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中海被指&合同欺诈& 楼市回暖&跑步入市&谨防陷阱
中海被指&合同欺诈& 楼市回暖&跑步入市&谨防陷阱中海地产(中海九号公馆 中海尚湖世家)
在沪被指“合同欺诈” 三金纠纷无证售房二手猫腻等问题再现
近日，有媒体报道，一温州籍购房者斥资6465万元购买了中海地产在沪项目中海瀛台二期的四栋共10套商铺后，却发现本承诺可用于餐饮用途的商铺居然没有铺设煤气管道。
记者联系上这位温州籍购房者，他有些无奈地表示：“之前一期的商铺我们也买了，不是做餐饮用途，但煤气也铺到了门口。所以这次他们承诺了硬件条件可以满足餐饮用途，我们收房的时候就没想到专门去看一下这方面。”
由于房地产市场回暖明显，购房者入市增加，购房纠纷开始呈现增多的态势。多位专业房地产律师告诉记者，在购买房屋这种“大件”时，切忌想当然，一定要全面了解交易方和房屋本身情况，以免日后产生难以预料的纠纷。
文/记者李媛、潘彧
案例一：“诚意金”变“定金”引发退款纠纷
杨先生与朋友于8月份到位于南路的“某国际饰品城”看商铺，商铺开发商为广州某投资咨询有限公司。杨先生看中了一套售价约20万元的商铺，按开发商要求必须当天签订《定购书》并支付“诚意金”4万元才可享受优惠价，开发商介绍说如果签订正式购房合同前不买了则退回全款。由于杨先生当天无法拿出那么多现金，因此在匆忙之中未详细看就签订了《定购书》，同时先支付了2万元的“诚意金”，待第二天签订正式合同时再补齐，开发商开具了2万元的收款收据。
第二天，杨先生决定不购买该物业并要求开发商退还已支付的“诚意金”，但遭开发商拒绝。开发商告知杨先生《定购书》中约定的是定金，而不是诚意金。杨先生最后通过向消协投诉、协调等方式取回所交的2万元。
律师分析：
胜伦律师事务所王欣亮律师分析称，定金指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。
诚意金，即意向金，在中介与买房和卖房双方签订的合同中多有体现，法律上并没有诚意金之说。
此案中，开发商口头上说是“诚意金”，实际上却是以“定金”来约定。从法律上来说，杨先生签订《定购书》和支付定金后却决定不购买属违约行为，开发商按约定有权没收定金。但从杨先生介绍的情况来看，杨先生实际上只是意向性购买。开发商从头到尾都是说诚意金，而不是定金，在签合同时也未尽到解释的义务，从某种程度上来说，开发商带有一定的欺骗性。
消费者应保留购房时开发商提供的材料，尤其是签订定购书、认购书，应慎重对待。
案例二：未取得预售许可证便下定金购房
陈先生于7月中旬在南沙某楼盘交了2万元，但是收据上写着“会员费”。后来在8月25日开盘选房时，将2万元“会员费”的收据转成“定金”收据，并签了认购书。但由于当时该楼盘的预售许可证8月28日才下发，因此“定金”收据的时间为8月29日。
陈先生称，在自己签署的认购书上看到有一个说明为“贷款申请未获银行批准的，认购方须在出售方要求的期限内付清全部剩余楼款”。他要求在《购房合同书》的条款中加多一条：如按揭未成功，如数退还客户首期。但出卖方不同意。同时，陈先生认为该楼盘尚未取得预售证便开始售卖，购房合同无效。“所以我们以此要求退定金”。
律师分析：
广东环球经纬律师事务所何荣新律师表示，由于签订的条款上是“定金”条款，法律上适用于定金罚则，开发商按约定有权没收定金。但如果是由于双方在签约时对于关键条款达不成一致，比如案例中对于贷款未果后到底是补差价还是退款有异议，因此不能认为买方违约。倾向于定金应该退还。
同时，出卖人未取得商品房预售许可证明，商品房预售合同应认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的可认定有效。但开发商涉及违规操作，如在买家提出异议前出卖人仍未取得预售许可证，则可认为合同无效。
案例三：了解售房者也要了解实际居住人
吴某购买了杨某的一套房屋，办完过户手续后发现，实际居住该房屋的杨某儿子一家困难，无力搬走。法院经审理认为，吴某在购房前已经知道杨某儿子居住的事实，可视为其自愿承受了所有权分离的状态；在保护吴某权利的同时，应保护杨某儿子一家的基本生存权。
法院最后判决，驳回吴某要求杨某儿子一家迁出的诉讼请求，同时判令杨某儿子每月向吴某支付房屋使用费。
律师解读：
北京盈科（上海）律师事务所、律师郭韧提醒，第一，应尽可能了解房屋的居住情况，了解实际居住人对于房屋交易的意见。第二，约定售房者的违约责任。第三，可约定合同解除权。第四，购房者可在进行交易前先搬进所购的房屋住一段时间，以租赁的方式结算，如果这段时间内未出现使用权争议，购房者即可付清房款，并办理房屋的过户手续。
案例四：“一房二卖”购房人接招
石某付清120万元房款后，向李某购得一套商品房，但李某不予配合，房子的产权过户手续迟迟未能办理。随后，石某被汪某告上法庭，汪某称自己通过某房产中介公司以150万元的价格购买了石某原先购买的房屋，并已办妥产权过户手续，成为该房屋的合法所有权人，因此要求石某停止侵权，立即迁出房屋。石某认为这是汪某与李某恶意串通，于是通过法律途径与之对抗。
法院审理认为，汪某并非善意第三人，其与李某之间属恶意串通，因此签订的买卖合同应属无效。
律师解读：
北京盈科（上海）律师事务所合伙人、律师郭韧告诉记者，依据相关法律，房屋出卖人在产权未过户给购房人的情况下再将房屋出售给第三人，并将产权过户至第三人名下的，即由第三人获得房屋的所有权，购房人无法获得房屋的所有权，只能要求出卖人承担其他违约责任。但在本案中，通过第二份买卖合同中存在的诸多疑点和不合理之处，可以推定汪某是恶意第三人，其利益无法获得法律的保护，应当宣告无效。
分清“定金”“订金”
“意向金”的性质和作用
北京盈科（上海）律师事务所合伙人、律师郭韧告诉记者，在很多情况下，合同双方因法律知识的欠缺往往混淆“定金”“订金” “意向金”的性质和作用。
郭韧介绍，根据我国《担保法》和《合同法》的有关规定，定金是一方当事人向另一方当事人支付一定的金钱作为债权的担保，具有以下特点：1.定金必须以书面方式约定；2.定金数额不超过合同标的额的20%；3.定金自一方向另一方实际交付时生效；4.定金罚则的适用：给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金；5.债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
郭韧提醒，大多数中介公司操作定金合同时，将买家支付的定金放在中介公司的账户上，不给房东。但实际上，这一损害了买家的利益。根据我国法律规定，定金合同自定金交付之日起生效，如定金没有交付给房东，买家无法提供由房东亲笔签署的定金收据，则定金没有交付，定金合同无效。
“另外，有时买房人为了保障自己的利益害怕房东反悔，就抬高自己支付的定金数额。但根据我国合同法中的相关规定，定金数额不得超过总标的的20%，超过总房价20%部分无效，适用定金罚则时只能就20%部分适用，超过部分不适用定金罚则。”郭韧表示。
对于订金和意向金，一般认为，两者均属于预先支付的款项，合同成立后充抵价款，合同不成立时则应当返还，因而不存在制裁违约行为的问题，对合同没有担保作用，不能适用“定金罚则”。
与此同时，郭韧提醒购房者，如果购买意向书中有意向金可转为定金的条款，应要求中介公司直接约见房屋的出售方，或者对“意向金转定金”的条件和时机作更为详尽的约定。
（广州日报）
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市工商局提醒消费者“双十一”理性购物
从10月下旬起，各大网络商家火热打响了“双十一”预售战，不少商家推出支付定金超额抵用现金的优惠活动，抛出“实付低过双十一”的诱饵。市工商局提醒，消费者要擦亮眼睛，警惕低价陷阱，不要被所谓的低折扣迷惑。
定金单款专用退货不退定
自称是网购一族的市民冯女士告诉记者，10月21日以来，她的手机收到了不少网络商家发来的“双十一”预售短信，网商声称支付定金可双倍抵现，并强调支付定金购物金额将低于“双十一”。和冯女士一样，不少有过网购经历的市民近期都收到了网络商家的“双十一”预售消息，多数商家表示支付定金可超额抵用现金。
记者就定金抵现活动询问了一品牌鞋店网络商家。该商家表示，定金抵现为单款专用，仅能换码数，不支持换款式，如果款式不合适或者拍错款式需退款，定金将不予退还。
对此，市工商局网监科有关负责人提醒，不少商家会以交定金可抵用双倍金额的方式吸引消费者提前交纳定金，但消费者交纳定金前要货比三家，看清预售规则，一般预售规则要自己点击才能显示,了解退货时定金是否退还、尾款支付时限和“七天无理由退货”等，以免带来不必要的损失。
“双十一”购物不一定实惠
市民何小姐坦言，这两年对网络商家“双十一”促销活动没有以前那么期待与关注，因为“双十一”期间所购商品并非真的便宜，有的商品质量并不令人满意。
市民刘小姐对此也深有体会。前两年她在网上购买了某品牌的羽绒服，原价990元，“双十一”售价为760元，收到货后却发现羽绒服做工较差，觉得货不对板。刘小姐与商家协商不了，最后退货时只能自己支付了运费。刘小姐提到，不少商品“双十一”的销售价格明显高于平时价格，网页上却打着“全年最低”的幌子。
市工商局网监科有关负责人表示，部分网络商家会抬高商品原价然后再打折，诱导消费者购买，有些商品打完折后甚至比活动前价格还要高。因此，消费者一定要擦亮眼睛，警惕低价陷阱，提前记录价格进行对比，不要轻易被所谓的低折扣迷惑，防止上当受骗。
不盲目网购注意保留证据
根据往年消费者“双十一”网购投诉热点问题，市工商局网监科有关负责人提醒，消费者购物时不要急于拍下，应先仔细查阅商品描述和图片，并对商品的性能、质量、型号、数量等信息进行详细了解，并参考其他消费者的购物点评，做到理性消费。
同时，市民最好选择正规的购物网站购物，不要随意点击网页和短信中的链接，轻易将个人敏感信息提供他人。尽量选择货到付款或通过第三方交易平台和支付平台进行结算，避免直接汇钱给对方。在快递送货到家时，首先验货，查验货物包装是否完好、物品是否损坏、数量是否齐全再进行签收。同时，要综合考虑自己所购物品的急需程度、新鲜度、储存条件，是否会受到物流延误配送的影响。
该负责人指出，消费者网购时可通过电脑或手机截图、转存、电子摄录以及纸质打印等方式，保存好交易过程的电子证据，并索取有效购物凭证或发票，以备发生消费纠纷时进行消费维权。如遇消费纠纷，消费者应先及时与商家沟通协商，协商不成，可向12345投诉举报平台或工商部门投诉。如遇到网络诈骗，应及时向公安部门报案，运用相关法律法规保护自身的合法权益。大家都在搜：
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急急：二手房买卖&订&金能退吗？
我是帮我爸卖的房子，交订金那天，我是想着直接签订买卖合同的，可是对方有事，说先给2000订金这房子不要卖了，我给对方打了个收条（内容是：今收到位于****位置房屋出售“订”金2000元整，该房屋的总价是370000元整，有关房屋的一切过户费用都有买房人**承担，收到订金之日起7天内，双方签订正式买卖合同，以正式合同为准。）现...
我是帮我爸卖的房子，交订金那天，我是想着直接签订买卖合同的，可是对方有事，说先给2000订金这房子不要卖了，我给对方打了个收条（内容是：今收到位于****位置房屋出售“订”金2000元整，该房屋的总价是370000元整，有关房屋的一切过户费用都有买房人**承担，收到订金之日起7天内，双方签订正式买卖合同，以正式合同为准。）现在对方反悔不想要房子了，订金需要给退吗？
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一般是不退的，要是是新开盘的房子都不退定金的，几万几万的只能扔了
不知道下面这条知识能否帮助到您
二手房的交易持续时间相对较长,从签订买卖合同到拿到新的房产证,大约需要一个多月。同时,二手房交易涉及环节多,隐含着各种交易风险。业内人士表示,二手房交易环节大概存在以下六个方面的风险隐患,买卖双方需加强警惕,交易风险才可防可控。
二手房买卖猫腻多 六大&隐患&需警惕
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违法信息举报邮箱：网店“双十一”预售商品不能退？ “坑人”！
“终于不用在‘双十一’那天熬夜抢购了，交几十元定金就可以。但是，付款时却必须要同意定金不退，让人很不理解。”网购达人赵小姐说。 “双十一”临近，但电商大促的硝烟已经燃起，各种商品齐刷刷地开启了预售模式。网购族也已摩拳擦掌，准备开始“血拼”。虽然预售商品的价格优惠，预付的定金还能翻倍使用，但不少商家却制定了有些“坑人”的预售规则：定金恕不退还、预售商品不支持7天无理由退货等。问题：先付定金等半个月后才发货“这几天沈阳天气凉了，想买件皮夹克，正好赶上了网店预售，现在付了定金，还得等着‘双十一’以后再发货。”沈阳市民张女士说，自己看中的这款皮夹克，从现在到“双十一”前都是只收定金无法购买。“到‘双十一’付尾款，11月20日前发货，那时天气太冷，我的皮夹克肯定穿不上了。”随后，沈阳晚报、沈阳网记者浏览了一些“双十一”预售商品，确实无法直接购买。只能在11月11日当天支付尾款后发货，发货的时间按照先后购买顺序，在11月20日前发货完毕。不仅购买服装遇到类似情况，市民陈先生上网为父母买台取暖器，结账时却发现是预售。“‘双十一’的优惠价格虽然挺吸引人的，但现在下单20多天后才能收到货，这样的预售有什么意义?”质疑：定金交后不退买了不能退换事实上，除了参与预售的产品不能立即发货，网店预售商品“不退还定金”和不享受“新消法”规定的“7日无理由退货”等也让很多市民感觉有些霸王条款。
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[责任编辑：wygraceyang]
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