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继承的房子出售是否要交税?
-& 09:55:04 来源： 游客
?编号：103048
?标题：继承的房子出售是否要交税?
?处理人/部门：----
?提问者：游客
?提问时间： 09:55:04
继承了老人的一套房子,本人名下无其他房产,如果把这个房子卖掉的话需要交什么税费吗?
记者跟进：
网友咪咪说：1、营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.5%缴纳。2、土地增值税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。3、所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值―房屋现值差额20%缴纳。（房屋原值一般按上道契税完税额计算）4、万分之十的印花税。5、房屋交易手续费按房价1.9%交纳。6、契税，旧房按照房价（交易额的2%），新房按照交易额的4%。网友陈翘说：个人所得税是一定要交的。网友哈米德说：继承主要费用继承权公证继承过户与买卖和赠与相比,税费支出是最低的,因为继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证,凭继承权公证书到房管局转名。在实际操作中,因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户,所以这种过户方式的人比较少。同时,继承房产需要满足以下三个条件:第一,房产继承有两种形式,法定继承和遗嘱继承。法定继承即法律规定的遗产继承人,遗嘱继承必须是遗产人死前曾做过公证的遗嘱才有法律效力;第二,遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产;第三,因遗产是所有继承人的共同财产,房产的分割协议,需要每个继承人同意并签字方可生效。买卖主要费用营业税+个税+契税以该房产满五年和未满五年两种情况计算:第一种,房产满五年,营业税是免征的,同时个税也免征,需要缴纳契税和产权转移登记费;第二种,房产未满五年,需要缴纳营业税和个税,同时缴纳契税和产权转移登记费。 个贷专家指出,在房产过户中,买卖是最常见的,也是操作较为便捷和安全的方式。但是,如果买入价比较低的话,日后出售时卖出价与买入价的差额会增大,再出售时则需要缴纳更多的税费。
解决方案：
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―― 晋江文学城网友交流区
主题：别再给人出主意结婚让父母对子女搞房产赠与了，赠与的房子再卖出，要交20%的税[18]
不是赠与的房子要卖出也得收税吧，除非满五唯一
№1&☆☆☆= =于 13:52:25留言☆☆☆　
跟赠与与否无关好吗，你买卖商品房，除非满五唯一，否则都得交20%的个人所得税，或者叫增值税
№2&☆☆☆= =于 13:54:20留言☆☆☆　
遗产，满5年，唯一，就不交，有些人瞎出主意，让父母生前搞赠与
№3&☆☆☆= =于 14:05:07留言☆☆☆　
跟赠与与否无关好吗，你买卖商品房，除非满五唯一，否则都得交20%的个人所得税，或者叫增值税№2 ☆☆☆= =于 13:54:20留言☆☆☆赠与，是不是满5年也要交的
№4&☆☆☆= =于 14:05:49留言☆☆☆　
对啊，如果对方（不论男女啊，就事论事），不管出于什么心思，唆使着‘把这房子卖了吧，咱换大房子/给我去创业/给我妈治病/等等’，这个理由就很光明啊！‘不行！赠予的！卖了要多交税！’成功阻止把婚前财产变为婚后财产的阴谋，计划通。
№5&☆☆☆= =于 14:14:31留言☆☆☆　
赠与，是不是满5年也要交的№4 ☆☆☆= =于 14:05:49留言☆☆☆　跟你房子怎么来的没关系啊，只要你不是满五唯一，出售时都要交，增值的20%
№6&☆☆☆= =于 14:24:53留言☆☆☆　
不是全额1%吗
№7&☆☆☆___于 15:22:43留言☆☆☆　
赠与，是不是满5年也要交的№4 ☆☆☆= =于 14:05:49留言☆☆☆　跟你房子怎么来的没关系啊，只要你不是满五唯一，出售时都要交，增值的20%№6 ☆☆☆= =于 14:24:53留言☆☆☆　非回，你先去搜一搜好吗。
№8&☆☆☆= =于 15:35:39留言☆☆☆　
根据新规，增值税替代营业税后，个人购买不足两年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买两年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。而且即便税率相同，由于增值税计算方法不同，计税依据需转化为不含税价，实际税负还会更低。
№9&☆☆☆纳沙于 15:49:48留言☆☆☆　
赠与最亏了，赠与的房产以后出售，不论是否满五唯一，都要缴纳20%
№10&☆☆☆= =于 20:03:22留言☆☆☆　
20%是要减去差额的吧（就是说房价跌了都可以不交税）还有赠与和买卖跟个税也没关系，影响的是5%的增值税现在还有政策可以追溯赠与以前的状态，如果赠与前是买卖的，同买卖减免增值税
№11&☆☆☆= =于 20:16:19留言☆☆☆　
赠与的房产卖出的时候税很高，我以前问过中介
№12&☆☆☆ = =于 20:35:10留言☆☆☆　
亲属间，最省钱的，是过户公证共同拥有，其中一个1%，另外一个99%，赠与是最费钱的
№13&☆☆☆= =于 20:51:19留言☆☆☆　
要收20%，和满5唯一没关系。
№14&☆☆☆tt于 12:08:50留言☆☆☆　
我家是做成商品房买卖，赠与税太高
№15&☆☆☆=_=于 12:10:52留言☆☆☆　
楼主才是误导好不？普通赠予再卖是按20%缴税，直系亲属赠予不一样的好么？去年我刚办过，是除了假离婚外，做唯一房产的一个合法途径。直系亲属赠予及继承的房子，再卖，按原有年限计算。比如2010年的房本，2015年赠予a，如果2016年卖房，a名下没有其它房子，这个房年限从2010年算，就按满五唯一缴税。
№16&☆☆☆执念的无聊于 12:18:55留言☆☆☆　
赠予交全额，交易交增值部分
№17&☆☆☆。。于 12:20:20留言☆☆☆　
楼主才是误导好不？普通赠予再卖是按20%缴税，直系亲属赠予不一样的好么？去年我刚办过，是除了假离婚外，做唯一房产的一个合法途径。直系亲属赠予及继承的房子，再卖，按原有年限计算。比如2010年的房本，2015年赠予a，如果2016年卖房，a名下没有其它房子，这个房年限从2010年算，就按满五唯一缴税。№16 ☆☆☆执念的无聊于 12:18:55留言☆☆☆这不是还有名下已有房产的情况嘛那样赠与就不划算了吧
№18&☆☆☆= =于 13:08:24留言☆☆☆　
（注意：一次最多可提交三万字左右，且一次最多可提交三张尺寸在范围内的图片，超出部分请分次提交！）继承/赠予房产再出售要交20﹪个税？
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继承/赠予房产再出售要交20﹪个税？
来源：优美理财笔记文：优美 最近，妈妈的在老家的闺蜜X姨出售房子，因房子在她已去世的母亲名下，房产过户给买家时被要求按房屋交易全额交20%的个人所得税。这让我想起另一件事，朋友的母亲几年前出售老家自己名下的房产时，因朋友的父亲已去世，此房产有50%属于其父，同样被要求收取以交易总价一半为基数的20%的个税。 继承所得的房产再次出售时要交全价的20%的个人所得税？有深圳的同学现身说法说不用交，因他刚买入一套卖方继承得来的房产，只交了1%的个税。但也有深圳的律师说在深曾办理过继承房产出售所得交20%个税的案例。 我和妈妈谈及此事时，听说她老家有朋友为应对可能开征的遗产税，把房产以赠予方式过户给子女。我一愣，我曾听说赠予所得房产将来出售时要按全额征收20%的偶然性所得的个税。 这些都是身边的真实案例，为什么有人要交有人不用交呢？是地区差异，还是有其它原因。房产全额的20%，如此高的税负隐患，真不能掉以轻心。深圳的情况是怎么样的呢？我打通了深圳地税局123662电话咨询，得到以下答案。 按现行政策：
1.继承的房产在出售时。 （1）营业税：从已故的被继承人购买该房产的日期算起（不是按继承人取得该房产时间），满2年的普通住房免征营业税，不满2年征收营业税。非普通住宅不论是否满2年都要收5.6%营业税。
（2）个人所得税：从已故的被继承人购买该房产的日期算起，满5年且是继承人的家庭唯一住房的，卖出时免征个人所得税，否则要征收个税。个税的可以采取核实征收，即“（出售房产所得
- 房产原值 -
转让过程中的税费）*20%”，需要提供相关资料；也可以采取核定征收，即按房产现值（实际操作中一般是现在的评估价）收1%的个税（非普通住房收1.5%）。因在现实操作中，通常都不能提供相关资料，无法核实房屋原值，一般都是按核定征收。 2.赠予的房产出售时。（1）营业税：与继承房产相同。 （2）个人所得税：只能采取核实征收。因赠予的房产取得的成本很低，只有很少过户税费，在卖出时近差额核实征收的基数就非常高，个税
= (评估价 - 转让过程的税费 - 原值0 )*20%。也就是几乎是按全额征收20%的个税。 从以上回复可知，出售已继承到名下的的房产时要交的个税并不高，普通住宅1%，非普通住宅1.5%，满足“被继续人购房满5年”且是“继承人家庭唯一住房“的还可以免个税。也就是说，继承所得房产出售时，与自购住宅出售是一样的，并不因是继承所得而增加税负。因为现在还没有遗产税。 但是，有不少老人担心不及会开征遗产税，怕自己百年后，子女继承自己的房产时被征高额遗产税，于是将房产以赠予方式提前过户给子女。但是，按现行政策，此举可能得不偿失。因为受赠予的房产出售时是核实差额征收个税，也就是按接近全额征收20%的个税，100万的房子要交近20万的个税！现将各种方式过户的费用整理如下，供参考。1.以继承方式过户公证费、登记费。几百元可以搞定2.赠与方式过户契税3%，印花税3.买卖方式过户契税1%（二套3%）；营业税5.6%（满2年的普通住房免征）；个税可按核实征收（收差额的20%）或核定征收（全额的1%），一般是按核定征收。 所以，直系亲属之间的过户，目前在目前没有遗产税的情况下，继承是费用最低的。以继承方式过户，存在一个麻烦，如果房产所有人生前没有留下遗嘱（需要公证才有法律效力）将房产留给某一个人，那就要按法律界定有多少个继承人。如果继承人很多，又想将房产过户到其中一个人名下，就需要其它拥有继承权的人必须公证承诺放弃遗产继承权，只要有一个人不同意，就无法过户。所以，房产所有人生前最好先留下遗嘱安排好该房产由某一个人继承，并做公证。 但继承必须在房产所有人去世后才能实行，若担心将来开征遗产税，父母想提前将房产转给子女，最好以买卖方式过户，而不要用赠予方式，否则将来子女出售此房产时会被征收高额的个税，得不偿失。 继承和赠予所得的房产，将来出售时的主要税费整理如下：一.出售继承来的房产1.不满5年的： （1）契税（根据买房人的情况，首套1%，二套3%，非普通住房不论首套二套都是3%） （2）营业税：不满2年的5.6%，满2年免征。 （3）个税：普通住房1%，非普通住房1.5%2.满5年的： （1）契税：同上 （2）营业税：普通住房免征，非普通住户按“评估价-房证原值”的差额征收5.6% （3）个税：是继承人的家庭唯一住房的免征，非唯一的收1%（普通住房）或1.5%（非普通住房）。 二.出售赠予来的房产1.不满5年的： （1）契税：同上 （2）营业税：不满2年的5.6%，满2年免征。 （3）个税：核定征收，接近评估值的20%2.满5年的： （1）契税：同上 （2）营业税：普通住房免征，非普通住户按“评估价-房证原值”的差额征收5.6% （3）个税：核定征收，接近评估值的20% 以上是从深圳地税局客服热线123662了解到的情况，不同地区具体如何执行，咨询当地地税局为准。 补充：在深圳，房产做夫妻更名的话只收双方和50元登记费就可以过户。更名后再卖出时，按更名前的购房日期（非更名时间）为准来计算持有年限，注意保留好更名前的产证复印件和以前购房时的契税凭证，以方便确认购房时间。夫妻更名不同于赠予，更名后出售房产与未更名出售房产的税费是相同的。相关文件:1.《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（2006年）http://www./zhengcefagui/zuixinzhengce/dishuilei/guojia/2743.html2.《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（2009年）/new/63_67_/_wa.shtml《国家税务总局关于简化个人无偿赠与不动产土地使用权免征营业税手续的公告》（2015年）3. http://sz./art//art_.html 在第1个文件（2006年）中，规定'受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。'
第2个文件（2009年）中，规定“受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。”即受赠房产出售时，至少以评估价做为其转让收入。 在第1个文件（2006年）中，还规定“对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。税务机关应积极与房管部门沟通协调，争取房管部门对持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，办理赠与产权转移登记手续，对未持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，不予办理赠与产权转移登记手续。” 点击“阅读原文”，跳转到优美博客【优美理财笔记】↓↓↓
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