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买卖合同订立后房屋被查封如何处理
作者:张红烈　　时间:　　 　　浏览量：261　　
购房提示：买房前一定要查明所购房屋权属，被查封的房屋不可以买卖和过户的。购房人在签订房屋买卖合同后过房前房屋被查封的，受让人可待解封后完成过户。受让人支付大部门房款的，可以向查封的法院提起异议。
一、案情介绍
原告河南证券有限责任公司。
被告上海科交房地产开发经营公司
日，原、被告签订一份《商品房预售合同》，合同约定：原告向被告购买上海市大连西路261号底层中间大厅和第22层4套住宅(2203室、2204室、2205室、2206室)，原告将其在上海市辉河路25弄7号302室、701室、1806室三套住宅置换上述一套住宅，扣除置换房屋价后原告须向被告支付购房款人民币9，137，440元。被告须于日前将上述房屋交付原告使用。合同还约定了付款方式及违约责任等。日，原、被告签订一份《补充协议》，协议约定原告向被告购买本市大连西路261号内53.4平方米的房屋一间，房价为30万元。原告另向被告购买上址第22层2201室、2202室两套房屋，房价为3，139，100元。合同约定上述房款日前付清。1996年3月起原告实际使用了系争房屋。日，原、被告签订《结算协议》，约定：在原告付清应付款后，双方即去办理产权过户手续。签订《结算协议》后，原告向被告支付了房款1,321万元，余款274,635.70元以协助上海市第二中级人民法院(1998)沪二中执字第512号案件执行的方式给付被告的债权人中国光大国际信托投资公司。日，被告取得系争项目的房地产权证，但未按双方约定为原告办理系争房屋的产权过户手续。
另因被告的债权人中国光大国际信托投资公司申请财产保全，日，上海市第二中级人民法院查封了诉争房屋第22层室， 日，原告的债权人辽宁省证券公司申请财产保全，被北京市第二中级人民法院查封了诉争房屋底层中间大厅。
原告起诉称，《商品房预售合同》签订后，原告付清了房款，履行了合同约定的付款义务。然被告却未为原告办理产权过户手续，致原告合法权益得不到保障。故起诉至上海市第二中级人民法院，要求判令被告为原告办理产权过户手续。
被告答辩称，因资金困难且系争房屋均被法院查封，故无法为原告办理产权过户手续。
二、判决结果
上海市第二中级人民法院审理认为原告可待系争房屋的诉讼保全措施解除后，再行主张或另行向被告请求解除合同赔偿损失。故依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条之规定，判决如下：对原告河南证券有限责任公司的诉讼请求不予支持。
三、律师评析
本案的争议焦点为房屋买卖合同签订后，买卖双方在过户前房屋被查封，是否可以过户。
（一）房屋被查封后，房屋买卖合同的有效性
如果买卖双方签订《房屋买卖合同》或《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合同内容不违反法律和行政法规规定的强制性规定就是合法有效的合同。虽然签订房屋买卖合同后人民法院或其他司法机关对房屋进行了查封，但只要买卖的房屋当时并没有被查封，那么合同就是有效的。如本章所引的案例中，原告河南证券有限责任公司与被告上海科交房地产开发经营公司签订《商品房预售合同》是在1995年，而查封诉争房屋发生在1999年。双方签订合同时并不存在诉争房屋被查封的事实，故法院认定合同有效。
根据最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定，被法院查封的房屋不能转让。所以在房屋被查封后或者在明知房产被法院查封的情况下，如果买卖双方仍签订《房屋买卖合同》或《商品房买卖合同》。那么买卖双方签订的合同便违反了法律规定，是无效的合同，无效的合同不受法律保护。
（二）房屋被查封后是否可以过户
查封是指人民法院或其他司法机关把被查封人的财产贴上封条，或者通过登记机关对有权属登记的动产或不动产进行权属限制，禁止被对权属进行转移或变更。对房屋的查封则一般是指由司法机关在房屋登记机关对房屋进行权属限制，禁止对该房屋权属转移或变更。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》查封后的房屋是不可以买卖和过户的。
另根据我国城市房地产管理法的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋是不可以转让的。
但查封房屋做为一种执行措施，是有一定的期限的。根据最高人民法院相关司法解释，人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。因此在房屋买卖合同有效的前提下，购房人购买了已经被人民法院查封的房屋，可以在解除查封后要求卖房人履行过户的合同义务。
本案中，被告为本市大连西路261号&河南证券大厦&的房地产权利人，原、被告间签订的房地产转让合同，系双方真实意思表示，内容与现行法律法规不相冲突，且原告已实际使用了系争房屋，故认定房屋买卖合同为有效。对可否判令被告为原告办理系争房屋产权过户手续的问题，法院认为原告在履行合同义务上已依约付清了购房款，按照合同约定应取得房地产权证，被告亦不反对为原告办理产权过户手续，但由于原、被告因他案的债务问题涉讼，系争房屋被法院依法予以查封，在系争房屋权利存有瑕疵、被查封的现实状况下，不能判令被告为原告办理产权过户手续。最终驳回原告的诉讼请求。
（三）房屋买卖合同签订后人民法院是否可以查封房屋
为了履行判决或诉讼保全，诉讼过程中申请人权人可以要求法院查封房屋。但对于正在进行的交易，购房人已履行了大部分的付款义务并已向房屋登记机关提出变更过户的申请，人民法院则不能查封已被买方占有的房屋。对此，最高人民法院做出明确的司法解释：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
司法解释区分买受人在办理过户时是否有过错，以此确定能否查封购房人占有的房屋。通常状况下，第三人即购房人没有过错，因房产出卖人或登记部门的因素，造成未进行过户登记，人民法院不应对该房产查封。
（四）签订买卖合同后房屋被查封如何处理
根据《城市房地产管理办法》及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》，被法院查封的房屋不能转让。那么签订合同后房屋被司法机关查封后怎么办。笔者认为可区分不同情况采取不同的方法：
1、如符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中不应查封的情况，如购房人已经支付全部价款并实际占有且没有过错的，但未办理过户登记手续的，可向执行法院提出执行异议。要求查封法院解封。
2、如卖房人隐瞒事实，导致商品房买卖合同无效，则可要求卖房人返还购房款并赔偿损失。
3、如要求继续履行合同并取得该房屋的所有权，则可与法院协商，让卖房人或自己提供其他担保财产。提供其他财产后，法院解除查封。房屋解封后，双方可继续交易。
（五）如何预防签订买卖合同后房屋被查封
1、购房前，应该审查房屋的权属，因人民法院查封的房屋，在房屋产权登记机构是备案的，故可以查询出该房屋有无被抵押或查封等情况。
2、签订《房屋买卖合同》或《商品房买卖合同》后，尽快办理房屋过户手续。以免签订房屋买卖合同后办理过户前，购房人所购买的房屋被司法机关查封。
四、法条链接
《中华人民共和国合同法》第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。&
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条
房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条
下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。&
最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》第四十一条
对动产的查封，应当采取加贴封条的方式。不便加贴封条的，应当张贴公告。
对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。&
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。&
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条
被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合同期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。&付全款买的房子被查封 法院上门调查房子终获解封
来源：中国网
　　龚先生一次性交24万余元购买了一套商品房，购房合同还在武昌区房产局备案，可是入住4年后办房产证时才知道自己的房子被法院查封了（详见本报9月22日14版）。昨日，龚先生高兴地给记者打来电话，房子解封了。　　原来，开发商与另一方发生经济纠纷，法院到房产局调阅开发商房产信息时，发现龚先生的房产还在开发商名下，于是查封了。但是，依据有关规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”龚先生说，市中级法院和市房管局看到本报报道后介入调查。近日，案件法官走访物业和居委会，证实他不存在过错，房产终得以解封。前天他顺利拿到房屋两证。　　市房管局相关人士提醒，房产证是依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。购房合同在房产部门备案，并不能代表产权登记。
(来源：中国经济网)
(责任编辑：姜炯)
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进口商品吸收国内“纯购买力”，恰恰有利于抑制通胀。
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不知道国家统计局统计的是哪部分人的CPI，反正和我无关
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我有一套房是我唯一的住房，被法院查封了现我向银行申请贷款还清欠款，如何才能解封房子
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就可以收钱法院解除查封了。不过，银行是抵押权人，因为银行贷款给你，你的房屋肯定要被抵押登记履行完毕债务
带上贷款合同、身份证、还款卡到银行，还款后解除查封流程如下；银行扣款成功；还款成功后银行会向法院提交申请赊销查封；撤销后在到房管局注销抵押手续就可以了房子因欠款被银行查封；把钱存到还款卡里面：给贷款银行打电话申请归还欠款；银行会安排时间到银行进行归还
解铃还须系铃人，配合法院工作后才行
向法院要求解封 纵横法律网-江苏甘露律师事务所-林太龙律师
除非原告要救命,一般不会被拍卖的。你可以住着不走,法院也无法。如果这套房面积不大于生活所需的50%,...～～～
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你可能感兴趣的内容？买的二手房被法院查封了，怎么办？
随着全国各地新一轮房市限购限贷政策的出台，二手房市场如火如荼，各类二手房买卖纠纷频繁发生。笔者近期处理了几起因二手房房屋所有权人（下称“房东”）个人纠纷致使房屋被法院查封、购房者要求解封的案件。故笔者拟结合办案实际，站在购房者的角度谈谈如何维权。
发生原因分析
普通民众卖房一般基于两种原因：一则小房换大房、学区房或定居外地；二则出现经济危机急需用钱。在第二种情形下，如房东经济状况恶化，则极有可能发生房东的债权人（下称“债权人”）起诉房东的经济纠纷案件，此时如购房者尚未办理完毕不动产转移登记手续，则当债权人起诉房东并申请财产保全时，法院仍可查封该二手房。此时，购房者是否付清全款、是否办理收房手续、债权人诉请金额大小等均决定着购房者能否成功解封拿回房产。
救济路径分析
1. 及时了解查封信息及案件事实
购房者在获知二手房被法院查封时，应及时向不动产登记机构了解查封法院名称、查封金额及时间。此外，还应及时联系房东，要求其阐述被诉事实并提供起诉状及证据材料复印件，以便详细了解案件事实。如房东不配合或无法联络，购房者可委托律师或自行联系案件承办法官查阅案卷。
2. 以案外人身份向法院提出查封异议
在知悉上述信息后，购房者应当依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，及时以案外人身份向采取查封措施的法院提出书面异议。但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，法院同意解封必须符合四个要件：一是在法院查封前已签订购房合同；二是在法院查封前已合法占有房屋；三是付清全款或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人原因未办理过户登记。
购房者在符合上述四要件的基础上，法院一般会同意解封申请。但需提醒购房者注意的是，如因房东资金链断裂导致房屋被法院查封，则极有可能发生其他债权人同时起诉房东致使房屋被其他法院第二次、甚至第三次查封的情形，因此购房者需争取在最短的时间内解封。此外，由于查封异议主要是书面审查，故查封异议申请书务必有理有据、观点鲜明并将所有相关法律法规条文附后，提交至法院的证据材料须附证据目录，并详尽列明证明目的，以最大限度的减少法官疑虑避免召开听证会多耗时间。你必须相信，你将所有工作准备充分、齐全，就是给法官减少工作量，给自己节省时间以达到更快解封的目的。
3. 将剩余购房款交付法院执行以解封
在购房者仅支付了部分购房款，且剩余购房款能够覆盖债权人对该房屋的财产保全金额时，如购房者仍想拿回房屋继续履约，可向法院提出申请，将剩余购房款交付法院执行。此时，债权人的诉讼目的也能达到，且无需拍卖房产即可直接执行购房者交付法院的剩余购房款，债权人自然不会对此提出任何异议。
4. 起诉房东要求解除购房合同、返还已付购房款并承担违约责任
如果剩余购房款金额小于债权人对该房屋的财产保全金额，此时购房者向法院申请解封获得支持的可能性很小，故购房者应以尽可能的降低损失为主要目标，采取起诉房东要求解除购房合同、返还已付购房款并承担违约责任的诉讼策略。如购房合同中设置了类似因房东原因致使购房者无法按期办理不动产转移登记手续的违约责任条款，则购房者还可援引该条款诉请房东承担相应违约责任；如未约定，但约定了定金条款，则购房者可适用我国《合同法》第一百一十五条规定的定金罚则，要求房东双倍返还购房定金。
购买二手房如何防范房屋被查封之风险？
上文均是讨论当购房者买的二手房被法院查封的事后救济策略，现在来谈谈如何事前防范。
1. 了解房东的职业、经济状况、信用状况及卖房的原因。购房者在买房前，可通过中介了解或与房东面谈了解上述信息，如房东工作稳定、收入较高、信用良好，且非个人经济状况严重恶化而卖房，则风险较低；如房东工作、收入不稳定或资金链断裂而卖房，则建议购房者慎重考虑再下手。
2. 了解房屋有无产权证、有无按揭贷款及金额、信用贷款还是公积金贷款等信息。购房者一般都想买房龄小、配套齐的二手房，而此类房屋大多数都是近十年内开发的，房东又大多是按揭贷款购买，一般都未还清按揭贷款，有的房屋甚至还未办理产权证。对于房东尚未办理产权证的房屋，需了解未办理的原因及办理时间，如近期内房东无法取得产权证，则建议购房者慎重考虑；对于尚有较大金额按揭贷款未还清的房屋，购房者需前期支付等额首付款让房东提前还清房贷从而办理不动产转移登记手续，一则给购房者造成较大经济压力，二则因产权证办理时间较长易出现各类风险，故也建议购房者慎重考虑。
3. 在购房合同中设置因房东原因无法按期办理不动产转移登记手续的违约责任条款，加大房东的违约成本。除签约前应了解的各类信息外，为避免签约后、过户前房屋被查封，购房者在签约时应注重合同违约责任条款的设置，加大房东的违约成本，更大限度的维护自身权益。
本文相关法律法规：
《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》
第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
豫章律师事务所执业律师
西南政法大学诉讼法硕士
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