在日本买房，但没有永驻，如何长时间居住？ - 知乎204被浏览52359分享邀请回答5244 条评论分享收藏感谢收起611 条评论分享收藏感谢收起查看更多回答如果知道这条法案，就没有外国人在日本买房子了.....-人在日本-小吉网-小春网-日本华人网-日本论坛
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如果知道这条法案，就没有外国人在日本买房子了.....
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本帖最后由 桔子哥哥 于
12:20 编辑
几年前房产投资热从中国烧到了日本，大量的海外华人在日本都有投资。但是很多人对日本并不了解，甚至是在日本生活多年的老一辈华人对于一些不遇到的领域也是不了解的。今天我来说一件华人买房子的故事。
最近很多不动产都在中国各个大城市做一些房产投资说明会，都是针对中高阶层海外投资群体。当然，即使客户再有钱，房子也不能像买白菜，看看颜色好就买了。真实投资前肯定会咨询很多，常理之中的问题，一定会问在日本买房子有什么税？
大多数的不动产会这样回答：
“有印花税、所有权登记税、固定资产税、都市计划税，不动产取得税”
少部分更专业的人会这样回答：
“固定资产税＝固定资产评价额×1.4％（土地和建筑物分开计算），固定资产税评价额由政府部门每三年进行一次评定，是决定固定资产税的重要因素。政府地价公示价格的70%就等于固定资产税评价额，这个评价额和实际上房产贩卖价格并没有直接的关系。
　　日本是地震多发国家，如需对老旧房屋进行抗震翻建和改造，依据不同的条件，可获取1-3年不等的固定资产税和城市规划税的减免；再比如，如果对房屋进行节能改造，可依据条件享受1/3的固定资产税减免；65岁以上或者残疾人需要对房屋进行无障碍通道改建的，100平方米以内的房屋可以享受减免1/3的固定资产税。”
极少部分很专业的人会这样回答：
税金包括：。。。。。。
每一种税金都是什么，计算方式，节税方法：。。。。。。。
赠与税，相继税都是什么，节税方法：。。。。。
不动产取得税的年间税率区分，节税方法：。。。。。
“。。。”的部分省略几万字。
以上都是基本问题，继续聊的话开始是核心点：
海外购房者50%以上并非自住，而是用于投资。既然是投资，那么投资回报率一定是大家看中的。正常情况，不动产会社对于投资的对比根据是中国的银行存储利息或者中国等价金额的投资产品来对比。
计算方式往往以“利回り” ，不动产一般会给房东算这样一笔账，2000万买的房子，租10万。表面利回り就在5%以上。除去修缮基金和管理费到手金额还有个几十万，即使再给不动产管理会社5%的管理费，到手还有几十万，和中国的投资来比较算是不错的投资方式。
目前聊到这里，没毛病！
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问题产生了！不仅仅一个人有这样一个质疑，国内很多在日本有房产的人都开始遇到这样的问题了。其实不是不动产没有解释清楚，他们的确解释清了所有关于房产的相关税金，但是个人所得税这个事情，原本就不是他们的专业领域。
来解释一下到底怎么回事：
来看一下法案：
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非居住者や外国法人（以下「非居住者等」といいます。）から日本国内にある不動産を賃借して、日本国内で賃借料を支払う者は、非居住者等に対して賃借料を支払う際に、20.42％の税率で、所得税及び復興特別所得税を源泉徴収しなければなりません。
 ここでの国内源泉所得の対象となる「不動産の賃貸料」の範囲は、次のとおりです。
国内にある不動産、不動産の上に存する権利の貸付けによる対価
採石法の規定による採石権の貸付けの対価
鉱業法の規定による租鉱権の設定による対価
居住者又は内国法人に対する船舶若しくは航空機の貸付けの対価
 なお、個人の方が自己又はその親族の居住の用に供するために、非居住者等から不動産を借り受けている場合には、その個人の方は、賃借料支払の際源泉徴収をしなくてもよいことになっています。
在海外的投资人，在日本税法中被认定为“ 非居住者” ，非居住者拥有的不动产，在租给会社的时候，会社应该有义务去代缴源泉税，而且税率是20.42%。
举个例子：
一位上海的朋友，在日本买了一处房产，以事务所的名义给了在日本的一家会社。房租是10万日元。 他认为能收到的租金是10万，其实不是的，那家公司付款的时候应该是付79,580日元给房东，付20,420日元给税务署。
所以很多人只收到了预想房租的80%的时候，都会觉得是被骗了。
我还想到了另外一个朋友的案例：
当事人花了3000万买了一处房子，给自己在的子女住，自己的想法是这样的：
如果子，孩子每年的房费就要100万，大学4年就是400万。
自己买一套房子给他住，毕业以后原价卖了就相当于省了400万。
想法不错，没毛病！
但是，她在4年后把房子卖的时候，不动产叫她交了10.21％的税金，下子就亏了300多万。
因为她的买家是法人，所以不动产直接把税金扣掉了。
这条法案是这样的：
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非居住者や外国法人（以下「非居住者等」といいます。）から日本国内にある土地等を購入して、その譲渡対価を国内で支払う者は、非居住者等に対して対価を支払う際に、10.21％の税率で、所得税及び復興特別所得税を源泉徴収しなければなりません。
 ここでの源泉徴収の対象となる「土地等」の範囲には、土地又は土地の上に存する権利、建物及びその付属設備、構築物が含まれます。
 源泉徴収義務者には「土地等の譲渡対価の支払をする者」のすべてが含まれていることから、給与の支払者であるかどうかは問わず、一般のサラリーマンなども非居住者等に対して土地等の譲渡対価を支払った場合には、原則として源泉徴収義務者になります。
 なお、個人の方が自己又はその親族の居住の用に供するために、非居住者等から土地等を購入した場合であって、その土地等の譲渡対価が1億円以下である場合には、その個人の方は、支払の際源泉徴収をしなくてもよいことになっています。
非居住者拥有的不动产，在卖给会社的情况下，会发生买卖契约书上面金额的10.21％源泉税，并且公司有义务代缴。
很多人知道这个消息的时候都觉得当时买房子时不动产没說这些，这点我也要为不动产說句话，非居住者的税金问题本身就不属于他们学习的问题。非常有经验的不动产或专门做非居住者买卖的不动产资深人员才能了解到这一点。非居住者税收问题很多，我只是回想了一下最近遇到的咨询，发现这两点未来会发生很多问题，特意拿出来写了一下。
如果看到这篇文章的人正在从事不动产工作，也不需要担心看到这篇文章的海外投资人不再买房子了，毕竟利润差还是有的。掌握好法案中的条款，能减少很多问题。给客人解释出最深层的税金，一方面说明你的专业，一方面防止以后和客人出现纠纷。
在此也提醒会社的社长们，如果未来会社租房子的时候遇到了海外的房东，至少在源泉税要注意一下。
最后，针对今天的非居住者问题，发几个重要的干货
1.& &非居住者在税法的定义上可不仅仅是海外的投资人，永住长期回国，日籍长期在海外等等，都是非居住者。
原文：＃我が国の所得税法では、「居住者」とは、国内に「住所」を有し、又は、現在まで引き続き1年以上「居所」を有する個人をいい、「居住者」以外の個人を「非居住者」と規定しています。
2.& &&&非居住者不仅仅是在不动产上税金高，几乎70%以上的收入活动都是20.42%的税率
3.& & 不是租或卖给法人交税，正常情况不动产租给居住为目的收入也是要报税的
4.& &非居住者最好在日本委派“納税管理人”　不是随便口头说的，要向税务署递交「所得税の納税管理人の届出書」
5.& & 税金可不可以减轻和减免？ 可以的，有一个条约叫 “ 租税条约” ，不过具体的手法和证明可没那么简单
6.& & 国外法人直接被认定为非居住者
转发：赤岩说
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这信息不错！谢楼主
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说得有道理的！
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楼主说得对，但是还有把这些税金要回来的方法哦（原标题：中国人在日本买房前期常见的10个问题）
中国富裕层正在日本掀起一股“购房热”。那么，中国人在日本进行房地产投资前回关注一些什么呢？在这里居外为大家整理了一些关于中国人在日本买房前回资讯的10个问题，仅供大家参考。 日本房产点击查看更多日本房源1.日本买房可取得日本籍吗?以投资经营方式的话，是可以的！有两种方法，一种是以现物出资，看是以物件或现金来设立公司，另一种则是以公司型态取得，也就是成立法人，由股权人身分去做申请。关于详情细节还是要选择专业的东京不动产专家，为您的需求做最完善规划，让您的资金规画做最安全的投资收益。2.日本买房议价空间有多少？东京不动产买卖制度相当完善，价格也相当透明化，不会有漫天开价的混乱状况，对中国人来说，买房子很习惯先从８折开始杀价，但这一招在日本买不动产不仅不管用，还会造成中国人在日本房屋市场的信誉，所以现况许多物件他们宁可等日本人来买也不愿卖我们外国人。日本人因为民族性使然，不习惯将价格提高让人来议价，因此投资东京不动产，首先应以投资金额扣除所有费用后，去试算出投报率，再考虑能否接受这样的投报，而非一昧杀价。3.购买了日本的土地或者房屋以后,是否能得到居住权或者方便的签证?在入境资格上是否有什麽便利?日本是一个限制移民的国家，包括投资移民，对外国人的长期居住多持保守政策。为吸引各国富人消费，于 2015年4月实行新的观光促进计划， 60岁以上夫妇、拥有3000万円日币资产的外籍人士，在日本最长居留时间，由每次90天延长到1年，以方便没有永久居留权的外国人，在日本长期逗留。新制度适用与日本签署免签协定的66个国家及地区，将允许配偶陪同，但为了防止非法打工，子女不得一同滞留。日本目前仍存在要求下调年龄限制的声音，在之后会持续进行商讨。4.日本地震房地产怕不怕?日本为岛国，所以皆有地震。地震是房东的天敌，但地震之后所酿成的火灾才是最可怕的(因天然瓦斯管破裂，造成火灾)。关于这点东京不动产会为你筛选实施“新耐震基准”后所建设的物件外，以RC或SRC为主流，并搜寻不会有土壤液化的安全区域物件，并且提供你地震险的相关资讯。(其费用约5年1万多日币)5.为何买新不如买旧?在日本买房，如果是站在出租的角度，旧的房子房价较低，但因为出租的租金没有比新屋低，相对的租金投报率就高许多。其实买旧一点的东京不动产物件，反而有好处，一般住宅用大楼的耐用年数约为60年，实际效用年限为47年左右，所以房龄久的房子，可能会面临重建的可能，建筑费用就是从我们每月所缴纳的修缮基金提拨，不足的部分再由持有户数的屋主去做分担，因此您可重获一间全新的房屋，这时您要卖出或出租都会价格更高，获利更多。6.日本购屋该挑哪一些区域？在投入日本房地产之前，务必先调整好心态，用日本人的居住需求来挑选物件，而不是用投资的角度出发，因为我们的租客是日本人，当然要以日本人的生活习性及逻辑去做考量。日本人其实并非一定要住在东京山手线内的不动产都心地带，他们反而偏好都心附近具备闹中取静、交通方便的地点。世田谷区、用贺、自由之丘、三轩茶屋、二子玉川、三鹰、吉祥寺、荻漥、是日本人气的居住区域外，北区的王子、赤羽，及中野区皆为东京不动产新兴都会区发展的好据点。7.为何东京不动产租不如买?东京地小人多，一般上班族租的东京不动产套房，几乎都不会超过10坪，一般以4、5平米居多，不过麻雀虽小五脏具全，这样的套房，只要40万人民币就能到日本买得到房，对多数中国投资客来说，投资东京不动产的确门槛不高，加上有打算游学或留学者，我们建议租不如买，白白付别人房租，还不如成为自己的房租收入，将来学成归国后还可继续收租。 日本房产点击查看更多日本房源8.日本房地产有履约保证吗?在日本一般房地产买卖因交易流程及付款方式与中国不太相同，分为两次付款，一次为订金，一次为尾款。房款汇入时会有代书做监控，等同于民间公证人，此时可拿到代管証明书。且有国土交通大臣指定的“财团法人东日本不动产流通机构”从中做保障，本身已具有相当的交易保障，故在日本一般房地产成屋的交易并没有“履约保证“。9.为何在日本买房出租房屋安全可靠；收租会持续吗?日本租屋契约，不仅要有连带保证人，而且不能租超过月薪资一半的物件；假若是学生的话，父母亲则为连带保证人。因为条件严苛，所以对于房东有相当的保障。假若想要保持一定的房租收入，可与转租公司签租金保证契约(他们等于二房东)，届时就不用担心中断租金收入了。10.日本人租约习惯日本还有很重要的租屋习惯，就是他们喜欢一次签长期的租约，对房东来说很有保障，因为日本是个不爱搬家的民族，一来房客必须支付房东押金，部分还有礼金给房东，一次租屋时就须支付庞大的金额。退租时又需将房屋归复原状，这些费用会从房客的押金中扣抵一部分，扣除这些零零总总的开支，房客最后拿回的押金所剩无几，算一算，在日本搬家及租屋的开支真的很大，因此房客对屋况的维护也令人放心。所以像小套房、办公室等小型物件，一般东京不动产基本的合约是一次签两年，大型物件像是店铺的租约较长，为了避免房客被房东无预警赶走，导致生意损失，租约通常都是５年起跳。近年来，大家不断在媒体上看到中国游客在日本“爆买”的报道，抢马桶盖、抢电饭煲、抢保健品，各类日本优质产品都成为了中国买家抢购的对象。事实上，随着2020日本东京奥运会的临近，处于对日本房产投资价值的追逐，中国买家在日本的抢购清单又多了一项——日本房产！日，全球领先中文海外房产平台居外网宣布与日本最大的房地产门户网站SUUMO建立合作，共同为中国买家提供更多、更丰富的日本房源。今后，国内买家不出国门，也能在居外网上看到海量的日本房源了！延伸阅读：为什么近年在日投资房产如此火热本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
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