悔签独家委托销售协议 卖家违约需担责-e房网
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悔签独家委托销售协议 卖家违约需担责
核心提示：很多卖家与中介机构签订独家代理委托协议，在委托期限内，因存在市场因素、情势变更等情况，卖家不得不单方解除居间协议。若卖家提前解除居间协议的，可能遭遇哪些难题、需要承担哪些法律责任呢？
　　近日，随着无锡房地产市场的升温，二手房买卖合同案件增多，二手房居间合同纠纷也随之陡增。很多卖家与中介机构签订独家代理委托协议，在委托期限内，因存在市场因素、情势变更等情况，卖家不得不单方解除居间协议。若卖家提前解除居间协议的，可能遭遇哪些难题、需要承担哪些法律责任呢？
　　去年下半年，无锡陶先生与某中介公司签订一份《独家委托销售协议》，协议约定：由该中介公司独家代理销售陶先生名下一套房屋，价值320万，委托期限六个月。如陶先生在委托期限内存在&单方提前终止或解除本协议的、自行出售或者交由第三方居间、代理出售&等情况，需向中介公司返还双倍代理费2000元，并赔付委托房价款2.5%的违约金。如中介机构不能在六个月内完成房屋销售的自愿支付陶先生房屋总价的2%的补偿。协议签订后，中介机构将委托销售协议进行网上备案，并将该房屋出售信息进行网上进行挂牌公示。后因陶先生个人原因，要求提前解除代理协议，陶先生向中介公司寄送解除合同通知书，并要求中介公司将网上挂牌公示的资料撤下。中介公司要求陶先生支付3%的违约金及2000元代理费，陶先生当然不同意，后被中介公司诉至法院。
　　法舟律师事务所张虎律师给出以下法律分析：
　　问题一：能否单方解除委托销售协议？
　　陶先生与中介机构所签订的协议属居间合同，居间合同系一种特殊的委托合同。根据《合同法》第四百一十条规定，委托人享有任意解除权。居间合同亦可适用委托合同任意解除权的规定。因此，若居间合同没有排除适用任意解除权约定的，委托方可以随时单方解除合同。当然，若受托方出现合同约定解除条件或法定解除情形的，委托方亦可按照合同约定和法律规定行使单方解除权。
　　问题二：网上挂牌能否单方申请撤销？
　　中介公司进行网上备案、网上挂牌等行为系基于委托人授权委托的意思表示，依据是双方签订的居间协议。若委托人提前解除委托协议并履行相应的通知义务，则委托协议终止，中介公司便丧失了代理权限，在法律上已无权继续代理委托人进行网上挂牌交易。实践中，相关管理机构对网上备案信息注销、网上挂牌撤销的申请手续却有不同要求。根据《无锡市存量房网上交易管理试行办法》第七条，委托人与经纪机构协商一致解除经纪合同的，经纪机构应通过存量房网上备案系统撤销存量房经纪合同备案信息及挂牌信息。因此，委托人仅凭一份单方解除委托协议通知书，向管理机构申请注销网上备案、撤销网上挂牌手续的，管理机构可能以双方未协商一致或者争议未解决为由拒绝办理。
　　问题三：委托方是否应当承担违约责任？
　　中介公司因陶先生单方提前解除独家代理委托协议，而向法院起诉，要求按照合同约定双倍返还代理费2000元及承担委托房价款的2.5%即8万元的违约金。陶先生抗辩称中介机构并未提供相应服务，也未促成交易，无须承担高额违约金。根据《合同法》第四百一十条的规定：&委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责与该当事人的事由外，应当赔偿损失。&若合同中约定了排除任意解除权的条款且有相应违约条款的，则应当承担违约责任。若合同中赋予委托人任意解除权的，则按照合同法第四百一十条规定，承担损失赔偿责任。居间合同解除后，中介公司所主张的损失主要有两项：一是办理委托事项所支出的费用等实际损失；二是居间报酬等可得利益损失。法院一般会结合证据情况、当事人之间的过错程度、合同的实际履行情况等综合因素确定。
　　张虎律师建议：在二手房买卖居间交易过程中，委托方应在签约履约解约过程中注意以下事项，第一，看清独家代理还是一般代理，如果是独家代理协议一定要慎之又慎，以防被认定为跳单行为；第二，避免对任意解除权排除适用的约定，或通过补充条款等方式予以明确；第三，仔细审核违约条款，在违约责任对己方不利的情况下及时提出修改意见；第四，行使任意解除权需及时履行通知义务，防止因通知不及时而需承担损失扩大部分。
　　（一言）
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也不知道哪根经搭错了，卖房弄了个独家委托，现在独家委托的一个电话也没有，别的房产公司狂轰滥炸的要来看房，看来协议，协议期间如果委托第三方的话就要支付房价的2%，这独家委托到底有没法律效力
大头妹妹--甜甜
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独家委托应该是有保证多长时间卖掉的，你的没有吗
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第1楼安安1977
独家委托应该是有保证多长时间卖掉的，你的没有吗
大头妹妹--甜甜
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第2楼甜甜妈妈
那你独家委托有啥意思啊？
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第3楼dy017
那你独家委托有啥意思啊？
lz也说了，不知道哪根筋搭错了
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楼主确实是。。。其实给别人卖也没什么的，你故意给别人卖，被独家委托的那个人反而会有压力
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第3楼dy017
那你独家委托有啥意思啊？
我和老公都没卖过房子，我老公是也特别怕麻烦的人，估计他是怕各种中介的狂轰烂家的看房嫌烦还好协议就两个月，等两个月后就去终止协议
大头妹妹--甜甜
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第5楼靠谱的
楼主确实是。。。其实给别人卖也没什么的，你故意给别人卖，被独家委托的那个人反而会有压力
是他们自己提出的独家委托
大头妹妹--甜甜
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独家委托应该有个时间的吧？我记得合同上有的
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第9楼GG9SS9ZZ9YY9
独家委托应该有个时间的吧？我记得合同上有的
嗯，我签了两个月，就等吧
大头妹妹--甜甜
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之间我也收到这种电话，我没同意，对方也说一个月内卖不掉给我钱，但是总感觉签字的事不是随便就可以答应的，感觉房子还没卖掉自己就有被套住的感觉，
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也不知道哪根经搭错了，卖房弄了个独家委托，现在独家委托的一个电话也没有，别的房产公司狂轰滥炸的要来看房，看来协议，协议期间如果委托第三方的话就要支付房价的2%，这独家委托到底有没法律效力
独家委托没有法律效益，除非是签赔房。
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第12楼diyunmingpan
独家委托没有法律效益，除非是签赔房。
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这种一上来就可以劈头盖脸的呵斥,把那张破纸收回去,中介还是会上门帮你卖房的,或者你也可以呵斥一声中介把你的资格从业证和学历证书拿出来我看看,一看,哦,原来是建平中学毕业的,复旦大学毕业的,那有资格做中介
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独家委托协议是义务与权力相对等的！独家给中介公司你的义务是：在协议期内配合中介公司的看房！在协议期内只能给这一家公司进行操作不得与其他中介进行房屋的买卖！在协议期内价格只能按照协议上约定的价格进行买卖！中介公司的索要做的就是：全力去帮您卖这个房子，价格也必须要按照协议上的价格！还有必须在规定的时间内帮房子卖出去！否则就是违约！独家协议必须是要压钱的！如果没有压钱或者协议没有规定期限这中协议都是无效的！你可以看一下他们有没有给你压钱，如果没有压钱你可以不理会他们！
次小宁小虎
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我跟楼主一样也是独家卖了大半年又没消息
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第16楼童话888
独家委托协议是义务与权力相对等的！独家给中介公司你的义务是：在协议期内配合中介公司的看房！在协议期内只能给这一家公司进行操作不得与其他中介进行房屋的买卖！在协议期内价格只能按照协议上约定的价格进行买卖！中介公司的索要做的就是：全力去帮您卖这个房子，价格也必须要按照协议上的价格！还有必须在规定的时间内帮房子卖出去！否则就是违约！独家协议必须是要压钱的！如果没有压钱或者协议没有规定期限这中协议都是无效的！你可以看一下他们有没有给你压钱，如果没有压钱你可以不理会他们！
没有，没提到过钱，也没有规定时间
大头妹妹--甜甜
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第17楼热裤的马甲
我跟楼主一样也是独家卖了大半年又没消息
你还签大半年啊，我只签了两个月
大头妹妹--甜甜
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遇到一家签了独家的卖家，但这中介怎么看怎么不靠谱
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法律思维呢？
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也听说过的，这种独家委托根本不靠谱，要把房产证压在中介那里，即使有客户看中，想买也买不了，被中介控制了，我这边小区有个这样的，房子最后降的很低，还拖了很久，都不知卖掉没，还把整个小区价格都拉下来了
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第23楼mmddjj
也听说过的，这种独家委托根本不靠谱，要把房产证压在中介那里，即使有客户看中，想买也买不了，被中介控制了，我这边小区有个这样的，房子最后降的很低，还拖了很久，都不知卖掉没，还把整个小区价格都拉下来了
我们房产证到没有压
大头妹妹--甜甜
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第16楼童话888
独家委托协议是义务与权力相对等的！独家给中介公司你的义务是：在协议期内配合中介公司的看房！在协议期内只能给这一家公司进行操作不得与其他中介进行房屋的买卖！在协议期内价格只能按照协议上约定的价格进行买卖！中介公司的索要做的就是：全力去帮您卖这个房子，价格也必须要按照协议上的价格！还有必须在规定的时间内帮房子卖出去！否则就是违约！独家协议必须是要压钱的！如果没有压钱或者协议没有规定期限这中协议都是无效的！你可以看一下他们有没有给你压钱，如果没有压钱你可以不理会他们！
对呀，独家委托一定时间里卖不掉要给钱啊，估计楼主也是老实人，被中介忽悠去了
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& 关于卖房中介要签独家代理合同靠谱吗？
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很多中介打电话来要求签独家，说这些他们会主力推签了独家的房子，并承诺跟他家签独家代理合同全权委托他独家销售，一个月卖不出去赔付2000块钱，合同自动失效，请问靠谱吗？为什么他们要冒着赔付2000块钱的风险要求卖家跟他们签独家？
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你着急就不签 不着急可以考虑
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可能你开价不高，他们很快就可以出手
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签的这期间，貌似有很多规定，就算是你的朋友要买，也得给他付钱；中途好像不能反悔
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广 告我签约了 上当了
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真诚找对象 发表于
我签约了 上当了
能说来听听吗？为什么上当了？
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为了完成任务，中介公司有独家房源任务，所以新盘放盘时中介公司会极力说服业主签订独家合同。现在签订的独家房源已经变质了，过去只有优质盘和性价比高的盘才会跟业主协商签订独家合同。2007年，我曾签过一份独家合同，当时武汉整体的房价不高，徐东片区的二手房均价也不过4500左右。当时签了一套汪家墩小区的房子，111.6平米，2楼，共7楼，中装，交警宿舍的房子，业主挂盘价45万。这样的价格在当时性价比是非常高的，而且又是业主上门登记。没费多大功夫业主就同意签订独家合同，1个月卖不出去向业主支付1000元人民币作为赔偿，相当于违约金。后来这套房子47万成交的。
现在跟过去已大不一样，不管房源优不优质，只要有新盘出来，马上有中介公司要求跟业主签订独家合同。目的有两个，其一，完成公司独家任务指派；其二，控制房源。因为一旦签了独家，这套房子只能在该中介公司挂牌出售，其他的中介公司是卖不了的。包括业主自身在合同期内都不能自行出售。签下独家合同的中介公司是唯一的得利方，个人独家房源签订的指派任务完成了，房源也有效控制了。
虽然我也是地产中介行业的从业者，但是我们不会见房就签，没意义。对于性价比不高或明显不在市场价格范围内的房源签了也等于白签，卖不出去也没什么损失或损失很小，真正失利的还是房东，如果想尽快把房子卖掉，就要多渠道，几十家中介公司同时推介，不同的客户不同的需求，房子总会卖掉。如果签订了独家合同，销售渠道陡然变窄，连自己的资源也无法利用。一个月两个月卖不掉，损失的只有业主，时间搭进去了，房子也卖不掉。有些业主就是看中了卖不出去会有的收入，签订了独家合同。如果房子能尽早卖出去，上百万的资金购买理财产品或金融微贷的盈利都不止这一两千。
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是的 你说的很对 中介像你这么实在的人真是不多了
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我们公司也有独家房源要求，我基本上每个月都完不成，不是不想找，也不是没房子签，只是当下以市场为主导的二手房市场，喜欢漫天要价的太多，要么就是房源信息质量不高，签了没多大意义，卖不出去公司受损，还要浪费业主时间。还不如放到市场里竞争，谁卖了算谁的。
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toreal02 发表于
我们公司也有独家房源要求，我基本上每个月都完不成，不是不想找，也不是没房子签，只是当下以市场为主导的二手房市场，喜欢漫天要价的太多，要么就是房源信息质量不高，签了没多大意义，卖不出去公司受损，还要浪费 ...
非常有道理
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你是有哪里的房子卖呢，我求购徐东周边的房子
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UID321079&帖子&精华0&金币169 &威望0 &注册时间&
你如果急卖，最好不要签独家，渠道窄了，短时间内不见得一定可以卖得掉，除非房子特别优质。把信息撒出去，邀请个人买家或中介公司实地看房，看了房以后心里才会有数，才能更好的向客户推荐。如果不急，签个独家玩儿玩儿也无所谓 ，卖不出去还能得2000块钱。
我们今天才签了一套独家，这套房子特别好，138平米四房两厅两卫，错层结构，148万。这样的房子和价格在区域内算得上是优质房，0公摊。且价格还有商议空间。
反面教材也有，上周福星惠誉国际城丽晶公馆有位业主上门登记，61平米，精装，要卖2万一个平米。这位业主知道中介行业有独家业务，遂问能否签独家合同，急卖。这是我自从业以来头一次碰到业主主动要求签独家合同的。我当时就回绝了这位业主的请求，丽晶公馆2万一个平米铁打的天价房，市场价也不过左右。
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您需要什么样的房子？面积、户型、装修、价格。可以SM我，或留个联系方式，我联系您。
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qunqunyu 发表于
你是有哪里的房子卖呢，我求购徐东周边的房子
沿江大道，二桥的地方
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这个中介实在，你是负责哪一片的啊
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您是要卖滨江苑的房子吗，我想买
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