二手房违约该如何应对？ 法院支持20%违约金
来源：大洋网-广州日报
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滨江东是著名的豪宅一条街，吸引了众多高端人士的青睐，图左面为金海湾。滨江东一线江景豪宅基本上冷气“武装”到大堂和电梯。深圳二手房违约潮“杀”到广州？“3·30”新政后，深圳一二手房疯涨，由此产生了二手房违约潮。最近，番禺区一位违约业主有可能倒赔60万元的新闻也开始让人警觉是否深圳二手房违约潮“杀”到广州。不过，从该官司的具体信息来看，交易发生在去年10月，违约时间为今年1月，与“3·30”新政应该无关。买卖房屋惹上官司，这是买家和业主任何时候都不愿意面对的情况，如果遇上房价急速上行或下滑，拖多一天就意味着再购（售）房屋的成本在上升。如果你不幸遇上二手房违约，该怎么办呢？为此，记者参考了广深两地的二手房违约案件，并分析一个海珠区二手房的违约案件，给广大读者做参考之用。 文/图：广州日报记者 李凤荷海珠区判例教训：未最终过户别进行豪装二手房违约不仅仅出现在房价快速变动时期，稍不留意买方就可能陷入陷阱。满堂红法务部黄晓文提供了一个发生在2013年的案例。滨江东某豪宅一位业主当年售房，房价接近千万，由于买方希望尽快收楼装修，在签订了网签合同后爽快地支付了超过房价20%的首期款。不料随后在买家投入过百万元装修豪宅后，竟然得知法院对房屋进行了查封，业主提出让买家垫钱还债就可以解封。买方因为觉得业主隐瞒房屋涉及债务纠纷而诚信有缺陷，担心还了一笔还有一笔，于是起诉到法院要求解除合同，退还首期以及因此而发生的装修费用，并要求业主赔偿因楼价上升而产生的损失。由于这单房屋官司涉及房屋估价以及装修估价，买卖双方对此都各有异议，到2015年7月底该官司尚在二审之中。根据一审判决，法院全部支持买家的请求，过百万元首期款和近百万元的装修款都必须退还，业主还需支付楼价上升的70多万元差价款。深圳他山石：房价涨了 违约案件处理多了据报道，房价疯涨，深圳史无前例地在二季度成为了“中国二手房违约重灾区”。7月19日，深圳龙岗法院判决一违约卖家赔偿合同房价20%比例的金额，比例之高让被违约的买家们为之鼓舞。然而，业主赔偿20%违约金，但房子涨幅达40%，看似买方胜诉，实际上仍是卖方获得了违约利益。目前深圳二手房市场违约纠纷仍在持续，而“3·30”新政后深圳疯狂违约潮的判决高峰将在今年10月左右。据悉，至今深圳中院进入诉讼阶段的二手房买卖合同纠纷案件，直到6月为止已经超过了两千起，而深圳各区法院目前涉及二手房纠纷的案件，则数量已超过了6000宗。有买家笑称：“如今最恨业主的还不是我们，而是法院的法官和相关工作人员，全市6000多件房产纠纷案，每个法官手上几百个，害得法官和助理们每天加班到半夜。”番禺区案例：业主差钱 赎契交易进行不了据媒体报道，2014年10月上旬，刘先生夫妇通过中介向业主陈女士购买了番禺区南村镇迎宾路某楼盘的一栋二手别墅，交易总价为325万元。该别墅为陈女士2013年以总价286万元购入，贷款十年。去年10月出售时，陈女士尚欠银行贷款约192万元。合同约定，交易手续须在日前完成。同时，合同约定若陈女士未能按时履行合同约定的义务，每逾期一天，则按该物业成交价的千分之一(即3250元)向刘先生支付违约金。合同签订后，刘先生夫妇就爽快按合同约定支付了80万元定金。2014年11月下旬做了网签及签订按揭合同的当日，刘先生夫妇也支付了首期剩余的95万元房款。去年12月9日，刘先生所贷款的银行出具同贷书，同意贷款150万元。到今年1月，陈女士以缺钱为借口拖延交易，最终没有履行合同。在发函敦促陈女士赎契过户无效后，刘先生夫妇于今年4月21日起诉至法院。今年7月14日，番禺法院判决刘先生夫妇在判决生效起5日内直接向陈女士的贷款银行提前还贷。在全部还清贷款后，陈女士和贷款银行协助刘先生夫妇办理涂销抵押和过户手续。而陈女士还应向刘先生夫妇返还代为清偿的提前还贷款中扣除剩余房款后的款项及利息；并在判决生效起五日内向刘先生夫妇以总价325万元为本金，以每日千分之一的标准从日起赔偿违约金直至到房屋产权过户日止。从一审判决看，仅违约金一项，陈女士就需支付(以2月1日至7月27日止共177天，每日3250元)至少57.5万元。这笔赔偿金，比陈女士卖房赚的39万元升值额还多18.5万元。若加上此前供楼、税费及这次需赔付刘先生夫妇的利息等，陈女士在这起交易中将损失惨重。合富置业业务营运中心相关人士表示，在买卖双方所签署的网签合同中，已对卖方可能出现的反价等违约行为进行了约定，如卖方已收取定金的，则买方作守约方可要求卖方按定金的双倍或楼价的10%~20%作出赔偿。在法院的实际判例中，如卖方在收取定金后出现恶意违约行为的，对于买方要求赔偿楼价10%~20%作为违约金的诉讼请求，是完全有可能得到法院支持的。交易贴士一：“赎契”交易需处处小心番禺区违约的交易属于赎契交易，这类交易是二手房违约的高发区。据满堂红黄晓文介绍，赎契资金有三种，一种是业主自行赎契，赎契后再交易；第二种是买家垫资赎契，资金由买家出；第三种是买家和业主共同垫资赎契，资金由双方共同出资。对于买家来说，第一种等同业主持证交易，对自己的资金安全影响不大，相反对业主来说，由于赎契前已签订合同，而赎契期则视乎银行而定，有些银行可能立即办理，有的银行或许要在一个月的某一天才可以提取房产证来做涂销登记，时间长达一个半月，故此对业主来说，如果房屋不是特别难卖，黄晓文建议业主最好自行垫资赎契后再进行放售，以免因房价变动而出现违约。对于第二和第三种情形，赎契步骤与二手房网签应该同步。通常由中介促成的交易会签署两份合同，一份是中介与买卖两方签订的二手房交易草拟合同，一份则是买卖双方通过中介端口签订的二手房网签合同。网签合同效力较大，可以锁定盘源防止一房二卖。草拟合同与网签合同基本上是“搬字过纸”，但的确有很多业主与买家像番禺案例那样默契报低价，草拟合同才是最真实的价格。草拟合同会具体说明赎契所需要的金额以及来源，如果由买方垫资，则业主的供楼存折、房产证都需交由中介保管，业主的网银和电话银行都需要取消，银行通知转账提前还款的时候，客户才把垫资款转至供楼账户，防止业主挪用有关资金。涂销抵押登记后，买卖双方即按照合同进行递件过户。法律贴士二 ：20%违约金料法院支持从深圳爆发的二手房违约潮来看，法院的判决已越来越倾向于支持买家得到相当于楼价20%的违约金。满堂红黄晓文表示，在合同中，违约金最高为楼价20%。在一般情况，如果业主只收取定金而进行违约，业主被认为是普通违约，买家有可能获得双倍赔定，或者相当于楼价10%的违约金。如涉及买家垫资赎契而业主违约，由于这已涉及买家提前支付部分或者全部的首期款，对买家的购房计划产生巨大影响，这种行为可判定为恶意违约，则有可能被法院判决相当于楼价20%的违约金。在涉及垫资赎契的交易中，也可能出现像番禺案例这种的按天计算的违约金，番禺案例的合同中约定违约金为千分之一。据黄晓文介绍，在广州三大行的草拟合同中，垫资赎契而产生的违约金高达千分之五，但在房管局拟定的二手房示范合同，垫资赎契而产生的违约金则为万分之五，具体违约金比例可由买卖双方进行约定。
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二手房买卖买方贷款已经批下来，卖方违约不配合过户，打官司法院
上海&08-27 20:28&&悬赏 0&&发布者:ask201…… & 回答:(8)
二手房买卖买方贷款已经批下来，卖方违约不配合过户，打官司法院会支持强行过户吗？强行过户的条件有哪些
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1、卖方不配合办理过户，属于违约。
2、可起诉卖方要求继续履行合同并办理过户。
3、法院判决后，可申请强制办理过户。
4、若需帮助，可来电或预约当面洽谈。
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可起诉卖方要求继续履行合同并办理过户，上海本地资深房产专业律师，如需帮助，请电话咨询。
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你好，可以要求对方继续履行房屋买卖合同，配合办理过户手续。如需帮助，可以来电祥询，本律师将提供专业服务。
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一般你有足够资金实力付清房款胜诉率高
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可以要求继续履行。
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可以起诉过户，符合强制过户条件。
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你好，会支持继续履行合同，可以强行过户的。
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继续履行判决书没有问题，但是强制过户之前必须全部房款付清，想办法筹现金，如果一定要房子。
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二手房按揭交易卖方风险怎么规避
发布于： 08:50［］
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二手房按揭交易卖方风险怎么规避朋友要卖二手房 买方要按揭 只有先过户给买方 买方才可以抵押按揭贷款 银行直接把款打给卖方 看似很安全 其实风险很大 1.买方支付3成首付 卖方就要过户 如果买方收到房子取消贷款申请或者贷款申请没有通过 2.过户后买方马上卖给其他人 根本不去银行贷款3.是不是有些中介 可以全款垫资或者有担保公司可以短期全款垫资在过户时给卖方全款交易过得朋友或者中介担保公司朋友可以联系或者回帖 谢谢大家qq
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发布于： 08:53［］
他要按揭，让他去找垫资公司撒
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发布于： 09:02［］
：他要按揭，让他去找垫资公司撒具体朗格操作呀
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发布于： 09:14
你担心的其实只有一点：买家拿三成的钱将卖家的房子过户到自己名下。这个可以通过合同来规避风险啊，写清楚前因后果，为什么要这样做，然后约定过户后所有证件还是归卖家保管，买家要办手续必须通过卖家双方一起去办。最后，约定时间，如果时间内买家不能按合同完成买卖，则承诺房子再次还给卖家，首付款作为赔偿。买家到时候扯怪，你直接拿合同去法院打官司就是。
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发布于： 09:17［］
：你担心的其实只有一点：买家拿三成的钱将卖家的房子过户到自己名下。这个可以通过合同来规避风险啊，写清楚前因后果，为什么要这样做，然后约定过户后所有证件还是归卖家保管，买家要办手续必须通过卖家双方一起去办。最后，约定时间，如果时间内买家不能按合...合同没得用 扯皮烦死人 签合同欠起几千万的多得很 &打官司太累老 还是过户的时候有人来垫资 才是最好的
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发布于： 09:59［］
碧水青山两江流，山隐城中水映楼。麻辣鲜香一锅情，酣畅淋漓巴渝风。
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发布于： 10:01
搭车出黑莓9930，九新，三块电池一个胶套，三网不断网。秒价300元 有意者联系 (暗号:)
.有图可看。
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发布于： 16:42［］
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发布于： 00:23［］
可以垫资。过户当天打款给买方。垫资费用看哪个出。一般是2-3个点。
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发布于： 00:23［］
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