[2000]法民字第4号复函废止后的“房改房”权属认定问题
金锡杰&&&&&&&&
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是否享受了相关“福利政策”，即在申请人按房改政策购买住房时享受了其已死亡配偶的工龄优惠，该住房应当视为其夫妇双方共同购买，应视为夫妻双方共同财产。
当然，住建部的上述意见是否合理也需要做一分析和论证，但分析、论证之前提有必要就“房改房”的历史背景进行梳理。
房改房是我国特定历史条件下的产物，其又可以叫做，是指根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照或者标准价购买的已建公有住房。按照购买的，房屋归个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋，一般在5年后归职工个人所有。其主要特征包括以下几个方面：
1．房改房是国家对工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由决定，而是由政府根据实现住房和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或出售。
2．房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套的居民和符合分配住房条件的。
3．在房改售房中对的面积有所控制，规定人均可购房的的控制指标，以防止一些人大量低价购买，造成国有资产的流失。
4．购买房改出售的有一定的优惠政策，的价格在标准价或的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。
因此，“房改房”本身带有一定的国家政策属性，其出售和价格的计算均受到国家政策的调整。与普通商品房不同的是其房屋价格不是单纯的市场价格，而是综合了包括夫妻双方的工龄、职级等因素后确定的，相对于市场价有很大的优惠。政府在售房时照顾了已去世配偶的权益，承认他们对社会、对家庭所做出的贡献。另外，最高人民法院目前也认为：“因为我国长期实行低工资制度，住房实行福利性实物分配制度，“房改房”是国家根据职工工龄、职务、工资、家庭人口等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利。相当于将多年的工资差额，一次性补发给职工。”
因此，在最高人民法院废止该复函后，本人所利用的已死亡配偶生前工龄优惠所购公房中包含了已死亡一方的财产权益，尽管该财产权益其生前并未能实际取得，但由于这种权益是其生前应享受和取得的财产或财产性权益，故其也应视为是夫妻在婚姻关系存续期间的所得财产而认定为夫妻共同财产。
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北京常鸿律师事务所& 金锡杰
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出售公有住房若干政策问题解答
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一、市区出售公有住房的对象是什么？　　答：市区出售公有住房的对象是年满十八周岁，具有市区城镇常住户口的公有住房承租人。公有住房承租人仅指公有住房租赁证或租赁协议上所载明的承租人。出售公有住房不要求承租人户口在公有住房内。　　二、精神、智力残疾的公有住房承租人能否申请参加房改？　　答：申请参加房改的公有住房承租人因精神、智力残疾或法律规定的其他情形可能丧失或部分丧失民事行为能力的，应当由其近亲属或其他利害关系人委托法定机构先进行民事行为能力司法鉴定，或依法向人民法院申请认定民事行为能力。鉴定结论或法院判决认定为无民事行为能力或限制民事行为能力的，可由其监护人代理申请房改购房。认定为有完全民事行为能力的，可由本人直接参加房改购房。　　三、未满35周岁的公有住房未婚承租人参加房改后有何限制？&　　答：未满35周岁的公有住房未婚承租人参加房改的，自购买之日起，满五年后方可上市交易，期间如婚姻状况变化的，取消该年限限制，届时实际造成一户两次新购住房的，超过面积控制标准以上部分，需补足房改商品价。　　四、已故承租人能否成为房改购房申请人？　　答：公有住房承租人已故的，不能成为购房申请人。但在购房申请受理后、审批尚未完成前申请人死亡的，仍以申请人的名义继续办理审批手续。　　五、一户能否购买两套公有住房？如何核定？　　答：已参加过房改购房且面积未达到杭房改〔1996〕11号及杭房改〔1997〕1号文件规定面积控制标准的，允许继续购买建筑面积不超过面积控制标准的承租公房，前后住房面积合并计算，总建筑面积在控制标准之内部分按房改成本价购买，工龄折扣在享受成本价部分内允许用足；超过标准部分的面积，按房改商品价计价。原购房或现承租公有住房建筑面积已达到杭房改〔1996〕11号及杭房改〔1997〕1号文件规定面积控制标准的，不允许购买。同时申购两套公有住房的，按承租时间先后顺序排列购房先后顺序。　　六、公房承租人的配偶婚前参加过房改的，如何核定享受面积？　　答：公有住房承租人的配偶婚前参加过房改的，该承租人申请购房时的享受面积核定如下：　　1．如其配偶系再婚且与前配偶共同申请购买过公有住房的，则婚后夫妻各自核定已享受面积。承租人本人核定享受面积未达到杭房改〔1996〕11号及杭房改〔1997〕1号文件规定面积控制标准的，允许继续购买不超过面积控制标准的承租公房，并按承租人本人的工龄计算折扣；　　2．如其配偶婚前单身（含未婚、离异单身、丧偶单身）购买过公有住房的，则婚后合并计算夫妻双方已享受面积。合并享受面积未达到杭房改〔1996〕11号及杭房改〔1997〕1号文件规定面积控制标准的，允许继续购买不超过面积控制标准的承租公有住房，并按夫妻双方的工龄计算折扣。　　七、产权单位出售公有住房须具备什么条件？　　答：按房改政策出售公有住房，必须持有标注住宅性质的《房屋所有权证》或市房产行政主管部门出具的权属认定证明。住房所有权不清或有争议的，产权单位应当暂缓出售。　　八、经拆迁（征收）公告列入拆迁（征收）范围内的公有住房（含非成套简易砖混、砖木、木结构、简易结构及其他暂缓出售的公有住房），能否办理房改手续？　　答：承租人未签订拆迁协议且公有住房未拆除前，允许办理房改审批手续。　　九、成套公有住房分割成多套住宅申请参加房改的，如何操作？　　答：按照杭房局〔2007〕109号文件相关规定执行。　　十、经搬迁公告列入搬迁范围内的公有住房（含非成套简易砖混、砖木、木结构、简易结构及其他暂缓出售的公有住房），能否办理房改手续？　　答：承租人签署搬迁承诺书承诺实行搬迁的，允许按房改政策申请办理房改购房手续，但需在《公有住房买卖协议书》中明确购房人在规定期限内不实施搬迁的，撤销房改购房的约定。　　十一、历史文化街区内确定保护的建筑物、历史建筑属公有住房的，能否办理房改手续？　　答：暂缓按房改房政策出售。但列入搬迁范围的公有住房承租人在承诺不选择回迁安置且实际腾空房屋后，允许办理房改手续。　　十二、公有住房承租人申请参加房改时，是否需要填报同户居住人情况？　　答：公有住房承租人申请房改购房时，应如实填报同户居住人情况，并对保障同户居住人的居住权益作出书面承诺。无民事行为能力或限制民事行为能力人申请购房的，监护人应共同对保障同户居住人的居住权益作出书面承诺。未填报同户居住人情况的购房申请人在购房申请受理后、审批未完成前死亡的，如其生前已实际履行对同户居住人居住权益的保障，可视为已如实填报，继续办理审批手续。　　十三、夫妻婚姻存续期间承租公有住房的，离异后如何办理房改手续？　　答：夫妻婚姻存续期间承租公有住房的，离异后按以下规定办理房改：　　1．离婚协议书、民事调解书或法院生效判决中对公有住房使用权有明确约定或判决的，可从其约定或判决内容办理；　　2．无明确约定或判决的:　　（1）如承租人的原配偶仍为同户居住人的，承租人购房须提交其与原配偶当场填写或经公证的无争议约定书；　　（2）如承租人的原配偶非同户居住人的，承租人购房须本人到场填写无争议具结书。　　十四、公有住房的个人出资扩面部分收款凭据载明的付款人与申请购房人不一致的，如何办理房改手续？　　答：公有住房内个人出资扩面部分收款凭据载明的付款人与申请购房人不一致的，申请房改时应双方到场填写扩面部分赠与具结书，无法到场的须提交经公证的扩面部分赠与具结书；付款人已故的，承租人申请房改时，付款人所有合法继承人（除申请购房人）应共同到场填写放弃相应扩面部分权利的具结书，无法到场的须提交经公证的放弃相应扩面部分权利的具结书。　　十五、因服刑注销身份证的公有住房承租人申请参加房改的，如何出具身份证明？　　答：可凭所在监狱主管部门出具的罪犯档案资料代替身份证明。　　十六、公有住房承租人委托他人办理房改购房手续的，如何操作？　　答：公有住房承租人委托他人办理房改购房手续的，需提供经公证的委托书原件（或由委托人和受托人双方持身份证原件到场签具委托书）。　　十七、1998年12月31日后核发的公有住房租赁证中备注“单位调整”的，办理房改手续时需提供什么材料？　　答：办理房改手续时需提供单位1998年12月31日（含）前调整分房的原始资料复印件（校对原件），或单位出具的1998年12月31日（含）前调整分房证明原件并加盖单位公章及单位纪检部门章。　　十八、由比照相应行政级别的企业任命的管理人员，能否核定相应职级的面积控制标准？　　答：由比照相应行政级别（法定代表人由政府主管部门或组织部门任免）的企业任命的管理人员，按现行干部管理权限，凭上级主管部门出具的企业比照行政级别证明及企业对个人的任命文件，可核定相应职级的购房面积控制标准。　　十九、教师、离休干部申请参加房改的，有何优惠政策？　　答：教师、离休干部申请参加房改，在其职务、职称可享受的成本价建筑面积标准基础上再放宽10平方米，但职务、职称对应的住房建筑面积控制标准不予放宽。夫妻双方既有离休干部又有教师或个人既是离休干部又是教师的，可以同时享受成本价上限放宽10平方米的优惠。　　二十、公有住房共用部位面积超过总建筑面积10%的，申请参加房改时有何优惠政策？　　答：超过10%部分建筑面积可享受房改成本价。该规定与杭房改办〔1998〕44号文件关于高层住宅成本价上限放宽10平方米的规定，购房人可选择使用其一。　　二十一、原承租人是外迁安置人口且未享受过外迁安置优惠政策，现承租人在申请参加房改时，能否享受外迁安置优惠政策？　　答：公有住房按照杭价房〔1999〕248号、杭房局〔1999〕269号、杭房改办〔1999〕67号或杭房局〔2004〕59号文件相关规定变更户名的，如原承租人是外迁安置人口且未享受过外迁安置优惠政策，现承租人在申请参加房改时，可凭相关材料享受原承租人及安置人口外迁安置优惠政策。　　二十二、公有住房中有出资扩面部分的,申请参加房改时应办理什么手续？　　答：公有住房中有出资扩面部分的,申请参加房改时经购房人申请、产权单位申报，可在出售价格审批表中予以记载，不再重复计价。购房人申请确认个人出资扩面应提交原始收款凭据，不得用单位证明方式代替，没有资金结算的，不视为个人出资扩面。原始收款凭据原件遗失的，登报声明遗失后，可凭收款凭据复印件加盖原收款单位财务章，连同夫妻双方单位出具的未报销证明代替。　　二十三、因职工异地调动腾退住房或违反约定等原因，原产权单位要求收购已出售的房改房的，如何办理？　　答：由产权单位按届时售房价格和政策向市房改办申报收购价格，市房改办核价后，收购价款可从单位住房基金中提取，不足部分通过单位自有资金解决。　　二十四、一户原租住两套公有住房，面积超过杭房改〔1996〕7号文件标准的，如何实行超标加租？　　答：超标面积部分在原有租金基础上，另行加收二倍租金，具体金额按下列公式计算：加收租金额=超标使用面积×（户总分数/户总使用面积）×每分分值×加租倍数承租人通过房改购买其中一套公有住房后，另一套继续实行超标加租。　　二十五、单位自管房原产权单位已破产注销，法人主体资格灭失的，如何办理房改手续？　　答：单位自管房所有权应先移交至原产权单位的上级主管部门或控股公司名下，并按规定办理房屋所有权登记手续，领取《房屋所有权证》后，由现产权单位继续与原承租人建立租赁关系，承租人如符合房改条件可向现产权单位申请单位自管房房改。　　二十六、单位自管房原产权单位系国有企业且现已改制的，如何办理房改手续？　　答：单位自管房如属于改制剥离资产的，房屋所有权应先移交至原产权单位的上级资产经营公司（控股公司）、企业主管局（公司）名下，并按规定办理房屋所有权登记手续，领取《房屋所有权证》后，由现产权单位继续与原承租人建立租赁关系，承租人如符合房改条件可向现产权单位申请单位自管房房改；如属于改制资产的，房屋所有权应先转移至相关改制文件确定的接收单位名下，并按规定办理房屋所有权登记手续，领取《房屋所有权证》后，由现产权单位继续与原承租人建立租赁关系，承租人如符合房改条件可直接向现产权单位申请单位自管房房改。　　二十七、直管公有住房被拆迁后，安置为拆迁单位自管房的，如何办理房改手续？　　答：单位自管房若已经市房产管理部门书面批准，同意安置单位在补缴国有资产补偿费后办理安置房确权登记手续的，承租人如符合房改条件可向现产权单位申请单位自管房房改；若未经市房产管理部门书面批准的，应由现产权单位先行将安置房所有权移交为直管公房，并由房产管理部门继续与原承租人建立租赁关系，承租人可按规定申请直管公有住房房改。　　二十八、被吊销营业执照但未注销法人资格的单位能否出售单位自管房？　　答：根据最高人民法院法经〔2000〕24号函精神，单位被吊销营业执照但未注销法人资格前，可以按照房改政策出售单位自管房。但单位进入自行清算环节的，申请购买单位自管房须提供单位的同意出售证明，以及清算组的同意确认意见；如已按照法院清算程序进行清算的，须提供单位的同意出售证明，以及相应法院的同意确认意见。
为进一步规范实际工作中房改重审的相关程序，确保正常的房改秩序，现将有关事项通知如下：　　一、可申请房改重审的情形　　（一）原审批信息录入错误，可申请重审；　　（二）原审批信息发生变化但不属杭房改办[2009]25号文件规定的需撤销情形，可申请重审；　　（三）属杭房改办[2009]25号文件第七条规定的情形，因无法撤销房改及恢复产权，可申请重审。　　二、房改重审操作流程　　（一）提出申请。房改重审由原购房人或代理人（原购房人已死亡的可由其配偶作为代理人，无配偶的可由该房继承人作为代理人）向产权管理单位提交书面申请及相关重审材料。（属第一条第一款规定的情况可由原购房人或代理人直接向市住保办提交申请）　　（二）受理审核。直管公房由各区住建局受理审核后向市住保办提交重审报告；单位自管房由原产权单位受理审核向市住保办提交重审报告；若原产权单位因改制、破产等原因已不存在的，由该房屋售房资金接收管理单位受理审核并提交重审报告，若无接管单位则由市住保办直接受理审核。　　（三）重审审批。市住保办收到重审申请及相关资料后进行重审审批，完成后通知相关单位或个人领取重审表。　　（四）资金结算。重审后若涉及房款资金结算的，由各受理审核单位负责与原购房人或代理人办理补款或退款手续。　　（五）材料归档。房改重审材料应与原房改审批材料一并存档或建立关联，以备查询。直管公房参加房改，原房改审批材料已移交市房产档案馆的，房改重审材料由市住保办暂存并定期移交市房产档案馆；原房改审批材料存于各区的，房改重审材料交各区住建局归档。单位自管房房改重审材料暂时由市住保办归档。　　三、申请房改重审需提供的证明材料及办理时限　　1、因原信息录入错误申请更正购房人和配偶相关信息或住房相关信息的，需提供购房人和配偶的身份证件，市住保办核对原审批档案相关材料后受理，受理申请之日起三个工作日内完成重审审批。　　2、因购房人婚姻状况发生变化，一户（夫妻双方）购买二套或二套以上的房改房，其建筑面积在上市交易前须合并计算，购房人向第二套住房的原产权管理单位提供夫妻双方身份证、户口簿、婚姻状况证明和已购房改房的产权证（原产权证已遗失或过户的，提供市房产档案馆出具的查档证明原件）等相关材料，原产权管理单位审核后向市住保办提交重审报告及上述相关资料并填写《杭州市公有住房出售价格申报表》，市住保办自受理申请之日起五个工作日内完成重审审批。　　3、申请修改购房人或配偶个人信息的，需购房人向原产权管理单位提供派出所出具的本人或配偶个人信息更新证明，原产权管理单位查档审核后向市住保办提交重审报告、购房人书面申请及上述相关资料，市住保办自受理之日起五个工作日内完成重审审批。　　4、申请修改购房人或配偶工龄信息的，需购房人向原产权管理单位提供所在单位或个人档案所在街道办事处重新出具的工龄证明，原产权管理单位查档审核后向市住保办提交重审报告、购房人书面申请及上述相关资料，市住保办自受理之日起五个工作日内完成重审审批。　　5、申请修改房屋承租时间的，需购房人向原产权管理单位提供相关证明材料，原产权管理单位查档审核后向市住保办提交重审报告、购房人书面申请、房屋承租时间相关证明及原审批材料中的房屋租赁证，市住保办自受理申请之日起五个工作日内完成重审审批。　　6、申请修改或更新房屋竣工时间、地址及测绘信息的，需购房人向原产权管理单位提供门牌证、测绘公司重新出具的测绘成果图及原审批材料中的测绘图，原产权管理单位查档审核后向市住保办提交重审报告、购房人书面申请及上述相关资料，市住保办自受理申请之日起五个工作日内完成重审审批。　　7、申请修改房屋个人扩面信息的，需购房人向原产权管理单位提供扩面发票及扩面协议书等相关资料原件及复印件，原产权管理单位查档审核后向市住保办提交重审报告、购房人书面申请及上述相关资料，市住保办自受理申请之日起五个工作日内完成重审审批。&　　8、购房人原婚姻状况申报不实或申请房改时存在其他隐瞒事实、弄虚作假、违反房改政策的行为，但属杭房改办[2009]25号文件第七条规定情形，无法撤销房改及恢复产权，申请变更房改审批的，需购房人向原产权管理单位提交书面申请并提供原夫妻双方身份证、户口簿、婚姻状况证明（结婚证明或离婚证明或丧偶证明）及其它相关资料和杭房改办[2009]25号文件第七条规定需提供的资料；原产权管理单位审核后向市住保办提交重审报告及上述相关资料，市住保办自受理申请之日起七个工作日内完成重审审批。　　9、购房人已死亡的可由其配偶作为代理人提出申请，并提供购房人死亡证明和夫妻关系证明、身份证原件及复印件；购房人已死亡且无配偶的可由该房继承人作为代理人，并提供购房人死亡证明、继承人身份证及继承公证书原件及复印件；购房人为限制或无民事行为能力人的可由法定监护人作为代理人，并提供证明购房人民事行为能力的法院判决书、监护人身份证原件及复印件。　　10、重审后若涉及房款资金结算的，须购房人或代理人与重审受理审核单位办理补款或退款手续后方可凭发票及重审表进行上市交易。　　本通知自发布之日起10日后实施。自治区人民政府关于印发《广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法》的通知
颁布单位：82002
发文字号：桂政发[1999]74号
颁布时间：
实施日期：
各地区行署，各市、县、自治县人民政府，柳铁，区直各委、办、厅、局：　　《广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法》已经自治区人民政府第１１次常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　广西壮族自治区人民政府　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九九年八月二十六日　　　　　　　 广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法　　　　　　　　　　　　　　第一章　总则
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