农村土地农村私人建房合同书出售买卖

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-09-29 13:57 标签： 农村私人土地转让协议
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农村集体建设用地的流转形式，以出让、转让(含土地使用权作价出资、入股、联营、兼并和置换等)、出租和抵押等形式流转农村集体建设用地
集体建设用地由于立法并没有系统和直接地对集体建设用地及其流转的概念进行界定，实践中存在很多争论和分歧。④我们认为，集体建设用地应当是指因农村集体经济组织或村民兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡(镇)村公用设施和公益事业建设，经依法批准使用所在集体经济组织农民集体所有的土地。其含义有三：第一，集体建设用地是农民集体所有的土地，不属于国家所有。已被征用的农民集体所有的土地不再是集体土地；第二，集体建设用地的用途限于所在集体经济组织或其村民兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡(镇)村公用设施和公益事业建设。
　　当然这些建设用地应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划；第三，集体建设用地必须经有权部门依法审批并获准后方可使用。特别需要指出的是，集体建设用地不包括城市建设用地中集体所有的但尚未被征用的土地；另外，集体建设用地也不能等同于经依法审批由农用地转成的建设用地，因为未利用地也是集体建设用地的转化来源。
　　集体建设用地流转及其具体形式由于我国《宪法》和《土地管理法》明确禁止任何形式的土地所有权转让行为，因此所谓集体建设用地的流转实质上是指使用权的流转。按转化来源的不同，集体建设用地可以区分为由农用地转化的集体建设用地和由未利用地转化的集体建设用地；按不同用途，集体建设用地可以区分为用于兴办乡镇企业、村民建设住宅和乡(镇村公共设施、公益事业建设三类。
　　根据《土地管理法》的规定及我国集体建设用地流转试点地方出台的一些地方性政策法规，集体建设用地流转的具体形式大致包括以下形式：
　　出让集体建设用地，即集体建设用地所有权人将其享有的集体建设用地使用权在一定年限内让渡给其他民事主体，并一次性收取对价；(2)转让集体建设用地，即集体建设用地使用权人将其享有的集体建设用地使用权在一定年限内让渡给其他民事主体，并一次性收取对价；(3)出租集体建设用地，即集体建设用地所有权人或使用权人将其享有的集体建设用地使用权在一定年限内让渡给其他民事主体，并按年收取对价；(4)乡(镇)、村以集体土地使用权作价入股、联营等形式共同兴办企业其用地发生流转；(5)乡镇企业发生破产、兼并等情形时其用地发生流转；(6)乡镇企业以房连地进行抵押，在不能清偿债务被债权人行使抵押权时其用地发生流转；(7)农民以出租、转让房产形式，其占用的宅基地发生流转；等等。
上海市农村集体建设用地流转试点操作规范（试行）
　　为进一步明确本市农村集体建设用地流转试点中的几个重要问题，统一试点操作口径，根据《关于开展农村集体建设用地流转试点工作的若干意见》（沪府办发〔2010〕3号）的相关规定，制定本规范。
关于村庄规划的编制
　　各试点镇（乡）人民政府应当根据《上海市村庄规划编制导则（试行）》的原则要求，加快组织编制村庄规划，并做好与“两规合一”以及“三线”的衔接。规划成果应具有操作性，主要包括村域规划和居住点及集中居住点（含重点地区）规划两部分，其中后者应达到修详深度。
关于“地票”的使用和管理
　　1、试点期间，对于拟复垦为耕地、形成指标的集体建设用地，若有明确指标流转意向的，允许村集体经济组织在勘测定界、并作出复垦承诺后，申请“地票”。
　　2、通过“地票”交易购买的指标可以用来申办农转用，在办理农转用时，“地票”可以取代新增耕地确认书、计划审核意见书，并免收耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费。
　　3、在流转方式上，试点期间，需要指标的村集体经济组织或区县人民政府，可与持有“地票”的村集体经济组织以双方协议的方式进行指标流转，并将流转协议报区县规土局备案。通过试点进一步总结实践后，再设定适当的流转方式。
关于农村集体建设用地上市前的审批
　　1、按照建设城乡统一的土地市场的要求，在试点阶段，参照国有土地上市审批程序，由区县招拍挂办公室根据村集体经济组织的委托编制出让或租赁方案，并报区县人民政府批准。
　　2、对于出让和租赁底价，由镇（乡）长办公会根据评估价格，结合产业政策和土地市场情况等，进行集体决策。
关于农村集体建设用地有偿使用
　　试点阶段，农村集体建设用地出让底价参照2010年同类国有建设用地基准地价设置，最低不低于70%。租赁地价按照相应标准进行换算。　　已经合法使用的集体建设用地，村集体经济组织应当按照上述有偿使用标准，与土地使用者重新签订租赁或出让合同，明确土地使用价格和使用期限等，并将合同文本通过区县招拍挂办公室报市土地交易事务中心备案。土地使用者可以按照相关规定，持新合同文本申请办理新的房地产权证。土地使用期内，集体建设用地使用权可以按照规定转让、转租和抵押。
　　对于不符合“两规”以及高污染、高能耗、高危化、低产出的项目，有偿使用标准应适当上浮，上浮比例由各区县人民政府具体确定。
关于农村集体建设用地出让条件的征询
　　农村集体建设用地流转是一项全新政策，相关管理部门目前对农村集体建设用地的开发建设尚未形成全面、系统的管理要求。为此，在试点阶段，暂对农村集体建设用地出让条件实行“事后征询制”。即农村集体建设用地在出让前，只要通过修详方案明确规划参数即可，出让活动结束后，再由受让人根据建设实际需要，征询相关部门意见。
关于交易平台和交易方式
　　1、农村集体建设用地的出让或租赁等流转活动，必须通过市土地市场统一进行。试点期间，由区县招拍挂办公室按照国有土地上市流程，向市土地市场申请上市交易。
　　2、试点期间，暂不实行预申请制度。关于合同文本的使用
　　农村集体建设用地出让和租赁合同以及指标流转协议等，由市规划国土资源局制定格式文本，供各试点单位使用。
关于集体土地所有权登记
　　拟申请复垦为耕地进行指标流转的土地和拟上市流转的地块，在流转前，由村集体经济组织向土地登记部门申请办理集体土地所有权登记手续。试点期间，只登记不发证。
关于镇（乡）工作机构
　　各试点镇（乡）应成立由镇（乡）长任组长、镇（乡）相关部门参加的工作组，加强组织领导，积极推进试点工作。镇（乡）规划和土地管理所负责日常具体工作。
本规范的适用范围
　　本规范仅适用于列入试点范围的镇（乡）、村的集体建设用地流转活动。
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