全款购房潮背后究竟谁在任性？|楼市|买房|刚需_新浪财经_新浪网
全款购房潮背后究竟谁在任性？
　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 李庚南
　　每一份任性背后都有一份伤害。在楼市中，无论是谁在任性，最终受伤害的还是刚需一族。在全款购房的“疯潮”下，大量刚需及改善性需求或被挤出市场。
全款购房潮背后究竟谁在任性？
　　近日，网上疯传的尽是全款购房的段子，“全款买房的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪一挪”，这是一个让许多购房人心塞又心酸的段子。全款购房—商业按揭——公积金贷款，按照付款方式形成的楼市“鄙视链”让许多购房者愤怒、无奈又迷惑。“七成首付都买不到房！哪来这么多全款的”，人民日报的标题文章成了楼市刚需族的呐喊，成为楼市的最大迷雾！
　　不是说楼市已经开始降温了吗？国家统计局前不久发布的《2017年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》明确显示一线城市房价趋于稳定，二、三线城市房价环比涨幅明显回落。15个一线和热点二线城市新建商品房住宅价格同比涨幅继续全部回落，10个城市环比下降或持平。
　　但我们充耳相闻的为何尽是相反的信息？某某区已无待售的二手房，某某楼盘开盘即告售罄……身边的M先生也亲身体验了一把楼市“鄙视链”的滋味：原来七成按揭购房只能想想了，在开发商那儿，连门都进不了，更别说看房、挑房了。一夜之间，开发商忽然变了十二分的牛气；一夜之间，仿佛满大街的阔佬。全款购房成了一种“疯潮”。
　　那么，全款购房这股“疯”从何而来？人民日报虽说的是杭州的梗，其实楼市“鄙视链”并非杭州首创，此前已在广州等城市广为流传、蔓延。据媒体揭底， “全款付清”的购房者中，除了拆迁户、卖掉一套房子凑钱的购房者外，还有不少选择“房抵贷”的方式，即以现有房产抵押给银行，再以贷来的钱用来凑齐全款购买新房。也就是说，“房抵贷”是全款购房之“疯”背后的推手之一。
　　在统计数据与市场的博弈中，我们可以感受到市场的任性：一边是海水，一边是火焰。那么，全款购房或者楼市“鄙视链”的背后究竟是谁在任性？
　　是房地产开发商太任性么？显然，楼市“鄙视链”的背后充斥着开发商们的傲慢与偏见。
　　常识告诉我们，全款支付方式无疑是卖家最偏爱的销售方式，但是否采取全款销售方式，取决于开发商自身现金流状况、买房者的购买能力与意愿以及市场竞争程度，而这一切主要取决于市场供需。
　　在经历了持续的调控后，房企融资结构发生明显变化。特别是随着监管部门对同业、理财、表外等业务整治力度的加大，原有的各种明里暗里继续在为开发商输血的通道渐次被清理，房地产开发企业的资金链紧张迹象渐趋凸显。国家统计局数据显示，1-7月份，房地产开发企业到位资金87664亿元，同比增长9.7%，增速比1-6月份回落1.5个百分点。从资金结构看，房企对销售回款的依赖增强，而销售面的压力无疑增大了其资金面的紧张。1-7月累计商品房销售面积同比增长14%，为一年以来的新低。商品房销售额增长18.9%，增速回落2.6个百分点。而中国房地产决策咨询系统数据显示，在调控政策的作用下，房企销售下行趋势明显，1-7月份TOP100房企整体的销售规模环比平均下降39.1%。
　　这种情况下，开发商采取全款销售方式以尽快回收资金的愿望非常强烈，也是情理之中的事。若采取按揭方式，特别是公积金按揭方式，在目前资金总体趋紧、按揭贷款放贷耗时延长、不确定性增加的情况下，开发商自然不乐意接受。而且，全款购房的背后，或许还藏着开发商的“小九九”：预售资金不入资金监管账户，以免被贷款银行扣划（开发商往往拖欠银行的贷款）。
　　但是，能不能采取全款销售不是开发商一厢情愿的事情，而更多取决与消费者买不买账。特别是在楼市调控并未放松甚至还在趋严、楼市“五限”在许多城市尚未解除、楼市价格“有望”下行的背景下，开发商何来要求购房者全款付清的霸气与底气？
　　我想，这种底气首先来自于楼市供需在部分区域、部分城市已然呈现的极不平衡状况。在“五限”等严厉的调控措施下，开发商拿地后往往被要求高比例自持，在销售上又有备案价格、网签数量的限制，房企推盘节奏明显放缓，这无疑降低了开发商限价开盘的意愿，减少了商品房的市场供给。
　　问题是，在严格的限购、限贷调控政策下，如此汹涌的购房需求是从哪里喷发出来的？大学生毕业、人才流入等引发的“刚需”始终在那，二胎政策效应等释放了一定量的改善性需求，而城市改造拆迁又释放了相当体量的楼市需求和现实购买力。从逻辑上，按照调控支持刚需、抑制投资投机的导向，这些需求不是刚需又是什么呢？或者，限购限贷政策并未得到有效执行？必须正视的是，刺激购房需求最为关键的因素还是百姓在观察行政化调控轨迹中形成的逆向思维及其市场预期。
　　供需对比客观上形成并加剧了新房市场供小于求的局面。按照市场的法则，调节市场供需不平衡最好的手段莫过于价格。但是，当资源稀缺而价格机制又被扭曲的时候，采取非价格手段比如以各种关系为依托的配给方式则成为必然。于是，在资金压力增大和商品房供应紧张双格局下，越来越多的开发商开始以备案价格卖房，但要么是捆绑了装修，要么是捆绑了车位，更多地则是将全款购房作为有限房源下的客户淘汰机制。诚然，开发商表面对欲通过按揭购房者依然很客气，但是一招“鄙视链”很轻易地将这部分需求者推出了市场。
　　是购房者太任性么？
　　曾几何时，流行有钱就任性；焉知如今的楼市却兴起了无钱也任性？在目前高房价下，除了拆迁户手中揣着大把的现金以及少数“土豪”外，按揭购房方式毫无疑问是购房者的首选。但是，在楼市“鄙视链”下，购房者还有选择吗？诚然，我们面对开发商的傲慢，可以说不；我们面对高企的房价，也可以说不；但是，面对被摁住的新房价格，有几人能挡住反弹预期的诱惑？更何况还有为数不少的“刚需”摆在那里！
　　所以，有很大一部分全款购房者实则属于“被任性”！为突破楼市“鄙视链”，购房者展开了各种“攻略”，于是“房抵贷”应运而生。
　　其实，房抵贷也并非新生事物。所谓房抵贷，就是指借款人以自然人名下的房产（住房、商住两用房）作抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。很早以前许多银行就已开展此项业务，只不过有的银行只接受已经还清按揭贷款的房产，有的银行则接受只还贷一年的房产。后来，P2P网贷平台进场成为主力。随着《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》出台，P2P网贷大额标的受限，曾经一度被分流的房抵贷业务又向银行回流。
　　从购房者看，在开发商“鄙视链”下，“房抵贷”可是银行“热心”递过来的“枕头”！在新房价格被“计划”的背景下，买到新房或意味着有丰厚的收益在后面等着，无论从刚需还是投资，都是一种理性的选择。问题是，这种个体理性或蔓延为集体非理性，这是监管部门不得不关注的问题。
　　本质上，“房抵贷”是购房人加杠杆的行为，与此前的配资炒股无异，其潜在风险不可低估。而且，其背后的合规风险也是显然的。且不说以未还清贷款的房产做抵押的合规性，就房抵贷资金的使用上本身就存在一个合规的问题。房抵贷本质上属于个人贷款，按照银监会关于个人贷款的监管规定，个人（综合）消费贷款只能用于满足居民日常生活需求，而不得用于购房、投资类需求。
　　但是，在利益驱动下，购房者不惜弄虚作假（其中不乏一些不法中介提供专业服务），打监管擦边球，通过种种“创新”将贷款资金捣腾进楼市。比如，在贷款用途上，虚构房屋装修、购买价格昂贵的红木家具及珠宝等；在支付方式上，虚构交易对象，先将贷款打到一个目标账户（熟人或者亲戚）或通过提现，以躲避监管（按照银监会《个人贷款管理暂行办法》，除借款人交易对象不具备条件有效使用非现金结算方式等特殊全款外，超过30万元的个人贷款均应采用贷款人受托支付方式向借款人交易对象支付）。
　　尽管为防范购房人将消费贷款挪用至投资领域，监管部门“见招拆招”，监管力度不断加大。如要求贷款银行加强对贷款真实用途的审查，从交易价格、借款人消费需求等维度对消费用途的合理性进行分析，查证贷款用途的真实性。要求贷款银行除了严格执行受托支付外，对允许自主支付的30万元以下的消费贷款，应通过账户分析、凭证查验、现场调查等方式，核查贷款是否严格按约定用途使用，是否违规流入楼市、股市。
　　但是，你有张良计，我有过墙梯。借款人逃避监管规定的手法层出不穷。要掌控贷款资金的真实用途和流向，始终是贷款行头疼的一大难题。或许从央行层面加大现金管理力度、加速推进无现金交易，将有助于对信贷资金真实流向的跟踪。
　　是银行在任性么？
　　某种程度上，房地产开发商对全款购房的追求并由此催生的“房抵贷”需求，对正陷于按揭资金紧张的银行而言也可以说是一个来得正及时的“枕头”。
　　随着市场利率中枢的不断抬升，以及负债端资金成本上升、流动性压力增大，期限长、利率低的按揭贷款逐渐受到银行的冷落，借着各种风口或以响应政府抑制住房投资投机的名义提高按揭贷款利率几乎成了今年以来楼市之诡秘。据有关资料，7月全国首套房平均利率为4.99%，相当于基准利率1.02倍，环比上升了2.25%；同比去年的4.44%上升了12.38%。在监测的35座城市中，首套房平均利率最低为上海（4.8%），最高为郑州（5.39%）；533家银行中仅4家银行提供9折优惠利率，超九成的银行已无利率优惠。
　　笔者曾在今年5月4日的新浪财经专栏文章《首套房贷利率上涨！谁的压力最大？》中提出如下担忧：银行机构以挤压投资投机性购房的名义，顺带也把“支持自住性购房”的政策给挤掉了。现在看来，这一切正在成为现实，差异化的房贷政策正向单边的挤压方向发展。
　　毋庸讳言，按照市场的理念，在利率市场化背景下，商业银行调高或调低利率完全是市场行为。而商业银行从房地产开发商手中接过“房抵贷”的枕头，将长期的、低利率的住房按揭贷款顺利成章地置换为短期的、高利率的贷款资产，无疑是一种理性选择。但是，当这种个体理性衍变为集体非理性，进而弱化差别化房贷政策，则需要引起警醒。
　　而且，“房抵贷”模式背后的潜在风险也是不容忽视的。这既包括对购房人贷款真实用途审查、跟踪不到位的合规风险，也包括购房人通过“房抵贷”加杠杆带来的潜在信用风险。必须警惕的是，在全款购房模式下，设若房地产开发企业为缓解资金压力，不按规定将预售资金存入指导的预售资金监管账户，或截留、挪用预售资金，将埋下烂尾楼的祸根，并给银行带来声誉风险！为此，加强预售资金监管应成为当下银行机构之要务。
　　有位作家说过大意如下的话：只有当每个人都放弃任性的冲动，所有的人才可能都以有尊严的方式活着。任性带来的是价值观的扭曲，是市场的扭曲。每一份任性背后都有一份伤害。在楼市中，无论是谁在任性，最终受伤害的还是刚需一族。在全款购房的“疯潮”下，大量刚需及改善性需求或被挤出市场。此情此景，恰成一联：
　　忆往日，首付两成，犹怨房价高；
　　叹如今，七成首付，购房竟成梦。
　　(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)
责任编辑：贾韵航 SF174
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先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。
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微信二维码到底观望还是买房？刚需买房3大痛点，你中招了吗？
[导读]一般而言，刚需买房群体有3大不得不提的痛点，每一个都足以让买房者掉眼泪。随着房地产市场的发展，买房队伍也越来越壮大，刚需族，改善族，投资客，炒房者……在这些乌泱泱的买房人群中，有一类人对房子有最真实的需求，却也最不容易买不到房子。无论楼市如何变化，他们都无法回避，这就是刚需置业者。一般而言，刚需买房群体有3大不得不提的痛点，每一个都足以让买房者掉眼泪。痛点一：买不起，工资涨幅赶不上
( )涨幅为什么刚需买房难？最主要的原因就是房价高，钱不够，买不起。对于在一二线城市打拼的外地户籍来说，安家落户更是一件大难事儿。“望房兴叹”往往源自于工资水平太低，无法赶上房价的涨幅。据北京人社局统计，北京2016年职工月平均工资为7706元，而根据中国房地产协会数据，北京目前二手房均价67140元/平方米，新房均价50104元/平方米。假设购买一套100平方米新房住宅，总房款需要约500万元，不吃不喝也需要50年的时间。痛点二：没法买，调控之下给炒房客背黑锅为了稳定楼市，控制房价，楼市调控“限购，限贷，限价，限售，限商”的“五限”政策对打击炒房客，约束开发商等起到了良好的效果，房价也出现了回落，但是刚需族不可避免的被裹挟了进去。史上最严楼市调控之下，刚需置业者陷入了3个困境。第一，首付比例提高，买房成本加大，济南首套房首付为60%；第二，社保年限延长，失去买房资格，去还是留成了一个现实问题；第三，贷款利率上浮，贷款难度加大，只能陷入无奈的等待。痛点三：不敢买，首付难凑资金不够风险大记得一个专家说过，不用凑首付，轻轻松松买了房的都不叫刚需。先不管这个专家说法对错，有一点可以肯定，刚需置业者首付难凑，资金不够是一个实实在在的问题。也正是因为这个问题，刚需置业者更怕花了钱买了亏，一怕烂尾，二怕暴跌。所以，现在很多刚需族都很纠结。很多人都希望房价能回到十年前，但那已经不可能了，唯一可能的就是回到一年前。此次楼市调控，许多城市的目标就是把房价稳定到一年前。刚需买房难是事实，但结婚、孩子上学也是一个无法回避的事实，需求摆在这里，一旦有合适的机会，还是趁早买！
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