市场上大量别墅次新房挂在中介机构的墙上，其中颇有一些性价比不错的独栋、联排、洋房值得选择。同时，早几年的别墅楼盘其位置、自然环境也都不错，可是，在购买这些已经交房几年的二手洋房、别墅时需要特别注意，一旦入住后房屋出现质量问题，例如房屋漏水、花园墙壁开裂等情况，到底该找谁来解决问题？找开发商，开发商说房屋已经过了保修期；找卖房的房东，房东说完成交易后就不是他的责任了；找物业，物业说可能要动用维修基金，得自己去和邻居协商&&为此，成都商报记者专门采访了律师，为你给出专业解答。
开发商说过了保修期
物管称不在维修范围
去年年底，王先生在城南购买了某楼盘一楼带花园的洋房。今年年初，王先生高高兴兴准备装修，带着装修工人进去一看，吓了一跳。花园墙壁开裂了一个宽2厘米的裂缝，看上去好像随时可能倒塌。
于是，王先生首先联系了之前的业主，但是业主表示当时卖房子给他时，墙壁是没有裂缝的，所以肯定不应该由他来维修；之后，王先生又联系了物管，物管表示这个属于王先生自己家的建筑，不属于公共空间，也不在物管的维修范围之内。由于这堵墙壁是王先生与隔壁家共有，王先生决定和邻居协商，一家承担一半的费用，但是邻居表示他不打算入住，准备将房子销售，所以不想修这堵墙；最后，王先生又联系到开发商，开发商表示，王先生购买的房子已经超过5年，早就过了墙壁的保修期，所以他们也不负责维修。
这样的情况下，王先生骑虎难下。自己维修吧，又觉得心里堵得慌，明明还没有入住就要掏一笔钱修墙壁；不修吧，房子以后怎么入住，所以装修只能停止&&
那么，这样的情况下，墙壁到底该由谁来修？
外墙防渗漏保修5年 危墙共有，邻居也有责
泰和泰律师事务所刘俊表示，王先生碰到的这种花园墙壁的问题，并不属于房屋的主体结构质量问题，应该按照相关政策规定的保修期限来执行。
&按照国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：A、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限）；B、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；C、供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；D、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年；E、其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；F、建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。&刘俊律师表示，王先生的花园墙壁显然不属于房屋的基础工程和主体工程机构，所以开发商没有义务为王先生维修墙壁。
但是，刘俊同时指出，由于这堵围墙是王先生与邻居家共有，如果是危墙，秉承公平的原则，邻居是有义务承担修缮的费用。
另外，二手房买卖中有两种情况，一种是业主之前没有入住过和装修过；一种是业主之前已经装修并入住。如果是第一种情况，房屋的质量问题基本与原来业主没有更多的关系；如果是第二种情况，因为原来业主对房屋质量造成损坏，由原来的业主来承担。
而关于物管维修和修缮部分，则是社区内的公共设施部分，业主专有的房屋部分不属于物管维修的范围内。
（来源：成都商报）
（责任编辑：徐丹）
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2017年至今，北京商品房销售面积同比降40.9%；商品房市场进入调整期，专家称房地产趋于稳定。
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房屋设施过了保修期才发现质量问题，如何维权。
用户：DAWK***
| 北京-昌平区 | 发布： 17:46:00
我买了一套别墅，2005年装修后，发现地下室很潮，想了很多办法去潮，都不管用。最近我发现地板上开始冒水，把柜子和地板拆掉后发现地面都是水。找物业和开发商查了多次，最后确定是埋在地下的水管漏水。对方说水管只保修2年，已过保修，我该怎么办？装修的损失由谁来补偿？
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可以起诉索赔
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答：水管只管保修2年未免太少，其次，水管这种东西通常应正常使用十几年甚至几十年，建设单位也不能说没有责任，如协商不成建议起诉建设单位和物业公司维权。
-----北京市雄志律师事务所 武云飞律师
-------北京市西城区裕民路18号北环中心A座811室（马甸桥东北侧）--------
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答：理解您的心情，虽说有人把家比喻做港湾，但绝没人希望港湾周围真的出现一滩水。
物业公司的回答显然是不合法和强词夺理的，因为水管保修几年是开发商或者物业公司与水管经销商之间的事情，不能以此以跟您说事。
从开发商和物业公司的答复来看，显然他们是在推卸责任。
我有一些具体建议，如果您需要可致电——京广律师事务所 毛鹏程律师。
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1、根据相关法律规定，地下排水管道的最低保修期限是两年，你们约定的保修期限并无问题。
2、你可以对水管本身是否存在质量缺陷进行检查，如果水管本身存在质量问题，可以直接起诉水管供应商和开发商。
3、看你和物业之间的物业管理是怎样约定的，如果物业有义务及时维修，而未维修的，你可以起诉物业赔偿损失。
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根据《建筑法》，确定建筑物保修的具体期限，应遵守两条原则：一是保证建筑物合理使用年限内正常使用原则；二是维护使用者合法权益的原则。建设部日发布的《房屋建筑工程质量保修办法》第7条和《建筑工程质量管理条例》第40条规定，在正常使用的情况下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体工程结构，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程，有防水要求的卫生间，房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
以上可以看上，你的情况应当是维修期应不低于5年，如果开发商已经委托了物业维修，让物业承担费用；如果没有委托，让开发商维修；你可先维修，让开发商承担费用。
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可以直接通过诉讼解决.
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维修责任应该在物业。
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第A08版：维权在行动
聚焦全国两会
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昨日，市物业管理中心发布8大热点问题案例
遇到这些烦心事儿，你知道该咋办？
&&&&住宅小区的物业管理水平影响着千家万户的生活质量。近年来，大家对小区物业管理的要求也越来越高，随之引发的各类矛盾也层出不穷，究竟该如何解决这些问题？昨日，市物业管理中心发布物管8大热点投诉问题，以最权威的声音告诉大家，这些问题到底该如何处理。通讯员&许雅珉&记者&金鑫&文/图&&&&关键词一：小区停车费&&&&案例：翠岗小区有居民反映，在市政改造后，小区物业公司开始向小区车主收取80元/个/月的停车费。居民认为这不合理，因为改造后的车位是在原来绿化的基础上修建的，绿地属于全体业主共有，谈何收取停车费？其次，为了保证公平，是不是应该将这部分费用补偿给没有车的业主？&&&&解读：根据规定，在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的，应当根据业主委员会决定交纳汽车停放费，如果小区还未成立业主大会或是业主委员会，物业公司可以根据政府指导价或者物业服务合同进行收取。根据相关标准，地上停车费上限为120元/个/月；只有地上而无地下停车位的，停车费不超过80元/个/月；已成立业主委员会的住宅小区，具体收费标准由小区业委会确定。&&&&关键词二：业主物业费&&&&案例：有业主反映，宝能睿城小区目前的物业费为1.6元/平方米/月，达到了扬州住宅小区物业收费的最高等级。该业主表示，为何小区物业费收这么高，这样的收费合理吗？&&&&解读：扬州市区普通住宅物业公共服务收费共分七个等级，最低0.30元/平方米/月，最高1.60元/平方米/月。收费的标准越高，其对应的服务标准也就越高。市物管中心提醒，对物业公司而言，要把服务的标准明确告诉业主，并按要求，公示物业管理服务费的收支情况，让业主明明白白消费&&&&关键词三：电梯维保&&&&案例：近日，家住润扬广场的杨阿姨经历了一场“电梯惊魂”，她外出乘电梯回家时，电梯突然停在一层与二层之间，动弹不得，杨阿姨第一时间按了求救按钮，却没反应，最后，杨阿姨还是被附近居民解救出来的。杨阿姨不禁疑惑，谁该为这次事故买单？&&&&解读：律师表示，一般业主与物业企业签订的物业服务合同中明确了电梯由物业公司代为管理，物业企业就是小区电梯第一责任人。不过，电梯事故发生后，要根据其产生缘由才能判定具体责任。如因物业没有每15天要求维保单位进行维护等，从而导致的事故，物业需担责；因电梯元件等问题导致的事故，电梯生产厂商需担责。&&&&关键词四：出租房物业费&&&&案例：2016年，市民刘大姐将自己位于文昌花园的房屋出租。现在房客走了，却欠下了2016年下半年的物业费，致使物业公司向刘大姐索要这笔费用，刘大姐觉得不太合理，租客享受的服务凭什么让她买单？&&&&解读：律师解释，承租人的义务仅限于房屋租赁合同的规定，没有缴纳物业管理费的义务。但如果在房屋租赁合同中约定，由承租人支付物业管理费，并且物业管理公司也同意向承租人收取物业费，那么应由承租人支付物业管理费。否则，物业费应当由房东承担。同时，我市去年刚刚施行的《扬州市住宅物业管理办法》第五十六条也明确，如果承租人到期没有支付物业管理费，业主需要承担连带缴纳责任。&&&&关键词五：野蛮装修&&&&案例：近日，万科城的王女士反映，其所在的50幢的一楼业主私自敲掉了承重墙，并改变房屋结构，使得该幢住宅楼存在承载风险。几番劝阻，但没有效果。如果出了事故，肇事业主该承担哪些责任？&&&&解读：根据住建部规定，因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿。同时，物业管理单位一旦发现这种现象，应立即制止，已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告有关部门。&&&&关键词六：房屋质量&&&&案例：近日，市民占先生向记者反映，他在蓝爵庄园小区购买了一套住房，直至去年才开始装修。装修过程中，他发现房屋卫生间窗户无法关闭，便将这一情况反映给了小区物业服务处。但是小区物业却回应，占先生家房屋已经过了保修期，所以开发商不承担维修责任。对此，占先生十分郁闷，还没有入住就过了保修期，现在无人负责维修，这也太不合理了。&&&&解读：根据相关规定，保修期从交付之日起计算。所以，房地产开发企业应当从商品房交付之日起对所售商品房承担质量保修责任。商品住宅的保修期限不得低于相关规定和质量保修书约定的保修期限。房屋发生的质量问题如果超出保修期和保修范围，业主作为房屋的所有权人，应承担相应的维修责任及相关费用，如果是住宅公共部位保修期满且非人为因素出现质量问题，可以使用维修资金补贴维修费用。&&&&市物管中心提醒：具体的房屋保修期期限应以相关规定为基础，业主与开发商协商约定好，并在《住宅质量保证书》中注明，从而减少纠纷。&&&&关键词七：违章建筑&&&&案例：近日，家住金鑫朗郡的高先生在装修中涉嫌违章搭建，被城管人员现场拆除。据城管介绍，在接到举报之后便组织人员进行上门拆除。在拆违过程中，高先生的朋友竟然与城管人员发生冲突，眼角擦伤。&&&&解读：根据相关规定，当事人不停止建设或者逾期不拆除违法建设的，城乡规划主管部门或城管行政执法部门应当及时将相关法律文书连同案卷移送违法建设所在地的县（市、区）人民政府，由县（市、区）人民政府依法采取查封施工现场、强制拆除等措施。城管部门负责依法查处违法建设、占用和损坏绿地等违法违规行为；建设部门按职责依法查处破坏承重结构的违法行为。&&&&关键词八：财产损失&&&&案例：近日，家住金鼎公寓的周女士拒绝缴纳物业费，原因是自家物品放在过道走廊时被偷，物业没有尽到安全保障的义务，应对其损失作出赔偿。那么，周女士的要求到底对不对呢？&&&&解读：律师表示，对于此种情况，要看双方签订的合同中，物业对业主的个人财产是否负有保管义务。一般而言，双方签订的都是普通合同，即只负责小区公共秩序的维护和共用设施设备的维保工作，不包括业主的个人财物和安全。如果一个小区频繁发生盗窃案件，说明物业公司在职责履行方面可能存在漏洞，要是业主能够收集到门卫缺岗、监控损坏，物业未报修、巡查不及时等证据，物业公司同样要付出相应代价。
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|　广告服务 |精装修房保修期多久？过了保修期需维修咋办？
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如今，越来越多的购房者为了省去装修的麻烦，会选择“拎包入住”的精装房。精装修入住方便，无需装修，省时省力的优点确实也吸引了相当一部分购房者。不过，当在享受精装修住宅带来的种种便利的同时，你是否留意过精装修住宅的保修期？遭遇精装修质量纠纷时，你是否了解该如何维护正当权益？如遇到合同不明、质量问题、品牌模糊等问题，购房者该怎么办？记者这里结合了几个购房者遇到的实例，教大家买精装房要注意哪些猫腻，以及如何维权。合同内只标家电品牌，型号呢？&2014年底，马女士在某开发商处购买一套90多平方米的精装房。看着样板间高规格的交房标准，马女士看房第二天即办理购买手续。在签订购房合同时，马女士发现很多家电只标注了品牌，并未标明具体价格和型号。事实上，合同中只标品牌不写价格，已成精装房“潜规则”。&业内人士向记者表示，目前精装修房合同中普遍只列出所用材料的品牌，并没有向购房者表明该品牌所用的具体价格和具体型号。而事实上，据记者调查的结果显示，仅“西门子热水器”一项市场调查就显示该品牌价格区间从1000多元到几千元不等。究竟开发商会用哪个价位的“西门子热水器”？交房前，这个答案购房者无从得知。&“现在市场上有很多精装房，就因为这种办法才有利可图。对此，一些开发商虽然能提供品质保证，但由于品牌价格未定，开发商就容易在其中动手脚。比如同一品牌、不同型号的产品，价格就可以相差几千元乃至上万元。”马女士表示，目前精装房所宣传的每平方米装修费用是一种品牌标准，而不是价格标准。&而面对如此模糊的装修标准，到底有何解决途径？记者采访了辽宁同方律师事务所刘兴伟律师，“最好的方法就是签署一份详细的补充协议，全面约定精装修所用的如材料、设备品牌、规格、等级、质地、颜色、产地、价位等，尽量避免使用‘优质’‘高档’‘不低于’之类的含糊字眼。尽量要求开发商将装修明细实事求是地在合同中反映出来。”&“省心”买精装房却换来“闹心”，不靠谱！&曹女士今年年初购买的精装房，本来想图个省心，但没想到住上更闹心，现实问题接踵而来。地面不平、地脚线开裂、水管堵塞，曹女士报修物业，物业态度虽好，一直维修，但至今也未修好。精装修住宅优点较多，最直接就是交房等于入住，拎着箱子即可入住。对开发商来讲，通过做精装房提高住宅品牌，做到产品差异化，从而提高利润率。对于消费者来说，精装房减少消费者自行装修时“硬装”工作，省心省事。&但精装房有利弊，建议消费者在购买前擦亮眼睛。如选择品牌开发商，对开发商实力进行考察。仔细观察样板房，样板间在室内面积、格局、层高等方面不易造假。购房时合同约定细则，将材料等级、装修标准、环保级别、保修期、品牌、赔偿责任认定以及换房、退房等约定逐条、详细写入购房合同中，以便在双方发生分歧时有据可依。&交房时严把验房关，这也是审查开发商有否做到了最初的相关承诺以及房屋存在的隐蔽问题。业主严格按照合同对开发商提供装修材料品牌等方面进行全面核对。也可请专业人员帮助验房，如存在问题应对问题进行详细记录，然后让交房方签字认可并给出处理意见和处理的时限。&入住时过了保修期，需维修咋办？&唐先生在2015年购买了一套精装房，因为个人原因，一直没有入住。直到前两天，才办理入住。入住后发现，西餐厨房的冷水出水很慢，于是找到了物业进行维修。物业表示，已经和水龙头厂家联系，会尽快维修。另外，物业还提醒唐先生，因为此栋楼是2015年9月底交付使用的，根据《住宅质量保证书》相关规定，电气管线、给排水管道、设备安装等装修工程保修项目，截止到日保修期即将两年届满。特别提醒唐先生要仔细检查室内以上项目，若有问题需及时向物业保修。&唐先生有些担心，因为刚刚入住，有些问题万一没有发现，一旦过了保修期，怎么办？刘律师表示，“根据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。因此，提醒购房者保修期内尽早入住，多观察。通过使用才知道精装房的质量究竟如何，在使用期间要仔细观察房屋出现的质量问题，及时与物业协商解决，尽量在保修期内给予解决。”如果是后期购买房屋的业主保修期需要参见房屋合同。
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　　本报讯 （华商晨报 华商响网记者 于芷懿）自己所住房屋保修期是多长时间，可能很多人并不知道。
　　昨日下午，沈阳市建设工程质量监督站监督一科刘欣科长及监督站办公室工作人员李凌做客民声互动，就市民咨询房屋质量相关问题进行了解答。
　　沈阳市建设工程质量监督站工作人员接听读者电话 华商晨报 华商响网记者 王舜天 摄
　　热线实录
　　保修期内出问题
　　留好报修凭证很关键
　　杨先生咨询：买了四五年的房子了，从入住之日起墙体就出现裂纹，一直漏水，而开发商方面总推脱维修，想问该怎么办。
　　刘欣解答：在保修期范围内，如果出现房屋质量问题，业主与开发商协调后无果，可向属地工程质量监督部门投诉。依据《沈阳市建筑工程保修条例》规定，建筑工程在保修期内出现质量问题，责任单位不按本条例规定保修的，由工程质量监督部门责令改正；未改正的，工程质量监督部门应当组织其他单位维修，维修费用从责任单位存入的保修抵押金中支付。
　　张先生咨询：家里的窗户从入住开始漏雨，跟物业反映后对方却以“过保修期”为由，拒绝给我维修，请问如何判定房屋的保修期？
　　刘欣解答：根据《沈阳市城乡建设委员会关于印发沈阳市建筑工程质量保修及投诉处理实施细则的通知》规定，建设单位对用户的质量保修期限自用户取得准（入）住通知单之日起计算。阳台、窗台、窗框漏水情况，保修期为2年。
　　郭先生咨询：房子住了一年左右，发现天棚有裂缝，地板松动，联系了物业方面，对方承诺给修但一直没有实际行动，现在已经过了大半年了，想问我该怎么办。
　　刘欣解答：遇到房屋质量问题，请直接与开发商联系，并留好在保修期内报修过的证明。与开发商联系后如果仍推脱，可向属地监督部门进行投诉。
　　政策解答
　　业主遇问题咋投诉？
　　《住宅质量保证书》
　　您看仔细
　　问：什么情况下可以认定为质量问题？
　　答：宽泛地来说，当房屋出现影响使用功能或美观的缺陷并超出国家验收规范允许偏差范围的以及影响结构安全的问题，都可以认为是质量问题。
　　问：什么情况下业主可以进行投诉？
　　答：在保修期限和保修范围内出现质量问题，质量保修责任单位不按规定履行保修责任的，用户可向所在地建设工程质量监督机构投诉。市和区、县（市）建设工程质量监督机构应当设专人接待、登记用户的投诉，查明原因，明确责任，及时通知责任单位予以保修。
　　建筑工程保修期限内出现质量缺陷问题，责任单位必须及时无偿保修，保证质量。
　　经国家有关部门认定的鉴定单位鉴定，出现影响使用安全的结构质量问题，保修责任不受保修期限的限制。
　　用户因建筑工程质量缺陷问题造成损害的，有权按照有关法律规定通过司法程序向责任单位申请赔偿。
　　问：业主报修的渠道？
　　答：建设单位交付房屋时，应当向用户提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》及《住宅分户验收表》。《住宅质量保证书》应当载明质量缺陷问题的投诉受理单位名称、联系人及有效联系方式。建设单位委托物业服务单位受理用户投诉的，应当将物业服务单位名称、联系人及有效联系方式书面告知用户。
　　问：维修流程和时限？
　　答：房屋建筑工程在保修范围和期限内发生质量缺陷问题，用户应当及时通知责任单位。责任单位自接到通知之日起3日内到达现场查看，属于保修范围的，应当尽快提出保修方案，经用户同意后在15日内予以保修。
　　对有安全隐患或者严重影响使用功能的质量缺陷问题，责任单位接到保修通知后，应当立即到达现场查看并采取必要的防护措施；涉及安全质量缺陷问题的处理方案应当经原设计单位审定签认，维修过程中工程原监理单位应当进行过程监理。
　　保修完成后，责任单位（涉及安全的，还需监理单位）签署验收单，并征求用户意见。无特殊情况，保修工作应在3个月内完成。
　　在责任单位实施保修过程中，用户应当予以配合，不得以要求赔偿或其他方式阻碍保修工作进行。凡因用户原因导致质量保修无法实施的，由用户承担全部责任。
　　责任单位自接到用户或质量监督机构的保修通知之日起3个月内不能完成保修或同一质量缺陷问题经保修3次后仍未解决的，用户经上报工程所在地建设工程质量监督机构同意后可自行维修，维修费用由责任单位承担。
　　问：建筑工程质量保修范围和期限？
　　答：（一）土建工程：阳台、窗台、窗框漏水；室内地面空鼓、起砂和开裂；内外墙及天棚粉饰装修开裂、起鼓和脱落；门窗变形、开关不灵；油漆、涂料脱皮；台阶排水坡断裂、沉陷等，保修期为2年。
　　（二）电气管线、上下水管道安装工程：上水管道渗漏；下水管道倒坡、堵塞及渗漏；电器安装不符合标准，保修期为2年。
　　（三）建筑装修工程及其他建筑使用功能工程保修期为2年。
　　（四）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏工程，供热与供冷等工程的保修期，按照国家有关规定执行；其他项目的保修期限按照建设单位和施工单位签订的合同规定执行。
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