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知识专题咨询有回迁房,也有商品房
-生活日报数字报
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有回迁房,也有商品房
混搭小区管理难坏物业
来源：生活日报
　　发祥巷小区既有棚改回迁户也有商品楼。(吉祥　摄)　　外海西子城市花园内的“分界线”道路。　(吉祥　摄)
　　□本报记者　吉祥　　在省城一些新建小区中,既有回迁房也有商品房,这种混搭的现实,给小区的物业管理带来了不少新问题。有的混搭小区,虽然仅仅隔着一条路,两边居民却井水不犯河水,而因为生活习惯、对物业费标准看法不一,也让物业在管理时面临了一系列新问题。这些问题如何解决?记者近日进行了走访调查。1外海西子城市花园——　居民隔着一条路,彼此井水不犯河水　　外海西子城市花园位于省城西部幸福街附近,小区里既有回迁安置房也有商品房。在小区广场西侧,有一条南北走向的道路,小区内的回迁居民和商品房居民以这条道路为界,分住在道路的西侧和东侧。“都是跟自己庄上的人打交道,和那些在这买房子的人基本不说话。”乔秀梅居住在5号楼1单元,她原是附近匡杨村的村民,因为房子被拆迁,她在去年底搬入外海西子城市花园。“不用交物业费,打扫卫生的、保安都是村里安排自己庄的人做。”乔秀梅说,回迁过来的村民都不用交物业费,物业管理都是由村里负责。　　小区的物业办公室紧挨着“分界线”的道路,物业工作人员小张说,小区里既有回迁房居民又有商品房居民,这给他们的管理带来很大难度。“小区里回迁楼有8栋,商品楼有26栋,基本是被一条路分开了,但有7栋商品楼和回迁楼靠在一起。”小张说,因为回迁居民没纳入物业公司管理,水电费也不通过物业交,所以物业和他们本来没什么交集。“问题主要是紧挨着回迁房的7栋商品楼和回迁户共用一个电表。”小张说,这些人的电费得和回迁户一起交,经常出现回迁户电费晚交的情况,“电力公司的电话有时一天来好几个。”此外,小张也表示,因为人员繁杂及停车问题,小区内有商品房居民曾到物业公司反映,希望能用围栏把两边隔开。　　小区物业负责人王先生也表示,小区建设时只规划了三四百个车位,现在仅商品房入住的800多户居民中就有近千辆车,车位严重不足。“于是就有商品房居民把车停在回迁楼前,这引起了不少纠纷。”王先生说。　　记者在采访中也发现,村民对原先的匡杨村归属感强,但对现在居住的小区以及小区物业并没有太多认同。一位回迁居民在接受记者采访时表示,“分界线”以西的地方就属于村民的区域。谈及是否愿意纳入小区物业管理时,这位居民和乔秀梅都明确表示反对,“还得交钱,现在村里都把卫生什么的弄好了,而且我们搬来时有协议,不归物业公司管。”随后,小区开发单位一位负责人也证实,当初村民搬来时,曾专门签署合同,物业由村里自己负责。王先生也表示,不会接手回迁楼部分的物业,“小区既有回迁居民也有商品房居民,不像单纯的居民住宅,如果接手,管理起来很难。”2发祥巷小区——　物业费虽有区别,但双方都不满意　　2009年6月,济南首个棚改项目发祥巷迁入经二纬六路附近的发祥巷小区。同时作为商品房销售的发祥巷小区,现在既有棚改回迁户也有商品房住户。“小区现在已开发28万平方米,回迁楼占了11万平方米,共有1218户,现在入住的商品房居民有860多户。”小区物业负责人刘先生介绍,因为有政府政策支持,回迁户和商品房住户所交物业费标准不一样。“回迁楼的多层住宅是每平方米0.4元/月,高层住宅每平方米0.85元/月,而商品房居民则统一是每平方米1.2元/月。”刘先生说,回迁户居民集中在二区的1、2、3号楼以及三区的6、7号楼,但里面也有商品房居民,“因为回迁户和商品房住户并没有分开集中居住,由此也给物业管理带来不小的问题。”　　“回迁居民和商品房居民生活习惯不一样,有时喜欢串门,对公共设施爱护也不一样。”刘先生说,此前有回迁居民在小区健身器材上晒被子,这导致了不少商品房居民的反对,还有回迁居民在走廊里堆放东西,不文明养狗的也很多。　　最让刘先生头疼的是,回迁居民的物业费不好收。三区7号楼的回迁居民杨翠兰就表示,回迁前,一个季度只交12块钱的卫生费,“现在的物业费是以前的10倍,挺多的。”对此,刘先生说,回迁楼的物业费标准并不高,而且只有50%左右的居民按时交纳物业费。在一栋楼内,记者就发现了一张物业费催缴通知。“居民不交物业费,电梯的运营费用都凑不齐,有时电梯停了,他们就爬楼。”小区物业一位工作人员无奈地说。刘先生说,虽然物业费标准低于商品房居民,但他们享受的物业服务并没有区别,这引起了一些商品房居民的不满,“找到物业公司质疑,是否将他们交纳的物业费用补贴到了回迁居民中。”　　“现在人工成本高,回迁楼的物业服务标准又不能降,这部分一年得亏近40万元。”刘先生说,物业也在和开发商协调,争取提高物业收费标准。不过,谈及如果提高物业费,记者采访的多位回迁居民均提出反对意见。小区居委会工作人员杜占梅解释,回迁居民中有不少下岗职工,生活比较困难,以前卫生费收齐都很困难。3文华园小区——　同样的问题困扰着物业和居委会　　在泺源大街和历山路交叉口附近的文华园小区,除了商品房居民,也有回迁居民和原先的单位宿舍居民。“将来物业管理起来难度更大。”历山路社区居委会负责人说,在5栋高层住宅中,将入住1200多户居民,除了商品房居民,其中300多户是回迁居民,还有70多户是单位宿舍居民。　　记者从文华园小区物业公司了解到,物业对回迁居民和商品房居民实行两种物业费标准。“回迁居民每平方米0.85元/月,商品房居民每平方米1.9元/月。”小区物业公司一位工作人员说。对这一收费标准,一些回迁居民反映收费较高。“虽然比起以前环境好了,但有回迁居民反映收费太高。”上述居委会负责人表示,一些回迁居民已经到居委会反映这一问题,“以前3元的卫生费都不好收。”4问题如何解决——　有专家建议混搭小区实行区别对待　　随着棚户区改造以及城市建设步伐的加速,省城回迁房、商品房混搭建设的小区还会出现,对于由此引发的一系列问题,山东豪才律师事务所主任周长鹏律师说,这个矛盾由来已久,回迁居民和商品房居民混住在一起,虽然在物业费收取时,政府给予了一定的补助,但还是不够。“可以实行物业管理区分,将回迁户集中到一起,在物业服务项目上实行区别。”周长鹏说,这样可以实行不同的物业管理模式,“最起码解决了矛盾。”　　外海西子城市花园小区物业公司负责人王先生也表示,开发商此前承诺在回迁楼和商品楼之间设置围栏,但因为涉及土地开发至今没有实行,“现在的设想是,各自管理好自己的区域,对公共区域实行共同管理,有什么问题多通通气。”　　发祥巷小区物业负责人刘先生指出,对于困难的回迁居民,政府不一定采用取消物业费的方式,“这样不利于培养他们在小区内的主人翁意识,最好还是通过别的补偿方式。”此外,刘先生指出,在小区建设的初期,如果确定将既有回迁楼和商品楼,应该提前做好相关硬件规划,“比如发祥巷小区内就没有自行车棚,但回迁居民中骑车的很多,应该有这个规划。”
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花商品房的钱买到的却是回迁楼 这可咋办?
[提要] 明明是花了商品房的价钱，买的商品房，但等到拿到钥匙，准备装修时，却发现自己住进了回迁楼。这事真真儿发生在长春市民孙女士身上，2014年10月份，孙女士在润和西部尚城购买了一套商品房，等准备装修时却发现，该栋楼三分之二的业主都是回迁业主，楼内设施与纯商品楼有差异，房价也因是回迁楼而贬值。这遭遇让孙女士苦不堪言。
　　明明是花了商品房的价钱，买的商品房，但等到拿到钥匙，准备装修时，却发现自己住进了回迁楼。这事真真儿发生在长春市民孙女士身上，2014年10月份，孙女士在购买了一套商品房，等准备装修时却发现，该栋楼三分之二的业主都是回迁业主，楼内设施与纯商品楼有差异，房价也因是回迁楼而贬值。这遭遇让孙女士苦不堪言。
　　业主：合同上明明写着是商品房
　　和孙女士有同样遭遇还有不少人，昨天在位于长春市西四环的小区5栋楼前，十几名业主均表示，自己当初买的是商品房，签的是商品房合同，结果却住进了回迁楼里。&买房时，销售人员从没和我说过这栋是回迁楼，否则我不可能花高价去买。&业主史先生说。
　　记者从业主们所出示的商品房买卖合同中看到，该房的出卖人为吉林润和房地产开发有限公司(以下简称润和公司)，在&商品房销售依据&一条中，写着&买受人购买的商品房为&现房预售商品房&&。&我们当时买房子花5995元/平方米，而这栋回迁楼的房子才卖4500元/平方米，我们这些业主，眼瞅着自己的房子贬值10多万呐!而且以后如果想卖，能不能有人买都是问题。&业主们纷纷表示。
　　合同中的商品房变成回迁房是让业主懊恼的一方面，业主们表示，最重要的是，回迁楼和商品房楼内设施差异很大，几乎每户房屋墙面都有裂痕，而且隔音效果极其不好。记者在一家业主家中看到，屋内墙面确实存在不同程度的裂痕，此外，相比商品楼，回迁楼的单元门也少一扇，楼道瓷砖也仅仅是一楼贴了。此外，在楼外立有一块《工程公告》，上方明确写着小区1、5、6栋为回迁房。至于该公告何时立的，业主表示并不知晓。
　　开发商：建议业主走司法程序
　　对于房屋的质疑，业主们表示，他们曾到销售中心找过，只有一个姓徐的女经理给了回复，&既然有商品房买卖合同，那么房子就是商品房，如果接受不了就让我们去起诉。&侯女士表示，商品房建在回迁楼里，并且销售之时还没告知，现在卖房子的销售员都离职了，连个对证的人都没有了，明显就是开发商有意欺诈消费者。
　　在小区销售中心，润和公司营销孙经理表示，回迁楼里存在商品房是经过房地部门批准的，原因是回迁楼的面积大，可以安置一些小户型的商品房，并且也为业主们提供了《商品房买卖合同》，足以证明其商品房资质，&因为公司之前的销售都是雇佣代理公司，并且我们也曾向代理公司交代那几栋是回迁楼，至于业主说没有得到告知，我们也会与代理公司去核实。&孙经理说，回迁楼与商品楼都是按照统一建设标准，业主家的墙体裂缝在商品楼内也出现过，所以不存在质量参差不齐的情况，对于有裂痕的房屋，开发商会联系施工方或物业公司进行维修，如果业主硬要认为公司方面存在欺诈，需要赔偿，建议业主通过司法途径解决。
　　律师：业主须提供未告知证据否则难维权
　　对此，业主到底该如何维权呢?吉林某律师事务所张新峰律师表示，开发商既然能够出示《商品房买卖》合同，即可认定其所出售的房屋属商品房，并不在回迁范围内，那么业主既然鉴定了这份合同，也属认同购买。&如果业主可以提供当初销售人员，并未告知所购买楼为回迁楼的证据，即便销售人员不属开发商，开发商也将承担一定责任。&张律师说，如果业主无法提供这样的证据，那么维权将很困难。他建议购房者在选购房屋时，一定要仔细了解房屋用途及建设规划，这样才能减少类似的问题出现。
(责任编辑 周鑫)
　　明明是花了商品房的价钱，买的商品房，但等到拿到钥匙，准备装修时，却发现自己住进了回迁楼。这事真真儿发生在长春市民孙女士身上，2014年10月份，孙女士在购买了一套商品房，等准备装修时却发现，该栋楼三分之二的业主都是回迁业主，楼内设施与纯商品楼有差异，房价也因是回迁楼而贬值。这遭遇让孙女士苦不堪言。
　　业主：合同上明明写着是商品房
　　和孙女士有同样遭遇还有不少人，昨天在位于长春市西四环的润和西部尚城小区5栋楼前，十几名业主均表示，自己当初买的是商品房，签的是商品房合同，结果却住进了回迁楼里。&买房时，销售人员从没和我说过这栋是回迁楼，否则我不可能花高价去买。&业主史先生说。
　　记者从业主们所出示的商品房买卖合同中看到，该房的出卖人为吉林润和房地产开发有限公司(以下简称润和公司)，在&商品房销售依据&一条中，写着&买受人购买的商品房为&现房预售商品房&&。&我们当时买房子花5995元/平方米，而这栋回迁楼的房子才卖4500元/平方米，我们这些业主，眼瞅着自己的房子贬值10多万呐!而且以后如果想卖，能不能有人买都是问题。&业主们纷纷表示。
　　合同中的商品房变成回迁房是让业主懊恼的一方面，业主们表示，最重要的是，回迁楼和商品房楼内设施差异很大，几乎每户房屋墙面都有裂痕，而且隔音效果极其不好。记者在一家业主家中看到，屋内墙面确实存在不同程度的裂痕，此外，相比商品楼，回迁楼的单元门也少一扇，楼道瓷砖也仅仅是一楼贴了。此外，在楼外立有一块《工程公告》，上方明确写着小区1、5、6栋为回迁房。至于该公告何时立的，业主表示并不知晓。
　　开发商：建议业主走司法程序
　　对于房屋的质疑，业主们表示，他们曾到销售中心找过，只有一个姓徐的女经理给了回复，&既然有商品房买卖合同，那么房子就是商品房，如果接受不了就让我们去起诉。&侯女士表示，商品房建在回迁楼里，并且销售之时还没告知，现在卖房子的销售员都离职了，连个对证的人都没有了，明显就是开发商有意欺诈消费者。
　　在小区销售中心，润和公司营销孙经理表示，回迁楼里存在商品房是经过房地部门批准的，原因是回迁楼的面积大，可以安置一些小户型的商品房，并且也为业主们提供了《商品房买卖合同》，足以证明其商品房资质，&因为公司之前的销售都是雇佣代理公司，并且我们也曾向代理公司交代那几栋是回迁楼，至于业主说没有得到告知，我们也会与代理公司去核实。&孙经理说，回迁楼与商品楼都是按照统一建设标准，业主家的墙体裂缝在商品楼内也出现过，所以不存在质量参差不齐的情况，对于有裂痕的房屋，开发商会联系施工方或物业公司进行维修，如果业主硬要认为公司方面存在欺诈，需要赔偿，建议业主通过司法途径解决。
　　律师：业主须提供未告知证据否则难维权
　　对此，业主到底该如何维权呢?吉林某律师事务所张新峰律师表示，开发商既然能够出示《商品房买卖》合同，即可认定其所出售的房屋属商品房，并不在回迁范围内，那么业主既然鉴定了这份合同，也属认同购买。&如果业主可以提供当初销售人员，并未告知所购买楼为回迁楼的证据，即便销售人员不属开发商，开发商也将承担一定责任。&张律师说，如果业主无法提供这样的证据，那么维权将很困难。他建议购房者在选购房屋时，一定要仔细了解房屋用途及建设规划，这样才能减少类似的问题出现。
(责任编辑 周鑫)
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栏杆隔开回迁房与商品房 杭州小区“三八线”引争议
有网友反映，位于杭州下城区的凤起都市花园小区用围栏将回迁房与商品房隔开，硬生生地把一个小区分成两部分，只留下一道铁门。有住户把铁门拆下，这一举动遭到部分业主的反对。
　　浙江在线杭州10月15日讯(浙江在线记者& 张冰)& 有网友反映，位于杭州下城区的凤起都市花园小区用围栏将回迁房与商品房隔开，硬生生地把一个小区分成两部分，只留下一道铁门。近日，有住户把铁门拆下，并提出拆除全部围栏，但这一举动遭到部分业主的反对。
　　小区内为什么会出现围栏？小区业主对此又是怎样的态度？浙江在线记者进行了走访和调查。
　　围栏存在11年 一个小区被隔成两部分
　　网友说的凤起都市花园，位于杭州市下城区，属于名副其实的市中心。根据目前公开的数据，该小区共有居民住宅楼10幢，1022户；商住两用楼1 幢，497套。其中，位于新华路东侧的凤起都市花园13幢、15幢(即业主俗称为&一期&)均为回迁安置房共计421户；其他房屋为商品房(即业主俗称的&二期&，也有部分回迁安置房)。
　　浙江在线记者在采访中得知，一期建成并入住时，二期仍在建。开发商为安全起见，在一期与二期之间设立了铁栅栏，但二期建成后，围栏并未被拆除，只是在中间留了一个供人员和自行车进出的小门。
　　小区成立了11年，围栏也存在了11年，有人把它看作小区内部的&三八线&，也有人戏称为&柏林墙&。浙江在线记者在小区内看到，两幢回迁房处在小区西南角，里面没有多少公共设施，而健身器材等以及公园、绿地大都位于商品房所在的区域，围栏两边无论是占地规模还是建设水平，都形成鲜明对比。
　　本来，小区西面的新华路上有个出口，但因为有围栏存在，11年来，回迁房业主的车辆只能从小区南面的双眼井巷进出；商品房业主的车辆则由东清巷和新华路两个通道分别进出。也因为围栏的存在，在很多外人看来，这似乎是两个小区，而非一个整体。
　　围栏存在是否合理？拆与不拆看法不一
　　多年以来，回迁房住户遇到结婚等喜事，可以提前联系物业和业主委员会，要求把围栏上的铁门打开，方便车辆通行。有小区业主告诉浙江在线记者，9月下旬，回迁房某住户家里办丧事，车辆需要从新华路的出口通过，但可能因为前期与物业和业委会没有沟通好，出殡那天大门并未打开，有人将围栏上的铁门拆掉，引发了一些小矛盾，也彻底将围栏&拆&与&不拆&的矛盾暴露出来。
　　尽管此次矛盾的由头并未完全得到证实，但也可以看出，围栏&拆&与&不拆&的争论由来已久。浙江在线记者采访了部分业主，他们都有各自的观点。
　　采访中，大多数回迁房住户都支持拆掉围栏，在他们看来，商品房建成前，设立围栏是为了回迁房住户的安全，既然现在小区早已建成，而且都属于同一小区，不如拆掉围栏，改建成绿化带。但采访商品房住户时，很多人对此事并不关心，甚至没有注意过围栏上铁门的存在与否。但也有一部分业主则认为，商品房与回迁房属于两宗土地，无论是新华路上的小区出口还是健身器材等公共设施，都属于商品房住户。
　　&在我们小区买商品房的大多是外地人，并不关心围栏的事情，平时与回迁房那边相处也蛮融洽。&一位曾担任小区业委会成员的人向浙江在线记者透露，真正反对拆掉围栏的业主并不多。
　　&商品房与回迁房是两宗土地，但规划是作为一个整体进行规划的，当初很多东西都不完善，但现在想解决，不是一个人两个人就说了算的。&目前担任业委会主任的刘先生表示，围栏的存在属于历史遗留问题，最好通过业主大会公投决定去留。
　　官方认定小区土地总体出让 律师认为围栏存在与否需看规划
　　针对凤起都市花园围栏产生的争议，浙江在线记者先后联系了国土与规划部门，并咨询了律师的看法。
　　杭州市国土资源局给出答复，2001年，浙江国都房产集团有限公司与该局签订《国有土地使用权出让合同》，整体受让项目出让土地32018平方米，批准用途为住宅用地、综合用地、商业用地。该地块经规划批准，分一、二期开发建设。国土部门认为，对在小区内部设置围栏等建构物，应该经小区业主集体协商并经城市规划等相关职能部门审核审批。
　　浙江杭天信律师事务所夏晶晶也认为，小区内道路是否设置隔断，关键应看是否经过规划。&应该把当初的规划图纸调出来，看这个地方有没有批复过隔断或围栏。如果规划上没有，那我认为这个围栏是不应该存在的。&
　　杭州市规划局下城规划分局确认，凤起都市花园小区当初经统一规划、分期实施，但无论是审批还是验收档案中，均未涉及围栏。
　　根据浙江在线记者最新了解到的情况，在征得回迁房、商品房部分业主的同意下，当地已经引入第三方&&下城区人民调解委员会介入进行调解。参与调解的下城区人民调解委员会主任李德成表示，他已经走访了大多数业主，也听取了他们的想法和意见，争取早日调解成功。
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