购房交了首付银行却拒绝贷款, 朋友赔付开发商违约金, 谁的责任
购房交了首付银行却拒绝贷款, 朋友赔付开发商违约金, 谁的责任
房地产市场信息
亲爱的土木君2016年3月份，公司有个毕业不久的大学生在家乡县城买了一套房子，刚好可以选择公积金贷款，家里因为做生意赔钱，刚刚拿出来13万作为首付，剩下的30万选择公积金贷款，当时售楼处告诉他，贷款很简单就办出来了，不用担心。签了合同之后，去公积金办理却被告知：如果是没有担保人的话，只能贷款24万，只能选择担保公司担保，担保费几千块钱不多，但是六万块钱真的不少，所以只能选择担保公司担保。但是因为工作较忙，办理时间过长，公积金流程繁琐，最后30万逾期约定尾款时间一个月才打到开发商账户，他只能赔偿违约金5000元。很多人在买房子时候选择贷款买房，办理贷款是个比较麻烦的事，特别是公积金贷款，并且现在国家明确要求放缓房款速度，防止资金过快向房地产业流入。所以经常会导致贷款者不能及时付给开发商余款。笔者在这里需要提醒大家的是：1.购房人在签订房屋买卖合同前最好向银行咨询自己能否办理购房贷款，以及办理贷款的合理时间，在办理贷款可能存在障碍的情况下不要轻易签订购房合同。2.办理贷款和支付房款是购房者的义务，如果开发商承诺代办贷款，应当写入购房合同，并注明：“如果贷款不能办理，购房人可以解除合同并不承担违约责任”，不要轻信销售人员的口头承诺。3.合同中应当约定通知的方式，最好约定按照地址发书面函件（挂号信或者快递函），不要约定打电话或者登报公告，合同中的购房者地址一定要真实详细，保障通讯能够到达。张先生于2010年准备购买一套56万元的商品房，考虑到已经办理了两份贷款，签合同的时候有些犹豫，但是售楼人员口头承诺开发商与银行非常熟，办贷款没有问题。张先生于是签订了房屋买卖合同并交了首付款。但是，随后张先生尝试了多家银行，均未能办妥购房贷款。无奈之下，张先生只得向开发商提出退房要求，但此时，开发商则要求张先生支付相应的违约金。张先生买房案是对于在购房合同的履行中出现银行没有批准贷款的情况下，应当如何承担责任的问题。按约支付房款是购房者的义务，银行直接放款给开发商系代履行行为。商品房买卖中，一般购房者都采用的是抵押贷款方式。一般是指购房者向开发商支付首付款，另一部分通过银行贷款支付，并将所购买的房屋作为抵押物，担保购房者对于银行的贷款债务。在这种方式中，存在两个法律关系，一个是购房者和开发商之间的房屋买卖关系，另一个是购房者和贷款银行之间的借贷关系。就买卖关系来看，开发商的义务是向购房者交付房屋，购房者的义务是支付购房款，银行作为购房者和开发商之间的房屋买卖关系的第三方，买卖合同对其本没有约束力，对开发商没有支付房款的义务，银行本来可以将房款转交购房者（也就是借贷关系中的借款人），然后由购房者将该款交付开发商。但是在实际的操作中往往是贷款银行直接将贷款转帐给开发商。这种行为实际上就是《合同法》所规定的代履行行为。
本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。
房地产市场信息
百家号 最近更新：
简介: 我不是中介，我是房多多分享最新房产信息。
作者最新文章房地产开发商倒闭或潜逃对按揭贷款的影响
我的图书馆
房地产开发商倒闭或潜逃对按揭贷款的影响
如果房地产开发商跑了或者倒闭了，那么已买的房子的贷款还是继续还吗？按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，只要交了全款，就可以得到房屋。但是，如果房屋没有完工，不符合交房条件的话，就得以通过诉讼来解决。& & &首先主张商品房买卖合同履行过程中，开发商存在严重违约，达到了解除合同的条件，解除《商品房买卖合同》，要求支付逾期交房违约金。同时，要求解除与银行间的按揭贷款协议。& & & 根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释的规定，《商品房买卖合同》被解除导致按揭贷款合同的目的不能实现的，可以解除按揭贷款合同。就不用还贷款了。& & & 同时，要获得赔偿的话，必须凭借购房合同要求法院尽快查封所购房产。通常这种开发商拖欠的钱款会非常多，而施工单位享有强大的优先受偿权，购房者一定要赶在施工方行使这项权利之前将房屋查封。“如果没有购房合同，签订的购房协议上也没有明确具体的房号，这就很麻烦，很难保障自己对房屋的所有权。” 。& &你欠银行的钱，银行会执行你所有资产的，不是仅抵押房产。& &分多种情况：一、房地产商破产，期房未建成。1、有新的房地产商接盘，无问题。2、无接盘，房子烂尾，贷款要还。提起诉讼，等破产清算后分钱。二、房地产商破产，期房已交付使用。1、房产证办妥没有，没有的话就麻烦了。因为开发商那部分的钱没交，看找政府能不能解决。2、贷款一定要还，因为中国个人不能破产，具有无限责任，就是说除非借款人死亡，拍卖名下资产不能清偿债务时，才能核销贷款。不然就老老实实还钱，这就是现状。三、银行破产，贷款还是要还。因为信贷资产要被拍卖，新接手银行要继续找你还钱。& &如果是这样，开发商一旦破产，你有两件事情要做：1、向法院提起诉讼，等开发商破产清算后还你钱。2、在此期间，必须继续偿还银行贷款。另外，如赔偿的钱不足的话就自认倒霉，银行贷款则免不了。&& & &开发商跑路，与银行办理贷款如何解决？& & & & 一般按合同约定，你方有按合同约定时间支付款项的责任，开发公司取得预售许可证时就可以销售房屋，你们双方应该依据合同约定履行付款、交房等等合同义务，如果一方违约应承担相应的责任。& & &1、只要开发商取得了商品房预售许可证，房子还没做，开发商要求业主办银行按揭可以的，按揭房产买卖都是提前交款、贷款按揭的，不违法的，是行业惯例；& & 2、开发商不同意你不能选择“商品房竣工验收合格证时”在选择低利率的银行贷款，你只能选择不在这家开发商买卖房产；& & &3、不是你的权利，是双方协商的问题。& & & 你可以不在开发商指定的银行办理贷款。按照买卖合同条款中关于付款方式的约定履行，如果约定现在办理，须办理贷款。拖到验收合格证下来不符合法律规定。& & & 你仔细阅读一下你们签订的购房合同，请依照里面的付款协议执行就可以了。至于是否指定银行，也是要看你们有无约定，无约定就不必遵守。至于如何保证你的房屋所有权，你可以在签订买卖合同时，到房管局备案。如果竣工后验收不合格，你可以依照约定解除买卖合同或者要求对方维修。违约责任和付款方式是两码事。有些购房协议为保证当事人权益，会部分保留购房款了，在验收合格后支付。因为涉及银行按揭，所以你考虑应更加慎重。& & & &要看您和开发商的购房合同是如何约定的，一般情况下购房合同都会对付款方式做出明确的约定，如果是合同签订后就要与银行办理贷款，那么开发商的做法并不违规。　　买房本来就存在风险，如果您不同意在签订购房合同后与银行办理贷款，您可以不选择购房，但是如果您选择了购房又不按合同履行，您的行为属于违约，需要按合同的约定承担违约责任。　　至于你说的，你担心开发商跑路，那么所有的期房都存在这样的风险，照您这么说是不是所有的期房都不要买卖了？　　现在您都已经签订了购房合同，只能依据购房合同的约定来履行，否则对您很不利。建议您拿上购房合同让律师审阅一下，再给您做出最大化维护您合法权益的指点。如果不看购房合同，作出的建议都不是最佳方案。& &合同是双方当事人最高的法律，请遵守双方签订的合同。& & 只要双方达成合意。是可以修改合同的。& & 购房人有权按照自己的意愿选择贷款银行，只要在合同约定的缴款期限内交足房款即可，开发商的行为侵犯了消费者对商品以及服务的自由选择权，您可以拒绝，如果涉及商户众多，您可以联合其他商户起诉开发商，要求承担违约责任。& & & & 缴款时间依照你们的合同确定。& &一是看开发商是否具备签合同条件，二是合同是否签订，三是有关付款方式和约定。如果开发商并没有取得预售商品房许可，他就不具备签订合同最近本条件，任何要求都不合法，你都可以拒绝。不存在违约，也不存在对你不利后果。如果具备签订合同条件，合同内容就成了约束双方的依据，合同双方均应遵守合同付款期限，付款方式约定，回旋余地就受到限制。& &第一，办理银行按揭贷款，就是你本人向银行借款的合同关系，应当你办理。银行如果上浮15%，你不同意，属于因为你的原因无法办理银行贷款，无法支付开发商的款项。这是合法的。第二，现在开发商与银行有合作，你无法选择贷款银行。这是实际履行问题。否则可以构成违约。第三，如果现在还没有签署合同，我是说房屋买卖合同，可以换个理由主张退定金。& &请仔细查看你们之间签订的房屋买卖合同，合同应该有条款对房款交付，按揭办理条件的约定，你这属于预售买房，所以你所说的等竣工验收合格再贷款不是合理的理由。开发商指定的银行你可以在协商，如果利率高你可以不同意。& &你可以要求开发商提供相关的商品房预售许可证明，如果不能提供可以主张合同无效；如果能提供，要看您和开发商的购房合同是如何约定的，一般情况下购房合同都会对付款方式做出明确的约定，如果是合同签订后就要与银行办理贷款，那么开发商的做法并不违规。　　另外，买房本来就存在风险，如果您不同意在签订购房合同后与银行办理贷款，您可以不选择购房，但是如果您选择了购房又不按合同履行，您的行为属于违约，需要按合同的约定承担违约责任。&& & 关于按揭部分，你嫌利息高可以一次性付款，或者自己找一家利息低的银行。& & 取得商品房预售许可证应当具备下列条件：　　(一) 预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;　　(二) 按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书;　　(三) 持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续;　　(四) 已确定施工进度和竣工交付使用时间;　　(五) 七层以下(含本数)的商品房项目，已完成结构工程并封顶;七层以上(不含本数)的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程;　　(六) 已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户;　　(七) 预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权;　　(八) 法律、法规规定的其他条件。根据你说的情况，现房子还没做，根据上述规定，其不可能取得商品以为房预售许可证，即不能对外销售商品房，即你的合同无效，你可以拒绝其要求。& & 贷款是你和银行之间的借贷关系，要继续还款，和开发商是否跑了没关系。开发商跑了你可以立即到法院起诉要求对开发商名下财产进行保全，并申请退款，钱拿回来再还给银行，这是两个不同的合同关系。要继续还贷，但是你可以追究开发商的违约责任。建议到法院起诉解除合同，追究开发商民事责任。作为两家办理按揭贷款业务之一的中国银行？？分行，“如果出现一房多售，或者开发商没有《预售许可证》，银行应该尽到审批义务，是不能为购房者办理贷款的。我们银行没有出现上述情况，全部符合正规操作。”该事件属于房屋买卖合同关系，应当以你与开发商所签订的买卖合同的约定为准。如果你们约定了开发商有权要求业主按开发商的要求到指定的银行办理按揭的话，则你不能拒绝，如果没有，则开发商的要求没有道理。追问：如果开发商跑路了,房子还没做岀来,银行凭什么抵押放款? 银行冒险是银行的事,我们业主的权益怎样才能受保护. 难道国家法律对这种情况没有条文规范它吗? 换句话,开发商只要拿岀买地的钱,整个楼盘的钱就一下子全部给他套走了!合理吗?回答：你这种担心是有道理的，目前经济形势严峻，房地产企业资金链紧张人人皆知。你担心你在按照要求贷了款之后，开发商卷款潜逃，不能按约定交付房屋，这在民法上称之为不安抗辩权，你可以以此为由拒绝开发商的请求。另外，你所买的房屋为未建成的房屋，如果开发商未取得商品房预售许可证，你可以主张合同无效。追问： 如果有商品房预售许可证的情况下,以不安抗辩权为由,拖到竣工验收合格后再办按揭,会得到法院支持吗?回答：可以，但你行使这种权利，举证责任在你，即你要证明开发商将要发生你所述的这些情形。就个人而言，无权无势，许多证据不易取得，法院作出支持的难度略微有点大。不过只要你能够收集到这类证据，法院支持你的可能还是很大的。& &&最高院：商品房预售合同解除后，由开发商来偿还购房人银行贷款说明该案为最高法院中国应用法学研究所、最高法院机关团委联合组织的“‘促公正·法官梦’第二届全国青年法官案例评选活动”中，上海一中院金绍奇法官主审的《肖树生、陈晓玲诉上海银行股份有限公司青浦支行、上海博锦房地产开发中心有限公司等商品房预售合同、按揭贷款合同案》一文荣获特等奖。商品房买卖案件中，往往有两份合同、三方当事人，两份合同即《商品房预售合同》，《住房抵押按揭贷款合同》，三方当事人分别为开发商、购房人、银行。一旦出现《商品房预售合同》解除的情况，购房人向银行的贷款该由谁来偿还，商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时银行诉讼地位又如何确定？且看下述案例：案件基本信息1．裁判书字号上海市第一中级人民法院(&2013)沪一中民二（民）终字第325号民事判决书2．案由：商品房预售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷3．当事人原告（被上诉人）：肖树生、陈晓玲被告（上诉人）：上海银行股份有限公司青浦支行（以下简称上行青浦支行）被告（被上诉人）：上海博锦房地产开发中心有限公司（以下简称博锦公司）基本案情日，肖树生、陈晓玲（乙方、买方）与博锦公司（甲方、卖方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买北翟路某房屋。甲方定于日前将该房屋交付给乙方，不可抗力情形除外。逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同。合同签订后，肖树生、陈晓玲于日向博锦公司支付了首期购房款952848元，并作为借款人与上行青浦支行（贷款人）、博锦公司（保证人）签订《个人住房借款担保合同》，约定贷款金额为141万元。贷款人将贷款资金划入博锦公司名下账户。贷款以等额本金还款方式偿还。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。博锦公司为本合同项下肖树生、陈晓玲的全部债务提供阶段性连带保证担保。同年5月9日，上行青浦支行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。日，上行青浦支行发放贷款141万元。肖树生、陈晓玲自日起逐月向上行青浦支行归还贷款本息。后博锦公司逾期交房超过60日，肖树生、陈晓玲请求解除商品房预算合同和借款担保合同，遂诉至法院。案件焦点商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时，按揭银行的诉讼地位及商品房买卖合同、按揭贷款合同解除后果的处理。法院裁判要旨上海市闵行区人民法院经审理认为：博锦公司逾期交房已超过60日，肖树生等有权解除商品房预售合同。该合同解除后，肖树生等有权解除借款担保合同，博锦公司应按约将肖树生等支付的房款返还肖树生等，并赔偿肖树生等因此所产生的损失。博锦公司应向上行青浦支行返还自判决生效之日起的剩余贷款。上海市闵行区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第二十四条、第二十五条之规定，作出如下判决：一、解除预售合同；二、解除借款担保合同；三、博锦公司返还肖树生等首付款及肖树生等已向上行青浦支行归还的相应贷款本金；四、博锦公司赔偿肖树生等以首付款为本金的相应利息；五、博锦公司赔偿肖树生等已向上行青浦支行支付的贷款利息；六、博锦公司偿还上行青浦支行借款担保合同项下剩余的贷款。上行青浦支行提起上诉称：根据有关司法解释，其应当作为有独立请求权的第三人参加诉讼。借款担保合同解除后，归还贷款的义务主体应包括肖树生等与博锦公司双方。上海市第一中级人民法院经审理认为：肖树生等作为一审原告将上行青浦支行列为被告，并无不当。商品房买卖合同解除后，购房人有权解除按揭贷款合同。银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终应由开发商承担。在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。就结果而言，一审判决并无不当。上海市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：驳回上诉，维持原判。法官后语商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时按揭银行诉讼地位的确定，完全取决于当事人意志。当购房人亦即借款人一并就商品房买卖合同和按揭贷款合同提起诉讼时，按揭银行为当然被告；当购房人仅就商品房买卖合同提起诉讼，按揭银行主动参加商品房买卖合同之诉并提出诉讼请求时，其为有独立请求权的第三人。按揭贷款合同解除后，产生溯及既往的效力。肖树生等应当返还上行青浦支行已发放的全部贷款，上行青浦支行应当返还肖树生等已偿还的部分贷款及利息。由于按揭贷款合同解除的直接原因在于肖树生等，肖树生等还应当向青浦支行承担损害赔偿责任。该部分最终可计入预售合同项下因博锦公司违约而致肖树生等损失的组成部分。不过，上行青浦支行银行的损失应以实际损失为限，而不包括预期利益的损失。肖树生等与博锦公司之间的商品房预售合同因博锦公司违约而解除时，博锦公司本应将收取的全部房款，包括首付款和通过按揭贷款支付的房款全部返还肖树生等，并向其承担赔偿责任。合并审理时，为了减少不必要的重复、繁琐和徒生的风险，法院可依据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定直接判决博锦公司将按揭贷款及肖树生等应当赔偿青浦支行的损失部分直接支付给青浦支行，将首付款及应当赔偿肖树生等的其他损失支付给肖树生等。本案一审判决，就结果而言与上述处理方式可谓殊途同归。&
TA的推荐TA的最新馆藏
喜欢该文的人也喜欢开发商通常指定按揭银行&购房者也可自选银行
&&&&来源：&&&&
原标题：开发商通常指定按揭银行 购房者也可自选银行　　“指定的贷款银行利率高，想换一家可以吗？”市民蒋欣然(化名)最近很发愁，她想购买的雨花区一楼盘指定了贷款银行，还声明不能换。记者调查发现，长沙买房申请房贷大多通过开发商办理，不少市民贷款买房时，只能选择开发商指定的银行，很难通过“货比三家”选择还款方便、服务更好、费率成本更低的银行房贷产品。 　　多数银行不接受个人申请房贷 　　由于楼盘开发商指定，何女士2013年在渤海银行办理了20万元的房贷，如今想换银行却因违约金太高而放弃，“当初不晓得可以在其他银行办理”。而去年买房的王先生在自己的坚持下，没用开发商指定的银行，改成了住房公积金贷款，省下了一大笔利息。 　　近日，记者随机在6家楼盘询问，其中四家表示房贷必须去指定银行办理，两家则表示“不禁止客户申请其他银行贷款”，但利率可能拿不到最低优惠。而楼盘开发商指定的银行多的达五家，少的则只有一家。目前，各大银行在长沙的房贷政策有所不同，但大多不接受个人申请新房贷款业务，即使接受，购房者还要面临麻烦的程序和一笔不小的担保费用。 　　楼盘与银行有按揭比例约定 　　韶山路某楼盘负责人介绍，一般楼盘开发向银行贷款时，开发商会和银行有“一定比例个人住房贷款必须在该银行办理”的约定。同时，期房在房产证未下发之前，楼盘还要向银行提供一定的担保费。另外，合作银行承诺在贷款审批和下款的效率上给予优先。 　　“我们主要依据开发商的企业规模、开发面积大小等综合实力来评估发放贷款。”建行芙蓉中路一支行信贷部负责人说。业内人士透露，银行多要求开发商将在房管局备案的资料和营业执照、税务登记等资料提供给合作银行做“备案”，签订协议规避风险，还可获得该楼盘购房客户的贷款业务，排除他行竞争。 　　与银行或开发商谈判有技巧 　　湖南竞茂律师事务所律师任珊介绍，法律上并没有赋予开发商指定贷款银行的权利。但如果购房合同中约定了开发商有指定贷款银行的权利或直接指定了贷款银行，购房者就要遵从合同约定；如果只是开发商口头建议，购房者可以拒绝。 　　一位资深人士建议，购房者若想要去非指定银行办理按揭，可以与开发商谈判，申请算入不统一指定贷款银行的比例中。“银行不会要求楼盘的所有业主都必须在他那里贷款，一般会要求60%～70%。”另外，也可跟银行谈判，在不违规的前提下，针对在非指定银行优惠的具体内容，找出相关的法律依据要求楼盘指定银行达到。“在签订购房合同时，最好能在开发商处拿到办理贷款的所有文件，防止后面刁难。”长沙晚报记者 张洋子
善意回帖，理性发言!
使用其他账号登录:
恭喜你，发表成功!
请牢记你的用户名:，密码:,立即进入修改密码。
s后自动返回
5s后自动返回
恭喜你，发表成功!
5s后自动返回
最新评论热门评论
24小时排行&|&
人 民 网 版 权 所 有 ，未 经 书 面 授 权 禁 止 使 用
Copyright &
by .cn all rights reserved
人 民 网 版 权 所 有 ，未 经 书 面 授 权 禁 止 使 用
Copyright &
by .cn. all rights reserved