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我在四川某二级城市有一套房子，2006年全款买的。现在想在成都想再买房属于一套还是二套呢？
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算首套，贷款可以做首套，但是过户的费用，契税算二套，因为你到成都过户的话需要提供户籍所在地开无房证明。
不知道下面这条知识能否帮助到您
假如一对夫妻婚前各有一套房子,那么你们婚后再买房就得全款!
现在成都买房 首套房和二套房是这样界定的
个税算二套，贷款算首套
首套。。。。。。。
你是想问贷款算首套，还是买房所交的税算一套！贷款算首套，
首套房哈，因为全款买的没有贷款记录。怎么样都是首套房
算1套房！现在成都了哈！买房算1套！但是贷款就不好说了！要去银行查下
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违法信息举报邮箱：人们买不起房子是因为房子价格太高，还是因为我们的工资太低？-石投金融
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三步轻松贷款，贷款利率低
人们买不起房子是因为房子价格太高，还是因为我们的工资太低？
题主不是经济学专业的，可能描述的不够清晰，题主的想法是在房地产行业，由于市场划分的比较粗糙，没有把商品房和住房分开，导致我们把买房当作投资，房子就成了投机品。房价越上涨，投机房地产行业的人越多。房子偏离其实际价值。形成泡沫，导致现在房价居高不下，我们的工资跟不上房价上涨的速度。
匿名用户 |
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回答共有26条
很多时候，20年，30年就可以让人产生很强的幻觉。 上海，浦东开发是1990年的事情。 知乎上有多少人对年的上海有清晰记忆的？很少很少。 有段时间，上海电视台还做专题，比较为什么广东崛起了，上海衰落了。 从1976年10月开始，从大批知青返乡开始… 显示全部 很多时候，20年，30年就可以让人产生很强的幻觉。上海，浦东开发是1990年的事情。知乎上有多少人对年的上海有清晰记忆的？很少很少。有段时间，上海电视台还做专题，比较为什么广东崛起了，上海衰落了。从1976年10月开始，从大批知青返乡开始，住房一直是大部分上海人的恶梦。批灶间搭地铺，阁楼睡人。10多平方睡3-5个人..........户口、住房、棚户区.........这些东西也就是25年前的上海，要急需面对的那时候上海的朋友到苏州，看到所谓新公房，两室一厅，实际面积也就45平方的房子，三口之家。都觉得非常非常好了。从15，16年前，开发商打出所谓中国人有置产的传统。当年我亲戚做房地产销售策划，我经常帮她搞定文案。我就笑话他们，我说这不是胡扯吗？中国的城市化率，2000年中国城市化率35%1953年城市化率12.8%在这样的基础上，谈中国人有置产的传统，难道不是胡扯吗？说传统，没个100年，200年，说不过去吧？那100年前，1917年，大部分中国人在农村。 寻乌全县农村人口中地主占3.445%，富农占4%，中农占18.255%，贫农占70%，手工工人占3%，游民占1%，雇农占0.3%.这是那个年代的农村人口阶级分类的统计。数据是谁给的？毛泽东主席给的。（毛泽东：《寻乌调查》，《毛泽东农村调查文集》，北京：人民出版社，1981年，第105页。）在当时90%的农村人口中，能“置业”的人口，乐观一点也就是10%。我去过1980年代中部、西部的很多非省会城市。当时居住条件之艰难，难以言述。锵锵三人行中，王安忆与许子东的讨论中涉及到当年上海住房的困难，可以参考一下（锵锵三人行 王安忆：上海作协主席历来没有行政身份）在这样的基本国情和历史面前，说大部分中国人有置产的传统，除了谎言，还是谎言。中国房地产改革，与金融配套，是1998年国务院23号文件。有兴趣的朋友自己去查。一直到2003年，从政策面停止福利分房，把房地产作为一个产业来推动国民经济的发展。去年年底，习近平主席明确指出，房子是用来住的。这说明了什么？很简单啊，房地产这个事，对中国政府中国人民来说，是个新生事物。在发展过程中，产生了很多问题，有人得利，有人受害。整体宏观分析，中国的房地产发展在过去的15年中，产生了很多问题。这些问题要解决，要协调，要发展。要记住习近平总书记的话，房子是用来住的。所以，不要考虑买不起房这件事的原因。这个原因太复杂了。简单的来说。无非是新生事物发展太快，部分超出了原来的预估，发展的方向与力度都有失控。这个世界上，90%的人，都不存在所谓祖传的房子，祖传的产业。20世纪，两次大战，死的死，亡的亡，所谓的城市资产，重新布局。1946年在上海，占据那么多大楼，房产的的人，他们想到过1956年会发生什么吗？2015年沪指4500点入场的人，会想到2015年6月底吗？会想到2016年1月吗？命运垂青你，有钱，工作职位好，有余力，就去过相应的生活。命运如果不把钱、财作为主旨降临到你身上。那就吃饱，睡好，对得起良心过日子。人人平等不意味着人人过同样的日子。p.s.关于在中国买地，土地自由买卖，封建，封建主义，中国社会的属性，资本主义的特征..........这些，请自行参考各类中国近现代史著作、教材........在阶级社会，土地是重要的生产资料，包括住房用地...........
回答于日 00:00
很多时候，20年，30年就可以让人产生很强的幻觉。 上海，浦东开发是1990年的事情。 知乎上有多少人对年的上海有清晰记忆的？很少很少。 有段时间，上海电视台还做专题，比较为什么广东崛起了，上海衰落了。 从1976年10月开始，从大批知青返乡开始… 显示全部 很多时候，20年，30年就可以让人产生很强的幻觉。上海，浦东开发是1990年的事情。知乎上有多少人对年的上海有清晰记忆的？很少很少。有段时间，上海电视台还做专题，比较为什么广东崛起了，上海衰落了。从1976年10月开始，从大批知青返乡开始，住房一直是大部分上海人的恶梦。批灶间搭地铺，阁楼睡人。10多平方睡3-5个人..........户口、住房、棚户区.........这些东西也就是25年前的上海，要急需面对的那时候上海的朋友到苏州，看到所谓新公房，两室一厅，实际面积也就45平方的房子，三口之家。都觉得非常非常好了。从15，16年前，开发商打出所谓中国人有置产的传统。当年我亲戚做房地产销售策划，我经常帮她搞定文案。我就笑话他们，我说这不是胡扯吗？中国的城市化率，2000年中国城市化率35%1953年城市化率12.8%在这样的基础上，谈中国人有置产的传统，难道不是胡扯吗？说传统，没个100年，200年，说不过去吧？那100年前，1917年，大部分中国人在农村。 寻乌全县农村人口中地主占3.445%，富农占4%，中农占18.255%，贫农占70%，手工工人占3%，游民占1%，雇农占0.3%.这是那个年代的农村人口阶级分类的统计。数据是谁给的？毛泽东主席给的。（毛泽东：《寻乌调查》，《毛泽东农村调查文集》，北京：人民出版社，1981年，第105页。）在当时90%的农村人口中，能“置业”的人口，乐观一点也就是10%。我去过1980年代中部、西部的很多非省会城市。当时居住条件之艰难，难以言述。锵锵三人行中，王安忆与许子东的讨论中涉及到当年上海住房的困难，可以参考一下（锵锵三人行 王安忆：上海作协主席历来没有行政身份）在这样的基本国情和历史面前，说大部分中国人有置产的传统，除了谎言，还是谎言。中国房地产改革，与金融配套，是1998年国务院23号文件。有兴趣的朋友自己去查。一直到2003年，从政策面停止福利分房，把房地产作为一个产业来推动国民经济的发展。去年年底，习近平主席明确指出，房子是用来住的。这说明了什么？很简单啊，房地产这个事，对中国政府中国人民来说，是个新生事物。在发展过程中，产生了很多问题，有人得利，有人受害。整体宏观分析，中国的房地产发展在过去的15年中，产生了很多问题。这些问题要解决，要协调，要发展。要记住习近平总书记的话，房子是用来住的。所以，不要考虑买不起房这件事的原因。这个原因太复杂了。简单的来说。无非是新生事物发展太快，部分超出了原来的预估，发展的方向与力度都有失控。这个世界上，90%的人，都不存在所谓祖传的房子，祖传的产业。20世纪，两次大战，死的死，亡的亡，所谓的城市资产，重新布局。1946年在上海，占据那么多大楼，房产的的人，他们想到过1956年会发生什么吗？2015年沪指4500点入场的人，会想到2015年6月底吗？会想到2016年1月吗？命运垂青你，有钱，工作职位好，有余力，就去过相应的生活。命运如果不把钱、财作为主旨降临到你身上。那就吃饱，睡好，对得起良心过日子。人人平等不意味着人人过同样的日子。p.s.关于在中国买地，土地自由买卖，封建，封建主义，中国社会的属性，资本主义的特征..........这些，请自行参考各类中国近现代史著作、教材........
回答于日 00:00
....................更于16年29日告别了熟悉的上涨，房子还能买吗？ （如下，更于11月29日，相关购房话题欢迎大家留言或私信） 自930各地整齐划一的新政出台之后，各地陆续加码限购和限贷政策。同时各地官方统计数均不同程度显示调控政策已经立杆见影，房… 显示全部 ....................
更于16年29日
告别了熟悉的上涨，房子还能买吗？
（如下，更于11月29日，相关购房话题欢迎大家留言或私信）
自930各地整齐划一的新政出台之后，各地陆续加码限购和限贷政策。同时各地官方统计数均不同程度显示调控政策已经立杆见影，房价上涨势头得到了有效遏制。以天津为例，10月，天津市出台限购政策要求，①拥有本市住房的非本市户籍居民，不允许再次购买市内六区及武清区住房，②购买首套市内六区及武清区住房的非本市户籍居民，首付提高到4成以上。数据表明，商品住宅成交量仅两月便进入速冻期，房管局统计数据显示天津全市商品住宅成交面积从一路从9月的274万平米回落到10月的215万平米，11月进一步跌破200万平米大关，跌至172万平米。一夜之间客户都开始持币观望了，仅有成交均价依旧保持惯性上涨，从9月的14158元/平，上涨到15617元/平。于是乎，11月25日天津市政府再次升级限购，这次文件提出“对市场预期较高的地块采取设定土地价格合理上限等方式，引导开发企业理性竞价。房地产开发企业申请新建商品住房销售许可证时，据实进行价格申报。对申报的新建商品住房平均销售价格明显高于项目前期成交价格，或周边同类型在售商品住房平均交易价格的，实施必要的价格指导。各区房管局要会同市场监管等部门进一步加强房地产市场监督检查，严厉查处开发企业、中介机构哄抬房价、无证售房、捂盘惜售、捆绑销售、发布虚假信息等不正当经营行为。对开发企业及房地产经纪机构的违法违规行为，视情节轻重，采取公开曝光、约谈、限期整改、暂停受理销售许可相关手续、暂停网签、行政处罚等措施严肃处理。同日，中国人民银行天津分行会同天津银监局联合发布《关于进一步加强住房信贷政策管理工作的通知》，主要内容如下：一、对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，最低首付款比例为30%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为40%；但对非本市户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款最低首付款比例为40%。一边是越发严厉的调控政策，统计数据公布的房价上涨也得到遏制，部分区域甚至出现量价齐跌的情况，另一边是高烧不退的土地市场、二手房价格居高不下，新项目无房可售，多地再现日光盘。在多地政府行政干预下，普通老百姓只能看到一个失真的房地产市场。土地那点事临近9月30日，天津市中北镇一宗临近挂牌截止日的项目终止挂牌，11月同区域另一宗土地新挂牌，一路之隔的两个项目，唯一不同之处在于，挂牌底价从9月的3400元/平，上调到了10900元/平。11月28日，天津武清高村镇一宗挂牌价5615元/平的新项目，接到15家企业的报名申请，当日夜里该宗地紧急停牌。11月9日，天津南开区双峰道地块拍出56000元/平的高价，但仍旧大幅低于业界预期，据称，竞拍前夜参拍的11家企业收到临时通知，地块被限定最高出让价。竞拍当日地块的“绯闻男友"天房发展现场未出价.坊间盛传此前包括铁建 天房等一众国企、央企均接到上级领导指示“热点地块，避免高溢价”，在双峰道上，金地是捡了大便宜。同期的土地市场，蓟县的土地史无前例的达到了7600元/平，团泊东区一扫颓势，土地价格跃升到4450元/平土地市场持续火热的背后，反映的是房企对后市的看好，同时也折射出了主政者复杂的心态，调高挂牌价，限定最高价，限制国资企业出价，同时赶在年底又密集推出大量土地。仅11月便挂出20余宗土地。一房难求最近我们在各类统计数据上都看到了成交量的大幅下挫，但深入城市之后看到的却依旧是一房难求。由于政府限定备案价的上调，延迟发放预售证和放缓成交备案节奏，同时严查捆绑车位等变相打手措施，导致开发商普遍进入无房可售的状态，部分楼盘甚至提前放假。而同区域的二手房价格则不断上扬，以天津空港为例，新房预售价格普遍不足两万五，现场无房可售，但周边二手房价格则蹿升到3万，一路之隔的华明镇，新房备案价在一万五上下，但是周边二手房普遍达到两万上下的均价。所以我们看到城市内部，当每逢新楼盘入市时，常常一抢而空，而一些“良心”国企的楼盘更是出现通宵排队的情况。毕竟这些楼盘的价格在疯长的楼市中是那么的格格不入，在那些二手房动辄五万左右的区域，出现一个售价不足四万的精装楼盘，是多么的动人。告别了熟悉的上涨，房子还能买吗？ 讲了这么多，我想大家多少看出点眉目了，在一个行政过度干预的市场下，市场数据的过度失真迫使我们只能练就自己的火眼金睛。那么当下时点房子还能买吗？首先近期买房其实不是一个特别好的时间点。经过上半年房价的快速上涨，类似京津这种城市房价已经接近了本轮短周期的阶段性高点，可见的半年到一年时间，若保持现有信贷政策和政府干预，或出现横盘局面，之后陆续进入会进入量滞价升和量价双回调两个阶段，预计是明年三季度前后，但这并不是说房价要大跌，这是各地政府所不希望看到的，短期由于开发商年度目标完成很好所以价格很难有松动，在执行现有政策的前提下，明年部分房企或采用低价换量的措施，价格会有所回调。长期仍看好。对于楼市的风向标，则建议大家改为关注土地市场和二手房市场成交情况。其次，假如在现时点购房的话，建议多关注新入市楼盘以及国企、央企加推的项目，鉴于如上诸多原因，大家还是有可能摸到“大奖"的，再次，对于近期有朋友关注的置业在哪个区域收益更高的问题，我的回答是没有任何人可以完全预判，即便是专业的投资机构也很困难。毕竟做投资也有很多马失前蹄的事情。但通常来讲，那些占据核心资源的住宅小区，稀缺性凸显，后期涨幅往往更大，这些稀缺因素包括核心城区，学区房，轨道交通等等，当然如果没有产业和人口导入，空有轨道交通的区域也要慎重，很容易成为下一个天通苑。如果要推荐的话，以京津两地为例应该是北京的核心区要优于天津的核心区，天津核心区优于北京的近郊县。北京的近郊区域又要由于天津的近郊和环京区域。.............................为什么我认为中国的楼市泡沫不会简单重蹈日本的覆辙。(更于10月)
经历了15年底和16年初楼市的疯狂上涨之后，万达董事长王健林直言“这是有史以来最大的泡沫”，很多人也都纷纷拿日本的前车之鉴来说中国楼市。但在我看来很多人都是知其然并不知其所以然。所以简单交代下日本楼市崩盘和失去十年的原委就显得尤为重要。
日本在80年代，尤其是89年之前，成为对美国最大的出口国，形成巨大的贸易顺差，（在外界看来主因是强势美元以及美国的高利率政策使然），但因此造成的日元低估，以及美元相对日元的持续升值使得日本对美贸易顺差不断扩大，并由此在多个领域遭到了美国反倾销的打击以及在美国国内遭受了来自贸易保护主义的巨大压力。因此美国多次染指日本，提出要求日元大幅升值，同时快速开放金融和资本市场。
日本国内在以美国为首的外来压力下匆忙进行日元的汇率改革，这也是最初失败的主要原因。在外压下日本国内实行的金融自由化以及为扩大内需而实行的扩张型财政政策则进一步加剧了日元升值的，同时导致国内流动性持续过剩。
而在日元持续升值未能如期改善两国贸易收支失衡问题的时候，美国在85年进一步缔结广场协议，进一步使得投资资金进入国内，同时伴随流动性过剩各路资金涌入楼市和股市。自此日本国内陷入了深深的日元升值恐惧。当然此后政府看到国内楼市和股市泡沫扩大，出台了一些专项政策来扩内需，转变产业结构，扩大进口等等，但机遇政府错误地认为流动性过剩已经得到遏制，整体基调并未改变。同时美国政府要求日本持续增加国内投资。
所以当1987年出现金融紧缩的时候，日本仍旧采用金融缓和政策。导致日本国内后期出现了，日元升值，国内高投资率，低利率的局面。
而日本货币供应量增速从80年代初的8%迅速上升到12%_13%.导致了流动性过剩。投机者大量涌入。
此间政府为了配合扩张型财政政策和扩大内需，日本做了第四次综合开发计划。促进多级分散型国土开发。打造东京国际大都市。之后一个席卷日本的土地开发浪潮在金融系统流动性过剩的推波助澜下将日本推向了泡沫高峰。
1987年后，日本在长期低利率状况下，为应对日元升值，政府大举抛售日元购买美元，却直接导致流动性进一步过剩。而政府在对内投资计划及预算更是为泡沫创造了宏观环境。在经济增长率持续走低情况下，但是货币供应量依旧高速增长。而国内也滋生了很多不好的苗头，日元升值导致原先出口企业转而从资本市场获益。而那些日本银行速来喜好高风险高回报的投资。但现实中大企业不缺钱，都有自己的融资渠道，小微企业又不在银行的重点放款范围内，于是银行资金全部投向大都市圈内的不动产，在大都市圈周边率先形成土地泡沫。（这点在国内很相似，政府大力出资打造都市圈的基础设施和交通，带动经济，同时各路资金聚集，地王频出，土地泡沫集聚）
政府在后期意识到泡沫问题之后，采用了一剂猛药“融资总量管制”，这一措施的实施导致银行对不动产的高位融资减少。交易金额骤降。加上政府调控，于是从大都市圈开始，地价开始一路狂泻。（对比看来国内现在风险集中的十数个城市全数出了不同的调控政策，但是在信贷方面的限制，除了首付比例，银行利率并未大幅调整，这是很大的不同）
在土地泡沫破灭后，日本政府错误的运用凯恩斯的扩张型政策，通过财政出动投资没能有效刺激需求。同时政府还出台大型减税措施，结果陷入减税陷阱。国内长期缺乏供给端改革。而后商业银行因为不良债权集中爆发，纷纷倒闭，政府对于不良债权的处理不及时直接导致经济长期停滞 低迷。（类似的情况可以参考国内温州以及鄂尔多斯的楼市，也都是因为民间拆解 资金链条断裂后不良债权处理的问题衍生出来的）。
此间政府对于不良债权的处理从轻视到断臂怯生整整用了八年。因为政府对危害性判断不足。从金融机构破产开始逐渐出现金融危机。进而导致提款风波。
国内在经济泡沫破裂后出现债务过剩 设备过剩，员工过剩。自此打破了日本经济多项神话（反观国内，有了日本的参照，这届政府不会轻易的大规模采用扩张性的财政政策，同时我国金融市场有限开发以及人民银行的强势主导 四大行的风险控制能力较日本又有非常大的不同）
（作为**上市地产公司负责一线城市投融业务的“老炮儿”，我想自己还是有一些发言权的。任正非曾说要让“在一线听得到炮火的人指挥战争”，而我个人也恰恰喜欢对正在经历的事情“指手画脚”，说上几句。） 楼上杨磊同学已经讲了很多，这里我更多是提出不同意见的补充和修正。首先，关于“用房价收入比”评判一地房价的问题。 房价收入比是个国际通行指标，主要用来判断资产价格的合理性，在我们这些普通消费者看来，看似直观通俗，但确忽视了一点，那就是国际上对房价收入比的计算数据来源，包括收入
住房面积 交易价格等在内采用的均是中位数，同时对于住房统计口径也有差异。（针对这个，大家可以搜索任志强的一篇文章“房价收入比的无奈”）。所以由于数据采集的原因这个指标现阶段看来只是看着比较唬人。 其次，房价收入比不能简单看数值的大小。会因为城市不同，城市内部消费者之间的差异而有显著变化。 什么意思呢，以北京为例，很多北京原住民生活很舒适，只是做一些简单的工作，上班就为“图一乐”，这些人收入很低（备注：没有贬低的成分，因为各地都有这样的原住民现象存在），却居住在城市核心位置，同时家里住房普遍在三套以上，有些人拆迁后分到的房子更多，我打车的时候遇到过一些北京司机拿来炒股的钱就有大几十万。这些人的收入低，但是持有房价的价格高，同时银行杠杆率也很低。 再来切换一组镜头，同样是在北京，那些“高级北漂----30-40岁，中高收入家庭”，却又是另一番景象，他们愿意使用高杠杆去投资房产。所以“房价收入比”这一指标只能部分反映现实，但并不能有效回答。 无论是购地还是买房，两者同作为重大资产投资，房价收入比更适合作为一项参考指标来看。另外还需参考其他宏观经济指标，包括城市群影响，人口迁入迁出情况（未来的房价涨跌除了货币影响长期还是要看人口流向和家庭分裂情况），房地产市场基础供需（比如这轮合肥的低库存，直接导致房价上窜），居民住房保有率、户均面积等等。
而且在这几轮房价暴涨下来我们发现，或许房价收入比越大的城市越值得投资。（后面我会讲具体原因，当然对于诸如M2之类的指标因为其内涵以及结构组成发生了较大变化，也应该更深入去分析才能得到正确的结论，这里就不赘述了。）土地一级市场的垄断是否催生高房价？ 在全国涨声一片的时候，我们发现重庆这个城市的表现要优于绝大多数城市，一些在这里投资房产的人会嫌房价涨幅太慢与城市等级不匹配，所以政府的一级垄断并不以为必然高房价，更多与主政者有关，但目前囿于经济疲软、土地财政等影响，各地政府有足够的动力坐抬地价。资源集中的深层次内涵 资源集中是社会经济发展的必然，推荐大家看本书叫做《美国城市史》，里面关于美国城市的发展讲了很多，包括“为什么逐水而居、逐路而居、航运和铁路对于城市形成以及人口集聚的影响”。之后大家就不难明白为什么这轮房价的上涨主要集中在城市群当中，集中4个一线城市以及那些强二线城市，其他城市库存问题依旧很突出。对比东京、首尔我们会发现未来人口和资源会持续向大都市圈聚集，未来活跃房地产的交易也会集中在大都市圈。后期即便疏导也是属于都市圈内部的流转。未来这些城市的房价将持续向上。货币超发、人民币贬值 全国经济疲软、货币超发、人民币贬…. 在资金避险情绪下，我们发现一二季度民间投资活跃度持续降低、民间投资依旧存在融资难的问题，而且由于频发的债务违约，可见的将来，民营投资或将持续回落。在全球货币大放水的情况下，我们发现包括中国在内的很多国家依旧面临的是通缩，一方面一季度天量信贷，一方面是中国经济二季度通胀见顶，CPI回落。我们看到超发的资金都投向了大类资产。最近很多的金融公司（包括公募、私募、基金公司、融资租赁公司）纷纷找上门要给我们做融资，每家都号称手握几百亿，多数放贷的利率都是基准或是下浮，更有些金融机构愿意做长线股权投资（这些资金多从保险和银行存款而来），资金回报率的要求不足10%，这在去年和前年是不敢想象的。市场上更有一些央企从国开行拿资金，资金利率不足1%。这才是真正的洪水猛兽。所以回到楼主的题目，楼主还觉着现在的房价高吗？我们看到大幅增加的非存款类金融机构的流动性，推高了M2但是却没有进入实体经济，M2增速过高推动市场投机性行为和金融脱实向虚发展，尤其是2015年7月之后M1和M2的背离，进一步带来资产价格大幅上升，M2范畴内不属于M1的居民定期存款，由于居民购房等资产购置行为，短期内快速向企业活期存款转移。所以从现在政府的导向以及政策杠杆来看。房价并不贵。很多强二线城市的房价上行刚到中段。可见的未来，核心城市房价必然继续上涨。甚至可能翻番。出让金返还，为什么是件好事？ 勾地、一级整理、收益返还等等是做投资工作的必修课，为什么我要说这是件好事呢。以天津为例，我们会发现，15年之前，天津的涨幅是不明显的，之前的天津土地市场是不够公开透明的，很多都是底价勾地或者一级公司自挂自摘，相对低价的土地供应对应的自然是平稳的房价。15年政府突然回过神来，发现好像不应该这么搞，地价需要抬上去才匹配天津的城市地位，然后我们看到了这一轮房价迅速便上来了，而且直追北京。另外关于地王，大家不要认为里面有多少猫腻，有人做局之类的。这些地王只是货币的出水口，首先这轮高溢价的，其中70~90%的资金都是由金融机构提供的，杠杆率使用非常足，而对于收益返还这件事，更多是在企业参与一级整理阶段，政府约定回报的合理回报，这些都有条文可查，直接的收益返还在这轮遭到爆炒的城市内只是极少数。上下官员都不愿意因为这点事情丢掉乌纱帽，而且在土地财政主导的当下，政府更希望企业支付高溢价。当然，这些地王项目的开发很多都是赔钱的，但这个标的，在后期融资上账等等方面的好处是非常大的。拿我经手的一个项目来讲，地价款 10亿，到现在经过几轮融资，累计上账已经30多亿。关于成本和利润？ 开发商利润向制造业回归是不争的事实，在全国经济下行，三四线库存高企的情况下，大家对未来的判断高度趋同，挤破头都想回归安全边际高的城市，（4个一线，其他都市圈内的城市以及其他强二线城市）所以宁愿造地王，也不愿意去弄什么城镇化，这其中有资金偏好的因素，背后更是企业及银行对于这些城市房地产未来发展的信心。这些城市投资的项目都有很高的资产属性，所以对应的建造成本其实并不低，很多都在1万/平以上。很多一线城市的项目（除土地外）全成本甚至在2-3万/平。...........................................................................................................................（第二更，7月24日夜）保汇率与保房价之间，政府“弃汇保房”是大概率事件
为什么我认为弃汇保房是大概率事件！选择保汇率稳定，就意味着央行需要收紧货币政策，提利率，同时保持外汇储备和防止资本流失。货币——开弓没有回头箭，天量信贷带来的货币放水已是不争的事实，但对于实体经济的带动却不明显，国外的“脱”了，国内的“涝”了。统计局为了数据的好看急着完善GDP的统计口径。但民间投资缺结结实实的暴露了问题，不同于含着金汤勺的国企，民企这些屌丝宝宝处境艰难，心里很苦。（1到5月，全国民间投资增长仅3.9%，低于固定资产投资5.7个百分点。两者之间的缺口继续扩大，民企投资的下降，导致政府将重心一方面继续放在居民加杠杆上，另一方面又重新转移到国企间的整合做强上去，而实际情况是隐形的政策门槛等导致经营成本居高不下，民间违约事件的高发更使得实体企业融资愈发艰难，政企合作的PPP项目由于缺乏明确的政策扶持和诸多地方隐形门槛，又导致民企很难进入。）
超发的货币去了哪里呢？M2的高增速已经让广义货币六年间增长一倍，这么大量的资金肯定排洪口，同时我们又看到通胀或已在二季度见顶，CPI重回1时代，很明显钱都流入了大类资产，所以资产价格的上涨是必然的。所以有相当量的资金进了房地产市场（火爆的楼市和层出不穷的地王，谁让安全垫比较厚的的城市就那么多呢，所以全国的去库存其实才刚刚起步...） 资本流失，跑的不只是李嘉诚-----由于货币超发，对应的在汇率若不变，就会大幅降低出口企业的竞争力。同时，人民币汇率的稳定将使得企业有更足够的动力去通过国内信贷将资金投向国外（给大家看最新的两组数据：前五月中资企业的海外并购规模达到1190亿元，高于2015年的1068亿元，更是14年同期的两倍。而民营经济由于国内投资不足，很多资本流向和海外，商务部数据显示我国非金融类对外直接投资增速从15年的14.7%大幅提高到了16年1-4月的71.8%，而且投资数量和金额均超过国企，民间对外投资成了对外投资的主力军，随着人民币国际化，中国加入SDR，人民币国际化，放开跨境资本流动也是必然趋势，所以我们看到跑的不只是李嘉诚）以史为鉴，我们看什么---从日本经验来看，收紧货币政策，房地产市场与股票市场大概率将迎来大跌，刚刚蹒跚起步的去库存将被直接拍到在底商。接踵而至的或是企业、居民
政府的资产缩水，银行坏账率飙升，国外国内一脱一涝间让经济更加脆弱。
综合来看，保汇率必然使国内经济承受异乎寻常的压力和代价。捅破汇率保房价或许是这届政府必须做的决定。在保持人民币缓慢贬值（或许年底贬值到7）的同时辅以预期管理。一方面通过相对宽松的货政，促进增长，另一方面很有可能通过实施更多的财政政策，鼓励企业拿出兜里的钱“实业报国”。--------------------------------------------------------------------------------------------------------
（三季度又是投资工作高负荷的季节，后期争取多抽时间就大家感兴趣的问题抛出我的观点。下次更新将集中挑选大家近期留言中问到的一些问题做回答。关于购房问题的咨询，可以私信留言）
...............................................................................................................................................................（第三更 近期非常多的朋友向我咨询投资京津冀房产的事情，这里把我的一些观点附上，希望对大家有所启发,相关图表附于本人专栏“知地有声”内。对于之前没有问答到的一些问题只能陆续更新了，见谅）
2016年，房地产成功接力黄金，成为中国家庭抵抗资产全面缩水的“硬通货”。购房人和房企全面进入恐慌式“抢房、抢地”阶段。这半年所到之处随处可见彻夜排队的购房人和纷至沓来的地王。我所亲历的部分城市一度出现倒卖房票的黄牛。新成交土地价格甚至数倍于同期在售房价。楼市的高温还能持续多久？ 历史的车辙——按照房地产周期规律，我国大约3年左右为一个短周期（其中包括不超过12个月的 下降区间与不超过26个月的上升区间）。从2015年3月一线城市房间普涨算起，这轮价格的连续上涨已经超过17个月，按照楼市周期运行规律可见的一年内或将迎来价格的全面下调。即将到来的价格调整是这轮楼市的“高位盘整”还是房地产在多年单边上行后迎来的大跌？资产泡沫会否就此捅破，这些众多购房者心中普遍的疑虑。 这里我结合最近的经济和楼市运行情况，从纷繁的线索里梳理出一些头绪，帮助大家更加理性的看待这个市场和投资置业。 凡事均有一个规律可循，地产也不例外。从中国房地产的发展来看，短周期波动一般是三年左右，由于我国房地产市场起步晚，长周期还不够完整，目前来看我国仍旧处在第一个长周期之中的单边上升期。但已初步呈现总量放缓，区域结构分化的特征。 首先放眼我国房地产的长周期，虽然已经度过了飞速上涨的黄金期，但是后市发展仍旧可期。对比美国和日本多年经济发展的规律可以看到，中国GDP目前6%以上的增长幅度属于中速发展期，经济尚未到经济增长停滞不前的境地。此外对比我国出生人口的年龄结构和家庭结构来看：2014年底15-19岁人口比例约为22%，意味着未来五年首置人口比例将高于年20.6%的首置人口比例。且首改年龄比例处于稳中上升的趋势。因此未来五年整体置业人口将处在高位，改善型需求或进一步扩大。同时由于家庭分裂的原因，家庭户数的增加将衍生出新的住房需求。同时在2016年受到开放二胎影响，未来出生人口数将上升。长远看房地产置业需求的人口支撑是存在的。所以不同于日本面临的经济、人口双重困境，中国人口增长和经济还是较为良性的增长。从城镇化率看，截止2015年我国户籍人口城镇化率不到40%，按照国家新型城镇化规划，2020年要达到45%的户籍人口城镇化率，因此每年或继续有1100万的新增城镇常住人口。此外，在2014年末我国流动人口达到2.53万亿，其中农转非为主力，再次是城市之间的人口流动（这部分每年平均保持在800万左右的增速）。根据流动人口的数据统计在现居住地居住时间3年内的会占到55%，超过5年及以上的占37%。且这部分人半数以上会计划常住，由此将派生更多的住房需求。 同时在城镇化过程中，按照人口分布规律，在一线城市城市化率达到70%以上的时候，人口会持续向城市圈集中，中小型城市甚至出现负增长，房地产市场的成交同样活跃在城市圈范围内。目前三大经济圈的人口聚集已经初步显现。长三角人口占到全国总人口的11.6%，京津冀8.11%，成渝经济圈3.24%。但同时我们仍要认识到目前三大城市圈的人口占比与美、日的大城市群人口25%-30%的占比还有很大距离。
所以综合上述可以看到不同于日本，中国的经济基本面以及人口因素，城市发展，房地产整体失陷可能性不大。 风口上的猪——经历了去年股市的大清洗，广大中产阶级发扬百足之虫的精神转战楼市。所到之处，均以摧枯拉朽之势，迅速把趋于价格洼地填平，成交价格屡创新高。股市5000点的阴云依旧横亘在心头，楼市呢？2016年7月，廊坊燕郊主要楼盘售价全数突破两万大关，燕郊城区内天洋城二手房价格摸高到27000元/平。 三河界内大厂楼盘价格紧随其后，路劲国际城项目15年12月开盘，高层9000元/平，首开即罄。16年5月，叠拼15000元/平，再开再罄。9月高层意向价16000元/平。 永清荣盛花语城和华夏森林新都价格从8000元/平一路上涨至14000元/平。同样的疯狂也在天津上演，天津环城四区中的东丽区津滨大道板块，8月24日融创以19000元/平米的价格将两宗地收入囊中，而去年12月30日融创在同区域的拿地价格是9035元/平.目前对外报价高层含精装价格在25000元/平。同比去年同期价格上涨幅度达到10000元/平。 天津、廊坊楼市如此，北京各区县的房价是否意味着已经飞上天了？实则不然。给大家放一张房山的价格走势图，就会发现发现房山的房价是与大家的感觉不符的。那么同样的价格大家是选择房山窦店
阎村还是选择燕郊或是天津东丽？在这个事情上资金已经率先表态。 众所周知这一轮行情的起点是货币大水，现在一年期存贷款利率分别为1.5%和4.35%。均处于历史最低水平（预计后续下调的可能性很低）。但是考虑到未来利率政策市场化，金融机构实际执行的利率仍有下调空间。 再看大型存款类金融机构的存款准备金率，目前存准金率为17%，尚处于历史较高水平，后续有较大的下降空间。结合国内房地产市场的短周期规律，不难发现利率走向和楼市呈现明显的反周期关系。楼市从2015年3月开始已经持续了14个月，预计后期还有两到三个季度价格缓慢上升，17年二季度以后大概率会高位震荡，持续宽松的货币环境一度拉长了上行的时间周期。7月份贷款增长4600亿元，其中个人中长期贷款增长了4700亿元，个人短期贷款少了一点点，但是企业贷款负增长二十几亿元。居民新增放贷代替了企业部门的新增贷款需求，成为拉动新增贷款的唯一决定性力量。 政策和信贷闸口的放松使得资金争相涌入环京和天津的楼市。 以廊坊北三县为例，目前外地人限购一套，基准利率不下浮。但是当地楼盘及银行对于购房人的征信以及还款能力的审核极为宽松，调查发现，这些区域的信贷投放非常大大量外地人涌入以家里老人的名义购房。甚至有一些家庭首付款的来源也是银行消费贷。这样多数家庭在未来几年仅需负担少量的月供即可以撬动动辄百万的房产。银行成了最大的地主和房主。银行的风险持续攀升。同理，不限购天津只需首付两成，贷款利率85折。我们看到天津的房价很多涨幅都在70%以上，武清区域环京的部分楼盘的涨幅接近3倍。类似股市，这一轮催生高房价的依旧是杠杆，只是这次高杠杆背后高危的不是个人而是银行。 面对高烧不退的楼市，计划投资房产的朋友要理性看待。格外注意接下来如何在高位快速变现退出。这些房产虽然远期有支撑，但短期已经过度消费，风险极高。比如现在高烧中的大厂
永清等区域，虽然新房价格屡创新高，但二手房变现非常困难。由于房地产独特的预售制度，导致房屋再次上市交易至少需要两到三年的时间，期间如果自有资金投入过多，后期需要承担非常大的资金压力。 如何选择合适的项目和正确使用资金杠杆就变得非常考验。 基于这轮行情有银行做背书以及经济增速放缓，长期宽松的货币政策等背景及对房地产支撑因素的趋同判断，我们看到融创等大牌开发商敢于大举负债高价拿地。购房人可以选择参考品牌房地产公司的布局来投资房产，因为当下这些企业对于未来的判断比以往要付出更多。同时这些土地的变现周期显然要更长。
回答于日 00:00
中国的一线城市房价之高，恐怕已不用我再赘述。最为可怕的是，房价就像一个持续膨胀的怪物一样，不断刷新着人们认知的极限。比如，在2015年下半年到2016年初，深圳、北京、上海的房价在本身已经很高的基数上，又再次发生暴涨，远远突破了天际，甚至比纽约、… 显示全部 中国的一线城市房价之高，恐怕已不用我再赘述。最为可怕的是，房价就像一个持续膨胀的怪物一样，不断刷新着人们认知的极限。比如，在2015年下半年到2016年初，深圳、北京、上海的房价在本身已经很高的基数上，又再次发生暴涨，远远突破了天际，甚至比纽约、东京的房价都要高了。 著名的独立经济学家谢国忠从2004年就开始看空中国房价，认为楼市存在很大的泡沫，很快就会崩盘。然而就在他看空的这十几年间，房价却狂飙突进，至少翻了十倍。一批批看空的勇士都葬身在这波巨大的浪潮之中。 那么时至今日，我们能否说一线城市房价已经存在泡沫呢？ 所谓“泡沫”或者说“泡沫经济”，是指因投机交易极度活跃，使得市场价格脱离实际价值大幅上涨，造成表面繁荣的经济现象。由于市场价格缺乏根据，所以到了某个水准，就会像肥皂泡爆裂一样，价格一路狂跌。 根据“泡沫”的定义，我们需要审视一线城市的房产的实际价值究竟是什么，以及其天价是否存在根据。 对于一线城市房产而言，其实际价值远远不止钢筋水泥这么简单，而是与“稀缺资源”紧密地捆绑在一起。这种稀缺资源，包括至少以下几项内容： 1) 一线城市的户口； 2) 房产上附带的学区（尤其是一线城市中心的房产）； 3) 房产所在位置所代表的一线城市各种配套基础设施、医疗设施、商业设施、文体设施； 4) 房产所在城市所带来的工作、经营、投资机会。 中国的资源分布极不平衡，优质的教育资源、医疗资源、工作机会、创业机会大量集中在北上广深这四个一线城市。 中国人从传统上就极为重视房产，把房子作为财富的主要象征。而且由于中国人投资、消费渠道的相对欠缺，房子就成了钱的最好去处甚至是大额资金的唯一去处。而一线城市的房产，由于捆绑了上述稀缺资源，因此理论上所吸引的需求几乎是无穷大的。况且，即便在一线城市已经有房，也总想从小换大，从市郊换到市中心，从公寓换到大平层乃至别墅，这种需求也是无止境的。 假设一件商品需求无穷大，而供应却有限的情况下，会导致什么结果呢？ 微观经济学的基本原理就是，当一项资源属于稀缺资源时，由于过度的供不应求，就导致价格上涨。 但供需原理还有一句话：当价格过高时，会抑制需求，导致供过于求，因此价格下跌。那么为什么一线城市的房产没有出现（或是很少出现）这种情况？ 根据笔者的观察和研究，这背后真正的原理是： 支撑一线城市房价的是来自于占全国人口不超过2%的人群，而这些人群的购买力总是能够满足不断攀升的房价！ 这些人手里总是有钱，无论是自己的钱还是借来的钱。在房产作为主要财富的传统观念下，他们几乎必然会用这些钱去换取与稀缺资源捆绑的房产，无论房价已经被炒得有多高。 接下来的问题就是：为什么这些人手里有这么多钱？ 在笔者看来，主要有以下三个原因： 1) 过去十几年来中国经济的高速增长，创造了很多赚钱机会； 2) 过去十几年来广义货币（M2）的总量，也增加了好几倍（从2001年房价启动时候的15.83万亿元，增长到2015年末的127.53万亿元）； 3) 最重要的，是中国的社会阶层、贫富分化程度也大大加强，这些新增加的财富、新增加的货币流动性，不成比例地分配到了上述这2%人群手中！ 因此，很容易能够得出以下推论（即笔者独创的“购买力理论”）： 一、购买力偏好有稀缺资源的房产。只要一线城市的房产仍然和稀缺资源捆绑，并且前2%人群的购买力足够支撑房价，并且那么一线城市的房价就不存在泡沫，无论价格的绝对值是多少； 二、一旦购买力再也不够支撑，或是房产本身就不具有稀缺资源而价格被炒高，那么房价的泡沫就会显现，就有滞胀或下跌的风险。 对于上述第二句推论，香港、日本乃至美国的人民都可以用他们血和泪的教训来证明。尤其在前二者，也一样是资源稀缺的地区，那里的文化也一样重视房产，那里的人也个个都想住市中心的大房子。但是，这并没有阻止那些地方曾经出现过房价的大幅或长期下跌。在本章第三节中，笔者就将重点分析在何种因素下会出现以上第二句推论的情形。 其他关于房价上涨学说的不足之处 也许你在其他地方也看到数不胜数的对于房价上涨的解释。最著名的就是三个学说：人口红利说，刚需说，以及城市化说。 但笔者认为，这些学说都无法完全解释一线城市房价的实际走势： 人口红利说 过去十几年，中国新增加的劳动年龄人口推动了中国经济的高速增长。根据一些中国机构的研究，中国经济增长的27%得益于“人口红利”，与此前“人口红利”对日本、新加坡等国经济腾飞的贡献率基本相当。 经济增长本身自然带来了购买力的增加；但是要注意的是，中国的人口红利从2012年就开始消失了（这也导致很多专家在当时就看空未来楼市），但却没有阻止房价在2013年和年的暴涨。 刚需说 与上述人口红利说相辅相成，由于新增的劳动年龄人口要结婚、要生育，就增加了房产的需求。但是请注意，在经济学上“刚需”指的是不受价格变动影响的需求（刚性需求曲线在理论上是一条直线），比如吃饭需求。而当刚性需求被上涨过快的房价破坏后，这个刚性需求就成了弹性需求。在房价上涨到2010年以后，其高高在上的价格已经淘汰了一大批真正的刚需——没有购买力的刚需，就是不存在的需求。而有效的购买力（也就是“有效需求”），只能来自于笔者上述所说的前2%的人群。 城市化说 同样，这个学说也是在强调由于城镇化带来的新增人口的买房需求。然而，城市化说完全无法解释为什么中国房价在2009年出现了整体暴涨，以及2015年出现了大城市暴涨——难道是因为这两年的城镇化突然加快了？不是的，这背后只能来自于超发的货币，和由此带来的强大购买力。 诚然，上述三种说法都是让房价保持增速的动力；但它们并不会让房价抛离地心引力加速上涨。 而只有笔者前述关于购买力以及支撑该等购买力的三大因素，才能够从根本上解释一线城市房价的上涨趋势以及目前居高不下的现状。 经济发展带来赚钱机会是比较直观的一个因素，无需笔者过多解释。下面重点分析一下其他两个因素。 购买力背后的货币超发 根据笔者的观察，自2013年以后，越来越多的人开始认识到天量货币供应与房价持续上涨之间的正相关。M2（广义货币供应量）开始成为一个家喻户晓的名词。即使不知道M2的人，也通常都知道这几年中国存在着货币超发的情况，并因此导致高通胀和房价大涨。 例如，年全国房价第一次出现暴涨（之前从2001年到2007年的上涨相比之下就显得温和）。而这一年的M2增速为历史级别的27.7%。 也许你不禁要问：M2天量增加是因为央行全力开动印钞机吗？ 首先我们要明白，我们日常生活中使用的钞票，也就是“流通中的现金”，那叫M0，是指在银行体系外流通的现金。根据国际货币基金组织的定义，M0与银行系统的库存现金，以及银行存款准备金加在一起，就组成了“基础货币”。 基础货币构成了一国货币供应总量的基础，是始初货币。当公众将基础货币（现金）存入银行时，银行就可以按一定比例（即扣除应缴的存款准备金后）进行放贷，从而在银行体系内引起一系列的存款扩张过程。例如，银行贷款给企业，企业用这笔贷款购买设备，钱到设备供应方变成存款，这笔存款又被银行用于贷款，如此周而复始。基础货币在流通过程中，不断放大货币供应量，这个放大的速度就叫做“货币乘数”。 于是在M0的基础上，我们就有了M1（狭义货币供应量），其包括M0以及所有企事业单位的活期存款；进而，又有了M2（广义货币供应量），其包括M1以及所有企事业单位的定期存款以及居民储蓄存款。 一国的中央银行，通常会通过控制货币投放量（也就是俗称的开动印钞机）来调控经济。那么过去这十几年的M2天量增加，真的是因为央行大马力24小时开动印钞机的结果吗？ 其实，这锅真的不该由央行来背，至少在2015年之前不该由央行来背。 传统上，央行投放基础货币的主要途径和渠道，是通过再贷款、再贴现、财政借透支等。但这种状况从1995年开始就发生了变化——外汇占款在基础货币投放中的比重逐渐增加，基础货币投放对外汇占款的依赖性不断变强。 外汇占款是什么呢？由于中国实施外汇管制政策，任何外汇无法在中国境内流通；因此，外汇进入中国的时候，就必须先兑换成人民币（也就是央行强制收购外汇）。请注意，为了这个强制收购，央行是需要凭空制造出人民币的——因此就增加了“基础货币供给”，形成了外汇占款。 2001年中国加入世贸开始，中国的外汇储备就出现了大幅度增长，从1600亿美元增加到了最高时候的4万亿美元。而这些增加的这些外汇储备，都对应着央行凭空制造出来的人民币——也就是新增外汇占款。这逐渐成为了央行投放基础货币的主要渠道。 外币是怎么进入中国的呢？正规途径，是通过外商直接投资（包括新设和并购），以及贸易顺差；非正规途径，就是通过夸大出口货物贸易额、虚假交易以及地下钱庄进入中国的热钱。例如，2007年全年流入中国的热钱据说有数千亿美元，从而推高了当时的股市以及楼市。 那么为什么这十几年会有这么多外汇涌入中国呢？首要原因就是中国对外资的开放带来了巨大的投资机会以及低廉的投资成本。资本都是追逐利润的，而中国向资本开放的是一个巨大的待开垦的处女地。 另外一个原因就是人民币的长期升值（与资本逐利互为因果），使得外国人很轻易就可以通过这个方式套利。例如，在美元1:8的时候带进来1000美元，换成8000元人民币；在中国投资三年获得50%利润，变成12000元人民币，出去的时候美元1:6，于是1000美元就轻松翻倍变成了2000美元。 最后一个原因就是银行利率——尽管央行历史上有过多次降息，但总体利率水平还是高于美国，从而吸引资本入华套利。 在外汇大量涌入的时候，央行可以说完全是被动地在开动着印钞机，制造着基础货币——外汇占款。当然央行也不能说完全被动，比如它可以通过提高存款准备金率或是其他方式来回收流动性，对冲外汇占款增加。 这在有些年份是见效了，但在某些时候（比如2009年），由于金融危机的冲击导致经济面临困难，不得不降准降息，于是大量外汇资本借机涌入，造成M2天量增加（2009年全年外汇储备增加4531亿美元，也就是差不多带来了3万亿人民币的基础货币；而全年的广义货币供应量为13万亿人民币）。 这种外汇占款持续增加的局面，从2014年下半年开始逐渐发生了改变。从2015年开始，央行主动开启了印钞机，全马力制造基础货币。此处我们先按下不表，后文中会有分析。 购买力背后的贫富分化 任何一个超常金融现象的背后，都是社会阶层的割裂。中国目前的贫富分化已经到了何种程度？国际上衡量贫富分化，用的是财产基尼系数和收入基尼系数。 财产基尼系数：北京大学中国社会科学调查中心发布《中国民生发展报告2014》。该报告称，中国的财产不平等程度在迅速升高：1995年我国财产基尼系数为0.45，2002年为0.55，2012年我国家庭净财产的基尼系数达到0.73，顶端1%的家庭占有全国三分之一以上的财产，底端25%的家庭拥有的财产总量仅在1%左右。 收入基尼系数：1978年中国的收入基尼系数为0.317，自2000年开始越过0.4的警戒线，并逐年上升，2004年超过了0.465。此后，国家统计局不再公布国内的收入基尼系数。此后的收入基尼系数大都是经济学者的估计。中国社科院一份报告称，2006年中国的收入基尼系数已经达到了0.496。2010年，新华社两位研究员更判断中国的收入基尼系数实际上已超过了0.5。 上述统计分析并非权威，学术界对此也存在不同意见。作为参考，日，国家统计局发布数据显示，2015年全国居民收入基尼系数为0.462，创下自2003年以来的最低值。这份数据你可以选择信或不信。 事实上，近年来越来越多的报道表明，最富有的一群中国人正变得越来越有钱。他们的购买力完全可以同发达国家的富人一较高低，甚至还超过了发达国家。比如，中国人的奢侈品消费量长期稳居世界第一；经常有中国人跑到美国香港日本“爆买”的报道，对当地经济做出了重大贡献。笔者在美国迈阿密海滩、日本东京银座就曾亲眼目睹，中国人组成的强大团体将LV包、爱马仕包整批整批的买下，土豪的光芒亮瞎众人。 而与此同时，中国的人均GDP、人均收入，却仍然只在世界200多国家中位居中游。在全国范围来说，有90%以上的人群每月收入在5000元以下；就一线城市而言，根据复旦大学2014年的统计，有90%以上的工薪阶层每月收入在1万元以下。2015年上海人均可支配收入（包括工资收入、经营收入、财产收入总和）为49867元。很显然，无论是90%以上人群收入，还是人均收入，要想支撑目前一线城市的房价，基本等于痴人说梦。 也许你不知道的是，21世纪以来的贫富分化现象其实不止出现在中国这一个国家。下列图1显示，美国富人享有的财富比例从1978年以来一直在上升，直至2013年，0.1%的美国富人已经享有了22%的财富。图2则显示，最富有0.01%的美国富人所获得的收入比例已经超过了美国历史上任何时期。 图1 图2 作为发达国家中收入最不平等的国家，美国的房价从上世纪90年代中期开始也出现了大幅单边上涨，一直到金融危机前夕的次贷泡沫破灭，才出现了大幅下跌（见下图）。可以发现，美国房价上涨的周期与贫富分化大幅扩大的周期几乎是等同的，只有在一场席卷全国的危机到来的时候，才导致了下跌。 《新约·马太福音》第二十章有这样一句话：“凡有的，还要加给他，叫他有余，没有的，连他所有的也要夺过来。”由于这句话广为流传，并在生活中导之以行，便成了众所周知的“马太效应”，也就是“穷者愈穷，富者愈富”。 法国经济学家皮克迪(Thomas Piketty)在《21世纪资本论》中指出，由于资本回报率总是倾向于高于经济增长率，所以贫富分化是资本主义无法避免的致命缺陷。而笔者则认为，人类社会的长期和平稳定、甚至技术的大幅度进步，都会导致潜在的货币超发需求以及社会贫富分化的扩大。 综上所述，一线城市高房价的背后，正是中国社会近十几年来的经济高速增长、流动性相对泛滥，以及整体贫富分化不断扩大的一个缩影。每当看到那些晒出手中几十张房产证的房哥房姐，笔者就不禁想起历史上曾经出现的数次土地兼并——这是何其神似。本文禁止一切形式的转载。违者必将追究法律责任。本人认识一大票知识产权维权团队。
回答于日 00:00
某一天，突然末日来临，许多人被困在一个大商场里。货币系统等等都崩溃了。随着物资的越来越少，原来卖一次屁股可以得到一块面包，现在得卖两次才行。于是有天某人异常气愤的上知乎发帖问道：人们吃不起面包是因为面包价格太高，还是因为我的屁股越来越便宜… 显示全部 某一天，突然末日来临，许多人被困在一个大商场里。货币系统等等都崩溃了。随着物资的越来越少，原来卖一次屁股可以得到一块面包，现在得卖两次才行。于是有天某人异常气愤的上知乎发帖问道：人们吃不起面包是因为面包价格太高，还是因为我的屁股越来越便宜？小标题是：由于末日商场已经是完全的丛林经济市场行为了，为什么面包会是投机品？面包越上涨，想持有面包的人就越多，人们疯了一样的卖屁股屯面包。面包偏离了其实际价值，这形成了泡沫，导致面包的价格高居不下，我们的屁股的价值跟不上面包上涨的速度。你看，当处于无政府状态的时候，依然会有某些东西由于具备一些必要的价值，成为投机品。水，食物，黄金等等。现在政府通过手段，让房子成为了这样一个具备投机属性的工具，就跟末日商场的面包一样。总有一个东西需要被当成有价值的投机品。人们的屁股慢慢买不起面包，是因为流通的面包变少了，而屁股没变少。一旦只剩下一个屁股，全世界的面包都是你的。
回答于日 00:00
为什么我认为中国的楼市泡沫不会简单重蹈日本的覆辙。经历了15年底和16年初楼市的疯狂上涨之后，万达董事长王健林直言“这是有史以来最大的泡沫”，很多人也都纷纷拿日本的前车之鉴来说中国楼市。但在我看来很多人都是知其然并不知其所以然。所以简单交代下… 显示全部 为什么我认为中国的楼市泡沫不会简单重蹈日本的覆辙。
经历了15年底和16年初楼市的疯狂上涨之后，万达董事长王健林直言“这是有史以来最大的泡沫”，很多人也都纷纷拿日本的前车之鉴来说中国楼市。但在我看来很多人都是知其然并不知其所以然。所以简单交代下日本楼市崩盘和失去十年的原委就显得尤为重要。
日本在80年代，尤其是89年之前，成为对美国最大的出口国，形成巨大的贸易顺差，（在外界看来主因是强势美元以及美国的高利率政策使然），但因此造成的日元低估，以及美元相对日元的持续升值使得日本对美贸易顺差不断扩大，并由此在多个领域遭到了美国反倾销的打击以及在美国国内遭受了来自贸易保护主义的巨大压力。因此美国多次染指日本，提出要求日元大幅升值，同时快速开放金融和资本市场。
日本国内在以美国为首的外来压力下匆忙进行日元的汇率改革，这也是最初失败的主要原因。在外压下日本国内实行的金融自由化以及为扩大内需而实行的扩张型财政政策则进一步加剧了日元升值的，同时导致国内流动性持续过剩。
而在日元持续升值未能如期改善两国贸易收支失衡问题的时候，美国在85年进一步缔结广场协议，进一步使得投资资金进入国内，同时伴随流动性过剩各路资金涌入楼市和股市。自此日本国内陷入了深深的日元升值恐惧。当然此后政府看到国内楼市和股市泡沫扩大，出台了一些专项政策来扩内需，转变产业结构，扩大进口等等，但机遇政府错误地认为流动性过剩已经得到遏制，整体基调并未改变。同时美国政府要求日本持续增加国内投资。
所以当1987年出现金融紧缩的时候，日本仍旧采用金融缓和政策。导致日本国内后期出现了，日元升值，国内高投资率，低利率的局面。
而日本货币供应量增速从80年代初的8%迅速上升到12%_13%.导致了流动性过剩。投机者大量涌入。
此间政府为了配合扩张型财政政策和扩大内需，日本做了第四次综合开发计划。促进多级分散型国土开发。打造东京国际大都市。之后一个席卷日本的土地开发浪潮在金融系统流动性过剩的推波助澜下将日本推向了泡沫高峰。
1987年后，日本在长期低利率状况下，为应对日元升值，政府大举抛售日元购买美元，却直接导致流动性进一步过剩。而政府在对内投资计划及预算更是为泡沫创造了宏观环境。在经济增长率持续走低情况下，但是货币供应量依旧高速增长。而国内也滋生了很多不好的苗头，日元升值导致原先出口企业转而从资本市场获益。而那些日本银行速来喜好高风险高回报的投资。但现实中大企业不缺钱，都有自己的融资渠道，小微企业又不在银行的重点放款范围内，于是银行资金全部投向大都市圈内的不动产，在大都市圈周边率先形成土地泡沫。（这点在国内很相似，政府大力出资打造都市圈的基础设施和交通，带动经济，同时各路资金聚集，地王频出，土地泡沫集聚）
政府在后期意识到泡沫问题之后，采用了一剂猛药“融资总量管制”，这一措施的实施导致银行对不动产的高位融资减少。交易金额骤降。加上政府调控，于是从大都市圈开始，地价开始一路狂泻。（对比看来国内现在风险集中的十数个城市全数出了不同的调控政策，但是在信贷方面的限制，除了首付比例，银行利率并未大幅调整，这是很大的不同）
在土地泡沫破灭后，日本政府错误的运用凯恩斯的扩张型政策，通过财政出动投资没能有效刺激需求。同时政府还出台大型减税措施，结果陷入减税陷阱。国内长期缺乏供给端改革。而后商业银行因为不良债权集中爆发，纷纷倒闭，政府对于不良债权的处理不及时直接导致经济长期停滞 低迷。（类似的情况可以参考国内温州以及鄂尔多斯的楼市，也都是因为民间拆解 资金链条断裂后不良债权处理的问题衍生出来的）。
此间政府对于不良债权的处理从轻视到断臂怯生整整用了八年。因为政府对危害性判断不足。从金融机构破产开始逐渐出现金融危机。进而导致提款风波。
国内在经济泡沫破裂后出现债务过剩 设备过剩，员工过剩。自此打破了日本经济多项神话（反观国内，有了日本的参照，这届政府不会轻易的大规模采用扩张性的财政政策，同时我国金融市场有限开发以及人民银行的强势主导 四大行的风险控制能力较日本又有非常大的不同）
（作为**上市地产公司负责一线城市投融业务的“老炮儿”，我想自己还是有一些发言权的。任正非曾说要让“在一线听得到炮火的人指挥战争”，而我个人也恰恰喜欢对正在经历的事情“指手画脚”，说上几句。） 楼上杨磊同学已经讲了很多，这里我更多是提出不同意见的补充和修正。 首先，关于“用房价收入比”评判一地房价的问题。 房价收入比是个国际通行指标，主要用来判断资产价格的合理性，在我们这些普通消费者看来，看似直观通俗，但确忽视了一点，那就是国际上对房价收入比的计算数据来源，包括收入住房面积 交易价格等在内采用的均是中位数，同时对于住房统计口径也有差异。（针对这个，大家可以搜索任志强的一篇文章“房价收入比的无奈”）。所以由于数据采集的原因这个指标现阶段看来只是看着比较唬人。 其次，房价收入比不能简单看数值的大小。会因为城市不同，城市内部消费者之间的差异而有显著变化。 什么意思呢，以北京为例，很多北京原住民生活很舒适，只是做一些简单的工作，上班就为“图一乐”，这些人收入很低（备注：没有贬低的成分，因为各地都有这样的原住民现象存在），却居住在城市核心位置，同时家里住房普遍在三套以上，有些人拆迁后分到的房子更多，我打车的时候遇到过一些北京司机拿来炒股的钱就有大几十万。这些人的收入低，但是持有房价的价格高，同时银行杠杆率也很低。 再来切换一组镜头，同样是在北京，那些“高级北漂----30-40岁，中高收入家庭”，却又是另一番景象，他们愿意使用高杠杆去投资房产。所以“房价收入比”这一指标只能部分反映现实，但并不能有效回答。 无论是购地还是买房，两者同作为重大资产投资，房价收入比更适合作为一项参考指标来看。另外还需参考其他宏观经济指标，包括城市群影响，人口迁入迁出情况（未来的房价涨跌除了货币影响长期还是要看人口流向和家庭分裂情况），房地产市场基础供需（比如这轮合肥的低库存，直接导致房价上窜），居民住房保有率、户均面积等等。而且在这几轮房价暴涨下来我们发现，或许房价收入比越大的城市越值得投资。（后面我会讲具体原因，当然对于诸如M2之类的指标因为其内涵以及结构组成发生了较大变化，也应该更深入去分析才能得到正确的结论，这里就不赘述了。） 土地一级市场的垄断是否催生高房价？ 在全国涨声一片的时候，我们发现重庆这个城市的表现要优于绝大多数城市，一些在这里投资房产的人会嫌房价涨幅太慢与城市等级不匹配，所以政府的一级垄断并不以为必然高房价，更多与主政者有关，但目前囿于经济疲软、土地财政等影响，各地政府有足够的动力坐抬地价。 资源集中的深层次内涵 资源集中是社会经济发展的必然，推荐大家看本书叫做《美国城市史》，里面关于美国城市的发展讲了很多，包括“为什么逐水而居、逐路而居、航运和铁路对于城市形成以及人口集聚的影响”。之后大家就不难明白为什么这轮房价的上涨主要集中在城市群当中，集中4个一线城市以及那些强二线城市，其他城市库存问题依旧很突出。对比东京、首尔我们会发现未来人口和资源会持续向大都市圈聚集，未来活跃房地产的交易也会集中在大都市圈。后期即便疏导也是属于都市圈内部的流转。未来这些城市的房价将持续向上。 货币超发、人民币贬值 全国经济疲软、货币超发、人民币贬…. 在资金避险情绪下，我们发现一二季度民间投资活跃度持续降低、民间投资依旧存在融资难的问题，而且由于频发的债务违约，可见的将来，民营投资或将持续回落。在全球货币大放水的情况下，我们发现包括中国在内的很多国家依旧面临的是通缩，一方面一季度天量信贷，一方面是中国经济二季度通胀见顶，CPI回落。我们看到超发的资金都投向了大类资产。最近很多的金融公司（包括公募、私募、基金公司、融资租赁公司）纷纷找上门要给我们做融资，每家都号称手握几百亿，多数放贷的利率都是基准或是下浮，更有些金融机构愿意做长线股权投资（这些资金多从保险和银行存款而来），资金回报率的要求不足10%，这在去年和前年是不敢想象的。市场上更有一些央企从国开行拿资金，资金利率不足1%。这才是真正的洪水猛兽。所以回到楼主的题目，楼主还觉着现在的房价高吗？我们看到大幅增加的非存款类金融机构的流动性，推高了M2但是却没有进入实体经济，M2增速过高推动市场投机性行为和金融脱实向虚发展，尤其是2015年7月之后M1和M2的背离，进一步带来资产价格大幅上升，M2范畴内不属于M1的居民定期存款，由于居民购房等资产购置行为，短期内快速向企业活期存款转移。所以从现在政府的导向以及政策杠杆来看。房价并不贵。很多强二线城市的房价上行刚到中段。可见的未来，核心城市房价必然继续上涨。甚至可能翻番。 出让金返还，为什么是件好事？ 勾地、一级整理、收益返还等等是做投资工作的必修课，为什么我要说这是件好事呢。以天津为例，我们会发现，15年之前，天津的涨幅是不明显的，之前的天津土地市场是不够公开透明的，很多都是底价勾地或者一级公司自挂自摘，相对低价的土地供应对应的自然是平稳的房价。15年政府突然回过神来，发现好像不应该这么搞，地价需要抬上去才匹配天津的城市地位，然后我们看到了这一轮房价迅速便上来了，而且直追北京。另外关于地王，大家不要认为里面有多少猫腻，有人做局之类的。这些地王只是货币的出水口，首先这轮高溢价的，其中70~90%的资金都是由金融机构提供的，杠杆率使用非常足，而对于收益返还这件事，更多是在企业参与一级整理阶段，政府约定回报的合理回报，这些都有条文可查，直接的收益返还在这轮遭到爆炒的城市内只是极少数。上下官员都不愿意因为这点事情丢掉乌纱帽，而且在土地财政主导的当下，政府更希望企业支付高溢价。当然，这些地王项目的开发很多都是赔钱的，但这个标的，在后期融资上账等等方面的好处是非常大的。拿我经手的一个项目来讲，地价款 10亿，到现在经过几轮融资，累计上账已经30多亿。 关于成本和利润？ 开发商利润向制造业回归是不争的事实，在全国经济下行，三四线库存高企的情况下，大家对未来的判断高度趋同，挤破头都想回归安全边际高的城市，（4个一线，其他都市圈内的城市以及其他强二线城市）所以宁愿造地王，也不愿意去弄什么城镇化，这其中有资金偏好的因素，背后更是企业及银行对于这些城市房地产未来发展的信心。这些城市投资的项目都有很高的资产属性，所以对应的建造成本其实并不低，很多都在1万/平以上。很多一线城市的项目（除土地外）全成本甚至在2-3万/平。 ........................................................................................................................... （第二更，7月24日夜） 保汇率与保房价之间，政府“弃汇保房”是大概率事件 为什么我认为弃汇保房是大概率事件！ 选择保汇率稳定，就意味着央行需要收紧货币政策，提利率，同时保持外汇储备和防止资本流失。 货币——开弓没有回头箭，天量信贷带来的货币放水已是不争的事实，但对于实体经济的带动却不明显，国外的“脱”了，国内的“涝”了。统计局为了数据的好看急着完善GDP的统计口径。但民间投资缺结结实实的暴露了问题，不同于含着金汤勺的国企，民企这些屌丝宝宝处境艰难，心里很苦。（1到5月，全国民间投资增长仅3.9%，低于固定资产投资5.7个百分点。两者之间的缺口继续扩大，民企投资的下降，导致政府将重心一方面继续放在居民加杠杆上，另一方面又重新转移到国企间的整合做强上去，而实际情况是隐形的政策门槛等导致经营成本居高不下，民间违约事件的高发更使得实体企业融资愈发艰难，政企合作的PPP项目由于缺乏明确的政策扶持和诸多地方隐形门槛，又导致民企很难进入。） 超发的货币去了哪里呢？M2的高增速已经让广义货币六年间增长一倍，这么大量的资金肯定排洪口，同时我们又看到通胀或已在二季度见顶，CPI重回1时代，很明显钱都流入了大类资产，所以资产价格的上涨是必然的。所以有相当量的资金进了房地产市场（火爆的楼市和层出不穷的地王，谁让安全垫比较厚的的城市就那么多呢，所以全国的去库存其实才刚刚起步...） 资本流失，跑的不只是李嘉诚-----由于货币超发，对应的在汇率若不变，就会大幅降低出口企业的竞争力。同时，人民币汇率的稳定将使得企业有更足够的动力去通过国内信贷将资金投向国外（给大家看最新的两组数据：前五月中资企业的海外并购规模达到1190亿元，高于2015年的1068亿元，更是14年同期的两倍。而民营经济由于国内投资不足，很多资本流向和海外，商务部数据显示我国非金融类对外直接投资增速从15年的14.7%大幅提高到了16年1-4月的71.8%，而且投资数量和金额均超过国企，民间对外投资成了对外投资的主力军，随着人民币国际化，中国加入SDR，人民币国际化，放开跨境资本流动也是必然趋势，所以我们看到跑的不只是李嘉诚） 以史为鉴，我们看什么---从日本经验来看，收紧货币政策，房地产市场与股票市场大概率将迎来大跌，刚刚蹒跚起步的去库存将被直接拍到在底商。接踵而至的或是企业、居民政府的资产缩水，银行坏账率飙升，国外国内一脱一涝间让经济更加脆弱。 综合来看，保汇率必然使国内经济承受异乎寻常的压力和代价。捅破汇率保房价或许是这届政府必须做的决定。在保持人民币缓慢贬值（或许年底贬值到7）的同时辅以预期管理。一方面通过相对宽松的货政，促进增长，另一方面很有可能通过实施更多的财政政策，鼓励企业拿出兜里的钱“实业报国”。 -------------------------------------------------------------------------------------------------------- （三季度又是投资工作高负荷的季节，后期争取多抽时间就大家感兴趣的问题抛出我的观点。下次更新将集中挑选大家近期留言中问到的一些问题做回答。关于购房问题的咨询，可以私信留言）...............................................................................................................................................................（第三更 近期非常多的朋友向我咨询投资京津冀房产的事情，这里把我的一些观点附上，希望对大家有所启发,相关图表附于本人专栏“知地有声”内。对于之前没有问答到的一些问题只能陆续更新了，见谅） 2016年，房地产成功接力黄金，成为中国家庭抵抗资产全面缩水的“硬通货”。购房人和房企全面进入恐慌式“抢房、抢地”阶段。这半年所到之处随处可见彻夜排队的购房人和纷至沓来的地王。我所亲历的部分城市一度出现倒卖房票的黄牛。新成交土地价格甚至数倍于同期在售房价。 楼市的高温还能持续多久？ 历史的车辙——按照房地产周期规律，我国大约3年左右为一个短周期（其中包括不超过12个月的 下降区间与不超过26个月的上升区间）。从2015年3月一线城市房间普涨算起，这轮价格的连续上涨已经超过17个月，按照楼市周期运行规律可见的一年内或将迎来价格的全面下调。即将到来的价格调整是这轮楼市的“高位盘整”还是房地产在多年单边上行后迎来的大跌？资产泡沫会否就此捅破，这些众多购房者心中普遍的疑虑。 这里我结合最近的经济和楼市运行情况，从纷繁的线索里梳理出一些头绪，帮助大家更加理性的看待这个市场和投资置业。 凡事均有一个规律可循，地产也不例外。从中国房地产的发展来看，短周期波动一般是三年左右，由于我国房地产市场起步晚，长周期还不够完整，目前来看我国仍旧处在第一个长周期之中的单边上升期。但已初步呈现总量放缓，区域结构分化的特征。 首先放眼我国房地产的长周期，虽然已经度过了飞速上涨的黄金期，但是后市发展仍旧可期。 对比美国和日本多年经济发展的规律可以看到，中国GDP目前6%以上的增长幅度属于中速发展期，经济尚未到经济增长停滞不前的境地。此外对比我国出生人口的年龄结构和家庭结构来看：2014年底15-19岁人口比例约为22%，意味着未来五年首置人口比例将高于年20.6%的首置人口比例。且首改年龄比例处于稳中上升的趋势。因此未来五年整体置业人口将处在高位，改善型需求或进一步扩大。同时由于家庭分裂的原因，家庭户数的增加将衍生出新的住房需求。同时在2016年受到开放二胎影响，未来出生人口数将上升。长远看房地产置业需求的人口支撑是存在的。所以不同于日本面临的经济、人口双重困境，中国人口增长和经济还是较为良性的增长。 从城镇化率看，截止2015年我国户籍人口城镇化率不到40%，按照国家新型城镇化规划，2020年要达到45%的户籍人口城镇化率，因此每年或继续有1100万的新增城镇常住人口。此外，在2014年末我国流动人口达到2.53万亿，其中农转非为主力，再次是城市之间的人口流动（这部分每年平均保持在800万左右的增速）。根据流动人口的数据统计在现居住地居住时间3年内的会占到55%，超过5年及以上的占37%。且这部分人半数以上会计划常住，由此将派生更多的住房需求。 同时在城镇化过程中，按照人口分布规律，在一线城市城市化率达到70%以上的时候，人口会持续向城市圈集中，中小型城市甚至出现负增长，房地产市场的成交同样活跃在城市圈范围内。目前三大经济圈的人口聚集已经初步显现。长三角人口占到全国总人口的11.6%，京津冀8.11%，成渝经济圈3.24%。但同时我们仍要认识到目前三大城市圈的人口占比与美、日的大城市群人口25%-30%的占比还有很大距离。 所以综合上述可以看到不同于日本，中国的经济基本面以及人口因素，城市发展，房地产整体失陷可能性不大。 风口上的猪——经历了去年股市的大清洗，广大中产阶级发扬百足之虫的精神转战楼市。所到之处，均以摧枯拉朽之势，迅速把趋于价格洼地填平，成交价格屡创新高。 股市5000点的阴云依旧横亘在心头，楼市呢？ 2016年7月，廊坊燕郊主要楼盘售价全数突破两万大关，燕郊城区内天洋城二手房价格摸高到27000元/平。 三河界内大厂楼盘价格紧随其后，路劲国际城项目15年12月开盘，高层9000元/平，首开即罄。16年5月，叠拼15000元/平，再开再罄。9月高层意向价16000元/平。 永清荣盛花语城和华夏森林新都价格从8000元/平一路上涨至14000元/平。 同样的疯狂也在天津上演，天津环城四区中的东丽区津滨大道板块，8月24日融创以19000元/平米的价格将两宗地收入囊中，而去年12月30日融创在同区域的拿地价格是9035元/平.目前对外报价高层含精装价格在25000元/平。同比去年同期价格上涨幅度达到10000元/平。 天津、廊坊楼市如此，北京各区县的房价是否意味着已经飞上天了？实则不然。给大家放一张房山的价格走势图，就会发现发现房山的房价是与大家的感觉不符的。那么同样的价格大家是选择房山窦店阎村还是选择燕郊或是天津东丽？在这个事情上资金已经率先表态。 众所周知这一轮行情的起点是货币大水，现在一年期存贷款利率分别为1.5%和4.35%。均处于历史最低水平（预计后续下调的可能性很低）。但是考虑到未来利率政策市场化，金融机构实际执行的利率仍有下调空间。 再看大型存款类金融机构的存款准备金率，目前存准金率为17%，尚处于历史较高水平，后续有较大的下降空间。结合国内房地产市场的短周期规律，不难发现利率走向和楼市呈现明显的反周期关系。楼市从2015年3月开始已经持续了14个月，预计后期还有两到三个季度价格缓慢上升，17年二季度以后大概率会高位震荡，持续宽松的货币环境一度拉长了上行的时间周期。7月份贷款增长4600亿元，其中个人中长期贷款增长了4700亿元，个人短期贷款少了一点点，但是企业贷款负增长二十几亿元。居民新增放贷代替了企业部门的新增贷款需求，成为拉动新增贷款的唯一决定性力量。 政策和信贷闸口的放松使得资金争相涌入环京和天津的楼市。 以廊坊北三县为例，目前外地人限购一套，基准利率不下浮。但是当地楼盘及银行对于购房人的征信以及还款能力的审核极为宽松，调查发现，这些区域的信贷投放非常大大量外地人涌入以家里老人的名义购房。甚至有一些家庭首付款的来源也是银行消费贷。这样多数家庭在未来几年仅需负担少量的月供即可以撬动动辄百万的房产。银行成了最大的地主和房主。银行的风险持续攀升。同理，不限购天津只需首付两成，贷款利率85折。我们看到天津的房价很多涨幅都在70%以上，武清区域环京的部分楼盘的涨幅接近3倍。类似股市，这一轮催生高房价的依旧是杠杆，只是这次高杠杆背后高危的不是个人而是银行。 面对高烧不退的楼市，计划投资房产的朋友要理性看待。格外注意接下来如何在高位快速变现退出。这些房产虽然远期有支撑，但短期已经过度消费，风险极高。比如现在高烧中的大厂永清等区域，虽然新房价格屡创新高，但二手房变现非常困难。由于房地产独特的预售制度，导致房屋再次上市交易至少需要两到三年的时间，期间如果自有资金投入过多，后期需要承担非常大的资金压力。 如何选择合适的项目和正确使用资金杠杆就变得非常考验。 基于这轮行情有银行做背书以及经济增速放缓，长期宽松的货币政策等背景及对房地产支撑因素的趋同判断，我们看到融创等大牌开发商敢于大举负债高价拿地。购房人可以选择参考品牌房地产公司的布局来投资房产，因为当下这些企业对于未来的判断比以往要付出更多。同时这些土地的变现周期显然要更长。
回答于日 00:00
就是收入太低！请问大阪在日本算是几线城市？40多年的房子，但看起来并不会像国内一样破败，因为业主每月都要缴纳修缮费，然后楼房隔几年会翻新一次。可以看看这两栋74年的楼盘内部至于说地段的，我给出的房子都在城东区和东成区，大家感受下位置，地图标记… 显示全部 就是收入太低！请问大阪在日本算是几线城市？40多年的房子，但看起来并不会像国内一样破败，因为业主每月都要缴纳修缮费，然后楼房隔几年会翻新一次。可以看看这两栋74年的楼盘内部至于说地段的，我给出的房子都在城东区和东成区，大家感受下位置，地图标记处为心斋桥商业街。再来看看日本各行业年收入也就是说，平均来看，日本的一个电车乘务员不吃不喝，在大阪市中心地段买一套50平米的两居室，需要多少年呢？1年。而像农民、记者、高中老师这些群体，吃喝照常，基本也能1年买房。
秋筱宫来的驸马爷
回答于日 00:00
几个人邀请我回答这个问题，可把它讲清楚非常困难，因为这个问题至少可以分解成：中国收入分配有多不公平，城市集聚效应对低收入者增收的影响，福利、户籍、产业结构之间关系对中低收入者的影响，以及中国高房价的原因。 把这些内容在一个问题下讲清楚，骗… 显示全部 几个人邀请我回答这个问题，可把它讲清楚非常困难，因为这个问题至少可以分解成：中国收入分配有多不公平，城市集聚效应对低收入者增收的影响，福利、户籍、产业结构之间关系对中低收入者的影响，以及中国高房价的原因。把这些内容在一个问题下讲清楚，骗粉的边际收益太低，所以直接说结论吧：中国收入分配差距太大，中低收入者资产与人力资本回报都偏低，因此很难买起城市的房产；不过由于大城市具有极大的集聚效应，中低收入者来到大城市可以获得更高的收入，在性竞争下，中低收入者存在囚徒困境，存在来大城市套利的动机；产业结构的不合理，使得就业存在困境，使得政府倾向于限制人口流动，加上地方税收大头是增值税和土地出让金，因此政府福利支出对中低收入者存在福利歧视——户籍制度，所以中低收入者不会得到太多住房补贴；最后，由于房价和地租相关，地租本身就决定任何国家的低收入都很难在城市买房，中国由于种种原因使得房价偏离了市场均衡下的地租，这就更加恶化了中国中低收入者的购买力。简单的说就是：中国穷人更多、更穷，中国房价更高，中国穷人倾向于进城，中国大城市不欢迎穷人，而中国中收入者不得不买房。
回答于日 00:00
如果没有税，商品房的建筑成本可以在500-800元/平米（多层），/元高层。你看到的房子其实不是房子，而是包装成房子的税制品。 它是必需品，但卖方制定游戏规则。 知乎上的大V讲故事、装逼还可以，一谈到专业问题就露出马脚了。 知乎上装逼吹水的不… 显示全部 如果没有税，商品房的建筑成本可以在500-800元/平米（多层），/元高层。你看到的房子其实不是房子，而是包装成房子的税制品。它是必需品，但卖方制定游戏规则。知乎上的大V讲故事、装逼还可以，一谈到专业问题就露出马脚了。知乎上装逼吹水的不少，明白人没几个。本人7年地产从业经历房产的价格含4块，土地，税费，建安，利润，现在普遍房开利润在5-15%，建安中也暗含隐性的税费成本，纯建筑成本其实非常低，所以我们经常看到有些地方房价元/平米。一个东西的价格受供需关系影响，这就是为什么同是大城市，杭州这5年的价格基本没上涨，上海却一直在涨。因为杭州供应量需要消化3年，上海只要3个月新房就消化完毕了。（杭州价格上涨是今年年初的事，15年年底其实日子过得非常苦。营销做的最凶狠就是杭州，15年年底一般开发商都没拿地的意愿。）在旧社会，你和地主说租金太贵了。他和他的狗腿会用一百种解释告诉你租金已经多便宜了，爱租不租。时代一直都没变。（这个问题提出才短短几天已经获得638个答案，期待这届政府主导的经济转型可以顺利，政府不再依赖地产，评论说房价合理的，举个例子，卖掉上海一个普通地段小区，可以买下一个浦东机场的市值，还有多。还感觉合理吗？）
回答于日 00:00
我认为“房价高”和“收入低”完全是两码事，我可以把这个问题讲极端一点：买不起lv的包是因为“包价格高”还是因为“收入低”？。包有很多种，几万、几十万的奢侈品牌，几块，几十块的地摊货，差价巨大。 全国只有一个北京，一个上海，一个深圳。这些城市… 显示全部 我认为“房价高”和“收入低”完全是两码事，我可以把这个问题讲极端一点：买不起lv的包是因为“包价格高”还是因为“收入低”？。包有很多种，几万、几十万的奢侈品牌，几块，几十块的地摊货，差价巨大。全国只有一个北京，一个上海，一个深圳。这些城市的人口密度已经非常高了，但还在不断增长。试想，如果一个大学毕业生凭自己几年的努力工作，就能买得起一线城市的房子，那北上广深将会连成一片，全中国都一样了。回到问题本身，中国房价再怎么掩饰、解释，整体来说确实还是高了。我认为一个很大的原因是，政府没有主动去承担一个责任：没有给普通老百姓提供舒适的、、价格合理的、有长期保障的租房制度。如果中国相仿德国，有健全的租房制度，房价再高又能关普通大众啥事，有钱的人互相炒房去，房价虚高没人去做接盘侠，能买得起就买，买不起就租，区别不大，房价自然就回到正常水平了。但话说回来，你见过地主天天想着如何帮佃农致富的吗？地主只会想何如拴住佃农，让他努力干活。
koumin tang
回答于日 00:00
（作为**上市地产公司负责一线城市投融业务的“老炮儿”，我想自己还是有一些发言权的。任正非曾说要让“在一线听得到炮火的人指挥战争”，而我个人也恰恰喜欢对正在经历的事情“指手画脚”，说上几句。） 楼上杨磊同学已经讲了很多，这里我更多是提出不同… 显示全部 （作为**上市地产公司负责一线城市投融业务的“老炮儿”，我想自己还是有一些发言权的。任正非曾说要让“在一线听得到炮火的人指挥战争”，而我个人也恰恰喜欢对正在经历的事情“指手画脚”，说上几句。） 楼上杨磊同学已经讲了很多，这里我更多是提出不同意见的补充和修正。 首先，关于“用房价收入比”评判一地房价的问题。 房价收入比是个国际通行指标，主要用来判断资产价格的合理性，在我们这些普通消费者看来，看似直观通俗，但确忽视了一点，那就是国际上对房价收入比的计算数据来源，包括收入 住房面积 交易价格等在内采用的均是中位数，同时对于住房统计口径也有差异。（针对这个，大家可以搜索任志强的一篇文章“房价收入比的无奈”）。所以由于数据采集的原因这个指标现阶段看来只是看着比较唬人。 其次，房价收入比不能简单看数值的大小。会因为城市不同，城市内部消费者之间的差异而有显著变化。 什么意思呢，以北京为例，很多北京原住民生活很舒适，只是做一些简单的工作，上班就为“图一乐”，这些人收入很低（备注：没有贬低的成分，因为各地都有这样的原住民现象存在），却居住在城市核心位置，同时家里住房普遍在三套以上，有些人拆迁后分到的房子更多，我打车的时候遇到过一些北京司机拿来炒股的钱就有大几十万。这些人的收入低，但是持有房价的价格高，同时银行杠杆率也很低。 再来切换一组镜头，同样是在北京，那些“高级北漂----30-40岁，中高收入家庭”，却又是另一番景象，他们愿意使用高杠杆去投资房产。所以“房价收入比”这一指标只能部分反映现实，但并不能有效回答。 无论是购地还是买房，两者同作为重大资产投资，房价收入比更适合作为一项参考指标来看。另外还需参考其他宏观经济指标，包括城市群影响，人口迁入迁出情况（未来的房价涨跌除了货币影响长期还是要看人口流向和家庭分裂情况），房地产市场基础供需（比如这轮合肥的低库存，直接导致房价上窜），居民住房保有率、户均面积等等。 而且在这几轮房价暴涨下来我们发现，或许房价收入比越大的城市越值得投资。（后面我会讲具体原因，当然对于诸如M2之类的指标因为其内涵以及结构组成发生了较大变化，也应该更深入去分析才能得到正确的结论，这里就不赘述了。） 土地一级市场的垄断是否催生高房价？ 在全国涨声一片的时候，我们发现重庆这个城市的表现要优于绝大多数城市，一些在这里投资房产的人会嫌房价涨幅太慢与城市等级不匹配，所以政府的一级垄断并不以为必然高房价，更多与主政者有关，但目前囿于经济疲软、土地财政等影响，各地政府有足够的动力坐抬地价。 资源集中的深层次内涵 资源集中是社会经济发展的必然，推荐大家看本书叫做《美国城市史》，里面关于美国城市的发展讲了很多，包括“为什么逐水而居、逐路而居、航运和铁路对于