或终止租赁行为，应在变更租金或终止租赁行为20日内，到代征单位办理变更登记手续。个人出租房屋的税收按月缴纳，并于月终后10日内申报纳税。出租人未按照规定的期限办理纳税申报的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。出租人未按照规定期限缴纳税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。
　　满堂红市场部研究员刘镜棠表示，街道出租屋管理中心会对辖区内的出租屋进行排查，而该业主曾在出租屋管理中心备案，被排查的可能性更大，业主谎报出租屋情况有可能会被查出。而如果被查出为谎报，后果将会较为严重，根据《广州市个人出租房屋税收管理办法》第二十一条至二十四条规定，出租人取得租金收入，但以借给亲属、朋友使用等名义而不申报纳税或进行虚假纳税申报，导致少缴或未缴税款的，是偷税。对出租人偷税的，按由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金（滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五），并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。而对于个人信用记录、贷款行为、社保、医保方面则没有明确的关系。
　　税率高 “包租婆”缴税没动力
　　记者了解到，从2008年开始，广州市已停止收取房屋租赁登记费，而个人房屋租赁税收也在近年有所下调，月租1000元以下的，综合征收率为4%，月租元的，综合征收率为4.7%，月租元的综合征收率为6.7%，20000元以上的综合征收率为8.38%。但是，由于性质不同，公寓的征收税率也要高一些。中原地产大沙头三马路分行营业经理叶景生介绍，公寓的税率比住宅要高2%。也就是说，租金在1000元以下的，公寓税率为6%，租金在元的，税率为6.7%，以此类推。所以公寓业主对纳税的动力恐怕会更加欠缺。
　　税费最终恐会转嫁到租客
　　对于具体税率，阿芬也对记者表示，由于第一个租客要开发票，所以自己承受了税金，她也不知道自己单位的具体税率。满堂红刘镜棠表示，该部分税费是否最终会转嫁至租客身上要根据市场需求而定，如租赁需求十分旺盛，该部分税费会被转嫁至租客身上，如租赁需求较弱则业主自己缴付的可能性相对较大。
　　刘镜棠建议，业主应如实按时申报并交纳相关税费，而由于出租税费征收基本上以1000元及2000元作为征收率上升临界点，如租金略高于临界点，业主可以适当降低租金，从而降低税费缴纳金额或可重点考虑将物业出租给企、事业单位，单位租房一般均需要发票进行计算成本的且单位对租金要求较为宽松，业主既无须承担偷税的风险，亦不会造成实际租金收入骤减的情况。
责任编辑： 林双英
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为进一步推动广东省大学生深入学习《习近平总书记系列重要讲话读本》（2016年版），增强中国特色社会主义的道路自信、理论自信、制度自信，为实现中华民族伟大复兴的"中国梦"贡献智慧和力量，广东省委宣传部、南方网决定在全省普通高等学校大学生中开展"党中央治国理政新理念新思想新战略知识竞赛"活动。