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都是“面积”惹的祸 律师支招赠送面积纠纷这么办
对于大多数家庭来说，买房是一个家庭很重要的一件事，一所房子伴随一个家庭的酸甜苦辣。很多人在买房过程中或多或少都遇到过一些问题和纠纷。如关于赠送面积，有的业主因所购房屋的赠送面积过大，多年未能拿到房产证；有的业主因开发商赠送房间偷工减料，收到质量不过关的房屋等。很多缺少法律知识基础的购房者在遇到这些问题时，便不知该怎么办。凤凰房产成都站特别策划，根据众多购房者在购房过程中遇到的关于赠送面积纠纷实际案例，邀请四川广力律师事务所林春柏律师解惑答疑，为有这方面烦恼的你提供一些可行性建议。案例1、赠送面积太多 业主买房六年拿不到房产证该业主拿不到房产证的原因在于：开发商报建的面积与实际建成的面积有出入。当初买房子时有一定的“赠送面积”，就是实际可使用的面积比售卖时标注的面积大。这种赠送的形式业主看在很多楼盘里都看到过，也没觉得有什么问题，但没想到自己后来拿不到房产证就与此有关，如今孩子要上小学了，需要提供房产证来证明，但该业主拿不出来很麻烦。开发商仍未提交地价及契税完税缴清凭证，导致登记中心无法办理商品房屋权属初始登记，也使购房业主暂无法办房产证。问：遇到此情况，购房者应如何处理呢？ 律师支招：建议购房者首先查清楚自己所购买的基本住宅单位是否属于规划建设的范围，通俗地说就是查一下在开发商的规划设计方案、报建资料中有没有这一套房子的“户口”，暂且不管赠送面积的问题。只要有这套房子的基本资料，就可以要求先按照规划报建的房屋面积登记产权。只要不出现整套房子完全是多出来的面积的情况（如开发商报建6层，结果修出来7层，则可能导致多出来的这一层的每一套房子都办不了产权），是可以办理产权登记的。在登记基本的产权之后，再根据实际情况和合同约定与开发商协商处理赠送面积的问题。案例2、开发商赠送面积藏玄机办房产证须缴“搭板费”前年购置物业的付女士就碰上了一件麻烦事，付女士购买的该楼盘“赠送面积”吸引并购置物业后，办理房产证时，却被售楼中心告知“必须签订一份补充协议且须缴纳21800元的‘搭板费’(即赠送面积加盖费用)，否则不能办理房产证。”问：不缴纳“搭板费”是否就真的不能办理房产证？开发商在售楼过程中存在涉嫌“阴阳合同”行为又该由谁来进行监管？此种情况，业主该如何处理呢？律师支招：开发商在合同约定之外，另立名目收取“搭板费”是没有法律根据和合同根据的。为买房者办理产权登记，是开发商的合同义务，不履行义务则构成违约。买房者有权要求开发商继续履行合同义务办理房产证并有权根据合同约定要求开发商承担违约责任。案例3：“不写入合同的赠送面积”无故少了近11㎡近日，厦门某楼盘有业主反映实际赠送的面积远远少于购房时承诺的30%。据业主称，他们根据96㎡户型图纸计算发现，按照业主30%的赠送预期，赠送面积应为28.8㎡，但实际的赠送面积只有18平米，而样板间实际测量结果显示赠送面积甚至连18平米都不到，面对质疑开发商负责人称，并未承诺过每个户型都有30%的赠送，只有部分户型可以达到这个赠送率，一切以购房合同为准。而合同里根本没有写赠送面积，开发商的答复让业主大喊“坑爹”。问：业主遇到此种情况，该如何处理呢？律师支招：这种情况，需要证明是否存在“开发商曾经承诺赠送30%面积”这一事实。如果业主举证能够证明开发商在销售过程中曾经承诺赠送房屋面积的30%，则在实际赠送面积不足的情况下，业主有权要求开发商履行承诺或者要求赔偿损失。案例4：偷工减料：赠送房间的楼板竟被楼下装修时轻易打穿在去年4月交付的南京一小区中，多户业主家里赠送的小房间地板被楼下邻居装修吊顶时轻易打穿。经调查，赠送房间的楼板厚度仅有8-10㎝左右，远低于该市12厘米的标准。而南京市房屋安全鉴定处的一位工作人员表示，一般吊顶时冲击钻正常钻出的深度也就3-4cm左右，“这只能说明开发商使用的混凝土质量很差”。而赠送的小房间是开发商将天井改造而来，属于违建，购房人有苦难言。问：业主遇到此种情况，该如何处理呢？律师支招：出现上述楼下装修时冲击钻打穿楼板的情况，主要原因是混凝土强度不够。业主有权要求开发商整改。实际上这种情况多半是施工单位偷工减料所致。业主找开发商理论，开发商也会找施工单位整改。如果开发商不处理，业主也可以自行出资整改，再要求开发商赔偿自己垫付的整改费用。案例5：附加费用 挑高隔层、阳台封闭费用多不在赠送之列重庆一楼盘90㎡的“2+1室”户型设计了5.8米的挑高客厅，业主将客厅隔成上下两层，就多出来一个房间，而隔层费用需自理。同样，该楼盘129㎡的户型也称赠送一房，实际上赠送的是北阳台，交付后业主需将阳台封闭，才可以作为房间使用。无独有偶，另一楼盘132㎡的户型所赠送的北房间，也是要通过业主自己封闭才能实现。记者从家装公司处了解到，要将这个阳台封闭成房间，成本在几千至几万元不等，而将挑高客厅隔成上下两层的成本则更高。【很多购房人在买房时并不清楚赠送房间是以成品还是半成品的方式交付，因此产生纠纷。而由业主自行加工改造的赠送方式，不仅增加了业主的置业成本，更存在施工标准不统一，邻里之间关系难协调等风险，甚至出现违建或者质量问题。】问：业主遇到此种情况，该如何处理呢？律师支招：严格说来，在房屋建成后的使用过程中，未经审批，违背规划设计方案，改变建筑内部结构或者外立面的行为，都是违法的。实践中出现的加夹层、封阳台的情况，需要根据合同约定，实事求是地处理。如果合同中没有明确约定费用由开发商承担或者没有明确约定交房时夹层已经加好、阳台已经封装，，则很难要求加夹层、封阳台的费用由开发商来承担。案例6：随意虚构赠送面积受赠送面积吸引，李先生购买了盐田区买的一套房子，但随后他和其他17名业主却联合将开发商告上了法庭。李先生说，该楼盘2007年7月开盘时，开发商宣称“赠送超大入户花园，5.7米层高”，样板房也俨然一个小复式。但是，在签合同的时候，业主们被要求在3分钟内签订所有合同，并附加一份“委托书”，让购房者委托一家叫“裕达”的公司免费填平赠送的天井面积。业主们却发现，开发商当初承诺赠送的面积并没填平，而是一个从1楼通到19楼的天井。而且，天井实质是开发商为减少支出土地出让金，隐瞒政府有关部门“偷来”的面积。问：业主遇到此种情况，该如何处理呢？律师支招：草率签订合同，就是自己把自己置于危险的合同境地。业主自己在签订合同时需要对自己负责。业主签订的填平天井的合同是与第三方签订的，现在天井没有填，也就是第三方没有履行该合同。因表面上第三方没有收取任何费用，很难直接找第三方履行合同。业主可以根据开发商的宣称与承诺，要求开发商履行其承诺、填平天井。案例7：买一层送一层？有猫腻！2010年11月，周先生与开发商签订购房合同，购买了位于温江区某小区的房屋。开发商承诺“买一层送一层”(即购买第11层赠送同面积的第12层)。周先生当即支付首期房款34万余元。但周先生后来却从当地规划、建设等部门得知，该开发商报批报建的该栋楼只有11层。2012年，周先生向四川省消委会投诉。问：业主遇到此种情况，该如何处理呢？律师支招：案例中提到的开发商对顶楼业主宣传“买一层送一层”，可能有不同的理解。业主理解为“送一层同样的房屋”，开发商则可能解释为“送一层楼顶平面”。买房不是买白菜萝卜，在签订合同、支付定金之前，准业主们要尽量把不清楚的问题搞清楚，对一些含糊不清的地方，要求开发商澄清并保留证据。
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(都江堰6400元/平方米)
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved展开全部下一篇：近年来，关于商品房面积的纠纷愈来愈多，归根到底是一些不法开发商“玩弄面积猫儿腻”所致。收房的手续和过程比较麻烦，其中有一个不容忽视的步骤，那就是对房屋的面积进行测量，当房屋的面积误差超出一定范围的时候，买房人有权要求退房。收房的手续和过程比较麻烦，其中有一个不容忽视的步骤，那就是对房屋的面积进行测量，当房屋的面积误差超出一定范围的时候，买房人有权要求退房。房屋买卖合同纠纷就是指房屋买卖双方在房屋合同上面产生了不同的意见，而导致的一种纠纷。在家庭装修中，不少人对房屋格局不满意，或者涉及到二房改三房的情况，都需要进行房屋改造，不过在墙体拆改过程中，需要注意的不仅是是房屋的美观度，现代都市生活压力越来越大，小户型房子已经是炙手可热的追求了。但面积小不等于居住得压抑，只要设计规划得合理，小面积空间同样可以住的舒畅。房屋是人们的安身之所，对于它的关注不亚于任何一个物件，人们常说的公摊面积其实也属于房屋面积的一部分，公摊面积就是包括楼梯、电梯等在内的公共部装修合同是避免装修纠纷保证书，也是业主维护自身合法权益的重要武器。那么当出现装修合同纠纷时要怎么解决呢?在买房过程中，房屋朝向也是需要考虑的问题，虽然最理想的朝向是坐北朝南，但是也有很多业主并不能选到满意的户型，但是这并不意味着其他朝向就不好，无论业主购买的是新房还是二手房，如果对房屋结构感到不满意时，都会进行一定的结构拆改。但是房屋结构拆改需要遵守原则，不可随性而为，留下隐患。房屋买卖合同纠纷之实际面积小于合同面积的处理_百度文库
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房屋买卖合同纠纷之实际面积小于合同面积的处理
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商品房面积误差纠纷的处理问题
发布日期：&&& 文章来源：互联网
案情简介?&２００１年７月７日，王元、高天公司签订《北京市外销商品房预售契约》，约定王元所购房屋建筑面积暂测为２６６．３６平方米，每平方米售价为１２４４美元，房款总计为３３１３５２美元。预售契约第二条约定：王元、高天公司双方同意，结算房款时，房屋的实测建筑面积的误差不超过暂测建筑面积的正、负１％（含）时，按照本契约第三条所述房屋单价（每平方米１２４４美元）据实结算；房屋建筑面积误差超过上述约定幅度时，自高天公司向王元出示测绘部门实测面积数据之日起三十日内，王元、高天公司双方同意按补充协议之约定处理。同日，王元、高天公司签订了《补充协议》，其中第六条约定：王元、高天公司双方同意，房屋交付时，房屋的实测建筑面积与暂测建筑面积的误差不超过暂测建筑面积的正、负１％（含）时，双方按主契约第三条规定的房款总数结算，不再以其预售单价另行结算；房屋建筑面积误差超过上述约定幅度时，超过部分应在收到北京市测绘部门实测建筑面积文件之日起三十日内，按主契约第三条规定的房屋预售单价进行房款结算，多退少补。２００２年９月８日王元办理房屋入住手续。２００３年６月１４日，高天公司再次向王元出具房屋面积分摊计算明细表，注明该房屋的实测建筑面积为２８２．２２平方米。据此，王元所购房屋的实测面积比合同约定面积增加了１５．８６平方米，面积误差比为５．９５４％。对房屋面积误差是否为约定不明的情形等问题，双方发生争议，王元诉至法院。
&&&&?法院审理?&法院经审理认为，王元与高天公司之间的预售契约、补充协议及相应附件是双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应认定合法有效。上述协议内容对如何处理房屋面积误差约定明确，不属于相关司法解释规定的&购房合同双方对面积误差约定不明&的情形，据此判决驳回王元的诉讼请求。
&&&&?法理分析?
&&&&一、商品房面积误差纠纷的处理原则
&&&&根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，本案的处理结果符合商品房面积误差纠纷处理的一般原则：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
&&&&长期以来，开发商销售商品房面积缺斤少两的现象比较普遍，因面积误差引发的纠纷、诉讼不胜枚举。为此，２０００年９月１３日建设部和国家工商行政管理局印发的《商品房买卖合同示范文本》第５条对面积确认以及面积误差的处理作出了相应的规定，将绝对值３％作为衡量点。实行了一段时间后，作为行业主管部门的建设部又以部委规章的形式在２００１年４月４日颁布的《商品房销售管理办法》第２０条中对此加以明确，并详细说明比例的计算方式：面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）&合同约定面积&１００％。虽然合同示范文本、部委规章对此问题都有明确的规定，但按照最高人民法院相关司法解释规定，部颁规章在法院审判工作中可以参考但不宜作为准据法引用，因此法院在民事判决中引用《商品房销售管理办法》判定面积误差的法律责任时，存在法律上的障碍。２００３年３月２４日颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》解决了这一难题，从示范文本、部委规章、司法解释３个方面形成当事人合同约定与行政部门行使行政管理权、人民法院行使审判权的有机统一。
&&&&二、交付的商品房面积通常以产权登记面积为准，实务中常以测绘结果表作为计算商品房交付面积的依据
&&&&本案中对涉争商品房的实际交付面积是依据房屋的实测面积计算的。通常说来，应以商品房的产权登记面积作为交付面积的标准，《商品房销售管理办法》第２０条就规定为产权登记面积，而其第４５条第４款规定的产权登记面积是指&房地产行政主管部门确认登记的房屋面积&。但是在商品房买卖实务中，上述规定很难执行。如开发商未缴清土地出让金、配套费用，政府工作部门效率低下而长期拖延等现象较为严重，致使小业主在入住后很长一段时间都可能无法领到产权证，这样就很不利于当事人主张权利以得到合法保护。
&&&&有基于此，最高人民法院相关司法解释未沿用《商品房销售管理办法》中的&产权登记面积&概念，仅叙述为&建筑面积&，实务中常以测绘结果表作为建筑面积的合法依据。《房产测绘管理办法》第１８条规定，房地产行政主管部门只对测绘成果进行形式审查，只要测绘单位操作规范，产权登记证所登记的面积就以测绘成果表所记录的面积为准。此外，该规章还在第１７条规定，买受人对测绘单位提供的测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。在诉讼或仲裁阶段，可以申请人民法院或仲裁机构委托鉴定。这种做法比较实际，当事人在交付房屋时间的前后一般就可以拿到测绘表，对面积误差纠纷的及时解决有一定的益处，买受人可以尽快选择是否退房，如果发生退房，也有利于开发商尽快二次销售。
&&&&随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化，如何公正处理商品房买卖合同纠纷，依法保护商品房买卖合同当事人的合法权益，规范房地产市场的交易行为，已成为法学理论界和司法实务界迫切需要解决的问题之一。新出台的司法解释在很多方面对商品房交易中的不当行为进行了约束，对小业主的合法权益予以充分保护，故在其颁布后有很多业主提起诉讼维权，这是公众法律意识提高的良好体现，值得欣慰。但是，需要提醒的是：诉讼维权需要理性，当事人意思自治是合同法的基本理念，购房合同及补充协议是商品房交易的关键，合同内容的约定是维权的基石，诉讼之前一定要理性、审慎地研究相应的合同，避免支付无谓的诉讼成本。
北京市第二中级人民法院 盛 蔚
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房产面积纠纷应该如何处理
13:32　来源：建设工程教育网整理　 |
　　【学员问题】房产面积纠纷如何处理？
　　【解答】根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。当购房者是以按套内建筑面积计价购买时，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。如果出现了购买时房产销售者承诺的房产面积或约定面积与房产登记面积不一致，就是存在误差的情况，并不是所有的情况下，购房者都能退房的。因为我国的法律规定，房产合同的约定面积与产权登记面积是允许发生误差的。当然，开发商为了退房现象出现，购房合同中关于出现面积误差的退房条款都是有利于开发商的。
　　因此在房产合同未约定的情况下，根据我国《商品房销售管理办法》中有关内容的规定，如果面积误差比绝对值大于3%的，买房人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。
　　以上内容均根据学员实际工作中遇到的问题整理而成，供参考，如有问题请及时沟通、指正。
& 责任编辑：tracy
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