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有没有哪一条法律规定,物业公司不能介入组织业主委员会?
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一、物业服务收费难的原因分析1、业主认识有误区
《物业管理条例》第四十二条规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。目前业主对物业公司的服务和管理范围存在一定的误区。将其它行业、部门的责任强加物业公司，总是以供暖不好、小区内丢自行车、声控灯损坏、楼道墙面被装修破坏等种种事由拒交物业费。事实上供暖不好，业主应该与供暖公司取得联系，供暖是商品，而这种商品的销售单位是供暖公司。小区内的安全事件要看物业公司与业主委员会所签的《物业管理服务合同》中如何约定的，还要看是否属于物业公司收费服务项目。如果是免费的，物业公司对丢自行车是没有责任的。楼道中的声控灯如在物业公司做成本核算时已记入成本，物业公司将负责坏灯泡的更换，否则应由业主承担。物业费中没有楼道刮大白这项支出，楼道属于业主的共有财产，这部分费用应由业主负责。2、业主的集体观念比较差许多业主没有意识到交物业费不仅是维护自己的利益，也是维护整个小区的集体利益。现在的事实是如果有人不交物业费，马上就会有人效仿，也不交物业费。这样发展下去真正吃亏的还是广大业主。
目前有的物业管理项目还存在“谁开发，谁管理”的模式，由开发商直接组建和领导物业公司，一旦确定则可以成为。在法规法令还不够完善的今天，若开发商缺乏自律或自身经营发生困难的前提下，往往会损害业主的利益。例如开发商往往拖欠、挪用或不按规定缴纳维修基金。虽说业主委员会是小区的主人，但成立了“实质”意义上的业主委员会的项目比例还相当小，即使是成立了业主委员会，这种松散的群众自治组织也不能有效行使自主权。
3、物业管理不规范，质价不符
目前物业管理理论和实践发展迅速，但立法相对滞后，使得一些新出现的情况无法可依。由于管理的不规范，一些现有的标准和规范也形同虚设。是收费方面，沈阳市各个小区的差异很大，大致分为高、中、低三个档次：高档的物业管理公司收费由物业公司与业主协商以合同的形式确定。中档的物业管理收费标准由政府制定，一般在每平方米每月0. 5—1.0元。低档的物业管理公司，属简单服务收费，实府定价，一般按每户每月9—12元收取。在实际运作过程中，物业公司为了赢利，往往在服务上大打折扣，与承诺的相差很远，业主对物业的期望值高于实际，造成心理价位的不平衡，长期就形成了腻烦心理，就出现以不交费形式的抗争。4、业主对开发商的不满情绪加在物业管理公司身上（1）对开发商建筑质量有意见。建筑质量问题已成为社会高度关注的焦点，有些建筑质量问题，直接造成物业管理先天不足，物业服务不能到位。例如，保安监控系统因工程质量不能投入使用，前期规划的绿地不能达标，停车场不能正常使用等。
（2）对开发商的承诺不能兑现有意见。为迎合消费者和加快楼盘的销售，开发商往往夸大宣传，对物业管理做出不切实际的承诺。待业主入住后，发现实现情况与承诺差距甚远，而物业管理公司无力兑现承诺。
5、追缴欠费缺乏必要的法律依据
物业公司的性质是服务为主的服务性行业，只要是业主稍微对物业公司有一点不满意都会用不交费用来威胁，物业公司与业主之间虽然有合约束缚，物业公司是企业性质，企业没有执法权，要想业主履行合约就必须得通过法律途径。但如果物业公司事无巨细的都通过法律的话，将是一项庞大的工程。业主不交费用，物业公司入不敷出，是造成物业管理市场混乱的直接原因。因为物业公司的入不敷出，造成好多人不愿意选择此项工作，以至于物业公司的工作人员专业素质不是很高，物业管理市场将处于恶性循环的状态。二、解决物业收费难的必由之路
笔者认为，要解决物业收费难的问题，不是物业公司自身能够做到的，这必须借助政府的力量，让政府干预，制定条例，改变游戏规则。先付物业管理费用，再享受服务，让现在物业公司追着业主要钱，变成业主主动给物业公司交钱，这样对物业公司和业主都有约束力。因为毕竟物业公司面对的是成千上百的业主，而业主只面对一个物业公司。这样，物业公司不再因为业主不交费用处于被动状态采取过激行为，业主也可以定时享受到服务。
1、推行物业管理的先期介入。物业项目先天不足必将导致物业管理的混乱和收费的困难。当前，政府应尽快出台物业管理的先期介入制度。在房地产开发的前期，就将物业委托给中标的物业管理公司，让其参入物业的设计方案的优化、施工方案的论证、设备安装的监督和施工质量监督的全过程，为日后的物业管理打下良好的基础。先期介入的物业管理公司由开发商选聘，管理费用也由开发商支付。虽然开发商支付了一定的费用，增加了开发成本，但却有效解决了人们购房为关心的两个问题：一是住宅质量，二是物业管理问题。待业主委员会成立后，由业主委员会决定续聘或解聘原由开发商选聘的物业管理公司。这样，物业管理公司既有一定的利益，又有责任，同时还有被解聘的风险，物业管理公司就有了发展的动力。 2、物业管理的服务质量与物业管理收费与效益紧密相连。所谓一分价钱一分货，每一个业主都期望也有权利在其缴纳管理费的同时得到更高的和满意的服务，而每一个物业管理服务过程中付出辛苦与热情的物业管理公司也都将从汗水和笑容中收获到应得的报偿，所以作为业主、住户有理由要求物业管理公司所提供的服务是质价相符。《沈阳市住宅物业管理规定》已明确，物业管理企业应当遵循合理、公开以及服务水平相适应的原则。也就是必须遵循物业管理质价相符的原则，才能够在愈来愈激烈的物业管理竞争市场中站得住，走得稳。物业管理公司应严格站在全体业主的立场上，向广大业主、住户提供服务，不断提高自身的服务意识，端正从业人员的服务态度，并牢固树立“业主至上、服务”的宗旨和理念，方能在物业管理市场的激烈竞争中取得并保持不败。
物业管理服务收费是直接关系到业主、住户，业主大会及业主委员会、开发商、物业管理公司利益的敏感问题。物业管理公司要强化管理，建立规范自身行为的约束机制，使收费与提供的服务相符合。要加强收费的内外监督，加强财务审计和成本核算，规范收费行为。公开服务项目，服务标准及收费标准，定期公布收支情况，接受业主、住户，业主大会及业主委员会的质询和监督。
3、物业管理公司应该加强企业自身不断提高服务质量的能力，明确岗位职责，规范物业管理服务的行为，建立并落实责权利相结合的质量责任制，实行有效的监督和考核。物业管理工作难度较大，矛盾较多，面对这些物业管理公司决不能忽视物业管理的服务质量。物业管理公司在保证良好服务的同时，应在所管辖的物业管理区域内积极拓展其他有偿服务，开展多种经营项目，努力增加，减轻自身负担。做到收支平衡，维持企业的正常运行。4、建立物业管理公共账户制度，让业主放心。可借鉴国外物业管理企业所实行的提取固定的办法，即使用一个公共账户来管理物业管理费的收支。物业管理企业可根据合同每月从物业管理费中提取一定的，账户上资金是盈是亏与物业管理公司没有直接关系，债权债务都属于全体业主。实行公共账户制度，业主不仅明确各项开支的情况，也不会怀疑管理企业克扣管理费。实行公共账户，业主委员会不再仅仅是一种形式，他们可以真正行使参与管理的权利和义务，充分体现业主的主人翁地位。这样，凡是公共账户的收支，均由业主委员会批准，如果住户不缴管理费，受影响的是全体业主，而不是物业管理公司，以此避免欠费情况的发生，有效的提高物业管理费用收缴率，解决物业管理公司收费难的问题。
5、业主树立正确的物业管理新观念。有个正确的认识、理解和尊重，不要把物业管理公司看成是传统计划经济下房管所的翻版，而应看成是自主经营、自负盈亏，依靠提供物业管理服务和收取物业管理服务费生存与发展的物业管理市场主体。其次，应树立收费与服务、缴费与消费的物业管理新观念，收费与服务、缴费与消费要协调一致，物业管理公司作为收费者，收了业主的钱，就应该提供相应的物业管理服务，不能多收费少服务，或只收费不服务；业主也不能要求物业管理公司少收费多服务、低收费高质量服务等。同时，业主作为物业管理服务的消费者只有尽自己的义务交纳物业管理服务费，才能享受物业管理服务：交纳多少费用，享受多少服务；交纳了哪项物业管理服务的费用，就只能享受该项物业管理的服务；不能认为自己只要交纳了部分的费用，就可以享受的物业管理服务，或者就应该享受高质量的物业管理服务。第三，参与物业管理活动的各主体要有物业管理新观念来认识自身角色。对政府部门，要认识政府部门不过是物业管理市场的管理者、服务者，而不是市场的参与者和主人；对物业管理公司，要认识物业管理公司是物业管理市场的竞争主体，供给主体和被选聘的对象，而不是物业管理市场的制造者、占有者和控制者；对业主、住户、业主大会及业主委员会，要认识自己是物业管理市场的需求主体和选聘主体，要正确行使自己的权利，履行法定义务。积极发挥自治自律的作用，协助物业管理公司搞好管理。第四，参与物业管理活动的各主体要有依法行使权利和履行义务的物业管理新观念。政府部门在看待和管理物业管理市场时，要用法治的眼光和态度处处以法律规定为行动的准绳，以法律规定为发展和管理物业管理市场的标准和规范，而非以前的人治观念。随着《沈阳市住宅物业管理规定》的出台，对尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费的缴纳进一步明确，对解决物业费收缴的难意义重大。同时解决好物业收费难题，有利于物业管理工作正常地开展；有利于改善城市居民的居住环境；有利于提高城市的文明程度，促进物业管理步入健康发展的轨道。
不知道下面这条知识能否帮助到您
近年来,住房商品化和住房管理商品化成为经济发展的必然趋势,随之产生了许多新的矛盾和纠纷,诉至法院的物业管理纠纷案件呈明显上升趋势,究其原因,大多都是由于物业管理企业及业主委员会在物业管理中的法律关系不明确,各自的权利义务关系不清晰,房天下就此问题在本文中作一些初浅探讨。
业主委员会与物业管理企业之间的法律关系
有啊!国务院《物业管理条例》第十六条:业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民**房地产主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。《物业管理条例实施细则》第十条第七项: 业主委员会:业主委员会成员只能是业主,对于夫妻双方共同拥有房屋的,如果合同或者房屋权证书只写明夫妻一方的,另外一...
有啊!国务院《物业管理条例》第十六条:业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民**房地产主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。《物业管理条例实施细则》第十条第七项: 业主委员会:业主委员会成员只能是业主,对于夫妻双方共同拥有房屋的,如果合同或者房屋权证书只写明夫妻一方的,另外一方也可以加入业主委员会,但是夫妻双方只能有一人加入业主委员会。物业管理区域的房地产开发企业人员可以加入业主委员会,但不得成为业主委员会主任。 建设部《业主大会规程》第三条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。 业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。 第二十一条 业主委员会委员应当符合下列条件: (一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;(二)遵守国家有关法律、法规;(三)遵守业主大会议事规则、业主公约,模范履行业主义务;(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;(五)具有一定组织能力;(六)具备必要的工作时间。
业主委员会委员是由全体业主投票选举的，代替全体业主实施业主的权利，如果业主委员会委员成员未经过全体业主授权，是自行成立的组织，不能代替全体业主。
有啊！国务院《物业管理条例》第十六条：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。《物业管理条例实施细则》第十条第七项： 业主委员会：业主委员会成员只能是业主，对于夫妻双方共同拥有房屋的，如果合同或者房屋权证书只写明夫妻一方的，另外一...
有啊！国务院《物业管理条例》第十六条：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。《物业管理条例实施细则》第十条第七项： 业主委员会：业主委员会成员只能是业主，对于夫妻双方共同拥有房屋的，如果合同或者房屋权证书只写明夫妻一方的，另外一方也可以加入业主委员会，但是夫妻双方只能有一人加入业主委员会。物业管理区域的房地产开发企业人员可以加入业主委员会，但不得成为业主委员会主任。 建设部《业主大会规程》第三条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。 业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。 第二十一条业主委员会委员应当符合下列条件： （一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（五）具有一定组织能力；（六）具备必要的工作时间。
在一般的情况下是不可以的，如果业主委员会业参加的话有很多管理规则都会乱掉的。
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物业分类管理部分分章练习题及答案
一、第一章
物业分类管理概论&
一、名词解释题：
<span lang="EN-US" style="color:#．物业分类管理：就是物业管理企业为了实现物业管理活动的满意目标，根据物业的性能、特点及其变化，业主和物业使用人的需要，以及物业管理工作的资源条件情况，运用现代物业管理方法、手段开展工作的针对性的、专门化的物业管理活动。
2．职业经理人：所谓职业经理人是指以企业行政为第一要务，接受投资者聘用，根据合同条款，运用杰出的管理和经营手段，使企业发展和获取利润的专门人才。
二、填空题：
<span lang="EN-US" style="color:#．物业分类管理是一个相对的范畴，物业服务管理从一开始就具有综合性和专业性，必须有专业人员和专门机构来施行。
<span lang="EN-US" style="color:#．在国外物业分类管理是随着物业管理市场的发展和社会分工的需要而发展的。
<span lang="EN-US" style="color:#．在英国，微观上，<span lang="EN-US" style="color:#世纪<span lang="EN-US" style="color:#年代伯明翰市的奥克维娅?希尔（Octavia
Hill）最早为其出租物业制定了一套规范。在宏观上，伯明翰市政府为适应当时的工业发展的需要，从城市建设的角度出发，开创了由政府出面主持房地产即物业的成片开发、租赁、管理的先例。
<span lang="EN-US" style="color:#．英国政府对物业管理行业实行社会化管理，一般不干涉，而由住宅中介机构――住宅管理协会负责协调。
<span lang="EN-US" style="color:#．<span lang="EN-US" style="color:#68年英国皇家测量师协会（半官、半民性质）成立，它实际上是“准”全国性物业管理协会。其所辖的<span lang="EN-US" style="color:#个技术专业小组成员，除履行各自的与房地产有关的专业技术职能外，均要同时承担物业管理职能。
6．物业管理起源于英国，但真正的现代的专业性物业管理却是于<span lang="EN-US" style="line-height: 150%; font-family: \000B; color: #世纪末至<span lang="EN-US" style="line-height: 150%; font-family: \000B; color: #世纪<span lang="EN-US" style="line-height: 150%; font-family: \000B; color: #年代在美国形成和出现。
7．在美国，对物业管理公司来说，每一个物业均是其盈利中心。但作为一个公司来讲，处于战略考虑，他的管理模式、管理制度、管理程序都是统一的，都实行标准化管理。
8．从公司内部运作看，美国的物业管理企业的管理，一般以<span lang="EN-US" style="line-height: 150%; font-family: \000B; color: #名或多名注册物业经理为核心，其他人员围绕其开展工作。管理服务的日常事务，就主要是通过外包的方式，由专业性企业承包，物业管理企业起一个总调度和总负责的作用。
<span lang="EN-US" style="font-family: 宋体; color: #．广州珠江物业酒店管理有限公司从<span lang="EN-US" style="color:#年代初就开始引进香港第一太平戴维斯物业咨询公司的经营管理经验，采取物业承包的方式承接广东世贸大厦的物业管理业务，在物业分类管理方面较早进行探索。
<span lang="EN-US" style="color:#．深圳中海物业介入写字楼、商场、商住区、别墅区等不同类型的高档物业达100余处，成为“中国第一大管家”
<span lang="EN-US" style="font-family: 宋体; color: #．1994年3月在沿海开放城市几年来物业管理试点的基础上，建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，提出逐步推行“社会化、专业化”管理模式，
12．<span lang="EN-US" style="line-height: 150%; font-family: \000B; color: #00年<span lang="EN-US" style="line-height: 150%; font-family: \000B; color: #月<span lang="EN-US" style="line-height: 150%; font-family: \000B; color: #日，中国物业管理协会成立，不但使物业行业走上了自律中发展的轨道，而且也为物业管理企业的专业化提供强有力的行业性专业技术指导与支持。
13．<span lang="EN-US" style="line-height: 150%; font-family: \000B; color: #03年<span lang="EN-US" style="line-height: 150%; font-family: \000B; color: #月<span lang="EN-US" style="line-height: 150%; font-family: \000B; color: #日正式实施国务院《物业管理条例》明确了房地产开发与物业管理相分离的原则，为物业分类细化管理广阔的空间和法律保障。
<span lang="EN-US" style="color:#．《条例》第四十条“物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”的&规定，
<span lang="EN-US" style="color:#．黄安永在《物业管理辞典》（<span lang="EN-US" style="color:#99.5版）中，提出为了使物业管理更加专业化、科学化，根据物业使用功能的不同将物业分为生活、办公、经营、生产等
三、选择题：
<span lang="EN-US" style="color:#．以下属于物业分类管理的特点的有（ABCDE）
A、物业管理主体的多样性&&&&&&&&&&
B、物业分类管理对象的特定性&
C、物业分类管理活动的竞争性&&&&&&
D、物业分类管理手段的先进性
E、物业管理服务目标的双重性
2．公寓大厦、摩天大楼的出现及其管理的需要，以及物业管理组织（&
）等专业性物业管理行业组织的成立，使美国的物业管理进入专业化管理时代。
A、芝加哥建筑物管理人员协会（CBMO）&&
B、建筑物业主组织（BOO）
C、建筑物业主与管理人员协会（BOMA）&&
D、住宅管理协会
<span lang="EN-US" style="color:#．在英国，物业管理企业间分工明确，物业管理中的小工程、小项目一般由（&
A&&& ）完成。
A、综合性物业公司内部人员&&&&&&
B、专业的物业管理企业
C、综合性物业公司&&&&&&&&&&&&&&&
D、注册物业经理
4．美国物业管理最显著的特点是（&&
科学化&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
C、专业化&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
5．美国物业管理经理人有（
BCD ）等几类。
A、销售经理&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
B、楼宇经理
C、物业经理&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
D、资产经理
<span lang="EN-US" style="color:#．在市场经济体制下，房地产作为商品，其分类的依据，在生产、流通、消费各经济运行环节中，应充分体现在（&
AB&& ）的特点与要求。
A、商品属性&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
B、社会属性
C、房屋建筑自然性&&&&&&&&&&&&&&&&
D、房屋建筑使用性质
<span lang="EN-US" style="color:#．美国学者罗伯特&#8226;C&#8226;凯尔等根据不同物业的管理所需要具备的知识不同将物业分为（&
）。这种划分方法也是目前国外普遍采用的划分方法。
A、居住物业&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
B、商用物业
C、工业物业&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
D、智能物业
E、特殊用途物业
<span lang="EN-US" style="font-family:
宋体;color:#．依据物业的收益性对物业进行分类，物业可分为（&&
ABCD& ）四种类型。
A、收益性物业&&&&&&&&&&&&&&&&&&& B、有限收益物业
五、C、有限公益物业&&&&&&&&&&&
&&&&&&&D、非收益性物业
<span lang="EN-US" style="color:#．依据物业权属关系分类，可将物业分为（
A、国有产权物业&&&&&&&&&&&&&&&&&&
B、社团产权物业
C、集体产权物业&&&&&&&&&&&&&&&&&
D、区分所有权建筑物业
<span lang="EN-US" style="color:#．依据权属的经济性质分类，可将物业分为（&&&&
ABCD&&& ）。
A、国有产权物业&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
B、集体产权物业
C、股份制产权物业&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
D、个人私有产权物业
<span lang="EN-US" style="color:#．依据建筑物的高度及结构分类可分为（&&&
ABCD&&& ）。
A、多层建筑物业与高层建筑物业&&&&&
B、独立式住宅（别墅）物业
C、宅小区物业&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
D、办公楼宇工业区及其他物业
<span lang="EN-US" style="color:#．按照管理的性质的分类按照管理的性质可将分将为（
A、委托管理物业&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
B、租赁经营物业
C、委托代理物业&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
D、承包经营物业
四、简答题：
<span lang="EN-US" style="color:#．实行物业分类管理的必然性
物业管理作为伴随房地产业快速发展起来的一个新兴产业，在国内外均为世人所瞩目。物业的种类繁多、构成复杂、关系众多、利益多元化等特点，已使物业的管理非纳入精细化的科学管理轨道不可。物业管理行业的分工发展过程中，也需要推进物业分类精细化管理。物业分类管理适应了物业自身特点的对管理工作需要，同时又是物业管理行业发展、物业管理科学进步的必然。这样才能使物业管理行业发展壮大。
（1）物业管理业务覆盖面越来越宽。
（2）物业管理行业的发展需要。
（3）不同物业的不同特点，管理的侧重点不同。
<span lang="EN-US" style="color:#．国外物业分类管理的产生与发展的动因
（<span lang="EN-US" style="color:#）社会分工是物业分类管理的前提条件。
（<span lang="EN-US" style="color:#）专业化是物业分类管理的直接动因。
（<span lang="EN-US" style="line-height: 150%; font-family: \000B; color: #）市场需要是物业分类管理的客观条件。
（<span lang="EN-US" style="line-height: 150%; font-family: \000B; color: #）科学的公司治理结构是物业分类管理的微观基础。
（<span lang="EN-US" style="line-height: 150%; font-family: \000B; color: #）物业管理专业人员的职业化管理制度的完备是物业分类管理的宏观保障。
（<span lang="EN-US" style="line-height: 150%; font-family: \000B; color: #）现代物业及物业管理中高科技、智能化的应用推动了物业管理企业的科学化、精细化的物业分类管理。
3．物业分类管理的意义
现代物业的特点是人类社会发展对物业构建的要求与作用的结果。物业管理企业在实施对物业的管理过程中必须考虑这些特点，多样性，复杂性，动态性的物业在管理上必须采取分类管理的方法进行具体化的管理。从物业管理企业经营的角度讲有一个物业管理市场细分的问题。从物业服务的角度有一个服务专门化和社会监督的问题。从政府管理的角度有一个分类指导的问题。
（<span lang="EN-US" style="color:#）有利于政府对物业行业的分类指导与管理，促进物业管理行业的健康发展。
（<span lang="EN-US" style="color:#）有利于根据不同物业的不同特点细分物业管理市场，开拓物业管理业务的空间&。
（<span lang="EN-US" style="color:#）有利于促进物业管理企业在管理上的科学分工，促进物业管理企业服务的专门化和社会对物业服务质量监督的机制的建立。
<span lang="EN-US" style="color:#．现代物业的主要特点
随着新世纪的到来，人们的生产、生活发生了许多重大变化，为人类的生产、生活服务的物业也随之而发生变化，它改变着现代物业的建构的目的与理念，形成现代物业的发展趋势和特点。同时，物业管理的理念、管理模式、物业服务的业务内容、物业管理组织结构等将发生重大变革。新技术、新材料、新方法等将会持续不断地应用到物业管理行业，并将从根本上改变目前的物业面貌和人们的工作、生活方式。物业呈现多样性，复杂性，动态性的特性。在物业的构建和管理上体现出园区化&
智能化、网络化、环保化、人性化、新异化等特点。
（<span lang="EN-US" style="color:#）园区化。
（<span lang="EN-US" style="color:#）新异化。
（<span lang="EN-US" style="color:#）高技术条件下的智能化、网络化。
（<span lang="EN-US" style="color:#）环保化、人性化。
五、论述题：
1．现代物业的分类管理趋向
现代社会物业的多样性、复杂性和动态性特性，以及物业管理企业化、社会化、专业化的要求，决定了物业管理工作的分类管理、细化管理的必然趋向，
但从理论上讲物业管理的分类管理要求是由物业管理激烈的内部市场竞争、行业的社会分工发展和物业管理日益社会化趋势决定的。
（<span lang="EN-US" style="color:#）物业市场细分化。物业管理企业要在行业竞争中立于不败之地必须在更专业的物业细分市场上找到新业务。物业管理本身包含的业务范围非常广。物业管理企业在提供物业管理和服务的同时，还可以开展其他与物业有关的业务，如房屋中介、房地产法律咨询、房屋买卖代理、建筑装饰等项目；也可以在小区内部根据实际情况搞一些餐饮、商业服务项目。这样物业管理公司不但可以通过主业获得收人，还可以通过多种经营来提高经济效益。
（<span lang="EN-US" style="color:#）物业管理专业化与专门化。物业管理作为服务行业的新兴产业，竞争激烈，导致专业化的社会分工迅猛发展，物业分类管理成为必然要求。要实现物业管理专业化除了要有专门的组织机构，如专门化的物业管理公司；要有专业人员配备或可以合作的专业技术力量外；还需要有现实或潜在的物业管理需求细分市场；需要有开展对这些细分市场的科学分类、分析调研、市场定位、选择进入市场策略等物业分类管理技术活动。
（<span lang="EN-US" style="color:#）物业服务单一化、个性化。随着人们收入的提高，业主及物业使用人越来越要求单一化、个性化的服务管理。物业管理企业所面向的是特定的物业区分所有权业主或特定的物业使用人，除了因物业引起的共同事务的管理服务外，还有大量的物业管理服务是针对特定的个体特殊需要的业务活动，它是物业管理服务的一个方面。特别是随着人们收入的提高，业主或物业使用人的个体需要在层次上、量上都会上升。物业管理企业的单一服务项目将会越来越多。近年来，高档别墅消费者越来越多，用什么样的物业管理理念、模式管好这些物业，满足客户的个性化需求是当前物业管理行业的热点问题。
（<span lang="EN-US" style="color:#）管理的社会化。物业管理的日益社会化要求针对性的单一化服务与精细化管理，首先必须有具体化的分类管理。其次，物业管理的社会化还表现在它是一项需要全社会的参与、监督，才能得以健康发展的事业。
六、应用题（案例）：
案例1：从“居民大院”到
新型社区――成都物业管理方式的变迁
90年代以前，成都的“居民大院”、“机关大院”是市民的主要栖身之所，它呈现出这座历史名城那古朴而又独特的都市风貌。走进“居民大院”，看到的往往是一位老头把守在院子大门口，担当着大院的治安工作，单元楼的人行通道变成了储藏间和厨房，令人行走都难以转身。孩子们在院子里嬉戏，大人们则在人行通道一边聊天，一边炒菜作饭，院里的清洁卫生，当然是自家得管自家的门了。过惯了福利生活的人们，若要他们自掏腰包交纳本当属于他们日常花销掉的水、电、气费用，没准儿会把院子里吵得个天翻地覆。
90年代初，随着社会的发展，特别是城市化进程的加快，一座座拔地而起的高楼大厦取代了原有的“居民大院”和“机关大院”。
随着第一个新型社区―――棕北小区在城南诞生了，棕北小区以其完善的社区配套，高品质的社区生活（环境），改变了小区居民的生活方式，也开启了成都物业管理的新纪元。
随着成都房地产业的蓬勃发展，精神生活与物质生活日益丰富的人们除了需要有一个高品质的社区外，还迫切需要有与之相匹配的社区管理与社区服务。因此，成都新型物业管理的诞生也势在必行。继棕北小区在城南诞生后，锦绣花园、芳草地等一批高档楼盘在城南先后闪亮登场，尤其是推崇“坐奔驰轿车，住锦绣花园”的锦绣花园，引领了成都房市的开发潮流，是如今成都房市“南富西贵”的主要缔造者。1993年，随着成都锦绣花园物业管理公司的成立。一批新型物管：倍特物业、三泰物业、银都物业、上河城物业、锦城苑物业等先后在蓉城争奇斗艳，不但如此，一批“洋物管”如：戴德梁行、世邦魏理仕等全球知名物管也先后登陆成都，与本土物管同台竞技。
他们以耳目一新的管理模式，前卫的管理理念以及完善的社区服务为成都物业管理行业注入了新的活力。
从一个老头加一把笤帚的“居民大院式管理”到第一个新型社区（棕北小区）在蓉城的诞生，再至锦绣花园等高档楼盘在成都的安家落户，物业管理在成都的发展已初具规模。其翻天覆地的变化，与当初房地产业在成都的发展有过之而无不及，整个物业管理业呈现出先声夺人之势。
<span lang="EN-US" style="font-family:宋体;color:#．成都物业管理的发展说明了什么？
<span lang="EN-US" style="font-family:宋体;color:#．物业管理企业如何适应这种发展？
（答案：略）
居住物业管理
一、名词解释题：
<span lang="EN-US" style="font-family:
宋体;color:#．居住物业：是包括不同结构类型、消费档次、服务需求的，各种以满足栖身、休养、休闲以及其他相关功能的房地产物业的统称。
<span lang="EN-US" style="font-family:
宋体;color:#．居住物业管理：是对居住物业小区内的房屋建筑、市政公用设施的维护、修缮，公共卫生、交通、治安、市场以及环境容貌的维护与整治，是通过实施管理法规和制度，对社区居住活动和行为关系、居住习俗进行制约、调节、疏导、监督和服务，协调各种社会关系，从而使居民的居住行为的规范、有序化。
二、填空题：
<span lang="EN-US" style="font-family:
宋体;color:#．新建居住物业一般实行封闭或半封闭式的物业管理；原有的居住物业也在进行半封闭式的改造及逐步引入物业管理；而旧城区中的居住小区在物业管理上是狭窄的，粗放的，急需进行改进。
<span lang="EN-US" style="color:#．单元性居住物业一般建筑面积在3―5万平方米；普通居住物业指建筑面积在5---30万平方米的住宅区；大型居住物业主要是大中城市中建筑面积在30―100万平方米的住宅区；巨型居住物业指建筑面积在100万平方米以上的住宅区。
<span lang="EN-US" style="color:#．多层住宅，即不设电梯而用楼梯组织垂直交通的<span lang="EN-US" style="color:#至<span lang="EN-US" style="color:#层住宅。中层住宅，一般是指至少设置一部电梯的<span lang="EN-US" style="color:#至<span lang="EN-US" style="color:#层的住宅。高层住宅，即<span lang="EN-US" style="color:#层及<span lang="EN-US" style="color:#层以上的住宅。其中<span lang="EN-US" style="color:#至<span lang="EN-US" style="color:#层住宅为二类高层住宅，<span lang="EN-US" style="color:#层至<span lang="EN-US" style="color:#层以上的住宅为一类高层住宅。
<span lang="EN-US" style="color:#．居住物业管理的目标有经济效益的目标、社会效益的目标、环境效益的目标、心理效益的目标。
三、选择题：
<span lang="EN-US" style="font-family:
宋体;color:#．居住物业是通常意义上的住宅房屋，是指建立于土地之上供人们生活居住的（&&&
A、建筑物&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
B、房地产商品
C、普通住宅&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
D、花园洋房
<span lang="EN-US" style="color:#．（&&&&
B&&& ）是物业的基本类型之一，也是目前物业管理业务覆盖面最广的业务类型。
五、A、工业物业&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
B、居住物业
六、C、商务物业&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
D、特种物业
<span lang="EN-US" style="font-family:
宋体;color:#．居住物业按建设时间可分为（&&&
ABC&& ）。
a)A、新建居住物业&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
B、原有居住物业
b)C、旧城区的居住物业&&&&&&&&&&&&&&&&
D、开发区居住物业
<span lang="EN-US" style="font-family:
宋体;color:#．按建设规模可分为（&&
五、A、独立居住物业、普通居住物业、大型居住物业、巨型居住物业
六、B、单元性居住物业、普通居住物业、大型居住物业、巨型居住物业
七、C、单元性居住物业、普通居住物业、花园居住物业、巨型居住物业
八、D、单元性居住物业、普通居住物业、大型居住物业、别墅居住物业
<span lang="EN-US" style="font-family:
宋体;color:#．按建筑主体楼宇的构成可分为居住物业（&
A、多层、中层、高层、超高层
B、多层、中层、小高层、超高层
C、多层、中层、高层
D、多层、高层、超高层
<span lang="EN-US" style="color:#．按实际的居住条件，大体可分为三个层次，即（&&&
ABC&&& ）。
a)A、普通住宅小区&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&B、高层住宅小区
b)C、高档别墅小区&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& D、高尚住宅小区
<span lang="EN-US" style="color:#．《住宅小区物业管理公共服务等级指导标准》（征求意见稿）将居住物业管理服务的标准与要求列为<span lang="EN-US" style="color:#个方面：即（C）
A、基本要求、物业管理、设施设备维护养护、公共秩序、保洁服务、绿化养护管理。
B、基本要求、房屋管理、设施设备维护养护、公共秩序、环境服务、绿化养护管理。
C、基本要求、房屋管理、设施设备维护养护、公共秩序、保洁服务、绿化养护管理。
D、基本要求、房屋管理、设施设备维护养护、保安服务、保洁服务、绿化养护管理。
<span lang="EN-US" style="color:#．（&
A&& ）以上的住宅为二类高层住宅。
五、A、10至16层&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
B、17至19层
六、C、9至12层&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
四、简答题：
<span lang="EN-US" style="font-family: 宋体; color: #．居住物业的特点
居住物业的特点与物业的特点在某种程度上是重合的。这里所谓的居住物业特指住宅小区物业，因而有它的个性；又由于特指小区，因而更注重物业的整体性。
（1）规划布局的统一性。
（2）住宅结构的整体性。
（<span lang="EN-US" style="color:#）使用功能多样性。
（4）产权归属多元性。
（<span lang="EN-US" style="color:#）物业小区的现代社会性。
（6）物业的经济性。
<span lang="EN-US" style="font-family: 宋体; color: #．居住物业的功能
居住物业的主要功能有以下几个方面：
（1）居住功能。
（2）服务功能。
（3）经济功能。
（4）社会功能。
<span lang="EN-US" style="line-height: 150%; font-family: 宋体; color: #．居住物业管理的特性
随着住房制度改革，住房商品化进程的加快及小区建设、管理发展的日益完善，居住物业管理越来越体现以下一些特性：
（1）唯一性。
（<span lang="EN-US" style="color:#）综合性。
（3）专业性。
（4）经营性与中介性。
（5）服务性。
<span lang="EN-US" style="font-family: 宋体; color: #．居住物业管理的主要内容有那些？
居住物业管理的内容在不同的物业管理企业有不同的侧重点，但居住物业管理的基本内容都是相似的，一般来说，居住物业的日常管理内容主要是以下几个方面：
（<span lang="EN-US" style="color: #）房屋管理。
（2）违章建筑的管理。
（3）环境卫生的维护管理。
（4）绿化管理。
（<span lang="EN-US" style="color: #）公共秩序维护与治安管理。
&（6）公用市政设施的维护管理。
（7）车辆交通管理。
（8）消防管理。
（9）物业租赁管理。
（10）收费管理。
（11）提供各种服务。
（12）居住关系的管理。
五．论述题：
1、试述居住物业管理理念。
（1）“寓于经营于管理之中、寓管理于服务之中、寓于服务于经营之中”的理念。居住物业管理是一项牵扯面很广的服务性工作，它通过物业管理来引导人们居住行为，使之规范化、合法化。物业管理企业除了向住(用)户宣传教育外，还应与进住住宅小区的住(用)户签署房屋及房屋设备使用公约，以限制和制止不规范的使用行为。在住宅小区的房屋及房屋设备的使用管理中，物业管理企业应严格遵守国家有关房屋管理的政策法规，加强管理，对不规范、不合理、不正确的使用要加以制止，对造成损失者要责成其修复或赔偿，情节严重的应给予必要的处罚。物业管理企业必须端正经营作风，自始至终贯彻为居民服务的原则。它需要正确处理管理、经营与服务的关系，并将管理、经营与服务三者结合起来，寓于经营于管理之中、寓管理于服务之中、寓于服务于经营之中，只有这样，才能协调好各种社会关系、妥善处理好各方利益。
（2）“业主第一，服务至上”的理念。物业管理企业应致力于为业主创造优质的服务质量，一些物业管理企业提出
“做业主的好保姆”、“做业主的好管家”、“同心园服务，业主是园心”等等，这些意思都差不多，都是“业主第一，服务至上”的理念的体现。做到这一点，首先必须正确确立物业管理企业与业主及物业使用人的服务关系与利益关系。业主是物业的主人，物业管理企业是雇佣者、服务者，物业使用人是物业管理公司服务的顾客，这就是物业管理关系的基本性质。物业管理企业的职能就是为他们服务。物业管理企业应在服务好业主及物业使用人的基础上考虑自己的利益。
（3）“专业管理”与“自我管理”相结合的理念。随着科学技术的发展和人民生活水平的提高，城市居用建筑水平在不断提高，其中涉及的专业设备、设施和技术也越来越多，这本身要求对它们进行专业化的管理。就是要使一个住宅小区内的房屋及设备管理能够按统一方针政策、统一管理标准、统一规章制度统一组织维修更新，提高房屋及设备管理质量，使之达到科学化、正规化、制度化的高层次水平。物业管理企业在进行专业管理的同时，必须同时依靠住宅小区里居民的参与，使大家共同遵守公德与法规，参与管理、整治、建设小区的活动，让大家共同为改善小区环境承担责任。
（4）“使物业保值增值”的理念。居住物业管理，一方面，从在“保本微利，公平合理”的原则下，按照“谁享用、谁受益、谁负担”的原则，由享用人、受益人分担住宅小区的管理经费。另一方面，从保值增值这一业主最关心的问题入手，通过延长物业使用寿命、良好经营管理和物业管理企业的管理品牌效应实现保值增值。这一理念是遵循物业市场价值规律的体现，它不仅反映了物业管理服务的内容与要求，而且抓住了利益驱动这一中心问题，提出了物业管理要实现的目标和任务。
（5）“以人为本、满足业主不断增长的需要”的服务理念。如果说“业主第一，服务至上”的理念是为了解决物业管理企业与业主之间的关系的话，那么“以人为本”的服务理念则是解决对人（业主及物业使用人）服务与对物服务的关系。物业管理最初强调的是对物建筑物及设施、设备的管理。香港和台湾至今仍然保留着建筑设施维护管理公司这一名称，在国际上也有国际建筑设施管理协会（IFM）。这些都不得体现了对物的管理，但物业的所有者是人，物业管理的根本目的是为业主及物业使用人服务，以人为本不但把物业管理的内容说全了，而且指出了现代物业管理重视人的趋势。“以人为本”的服务理念就是要提供充满亲情和亲近感的服务，根据业主不断增长的需要状况，尽可能地为业主提供更多的服务，并把业主的评价作为物业管理服务状况的主要依据。
（6）“人人平等”的理念。现代社会核心的价值观念是平等，物业管理企业应在企业内部和物业管理工作中体现这一理念。物业管理者必须按照平等的要求对待其委托人、顾客和下属，并要求自己及其下属制定岗位责任制和行为规范，并要求员工上下共同遵守。不平等关系是不能长久保持的。
<span lang="EN-US" style="line-height: 150%; font-family: 宋体; color: #．居住物业管理的要求
按照居住物业的管理目标，我们可以根据各物业的实际情况和条件制定居住物业具体的管理要求，总的来说可归纳为：
第一、物质环境管理要求。
（1）增强住宅功能。即要把握建设和居室装修的发展趋势，在设计上注重空间的节省、好用，结构布局的合理，设备安装的方便归位，引导居民在装修时通盘考虑房间布局、采光、通风及厨房设备、卫生设备、生活设备安装的合理性、安全性、舒适性。
（2）搞好小区设施配套。主要是指治安、消防、卫生、交通、文体、娱乐等公建设施配套，一般按“统筹兼顾、添建补缺”的原则，就近、方便配置。
（3）美化环境。主要是要在绿化、美化上下功能。首先，尽可能将空地绿化，并注意花、草、树木的选择、搭配，再以雕塑、假山、水池、喷泉、亭台、榭舫等装扮小区，使小区景色优美，清幽宜人。
第二、社会环境管理要求。
（1）健全机构，形成机制，实行专业管理与群众管理相结合的模式，充分发挥小区管委会的作用，调动各方面积极性。
（2）完善制度，协调理顺内外部各方关系，进行综合治理、维护居住区的社会秩序。
（3）开展社区文化活动，加强精神文明建设，建设良好的人文环境。
第三、以改革、创新精神探索小区管理新路。
小区管理的改革，就是要不断完善创新管理体制、模式、内容等。首先要有观念的变革，观念上要树立服务的观念、竞争的观念、创新的观念、讲求效益的观念，随之是在实践上加快企业化、专业化、社会化、契约化、规模经营的进程，使小区管理常抓常新，富有生机。
六、案例分析题：
管理井然有序服务周到细致
――国外的物业管理与社区管理
国外的物业管理之所以工作到位，不仅是因为房地产业发展久远，更在于有一套完善的规章制度，所以其服务“口碑”甚佳。这里介绍几个国家的作法：
新加坡的物业管理新加坡的公寓楼房，当地称为“共管式公寓”。每天早晨，在居民上班之前，清洁工人就开始打扫卫生。居民如深夜回家，值班的门卫会道晚安，在地下停车场还会碰上巡夜的保安。在一天24小时中，总会有服务人员在为社区忙碌着。
新加坡政府有关部门针对居民住宅及物业管理都制定了很细的规章制度，并形成法律，不管是物业管理公司还是居民都必须依法遵章行事，所以不管是高级公寓楼还是政府组屋区，管理都是井井有条，同时避免了各种矛盾或纠纷的发生。
从政府职能方面看，新加坡建屋发展局是负责实施政府建屋计划和统筹物业管理的职能部门。早在1967年，该局就制定了“土地所有权法案”，之后又经过多次修订。该法案共有158章，其中就规定了土地开发商在建造住宅时必须遵守的条例。比如，由开发商建设的公共组屋，每栋楼底层不得安排住户，而是用于作商店或娱乐室，供居民休息、娱乐和购物之用。再比如，规定了在共管式公寓的共有所有权土地上，除建造住宅楼房外，必须留有不少于40%的土地用作花园、风景区以及其他娱乐健身设施，确保物业管理的规范化。物业管理执照需要每年审批核发，如果哪家物业公司违反条例，或是不按照规章办事，将吊销物业公司的营业执照。物业管理从业人员必须接受两年的房地产管理培训，并需通过专业考试才能上岗。除了发挥监督管理职能外，建屋发展局的另一项主要工作就是“服务”，例如该局制定出一项长期的旧组屋翻新计划，进一步提高居民对社区的认同；另外，根据新加坡法律规定，所有建筑每隔5年都需要进行外部清洗刷新。
在业主方面，新加坡法律充分保障了房屋拥有者的权利，同时也明确规定了各项义务。比如各个业主不得侵犯公共空间，私搭乱建要被课以重罚。对房屋内的装修也有很详细的规定，如常见的由装修引起楼下住户漏水等现象，当事人须负责赔偿他人损失，解决不了就得上法庭。新加坡“土地所有权法案”规定，每个新建住宅区必须在两年内成立管理委员会，由全体业主投票选出委员会成员。该委员会将代表全体业主管理社区，每年召开一次全体大会，讨论制定社区行为规则以及聘请物业管理公司等重要事务。社区或公寓的公共事务，如是否要增添公共设施，公共设施的使用是否要收费、收多少，是否要增加或减少物业管理费等等，最终都以投票方式决定。在这种机制下，物业公司只是被雇佣的对象，一切依照合同办事。如果表现不好，社区管理委员会有权立即将其解聘。
德国的物业管理德国物业管理公司不仅要按条约规定负责雇主房产的定期维护和外部粉刷、住宅区和楼道的卫生、门前屋后的绿化和规划，还要负责出面替雇主履行德国相关房产法中所规定的责任和义务。德国物业管理公司直接受雇于房东，是雇主利益的维护者和代理人，这一点在房屋租赁关系中表现得尤为突出。一旦房屋租赁合同生效，物业管理公司就成了租赁双方的纽带，但凡租房中出现了任何与房产质量和设备有关的问题，物业管理公司都有义务替雇主出面解决，如果房客违约或做出不利于房东的事，公司更会出面干涉、阻止；租赁双方出现纠纷可通过物业管理公司做中间人进行调解；当双方租赁合同终止时，物业管理公司还有代为验收的任务，因此房地产商一般无需与房客直接打交道。
为了加强对多层住宅的有效管理，德国物业管理公司在接到委托后，一般采取责任到人的办法，划出专人分管区域，减少因分工不明造成的扯皮现象，住户遇到问题时，也清楚该找谁帮助解决。
瑞士的物业管理瑞士日内瓦物业管理的特点，就是为物业投资者增值，为房主和住户提供方便的生活条件和优质的服务。但物业小区的管理不搞大而全，而是按社区的安排将服务设施出租，完善社区对居民的基本服务。日内瓦不动产管理公司总裁巴内握说，以物业管理促进社区建设，以物业建设推动社区管理，使物业管理与社区管理相协调，应该是城镇现代物业管理的目标和特色。然而，日内瓦大多数的物业管理公司都是私营的。日内瓦州最早的物业公司出现于1825年，是以私人银行的财务管理公司模式建立起来的，后来从美国的物业管理中引进了一些新经验，至1964年基本形成了现代物业管理模式：即为住户提供优质服务，为投资者实现物业增值，管理不断创新。在日内瓦，大多数城镇居民选择单元住房。物业公司经营的房产选择性很强，从一室一厅到七室一厅不等，住户可买可租。大多数人选择住房的条件是周围环境好，生活方便，价格适当，同时特别看重物业公司的服务质量。因此，物业公司把提供优质和多品种服务视为竞争的重要因素。
在日内瓦，每栋居民楼都有一名与物业公司签有合同的管理员，负责楼内的清洁卫生，楼房周围绿地的修整，管理员一家必须住在楼里一个单元内，逢年过节时负责布置楼道，凡住户需要服务，都可找管理员，管理员则将住户诸如修门窗，换灯具、粉刷房屋、修理更新电器等需要及时通知物业公司，住户也可以直接打电话给物业公司。物业公司则及时联系与其有业务关系的各类专业公司。有关专业公司很快便会给住户来电话约时间，登门服务。
日内瓦的居民社区以地理位置划分。一个社区中往往有多家物业公司管理的房产。居民享受的大多数公共服务项目由社区提供，如游泳池等体育设施，图书馆、博物馆、学校、老人院、门诊部、药房、银行营业处等都分布在合理的范围内。社区内的公园不论大小一律免费开放，体育健身场所对本社区居民有优惠。居民的水电费、房租、电话费，退休人员的工资以至违章罚款等都可以到就近的邮局办理。社区还不定期地举行区内居民联谊活动，在公园举办主题联欢。社区内一般都有一周两次的早市，居民可以买到新鲜的蔬菜。社区还办有自己的刊报，免费送进各家的信箱，服务十分周到。
<span lang="EN-US" style="font-family:宋体;color:#．你认为国外居住物业服务有哪些好有作法值得我们借鉴？
<span lang="EN-US" style="line-height: 150%; font-family: 宋体; color: #．请结合中国物业管理的实际谈谈自己的看法。
（答案：略）
商务物业管理
一、名词解释题：
<span lang="EN-US" style="color:#．商务物业：是指以经营性房屋为主体的物业，如写字楼、商业场所、会所等，是对其进行出租或出售能够获得收入的物业。
<span lang="EN-US" style="color:#．纯租赁式：即进驻的商家与物业的产权单位没有更多的经济利益及合作关系，只是单纯的租赁物业，独立进行经营并承担和享受经营的成果。在租赁物业时向产权单位交付物业的租赁费，向物业管理公司定期交付物业管理费。物业管理公司受产权单位的委托，代表产权单位对物业进行日常管理。
<span lang="EN-US" style="color:#．合作式租赁：即进驻的商家与物业的产权单位除了付租金以外还有其他合作的经济利益关系。也就是物业的产权单位向进驻的商家收取数量较低的物业租金作为“底金”，另一部分暂时不收，作为产权单位的一种“权益”或投入，双方商定一定的比例，根据经营的情况每半年或一年进行一次分配。在这过程的始终，物业管理公司仍只是代表产权单位，对进驻的商家定期收取物业管理费。
二、填空题：
<span lang="EN-US" style="color:#．会所是指为人们提供健康、娱乐和沟通交流的场所
<span lang="EN-US" style="color:#．作为商务性的物业，写字楼常常被用来全部出租，以收回投资和获取利润。
<span lang="EN-US" style="color:#．停车场有专用停车场和附设停车场两种，其中多数是大型或高层建筑的附设物业。
<span lang="EN-US" style="color:#．现代写字楼管理较重要的是三个方面：设备管理，它是写字楼的“心脏”；清洁管理，是写字楼的“容貌”；保安管理，它是写字楼的“卫士”。
<span lang="EN-US" style="color:#．现代写字楼的保安管理有两种方式：一种是封闭式管理，另一种方式是开放式管理。
<span lang="EN-US" style="color:#．物业管理公司要作好以下两项常规性清洁管理工作：清洁保障工作和保洁服务管理。
<span lang="EN-US" style="color:#．写字楼的建筑面积是通过测量已建成楼宇的永久性外墙来计算的，它包括封闭的楼层、地下室、机械设备层和楼顶面积。
<span lang="EN-US" style="color:#．实用面积是通过对办公室、走廊和其他永久性墙体表面的测量来计算的；也可以是室内面积加上隔墙地面水平投影的一半，通常应排除与建筑物核心部分相连的部分，如走廊、门厅、休息室、容纳建筑物设备的房屋部分等。
<span lang="EN-US" style="color:#．最小租金=（日常运行费用+抵押贷款还款额+预期投资回收额）/楼宇可租用面积
<span lang="EN-US" style="color:#．现在会所主要有两种类型：一是附属型、二是独立型。
<span lang="EN-US" style="color:#．自营式是指开发建设单位自己对商业场所的设施进行经营，经营风险由开发建设单位承担。
<span lang="EN-US" style="color:#．委托经营式是发展商委托物业管理公司在全面管理商业场所各种设施的同时，代发展商经营商业场所内的商业网点。
三、选择题：
1．众多的商务物业的集中在城市繁华区域，形成了（&
），国际上流行的称呼为CBD。
A、中央商务区或商务中心区&&&&&&&&&&
B、贸易中心区
C、国际金融中心区&&&&&&&&&&&&&&&&&&
D、经济中心区
<span lang="EN-US" style="color:#．按照经营的性质，商务物业主要可以分为以下几类（&&
ABCD&&& ）。
五、A、写字楼物业&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
B、商业场所物业
六、C、会所物业&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
D、停车场物业及其他商务物业
<span lang="EN-US" style="color:#．写字楼物业主要包括各行各业的（&&&
ABC&& ）。
A、行政办公&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
B、业务大楼
C、商务写字楼&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
D、饭（酒）店
<span lang="EN-US" style="color:#．现代商业场所物业主要包括各种类型的（&
ABCD&& ）等。
五、A、商场&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
B、购物中心
六、C、购物广场&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
D、各种专业性市场
<span lang="EN-US" style="color:#．会所经营的主要项目包括（&&
ACD&& ）。
a)A、康体项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
B、文化项目
b)C、休闲项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
D、娱乐项目
<span lang="EN-US" style="color:#．写字楼物业管理的目标可以用“（&&
C&& ）”六个字来概括。
a)A、安全、豪华、快捷&&&&&&&&&&&&&&&&
B、安静、舒适、方便
C、安全、舒适、快捷&&&&&&&&&&&&&&&&
D、安静、舒适、快捷
<span lang="EN-US" style="color:#．物业管理企业在清洁管理中的“三查”制度是指（&
A、员工自查，领班巡查，部门经理抽查
B、岗位自查，领班自查，部门经理自查
C、员工自查，领班自查，部门经理自查
D、岗位自查，领班自查，部门经理抽查&
<span lang="EN-US" style="color:#．关于楼层的租用率、租赁面积、使用面积关系的计算公式为正确的有（&&&
A、使用面积=租赁面积×租用率
B、租用率=租赁面积/使用面积
C、租赁面积=使用面积×租用率
D、使用面积=租赁面积÷租用率
四、简答题：
<span lang="EN-US" style="color:#．商务物业的特点：
（<span lang="EN-US" style="color:#）商务物业具有商业特性。
（<span lang="EN-US" style="color:#）商务物业具有价值不能储存的特点。
（<span lang="EN-US" style="color:#）商务物业具有不断保持设施先进的特点。
（<span lang="EN-US" style="color:#）商务物业具有综合性的特点。
<span lang="EN-US" style="color:#．写字楼的特点
现代意义上的写字楼同过去传统的办公楼已是完全不同的概念。过去办公楼的条件十分简陋，设备简单缺乏。而现在却不同了，科技的发展尤其是通讯和信息技术的现代化带动了办公的现代化，人们已经不再用传统的工作方式来满足今天的工作要求。现代的写字楼符合现代化的各种要求，它已经具有新的特点。
（<span lang="EN-US" style="color:#）现代写字楼有相当规模的面积，办公单位集中，人口密度大。
（<span lang="EN-US" style="color:#）现代写字楼有良好的建筑和现代化的设备。
（<span lang="EN-US" style="color:#）现代写字楼功能齐全，设施配套、形成了独立的生活和工作系统。
<span lang="EN-US" style="color:#．写字楼物业管理的服务要求
（<span lang="EN-US" style="color:#）消防安全和治安保卫是物业管理的首要工作。
（<span lang="EN-US" style="color:#）电梯安全运行、水电暖气供应等要充分保证。
（<span lang="EN-US" style="color:#）日常的清扫、保洁及专业的清洁工作，为租户提供良好的办公环境。
（<span lang="EN-US" style="color:#）做好应付突发事件的准备。
<span lang="EN-US" style="color:#．商业场所物业的租赁管理的主要内容
（<span lang="EN-US" style="color:#）商业场所物业租赁的宣传。
（<span lang="EN-US" style="color:#）潜在租户的信息的收集。
（<span lang="EN-US" style="color:#）商场的维护。
（<span lang="EN-US" style="color:#）商场的安全管理。
<span lang="EN-US" style="color:#．商业场所物业的租赁管理中应注意的问题
（<span lang="EN-US" style="color:#）加强前期的商业场所物业出租方案及出租策略的策划。
（<span lang="EN-US" style="color:#）强化租赁管理，实现利润目标、信誉目标和服务目标的统一。
（<span lang="EN-US" style="color:#）处理好与进驻商家复杂的利益关系，实现共同发展。
<span lang="EN-US" style="color:#．会所的功能
&会所主要表现在以下几个方面：
（1）会所对综合大厦和大型住宅小区有必不可少的重要辅助作用，是其重大的部分。
（2）会所是发展品牌的重要手段。
（3）会所能促进物业项目的租售。
（4）所能有力地推动社区文化的发展。
<span lang="EN-US" style="color:#．会员制会所产生和发展的原因
会员制会所产生和发展的原因是：
（<span lang="EN-US" style="color:#）有可以享受的理想的环境和设施；
（<span lang="EN-US" style="color:#）为有同样经历、同样社会地位以及同样兴趣的人聚在一起，交流经验，分享信息提供机会；
（<span lang="EN-US" style="color:#）现代商务活动大量消费开支的存在；
（<span lang="EN-US" style="color:#）会员可结识志趣相投的人，结识社会和本行业的知名人士或社会名流；
（<span lang="EN-US" style="color:#）成为某些高级会所的成员能提高自己的声望，获得一种荣誉感；会所的气氛从容、不喧闹，服务热情周到，可以使会员轻松地用餐、娱乐、健身、修养和度假。
<span lang="EN-US" style="color:#．会员制会所经营中应注意的问题
会员制会所经营中应注意下列问题：
（l）不要把健身、娱乐、美容设施上的投入反作为提高整个物业的销售量或成本中心来看待，通过科学合理有效的经营，这种投入就会转化为利润中心。
（<span lang="EN-US" style="color:#）会所可以通过提供一些会员专用的设施，来创造一种会员独有的气氛。
（<span lang="EN-US" style="color:#）建立轮流使用设施的制度。
（<span lang="EN-US" style="color:#）对于一些相关性设施的管理要进行严密的时间计算，以免会员和公众散客发生时间上的冲突。
五、论述题：
1．试述商务物业管理的特点
商务物业管理的特点是由商务物业的特点所决定的，一般来说，商务物业管理的特点体现在以下几个方面：
（<span lang="EN-US" style="color:#）商务物业管理是一种创造性的追加劳动。商务物业是以商品的形式存在的，反映其价值的市场价格常常会出现较大的波动。其中，物业管理作为追加人类劳动的数量与质量，决定了物业的价值发生了变化。只有创造性的物业管理劳动才能提高物业的价值。
（<span lang="EN-US" style="color:#）商务物业管理具有紧迫的时间性。由于商务物业的价值是不能储存的，如果当天不能实现经营，就失去了这一天的商业价值。
（<span lang="EN-US" style="color:#）商务物业管理是综合性的管理。商务物业管理内容相当的广泛，既有房屋出租、商业服务，又有办公、娱乐等活动，还有卫生、保安、绿化等日常管理服务，同时还代表产权人和租户与政府有关部门、公共事业部门、社会团体等组织就相关问题进行协商等。
（<span lang="EN-US" style="color:#）商务物业管理必须实施现代化、专业化的管理。这是由商务物业须不断更新其设备设施、保持其先进性的特点决定的。
（<span lang="EN-US" style="color:#）商务物业管理具有极大的社会效益。商务物业的投资主体呈日益多元化，维护投资者的利益就成为社会问题。商务物业管理逐渐成为物业管理的主流，它对社会的安定、人民生活水平的提高、城市的美化等起着不可估量的作用。
<span lang="EN-US" style="color:#．试述写字楼物业市场分析的内容。
首先是地区分析：
邻近地区及地区性分析对于商业资产尤为重要，地区分析主要是对这一地区写字楼物业的供给与需求的分析。对写字楼物业的地区供给与需求分析主要考虑以下一些因素：
（<span lang="EN-US" style="color:#）写字楼的生命周期。写字楼建造的自然生命周期决定了办公空间的空置率，以及是过剩还是缺乏的。如果不考虑其他因素，一般处于生命周期早期的、新建的现代化写字楼的空置率较低，而陈旧的、老式的写字楼空置率则相对较高。
（<span lang="EN-US" style="color:#）地区新商业机构与业务的发展。要估算这一地区新商业机构的数量、典型的新业务对写字楼的需求以及想搬到新办公住所租户的数量、类型等，当然也需考虑现有租户增加的可能性。例如估计某一地区的企业数量每年以<span lang="EN-US" style="color:#%～<span lang="EN-US" style="color:#％的速度增加等。
（<span lang="EN-US" style="color:#）地区经济增长。对写字楼物业附近的整个地区的分析主要放在地区的经济增长上，因为经济增长快的地区，市场不断扩大，写字楼的需求也随之扩大，盈利机会较多，因而能吸引到国内外的大公司进驻或设立办事处。
（<span lang="EN-US" style="color:#）地区的环境。地区环境对物业的需求影响也很大。租户比较关系物业所在地区的交通、停车、相近的业务与服务，以及地区的声誉，环境的改善，革新与新建设的项目（主要指污染的治理、绿化的新建项目等）。
其次是吸收能力分析：
在分析写字楼物业的空间时，物业管理者就要确定对写字楼物业的吸收能力。物业管理者可以根据历史经验确定每年的租赁面积或租赁的吸收能力。如果一座城市有五十万平方米的写字楼空间，每年的吸收能力近十万，那么我们可以推出这座城市拥有五年的可供租用的写字楼物业空间。
再次是区位分析：
写字楼所在的地理位置对其销售也会产生影响作用，大多数的企业在选择写字楼物业时不仅要考虑物业的设施设备，还注重物业所在的区位，如所处的市场环境、劳动力资源状况、交通等。大型的公司尤其看重公共交通及高速公路和劳动力对其的影响，而小公司考虑较多的是成本，环境对他们的影响是次要的。他们更关心设施的便利和租金的合理。所以当一些大租户搬到地段繁华的写字楼物业后，旧的物业便被相对较小的公司占用，这也是繁华地段写字楼物业的空置率较低的原因。由此可见，租金的高低是大多数公司选择写字楼考虑的重要因素。
六、案例分析题：
高科技企业想要啥样的办公物业？
从今年初以来，联想控股所属的融科智地公司开发的融科资讯中心Ａ座，目前已经吸引相当数量的重量级企业进入，比如美国益华科技、电讯盈科、石化盈科、美国在线等国际级大公司都把自己在京城的落巢之地锁定在此。有些大企业宁可放弃商务氛围浓郁的中心区，而选择中关村西区、融科资讯中心、数码中心、同方科技广场这些软件园、生命园，就是因为他们认为这里有适合他们生长和发展的土壤。那么这些新落户中关村的高科技企业选择高档办公物业的依据是什么呢？&
１．门当户对。企业在寻找办公物业时，除了关注租售价格和物业的位置，还比较注重企业自身的形象，影响企业形象的主要因素之一便是：邻居是谁？是否与本企业“门当户对”？如果企业本身挺有身价，而位于同一楼层的另一家企业档次较低，那么当有客户来公司造访时，会对公司印象不佳，公司也会觉得“掉价没脸面”，生意当然受阻。&
２．公众环境。办公楼里的公众环境十分重要，会对企业员工有潜移默化的影响，在这个楼内的交际圈里，如办公楼内配置的咖啡厅、健身房、公共商务中心等，各进驻企业的管理者或员工有许多相互接触、交流的机会。大家可以相互认识，交际比自己所在的企业更好、更有发展前程的企业人员，很可能会对企业间的合作或员工本人有利，互相影响。&
３．业务互动。企业在选择办公物业时，非常关心进驻的其他企业的定位，看是否能与那些企业有机会形成生意伙伴。&
４、硬件设施量身定制。办公物业的基础硬件设施要符合企业的实际需求，就像量身定制一样，这样的物业最受企业欢迎。比如IT企业就要有相应的宽带等设施。但如果硬件设施标准很高，该企业却并不需要，花费这么多的租金对企业来说就不值得了。所以，不同的办公物业，针对的目标企业是不同的。&
５．位置方便工作。在办公地点的选择上，企业会看这里是否有利于开展业务，以大大提高工作效率和业务拓展。石化盈科首席顾问叶祖达说，盈科在最初选择写字楼的时候，CBD（Central
Business District商务中心区）和中关村的一些物业都曾考察过。选一个楼和用这个楼所具有的功能有很大的关系。比如说一个数据中心就不需要CBD这样很中心的地点。而如果是销售、推广性质的公司就肯定要选择CBD，因为那里是很多大公司的总部，人气很旺。盈科主要是一个从事网络发展、研究方案的技术性的ＩＴ公司，并不需要CBD的环境，所以三年之内不会考虑CBD，而中关村的氛围正好适合他们。&
６．高层人员居住问题。办公物业周边的生活配套设施应满足企业中高层管理人员的需求，包括在周边最好有适合的住宅项目，以解决他们的住房问题，使他们没有后顾之忧，全身心地投入到工作中。&
７．吻合的物业管理。办公物业的物业管理服务要与进驻企业的形象与需求相吻合，这就要求办公物业要针对企业需要“看人下菜碟”，客户需要什么样的服务，就要帮他们配置到什么程度与水平。&
<span lang="EN-US" style="line-height: 150%; color: #．你同意上述观点吗？为什么？
<span lang="EN-US" style="font-family:宋体;color:#．该分析有无缺陷？你认为还应考虑哪些因素？
<span lang="EN-US" style="font-family:宋体;color:#．如何进行写字楼的市场分析？
（答案：略）
工业物业管理
一、名词解释题：
<span lang="EN-US" style="color:#．工业物业：就是指所有用于或适合于开展工业活动的场所，包括土地、建筑物、及其辅助设施。
<span lang="EN-US" style="color:#．商品配送共同化：是指生产、批发或零售、连锁企业共同参与，由一家配送中心承担他们的配送作业。共同配送的实质是相同或不同类型的企业联合，其目的在于相互调剂使用各自的仓储运输设施，最大限度地提高配送设施的使用效率。
二、填空题：
<span lang="EN-US" style="color:#．工业物业就是指所有用于或适合于开展工业活动的场所，包括土地、建筑物、及其辅助设施。
<span lang="EN-US" style="color:#．投资回报率，即物业年经营税后利润与投资的比率。
<span lang="EN-US" style="line-height: 150%; color: #．为确保物业租赁者是一个富有生命力的高效益的租赁者，物业管理者必须考察工业承租者以往的效益记录、信贷资质和企业背景。
<span lang="EN-US" style="color:#．工业产品的需求增加了，必然导致工业物业的需求增加；反过来，凡是引起工业产品需求下降的因素也将引起工业物业需求的降低，这就是引致需求。
<span lang="EN-US" style="color:#．总的来说，不同性质的工业企业的厂址选择大体上可以分成以下三种：资源主导型工业企业的选择――接近原材料产地。劳动密集型工业企业的选择――接近劳动力市场。市场主导型工业企业的选择――接近消费品市场。
<span lang="EN-US" style="color:#．检验物业可获利能力的主要方法是采用收支平衡点分析，即使得毛收入等于支出（包括抵押贷款和所有其他开支）时所需的租出比率，当毛收入超过收支平衡点时，物业就会有正的获利。
<span lang="EN-US" style="color:#．工业物业的广告营销方式主要有：外部代理、标志牌与宣传册和直接发送有关材料等。
<span lang="EN-US" style="color:#．高层货架仓库具有普通仓库无可比拟的优越性：（<span lang="EN-US" style="color:#）节约空间，节省劳力；（<span lang="EN-US" style="color:#）提高仓库管理水平；（<span lang="EN-US" style="color:#）实行无人化操作；（<span lang="EN-US" style="color:#）管理的控制系统。
<span lang="EN-US" style="color:#．物流企业的配送中心不仅承担物流作业，而且往往也兼有采购和批发的职能，实际上是一种配送中心。当然也有可能只从事物流作业活动。
<span lang="EN-US" style="color:#．厂商联合的配送中心。即在厂家与批发商或供应商与连锁总店之间进行共同配送。
<span lang="EN-US" style="color:#．商业企业的配送中心。即由批发商、零售商、连锁公司共同组建的配送中心向同一地区众多的零售店铺进行共同配送。
三、选择题：
<span lang="EN-US" style="color:#．根据工业物业的特性或租户类型分类，工业物业分为（&&
ABCD& ）等几类。
a)A、重工业厂房&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&B、阁楼式厂房
C、现代单层标准厂房&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
D、孵化器式厂房。
<span lang="EN-US" style="color:#．根据工业场所的使用性可以将工业物业分为（&&
C&&& ）三类。
五、A、简易型、特殊型和综合型
六、B、简易型、特殊型和综合型
七、C、普通型、特殊型和单一型
八、D、普通型、专用型和单一型
<span lang="EN-US" style="color:#．业主在某物业的总投资为
100 000元，其年税后利润为
15 000元，则投资回报率为（&
A、％&&&&&&&&&&&&&&
B、<span lang="EN-US" style="color:#%&&&&&&&&&
C、<span lang="EN-US" style="color:#%
&&&&&&&&&&&&D、<span lang="EN-US" style="color:#%
<span lang="EN-US" style="color:#．（&
）系统又称销售时点情报系统，专门用来提供零售业和服务情报管理贩卖、商品情报和顾客情报系统的资讯。
五、A、POS系统&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
B、EOS系统
六、C、VAN系统&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
D、EDI系统
<span lang="EN-US" style="color:#．（&
B& ）系统，即电子自动定货系统，它的是指企业间利用通讯网络（VAN或互联网）和终端设备以在线联结（ON-LINE）方式进行订货作业和订货信息交换的系统。
七、A、POS系统&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&B、EOS系统
八、C、VAN系统&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
D、EDI系统
<span lang="EN-US" style="color:#．（&
C& ）系统，即附加价值通讯网或电脑资讯网络。
九、A、POS系统&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
B、EOS系统
十、C、VAN系统&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
D、EDI系统
<span lang="EN-US" style="line-height: 150%; color: #．（&
D& ）系统，即电子数据交换系统，是两个组织之间结构化商业数据（如订单、发票和货运通知单等）的电子交换，通常在供应商和客户之间发生。
十一、A、POS系统&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
B、EOS系统
十二、C、VAN系统&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
D、EDI系统
<span lang="EN-US" style="color:#．物流配送中心物业与一般的仓库不同，它更具备自身的特点：（&
五、A、网络化&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
B、建筑风格上独特
六、C、设施先进&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
D、主要服务于大企业
<span lang="EN-US" style="color:#．物流配送中心物业管理的模式，按配送中心的承担主体分为（&&
A、自管式的物业管理模式&&&&
&&&&&&&&&B、托管式的物业管理模式
b)C、封闭式物业管理模式&&&&&&&&&&&&&&&
D、一般式物业管理模式
<span lang="EN-US" style="color:#．从国际情况来看，商品配送（&&
D& ）是配送中心的发展方向。
五、A、立体化&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
六、C、集约化&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
<span lang="EN-US" style="color:#．大力发展社会化共同配送共同化的基本模式包括：（&&
A、物流企业的配送中心&&&&&&&&&&&&&&
B、厂商联合的配送中心
C、商业企业的配送中心&&&&&&&&&&&&&&
D、地区配送中心
四、简答题：
<span lang="EN-US" style="color:#．工业物业的特征
工业物业的特征主要包括以下几点：
（<span lang="EN-US" style="color:#）投资大
（<span lang="EN-US" style="color:#）非流动性。
（<span lang="EN-US" style="color:#）投资性。
（<span lang="EN-US" style="color:#）功能易过时
（<span lang="EN-US" style="color:#）租赁期长。
<span lang="EN-US" style="color:#．影响工业物业租售市场的因素。
（<span lang="EN-US" style="color:#）选址因素的分析。
（<span lang="EN-US" style="color:#）交通分析。
（<span lang="EN-US" style="color:#）工业物业的规模结构需求分析。
（<span lang="EN-US" style="color:#）对物流的新要求。
（<span lang="EN-US" style="color:#）多户租赁的需求。
（<span lang="EN-US" style="color:#）工业园区的需求。
（<span lang="EN-US" style="color:#）地区性合作的需求。
<span lang="EN-US" style="color:#．仓储中心管理应注意的问题
（<span lang="EN-US" style="color:#）仓储中心的类型不同，其管理要求和特点也不同。
（<span lang="EN-US" style="color:#）仓储中心的租户应遵守以下几项规定：仓储中心不准用作生活居住；企业根据生产需要，对仓储中心进行分割改造和内部安装设备时，不可损坏接面结构和超过楼面允许的荷载，施工前应与管理者联系，并提供图纸．经有关部门会荡后方可施工；各企业应按照楼层的承受负荷要求放置设备和货物，如有超载放置而引起楼层损坏，管理者有权要求有关企业修复到正常状态．由此造成的损失由责任企业负责；因使用水电不当而造成其他企业损失由责任者承担；管理者要求各企业的工业废弃物自行处理，不可向外倒放。
（<span lang="EN-US" style="color:#）防止仓储中心工作人员的疏忽大意。
（<span lang="EN-US" style="color:#）预防事故的发生。
<span lang="EN-US" style="color:#．物流配送中心物业管理的主要内容
（<span lang="EN-US" style="color:#）配送中心设施设备的管理。
（<span lang="EN-US" style="color:#）商品在库保管。
（<span lang="EN-US" style="color:#）理货作业管理。
（<span lang="EN-US" style="color:#）配送中心的安全保卫管理
（<span lang="EN-US" style="color:#）配送中心运输通道的管理。
（<span lang="EN-US" style="color:#）配送中心的绿化卫生管理。
（<span lang="EN-US" style="color:#）防火、防水、防风、防虫、防冻、防暑的管理。
<span lang="EN-US" style="color:#．物流配送中心物业管理的如何发展。
（<span lang="EN-US" style="color:#）积极创建适应配送中心物业管理发展的政策环境。
（<span lang="EN-US" style="color:#）充分利用现有资源，通过技术改造发展现代物流配送中心。
（<span lang="EN-US" style="color:#）积极转变物流配送中心物业管理的经营机制。
（<span lang="EN-US" style="color:#）重视配送先进技术的应用。
（<span lang="EN-US" style="color:#）重视物流配送专门人才的培养。
五、论述题：
<span lang="EN-US" style="font-family:
宋体;color:#．试述工业园区物业的营销管理的主要内容。
工业园区物业的营销管理的主要内容如下：
（<span lang="EN-US" style="color:#）工业广告营销。工业物业的工业广告营销方式主要有：外部代理，它是指工业物业的管理者或其代理人依靠具备良好的物业及工业知识外部代理即工业经纪人来寻找潜在的租户的营销方式；标志牌与宣传册，它是向潜在的租户提供物业信息的常用广告途径；直接发送有关材料，物业管理者可以向带有类似设施、空间和地理位置要求的相关公司发送有关的宣传资料进行营销。
（<span lang="EN-US" style="color:#）选择独立的工业代理商。工业物业的专业性特点使大多数工业物业管理者和业主都要依靠外部的租赁中介业务机构，即工业代理商进行营销或选址。这是最有效的工业物业推销方式。
（<span lang="EN-US" style="color:#）选择承租者。包括以下：对承租者的需求分析；土地总面积需求分析；建筑密分析度分析；租赁者资信状况分析；交通设施分析；工业园区对环境的影响分析；实地考察物业时的营销；跟踪服务；租赁谈判等。
2．试分析工业物业增值的因素。
工业物业增值是客观存在的普遍规律。它显示了一定量的工业物业商品所代表的社会实际购买力长期递增的必然趋势，是工业物业商品自身所具备的“自然属性”。造成工业物业增值的主要因素有：
（<span lang="EN-US" style="color:#）工业物业资源的供需矛盾。工业物业是人类经济发展的重要资源，由于土地资源的稀缺性、不可延伸性，建设资金的缺乏等原因，人类一定时期的工业资源供给总是有限的。由于人口的不断增长，生产的不断发展，经济对工业物业资源的需求增长远远超出供给增长，再加上工业物业的生产能力有限及资金缺乏的影响，在某些国家或地区，更加剧了这种供需矛盾。旺盛的需求遇到有限的供给，第一个结果便是带来物业增值。
（<span lang="EN-US" style="color:#）环境投资的连带效益。环境投资的连带效益是指由于相邻地段环境的改善对工业物业价值的影响。随着人类社会的进步和城市经济的发展，环境改良投资逐年增加。而任何一宗工业物业都是固定坐落在一定的区域和位置。工业物业空间位置上的不可移动性形成了环境条件直接影响工业物业价格的重要物性。而环境条件的不断改善，自然带来了工业物业价格的不断上扬，物业增值是不可避免。
（<span lang="EN-US" style="color:#）工业物业供求因素。当工业物业供需矛盾的尖锐及存在良好的投资预期的情况下，有可能造成进一步增值。
（<span lang="EN-US" style="color:#）工业物业管理的因素。良好的物业管理可以为物业带来增值的空间，我们可以看到许多实际例子。在工业物业销售初期，物业的价格并不高，随着业主的进驻和使用，工业物业管理开始全面覆盖，物业的面貌发生变化，或者是已经使用物业的业主感到物业管理带来的种种便利，会使更多的企业前来选择，导致工业物业的市场售价的提高。这是物业管理的提升功能。
3．试述物流配送中心物业管理发展趋势
物流配送中心物业管理是一项创新活动，但总的发展趋势是实现以下几个目的：
（<span lang="EN-US" style="color:#）信息管理网络化。物流信息管理是根据企业物流活动的需要而产生的，传统的人工管理物流信息的办法已不适应配送中心现代化管理的要求。这是因为。第一、信息的绝对数量增加；第二、信息流量在不同时段的差别很大；第三、信息发生地点、处理地点、传达对象分散往广大地区；第四、物流与信息的流动要同时进行；第五，物流与商流的关系越来越密切。在这种情况下，只有全面采用网络系统来管理物流信息，才能保证高效率的商品配送。
配送中心信息管理系统。为了满足上述五个方面的信息需求，配送中心应建立五个信息管理子系统：销售管理系统、采购管理系统、仓库管理系统、财务管理系统、辅助决策系统。
配送中心信息管理的网络化不仅需要配送中心自身完善信息设施，而且还需要以门店的POS系统、EOS系统以及社会性的VAN系统和EDI系统的建设为基础。只有全公司、全社会的相互配套，才能充分发挥配送中心信息管理的效率，最终实现整个配送作业的无纸化运作。
（<span lang="EN-US" style="color:#）商品分拣自动化。大型的配送中心，商品种类多达上万种，客户数量多、分布面广，而目要求拆零配送、限时送达。在这种情况下，商品分拣作业就成了配送中心内部工作量最大的一项工作。为了提高商品分拣的效率，国外的配送中心参照邮局分拣信件自动化的经验，配置了自动化分拣系统。自动分拣系统一般包括：输入系统；分拣信号设定装置；分拣传输装置。由于自动分拣系统的设备复杂，投资及营运成本也相当高，因此，不一定所有的配送中心都必须配置。配送中心要实现分拣的自动化，首先必须提高商品的条码化率和实现包装的标准化。
（<span lang="EN-US" style="color:#）商品储存立体化。商品储存立体化是指用高层货架储存货物，以巷道堆垛起重机（简称巷道机）存取货物，并通过周围的装卸运输设备，自动进行出入库作业。这类仓库称为“高层货架仓库”。高层货架仓库具有普通仓库无可比拟的优越性：节约空间，节省劳力；提高仓库管理水平；实行无人化操作；管理控制系统。
（<span lang="EN-US" style="color:#）商品配送共同化。商品配送共同化是指生产、批发或零售、连锁企业共同参与，由一家配送中心承担他们的配送作业。共同配送的实质是相同或不同类型的企业联合，其目的在于相互调剂使用各自的仓储运输设施，最大限度地提高配送设施的使用效率。从国际情况来看，商品配送共同化是配送中心的发展方向。人们逐渐意识到了共同配送的重要性。大力发展社会化共同配送共同化的基本模式包括：物流企业的配送中心；厂商联合的配送中心；商业企业的配送中心。
六、案例分析题：
案例<span lang="EN-US" style="color:#：工业物业经理
罗?宇下为其管理的商务地区寻找租户。该地区位于郊外，租户场地较小（5―10英亩），且没有直达高速公路及铁路的专线，但离住宅区及交通干道较近。
<span lang="EN-US" style="font-family: 宋体; color: #．应寻找哪一类租户？
<span lang="EN-US" style="font-family: 宋体; color: #．应对租户情况做哪些了解？
（答案：略）
特种物业管理
一、名词解释题：
<span lang="EN-US" style="color:#．特种物业：是指除住宅小区物业、公共商业楼宇物业、高层办公楼宇物业和工业物业以外，有必要运用物业管理的方法实施管理的物业。
<span lang="EN-US" style="color:#．政府物业：是指由政府全额投资或参股兴办的，产权归全部或部分归政府的物业。
<span lang="EN-US" style="font-family:宋体;color:#．酒店：是提供有形的饮食产品及客房、各项设施、无形的服务等综合型产品与服务给离家食素者消费，并因此获取利润的经济单位。
<span lang="EN-US" style="font-family:宋体;color:#．联号经营：所谓联号经营，就是联号公司授予成员酒店在某特定的地点、特定的期限内按照规定的方式经营业务的权利。与管理合同不同，联号既不是租赁经营管理，也不是委托经营管理，联号公司只是提供成员就地权益品牌、各种标准和要求、营销网络、采购网络及质量控制服务。
二、填空题：
<span lang="EN-US" style="font-family:
宋体;color:#．从特种物业管理体制看，有单位系统管理物业和物业管理公司管理的物业。
<span lang="EN-US" style="color:#．政府物业的特点是：首先是产权的公共性；其次是物业的社会服务性；还有政府物业功能的特殊性。
<span lang="EN-US" style="color:#．根据物业的经营管理方式将政府物业分为：自管物业和托管经营物业。
<span lang="EN-US" style="color:#．实行专业化社会化的物业管理已成为我国房产管理的发展趋势。机关办公物业也必须逐步引入物业管理企业进行管理。
<span lang="EN-US" style="c