淘宝司法拍卖房产的税费缴纳主体
作者：曹建路新闻来源：正义网
　　一、典型案例
　　某小区普通商品房的原所有人王某因向银行贷款而将房屋抵押给某银行,后来因资不抵债而“跑路”,银行通过司法程序依法提请法院对该商品房进行拍卖。李某于2014年10月通过淘宝网司法拍卖平台拍得该商品房,拍卖成交价80万,面积130平米。该房屋的产权证书的办理时间为2011年1月,未满5年。按税法规定,普通商品房过户时,卖方要缴纳营业税、个人所得税、房屋交易手续费等共计53190元,买方缴纳契税、房屋交易手续费共计12390元。但是根据法院的“竞买公告”规定,商品房过户的所有费用共计65580元均由买受人李某承担。另外该商品房原业主王某欠缴水费、电费、天然气费、物业费共计4523元的费用,根据法院的公告也须由买受人李某承担。
　　二、意见分歧
　　对于淘宝司法拍卖取得的商品房税费应该由谁承担,有以下几种意见:
　　意见一:我国有关税收法律法规对不动产买卖时过户税费负担有明确规定,法院在拍卖成交后过户税费应依税法相关规定分别由出售人和买受人承担,法院的规定违反了税法法律法规,应属无效。
　　意见二:虽然税法有规定,但在不影响国家税收入库的情况下,对税收负担作出约定不违反法律规定,拍卖法院在“竞卖须知”和“竞买公告”中已明确过户税费的负担主体,竞买人拍得该商品房后就应承担所有过户税费。
　　三、意见评析
　　笔者同意第二种意见。首先,从我国税法制定的目的看,税法规定了不同的主体负有不同的纳税义务,是为防止因纳税产生分歧,是从国家利益出发做出的规定,其目的是为了防止纳税主体逃避纳税义务;其次,税法属于行政性法规,虽具有管理性、规范性、强制性等特点,但因其以金钱给付为标的,故而不具有人身专属性,可由他人代为履行;第三,税收管理方面的法律法规并未禁止纳税主体与合同相对人或第三人约定由合同相对人或第三人缴纳税款,对实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。本案中,法院对该普通住宅拍卖成交后的纳税问题与竞买人通过“竞买公告”进行了约定,该约定不违反相关法律法规的强制性规定,不损害国家利益,因而竞买人参加竞买行为即可视为同意该约定,拍卖成交后应由买受人承担所有过户税款。
　　对于该商品房原业主王某欠缴的水费、电费、天然气费、物业费等共计4523元的缴纳主体,笔者认为这部分费用不应由参与竞拍的买受人承担。因为这部分费用与税款的性质不同,这部分费用不具备税款的强制性、无偿性、稳定性等特点。该商品房的原业主王某因为享受了该企业(水、电、气等)的服务,而与上述企业形成了相对的债权债务关系,民法中债权的转让不以第三人同意为成立要件,而债务的转让须以第三人同意为成立要件,所以在本案中如果想要由买受人李某承担原业主王某对水电气等企业的债务,需要征得买受人李某的同意,而不能直接以法院的公告形式予以约定,虽然该费用也以金钱给付为标的,不具有人身专属性,但是上述企业是自主经营自负盈亏的市场经济参与主体,法院不应该以公权力的规定为上述企业“背书”。因此上述费用应由原业主承担,原业主因失去联系或者无力承担、不愿承担的,可以在拍卖款中预留一部分来进行支付,法院在“竞买公告”中做出的“这部分费用由买受人承担的”规定做为参与竞拍的门槛,是一种公权力的“强迫”,并不能视为买受人同意,法院的这一规定是不恰当的。
　 (作者单位:镇江市丹徒区检察院)&
[责任编辑：刘帆]社会>>>>正文网购司法拍卖房 最全攻略出炉来源：作者：
朱建波孔晓辉子监
核心提示：
　　温州网讯 市民李先生以298万元成功拍下市区下吕浦某小区一套160平方米的房源，将支付40多万元的税费，且半个月了还不能办理产权过户手续。
　　去年以来，司法拍卖房因具备免佣金、低起价等因素，吸引了不少&淘房客&。越来越多的市民也因此进入该渠道，意欲买更便宜的房子。但在实际操作过程中，很多人对司法网拍流程并不十分熟悉，吃了不少亏。
　　日前，市民李先生花了一个多月时间，通过鹿城区法院的淘宝司法拍卖系统，以298万元成功拍下市区下吕浦某小区一套160平方米的房源，但高兴之余，棘手的问题也马上出现了。如今，半个月时间已过去，仍没有拿到一手房东的购房合同，所以仍不能办理产权的过户，只能继续等通知。
　　李先生说，购买拍卖房程序比较麻烦，有很多不可预知的费用，他购买的这套拍卖房就是这样。这是他的第二套房子，由于该房子的产权不是一手房东，根据拍卖行工作人员的介绍，需要办理两次手续，才能将产权过户至自己的名下。
　　首先，需要办理房开到一手房东的产权，这里至少需要缴纳当初购房款3%的契税。
　　一手房东产权办出后，接下来需要将一手房东的产权过户给李先生，由于是非普通住宅，这里至少需要缴纳3%的契税、5.6%的营业税及附加税和3%的个人所得税，由于当时一手房东所购的房子总价与现在价格差不多，所以李先生需要缴纳所拍总价约14.6%的各种税费。也就是说，这套房子常规的个人所得税、契税、营业税，加上二次过户费用，该房子还得支付40多万元的税费。
　　李先生告诉记者，尽管在拍卖之前知道要缴纳不少的税费，但要这么多还是意料不到的。&298万元加上40多万元的税费，这套房子价格与市场上同类型房源就没什么区别了，况且这套房已空置3年，物业管理费也不少。如果当初物业维修资金还没缴纳，那就不合算了。&李先生无奈地说。
　　本想捡便宜，但现实是残酷的。李先生的购房例子，让我们知道网购拍卖房需要做很多的功课，才能轻松将房给买了。
　　为了让参与者做到心里有底，轻松地完成大金额拍卖，本周刊以鹿城区人民法院的淘宝司法拍卖为例，对报名到成功交易办证等流程作了全面解读，供市民参考。
　　前期须知
　　首先在淘宝网上要有登录账号和支付宝账号，将银行卡与支付宝账号连接好，银行卡开通网银功能，或者支付宝账号有充足的支付保证金金额。建议使用IE或者360浏览器，因为它们在拍卖出价环节价格刷新方面比较稳定。
　　用淘宝账号登录后，进入司法房产拍卖网页，点击你要拍卖的房产网页后，需要注意的是要看清楚&拍卖须知&和&拍卖公告&二项(这两项有该房产的详细信息和注意事项)。还需注意和理解的是另一红圈部分&保留价有&一项，即这套房产设有保留价格，对外保密价格，只有拍卖价格达到保留价或超过才能成交。通常，保留价与起拍价差距不会很大，甚至出现过同一价格的情况；另一成交条件是房产参与的竞拍人必须是二人以上(含二人)，如果只有一个人出价，即使达到保留价，也属于不符合司法拍卖规则，也会以流拍处理。
　　如何报名？
　　点击&报名交保证金&一项，跳转至&司法拍卖报名&页面，核对保证金信息后，认真填写竞买人身份信息，必须是真实信息，竞买成功后，到法院办理手续时会核对买受人资料。如若竞买成功，此保证金将会直接抵扣拍卖款，若未竞买成功则会在一个工作日解冻。
　　保证金怎么缴？
　　填好相关信息，勾选&我已阅读并同意&选项后，点击&确认并缴纳保证金&按钮，跳转至支付宝付款页面，可以用账户余额支付，也可以选择储蓄卡和信用卡支付，这里介绍储蓄卡的网银支付方法，点选储蓄卡，选择银行，点击下一步，跳转至储蓄卡网银支付页面。
　　网银怎么支付？
　　由于各个银行网银页面各有不同，但操作与各银行网银支付操作流程类似，现以兴业银行为例，输入卡号或网银账号，点击下一步，插入网银盾，输入密码，点击确认，支付成功后就会看到冻结金额的页面。
　　如何参与拍卖？
　　交付好保证金后，在规定竞拍时间内，网页中原先的&报名交保证金&一项已经改为&出价&，红圈部分为竞买号，也就是拍卖代号，每次点击&出价&按钮，&出价&框里就会出现你的竞拍价。当然，点击出价框右侧的上下箭头，是可以按加价幅度额的倍数出价的。拍卖基本都设有延时出价功能，在拍卖活动结束前，每最后2分钟如果有竞买人出价，将自动延迟5分钟,直至无人出价为止。
　　竞拍成功后怎么操作？
　　如若竞拍成功，此房产你就是买受人，页面会提醒拍卖成功，阿里旺旺也会发送提醒你交易成功的信息，接下去，在规定时间之前，带有效身份证件到法院办理房产后续手续。
　　线下基本流程是到法院缴纳余款、法院解押、房产过户等，为期约为一个月。
　　拍卖房要交多少税？
　　据市地税局办税窗口工作人员介绍，通过司法拍卖的房子在办理产权手续时，买卖双方最高得付11.6%的相关税费，如果是二次过户的房源，税收则更高(一般还要加3%)。根据规定，住房面积在90平方米以下的普通住宅，通过司法程序获得，买方要出3%的契税(若是唯一一套房，按1%收取)；面积在90平方米以上144平方米以下的普通住宅，家庭唯一住房，买方付1.5%的契税，非家庭唯一住房，要交3%的契税；面积在144平方米以上的非普通住宅(含别墅)，买方交3%的契税。
　　卖方要付的是营业税和个人所得税，居住5年以上的住宅，如果卖方属于唯一一套房，只要交3%的个人所得税，免交5.6%的营业税；居住5年以内的房产，卖方要交3%的个人所得税和5.6%的营业税。
　　据了解，目前通过司法程序拍卖的房子往往面积较大，通常在144平方米以上，而对购房者来说也多属于二套以上房产，这样要出的税费往往也是最高的。对此，专业人士提醒广大市民，通过司法程序买房，要了解相关额外费用后，再做决定。别一时图便宜，吃了大亏。
本文转自：
编辑: 诸葛之伊|责任编辑: 黄作敏下载温州新闻移动客户端
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淘宝司法拍卖的房产比市价低吗？后续要交的费用有哪些?过户费是多少？淘宝司法拍卖会可信吗?我们一起看看！下面是一个网友的亲身经历。他在淘宝司法拍卖拍得的房产过户费高达20%。　　大家好，我简单介绍下，2016年10月份手贱在在淘宝的司法拍卖拍卖了套某企业破产被法院强制拍卖的二手房子，方便儿子读书，也是第一次购买房子，自己住农村父母的自建房，也看过拍卖的条款，也咨询过拍卖的法官(说具体问税务部门大概这个意思)，也在拍卖之前询问了房管所的工作人员，倒是叽里咕噜说了一大堆，最后说了句记住了(要把办理的手续带过来才能估过户费的价)，本来也以为跟普通的买卖过户费是差不多的。结果，前段时间其他手续终于在法院办理好了，去房管所过去，傻了眼，一套50W的房子，杂七杂八的费用加上去过户费竟然高达20%?还全部要买家出，这个价格已经超过本镇周边新开盘或者已经建好在售的房子房价了，本来拍卖就是全款支付不能贷款，因为便宜而购买，这样一来交这么高的过户费，简直比新房还贵，不是坑我们这些不明真相的老百姓吗?真的无法接受，只能住着，永远不去过户了，退又退不掉，家里父母又每天埋怨，这日子过的真揪心，淘宝司法拍卖，惹不起啊!　　以上是一个网友给我们带来的例子，下面开淘来详细讲讲在淘宝司法拍卖竞拍成功后你需要负担的费用!开淘这里特别要强调一点，下面所说的所有费用都是买受人承担的，法院不承担任何费用。　　淘宝司法拍卖的房产虽然比市价要低，但后续一切费用都需自行承担，后续所有费用参看以下几条。淘宝司法拍卖拍成功后后续费用有哪些?　　1.办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费(包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用)及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询，与拍卖人无涉。　　2.买受人逾期未支付拍卖款，法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。所交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖的价款低于原拍卖价款的差价、拍卖公告费用、其他合理损失，人民法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金后有剩余的，冲抵本案被执行人的债务及与拍卖财产相关的被执行人债务;保证金数额不足的，可以责令原买受人补交;拒不补交的，强制执行。　　3.买受人付款后应及时提取标的物，并办理过户手续，逾期不办理的，买受人应支付由此产生的费用，并承担本标的物可能发生的损毁、灭失等后果。　　4.本次拍卖活动计价货币为人民币，拍卖时的起拍价、成交价均不含买受人在拍卖标的物交割、过户时所发生的全部费用和税费。　　5.为便于买受人及时收到人民法院拍卖相关的文书，竞买人在拍卖竞价前如实向司法拍卖网络平台提供确切的送达地址，上述地址确认为邮寄地址，如需更改，买受人应在拍卖活动结束时与本院联系确认更改。如果提供的送达地址不确切，或不及时告知变更后的地址，使法院的有关法律文书无法送达或未能及时送达，竞买人自行承担由此可能产生的法律后果。&
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