贷款买房如何计算利息及每月还款金额？
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贷款买房如何计算利息及每月还款金额？
贷款买房的朋友一定要看一下
朋友，你贷款买房了吗？你贷款买房时，是不是只看他们用计算器算，而一点没关心你的贷款方式和还款方式？如果是，你就一定遭遇了售房者和银行的忽悠，你将可能多付上万，甚至上十万的利息。不信你就看一看。
贷款计算公式：
贷款公式主要有两种，它们分别叫做 等额本息贷款计算公式 和 等额本金贷款计算公式。这两个公式的最大不同：在于计算利息的方式不同。前者采用的是复合方式计算利息(即本金和利息都要产生利息)，后者采用简单方式计算利息(即只有本金产生利息)。这样，在其它贷款条件相同的情况下，等额本息贷款很明显地要比等额本金贷款多出很多利息。另外，等额本息贷款计算出的每期还款金额都相等；而等额本金贷款计算出的每期还款金额则不同，从还款前期都后期，金额逐渐减少。
1。等额本息贷款计算公式:
每月还款金额 (简称每月本息) =
贷款本金 X
月利率×[（1+月利率）^ 还款月数 ]----------------------------------[（1+月利率）^ 还款月数 ] - 1
2。等额本金贷款计算公式:
每月还款金额 (简称每月本息) =
（贷款本金 / 还款月数） + (本金 - 已归还本金累计额) X 每月利率
后期，金额逐渐减少。
等额本息贷款与等额本金贷款比较
关键字: 等额本息贷款, 等额本金贷款, 贷款比较, 提前还款
国内银行最早推出的贷款方式是等额本息贷款。但在2003年6月份的时候，突然有媒体揭秘，说银行还有一种等额本金的贷款方式没有告诉消费者。并算了一笔帐，买一套房子贷款40万元30年，前者比后者要多出利息10万元之巨。消费者一片抱怨。于是有媒体总结如下：
银行方在乎信贷额度售楼员关心提取佣金开发商希望早收放贷购房者的利益谁计较
还款方式不能挑贷款银行不能选按揭律师不算帐你的利益谁知道
等额本息贷款与等额本金贷款相比，在正常还款情况下，等额本金贷款的确能节省很多利息。但为什么在国外，采用等额本息贷款的借款人能比等额本金贷款节省更多的利息呢？当您了解了贷款后，您会发现目前国内有成千上万的借款人每年都无谓地多支付着成千上万的利息。
下面，我来深入地分析这两种贷款，从而可以得出一个结论，等额本息贷款通过调整还款方式，可以在节省利息和节省时间方面，比等额本金贷款更好。
两种贷款的利息计算方式
下面我们先来分析一下这两种贷款在传统的还款方式下的区别。
在计算利息方面，等额本息贷款为什么与等额本金贷款有那么大的差别？原因在于两者计算利息的方式不同。
等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比“利滚利”还要厉害。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。
等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。
因此，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息。所以，如果借款人无法调整(或选择)还款方式的话，贷款周期越长的借款人，越应该选择等额本金贷款。
两种贷款的每期还款特点
让我们继续分析这两种贷款的区别。
虽然等额本金贷款能节省很多利息，但等额本金贷款的“缺点”是它的每期还款金额都不同，而且是前期还款金额较重，后期还款金额较轻。这要求借款人的还款能力要适应这种情况。而对于等额本息贷款来讲却没有这样的“缺点”，它的每期还款金额都相同。借款人可以比较容易地根据自己还款能力，制定贷款方案。但要注意的是，等额本金贷款的每期还款额虽然不等，但它的每期平均还款金额却比等额本息贷款低很多。下面两张截图来自于"贷款分析师"软件, 展示了两种贷款的每期还款特点。
等额本息贷款还款表（部分）：每期还款额相同
等额本金贷款还款表（部分）：每期还款额不同
下面的分析，将能够进一步揭示出贷款的奥妙。
两种还款的比较
前面介绍了两种贷款方式各自的特点，我用表格归纳如下。
等额本息贷款
等额本金贷款
简单利率计息
复合利率计息
每期还款本息
不等额（前期重，后期轻）
每期还款本金
前期轻，后期重
每期还款利息
前期重，后期轻
前期重，后期轻
利息飙升速度
国内流行度
国际流行度
操作灵活程度
可以造出最好的还款方案，也可以造出最糟糕的方案。
选它没错，但可能不会是最好
注意上表中，等额本息贷款的流行度和操作灵活度都超过了等额本金贷款。由于等额本息贷款占有主导地位，所以许多数学家对其进行了深入的研究，并发现等额本息贷款中，除了利率以外，还款方式和贷款周期对利息的影响也非常大。
超越等额本金贷款之一：双周加速还款
归功于计算机的普及以及软件工程师的努力，现在的老百姓可以象贷款精算师一样，轻易地掌握贷款的各种计算方法，细致地对贷款方案作分析比较，深入地了解贷款方法的多样性。这使得借款人可以根据自己的经济状况，灵活地采用一些还款方式，来减少利息、缩短贷款期限，减轻贷款利率变化所带来的压力。
等额本息贷款中的就能用来减少利息、缩短贷款期限，达到与等额本金贷款相同的效力。
下面我用一个简单例子来说明。假设您贷款30年50万元，分别采用等额本息贷款的标准月还款、等额本息贷款的双周加速还款、等额本金贷款三种方式计算。贷款年利率为6.39%。下面我用贷款分析师软件（个人版）的二张截图来说明它们的差别。
等额本息贷款截图：标准的月还款 (用等额本息贷款计算器计算)
等额本金贷款截图 (用等额本金贷款计算器计算)
等额本息贷款截图：双周加速还款 (用等额本息贷款计算器计算)
双周加速还款与等额本金贷款的对比
根据上面三张截图制作出下表，以便各位比较。
等额本息贷款之标准月还款 (参照)
等额本金贷款
等额本息贷款之双周加速还款
贷款年利率
每月支付一次
每月支付一次
每两周支付一次
每月支付金额
¥3,124.26 (月)
¥2,723.84 (月平均值)
¥3,124.26 (4周)
¥624,733.6
¥480,581.25
¥483,100.27
¥144,152.35
¥141,633.33
每年需多还款
每年还款不等
¥3,124.26
贷款成本率
以等额本息贷款的标准月还款为参照，从上表中可以看出，等额本息贷款中的双周加速还款方式像等额本金贷款一样，也能大量的节省利息。双周加速还款虽然比等额本金贷款多付2500元的利息，但贷款周期却比等额本金贷款缩短了将近6年。
等额本息贷款中的双周加速还款看起来还不错，但在美国，选择它的借款人只是非常小的一部份人，大部分借款人选择的是等额本息贷款中的。它比双周还款方法操作起来更方便、更灵活、更省钱。
超越等额本金贷款之二：额外还款
在等额本息贷款中，采用部分提前还款，是节省贷款利息和缩短贷款时间的基本方法，也是最有效的方法。它主要有两种方式，一是上面介绍的，另一种是这里介绍的。而额外还款则更简单、灵活，在国外，它是借款人的主要还款方式。最典型的方法就是在每年的最后一期还款中，多付上一笔同样金额的还款。
因为这种方法比较灵活，所以，如果借款人为了达到自己的财务目标，就需要经过几次试算来决定自己的额外还款时间、频率和金额。在这里，为了说明这种还款方法可以比等额本金贷款节省更多的利息，假设借款人有这样一笔贷款，30年贷款周期50万元，每月还款一次，贷款年利率为 6.12%，经过几次试算后发现，在正常还款表的每年最后一期还款中，多付上一笔3,360元的还款，则贷款合计利息就刚好开始少于等额本金贷款的合计利息。
等额本息贷款之额外还款表(部分)
额外还款与等额本金贷款之比较
上图是两种贷款的比较，显示了等额本息贷款加额外还款可以比等额本金贷款节省更多的利息。我们可以用3,360元额外还款作为一个阀值来调整节省利息的多少：比该阀值越大，则比等额本金贷款节省的利息越多；比该阀值越小，则比等额本金贷款节省的利息越少；当等于该阀值时，则比等额本金贷款节省利息 151.46元，节省贷款时间5年10个月(2129天)。所以如果借款人选择了等额本息贷款，一定要考虑相应的额外还款或加速还款。
将上面的计算结果用下表综合地进行比较，以便更全面地了等额本息贷款和等额本金贷款的差别。
等额本金贷款
等额本息贷款 + 额外还款
贷款年利率
每月支付一次
每月支付一次
每月支付金额
¥2,667.43 (月平均值)
¥3,036.44
¥460,275.00
¥460,123.54
¥151.46
2,129天 (5年10个月)
每年需多还款
¥3,360.00
贷款成本率
对于借款人来讲，管理好自己的贷款是一项非常重要的理财项目。所以重要的是根据自己的经济收入来制定财务目标和还款计划，而不是一定要比等额本金贷款节省利息。而等额本息贷款加上额外还款方法能够帮助借款人灵活的理财。秉持着省钱就是挣钱的原则，量入为出，您一定能早日脱离贷款一族的苦海。
目前，老百姓的购房贷款因为风险低、利润大成为银行的最优质项目。但老百姓却要付出沉重的经济代价。其原应就在于国内一些银行采取各种方式(例如要求缴纳提前还款违约金，限定提前还款次数，或者提高每次提前还款的金额)只允许老百姓按照银行的规定还款，而不允许老百姓根据自己的经济状况用其它提前还款手段来缩短贷款周期和贷款利息。
通过文章“” 可以看出，国外银行限制提前还款是为了避免贷款的成本遭受灭顶之灾，而国内一些银行限制提前还款是为了让自己的收益最大化。当贷款利率上升时，承受损失的是老百姓，而银行却在极端获益的情况下继续获益。而一旦不能达到收益最大化，就认为有自己损失，就要借用所谓的“遵循国际惯例”或“与国际接轨”的借口，向老百姓收取违约金。这即缺少法律的合理性，也是对老百姓权益和利益的盘剥。
一些人将双周加速还款称之为让利于民，其实我觉得称之为还公平与民更贴切。我盼望那些银行不要光想着与国外的钱接轨，更重要的是与老百姓的利益接轨，丰富服务内容，提高服务质量，使借贷双方利益共享，取得双赢的结果，构建真正的和谐社会。
如果银行没有相关霸王条款，售房者对贷款购房的老百姓是不是也该对其不同的贷款方式和还款方式有告知义务，而不是要求购房者作唯一选择呢？
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贷款利息怎么算
(C)2017 列表网&琼ICP备号-12&增值电信业务经营许可证B2-&揭密贷款真实利率：你知道被银行占了多少便宜吗
揭密贷款真实利率：你知道被银行占了多少便宜吗
&&所谓真实的贷款利率，就是到期连本带息一次性还清，中间不需要任何手续费或分期先还一部分，这样的利率才是真实的。银行真实贷款的利率一般远远高于银行所标榜的利率。
最近在研究三个哲学一样的问题：到底要不要贷款？里面究竟有多少坑？把贷款的钱拿来理财的话，要多少的收益才能回本？
&&&&怎么一个简单的商业动作，竟因为销售机构的各种掩人耳目，硬生生地把消费者们逼成一个哲学家，一不小心还会上当受骗。
一个真实的案例
有个叫小王（化名）的菜友，最近做了一次车贷，交流之后，问题来了。
小王：&五万车贷，贷款三年，手续费一千，每年2000利息，三年6000。一共7000额外支出。希望菜导推荐一个风险低，高于贷款的理财方式。希望把这五万滚动三年补回贷款利息。&
菜导：&算了下，你的贷款利率大概是每年8&9个点左右。所以要投资9个点以上的，才能赚回来。但这么高的收益，风险是一定存在的。&
小王：&啊？！第一年交3000，不应该相当于6%，后两年各2000，不应该是4%吗？为什么是8，9呢&。
好吧，有多少人对号入座了呢？菜导觉得有必要跟大家说说贷款利率的问题。(后附详细演算过程哟！)
实际利率和标榜利率有出入的原因
以小王的例子来说，实际利率和银行标榜利率有出入的根本原因在于，银行让小王采取分期还款的方式还款，即把5万元三年的总利息6000元跟5万元本金加在一起除以36个月，让小王每个月还1555.55元（第一个月要还2555.55元，有1000元手续费），三年逐渐还清。
按这种还款方式，小王是没有由始至终完全拥有银行贷给他的5万元的。
随着小王每个月的按时还款，他欠银行的钱会越来越少，承担的利息应该也越来越少，可事实却是，小王承担的利息一直是满额5万元的利息，从而导致小王贷款的实际利率远高于银行标榜的利率。
什么是贷款的真实利率？
所谓真实的贷款利率，就是到期连本带息一次性还清，中间不需要任何手续费或分期先还一部分，这样的利率才是真实的。
举个栗子，假设菜导借你10万元，一年期，利率是20%，利息2万，如果一年后你一次性还给菜导12万，那么这个20%就是真实的。
如果不是这样，哪怕只是每个月要先还利息，真实利率都会超过20%。
而如果菜导要你每个月都要还本金和利息，12万平均分到12个月，每个月还一万，那么这个真实利率会很吓人，达到35%！如果再收个2000手续费，则会达到39%！
如何计算贷款的真实利率？
这个35%和39%是怎么来的呢？菜导教大家一个方法，就是反推，假设把贷来的钱拿来理财，看要多少的年化收益才足够还钱，这个刚好够还钱的年化收益便是贷款的真实利率。
可以先根据经验预估一个真实利率，再验证这个利率是否正确，不正确再做调整。比如，对于上面的例子，菜导预估真实利率是35%。
投资一个年化收益35%的产品，每个月的利率是2.9167%（年化收益35%/12个月），每个月到期后取1万还贷款，然后剩下的钱接着投。
如上表所示，计算过程是这样的，以第二个月为例：
【拥有金额=前一月拥有金额-每月还款 月投资回报】
即10万-1万 2916.7元=92916.7元
【月回报率=拥有金额*月投资利率】
即92916.7元*0..9167%）=
借助excel的计算功能可以方便地算出12个月的情况。可以发现最后还欠51.999元，也就是35%的收益差不多刚好能还贷款，所以真实利率是35%。
收手续费2000元的计算方式是将第一个月拥有的金额减去手续费后再计算，我们看看39%的预估是否正确：
每个月的利率3.25%=年化收益39%/12个月
最后还差103.871元，所以真实利率将超过39%一点！
按这样的方式，大家应该可以计算出文章开头小王的真实车贷利率是接近9%了吧。小王别伤心，多看看菜导的其他文章好好理财，说不定能赚回来。
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6月15日，一段名为保洁阿姨背大学生过河的视频在网络热传，视频中贵州省六盘水师范学院的几名女保洁员背着学生来回趟过积水的举动引起网友热议，更是有网友质疑称当代大学生被惯坏了。 了解到，事件发生在今天上午的贵州省六盘水师范学...
日16时50分，江苏省丰县经济适用房三期西路创新幼儿园附近发生一起爆炸事件，造成街面上数十人受伤。截至当晚19点45分，事故造成66人伤亡，其中现场死亡2人，重伤9人，经医院抢救，5人抢救无效死亡，事件原因调查及善后工作...
银行信息港财经6月15日讯：2017年高考结束了，接下去就是查成绩填报志愿了。年全国各省市高考录取线进行了汇总，同学们可根据近三年的高考录取线，预估一下自己的成绩在哪个批次。 2017年各地高考录取分数线预测...
银行信息港财经6月15日讯：楚乔传正在热播中，最新剧情中又出现了一个新的人物，这个蒙面人其手下刚开始对其称为是公主，后来又称尊主，那么这名尊主是谁呢?南梁秘府是什么组织呢!秘府主人到底是谁? 楚乔传秘府主人是谁 《楚乔传》目前...
银行信息港财经6月15日讯：2017年国际乒联日本公开赛单打资格赛继续进行。在男单资格赛第二轮一场焦点之战中，中国队主力梁靖4-1击败日本13岁小将张本智和，将这位新科世乒赛男单八强球员挡在正赛大门之外。女单资格赛国乒的五位球员...
银行信息港财经6月15日讯：楚乔传楚乔的身世一直都扑朔迷离，很多人的想知道。楚乔母亲是月卫吗?而月卫是不是一群武功高强的人物呢? 《楚乔传》宇文h的身边总是围绕着一群护卫，他们有一个共同的名字：月卫。那么月卫一共有几个人呢?楚...
蜗牛背着重重的壳一步一步往前爬 公积金，你的公积金还躺在公积金账户里睡觉吗？这篇文章在告诉你公积金是什么，怎么样的同时，也告诉你关于公积金的冷妙用。 01我的提取经验 一一妈妈公积金已经提出有些年头啦，投资两不误。 我个人情...
住建部正加快推进全国住房公积金异地转移接续平台建设，将在今年6月底前上线，以后将实现账随人走、钱随账走。这一举措的受益群体将超过1.3亿人。 什么是全国住房公积金异地转移接续平台？ 近年来，住房公积金缴存职工流动性日益增强，...
又到了每年公积金各项基础调整的时候了。【京房字】从北京住房公积金管理中心了解到，下月1日起，北京住房公积金的月缴存额上限将上调了。 住房公积金年度是从每年的7月1日至下一年的6月30日，并不是从每年1月日开始算的。 所以公积金的...
下个月，你的住房公积金或将迎来调整。 一般来说，住房公积金是以上一年的7月1日至当年的6月30日为一个年度单位进行调整。不少单位会在每年办理完6月份汇缴业务后，根据员工上一自然年度的月平均工资为员工调整其公积金缴纳基数。 今年...
2017年中国各大银行住房公积金贷款利率表一览 银行利率网小编为您提供银行利率调整最新消息查询： 央行官网发布通知，将从日起，调整职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统...
用公积金贷款买房时，能够享受到低利率。即便你是用商业贷款购房，公积金也算是一种变相存款，买了房后，每年都可以提取一笔现金自由支配。 对于上班族来说，除了工资，住房公积金可能是大家最关心的福利了。用公积金贷款买房时，能够享...
买房的过程中，绝大多数人都会选择向开发商和房产中介询问自己是否可以使用公积金贷款？ 但在事实上，公积金贷款是国家在政策上支持并带有一定的优惠政策，只要是符合贷款条件，就可以使用公积金贷款买房。 另外，使用公积金贷款买房在...
大家算过一笔这样的账吗？假如按最低标准的社保来算（￥500），你拿这500块钱交社保最后能得到多少钱？你要是把这500块钱每个月都自己存起来的话又能得到多少钱？ 每月500块交社保还是自己存起来，哪个更划算？ 交社保的情况： 国家每年...
一次性补缴15年职工养老保险： 2017年一次补缴15年养老保险的话,每月能领取多少钱？根据最新政策规定：男满60周岁时缴费年限累计未满15年,不论什么时候开始参保缴费,都可以一次性趸缴至满15年。（但注意城镇职工基本养老保险一般是不能...
蜗牛背着重重的壳一步一步往前爬 公积金，你的公积金还躺在公积金账户里睡觉吗？这篇文章在告诉你公积金是什么，怎么样的同时，也告诉你关于公积金的冷妙用。 01我的提取经验 一一妈妈公积金已经提出有些年头啦，投资两不误。 我个人情...
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薪资影响个体收入、消费水平，自2017年开始，已有7个省市上调最低工资标准，包括上海、深圳、陕西、山东、青海、福建、天津。其中，上海、深圳、天津最低工资标准超2000元/月。 一、最低工资标准是否包含五险一金? 据《最低工资规定》劳...
没有医保和有医保在看病花费上有什么区别？ 有医保VS没医保，在看病花费有多大区别？ 分两种情况： 一、用医保买药，结果比没医保的还贵 医院都有个不成文的规定，因为没医保的人是自己掏钱，所以医生都会推荐些性价比高的药物，疗程也...
01 社保卡的发放范围： 所有参加城镇职工和城镇居民医疗保险的参保人。 02 社保卡如何发放： 社保卡制作完成后逐级下发，先由卡服务商发送到社保中心，由区县社保中心负责通知参保单位到区县社保中心或到指定地点领取，参保单位领取后发...
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