国有房地产开发企业的五大问题
您目前的位置:
国有房地产开发企业的五大问题
长沙房地产信息网
　　国有经济成分在较长时期内将仍然在房地产行业中占有重要地位并发挥重要作用。虽然房地产开发业是竞争性行业，但这并不意味着国有经济将在房地产开发行业中全部退出。房地产开发投入资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题，国有经济在较长时期中占有重要地位对维护房地产市场健康发展乃至整个社会的稳定都有着重要意义。国有资产作为房地产开发投资的一部分完全可以注入大型企业集团之中，成为多元投资主体之一，参与资本运营，促进房地产业和整个国民经济的发展。所以，研究国有房地产开发企业改革与发展中目前所存在的问题和困难非常必要、同时也非常迫切。
　　国有房地产开发企业存在的五大问题
　　问题1行政干预过多，自主经营不够
　　上海国有房地产开发企业大部分是早期成立，虽经政企分开，但官办模式远未真正改变。
　　首先，从人事任命看。行政主管部门仍掌握和操纵着企业经营管理者的实际任命权。85％的国有房地产开发企业的总经理是上级组织部门委派的，董事长提名、董事会讨论不过是一个形式。国有房地产开发企业并未拥有自身控制的用人自主权，总经理无组阁权，对自己的副手无法选择，26％的副总经理没有经过总经理的提名或推荐。而调查统计显示上海民营房地产开发企业100％的副总经理是由总经理提名或推荐的，且民营企业高层领导可以直接从社会企业家市场招聘。
　　而且由于公司董事大多由行政部门安排，导致董事会形同虚设，据问卷调查只有20％的国有企业董事会制度是健全的，而民营企业中43％董事会是健全的。
　　对于公司的普通员工的聘用，虽然大多数国有开发企业都实行了劳动合同制，但只有15％的企业用人机制完全自主。由于一些国有房地产开发业相当一部分管理人员原来是从行政机关转制过来的，其中有一家企业&42％的职工是政府部门干部的家属和亲戚&，职工只能进不能出，表面上实行的是劳动合同制，但&稳定第一&，裁不掉人。由此引起的员工整体素质尚待提高的问题也比较明显，且年龄偏大。其次，国有房地产开发企业经营活动中行政干预影响较多，制约了企业向市场化、规范化的发展。政府还经常将市政道路居民拆迁、安置任务全部交给国有房产公司，这样就把动拆迁中经常出现的复杂矛盾和费用的不确定性转嫁给了企业，为政府承担了过多的社会责任，这对国有房地产企业来说是不公平的。
　　问题2企业资金非常短缺，资产负债率居高不下
　　由于国有房地产开发企业在经营中长期承担着众多的社会责任，如为困难户提供解困住房、旧区改造、市政建设等，本身在经营中积累很少，自身包袱又重，企业可支配的资金少。而且由于近几年房地产业不景气，空置的物业沉淀了企业大量的资金，造成了企业的资金紧张。国有房地产企业的资产负债率大部分在80％以上、有一部分企业高达90％以上。
　　而且，国有房地产开发企业资金来源单一，基本依靠银行贷款和自有资金运作，缺乏必要的融资手段。调查统计显示，1998年国有房地产开发企业资金来源的结构为：国家预算内资金比例4．5％，国内贷款比例：26．9％，债券融资比例：0，股市融资比例：0，利用外资比例：0．3％，自有资金比例：51．3％，定金及预收款比例：11．1％，职工集资比例：0．2％。
　　问题3企业经营管理机制落后，缺乏竞争力
　　国有开发企业没有形成能够满足市场需要的经营观念，经营管理思路陈旧。在调查中我们发现，部分国有房地产企业原来归属于市府各个系统，按照&谁家孩子谁家抱&的要求，其主要功能定位于为本系统职工解决住房困难问题，这些企业在住房解困工作中发挥了重要作用，但由于长期从事解困工作，很少开发商品房，从而缺乏对市场的了解，没有形成能够满足市场需要的经营思路。经营思路还停留在计划经济时代的水平上。开发的房产房型落后，且由于是解困房，地段不好，很难适应市场需求，市场化程度低。而且，这类企业长期习惯于&批量市场&，难以面对零售散户市场调整开发模式。现在这样的企业大多经营状况不佳，生存已成危机，更难求发展。
　　市场意识落后还体现在经营思路保守、虚赢实亏。房产市场不景气，房产大量空置，但由于国有房地产开发企业无法实现降低房价回笼资金、寻找机会、重新开发，形成从亏本向盈利转换的循环。企业也不愿承担亏本的风险，造成表面上账面价值增加而实际价值在空置的房产上不断贬值、亏损的局面。难以像民营企业那样贴近市尝主动调价、盘活资金、创造和把握机会，实现从亏本到盈利的转换。
　　2深化国有房地产开发企业改革与发展对策思路
　　1．着力培育发展实力雄厚、竞争力强的大型房地产开发企业集团
　　培育、发展大型房地产开发企业符合党的十五大关于国有企业改革与发展决定精神的要求，也是房地产企业的期望。调查问卷统计显示：84％的国有企业、72％的集体企业、72％的民营企业赞成或基本赞成形成一批在房地产市场发挥主导作用的房地产开发企业。具体的措施为：
　　第一，企业资质要与开发规模挂钩。建议修改房地产开发企业资质与开发项目的规模、数量结合起来，允许大型房地产开发企业集团或资质一级的开发企业才可以进行具有一定规模的商品房开发区的建设。而且按不同资质等级确定建设用地计划、商品房建设计划。
　　第二，要严格实行项目资本金制度。建议计划部门和金融管理部门建立严格的项目资本金的审查和到位管理，使经济实力较强的大型房地产开发企业和企业集团得到发展。
　　第三，简化审批手续，减轻大企业开发成本。首先，建议银行简化贷款手续，对信誉好的大型房地产开发企业集团提供信用贷款，不能搞&一刀切&现在所有的贷款要抵押并且担保；其次，建议配套部门能够提供一条龙服务，简化配套工作中的繁杂程序；最后，建议行政管理部门提供一门式服务，减少土地及房地产二、三级市场过多的审批手续，减少管理环节，提高办事效率，降低企业成本。
　　2．对国有房地产开发企业进行战略性改组，调整所有制结构
　　十五大《决定》强调，国有企业要坚持有进有退，有所为有所不为。国有经济需要控制的行业和领域主要是&三个行业、二类企业&，其他行业和领域可以通过资产重组和结构调整，集中力量，加强重点。这不仅是国有经济布局结构性调整的方向，也指明了国有房地产开发业改革的方向。调查统计显示，83％的国有企业和71％的民营企业认为房地产开发企业数量过多，并建议将上海市房地产开发企业压缩到1000以内。
　　第一，实力、辐射力强的国有房地产开发企业可以块块为主、条条为辅进行联合，也可以按照十五大精神跨区、跨部门、跨所有制联合，成立大型房地产企业集团。
　　第二，鼓励兼并，推动企业重组，对于有一定实力的房地产开发企业，可以通过股份制改造，实行房地产企业证券化，吸收多元化投资主体，让民营企业和社会个人等其他投资者进入企业，并投入新的资金，形成规模经济。
　　第三，对于负担过重、经营困难，但开发项目有市场的国有房地产开发企业，可以通过兼并、联合等方式进行资产重组，或者退出国有股，转为民营或股份合作制，盘活资产。
　　第四，加强资质评定和管理，取缔不符合资质要求的房地产开发企业。
　　第五，规范破产，对资不抵债的开发企业，经法定手续予以破产处理。
　　3．正确认识国有企业经营者人力资本价值，培育优秀企业家成长机制国有企业要适应建立现代企业制度的要求，在激烈的市场竞争中生存发展，必须建设高素质的经营管理者队伍，培育一批优秀企业家。
　　第一，要通过建立健全培养教育机制，使企业经营管理者的经济与管理知识水平和思想修养有很大提高；第二，要通过建立健全选拔筛选机制，逐步破除传统的政府委派任命制，探索实行公平竞争条件下企业经营管理者向职业化、市场化方向转变；第三，要通过建立健全利益激励机制，承认和尊重企业家人力资本价值；第四，要通过建立有效的权力制衡机制，使企业家健康成长。应创造有利于企业家成长的舆论氛围和法律环境，在舆论上，要大力宣传企业家的事迹。在法律方面，要保障企业家的正当经营权力，保护其合法收益。
　　4．企业管理、科技进步必须创新
　　管理是企业永恒的主题。一部分国有房地产开发企业经营亏损，体制有问题是一方面，另一个重要的问题就是管理混乱。
　　房地产开发企业的科技必须创新，这是企业发展的动力。这种创新以高科技、高品质、高效益、低消耗、低成本、创品牌的房产开发，不断地开拓市尝占领市常房地产开发技术创新一是要有开发机制，具有独立的开发能力或机构，根据房产在市场中的定位，不断地进行设计创新和技术提高。形成自己鲜明的企业特征和房产风格；二是要有吸收应用机制，为了使房产设计、开发采用当今世界比较先进的技术手段，有些必须采用拿来主义，迅速消化吸收应用；三是实力强的房地产开发企业要有一定的技术储备机制，最好有超前的技术储备，先设计出来，这样才能在市场竞争中占据制高点。
· &() · &() · &() · &() · &() · &() · &() · &()
信 息 搜 索
自由交易信息推荐
为了本系统能够更好的为您服务，请使用800*600显示及IE4.0或以上版本浏览器
Copyright (c)2001 版权所有 长沙市房地产交易管理所
技术支持:长沙楼市数码科技有限公司 联系电话：3504 经营许可证号：
All rights reserved,房地产企业破产到底是因为什么原因？
明源地产研究院
最近两年，中小房企一批又一批的离开地产行业，其中倒闭破产的也不在少数，个别房企老板更是跳楼、烧炭自杀，让人唏嘘不已。还有很多房企，眼睁睁看着利润断崖式下降却毫无办法。不做地产吧，不知道还能做什么;想转型，短期看不到效果就又缩回来，继续做一天和尚撞一天钟的日子。这样的企业，更像是静静地等待着破产的一天。这一切到底是谁造成的呢?有人说是政策发生了变化、市场不景气等等。而明源君要说，地产行业现在只是从暴利回归正常而已，房企破产，全怪老板。背后的原因事实上只有一个，那就是：房企老板自己的格局不够，却又没有决心和魄力放权给有格局的下属。(当然前提是该企业品牌可以招到这样的下属)原因虽然只有一个，但是其表现却千奇百怪，明源君下面来说说。各位地产人，你们也可以看看自己所在房企有没有类似问题，如果有，就及早离开吧。有问题的老板：不相信该相信的，相信不该相信的惯性思维是最可怕的思维，许多时候，会变成陷阱。过往的成功经验，往往成为房企前进路上最大的障碍。下面明源君来说说这种惯性思维的表象。1、不相信市场的力量万科说自己从来不行贿。可是有许多地方巨头并不是这样。某省会城市，地方巨头过往都是通过关系拿地。中央反腐力度加强以后，当地官场巨震，于是各种潜规则没有了。各百强企业纷纷进入该地，可当地的房企，想的不是如何通过自己的努力增强竞争力，而是通过黑社会来对竞品进行各种破坏和威胁。无独有偶，北方某地，日前也出现了去参加地块拍卖的某百强的员工，中途被拦截打伤，只为阻止其参与拿地的情况。明源君认为，想通过非市场的力量，来占领市场的人，最终必将不容于国法，遭遇可耻的失败。拿地之外，最重要的事情也许就是借钱。某些中小房企，借钱的思路异常简单，就是搞定当地银行的领导，领导换了搞定下一个。还有的中小房企，习惯通过民间借贷来解决问题。实际上，这些办法，在今天都已经行不通，甚至等于饮鸩止渴。因为，以前的地产市场，利润很高，即使产品很差也可以完成快周转，所以，借钱利息高没有问题。而今天，周期变长，新产品出现。通过金融创新借到年利为2的钱，成为可能。只通过银行借钱，利息相对高、而且规模有限，通过民间借高利贷，从借钱那一刻就开始亏本。要解决这个问题，必须通过合作、金融创新、提高企业信用评级，借到便宜的钱，才能解决问题。2、不相信时代变了许多房企老板，不相信地产已经进入下半场，不相信地产进入白银时代，也不相信房企真的需要转型到服务，转型到互联网，转型到“房地产+”。这种不相信的具体表现，就是他们不在新业务上进行探索和投入，一味只想复制过去的成功。每当市场出现一点回暖的迹象，他们就很激动，认为过去简单的盖大路货卖大路货的模式完全可以继续，并以此驳斥有远见的下属转型的建议。但是，明源君认为，时间的发展是不以人的意志为转移的。即使是政策导致的市场复苏，也只对那些最优秀的产品有用。而且，整个市场，终将转向存量房市场。10年以后，新建住宅的买卖市场，最终将成为房地产市场里的一部分乃至一小部分，围绕存量房的各种服务，围绕各种产业修建的地产，才是房地产的未来。在这10年里，房企如果不转型，淘汰你将不用10年，两三年就足够了。两年之后再想转型，坐火箭也来不及了。看看诺基亚吧，他们什么都没有做错，只是没有提前创新。3、不相信下属，事必躬亲，总认为自己最厉害自己规划事业的格局不够，可以引入人才，可是如果连用人的格局也没有，那就完了。一位职业经理人，在被充分授权后，在一家房企完成了“三年增长10倍”的奇迹。于是，另一家房企也想请他去，但他只是去考察了一次，就再也没有兴趣了，因为这家已经有些规模的企业，具体到一套房子的价格，都需要老板来定。明源君认为，如果房企老板自己的格局不错，只是执行力不够，那么，请一帮执行力强的经理人就可以了。但是如果房企老板自己的格局不行，又啥都想管，企业就完了。4、只相信关系，任人唯亲关系，分两部分，一部分是内部的同事，另一部分是外部的合作者。一位曾经在百强做过副总的职业经理人，空降某房企做总经理，经常是和老板开过会以后，就去找下属传达执行，结果却发现，下属知道的信息比他还多，而且绘声绘色。最后他才发现，自己的下属都是老板的亲戚，或者朋友，老板和他们接触的时间，远比和自己开会的时间要久。长此以往，他只好辞职了。云采购，是一个链接开发商和供应商的平台。平台成立之初，认为一些小开发商可能会对平台很感兴趣，因为他们自己没有自己的供应商库，有一个大平台，他们的采购种类会增加，价格会下降。但是，最终市场的反应却恰好相反，许多百强房企争相入驻平台，一些小房企反而没什么兴趣。究其根本，许多小开发商之所以长期和一些价格高于市场、品质也不见得高的供应商合作，是因为那些供应商和老板本人是所谓朋友。也就是说，不是下属潜规则坑老板，而且老板自己坑自己。老板自己坑自己的问题，公开透明的平台是没办法解决的。不能解决问题的原因：头痛医头、脚痛医脚为什么有些老板相信不该相信的东西，不相信应该相信的东西?事实上，一切问题都会有外在表现的，而且许多小问题很早就会表现出来。只不过，很多老板缺乏透过现象看到本质的能力，也就是说，他们为问题找到的解决办法，都是头痛医头脚痛医脚的办法。他们缺乏解决根本问题，通过系统改造解决问题的想法和能力。明源君下面从几个关键问题，举例来说。1、拿地的本质是研究判断能力，能力不足就无法解决问题市场越来越复杂，拿地是否正确，重点就是看判断能力：对城市的判断、对市场现状的判断、对未来的判断能力等等。这些判断能力，一部分基于研究，另一部分则基于经验。如果不具备相关能力，又不培养。而一味想通过关系拿到某一块便宜的地，这就是头痛医头脚痛医脚，每次拿地都将成为一次纠结和折磨，还不能排除被骗和上当的可能。2、借钱的本质是打造企业信用，和金融创新能力为什么有的企业能在海外发债借到利息仅为2的钱，其实原因无非两个：1、评级机构给该企业的评级很高;2、该企业用了崭新的融资手段。要调高企业评级，需要几年乃至十几年的坚持。而要创新融资手段，就需要持续积累相关人才，并鼓励他们创新。某些企业，临到借钱，才开始包装自己，通过包装在海外借到年利为8的钱后，就不再珍惜自己的羽毛，各种借钱时的财务承诺都不能兑现。于是，下次再借钱的时候，利息就变成了13……这完全是一种头痛医头脚痛医脚的恶性循环。3、用人的本质是让其感受到自己的价值一个人要在工作中发挥出自己最大的能量，就要把工作当作自己的事情来做。要让他把工作当作自己的事情，一是要充分授权，让他的才华和计划得以施展;二是搞合伙人计划，让他的财富和公司的财富一起增长。有些老板，平时小气，舍不得给股份，又过于自信，把总经理副总经理都变成了纯粹的执行者。等到这些人闹辞职的时候，就承诺加薪啥的，但是为时已晚。4、产品的本质是从客户出发思考问题，不要把钱赚尽现在的地产市场的竞争是如此激烈，谁都不能把顾客当傻子。很多老板，每在项目上花一分钱，都想着把这一分钱写到价格里去，然后赚回两分钱;每做一个细节，都想这个细节客户能不能发现。赢利本身没有错，但是完全从自己出发来想问题，就不会再想客户的感受，这样的思维模式一定会遭遇市场的报复。日久见人心，项目的问题，早晚会被发现，客户到处传播，你以后的项目就不可能好卖。而如果在项目中给客户留一些惊喜，就会有大量的回头客，和老客户推荐的客户。5、创新的本质是长期投入，急功近利很难成功所谓创新，就是要摸索赢利模式，占据市场的位置。不想投入，从一开始就想着要赚钱，并以此来考核下属，是很难成功的。创新的本质就是长期投入，积累势能，从而在风口到来的时候，占领制高点，赢得巨大的胜利。而许多房企，刚创新了5个月，就开始心疼花出去的钱，也不看有没有研究成果和客户积累，只看有没有赢利，然后就把创新项目撤掉，继续回到以前的传统模式里。在明源君看来，这不是创新，这是给自己找借口，也就是说，所有的作为不过是为了在未来失败的那天，能告诉自己说：我也创新过，只是运气不好。这又何苦呢?以上所有的这些问题的出现，都是因为老板自己的本心有问题。最大的问题在于，企业和老板的初心是什么。如果初心只是财富，那么企业就是他的，损失一分钱都是自己的，赚一分钱也是自己的，于是眼前的得失就往往会影响很多人对事物的判断，让他们头痛医头脚痛医脚，缺乏透过现象看本质，解决根本问题的能力。当然，逐利是资本的本性无可厚非，不过，追逐更长远更大的利益而不是眼前的小利，是一种格局更是一种能力。从这个角度来说，股份分散的企业，能做出理性的选择。而真正职业化的经理人，能做出更理性的选择。>
正文已结束，您可以按alt+4进行评论
[责任编辑：timmy]
均价：均价9800元/平方米
特色：得房率高
首付15万起
均价：均价40000元/平方米
特色：成熟商铺
存5万抵10万
均价：均价10000元/平方米
特色：打折优惠
均价：均价8000元/平方米
特色：百变LOFT
Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved我是销售代理机构
吉屋网月覆盖3000万购房人群，中文房产网站排名第4。
吉屋网月覆盖3000万购房人群，当前合作新盘超过2000个。
我是公寓运营商
发布房源，更快找到租客。
吉屋网月覆盖3000万购房人群，更快更准推广合作业务。
您的位置：
小心倾家荡产!济南5大坑爹楼盘 买了铁定赔死
来源：搜房网综合整理 &&发布时间：
近日，中国股市动荡不安，纵使央行连夜救市，作用也显现的不是很快。于是，不少股民惊呼，炒股还不如买房，至少还有个落脚的地儿。但是，小编奉劝各位准备买房和正在买房的购房者，楼市如股市，陷阱重重，一不小心中了招，一辈子的积蓄就那么轻易的打了水漂。为了帮助大家更好、更快、更优的选择适合自己的，小编特总结了济南必不可买的5类坑爹楼盘，希望众网友擦亮眼睛，不要一失足成千古恨啊。维权年年有 今年特别多维权在如今的房地产业已经是屡见不鲜的事情了，有因为小区规划维权的，有因为孩子上学维权的，也有因为房子质量问题维权的。有些事情，发生在别人身上叫故事，发生在自己身上就叫事故，如果让你上完一天班，回到家还要考虑维权的事情 ，你是一种什么样的心情。据小编了解，济南也有楼盘遭遇过或大或小的维权事件，有些楼盘积极处理，问题得到有效的解决，但也有些楼盘财大气粗，什么都不怕的。但是，对于购房者而言，我们买房不是为了维权，买一个舒心满意的楼盘才是我们的最终目的。所以大家在购房时一定要小心再小心，谨慎中再存谨慎。在这种大环境的冲击下，不必紧张放宽心，靠谱的楼盘还是存在的。像济南的这样的楼盘，向南，是核心景区；向北，是政府绿化带；学校就在家门口，不知是否会让你在纠结中怀有一丝慰藉呢？??点击图片了解楼盘详情···??都跑了 谁给近几年，无数投资担保公司倒闭，也引起了地产圈资金断裂的普遍现象，工人拿不到工资，工程没有办法继续进行，楼盘销售业绩不好，等等一系列因素导致开发商体力不支，最终不得不面临破产，甚至有些不良企业直接携款潜逃。所以，小编建议，楼市深似水，买房需谨慎，不要为了贪图一时的便宜吃大亏，为了买的放心，住的舒心，大房企还是优选。所以，买房一定要找实力雄厚靠得住的大房企，进驻济南实力房企也不少，隆重推出一款实力楼盘?：由世茂集团、新城地产、保利置业联合开发，品质没得讲，让大家买的安心，住的也舒心呀。??点击图片了解楼盘详情···??说好的升值呢？昨天买完 今天就降价了很多购房者在售楼处看房子的过程中，都会面临置业顾问天花乱坠的讲述，有些项目明明还是一个大坑，他们都能给你规划出你以后生活多么的美好，项目的升值空间多大，让你有一种过了这个村就没这个店的感觉。于是，你 头脑一热，交了，合同签了，然后，你才发现根本就不是他之前说的，第2天房子就降价了，而你，只能哑巴吃黄连，有苦说不出。地段为王 远离高架桥、变电站等在济南这个交通拥堵的城市，住在一个好地段实在是太重要了。但是如果住在高架桥或者变电站附近，那就只能做好防噪音、防辐射的准备了。现在济南顺河高架分时、分段封闭，周边堵成什么样先不说，光施工就够周边居民受的。因此便捷式的交通，远离施工地的居住，让大家很是向往。于是便利形式慢慢进入大家关注的范围，买房者纷纷考虑生活设施交盘，考虑利润增长，投资置业不妨一看：，坐落于市中、带商场；交通方便、利润也很大。??点击图片了解楼盘详情···?法则不得不问房子与风水，这几年被联系的越来越紧密了。有几种说法：高方不远处有高大建筑物的不要买，阻挡阳气，阴胜阳衰；“口”字形的楼不要买，人在井中，不能发福发贵；“U”字楼不要买，U字楼形如亡字，常出人命案件……诸如此类的说法数不胜数。认为，住宅的大小、方位、用材、格局、颜色都显示出人类认识自然、利用自然、改造自然和顺应自然的法则。有些楼盘正是触犯了这些法则，成为购房者的心患。有的房子，从平面图来看，形成了不同程度的尖角，这样的户型，本身就具备了形煞，就像窗外正对的各种形煞一样，都会对居住者产生非常不利的影响。小编随意找了一个户型。等一下，首先不好意思，先容小编冷静冷静。小编看了好一会，才把入户门给找出来。这坑爹设计，让怎么买啊！<strong</strong济南6大利润股楼盘一览看了这些坑爹楼盘之后，究竟应该买什么样的楼盘呢？在他们身上有哪些共同的特征呢？是不是傍上个地铁或者综合性商圈就可以自称是潜力盘？显然不是！这只是辅助因素。小编在此精心搜罗出济南未来具有利润的几个必涨楼盘，分分钟成为人生赢家！
7×24小时热文榜
你可以按区域查找济南新房、二手房，也可以按区域查询济南房价。同时，你买房 过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。
区域二手房
Copyright&(C)&2017& 深圳市吉屋科技股份有限公司 ALL Rights Reserved
最近联系人
查看消息记录
按Ctrl+Enter发送可能您访问的有点快了，ＩＰ（218.90.25.200），请...免费发布咨询，坐等律师在线服务
需求发布后
10分钟内收到律师在线回复
平均有多个律师参与回复
得到了圆满解决
您的位置： & &
我买的房是房改房，去房产局问了，要开个房改房证明，可公司倒闭了，都需要
我买的房是房改房，去房产局问了，要开个房改房证明，可公司倒闭了，都需要什么手续？
精选优质答案
地区：山东-泰安
咨询电话：1320538****
帮助网友：80 次
点赞人数：0 人
你好。咨询房管局。
相似优质问题答案
什么是房改房，我的一个朋友说他要离婚，但是他们的房子是房改房，可能离婚分割财产时会有些问题，那房改房离婚时怎么分割呢?
地区：山东-泰安
咨询电话：
帮助网友：209 次
点赞人数：0 人
房改房是指本单位将自有的公房，以货币分配方式出售给职工，职工以标准价或成本价购买，从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。购买房改房的职工通常享受了工龄折扣、付款折扣及税收等方面的优惠。对于房改房价值的确定，一般参照现行市场价作为分割标准。司法实践中，对于处理房改房的分割，一般按照以下几个原则处理：（1）．夫妻双方对房屋归属及价值达成一致意见的，则按照双方协商的结果进行分割。双方对房改房的分割可以自行协商确定，协商的内容包括房屋归一方所有或双方共同所有，及一方补偿给另一方相应的房款数额等。（2）．一方要房，另一方不争，但双方对房屋当前的市场价不能达成一致的，法院可以委托评估机构对房屋进行评估，以评估后的房屋价值作为分割的依据，取得房屋的一方向另一方支付房屋补偿款。（3）．双方均主张房屋所有权，而且对房屋的价值又不能取得一致意见，法院可以要求当事人采取竞价的方式。由出价高的一方取得房屋，另一方取得相应的房屋折价款。若法院不采取竞价方式，则委托评估机构对房屋现行市场价进行评估，以评估的价值作为分割依据。对于房屋的归属则根据房屋享受的优惠政策、单位与职工合同约定、双方经济情况、住房状况、照顾妇女儿童合法权益、有利于子女健康成长等条件判决。（4）．双方均主张房屋所有权，而且双方条件相当，所购买的房改房为单位自有自管房，除当地政府有规定外，房屋所有权一般归房屋产权单位的干部、职工所有。5．房改房只具备部分产权或暂不能上市的，对该房屋暂不分割，先作为共同财产，待以后可以上市时再做出分割。6．离婚时，房屋产权归一方当事人所有，取得房屋的一方向另一方支付房屋补偿款后，另一方有房屋居住的，可判决另一方迁出；另一方确没有房屋居住的，如房屋能分开使用，可划部分房屋由另一方暂住2年，暂住期间参照公房租金标准计租。7．如夫妻双方除该房屋外确无其他住房，又不能出资补偿给另一方的，可以依实际情况判决房屋属双方共同共有，离婚不分家。8．分割时还要注意兼顾售房单位的利益，特别是部分产权的房改房，单位是房屋的按份共有人，析产时，一定要先征求单位意见，以避免产生新的冲突。职工享有完全产权的房改房上市出售时，单位还享有优先购买的权利。
哪些房改房不能买，房改房过户有哪些手续
地区：山东-泰安
咨询电话：
帮助网友：514 次
点赞人数：1 人
一、哪些房改房不能买？根据我国相关法律规定，上市交易的房改房必须取得房屋所有权证、土地使用权证和契证，权属清晰。出售在学校校园、工矿作业区域内的房改房，在同等条件下，原产权单位享有优先购买权。有下列情况之一的房改房暂不得上市：（一）已列入近期规划改造范围，户籍已冻结并取得房屋拆迁许可证的房改房；（二）擅自改变房屋使用性质的房改房；（三）党政领导干部购买或者集资建造的超过面积控制标准的房改房；（四）购房贷款尚未还清，所有权已设定抵押且未经抵押权人书面同意转让的房改房，经抵押权人同意转让的除外；（五）职工原购公有住房时，经房改办批准，与原售房单位在公有住房（换购房）买卖协议中有其他约定条件的，从其约定；（六）法律、法规以及市以上人民政府规定其他不宜出售的房改房。建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》对不得上市的房改房也作出了规定，除上面提到的六项之外，还有下列四种情况也不得上市交易：（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；（二）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；（三）上市出售后形成新的住房困难的；（四）违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足装修费用的。二、房改房过户有哪些手续？（一）去房改办政策法规科领取《房改房上市交易申请表》；（二）产权所有人填写好上述申请表后，到原产权单位盖章并领取《职工个人住房档案建档登记表》、《房改出售公有住房完全产权评估价核定表》；（三）拿单位盖好章的申请表到房产局；（四）完成后，带齐上述三张表及房改房相关资料回到房改办，需要带的资料有：房屋产权证、土地证、房屋所有权人及配偶身份证、户口簿、结婚证等需要查看原件及留复印件2份；夫妻离异的提供财产分割协议书、夫妻一方已故的提供财产分割兑证书、未婚的提供未婚证明原件；（五）用以上资料在房改办办理《房改房上市交易备案表》，即我们说的上市证，至此，买卖双方就可以径直去交易中心办理新的产权证了。以上就是关于哪些房改房不能买，房改房过户有哪些手续的介绍。您若决定购买二手房改房，可以先参考上文衡量房屋是否可以交易，同时确定房屋的产权是否存在争议，同时将双方的约定以及卖方的承诺写入合同中，并约定违约责任。不过，由于二手房改房的交易流程不同于普通房屋，您最好还是找一位专业的律师为您的购房过程保驾护航，以免发生纠纷。
相关优质咨询
热门法律咨询
最新法律咨询