全球性房地产泡沫最大的城市有哪些？|房地产泡沫|全球性|瑞银_新浪财经_新浪网
瑞银财富管理公司最新报告指出，现在全球有8大城市正面临着巨大的投机性房地产泡沫。瑞银表示，多伦多的房地产泡沫风险最大，去年该城市的房价大幅上涨。斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、悉尼、伦敦和香港的房地产市场也依然存在风险。阿姆斯特丹去年的房价被高估后，也被列入了泡沫行列。巴黎、旧金山、洛杉矶、苏黎世、法兰克福、东京和日内瓦的房价估值也有所扩大。相比之下，波士顿、新加坡、纽约和米兰的房地产市场估值较为合理，而芝加哥仍与去年一样被低估。价格泡沫是房地产市场经常出现的现象。“泡沫”一词指资产被大幅度、持续地错误定价，但泡沫的存在只有在爆发之后才能证实。不过，从历史数据可以看到房地产市场过剩的固定模式，典型的迹象包括：房价与地方收入及租金脱钩、实体经济被扭曲，如出现过度的贷款和建筑活动。瑞银编制的全球房地产泡沫指数衡量各地房地产泡沫的风险。瑞银指出，房地产泡沫与欧洲的低利率有关，例如，尽管自2007年以来，实际房价大涨30%，但欧洲却人为令抵押贷款利率低于10年平均水平。报告显示，过去十年，抵押贷款利率下降，使得购房变得更有吸引力，这增加了人们自置居所的意愿。在欧洲城市，尽管自2007年以来实际价格涨幅高达30%，但公寓的年度使用费用(包括抵押贷款利息支付和摊销)仍低于10年平均水平。在加拿大和澳大利亚，较低的抵押贷款利率抵消了大部分高价购买对负担能力的负面影响。毫无疑问，随着世界范围内高净值家庭的数量不断增长，他们会在环境最佳的地方持续创造过度的需求。因此，如果供给不能快速增长，所谓的"超级城市"(Superstar Cities)的房价就会相应地与租金、收入和全国价格水平脱钩。在过去几年中，超级城市的房价上涨势头进一步被国际需求的激增推高，特别是来自中国消费者的需求，在有些城市甚至当地买家也被中国的买家挤出市场。过去三年，平均房价涨幅近20%，这与最乐观的投资者的预期相符。当然，在某些时候，即使是人为降低利率也不能抵消10%-20%的年均房价实际涨幅。房价年均上涨10%-20%，意味着每4-7年房价就翻一番，这是不可持续的。尽管如此，大部分买家还是担心错过房子进一步升值的机会。毕竟，房价还有继续上涨的原因。首先，现在很多城市的融资条件比以往任何时候都更具吸引力。第二，全球高净值家庭的增长似乎会给最有吸引力的住宅区持续创造需求。第三，建设活动的增速跟不上需求增长的速度。在房地产繁荣阶段，预期往往容易被夸大。对上述趋势的乐观预测形成了房价会更高的幻想。但是，如果情绪变化或利率上升，调整将是不可避免的。在过去，利率上升往往会引发住房市场的崩溃。另外，房价对国际资本流动的依赖也是无法估量的风险。此外，一旦需求下降，即使供给增长较低也无法稳住房市。与此同时，美国虽然成功避免被瑞银列入房地产泡沫范围，没有出现类似2007年次贷危机的风险，但旧金山和洛杉矶等市场似乎有泡沫再现的苗头。中国房价泡沫最大十个城市 有你的家乡吗？
来源：财经综合报道
作者：德科地产
　　每月18日，国家统计局都会准时公布70个大中城市的房价数据(苏州和东莞未列入)。我们用这堆密密麻麻的原始数据，编制了两个维度的排行榜：一是房价涨幅排行榜，二是房价泡沫指数排行榜。
　　根据昨天(7月18日)国家统计局公布的数据，我们梳理出来的「房价泡沫指数排名前十城市」依次为：1南京、2西安、3惠州、4深圳、5无锡、6福州、7杭州、8南宁、9武汉和10宁波。
　　6月份全国城市房价泡沫指数排行榜
　　DK房价泡沫指数
　　原理：如果新房的价格涨幅，远远超过二手房的涨幅，那么在一定程度上可以说明，这座城市的房价不够健康。
　　计算公式：(新房环比涨幅-二手房环比涨幅)÷(新房环比涨幅+1)×1000
　　结论逻辑：指数越高，代表泡沫成分越大，指数越低，代表泡沫成分越小；需要强调的是，受供应结构、地方政府行政干预(比如对新房进行限价)等因素影响，「DK房价泡沫指数」只能在一定程度上或一个侧面反映市场状况，并不绝对。
　　6月份新房涨幅合肥夺冠，二手房涨幅厦门全国第一
　　过去一年新房涨幅厦门超上海，二手房涨幅合肥全国第一
（本文来源：德科地产）
(责任编辑：曹萌)
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客服邮箱：中國三四線城市是全球房地產泡沫最大的地方
来源：鳳凰財經
　　在一線城市紛紛收緊房地產時，部分二線城市以及三四線城市房地產政策在進一步寬松。目前，即使在部分城市房價上漲迅速的情況下，大部分三四線城市的庫存壓力依然巨大，這也使依靠房地產收入的地方財政更加拮據。
　　樓市庫存高企累及財政 三四線城市奇招頻出
　　針對樓市去庫存，各地方政府也紛紛出臺&去化&措施。3月28日，針對&零首付&風險的爭議，沈陽在近1個月后發布了新版新政，對個人購買住房市區兩級給予獎勵政策；降低二手住房交易稅費；鼓勵農民進城買房居住、支持畢業生及在校生購房、土地供應減半等22項房產新政。
　　中原地產首席分析師張大偉表示，經濟缺乏動力，財政壓力空前。目前房地產市場需求上漲乏力，地方仍寄希望&強心針&來促進樓市好轉，這也是沈陽此前政策&去化心切&的主要原因。在沈陽上一次出臺的房地產意見中，明確強調房地產業是沈陽全面振興的重要支柱產業之一，并確定2016年沈陽商品房銷售實現同比增長10%的目標。
　　江西省一位財政廳人士在接受《經濟參考報》采訪時表示，從去年、前年招拍掛都掛不出去了。當地在稅收方面出臺了一些去庫存的優惠政策，包括降低契稅和其他交易稅，盡管這會影響財政收入十幾個億，但地方還是希望通過這些政策讓房地產市場有一些回暖。
　　四川宜賓市為去庫存，宣布將全面放開住房補貼政策，至12月31日前，除繼續執行購房補貼200元/㎡的政策外，宜賓還將取消補貼的面積限制。
　　3月29日，四川省住建廳更是印發通知，要求各市（州）認真梳理，履行相關法定手續，保持政策的連續性，用足用好住房公積金大力支持房地產市場&去庫存&。
　　中國房地產泡沫是全球最大的
　　三四線城市樓市庫存高企還引起經濟分析家的另一個擔憂，即房地產泡沫問題。
　　在剛結束的博鰲亞洲論壇會議上，高盛投資的哈繼銘公開發言認為，&（中國）房地產的情況和匯率很類似，就是在所以其實中國的房價應該是已經到了下跌的階段了，之所以沒有下跌是我們政策在不斷的推動它，包括輿論上的推動，包括地方政府出的一些政策，包括金融政策的放松，在努力的使得有更多的人可以來買房子，目的當然很直接的就是穩增長、穩金融，但是我覺得這些措施可能都是過渡的注重了短期的利益，短期的穩定，它可能是以更長期的不穩定為代價的。&
　　&因為我們知道中國其實房價是很貴的，大家都說香港房價貴，是香港房價是貴，但是香港的房價收入比在全世界來看它是處于除大陸以外它是最高的，它是15.6倍，那么紐約和倫敦差不多都是在10倍、12倍，日本東京只有8倍，你知道中國深圳是多少嗎？28倍，上海和北京也都是超過香港的，所以有很多人說香港是世界上泡沫最大的，我覺得不是，是中國房地產中國大陸的房地產是泡沫最大的，遠遠大于香港的，遠遠大于全球的。&
　　著名經濟學家馬光遠關于中國的房地產泡沫，有三個基本的判斷：
　　第一，從房價絕對值而言，中國很多一線城市和熱點城市的房價絕對值已經超過了很多國際大都市。我看到萬國置地最近發的一個白皮書，對全球單套房屋的價格進行了排名：舊金山以單套房屋均價112萬美元居全球第一位，第二名為倫敦71.8萬美元；按單套100平米折算，深圳以單套住宅均價為64.9萬美元排在全球主要城市的第三位。但事實上，這種換算并不準確。因為中國的房價都不是按照實際使用面積來計算的，這意味著計算中國的房價，應該在現有價格的基礎上起碼上浮20%。而且，中國的房價大多是毛坯房價格，如果再加上精裝，則更貴。其實，到美國等地方有過置業經歷的人都知道，美國很多地方房價之便宜，令人咋舌。北京四環內的房價和上海市區的房價絕大多數高過東京和紐約的房價。就此而言，中國很多大城市的房價早已經趕英超美，位居全球最貴房價行列。
　　第二，房價高不等于泡沫大。泡沫的破滅一是需求疲弱，二是金融杠桿。在中國的一線城市和熱點城市，住房需求在中國完成真正的城鎮化之前一直強勁，這是難以逆轉的事實。中國大城市的房子，很多情況下和普通老百姓關系不大了，就是有錢人的專利。有錢人的錢目前仍然多于房子，所以我一直堅持認為，中國的一線城市房價沒有太大的泡沫。
　　第三，中國房地產最大的泡沫是數量泡沫，而不是價格泡沫。特別是三四線城市的庫存將成中國房地產的阿喀琉斯之踵。馬光遠認為，根據測算，中國已經建成而沒有售出的房子，加上在建面積、已經批準建設的面積，差不多在130到150億平，按照中國每年的銷售面積，這些房子足夠10年的銷售，這是難以承受的數量泡沫。坦率而言，中國未來幾年很多城市無需建房子，房子也基本夠了。面對天量庫存，最好的辦法是通過價格來調整，但由于各方利益的博弈，在三四線城市，降價實施起來很難。這就是哈繼銘講的不讓降價。如果中國房地產出問題，一定出在三四線，而不是一二線，也就是我一直強調的，房價高的地方不見得是泡沫，房價低得地方不見得沒有泡沫。
　　馬光遠最后總結指出，北京上海的房價盡管很變態，很高，但其實沒有太大的危險，而那些房子比人多的三四線城市，才是全球房地產泡沫最大的地方。這些地方的房子究竟怎么辦，沒有答案。
[责任编辑：蒋璐]全球房价泡沫风险城市排行榜 为什么没有我们？_网易房产
全球房价泡沫风险城市排行榜 为什么没有我们？
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楼市凶猛，全球大城市多不例外。近日，瑞银发布2017年瑞银全球房地产泡沫指数，加拿大多伦多成为头等黑马，首次进入指数排名就名列泡沫风险之最。而在房价泡沫风险城市前10名中，中国香港位列第7。而其他我们认为价格很高的中国其他城市，却没进入泡沫20强。这到底怎么回事？1、相比去年，全球楼市泡沫在膨胀首先，杠杆游戏简单分析下全球泡沫情况。如下图1所示，2017年瑞银全球房地产泡沫指数中，多伦多、斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、悉尼、伦敦、香港和阿姆斯特丹这8座的楼市被标注为较高的“泡沫风险”。图1.2017年瑞银全球房地产泡沫指数 图表来源|UBS其中，冠军多伦多过去五年以来，房价增长了50%。说到这里，我国主要一二线城市是不是都要笑了。从下图2可以看到，2016年，被标注为红色“泡沫风险”的城市有6座，今年升至8座；黄色房价被高估的城市则与去年持平，同为7座，但风险指数比去年有所上升，可见全球楼市泡沫也是逐渐在膨胀。去年的第一名温哥华跌到了第四，香港则从第6降到第7，但不可否认的是，这两个城市依然面临着巨大的泡沫风险。图2.2016年瑞银全球房地产泡沫指数 图表来源|UBS显然，膨胀的泡沫里，都有全球各央行们的功劳。悉尼的所有分项指标明确表明，房地产市场风险加剧。正如瑞银财富管理投资总监办公室房地产经济学家Matthias Holzhey指出的：“过去四个季度房价再次上涨12%-，目前已较2012年上涨60%。经通胀调整的收入增长率仅为2%。税收豁免以及可只付利息的贷款，暂时掩饰了可负担能力恶化的情况。”温哥华的房价近10年来一直都被显著高估。国外媒体纷纷将此矛头都指向我国央行，而不是欧央行，至于原因，杠杆游戏很傻很天真。值得一提的是，报告指出，新加坡通过多项监管措施为房地产市场降温。实际价格过去六年以来小幅下降。房地产市场降至公允估值水平，2017年的风险指数也较去年有所回落。公共住房占房地产市场的80%，私人房地产市场仍难以负担，但已明显改善。房地产市场拐点似乎即将到来。2、海外投资推高全球楼市泡沫风险？这几年海外投资火爆，也推高了一些超级明星城市的泡沫风险。杠杆游戏此前就分析过，最近一年全球房价涨幅最高的前50名城市中，有42个涨幅在10%以上。加拿大的多伦多，全球房价涨幅第1，高达26%。而在2016年，多伦多涨幅为14.8%，当时涨幅位列全球28位。对于我们来说，当大都市的白领还苦苦挣扎于，怎么买得起的时候，一系列数据表明，大量的资本其实已经跑去国外配置资产。甚至可以说，其中一部分对外投资的钱，正是来自于在国内房地产市场上的“洗劫”。这个过程是怎么一回事，我想，杠杆游戏的读者都是明白人。不过资产配置出去了不代表稳赚，但至少这一财富转移的趋势动向，非常值得关注。显然，我国高层也已经关注到了，发出了严厉警告。还让人担忧的是，如果房地产在调控之下真的有所退潮。那么，明年乃至未来，财富怎么配置将更是个问题，国内好像也有点资产荒，实体经济回报率依旧不如过去。3、我国一二线城市在全球楼市泡沫的什么位置？值得一提的是，我国内地的城市暂时不在瑞银全球房地产泡沫指数研究范围之内，原因可能是缺乏连贯的数据。不过，我们还是能够从中找到相应的位置。比如参照这份报告，排名第一的多伦多五年以来房价增长了50%。再对比我国主要一二线城市近几年的房价涨幅，你就会大概明白，我国的房地产泡沫风险究竟有多大了。当然不能完全这么看，毕竟各自有自己的国情。再比如，如图3所示，就房价收入比而言，在香港，收入达当地平均水平两倍的人，也很难买得城市中心附近60平方米的住房。另外，人们的收入和房价，在伦敦、东京、纽约、巴黎和新加坡是脱节的，房价收入比超过了10。而我们的房价收入比，有些城市，要远比这一数字大得多。图3.全国主要城市住房的可负担性：一名高技能人才在近市中心购买60平方米住房所需的工作年限 图表来源|UBS这些泡沫什么时候才能被戳破？谁也无法预测，但可以看看香港的轨迹：香港房地产业在70年代后期的产业调整中得以迅速发展。公开资料显示，1998年的数据，香港房地业对GDP的贡献高达20%，房地产投资占固定资产投资的近50%，而政府收入中也有35%来源于房地产业。进入90年代，香港经济持续发展，对房地产市场的需求不断增加，房地产价格上涨非常迅速。随后，香港实施“紧缩”土地供应政策，并以低利率进行刺激，房价一路飙升，这其中炒房行为急剧升温，买房几乎成了大多数香港人实现财富快速积累的主要途径。企业也是如此，开始向银行贷款买地。再之后，银行放松了对住房按揭贷款的审查标准，炒房客们变本加厉，楼市价格继续高企。1997年亚洲金融危机爆发，一年时间，香港房价下跌50%-60%，成交大幅萎缩，房屋空置率上升。房价暴跌导致香港社会财富大萎缩。据计算，从年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。世界很少孤岛，全球经济紧密相连，故事接下来怎么发展，又有谁能预料。
本文来源：杠杆游戏
责任编辑：王今朝
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