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　　买房不是一件简单的事情，想必从买房到过户，所有买家都会谨慎谨慎再谨慎。业内人士提醒大家，要在了解购房知识和购房陷阱的基础上，尤其是签约时候的注意事项，这些谨慎和细致才是有效的。那么，签约的时候要留心什么合同陷阱呢?小编为大家整理了9条注意事项，帮大家远离陷阱，不走弯路!　　一、首先看开发商是否具备五证　　五证即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。　　二、使用规范的合同文本　　许多开发商在签订正式的预售合同前会要求买房人签订一份《房屋定购协议书》，交一笔订金。这种行为并非购房的必经程序，往往会使买房人陷入订金纠纷。　　三、查验有关证明文件　　买期房必须要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。　　四、买期房要注意建筑面积的约定　　在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。　　五、买期房要约定资讯条件和时限　　所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。　　六、签约时要注意房屋质量问题　　买房人在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。　　七、签约时明确物业管理事项合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。　　八、注意合同文本中补充协议的内容　　买房人应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。　　九、注意约定违约责任　　违约责任包括：签约后买房人要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。
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14:13:55 发布
06:30:00 发布
16:16:11 发布现在是买房好时机吗 惊爆楼市17个黑幕
[导读]中国54个城市上半年成交量有110多万套房子，在这么巨量的房子成交量，必然少不了很多楼市的黑幕。据最新的统计，中国54个城市上半年成交量有110多万套房子，在这么巨量的房子成交量，必然少不了很多楼市的黑幕。那么，开发商常用的低价和优惠促销手段隐藏了怎样的秘密？我们在买房时应该注意哪些事情呢？一起来看看这些不为人知的事情吧！1、制造现场热销假象调查：在销售现场，开发商总是在销售兴旺的气氛，经常会在售楼中心的房源公示栏上打出“售完”的字样，或者在销售业绩示意图上标识出大面积的已售单元，让购房者觉得已经没有多少套房屋。销售人员也会采取很多方法来制造热销气氛，让购房者产生紧张感，在没考虑清楚的情况下，一冲动，就签了合同，交了钱。律师提醒：楼盘房源的信息可以在国土部门的网站上查询。同时，开发商在现场提供的销售消息应当真实准确。如提供虚假信息导致购房者做出与其真实意愿相背的行为。购房者可以根据《合同法》第54条的规定来申请撤消该行为，并要求开发商赔偿损失。购房者在销售现场应保持清醒，谨慎抉择。2、大定小定多少都收调查：购房者只要表现出一点点购房的意向，销售人员就会告诉你说这个户型就只有几套了，如果不交付定金可能就卖完了，要求客户马上交付定金。如果客户说没有带够定金，销售人员就会要求客户先交小定，然后要求客户次日交齐大定。如果购房者在约定的时间内未能前来，所付定金就不予退还。律师提醒：根据《担保法》第89条规定，给付定金的一方如果不履行合同，无权要求对方返还定金;接受定金的一方不履行合同，则要双倍返还定金。因此，购房者无论缴纳小定、还是大定时都应谨慎，不要轻易缴钱而陷于被动。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。购房者表面上看得了便宜，实际却有可能买到更高价格的房屋。同时自身权益也得不到任何保障。最终，购房者所希望的“优惠”不仅得不到兑现，还会付出更多的购房款。购房者应核对楼盘是否取得商品房预售许可证，坚决不参加任何认购行为，避免成为抬高自己房屋价格的抬轿人。3、随意虚构赠送面积调查：“33平方米的单身公寓‘变身’55平方米的小复式”、“买一送一”、“两房变三房”……赠送面积成为时下部分楼盘诱人上钩的重要营销手段。案例：受赠送面积吸引，李先生购买了盐田区海滨假日雅居的一套房子，但随后他和其他17名业主却联合将开发商告上了法庭。李先生说，海滨假日雅居2007年7月开盘时，开发商深圳（楼盘）市鹏广达公司与三洲田公司宣称“赠送超大入户花园，5.7米层高”，样板房也俨然一个小复式。但是，在签合同的时候，业主们被要求在3分钟内签订所有合同，并附加一份“委托书”，让购房者委托一家叫“裕达”的公司免费填平赠送的天井面积。去年楼盘入伙时，业主们却发现，开发商当初承诺赠送的面积并没填平，而是一个从1楼通到19楼的天井。而且，天井实质是开发商为减少支出土地出让金，隐瞒ZF有关部门“偷来”的面积。律师提醒：天下没有免费的午餐。发展商本来就是在追逐利润，没有理由平白无故赠送面积给业主。购房者在购买新房时，在开发商诱人广告面前要头脑清醒，签订合同时，一定要细看合同条款，涉及到赠送面积，要弄清楚该赠送的面积是否合法，是否与规划相符，如果变更了规划，是否办理了相应的变更手续。发展商要购房者签订委托书，购房者一定要仔细审阅委托书的内容是否合法，否则，赠送的面积可能是“违章搭建”，存在被拆除或者其他不利法律后果的隐患。4、无中生有引人入彀案例：日前，南山区某楼盘5位业主将某开发商告上了法庭。原因是业主们发现当初卖房的时候建设的漂亮花园到了入伙时竟然消失，地上停车场又被开发商擅自更改为绿地。在开发商售楼广告上，原是市政用地的楼盘南边区域，被开发商描述成楼盘的花园：亭台楼阁、小桥流水、露天咖啡广场……多位业主向记者反映，2004年该楼盘销售期间，他们主要是看中了该楼盘的花园环境幽美，交通便利等优势，但到了入伙的时候，楼盘南边的园林却消失了。业主们查阅规划局的档案后才发现，售楼书上所显示的绿化带原来是市政公共用地，根本不在该楼盘的建设范围内。律师提醒：“为了防止开发商擅改规划导致交楼时货不对板，业主在收楼时要仔细查看物业公共部分与规划文件和设计图纸是否相符。”开发商在交楼时，都应按相关规定把楼盘的竣工验收文件及图纸、用地及工程规划许可证等进行公示，业主要仔细对照实际与上述文件、图纸要求是否相符，尤其是公共部分的规划，譬如该案例中的地面停车场是否建有等等。如果不符，业主暂不要收楼，可咨询法律专业人士，根据情节严重程度，对开发商起诉要求退房、赔偿违约金、恢复原状，或向规划主管部门投诉追究其行政责任。5、内部认购或VIP优惠调查：出售VIP卡、内部认购、日进斗金……商品房销售的噱头令人眼花缭乱，这都是为开发商销售房屋利益最大化作准备。而对于购房人来说，内部认购由于有优惠条件，有一定的吸引力，这时就有可能掉进开发商的认购陷阱。律师提醒：开发商在取得预售许可证之前，无论采取内部认购或变相内部认购(VIP、优惠申请)等都属违规行为。6、样板房被悄悄放大调查：一些开发商为了使空间看上去更加通透、视觉舒适，往往使用高亮度照明，并打通一些墙体，做成开放型厨房或透明式卫生间，这对于实际居住来说都是不实用的。一些开发商为了让样板间看上去更宽敞，会将样板间做得比实际房间面积大一些。而购房者不可能看样板间时找开发商要建筑图纸，并拿尺自己丈量。案例：张女士说到她最近买的一套房时，“样板间装修做得细致极了，可交房时一看自己买的房子就没那么好，很多材料都是劣质的，地砖有裂的不说，卧室地板颜色也不匀，卫生间台盆和厨房橱柜接缝里的腻子膏抹得里出外进，装修费花得真不值。”律师提醒：现在售楼样板房通常有两种，一种是设置在售楼部附近的样板房区，而另一种则设置在楼盘的现场。设在楼盘现场的样板房失真的可能性较小一些，而设在售楼部附近样板房区的就有“放大房”的可能性存在。同时，应该对自己看中的“意向房”进行实地考察，仔细查看一下自己有心购买的意向房。由于没有经过粉饰，墙体、梁、柱的裂缝在这个时候都很容易被发现，此外消费者还可以观察门窗的质量问题。在查看过程中，消费者还应该重点看有无渗水对于买顶层住宅和最低层住宅的业主，最好是下雨天去考察，对渗水问题和排水不畅的问题，可以及早发现。7、包装虚幻核心卖点调查：90%以上购房者对楼盘的第一印象来自售楼广告。开发商通过全方位包装楼盘核心卖点信息，如“奢华生活”、“品质人生”、“尊贵选择”等等。案例：陈先生被宝安区某楼盘一则短信广告打动，广告称，该楼盘为成熟社区，拥有皇家园林、豪华会所、幼儿园、学校、商店、邮局、健身中心、多功能游泳池等，小区配套设施一应俱全。尽管该楼盘价格比周边楼盘高出不少，但陈先生羡于其完美的居家环境，还是与房地产开发公司签订了商品房预售合同。今年收楼时，陈先生发现该小区除了幼儿园、商店、邮局之外，其他配套设施都没有，广告中的“皇家园林”也仅是普通绿化……律师提醒：根据有关规定，商品房的销售广告和宣传资料一般情况下为要约邀请，没有法律约束力，只有在规划范围内的具体明确地说明和允诺并且对合同的订立以及价格的确定有重大影响的，才视为要约。因此，对于那些模糊的广告词不要当真，不要为这些广告所描述的“未来生活”所迷惑，多关注地点、交通、房屋质量等。购房人还可以要求将其广告许诺中核心卖点写进合同。购房人要进行实地考察，并到规划部门了解城市的规划，特别是楼盘所在区域的发展规划和周边配套。要仔细查看预售合同附件中的小区总平面图。对于平面图内含糊不清的部分，应该要求标注上文字并盖章确认。8、不要以城市功能区判断配套成熟与否现在城市发达,功能区不断更新,商务区是否一定适合置业,这是一个重大的误区。商务区包括金融商务区也好,都只是经济增长点的设置而已,与买房关系不大,相反开发商却把这些当做利好因素计入了房价,所以买房远离一些噱头式功能区更好一点。 9、最好不要参与卡式销售项目如果每个买房人都能够理性认真地对待买房选房,不急于表达自己的消费意向,开发商涨价的随意性将会下降许多。最为常见的做法就是排队选房,通过需求集中来刺激价格上涨与调控房源。如果按照前述,对地段、配套、销售中的一些做法、对开发商释放的便宜房,有深刻认识,你也就不用追涨了,有合适的就买,没有合适的,就在等等看吧。10、开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。11、广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。12、别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。13、别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料。没人用面砖当外墙。14、漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。15、注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等。但是开发商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。16、如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型。不是卖不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？17、绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们。
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved现在到底是不是购房好时机吗？说的挺有道理
现在到底是不是购房好时机吗？说的挺有道理
中腾信金融
“金九银十”又来了，你准备好了吗？据了解，很多的楼盘都会选在九月份，十月份开盘，这个时候恰好人们的消费心理比较松动，所以构成一个相比于其他月份的比较高的购买，所以这两个月的消费额会明显高于其他月份，这就是一个&金九银十&的现象。那么对于许多有购房倾向的购房者们来说，尤其是有强需求的刚需族们来说，现在是否真的是购房的好时机呢？有数据显示8月全国533家银行中，154家对首套房利率进行了再度上调，占比28.89%。截至目前，执行首套房利率上浮的银行达到252家，彻底打破了7月“基准为主”的格局。8月，全国首套房贷平均利率创下历史新高，达到5.12%，这是自2016年以来首次突破5%大关，相当于基准利率1.04倍，环比7月上升了2.47%。这组数据意味着什么？有市场人士认为房贷政策，不仅没有松动，甚至有加码的迹象。据统计，9月北京市场包括住宅和别墅在内，预计有9个项目入市，而去年此时，北京住宅市场有34个项目入市。有分析认为，今年调控收紧，以及商办“限购”后，北京住宅市场供应“低迷”已成常态，今年9月也将成为史上最黯淡的“金九”。另外，还有市场分析人员称目前首套房利率主要集中在基准上浮5%-10%的水平，当上浮情况相继落地各城市后，利率将会趋于平稳状态。受市场调节以及供求形势的变化，预计房贷利率暂时不会再度出现大幅上升的情况。因此不少市场人士表示传统的“金九银十”恐盛况难再。尽管如此，中原地产首席分析师张大伟强调在价格已经明显调整的部分城市，‘金九银十’已经可以看房！！！他表示“金九银十”是不是购房的良机，要取决于购房区域和购房目的。如今楼市分化越来越明显，并且全国房地产信贷都在收紧，如果是带着投资目性的购房，风险较大，因为大部分城市房价调整的可能性越来越大。但是，从局部房地产市场来看，如一线、二线城市部分区域的二手房，尤其对于刚需来说，9月份、10月份依然是相对较好的买房时机。另外，太平洋证券房地产行业分析师周炯也表示今年楼市“金九银十”并不悲观。他认为对于一二线城市来说，目前影响销量最大的因素是供应量，即房企的推货量，而需求端依然强劲，且供求矛盾突出。但由于大部分主要布局于一二线城市的房企，或迫于上市公司业绩压力，或迫于自身现金流压力，都将主动增加推盘，因此，一二线楼市的成交量将获得一定支撑；对于三四线城市来说，这轮主要受益于一二线需求外溢的成交高峰，在一二线城市政策暂时不会放松的背景下，仍将持续一段时间。也就是说，楼市“金九银十”期间仍能获得成交量的支撑。
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目前已到购房好时机了吗？
“我市目前已到购房好时机”常州日报头版头条无情般讽刺了买房观望者。无独有偶，野村认为中国房地产销售下滑2季度已见底，未来将进入反弹时期。舆论造势及一夜之间“反水”，当前真的是购房好时机吗？
舆论烟雾弹、限购难阻房价下跌
“我市目前已到购房好时机”，7月15日，常州日报刊登头版头条犹如一枚炸弹投向坐等房价下跌的常州市场。仔细品读这则不足1500字地方党报党文，支撑购房好时机理由令人大跌眼镜，即为业内人士认为房价下降空间有限。而文中提及走访多位业内人士，竟然是2个卖楼者及1位买房者。
我们无法判断该报是出于何种目的，得出如此结论。之前有境外媒体称，常州市是继内蒙古鄂尔多斯之后第二个被冠以“鬼城”称号的内地城市。与各地松绑限购大军相比，为逃避舆论指责，以舆论造势这种方式可能给当地买房者产生的心里影响，或能舒缓常州政府祭出取消限购的压力。
然而，舆论的误导非能阻挡房价下跌大趋势。即便地方政府欲以取消限购解冻陷入冰封滞销的楼市，其作用也有限。　　
限购，这一命令性指令，直指商品的稀缺性。由于我国房地产市场需求量一度过大，供应却不足，拥有财富的权利者或投机客早已敏锐嗅出这蕴藏着的商机，结果越来越多的炒房大军在不断追逐资产增值时，房地产泡泡也被越吹越大。为抑制这种投机行为，政府强而有力发出限购这一指令。　　　
作为抑制投机的“杀手锏”，限购在楼市遇冷时，却成了一道枷锁。特别是止跌不住的房价，其负面预期已传递到长期依赖土地财政的地方财政收入上却是大幅锐减。解冻已成为地方政府必选项。　
但大可不必为取消限购而惊扰。首先，限购政策主要影响的是投资需求和一小部分的刚性需求。从目前情况来看，地方政府松绑的动力，主要是对前期无视市场需求，盲目造成运动导致库存量大量积压的修正。在当前房地产市场向下调整的情况下，限购放松也难以引入投资需求。因为限购放松传递的供大于求信号，表明房子已不是时代稀缺性产物。如果房子不具备稀缺性，那么投资的价值将大为降低。
其次，取消限购并非市场化手段，至少也不是终极手段。人为扭曲供求关系、人为隔断市场“无形之手”的自动调节，容易造成“需求堰塞湖”。让市场在资源配置中起决定性作用，命令性指令显然有悖于这一要求。因此限购退出舞台只是时间上的问题。
再次，即便全面放开限购，在没有限贷的配合下，限购的作用十分有限。毕竟扩大购买人群前提也应该确保购买能力的存在。　
房价上涨根本在于供求
与以往越调越涨所不同的是，本轮房价下跌无任何征兆。主导这种变化市场对此莫衷一是。既有对去年房价过快上涨的修正，也有说是反腐之下的抛售行为而触发的。但不容忽视的是，本轮房价供求关系已发生悄然改变。据中信建投测算，2013年住宅销售数量历史性首次超过当年的刚需增量。当年竣工面积7.9 亿平米加上待售面积3.2 亿平米的供给量为11.1亿平米，而当年的新增刚需面积为10.7 亿平米（按人均33 平米测算）。　
住宅刚性需求面积年度增量
事实上，供求乃商品价格决定性因素。尽管房地产作为一种特殊的商品，但也难避开这种原理。由于94年分税制一举剥脱了地方80%的税收收入，取而代之90%的土地出让金。至此中国迈入土地收入绑架了地方经济时代。然而，在商品房市场没有启动之际，即便地方政府想卖土地，谁来买？　　
可见问题核心就是制造需求。98年国务院取消福利房顺应而生释放需求。而中央担心洪水太过凶猛，当时安插一道阀门，也即是低收入人群用廉租房解决，普通老百姓政府建设经济适用房解决，高收入人群才是用商品房解决居住问题。这一格局延续至2003年被打破，住建部用带保障性质的商品房替代了经济适用房。相当于潜意识中拆掉了普通老百姓这道阀门。于是阀门打开，洪水泛滥。从根本上而言，中国房地产市场诞生到发展都是政府人为的制造的巨大刚性需求。
不可否认，扮演房价上涨的因素中，诸如货币超发太严重，通货膨胀下，房地产成了抵制通货膨胀的唯一投资渠道等功不可没。过去房地产之所以越调越涨的根本原因也在于，M2巨大蓄水池需要房地产稀释。但如果没有庞大的需求，试问地方政府凭借什么兜底房价永恒不跌。如果没有稀缺性，又凭借什么把老百姓的钱赶到蓄水池中。只要需求存在，居住无非买房或者租房，租房的价格上涨传递至买房价格，买房价格上涨又传递至租房价格。生死不息的房地产行业独有的生态链，已让多少人黯然神伤。　
房地产已进入供需逆转时代
洪水式的需求终于在经过数十年铺天盖地的钢筋水泥的供给中逐渐平息。根据机构统计测算，2013年城镇人均居住建筑面积为33.9平米，户均住房1.05套。这个数据意味着住房市场供求关系将趋向平衡。因为和美国等发达国家虽差距较大（这些国家在50平米以上），但相比亚洲尤其是东南亚等地已经不低，如现在日本是36.6平米，韩国和新加坡也在26平米左右，香港人均居住面积只有15平米。
从各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况来看，国家统计局公布的数据显示，截至2013年12月份，全国商品房屋施工面积为 万平方米，按照2013年房地产市场13亿平方米的销售面积计算，说明未来五年，住房供应将会出现过剩。
刚需面积与待售面积
此外，国内某知名证券公司不久前发布一项调查的结果，通过对国内70个城市近9年住宅用地成交建筑面积和住宅销售面积数据进行对比分析，该机构判断目前全国房地产市场供需比为119%。　
且在房地产市场供求格局已经转变的情况下，在没有显著的人口增长，各地政府的造城运动仍在如火如荼的推进。即使这些城市的房价均价相对较低，但每平方米约等于三个月的普遍平均工资下，其购买力谈从何来？野村一夜之间的“反水”，认为中国房地产销售下滑2季度已见底，未来将进入反弹时期。其理由何来？
投资者参考的首选变量非政策
中国城镇新增人口趋势预测
当房地产市场步入供需逆转时代，所谓的政府行政化干预手段将会变得越来越无力。过去投资者之所以坚定房价不跌，在于一次次看穿政府意图。也即为依赖土地收入的地方政府不会冷眼让房价下跌。当地方政府无力扭转房价调整大趋势下，投资者参考的首选变量将是趋势性变化，而非政策作用力。
这种趋势性的调整将是伴随着房地产投资不再是稀缺性投资产物，其负面的预期也会带来心里层面的“羊群效应”。而于开发商而言，去年拿地过于激进的开发商今年将面临较大的压力，尤其是高溢价拿地的开发商。 在高库存挤占大量资金的背景下，将被迫“以价换量”去库存。
从上半年已公布的30家上市房企业绩预报来看，已有16家出现了业绩明显亏损或者下调。A股市场的标杆房企各项财务指标也出现下滑。以中国房地产上市公司的四强“招保万金”为例，尽管万科以超1000亿元的销售金额继续居首位，但其他三巨头日子都不大好过，保利业绩持平，招商和金地则业绩下滑；而从销售金额和销售面积来看，除万科外，其他三家的销售金额和销售面积均出现双降。
标杆房企销售泛力，预示着开发商选择价格调整的动力越来越大。有分析指出，如果继续目前的发展趋势，房企不加快以价换量努力，很可能90%以上的企业难以完成年度目标。一旦上市房企业难以完成预期目标，这对于二级市场的股价将是致命打击。
取消限购及舆论造势并不意味着房地产上涨之势会卷土从来。恰好相反，实则传递的各地供需失衡现象，表明房子已不是时代稀缺性产物。如果房子不具备稀缺性，那么投资的价值将大为降低。房价整体趋势仍将不可避免的下跌。
或许，当大家更关注风险的时候，风险就离我们更远一些
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