中国的房价到底有多高？(图)
（原标题：中国的房价到底有多高？(图)）
《刚性泡沫：中国经济为何进退两难？》 朱宁著 中信出版社
　　中国的房价究竟是不是很高，或者有多高呢？我们从房价上涨速度、住房租售比、房价对收入的比例和土地总价值这几个方面来剖析这一问题。
　　1.房价上涨速度
　　中国的房价在过去10年究竟上涨了多少呢？这是个非常重要的问题，但可惜的是全国可能都没有几个人能给出一个准确的回答。国家统计局曾经提供过一个官方数据，中国在售房地产价格在年的10年间，价格上涨幅度是77%，二手房的价格上涨幅度是57%。但民间似乎对这一统计数据并不买账，因为这一数据和老百姓的真实感受之间实在有着天壤之别。
　　很多老百姓认为，统计数据明显低估了中国房地产价格的上涨幅度，为政府推迟和免于出台房地产调控政策提供了依据。统计结果有利于房地产开发商，但是损害了广大购房者和消费者的利益。
　　另外一项官方数据来自于国家住房与建设部，涵盖的城市虽然比较少，但是该统计显示了更大幅度的房价上涨。根据住建部的数据，从2004年7月到2014年2月，样本城市的房价上涨了150%。这意味着，一个官方机构的统计结果与另一个官方机构的统计结果相差一倍之多！
　　除了官方数据之外，中国还有另外两个广泛为大家所使用的房地产数据来源，一个就是搜房网旗下的中国指数研究院。依托搜房网这一全国最主要的在线房地产中介平台，中国指数研究院在全国100个具有代表性的城市搜集当地房价的变化。这一数据的优势在于它涵盖了更多的城市，并且使用的是真实的交易数据；缺点在于数据的时间序列相对比较短。根据中国指数研究院的研究，在该指数所抽样的100个全国城市里，房价从2010年6月到2013年12月的3年时间里就上涨了21.27%。该数据还表明，一线城市的房价在同期的涨幅比全国房价的涨幅要高出一倍还多。
　　虽然这一数据已经比前文提到的两个官方数据统计出的涨幅高了许多，但和另外一个独立商业数据来源“中原地产”所发布的中国房地产指数相比，仍有很大差距。根据中原地产的统计，从2004年5月到2014年3月的几乎10年时间里，中国最主要的4个一线房地产市场——北京、上海、广州、深圳的房价，分别上涨了374%、346%、505%和420%。这一统计结果远远高于其他3个数据来源公布的结果。甚至有居民认为，即使是中国指数研究院和中原地产的数据，也仍然明显低估了中国房地产市场价格的上涨幅度。
　　2.住房租售比例
　　租售比是一个在国际上被广泛用于衡量房地产价格高低的标准。如果把房地产看作一件投资品的话，那么房租对房价比例就是这一投资品的稳态投资回报率。之所以说稳态，是因为房地产价格在很多国家并没有明显的波动趋势，因此在进行投资衡量的时候，从安全角度往往只考虑房租带来的投资收益率而不考虑房价升值所带来的投资收益率。
　　由于国家统计局和国家住建部没有在收集房价信息的同时收集房租的信息，因此中国的房价租售比缺乏长期可靠的官方数据来源。与此同时，商业机构对于自己经手的房地产的价格和房地产租金则具有拥有第一手信息的优势。中原地产自2008年开始发布中国的房价租售比信息，其数据表明，从2008年开始，中国的租售比一直在下降。北京、上海、广州、深圳4个城市在2008年时的租售比分别是3.5%、3%、4.5%和3.9%。到了2013年这一比例已经下降到1.8%、2%、2.5%和2.2%，五年之中下降了一半。当然，这些城市的房价和房租在同期都出现了上涨。导致租售比明显下降的直接原因，是房价上涨的速度远远高于房租上涨的速度。
　　根据中原地产的数据，从2009年底到2013年底，北京、上海、广州、深圳4个城市的房租涨幅分别达到了34%、63%、59%和31%。与此同时，这4个城市的房价在同期分别上涨了69%、107%、167%和112%。相对房租，房价的涨幅大得多，也快得多。租售比的下跌使得房地产从基本面变成了一种不太具有吸引力甚至没有吸引力的投资标的。以北京和上海为例，这两个城市的租售比在过去5年里已经从国际上广泛接受的3%~5%的区域下跌到了2013年的1.5%~2%，甚至低于中国银行业同期存款利率（3.5%左右）。这么低的租售比，已经和中国台湾、韩国房地产泡沫顶峰时期的租售比十分接近了，比其他新兴市场的租售比都低出了许多。
　　3.房价和收入的比例
　　另外一个国际上广泛使用的衡量房地产价格的标准，就是房价和当地居民收入的比例。这一比例反映了一个地方的房价和当地居民收入购买力之间的关系。
　　根据中国主要房地产经纪公司的一项调研报告，全国主要35个城市房价与收入的比例是10.2，在大城市则更高。以北京为例，房价与收入比例是19.1，也就是说，北京的居民必须把他们全年的收入全部拿出来，连续存19年才有可能让一个三口之家在北京买一个一百平方米的公寓。如前所述，中国的房价很可能被低估，因此，真实的房价和收入的比例可能比这一数据更为糟糕。
　　反观国际，全球主要城市的房价和收入比例是4.6。中国的房价与收入比例之高，和美国的房价收入比相比，更加明显。在美国，老百姓认为可以供得起的住房一般是家庭收入3~4倍的住宅，即使是在发达国家之中，美国的房价也确实属于比较低廉的。其他主要发达国家的房价与收入比例通常在5~6倍之间，仍然明显低于中国的房价与收入比例。
　　4.土地总价值
　　另一个看待一个国家或地区房地产市场的角度，就是当地的土地总价值。
　　在日本房地产泡沫顶端的1990年，日本东京都的土地价值达到4.1万亿美元，大概相当于当时美国全国的土地价值，是美国同期GDP的63.3%。
　　有趣的是，有人估算北京2012年的土地价值总额已经达到了10万亿美元左右，相当于美国同期GDP的61.6%。随着中国房价从2012年到2014年进一步上涨之后，以土地价值总额这一标准衡量，北京的房价很可能比东京在房地产泡沫顶端时的泡沫更加严重。
　　总而言之，无论采用哪种衡量标准，无论是历史水平还是国际比较，中国的房地产价格都处在一个非常高的水平。
　　30年前的日本房地产市场危机，15年前的全球互联网股票市场危机和过去10年发达国家的房地产市场危机，都曾经历过类似“好得难以相信”的自我实现的预言。然而，随着时间无情的流逝，这些预言最终也都宣告破产，留下来的是全球的烂尾楼、无数破产的公司和目前仍在疗伤恢复的全球金融体系。远的不说，过去几年黄金价格的大跌也说明资产价格不可能只涨不跌，很多时候，价格上涨得越多，跌得往往也越快。其实，基本面很稳定，难以稳定的是投资者的预期和背后的动物精神。水落自然石出，曲终自然人散，古今亦然。直到预期改变时我们才会知道，自己经历的是不是一场泡沫。
　　对房地产的担保
　　值得指出的是，眼下中国房地产市场的很多漏洞都是政府有意留给市场人士用以对房地产政策进行更有效微调的。
　　在过去10年里，中国政府在2005年、2007年和2012年都对房地产行业进行过深入的调控，以平息社会对于高房价的不满。虽然中国政府的一些调控措施一经提出，马上起到很明显的威慑作用，但是随着调控政策的一次又一次落空，房价又出现了一次又一次的报复性上涨。在这种博弈之中，投资者对于政府打压房价的真实用心产生了严重的怀疑，而那些由于出价过高而在房地产投资中蒙受损失的购房者通过抗议和示威就轻易让政府和开发商屈服，获得赔偿，此时投资者就更加确认房地产是一项只赚不赔的安全投资。难怪很多房地产开发商抱怨，在房地产买卖合同中只有开发商承担下行风险，而所有的上行投资收益都归属于购房者。
　　政府和房地产开发商向购房者提供的刚性兑付和隐性担保，进一步推动了中国房地产市场里的投机狂热。曾经，美国政府就为了实现美国梦，借助获得政府隐性担保的房利美和房地美之手，在短期内扭转了投资者对于房地产市场走势的看法，令美国房价上涨。但这一做法最终导致了2008年爆发了以美国房地产业为导火索的全球金融危机。
　　与此同时，房地产开发商们在政府的支持和担保下，向购房者提供他们自身的刚性兑付和隐性担保。很多房地产项目向购房者提供了高额出租收益的保证，以此吸引投资者。不用说，开发商许诺的高收益肯定比购房者在市场上可以获得的真实出租收益率要高得多。虽然周围楼盘的租售比只有3%~4%，但是开发商会向购房者提供8%甚至10%的租金保证。这种销售策略确实有效地吸引了一些投资者的青睐。但是，愿者上钩的投资者很快就发现，开发商提供的收益率保证往往只是一种营销噱头，在很多情况下，开发商在支付了一两年的收益之后，就不了了之了。还有一些极端情况，开发商在还没有交房的时候就已经告知购房者将无法提供之前所承诺的出租收益了。
　　这些没能兑现的承诺突出显示了由政府和房地产开发商提供的隐性担保对中国居民投机房地产市场的推动。这背后的一个核心问题是，这些担保究竟能持续多长时间？从中国房地产市场的情况来看，很多看上去好得难以想象的投资机会，只不过是泡沫顶峰时投资者一厢情愿的疯狂罢了。
　　中国房地产在过去10年里不但是回报率最高的投资选择，也是最安全的投资选择。由于缺乏其他的有效投资渠道，房价因投机的驱使而持续上涨。如果说，居民最开始还对政府的房地产调控政策抱有幻想或者存有担忧的话，在经历了数次失败的房地产调控政策之后，中国居民已经清楚地意识到政府没有任何打压房地产市场的意愿。而这种由政府对市场提供隐性担保所引发的投机，导致了房价的进一步上涨，也使房地产越发成为最有吸引力的投资标的。
　　但随着中国已经成为全球房价最高的国家，中国的房价与房租比、房价和收入比在全球经济发展史上都达到了少有的高点，越来越多的中国居民开始意识到，这样的上涨不可能持续下去。而这种对房价上涨预期的改变，将有可能成为中国房地产发展过程中的分水岭。一旦没有了高速度的价格上涨，中国的房价可能也很难在高位稳定，而会因为投机型需求的迅速减弱而出现明显的下挫。
本文来源：中国经济网
责任编辑：黄欢_NN1650
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用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈任志强:今年不买房就再等30年 房价还将继续上涨
在中国的房地产界，任志强这枚地产“大炮”“退而不休”。已卸任华远地产()董事长的他，近期在不同场合“开轰”中国楼市，引发广泛热议。任志强指出，目前中国房地产积累了大量库存，一年之内不仅没有消化掉反而有所增加，未来有可能将超过7亿平方米。而想要去库存，任志强认为应不限制购买第三套住房。此外，任志强再抛 “2015年的房价还将继续上涨，再不买房就再等30年”的宏论。房地产依然被当做支柱产业近期，中央高层连续发声，明确传递出“去库存”信号。11月10日，习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议上提出，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。11月11日，李克强总理主持召开国务院常务会议，提出以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。任志强在11月12日-13日举办的“中国不动产金融年会”上表示，由此看来，房地产业依然还是被当做中国经济支柱产业来看待的。“从现实层面上来看，首先，前几年固定资产投资额和开工项目数量的迅速下跌，导致了今年基础设施投资的整体下降；此外，在过去的经济发展中，地方政府财政支撑完全依靠税费和土地出让金，部分地区地方债的50%以上和土地供应相关，但全国的土地销售收入却已经连续两年同比下降，尤其今年的土地供应下降幅度可能会高达25%-30%”，任志强称。去库存应不限制购买第三套房国家统计局数据显示，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，再创历史新高。按照我国人均住房面积30平米计算，“空置”的住房可供2.2亿人口居住。“去年我说今年不会出现价格暴涨，原因是目前有了大量的库存”，任志强在“中国不动产金融年会”上指出，一年之内库存不仅没有消化掉，反而增加了1800万平方米，现在总的库存量已经达到6.8亿平方米，这种势头还在继续，有可能会超过7亿平方米。在11月17日-19日举办的《财经》年会上，任志强表示，按照国际惯例，一个城市必须有一定的库存，一般有10%的富裕量。如果一个城市没有6—8个月的库存，民众想买房子的时候发现没了，很容易造成恐慌。而政府之所以要急于消化库存，就是因为没有投资GDP就掉下来了。至于消化库存的办法，任志强认为需要放开政策，不限制购买第三套住房。“其实，还有一部分潜在的住房需求有待激发，就是全面放开二孩后，也许有很多人愿意买房子，短期之内可能还会微涨。但如果再过一段时间二孩政策还不落地，要解决库存就会变得很难”， 任志强说。今年不买房就再等30年多次降息降准、公积金异地贷款、首套房最低首付比例下调……今年，楼市利好政策频出。在这样的情况下，有人在想也许房价还会降，犹豫要不要再等等。对此，任志强在一次讨论会上，狠狠地给犹豫不决的人泼了一盆冷水：“只要经济是增长的，房地产肯定在持续增长，2015年的房价还将继续上涨！若今年不买房，那就再等30年吧！”任志强的逻辑是，中国经济不存在下行通道的问题，即便是台阶调整，也不是下行通道，所以房地产也不会是下行通道。如果投资继续增长，政府保底，老百姓为什么不敢买房?对于老百姓什么时候买房子最合适的问题，任志强说，这是最傻的问题，只要有钱，什么时候买都行。作者：马常艳(京华时报)
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房地产住宅价格为什么持续上涨 左右房产价格的因素有哪些？
来源:第一白银网
说起中国的房价，至少近几年来看，是足以让人闻之色变的存在。中国的房价在近几年走出了飞速的上涨，不少房地产商流传着一句话，那就是“今年不买房，10年又白忙”，而随着时间推移，10年变成了20年，30年。这足以说明中国房价上涨的速度是有多么恐怖。
8月18日讯&房地产当中，最贴近我们生活的不动产形式是住宅，而平时大家最关注的，就是住宅的价格。但说起中国的房价，至少近几年来看，是足以让人闻之色变的存在。中国的房价在近几年走出了飞速的上涨，不少房地产商流传着一句话，那就是“今年不买房，10年又白忙”，而随着时间推移，10年变成了20年，30年。这足以说明中国房价上涨的速度是有多么恐怖。那么到底为什么房价会持续大涨呢?
推测一：政府限制土地供应
近几年政府都释放出十分明显的信号——地价在涨，而官方没有喊刹车的兆头。土地供应在政府手里，慢慢放地，慢慢开盘，新房开盘8-10万，拉动周边二手房价到6-7万很正常。
推测二：通货膨胀
每年24%的货币增发，9%是增加的物产，实际创造的价值部分。另外14%是超发部分(冲淡社会整体财富)，这部分货币首先从北京、上海和深圳三个地方热线快钱流出，流入地呢?自然这些城市的核心区、宜居区的房产增值部分。以上海为例，最近5年，上海外环内房产平均月涨幅在0.87%-0.94%之间，复利计算就是每年9%-13%的涨幅，雷打不动。
2008年一个四万亿政策，让2009年初到2013年底这四年间的房价彻底飞天。印钞机里面的热钱、快钱，首先从北京、上海、深圳这三个地方冒出来，所以这些地方对通胀的的情况最敏感，人们发财了，有了钱，都首先去买这些地方的房产，因为这些区域的医疗，教育，文化活动资源和各类高净值人际资源水平而言，是全国顶级水平。
推测三：人口持续增加和导入
年复一年，来一线城市工作的外地二三线小城市的大学生的家长，把100-200万的积蓄(包括没用完的公积金)，全给在北京、上海、深圳工作的儿子、女儿拿来买房，造成大城市的输入型通货膨胀。
地产商有了钱，继续买地盖房子。本地二手房的房东拿了这笔钱，置换新房子，大房子。二三线小城市越来越穷，当地的银行存款越来越少，一线大城市银行存款越来越多。
按这个节奏，一线城市挤得不行，连刚需都消化不了，更别说改善性需求了，这个是中国社会经济的发展趋势了。
除了这些主要原因，还有哪些因素会左右房产住宅价格呢?
第一是居民人口增长的结构。
如果增长的人口全是要饭的、流浪者，当地的房价不仅不会涨，可能还会降。因为社会治安不好，犯罪率高，有条件的人就都跑掉了。
大家知道，硅谷里都是一些科技人才，受过非常好的教育。这些人有的还会创业，既创造了很多就业机会，又能带来收入，这种人口增长，本身就会变成一个需求。举个例子，过去是制造业、出口创造GDP，而现在是服务业、科技创造GDP。
第二是经济的增长。
最近三年以来，城市经济的增长发生了很大的变化。十多年以前，经济增长是外延式的，主要靠制造业、基础服务业，包括原材料、能源在内的传统实体经济。加强基础设施建设、财政投入，所以过去的增长表现更直观，城市越来越大，投入也越来越多。挖煤的人赚钱了，挖矿的人也赚钱了，所有做出口、加工的人都赚钱了。
而现在，各个行业都是新人笑、旧人哭。新人是谁呢?我们叫它“五行业”，分别是——互联网、云计算、人工智能、基因生物、大娱乐大健康，大家知道这五大行业都在奔向高科技。那旧人是谁呢?就是刚才我们讲的，传统的制造业、矿产、能源。一遍一遍地重复新人笑、旧人哭，这就叫社会进步。
我们城市的经济地图发生了很大的变化，过去的经济地图中每个二线城市都差不多，大多是卖地、卖矿、出口，但是最近这几年，“五大行业”只活跃于七八个城市，所以这七八个城市的住宅有戏。
举个例子，互联网现在集中度高到什么程度?光看国内排名前2000名的互联网公司，60%在北京，30%在深圳，10%在杭州和上海，其他的城市没有，所以但凡有点想法的，就跑到北京去了。
大家看娱乐行业，电影特别火，差不多有100亿美金的市场。但是你们知道吗?现在是五大公司控制90%的电影行业，这五大公司都在北京。所以北京美女多，因为电影公司都在那里，所有做明星梦的人都到北京了。
大文化、大娱乐都在北京，基因生物在深圳，而金融服务业，大家也知道，都分布在北京、上海、深圳。未来的整个经济地图都变了，今后的高峰就是北京、上海、深圳、杭州、广州、苏州、厦门、成都等等地方，剩下的都是平原。
如果以后要买住宅，得到高峰的地方去。美国的国土和中国差不多，大家能记住的美国城市不超过10个，都是洛杉矶、旧金山、纽约、芝加哥等等，剩下的是平原。
第三是国家税收
如果有人买了5套房想给他的子孙，得赶紧的，否则小孩可能交不起遗产税。假定这个房子价值1000万，美国的遗产税大概是45%，你需要缴纳300万到400万的遗产税，这套房子才能过户到你的名下。
国外经常有人因为交不起遗产税，得去贷款借现金，把税交完，再拿房子抵押再贷款。这个倒腾过程很累，而且经常没有时间倒腾，如果是老人是12月下旬去世的，你转年就得交税。所以很多老人选择一定要死扛着熬到年初，就是为了给小孩一年的时间倒腾。
如果遗产税、财产税，还有增值税等等持有住宅的成本很高，你就不愿意买房了。如果税比较低，比如像新加坡、香港、台湾，综合的税收大概就11%左右，很多人就愿意持有不动产。
第四是国家汇率
如果人民币不断升值，在海外买房的人就会越来越多。因为海外的房产的产权是永久的，贷款也很方便，很好操作，利息也很低。但是如果人民币贬值，我们出去买东西就觉得贵，什么都觉得贵，可能就不出国买房了，特别对于大城市的高收入人群来说。
第五是对于社会经济发展的长期预期
一些活跃的经济人口，如果对这个城市、对这个国家经济发展的长期预期很好，他就会比较积极地置业，如果预期不好，他可能会选择租房，然后在海外置业。而这种社会心理的偏好，对于住宅的价值变化来说，也是至关重要的。
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房地产价格上涨原因及对策探究
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